Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
23.01.2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-30946
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Kristina Suursaare hagi aktsiaseltsi OVEKOR (pankrotis) vastu hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande kustutamiseks Harju Maakohtu 07.11.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kirstina Suursaare apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Kristina Suursaar (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxx xx-x xxxxxxx); kostja aktsiaselts OVEKOR (registrikood 10066098, asukoht Peterburi tee 56D, Tallinn), kostja seaduslik esindaja pankrotihaldur Tiina Mitt
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 07.11.2007 otsus Kristina Suursaare hagis aktsiaseltsi OVEKOR (pankrotis) vastu hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande kustutamiseks muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud Kristina Suursaare kanda. Välja mõista Kristina Suursaarelt menetluskuludena riigilõiv 40 000 (nelikümmend tuhat krooni) riigituludesse. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
23.08.2007 esitas hageja nõude kostja vastu 29.03.2001 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise nõudes.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt volitas hageja 27.03.2001 notariaalselt tõestatud volikirjaga Milvi Suursaart valitsema, kasutama ja käsutama tema oma äranägemisel hageja omandis olevat kinnistut asukohaga Tallinnas Xxxxx xxx xxxx. 29.03.2001 sõlmis Milvi Suursaar, olles samal ajal kostja pankrotihaldur, hüpoteegi seadmise lepingu hageja omandis olevale kinnistule, millega seati kostja kasuks esimesele järjekohale hüpoteek summas 1 500 000 krooni, intressimääraga 8 % aastas, kõrvalnõuete rahalise suurusega 300 000 krooni.
3.Hüpoteegiga tagati kolmandate isikute kohustusi kostja ees, sealhulgas tagati hüpoteegi seadmise ajal tekkimise aluse osas määratlemata kohustusi (hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2.2). Seega tegutses hageja volitatud esindaja vastuolus hageja huvidega.
4.Hageja on seisukohal, et hageja volitatud esindaja on teostanud oma volikirjast tulenevaid õigusi eesmärgiga tekitada kahju hagejale. Hageja vara koormamisega kolmandate isikute kasuks on esindaja tekitanud hagejale põhjendamatuid kohustusi. Hageja viitab tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 1 ja § 138. Volitatud isik peab tegema tehingu, lähtudes üksnes volitaja huvidest. Hüpoteegi seadmise leping on vastuolus hageja huvidega ning hageja volitatud esindaja on käitunud üksnes kostja huvidest lähtuvalt. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi.
5.Hüpoteegi seadmise leping on lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1 kohaselt heade kommetega vastuolus ning seega tühine (RKTK lahendid nr 3-2-1-80-02, 3-2-1-29-04 ja 3-2-1-158-05). Hüpoteegi seadmise lepingu heade kommete vastasus tuleneb lepingu sisust, lepingu sõlmimise asjaoludest ning eesmärkidest (RKTK lahend nr 3-2-1-76-01).
6.Hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise korral ei ole hüpoteegi seadmise lepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning seega on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 nõuab hageja kande muutmist. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Hageja andis 27.03.2001 volikirjas oma emale Milvi Suursaarele muuhulgas õiguse teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindajaks ta on samaaegselt. Notar on selgitanud hagejale, et volikirja alusel tekib volitatud isikul piiramatu õigus teha volikirjas nimetatud tehinguid nimetatud varaga volitaja nimel ning võimaliku varalise kahju vältimiseks oleks volitajal otstarbekam teha volitus ühes tehingu määratlemisega.
8.Kostja ei usu, et Milvi Suursaar jättis oma tütre Kristina Suursaare informeerimata sellest, et hageja kinnistu oli omandatud kostjalt ebaseaduslikult väljamakstud rahade eest. Kinnistu omandamise ajal oli hageja 21-aastane.
9.Pärast kinnistu ostmist sõlmis Milvi Suursaar Osaühinguga LTM EHITUS ehitustööde tegemise lepingu Xxxxx xxx xxxx elamus. 14.03.2003 pankrotitoimkonna koosolekul tunnistas Milvi Suursaar, et kõik sularaha väljamaksed kostja pangaarvelt (umbes 600 000 krooni) on läinud ehitajale.
10.Milvi Suursaar tegutses pankrotihaldurina, mille tulemusena tekkis tema vastu nõudeid summas 4,3 miljonit krooni. Kostja on seisukohal, et hüpoteegi seadmise leping on vastavuses heade kommetega. Nimetatud hüpoteegi realiseerimisega on jäänud võimalus osaliselt võita pankrotivarasse tagasi sealt riisutud raha.
