Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

rikastuks kostja alusetult. Hageja palub tunnistada kostja 19.12.2007 üldkoosoleku otsused (p-d 1 ja 2) ebaseaduslikuks ja kehtetuks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja seisukoht

projekti vastu s.o. elektriküttele ülemineku vastu. Vaidlusaluses püstikus on 5 korterit – XX, XX, XX, XX ja XX. Korter XX on hageja enda korter. Nõusolekud puuduvad korterite XX ja XX osas. Hageja esindaja kohtuistungil väitis, et ühte korteriomanikku s.o. korter XX ei olnud võimalik kätte saada ja korter XX Aasav ei andnud luba. Kostja väitel korteri XX osas ei ole nõusolekut andnud korteriomanik Kaido Merila, vaid tema naine. Seega puuduvad püstikus asuvate korterite korteriomanike nõusolekud elektriküttele üleminekuks. Samuti puudub KÜ luba üleminekuks elektriküttele, ülemineku ajal oli KÜ juba moodustatud. KÜ juhatuse liikme Ave Aasavi poolt väljastatud tehniliste tingimuste blanketti ei saa käsitleda KÜ poolt antud nõusolekuna elektriküttele üleminekuks. Hageja poolt kogutud allkirju ei saa käsitleda korteriomanike poolt antud loana. KÜ üldkoosolek ega korteriomanike üldkoosolek ei ole vastavat otsust vastu võtnud ega luba hagejale elektriküttele üleminekuks andnud. Hageja väited, et KÜ pädevuses ei olnud vastu võtta otsust omavoliline ümberehitus hageja korteris likvideerida s.o. likvideerida elektriküte ja paigaldada tagasi kaugkütte radiaatorid ja tasuda kaugkütte võlg, ei ole põhjendatud. KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud KÜS tähenduses on KÜ vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Lõike 2 järgi eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Sama sätestas KÜS enne 22.10.2006 jõustunud muudatusi. Kohus leiab, et elamusisene küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Selline on ka kohtupraktika (RKL 3-2-1-153-05). Vastavalt eeltoodud KÜS sätetele on korteriomanike kaasomandis oleva kaugküttesüsteemi eemaldamine, asendamine ja taastamine eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on KÜ majandustegevusest tulenev kohustus. Samuti mõttelise osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub, valdamisega seonduv tuleb KÜ-s KOS § 1 lg 1 ja § 8 lg 1 kohaselt otsustada KÜS ja AÕS sätete alusel, arvestades KÜS § 1 lg 2 tulenevalt ka MTÜS sätestatud põhimõtteid. AÕS § 72 lg 1 tulenevalt puudub kaasomanikul õigus ainuisikuliselt otsustada asja üle. Kaasomandi puhul toimub asja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõiguse teostamine kaasomanike kokkuleppel, selle puudumisel enamuse otsuse alusel. Seega kuulub igale kaasomanikule ainult teatud osa ühisest otsustamisõigusest ehk õigus osaleda ühise asja suhtes otsuse tegemisel. Seega KÜ on pädev vastu võtma otsuseid kaugküttesüsteemi taastamise ja samuti kaugkütte eest tasumise osas ja hageja väited ei ole põhjendatud. Antud juhul elektrikütte radiaatorid on paigaldatud kaugkütte radiaatorite asemele ning endise olukorra taastamiseks tuleb likvideerida ka elektriküte olemasoleval kujul. Samuti hageja omavoliliselt ilma teiste kaasomanike nõusolekuta lõhkus kõigi korteriomanike kaasomandisse kuuluva kaugküttesüsteemi ja paigaldas selle asemele elektriradiaatorid ning hakkas tasuma kütte eest vähem. Antud omavoliline tegutsemine ei anna alust kütte eest vähem tasuda ja kütte eest tasumist ei saa käsitleda KÜ alusetu rikastumisena. Apellatsioonkaebuse põhjendused

