V.K. hagi M.A. vastu müügihinna ja viivise tasumise nõudes - hageja: V.K. - hageja esindaja: Harri Paabo (Harri Paabo Õigusbüroo; asukoht Kuu 21, 50114 Tartu); - kostja: M.A. - kostja esindaja: vandeadvokaat Gaabriel Tavits (Advokaadibüroo Rando Antsmäe, Raekoja plats 13, 51004 Tartu
Menetlusosalised ja nende esindajad
Istungi toimumise aeg
26.06.2008. a.
Protokollija
kohtuistungisekretär Sigrid Huik
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata V.K. hagi M.A. vastu müügihinna ja viivise tasumise nõudes. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Menetluskulud jätta hageja kanda (TsMS § 162 lg 1-3) Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant
soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7). Kohtuotsuse kättetoimetamine Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.
HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.30.11.2006 esitas V.K. hagi M.A. vastu, milles palus kostjalt välja mõista lepingust tulenev müügihind 100 000 krooni ning viiviseid summas 4600 krooni (lk 4).
2.18.12.2006 võttis kohus asja menetlusse ning kohustas kostjat esitama kirjaliku vastuse hagiavaldusele (lk 27).
3.Kostja oma 16.01.2007. a. esitatud vastuses hagiavalduses toodud nõudeid ei tunnistanud (lk 29-32).
HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
4.21.03.2006 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud lepingu, mille kohaselt hageja müüs kostjale mõttelise osa Tartumaal Ülenurme vallas Laane külas asuvast Nurga kinnistust (lk 7-21). Lepingu punkti 2.5 kohaselt kohustus kostja tasuma müügihinnast 100 000 krooni hiljemalt 20.05.2006. a. (lk 10), kuid ei ole seda seniajani teinud ning on seega rikkunud oma lepingust tulenevat kohustust.
5.Kostja on raha maksmisega viivituses alates 20.05.2006. Müügilepingu punkti 2.7 järgi on viivise määraks 0,025% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest, s.o hagi esitamise päevaks 4600 krooni (lk 5). Viivisenõude suurendamise avalduse esitas hageja
11.04. 2008 taotlusega välja mõista kostjalt seisuga 12 mai 2008 viiviseid 18 075 krooni ja edaspidi kuni viiviste äratasumiseni 25 krooni päevas (tl. 127).
KOSTJA VASTUS
6.M.A. ei nõustunud hagiavalduses toodud väidetega ega tunnistanud hagi (lk 30).
7.Pooled leppisid müügilepingus kokku, et eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 20.05.2006 ning ostja kohustus tasuma müügihinnast 100 000 krooni hiljemalt 20.05.2006, kuid mitte varem, kui lepingu eseme otsene valdus on ostjale üle antud (lk 30).
8.Pärast kinnistu osalist üleandmist (korraga ei antud üle kõiki võtmeid) selgus, et kinnistul asetseval uusehitisel esinevad varjatud puudused, mida kostja kui eriteadmisi mitteomav isik ei saanud varem märgata (lk34-35):
8.1.elamus ei ole tagatud tuleohutusnõudeid. Ehituspaber ja puitkonstruktsioonid on vastu kivikorstnaid ja võivad vähegi suuremal kütmisel süttida;
8.2.elamus asuv kamin ei vasta tuleohutusnõuetele ning selle kütmine on tuleohtlik;
8.3.saunas paiknevat küttekollet ei ole võimalik kütta, kuna selgus, et see ei ole lõplikult paigaldatud ning ühendatud korstnaga. Kui seda nüüd paigaldama hakata, saaks kahjustada olemasolev viimistlus;
Lk 3 / 7
8.4.elamu terrass ei vasta nõutavale koormusele ning sel puudub sadevee äravool;
8.5.elamu konstruktsioonides on kasutatud palju kipsikruvisid, ka välisvooderdise paigaldamisel;
8.6.elamus puudub elekter, kuigi elektrivarustuse olemasolu on ehitise kasutusloal märgitud;
8.7.elamul on paigaldamata katusehari;
8.8.elamu akende avamiseks vajalikud käepidemed on deformeerunud;
8.9.uksed on paigaldatud niiskusisolatsioon.