Maakohtu seisukoht
11.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et 27.03.2001 tõestas Tallinna notar Ragne Tehver hageja volikirja, millega hageja volitas Milvi Suursaart valitsema, kasutama ja käsutama tema omal äranägemisel hageja omandis olevat kinnistut asukohaga Tallinnas Xxxxx xxx xxxx. Volikirjaga on antud volitatud isikule õigus teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt (tlk 7). Vaidlus puudub ka selles, et Milvi Suursaar oli aktsiaseltsi OVEKOR (pankrotis) pankrotihaldur ning 28.03.2001 toimunud aktsiaseltsi OVEKOR (pankrotis) pankrotitoimkonna koosolekul oli päevakorras halduri poolt hüpoteegi seadmine halduri poolt väljastatud laenude tagamiseks ning toimkond esitas haldurile hüpoteegi seadmise lepingu kohustuslikud tingimused (tlk 29 ja 31). Pooled ei vaidle ka selle üle, et 29.03.2001 notariaalselt tõestatud hüpoteegi seadmise lepinguga on Milvi Suursaar hageja ja kostja esindajana sõlminud hüpoteegi seadmise lepingu, millega on kinnistule asukohaga Xxxxx xxx xxxx seatud hüpoteek summas 1 500 000 krooni (tlk 8-10) ning hüpoteek on 29.03.2001 esitatud kinnistamisavalduse alusel 11.06.2001 registriossa nr 396001 sisse kantud (tlk 11).
13.Hageja on esitanud hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise nõude, tuginedes väitele, et leping on heade kommete vastane (hüpoteegi seadmise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (RKTK otsus nr 3-2-1-80-05, p 23).
14.Kohus, tutvunud asjas esitatud tõenditega leiab, et hüpoteegi seadmise leping ei ole vastuolus heade kommetega. Milvi Suursaar tegutses kostja pankrotihaldurina. 14.03.2001 pankrotitoimkonna koosolekul on pankrotitoimkond esitanud arupärimise haldurile pankrotivara tehingute kohta (tlk 23). Haldur on vastusena märkinud, et ta on välja võtnud pankrotivarast korduvalt sularaha, mis on tasutud ehitajale (tlk 24), ning haldur on nõus andma isikliku käenduse (tlk 27). 28.03.2001 pankrotitoimkonna koosolekul on arutatud halduri poolt tagatisena hüpoteegi seadmist tema poolt pankrotivarast väljastatud laenude tagamiseks (tlk 29). Kuigi protokollis pole mainitud kinnistut, võib sellest järeldada, et tegemist on hagejale kuuluva kinnistuga (tlk 29). Pankrotitoimkond on esitanud haldurile hüpoteegi seadmise lepingu kohustuslikud tingimused (tlk 31-32). Kostja pankrotitoimkonna koosoleku protokolli nr 27 lisa nr 2 kohaselt kinnitab Milvi Suursaar, et on teostanud tehinguid endaga, osaühinguga Õigusbüroo Dilemma, Osaühinguga Sansara ning Märt Penjamiga, andes nimetatud isikutele pankrotivarast laenu- ja muude tehingute alusel rahasummasid (hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2.2). Lisaks on Milvi Suursaar võtnud pankrotivarast enda käsutusse rahalisi vahendeid, mille kohta puuduvad kirjalikud lepingud (tlk 32). Seega on hageja andnud Milvi Suursaarele volituse pärast seda, kui kostja pankrotitoimkond esitas Milvi Suursaarele arupärimise pankrotivarast väljavõetud summade kohta ning enne seda, kui Milvi Suursaar on teinud ettepaneku pankrotitoimkonnale tagada väljavõetud summasid hüpoteegiga.
15.Milvi Suursaarele oli hageja poolt antud volitus hageja vara valitsemiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks tema omal äranägemisel, sh õigus koormata kinnistut asjaõigustega ning teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt (tlk 7). Seega on alusetu hageja väide, et Milvi Suursaar rikkus esindajana esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Hinnates pankrotitoimkonna protokolle ning volikirja väljaandmise (27.03.2001) ning vaidlusaluse tehingu tegemise aega (29.03.2001), leidis kohus, et hageja pidi teadma volikirja väljaandmise eesmärki (volikirjas on antud Milvi Suursaarele õigus teha volikirjas
nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt) ning mil viisil Milvi Suursaar volituses antud õigusi kasutab. Hüpoteegi seadmise lepingut ei muuda heade kommete vastaseks ka asjaolu, et hüpoteek tagab tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid.
