Võlaõigus › Võõrandamislepingud

üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

viimane nimetatud tähtajaks puudusi ei kõrvalda, on kostja sunnitud tellima asja parandamise kolmandatelt isikutelt ning tehtud kulutused sisse nõudma hagejalt. Ka keeldus kostja VÕS § 111 lg 1 alusel kokkulepitud 100 000 krooni maksmisest kuni hageja poolt puuduste nõuetekohase kõrvaldamiseni. Kostja hoiatas hagejat hinna alandamisega 100 000 krooni võrra, kui puudusi määratud tähtajaks ei kõrvaldata. Kuna hageja ei kõrvaldanud puudusi pretensioonis määratud tähtajaks, esitas kostja 14.07.2006 hagejale hinna alandamise avalduse/ettepaneku kompromissiks, teatades hinna alandamisest arvates 21.06.2006 100 000 krooni võrra ning tehes samas ettepaneku võimaliku kompromissilepingu sõlmimiseks vaidluse lõpetamiseks, nõustudes sellisel juhul tasuma hagejale 40 000 krooni. 07.09.2006 ekirjas hagejale on kostja viidanud veel täiendavatele puudustele (uksed ja laminaatpõrand on paigaldatud ebakvaliteetselt, hoone sokkel on liiga madal, teise korruse WC põrand veest rikutud). 30.10.2006 saatis kostja hagejale kirja, teatades, et lisaks varasemalt toodud puudustele ei ole ka ehitise katus ilmastikukindel ja on paigaldatud ehitusnõudeid eirates. Kuna kostjal oli põhjendatud alus arvata, et hageja ei kõrvalda katusel ilmnenud puudusi mõistliku aja jooksul, kõrvaldas hageja puudused ise ning luges nimetatud asjaolud täiendavalt ostuhinna alandamise aluseks. AS Brick hinnapakkumine nõudekirjas toodud puuduste kõrvaldamiseks oli 129 210 krooni, Prontix OÜ hinnapakkumised katusega seonduvate puuduste kõrvaldamiseks kokku 97 175.95 krooni. Seega oleks kostja ehitises ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks pidanud kandma kulutusi kokku 226 385.95 krooni, milline summa ületab oluliselt 100 000 krooni, mille võrra on kostja hinda alandanud.

MAAKOHTU LAHEND

hävis tulekahjus 07.01.2007, s.o kohtumenetluse kirjaliku menetluse staadiumis ja seetõttu on paikvaatluse teostamine võimatu. Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1, 2 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile ja selleks peab olema ehitusluba. EhS §-de 23 lg 8 ja 32 lg 4, 6 sätetest nähtuvalt peaks olema ehitusluba antud varem kui kasutusluba, kuid asja materjalidest nähtuvalt on nii kasutusluba kui ka ehitusluba antud ühel ja samal päeval, mis tekitab kahtlusi nende õiguspärasuses. EhS § 33 lg 2 p 2 sätestab, et kasutusloa taotlemisel tuleb esitada projekt, mille alusel ehitis ehitati. Asja arutamisel on ilmnenud, et kostja omandatud maja püstitati nõuetekohast ehitusprojekti omamata ja eskiisprojekti alusel. Kostja on eitanud selle saamist. VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. 21.03.2006 sõlmitud lepingus on notar selgitanud pooltele TsÜS § 58 ja VÕS § 211 sisu. Kostja ei ole tänaseni saanud maja projekti, mis aga on oluline dokument tagamaks maja turvalist ekspluatatsiooni. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kostja on korrektselt teavitanud hagejat ilmnenud puudustest ning selgitanud ka, et kui hageja jätab puudused kõrvaldamata, korraldab kostja selle omal kulul ning nõuab kulunud summad sisse hagejalt. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Toimikumaterjalidest ja kostja tunnistajate ütlustest nähtub, et majal esinesid puudused, mis annavad alust pidada ehitist lepingutingimustele mittevastavaks. Kohtul on alust arvata, et hageja ehitaja, tema väimees A. Nukka on eriteadmisi omav isik ning seetõttu oleks pidanud teadma, et kipsikruvid on mõeldud kasutamiseks sisetingimustes ja mitte välisterrassi konstruktsioonides ning terrassi piisav toestamine tagab selle kandevõime ja välistab sadevee kogunemise võimaluse. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata, kuivõrd hageja on müünud kostjale lepingutingimustele mittevastava eseme. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega vaegtööde tegemiseks. Kohus luges tõendatuks terrassi konstruktsioonide ebaõige ehituse, katuse mittenõuetekohase paigaldamise, maja päraldiste, s.o projektdokumentatsiooni edastamata jätmise ja leidis, et seetõttu on kostja ostuhinna alandamise ettepanek olnud mõistlik ning kooskõlas hea usu põhimõttega.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