poolt antud ütluste puhul on tegemist eelkõige ennast õigustavate ütlustega, vältimaks enda isiklikku vastutust kostja ees, lähtuvalt kostja juhatuse liikmete poolt vastuvõetud otsustest. Nimetatud tunnistajate ütlustesse tuli juba maakohtus suhtuda teatud eelarvamusega, sest tunnistajate puhul oli eelkõige tegemist perekond Aasavi perekonnaliikmetega. Hageja esitas tsiviilasja materjalide juurde ka tõendid, milledest nähtub ilma igasuguse vaidluseta fakt, et tema korterit ei köeta tsentraalküttega ning seetõttu ei saa hageja süüks panna vastaspoole teadlikku tahtmatust/soovimatust lõpuni vormistada hageja korteri elektriküttele üleminek. Endine juhatuse liige Ave Aasav väljastas endise juhatuse liikme Ants Aasav korraldusel ja nõusolekul hagejale loa elektriküttele üleminekuks ja seda kinnitab tunnistaja J. M.. Vastaspool ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et Ants Aasavil või siis Ave Aasavil ei olnud õigust anda kostja juhatuse liikmena hagejale nõusolekut anda. Maakohtus on kinnitamist leidnud, et hageja tegutses vastavalt kostjalt saadud juhistele ning tellis elektriküttele ülemineku projekti. Nimetatud projekti, millega vastavuses ka hageja korteri elektriküttele üle viis, ei ole kumbki osapool kahtluse alla seadnud, nagu ka seda, et ilma igasuguste seaduslike põhjusteta jättis vastustaja pool hiljem (kui korter oli juba vastavuses KÜ eelnevale kooskõlastusele ja projektile elektriküttele üle viidud) tegemata omapoolsed seaduslikud ja kohustuslikud toimingud. Nii on esimese astme kohtus tuvastamist leidnud, et KÜ asjaajamisel ei järgitud teadlikult KÜ liikmete seaduslikke huve, tegutsedes hoopiski viisil, millist saab hinnata ainult kui pahatahtlikku (ei registreeritud hageja kirjalikke avaldusi, taotlusi, ei vastatud kirjalikult ettenähtud tähtajaks jms). Nimetatust selgub, miks ei olnud võimalik saada korteri nr XX (perekond Aasav) nõusolekut. Seetõttu ei ole asjakohane ka kohtu viide KÜ nõusoleku puudumisele. Konkreetset nõusoleku vormi ei ole KÜ välja töötanud. Maakohtu istungil selgus ka see, et siiani ei ole kostja pool suutnud likvideerida elektriküttele ülemineku peapõhjust - s.o. tsentraalse küttesüsteemi puhul ei ole korterit läbivad torud soojad. Seega ei suuda kostja tänaseni hagejale osutada teenust, mille taastamist nad soovivad. Kuid sellisel juhul puudub kostjal ka õigus nõuda tasu teenuse eest, mida tegelikult ei osutata. Apellatsioonkaebuse vastus

majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Maakohus tuvastas õigesti, et endise olukorra taastamise nõue on seaduslik, samuti kütte eest tasumise nõue, sest hageja omavoliline tegutsemine ei anna alust tasuda kütte eest vähem. Maakohus on tõendamiskoormise õigesti jaotanud. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Lähtudes nimetatud menetlusnormist, lasub hagejal kohustus tõendada, et tal oli KÜ luba üleminekuks elektriküttele. KÜ juhatuse liikme poolt väljastatud avalduse blanketti tehniliste tingimuste saamiseks (t.lk 19) ei saa käsitleda KÜ poolt antud nõusolekuna elektriküttele üleminekuks. Apellandi vastupidine seisukoht on ekslik, sest tal ei ole KÜ ega korteriomanike üldkoosoleku otsust ega luba elektriküttele üleminekuks. Kostja nõusoleku puudumist on tõendanud tunnistajad, kelle ütlusi on maakohus hinnanud kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1. Asjaolu, et tunnistajad on perekonnaliikmed, ei anna alust suhtuda nende ütlustesse nn teatud eelarvamusega, nagu nõuab kaebuses hageja. Kuna hagejal puudus nõusolek elektrikütte radiaatorite paigaldamiseks kaugkütte radiaatorite asemele, oli KÜ pädev võtma vastu otsuse endise olukorra taastamiseks. Vastavalt kohtuotsuses nimetatud KÜS sätetele on kaasomandis oleva kaugküttesüsteemi eemaldamine, asendamine ja taastamine eluruumi hooldus ja KÜ majandustegevusest tulenevaks kohustuseks on kaasomandi ese hoida kasutuskõlblikus seisundis. Apellandi väited, et ta on tegutsenud vastavalt kostjalt saadud juhistele, on ebaõige. Maakohus on otsuse 4-ndal lehel kirjeldanud, millised nõuded tuli hagejal täita tehniliste tingimuste saamiseks korteri küttesüsteemi ja soojaveevarustuse ümberehitamiseks elektriküttele, ja tuvastanud, et hageja neid kooskõlastusi, jm nõudeid ei ole täitnud (t.lk 134). Selles täitmatajätmises ei ole õige hagejal teha etteheiteid kostjale. Kostja poolt esitatud nõuded on seaduslikud ja kütte eest tasu nõudmist ei saa käsitleda kostja alusetu rikastumisena. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel tuleb menetluskulud jätta apellandi kanda.

U.Loonurm

R.Allikvere

U.Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.