16.Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mil viisil oli hüpoteegi seadmise leping vastuolus tema huvidega. Tänapäeva ühiskonnas ei ole ebamoraalne ega taunitav, kui kinnistu omanik lubab kanda temale kuuluvale kinnistule hüpoteegi teise perekonnaliikme kohustuste (sealhulgas tulevikus tekkivate kohustuste) tagamiseks kolmanda isiku kasuks. Puudub vaidlus, et Milvi Suursaar on hageja ema. Tehingut ei muuda heade kommetega vastuolus olevaks ka asjaolu, et Milvi Suursaar tegi tehingu nii hageja kui ka kostja nimel.
17.Kuna kohtu arvates ei ole hüpoteegi seadmise leping tuvastatud asjaolude järgi tühine, ei ole ka kinnistusraamatu kande õiguslik alus ära langenud ning puudub alus hüpoteegi kande kinnistusraamatust kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 järgi.
18.Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda ja tühistas TsMS § 386 lg 4 põhjal hagi tagamise. Apellatsioonkaebus
19.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada. Hageja leiab, et kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõigust ning rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi.
20.Kohus on jätnud tähelepanuta esindusõiguse aluseks oleva üldpõhimõtte, mille kohaselt peab esindaja kõikide lubatud tehingute tegemisel järgima üksnes esindatava huve. Tehingute tegemine iseenda või kolmandate isikute huvides, millega loodi hagejale kohustusi, ei vasta esindusõiguse üldpõhimõttele.
21.Kostja pankrotimenetluse dokumendid, millele kohus otsuse järeldused on rajanud, ei ole asjassepuutuvad tõendid, kuna neil ei ole mingit puutumust ei hageja isikuga, volikirjas määratud hageja kinnistuga ega hagi aluse ja esemega. Maakohus on TsMS § 238 lg 5 rikkudes rajanud otsuse asjakohatutele tõenditele.
22.Asjaolul, et hüpoteegi seadmise lepingu sõlminud hageja esindaja on hageja sugulane, ei ole käesolevas vaidluses mingit tähtsust. Alanejal sugulasel ei teki ühegi seaduse alusel iseenesest kohustust vastutada üleneja sugulase või veel enam, talle tundmatu kolmanda isiku kohustuste eest. Kohtu järeldus, et hageja oli esindaja perekonnaliige, on meelevaldne. Hageja oli hüpoteegi seadmisel iseseisev teovõimeline isik, kellel puudub igasugune puutumus ja seos kostja pankrotimenetlusega. Hageja kinnistul asuva elamu remondikulud kaeti täies ulatuses selleks müüdud koreteri eest saadud rahaliste vahendite arvelt.
23.Sõlmitud hüpoteegilepinguga ei ole tagatud ühtegi hageja kohustust ja seetõttu on sõlmitud leping vastuolus hageja huvidega. Kui hageja eesmärk oleks olnud kolmandate isikute kohustuste tagamine, pidanuks volikiri seda sõnaselgelt sätestama. Tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest lepingutest tulenevate nõuete eest (RKTK 29.03.2004 otsus nr 3-2-1-41-04).
24.Maakohtu seisukoht, et mõlema tehingupoole üheaegne esindamine ei muuda tehingut heade kommete vastaseks, on vastuolus TsÜS § 131 lg-ga 1, mis sätestab sõnaselgelt, et kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohtu põhjendused
25.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb kohtuotsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Kolleegiumi hinnangul on maakohus vaidluse all olevaid küsimusi käsitlenud nõutava põhjalikkusega ning hageja poolt apellatsioonkaebuses viidatud menetlusnormi rikkumist või materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist ringkonnakohus ei tuvastanud. Kohtu hinnang vaidluses tähtsust omavatele asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud igakülgne, täielik ja objektiivne ning ringkonnakohtul ei ole alust võtta nende suhtes teistsugust seisukohta. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse seisukohtadega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.
26.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et maakohus on õigesti märkinud, et tehingu saab lugeda heade kommete vastaseks, kui tehingu tegemine on oma sisult, motiivilt või eesmärgilt vastuolus erapooletult ja õiglaselt mõtlevate inimeste sündsustundega. Heade kommete vastasus tehakse kindlaks koguhinnangu andmise teel, kuid seejuures tuleb iga konkreetse juhtumi puhul heade kommete määratlemisel täpsustada eetilise käitumise kontseptsiooni ning formuleerida konkreetsed kriteeriumid, mis just vaidlusaluse juhtumi puhul annavad põhjuse arvata, et tehingu tegemisega on mindud üle lubatavuse piiride. Kolleegium ühineb maakohtu hinnanguga, et käesolevas vaidluses tuvastatud asjaolud ei anna alust lugeda vaidlusalust tehingut häid kombeid riivavaks.