ebakvaliteetselt
ning
laminaatpõranda
all
puudub
Kui kostja oli puudused avastanud, esitas ta hagejale pretensiooni, milles märkis ära ülalnimetatud puudused ning andis nende kõrvaldamiseks aega 10. juulini 2006. aastal. Samas kirjas viitas kostja Võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 222, mille kohaselt kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Kostja hoiatas hagejat, et kui viimane nimetatud tähtajaks puudusi ei kõrvalda, on kostja sunnitud tellima asja parandamise kolmandatelt isikutelt ning puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutused sisse nõudma hagejalt. Ka keeldus kostja kokkulepitud 100 000 krooni maksmast, kuna hageja on omapoolset lepingust tulenevat kohustust rikkunud ning hoiatas hagejat hinna alandamisega 100 000 krooni võrra, kui puudusi määratud tähtajaks ei kõrvaldata (lk 3436).
10.Kuna hageja ei kõrvaldanud kostja viidatud puudusi pretensioonis määratud tähtajaks, esitas kostja 14.07.2006 hagejale ettepaneku kompromissiks hinna alandamise teel (lk 39).
HAGEJA SEISUKOHAD SEOSES KOSTJA VASTUSEGA
11.Hageja ei ole nõus kostja vastusega hagiavaldusele ning leiab, et (lk 55-56):
11.1.kostja ei ole piisava usaldusväärsusega tõendanud hinna alandamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist ning kostja esitatud pretensioon/nõudekiri ning hinna alandamine/ettepanek kompromissiks on vastuolulised.
11.2.isegi kui kostjapoolne müügihinna alandamise tahteavaldus oleks väljendatud piisava selgusega, oleks see siiski tühine vorminõuete rikkumise tõttu, kuna VÕS § 13 lg 2 koostoimes Tsiviilseadustiku üldosa seadusega (TsÜS) § 77 lg 3 esimese lausega sätestavad, et lepingu muutmine peab toimuma selle lepingu vormi kohta seadusest tuleneva kohustusliku nõudega kehtestatud vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 119 lähtuvalt on kostja omandanud kinnistu notariaalses vormis sõlmitud müügilepingu alusel.
11.3.isegi kui järgitud oli ka vorminõudeid, ei ole kostja tõendanud piisavalt hagejapoolse kohustuse mittekohast täitmist, mis on aga hinna alandamise sisuliseks eelduseks. Ilmselt soovib kostja silmakirjalikult vabaneda lepingus kokkulepitud hinna hagejale tasumise kohustusest, kuivõrd ta on lepingu punktis 1.7.1 kinnitanud, et on lepingu
Lk 4 / 7
eseme üle vaadanud ja on teadlik müüdava maaüksuse suurusest ja piiridest ning seisukorrast.
11.4.kui hinna alandamine olnuks nii vormilt kui ka sisult seaduslik, on kostja teinud seda lubamatus suuruses ja selliselt rikkunud VÕS § 112 lg 1 toodud põhimõtet, mille kohaselt võib hinda alandada vaid võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
11.5.ei saa nõustuda sellega, et kostja ei ole kohustatud tasuma hagejale viiviseid. Isegi kui kostjapoolne hinna alandamine olnuks igati seaduslik, vabaneks ta endale müügilepinguga võetud viiviste tasumise kohustusest alles hinna alandamise momendist.
12.Kostja nimetatud puudustele vastas hageja järgmiselt:
12.1.ei saa nõustuda, et kamin on ainuke esimese korruse küttekolle, esimest korrust kütab ka 1/3 ulatuses puudega köetav köögipliit, esimesel korrusel asuvad tualett ja duširuum on köetavad põrandaküttega. Samuti oli kostjal võimalus tutvuda kütteelementide arvuga, mistõttu ei saa seda pidada varjatud puuduseks.
12.2.korstna ümber on paigaldatud kivivill, mis ongi tulekindel isolatsioon. Samuti on paigaldatud kõik ääreplekid.