tahteavaldust. Kostja loetleb mõlemas pöördumises erinevaid hüpoteetiliselt kasutusele tulla võivaid õiguskaitsevahendeid. Ajaliselt viimases dokumendis kinnitab kostja valmisolekut tasuda hagejale kinnistu eest 40 000 krooni (paludes hagejalt vastust sellele ettepanekule 28. juuliks 2006). Kostja kinnitab selle kirja eelviimases lõigus, et ei pea vajalikuks kirjas eespool märgitud õiguskaitsevahendite kasutamist juhul, kui hagejal on olemas põhimõtteline valmisolek asjas kompromissi sõlmimiseks. Sellest saab järeldada, et 14.07.2006 ei olnud kostja veel hinda alandanud ja lubas hagejale oodata sellega vähemasti 28. juulini 2006. Kostjale oli teada, et hageja on 67-aastane eesti keelt mitte valdav isik, mida tuleb kostja kirjade mõtteselguse ja nende väidete sisu hagejale arusaadavuse hindamisel arvestada. Et hageja mõistis kostja kirju ettepanekuna läbirääkimiste alustamiseks, kinnitab tema poolt (oma esindaja vahendusel) kostjale määratud tähtpäevaks (28.07.2006) saadetud vastus. Eeltoodust võib järeldada, et kostja poolt hagejale saadetud kirjadega ei lõpetatud poolte vahelist õigussuhet hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi realiseerimise vahendusel, vaid kutsuti kostja poolt üles ja alustati hageja initsiatiivil läbirääkimisi selle õigussuhte raames tekkinud probleemide kokkuleppeliseks lahendamiseks. Et hind oli kostja poolt alandamata veel oktoobris 2006, kinnitab kostja vastuses märgitud asjaolu, et veel oma 20.10.2006 kirjas hagejale põhistas ta hinna alandamise põhjusi, mis olid talle teatavaks saanud. 2) Kohus on ebaõigesti tuvastanud asjaolu, et müüdi täisvalmidusastmes elamu. Lepingu punktis 1.7.1 on kostja kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud ja on teadlik müüdava maaüksuse suurusest ja piiridest ning ehitise seisukorrast. Lepingu punktis 1.7.2 kinnitab kostja, et ostab kinnistu tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele. Et tegemist ei olnud võtmed-kätte lõppviimistlusega ehitisega, kinnitavad nii tunnistajate Irina Nukka ja Aivar Nukka ütlused kui ka lepingu punkt 3.1. Et kostjal oli võimalik ehitist takistusteta üle vaadata ja et ta kasutas seda võimalust alates jaanuarist 2006, on tõendatud tunnistajate Irina Nukka ja Pirika Söödi ütlustega. Hageja esitas 11.04.2008 kohtule dokumentaalse tõendina eksperthinnangu, mille kohus võttis küll toimiku juurde (sest asub selle kaante vahel), kuid mille lehed ei ole erinevalt teistest tõenditest nummerdatud. Nimetatud aktist nähtub, et 23.01.2006 oli kinnistu turuväärtus 1 800 000 krooni, kinnistu müüdi aga 21.03.2006 hinnaga 1 400 000 krooni. Tegemist oli kinnisvarabuumiaegse tehinguga, mille puhul kinnistute müügihinnad kasvasid päevadega. See kinnitab hageja väidet, et ehitise silmnähtavad lõpetamata tööd ja lõpuni teostamata viimistlus olid arvesse võetud hinnas kokkuleppimisel. 3) Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et hageja on müünud kostjale lepingutingimustele mittevastava elamu. Kostja kinnituse kohaselt alandas ta hinda 14.07.2006 hagejale saadetud kirjaga. Kirjast nähtub, et hinda alandatakse seetõttu, et hageja ei ole kõrvaldanud kostja poolt määratud tähtajaks väidetavaid puudusi. Seega on kostja alandanud hinda vaid nendel põhjustel, mille kõrvaldamiseks ta hagejale oma 20.06.2006 kirjas tähtaja andis. Kuna kostja ei ole hinda alandanud ehitusloa väljaandmisest või ehitusprojektist tingitud asjaoludel, siis ei ole õige nendest ka kohtuotsuse tegemisel lähtuda. Kostja on teinud tahteavalduse hinna alandamiseks alljärgnevatel põhjustel: a) elamus ei ole täidetud tuleohutusnõuded (ehituspaber ja puitkonstruktsioonid on korstnale liiga lähedal ja kamina kütmine on tuleohtlik, sauna küttekollet ei ole võimalik ohutult paigaldada). Ühtki tõendit selle kinnituseks kostja esitanud ei ole, ka ei ole kostja täpsustanud, missuguse konkreetse nõude vastu iga üksiku pretensiooni puhul hageja või ehitajad eksinud on. Hageja on vaielnud kostja väitele vastu ja esitanud elamule kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud kasutusloa, mille väljaandmise eelduseks on EhS § 33 lg 3, 4 kohaselt elamu ülevaatus ja õigusaktidele (sh tuleohutusnõuetele) vastavuse tuvastamine;