27.Toimikus olevast volikirjast nähtuvalt on hageja andnud oma emale volituse sõlmida hagejale kuuluva kinnistu valitsemise, kasutamise ja käsutamisega seoses kõiki seadusega lubatud tehinguid – muuhulgas, kuid mitte ainult, kinnistut võõrandama hinnaga ja tingimustel tema omal äranägemisel, koormama asjaõigustega ning neid kustutama, samuti maksma kõiki makse, saama ja esitama kõiki toiminguteks vajalikke dokumente, esitama avaldusi, sõlmima lepinguid, hageja eest alla kirjutama ning sooritama kõiki muid õigustoiminguid, mis on seotud kinnistu valitsemise, kasutamise ning käsutamisega. Hageja on sealsamas avaldanud tahet, mille kohaselt on emal õigus teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt, ning andnud volituse tähtajatult ja edasivolitamise õigusega (tlk 7).
28.Kolleegium leiab, et sellesisulise ja nii laiaulatusliku volituse andmisega on hageja ilmselgelt möönnud, et ema võib ka tegelikkuses oma äranägemise järgi kinnistuga tehinguid teha, s.h kinnistu kolmandate isikute kasuks hüpoteegiga koormata. Ühineda tuleb maakohtuga, et hageja võimalikule teadmisele, millised kavatsused emal kinnistuga olid, viitab asjaolu, et hageja on andnud volituse pärast seda, kui kostja pankrotitoimkond esitas Milvi Suursaarele arupärimise pankrotivarast väljavõetud summade kohta ning enne seda, kui Milvi Suursaar on teinud ettepaneku pankrotitoimkonnale anda pankrotipesast väljavõetud summadele tagatis.
29.Õige ka maakohtu hinnang, et kinnistu omaniku poolt temale kuuluvale kinnistule hüpoteegi kandmise lubamine lähisugulase kohustuste tagamiseks kolmanda isiku kasuks ei ole midagi ennekuulmatut või taunitavat. Hageja väide, et volitatul tuleb tehingut tehes volitaja huvidega arvestada, peab paika, kuid lähisugulaste vaheliste tehingute puhul tuleb arvestada, et poolte huvide objektiivne määratlemine võib anda subjektiivse külje tugeva mõju tõttu ebareeglipärase tulemuse. Tehingupoolte huvid ei pruugi sugulussidemeid silmas pidades vastanduda, vaid võivad olla ka ühesuunalised.
30.Hageja väited, et alanejal sugulasel ei ole seadusest tulenevat kohustust vastutada üleneja sugulase kohustuste eest ning et mõlema tehingupoole üheaegse esindamise korral on seaduse kohaselt huvide riive tõendamiskoormis ümber pööratud, on samuti õiged, kuid heade kommete vastasuse osas hinnangu kujundamisel tuleb silmas pidada, et õigusnormid, s.h ka need, millele hageja oma seisukohti toetab, moodustavad sotsiaalsete normide süsteemi osana vaid ühe osa vaidlusaluses küsimuses väärtusotsustuse aluseks olevast suuremast normistruktuurist. Volikirja tõestamisel on notar hagejale selgitanud, et volikirja alusel tekib volitatud isikul piiramatu õigus teha volikirjas nimetatud tehinguid
volitaja nimel ning võimaliku varalise kahju vältimiseks oleks volitajal otstarbekam teha volitus ühes tehingu määratlemisega. Sellele vaatamata ei ole hageja pidanud vajalikuks tehingut täpsustada. Kuna hageja on avaldanud selget tahet, et ema võib tehingut teha samal ajal nii hageja kui ka kostja nimel, on maakohus põhjendatult leidnud, et mõlema tehingupoole üheaegne esindamine ei muuda volituste sisule vastavat tehingut käesoleval juhul heade kommetega vastuolus olevaks. Eeltoodu põhjal ei ole ringkonnakohtul alust maakohtu otsust muuta ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
31.Apellatsioonimenetluse kulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb ühtlasi vastavalt TsMS § 190 lg-le 2 ja 4 mõista hagejalt riigi kasuks välja riigilõiv 40 000 krooni, mille tasumisest oli hageja apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi andmise korras vabastatud.
Iko Nõmm
Ande Tänav
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.