12.3.nõustuda ei saa ka kostja väitega terrassi kandevõime kohta, kuivõrd selle ehitamisel viibis terrassil korraga vähemalt kuus töömeest. Samuti on hagejale teda, et kostja lapselapse kutsel on terrassil viibinud korraga vähemalt kümme inimest. Sadevee ärajuhtimiseks on terrassile paigaldatud veeninaga plekk.
12.4.uksed on paigaldatud tavapäraste ehitusnõuete järgi ning laminaadiga kaetud põrand on paigaldatud tugevale aluspinnale, on tasane ning selle all on olemas niiskusisolatsioon.
12.5.välisvooderdise paigaldamisel ei ole kasutatud kipsikruve vaid puukruve.
12.6.sauna küttekolde lõplik paigaldamine pidi jääma ostjatele ning see kajastus ka müügihinnas. Kostja initsiatiivil peeti ka läbirääkimise selle üle, kas ja kui suure tasu eest oleks hageja olnud nõus peale maja müümist välja ehitama leiliruumi ning ühendama ahju.
KOSTJA VASTUS HAGEJA SEISUKOHTADELE
13.Oma 3.05.2007. a. vastuses leiab kostja, et on teinud piisavalt selge ja arusaadava tahteavalduse ostuhinna alandamiseks. Samuti ei ole kostja kunagi pakkunud 40 000 krooni kui võlgnetava ostuhinna tasumist, vaid see on olnud võimaliku kompromisslepingu esemeks, millega lõpetatakse pooltevahelised õigusvaidlused ning välistatakse õigusvaidluste teke ka tulevikus. Samas vastuses esitas kostja ka taotluse tunnistajate ülekuulamiseks (lk 59-65).
KOHTUISTUNGID
14.Tunnistaja I.N. ütlustest nähtub, et lepingueelsete läbirääkimiste staadiumis käis M.A. maja vaatamas vähemalt neli korda koos tütre, lapselapse ja veel mingisuguste meestega.
Lk 5 / 7
Mingeid piiranguid ei olnud maja ülevaatamiseks. I.N. nägi, kuidas terrass kandis 15 inimest. Elektrit enne alajaama valmimist ühendada ei saanud- seda teadsid kõik ostjad, kuid ajutine elekter oli tagatud naabrite kaudu. Katusel oli kõik ehitatud mis vaja. Kõik elektrikulud kandis müüja. Seal majas elamise ajal olid akende käepidemed normaalses seisundis. Probleem oli viimase 4 majaga, mis jäid elektriliini lõpuossa ja oli oht, et viimastele majadele ei jätku elektrit. Üks oli kostjale müüdud maja. Eesti Energia ei olnud nõus seda maja ühendama. Naaber, kelle käest elektrit võeti, asus selle liini lõpus, kus vana liin veel toimis. Majja oli vaja paigaldada 4 ust. Korsten oli lõpuni valmis, köeti loomulikult. Töödega, mis pidi lepingu järgi tehtama jäädi mõned päevad hiljaks.
15.Tunnistaja A.N. ütlustest nähtub, et maja oli müümise hetkel ehitusjärgus. Tegemata olid tööd, mis olid müügilepingus. Need said tehtud, kuid kolmepäevase hilinemisega. Olles talvel ise kõnealuses ehitises elanud, köeti maja ööpäev läbi ning ei olnud midagi, mis oleks võinud süttida. Saun pidi ostjate enda teha jääma. Ahi oli ainult ostetud ja sinna pandud. Terrassile oli paigutatud plekk, kust vesi pidi alla tilkuma. Kandejõud oli vastavuses sellele, et kui 15 inimest oli peal, siis midagi ei juhtunud. Kõik kandvad konstruktsioonid ja välisvoodrid olid kinnitatud puidukruvidega. Kipskruvidega oli kinnitatud ilukardin ümber terrassi. Elekter oli kogu aeg sees. Naabri käest oli võetud elekter. Katusehari oli samuti olemas, sest muidu oleks vesi sisse jooksnud. Käepidemed akendel olid korras ostumüügi ajal. Hilisemal ülekuulamisel on tunnistaja leidnud , et on varemgi maju ehitanud ja katuse tööd olid maja müügi ajaks lõpetatud.
