2-08-12334/5 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

23.02.2008. 23.02.2008 tehingut ei toimunud. Ostja O T teatas hiljem maaklerile, et müügileping on kostjaga sõlmitud 28.02.2008. Kostja pole hagejale tasunud vahendustasu 50 000 krooni. Hagejale on 07.03.2008 nõude loovutanud A K OÜ, kus maakler JL töötas. Lisaks maakleritasule palub hageja kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 5 900 krooni. Hageja nõuab lisaks seadusjärgset viivist summas 1 350 krooni ning alates 04.04.2008 viivist 0,1% päevas põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Maakler JL võttis kostjaga ühendust kostja poolt kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutuse peale. Seega oli maakler teadlik, et kostja tegeleb ka iseseisvalt korteri reklaamimise ja müügiga. Samuti tegelesid korteri müügiga teised maaklerid. See on tavapärane praktika. Kostja ei ole maakleriga sõlminud koostöölepingut, kus oleks täpsustatud, millistel tingimustel koostöö toimub, millistel tingimustel tuleb tasuda vahendustasu ning millistel tingimustel toimub koostööst loobumine. JL vahendustasu kohta sisulisi selgitusi ei jaganud, teiste maaklerite selgituste kohaselt tulnuks vahendustasu maksta vaid siis, kui maakleri kaasabil tehinguni jõutakse. Maakler JL ei ole kunagi kostjale esitanud tutvumiseks korteri müügitehingu eellepingut ega lepingu projekti. Korteri hind saab olla vaid üks tehingu tingimustest, olulised on ka näiteks korteri vabastamistähtaeg, mööbliga seotud kokkulepped jm. 21.02.2008 käis kostja kuulutuse peale korterit vaatamas ostuhuviline, kes oli valmis kostjale sobivatel tingimustel koheselt eellepingu sõlmima ning koheselt käsiraha tasuma. Kostja teavitas sellest maakler JL, kes teatas, et tema kliendid loobuvad ostuplaanist. Peagi helistas O T kostja avaldatud kuulutuse peale ning tegi omapoolse pakkumise korteri ostuks. Hilisemal kohtumisel mainis O T , et ei olnud maakler JL tegevusega rahul. O T leppis kostjaga lepingu tingimused kokku, maaklerit selle juures ei olnud. Korteri müügihind oli 2 800 000 krooni ning käsiraha suurus 30 000 krooni. Maakleri tegevus ei viinud tehingu sõlmimiseni, maakler ei olnud sellest tehingust teadlik. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja ja JL vahel oleks sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt peab kostja maksma maaklerile vahendustasu, kui potentsiaalne ostja loobub maakleri teenustest ning kui kostja tegeleb tehingu ettevalmistamisega iseseisvalt. Kostja leiab, et ei pea vahendustasu maksma. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohtu põhjendused 07.01.2008 pöördus maakler JL kostja poole eesmärgiga pakkuda maaklerteenust, s.o aidata kaasa Xxx asuva eluruumi ostja leidmisele vahendustasuga 2% müügihinnast (t lk 10,36). Kostja oli selle pakkumisega nõus. Vahendustasuks lepiti kokku 2% ehk 59 800 krooni (t lk 11,37). 16.01.2008 ei nõustunud kostja korteri müügihinna alandamisega (t lk 13,39), kuid 2901.2008 alandas kostja korteri müügihinda 2 750 000 kroonini ning vahendustasu 50 000 kroonini (t lk 14,40). Maakler JL oli sellega nõus (t lk 15,41). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Andes nendele asjaoludele õigusliku hinnangu, asub kohus seisukohale, et kostja ja A K OÜ vahel on sõlmitud leping. Puudub vaidlus, et maakler JL oli A K OÜ maakler, seetõttu on leping sõlmitud nimetatud juriidilise isikuga. Puudub vaidlus, et lepingust tulenev nõue on loovutatud hagejale (t lk 22). Kohus kvalifitseerib antud lepingut maaklerlepinguna.

Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 „maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).“ Vastavalt tsiviilseaduse üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 järgi „tehingu võib teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi.“ Antud juhul ei näe seadus maaklerlepingu sõlmimisel ette kohustuslikku vormi. Vaidlusalune leping on sõlmitud poolte e-kirjavahetuse teel, s.o kirjalikult taasesitavas vormis TsÜS § 79 tähenduses. Kostja võis ka ise tegeleda korteri reklaamimise ja müügitegevusega (t lk 61-65) või kasutada teiste maaklerite teenuseid (t lk 66-68), kuid see ei muuda nimetatud lepingut olematuks. Lepingu sisu, s.o poolte õigused ja kohustused tulenevad seega poolte e-kirjavahetusest. Selle järgi aitas maakler JL kaasa ostja leidmisele xxx eluruumile ning kostja kohustub tasuma vahendustasu 2%, mille suuruses lepiti hiljem täiendavalt kokku, s.o 50 000 krooni. Pooled said lepingu sisust ühte moodi aru – maakleril on õigus tasule vaid siis, kui maakleri kaudu jõutakse müügitehinguni (t lk 83). Seda arusaama on kostja ka ise oma vastuses kinnitanud (t lk 57) ning kohus nõustub kostjaga, et selline lepingutingimus on antud valdkonna tavapärane praktika. Seetõttu leiab ka kohus, et antud lepingu järgi on maakleril õigus tasule vaid siis, kui tema tegevuse tulemusena jõutakse müügitehinguni. Kostja arutlused, kas tasu tuleb maksta ka siis, kui tehinguni ei jõuta, on asjakohatud. Nimetatud lepingutingimus on piisavalt lihtne ja selge, et keskmiste võimetega inimene saaks sellest üheselt aru. Kuivõrd pooled said lepingu sisust ühte moodi aru, ei ole kostjat eksitatud. Ka ei ole kohtu hinnangul eksitav A K OÜ koduleheküljel avaldatu (t lk 70-71). Käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul selgitada, kas Xxx eluruumi müügitehinguni kostja ja O T vahel (t lk 69) jõuti maakler JL vahendusel või mitte. Puudub vaidlus, et maakler JL reklaamis kostja eluruumi kinnisvaraportaalis. Kohus leiab, et just maakleri poolt avaldatud reklaami tulemusena jõuti ostja O T kontaktini. Kostja väidab küll oma vastuses seda, et ostja võttis temaga ühendust kostja enda kuulutuse peale, kuid hiljem avaldab ise, et varasemalt olid ostjal kontaktid maakler JL(t lk 58). Hageja on esitanud tõendid, et just maakler suhtles kõigepealt O T (t lk 17-20,43-45,89), samuti ei eita kostja, et maakler käis nimetatud isikuga korterit 20.02.2008 korterit vaatamas. Kuivõrd ostjal oli huvi eluruumi ostmiseks jätkas maakler toimingutega, s.o vahendas ostjale eluruumi hindajat hindamisakti koostamiseks panga jaoks (t lk 16,42,76-77,88) ning valmistas ette broneeringulepingu sõlmimist (t lk 16-19,42-45,89). Maakler leppis kostja ja ostja O T kokku broneerimislepingu sõlmimises 23.02.2008 (t lk 17-19,43-45). Broneerimislepingut sellel kuupäeval ei sõlmitud. Viimane kontakt oli maakleril ostjaga 22.02.2008. Hiljem sai maakler teada, et eluruumi müügileping sõlmiti 28.02.2008 (t lk 20,46). Nendes faktilistes asjaoludes vaidlus puudub ja kohus loeb need tuvastatuks. Andes nendele faktilistele asjaoludele õigusliku hinnangu, asub kohus seisukohale, et müügileping sõlmiti maakleri vahendusel. Kuigi õige on kostja seisukoht, et maakler ei esitanud kostjale broneerimislepingut (t lk 9092) ega olnud müügilepingu sõlmimise juures, ei tee see olematuks maakleri tööd müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel. Kuivõrd