b) terrass ei vasta koormusele. Kostja väiteid kinnitas tunnistaja P. Reimann, kummutas aga tunnistaja A. Nukka. Kohtu seisukoht A. Nukka ütluste ebausaldusväärsusest seetõttu, et tegemist on hageja hõimlasega, ei ole õiglane. Üldse on sobimatu langetada selles küsimuses otsust tuginedes tunnistajate üldsõnalisele hinnangule, kas terrass vastab koormusnõuetele või mitte; tunnistajate ütlused on vastuolulised ja kumbki neist ei oska öelda, missugused konkreetsed normid kandevõimele kehtestatud on. Kuna tõendamiskoormis lasub nõuetele mittevastavuse väite esitanud kostjal, siis tuleks asjaolu, et tal seda üheselt mõistetavalt ja usaldusväärselt tõendada õnnestunud ei ole, tõlgendada hageja kasuks; c) elamu konstruktsioonides on kasutatud puukruvide asemel kipsikruve. Kostja väiteid kinnitas tunnistaja P. Reimann, kummutas aga tunnistaja A. Nukka. Kohtu seisukoht A. Nukka ütluste ebausaldusväärsusest seetõttu, et tegemist on hageja hõimlasega, ei ole õiglane. Tunnistajate ütluste vastuolulisuse tõttu ei ole õige lugeda seda asjaolu tõendatuks. Isegi kui lugeda tõele vastavaks vaid P. Reimanni ütlused, siis kinnitab ta nelja kipsikruvi kasutamist terrassi kesktalal. Seega saab nimetatud väide olla tõendatud vaid osaliselt (nelja kruvi osas); d) elamus puudub elekter. Ühtki tõendit selle kinnituseks kostja esitanud ei ole, hageja on vaielnud kostja väitele vastu ning esitanud elektriühenduse paigaldamist ja selle eest tasumist tõendavad dokumentaalsed tõendid; e) elamule on paigaldamata katusehari. A. Nukka ja P. Reimanni väidete kohaselt oli katuselt puudu 2-3 kivi, sama nähtub hageja esitatud ekspertarvamuse esimeselt fotolt. Seega saab nimetatud väide olla tõendatud vaid osaliselt (maksimaalselt kolme harjakivi osas); f) akende käepidemed on deformeerunud. Ühtki tõendit selle kinnituseks kostja esitanud ei ole, hageja on vaielnud kostja väitele vastu. 4) Kohus on ebaõigesti tuvastanud asjaolu, et kostja 20.06.2006 pretensioonkirjas sisalduvad varjatud puudused, mis asja müügieelsel ülevaatusel ei ilmnenud. Ehituspaberi ja puitkonstruktsioonide lähedus korstnale, sauna küttekolde mittepaigaldatus, sadevee äravoolu puudumine terrassilt, kolme katuse harjakivi puudumine ja akende käepidemete deformeeritus pidid korduvateks ülevaatusteks kulunud kolme kuu jooksul igal juhul ilmnema. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. 5) Kohus on ebaõigesti leidnud, nagu kinnitaks kostja poolt hinna alandamisel aluseks võetud pretensioonides märgitud puuduste olemasolu tunnistaja P. Reimann. P. Reimann kinnitab vaid septembris 2006 terrassi mittevastavust konkretiseerimata koormusnõuetele, nelja kipsikruvi kasutamist terrassi kesktala kinnitamisel ja kolme katuse harjakivi puudumist. 6) Kohus on valesti kohaldanud seadust. Isegi kui hinna alandamine olnuks vormilt ja sisult seaduslik, on kostja teinud seda lubamatus suuruses. VÕS § 112 lg 1 kohaselt on lubatud hinda alandada vaid võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohus ei ole võtnud seisukohta selle kohta, kui suur on tõendamist leidnud mittekohase täitmise rahaline väärtus ja selle suhe kohase täitmise väärtusesse. 7) Kohtuotsus ei ole selge, loogiline ega seaduslik, kuna otsusest puuduvad asja õiglaseks lahendamiseks vajalikud alljärgnevad hinnangud: kostja hinna alandamise tahteavalduse sisu mõistetavusele; kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud üksikpõhjuste objektiivse olemasolu tõendatusele; kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud üksikpõhjuste varjatud iseloomu tõendatusele;

kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud tõendamist leidnud varjatud iseloomuga üksikpõhjuste kõrvaldamise maksumuse kohta (mittekohase täitmise rahaline väärtus).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Üllar Roostoja

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.