16.Kostja tunnistaja P.S. (kostja tütar) ütlustest nähtub , et esimest korda külastas ta maja talvisel ajal koos ema, poja ja kinnisvaraarendajaga. Teine tutvumine oli videviku ajal, samuti talvisel ajal. Kogu elu majas toimus kamina ees. Tekid olid igale poole ette tõstetud, kust õhk oleks saanud sooja välja viia. Majas ei keelatud kuskile minemast ja kõike sai vaadata. Saun oli veel välja ehitamata. Korstnajalg oli üle krohvimata. Väljast ei olnud kaubanduslikku välimust, jõupaber paistis korstnajala juurest. Sellised pisidetailid andsid märku, et tegemist ei ole valmis tootega enne ostmist. Maja oli jahe. Ostjad võisid seal käia ja vaadata, kuidas on asi edenenud. Terrass liikus. Tunnistaja ütlustest nähtub , et lõppviimistlust ei soovitud näha. Elementaarset valmidust ei olnud. Maja käisid vaatamas ehitusharidusega inimesed. Maja ostis ema. Ehitusharidusega inimesed käisid vaatamas mais, kui perekond N oli sealt välja kolinud. Kui kõik olid kamina juures, siis tekkis kahtlus, et on probleeme maja soojapidavusega, põrandatega, küttega.
17.26.06.2008. a. toimunud istungil kuulati ära kostja kutsutud tunnistaja vaegtöödele hinnangu andja P-R- , kes avaldas, et enamik katusekive oli lahti, samuti et katusehari küll oli, kuid seda ei olnud võimalik kinnitada. Kogu katus oleks tulnud lahti võtta ja siis uuesti ehitada, aga majaomanikul ei olnud selliseid materiaalseid võimalusi ja seetõttu tehti töid vähemas mahus . Samuti puudus terrassil peamine sadevee äravool ning terrass oli keskelt lohku vajunud, kuna sel polnud piisavalt toestavaid talasid. Üks tala oli ja see oligi klambriga kinni ja selle juures oli kasutatud kipsikruve. Terrassi konstruktsioonide juures oli kasutatud kipskruve. Need on ainult kipsi jaoks ja neid ei tohi kasutada. Parketi all oli kasutatud tuuletõkkeplaati, mis aga kogub niiskust ja selliseks kasutamiseks ei sobi.
KOHTU SEISUKOHT
18.Kohus on seiskohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled on 21.03.2006 sõlminud notariaalselt tõestatud lepingu, mille kohaselt hageja müüs kostjale mõttelise osa Tartumaal Ülenurme vallas Laane külas asuvast Nurga kinnistust. Kohus ei nõustu hageja esindaja väidetega, nagu oleks selle hinna eest müüdud pooleliolev elamu, millel olidki puudused. Kostja on esitanud hagejale pretensioonkirja, tuues ära kinnistul asuva elamu
Lk 6 / 7
varjatud puudused, mis asja ülevaatamisel ei ilmnenud (tl.34). Kostja on viidanud VÕS § 111 lg1 sätestatule. Juhul, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda , kuni teine lepingupool on oma kohutuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kostja andis hagejale lisatähtaja eelpool toodud kostja vastuses äratoodud puuduste kõrvaldamiseks (tl. 34-36). Kohus nõustub osaliselt hageja esindajaga selles, et hinnata tuleks lepingu p.3.1. sätestatud lõpetamata töid. Antud lepingu punktiga sai hageja lisaaega 20 . 05. 2006 pooleliolevas elamus ehitustööde lõpetamiseks. Puudused , mida kostja on pretensioonis esitas on dateeritud kuu aega hiljem. Puuduste olemasolu on kinnitanud ka kostja poolt palgatud ehitusettevõtja ja kohtus üle kuulatud tunnistaja P.R.. AS B poolt esitati ka vaegtööde kalkulatsioon summale 129210krooni (tl. 38). Kostja on kirjalikult esitanud hagejale 14. 07. 2006 hinna alandamise ettepaneku , põhjendades seda asjaoluga, et hageja pole enamikku tema varasemas nõudekirjas kajastatud puudustest kõrvaldanud va. elektrivarustuse tagamine(tl. 39-40). Mitme ehitajaga nõu pidanud, on kostja esitanud
19.Kohus hinnates tunnistajate ütlusi leiab, et tunnistaja P.R. ütlused on usaldusväärsed ja kattuvad ka asjas olevate dokumentidega so. kostja kirjalike pretensioonidega hagejale. Tunnistaja A.N. ehk siis hageja väimees on istungil eitanud ehitisel asuvaid puudusi. Ta on eitanud ka katusekonstruktsiooni puudusi ( katuseharja kinnitamise vajadust üldse). Tunnistaja N möönis, et fassaadi ääre juures kipskruvide kasutamise võimalust. Kohus leiab, et on üldteada ajaolu, et kipsikruvide kasutamine terrassi kandekonstruktsioonides ja välisvooderdise paigaldamisel ei ole kipsikruvide koostise tõttu ( rabedus ) sobiv. Selliselt on hageja rikkunud head ehitustava. Maja hävis tulekahjus 07.01. 2007.a. , so kohtumenetluse kirjaliku menetluse staadiumis ja seetõttu on paikvaatluse teostamine olnud võimatu .