ostja ja müüja said kontakti just maakleri vahendusel ning maakler vahendas nende suhtlemist kuni lepingu sõlmimiseni leiab kohus, et maakleri tegevus viis müügilepingu sõlmimiseni. Pelgalt müügilepingu sõlmimine ilma maaklerita ei välista maakleri õigust saada oma teenuse eest tasu. Maakler ei ole keeldunud vahendusteenuse osutamisest, samuti ei ole ta seda teinud tavapärasest halvema kvaliteediga. Kostja heidab maaklerile ette lepingute esitamata jätmist, kuid kohus ei saa selle etteheitega

nõustuda, sest kostja ise ei ilmunud broneerimislepingu sõlmimisele. Samuti ei informeeritud maaklerit müügilepingu sõlmimisest ning seetõttu ei saa maaklerile ette heita selle lepingu sõlmimisest kõrvalejäämises. Samuti ei leidu asjas tõendeid, et maakler oleks jätnud mõned ostja või kostja soovid toimingute tegemisel täitmata. Kostja viited ostja O T viidetele, et viimane ei olnud rahul maakleri tegevusega, on paljasõnalised. Vaadates toimingute kronoloogiat, ei saa asuda seisukohale, et maakler oleks toimingutega viivitanud ja sellega teostanud ebakvaliteetset teenust. Kostja viited, et maakler pidanuks tegutsema kiiremini, kuna oli palju ostuhuvilisi, ei vasta faktilisele asjaolule ja nimelt sellele, et müügileping sõlmiti selle sama ostjaga alles 28.02.2008. Broneerimislepingu sõlmimine 23.02.2008 ning broneerimistasu maksmine ostja poolt oleks müügilepingu sõlmimist kindlustanud juba 23.02.2008. Seetõttu leiab kohus, et maakler on täitnud maaklerlepingust tulenevad kohustused ning tal on õigus kokkulepitud maakleritasule 50 000 kroonile (t lk 21,47). Samuti leiab kohus, et põhjendatud on kahju hüvitamise nõue summas 5 900 krooni, mille moodustab juriidiline konsultatsioon kohtuvälises menetluses (t lk 82). Kostja käitumine maakleritasu mittemaksmisel andis lepingu poolele A K OÜ-le aluse pöörduda õigusabi saamiseks pädeva isiku poole ning kostjal tuleb see kahju VÕS § 101 lg 1 p 4 ja 115 g 1 alusel hüvitada. Kahju suurus on nii ajaliselt kui rahaliselt põhjendatud. Samuti on põhjendatud VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel nõuda viivist. Pooled lepingus viivises kokku ei leppinud ning seetõttu kuulub kohaldamisele seadusjärgne viivis VÕS § 113 lg 1 alusel. Arve järgne maksetähtpäev saabus 07.03.2008. Hageja on alates 08.03.2008 kuni 21.04.2008 arvestanud viivist summas 2 250 krooni. Seadusjärgse viivise määr on VÕS § 113 lg 1 alusel 11% aastas ehk 0,03% päevas. Viivitatud päevi on 45. Seega on õige viivise summa 675 krooni (50 000 x 0,03% x 45). Kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt summas 675 krooni. Hageja palub edasiselt viivist kostjalt välja mõista 0,1% päevas tasumata summalt kuni põhinõude rahuldamiseni. Selline nõue on võimalik Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel, kuid viivisemääraks peab kohus 0,03% päevas. Selle viivisnõude rahuldab kohus samuti seega osaliselt. Kokku mõistab kohus kostjalt välja maakleritasu 50 000 krooni, kahjuhüvitise 5 900 krooni viivise 675 krooni ning alates 22.04.2008 viivise 0,03% päevas põhinõude (50 000 krooni) tasumiseni. Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1 mille kohaselt jäävad menetluskulud kostja kanda. Kohtu hinnangul ei muuda viivise vähendamine hagi rahuldamise ulatust sedavõrd ulatuslikult, et see muudaks menetluskulude sellist jaotust. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.