20.Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1 ja lg 2 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile ning selleks peab olema ehitusluba. EhS § 23 lg 8 järgi väljastab kohalik omavalitsus ehitusloa 20 päeva jooksul ehitusloa taotluse ja ehitusprojekti ning vastava nõude olemasolu korral ehitusprojekti ekspertiisi esitamise päevast arvates. EhS § 32 lg 4 ja lg 6 kohaselt väljastatakse kasutusluba pärast ehitise ülevaatamist ja nõuetele vastavaks tunnistamist 20 päeva jooksul kasutusloa väljastamiseks vajaliku viimase dokumendi esitamise päevast arvates. Nimetatud sätetest nähtuvalt peaks olema ehitusluba antud varem kui kasutusluba, kuid käesoleva tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on nii kasutusluba kui ka ehitusluba antud ühel ja samal päeval, mis tekitab kohtus kahtlusi nende õiguspärasuse osas.
21.EhS § 33 lg 2 p 2 sätestab, et kasutusloa taotlemisel tuleb esitada projekt, mille alusel ehitis ehitati. Asja sisulisel arutamisel on ilmnenud, et kostja poolt omandatud maja püstitai nõuetekohast ehitusprojekti omamata ja eskiisprojekti alusel. Kostja on eitanud selle saamist .
22.VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. 21.03.2006 sõlmitud pooltevahelises lepingus on notar selgitanud pooltele TsÜS § 58 ja VÕS § 211 sisu (tl. 16) . Kostja ei ole tänaseni saanud maja projekti, mis aga on oluline dokument tagamaks turvalist maja ekspluatatsiooni.
Lk 7 / 7
23.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 220 lg 1 lause 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Toimikumaterjalidest nähtuvalt on kostja korrektselt teavitanud hagejat ilmnenud puudustest ning selgitanud ka, et kui hageja jätab puudused kõrvaldamata, korraldab kostja selle omal kulul ning nõuab kulunud summad sisse hagejalt. Samuti sätestab VÕS asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise erisused: § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Toimikumaterjalidest ja kostja tunnistajate ütlustes nähtub , et esinesid majal puudused, mis annavad alust pidada ehitist lepingutingimustele mittevastavaks. Kohtul on alust arvata, et hageja ehitaja, tema väimees A.N. on eriteadmisi omav isik ning seetõttu oleks pidanud teadma, et kipsikruvid on mõeldud kasutamiseks sisetingimustes ja mitte välisterrassi konstruktsioonides ning terrassi just piisav toestamine tagab selle kandevõime ning välistab sadevee kogunemise võimaluse.
24.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd hageja on kostjale müünud lepingutingimustele mittevastava eseme. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega vaegtööde tegemiseks. Kohus loeb tõendatuks terrassi konstruktsioonide ebaõige ehituse, katuse mittenõuetekohase paigaldamise, maja päraldiste so. projektdokumentatsiooni edastamata jätmise ja leiab , et seetõttu on kostja ostuhinna alandamise ettepanek olnud mõistlik ning kooskõlas hea usu põhimõtetega .
MENETLUSKULUDE JAOTUS
TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud hageja.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.