Osaühingu AGR, Osaühingu Prategli Invest, MLV2e OÜ ja Morek IT OÜ avaldus kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks avalikult kasutatavalt teelt
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.04.2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu AGR ja Osaühingu Prategli määruskaebus MLV2e OÜ määruskaebus Morek IT OÜ määruskaebus Maleva 2h korteriomanike määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja I Osaühing AGR (registrikood 10042399), lepinguline esindaja vandeadvokaat Merli Eichler
Invest
Avaldaja II Osaühing Prategli Invest (registrikood 10682638; Osaühingu Novamark (registrikood 10879039) ja Osaühingu Norden Invest (registrikood 10682686 eriõigusjärglane; osaühingu Saviton (likvideerimisel, registrikood 10025449) õiglusjärglane), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anneli Aab ja Jüri Sirel Avaldaja III MLV2e OÜ (registrikood 14564373; OÜ Avantek Real (registrikood 10635320) õigusjärglane), seaduslik esindaja juhatuse liige Vitali Kõllomets Avaldaja V Morek IT OÜ (registrikood 11013247), seaduslik esindaja juhatuse liige Tarmo Eerme Puudutatud isik I VK (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2hx (registriosa nr xxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik II IH (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2hx (registriosa nr xxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik III KH (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2hx (registriosa nr xxxxxx) korteri ühisomanik)
2-14-55070 Puudutatud isik IV TB (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik V JP (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik VI PP (isikukood xxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik VII JA (isikukood xxxxxxxxx; SO (isikukood xxxxxxxxxx) õigusjärglane; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik VIII GP (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik VIX KK (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik X SA (isikukood xxxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XI KK (isikukoodxxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XII TK (isikukood xxxxxxxxxx; EN (isikukood xxxxxxxxxx) õiglusjärglane; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XIII EG (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik XIV LG (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik XV HL (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XVI AT (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XVII AV (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteri 1⁄2 kaasomanik) Puudutatud isik XVIII NM (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxxxx) korteri 1⁄2 kaasomanik) Puudutatud isik XVIV RK (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XX KO (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XXI UU (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XXII ML (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxxxx) korteriomanik)
2-14-55070 Puudutatud isik XXIII HA (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxx) korteriomanik) Puudutatud isik XXIV MA (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik XXV AT (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik XXVI AT (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxx) korteri ühisomanik) Puudutatud isik XXVII AO (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x mitteeluruumi (registriosa nr xxxxxxxxxxx) 1/10 kaasomanik ja 9/10 kaasomandi ühisomanik; ML (isikukood xxxxxxxxxx) ja JK (isikukood xxxxxxxxx) õigusjärglane) Puudutatud isik XXVIII KO (isikukood xxxxxxxxxx; Maleva 2h-x mitteeluruumi (registriosa nr xxxxxx) 9/10 kaasomandi ühisomanik; ML (isikukood xxxxxxxx) ja JK (isikukood xxxxxxxxxxx) õigusjärglane) Puudutatud isikute I–VI, VIII– XXVII ja XXXVII lepinguline esindaja Tiina Kiipus Puudutatud isik XXIX Maleva 2 M Ärimaja OÜ (registrikood 16772673; Aktsiaseltsi Conimpex (kustutatud, registrikood 10463511) õiglusjärglane), seaduslik esindaja juhatuse liige Meelis Olev Puudutatud isik XXIX VP (isikukood xxxxxxxxx) Puudutatud isik XXX Osaühing Sarnes (registrikood 10041230), seaduslik esindaja juhatuse liige Oksana Jakubovskaja Puudutatud isik XXXI Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei kaudu), volitatud esindaja Timo Päit Puudutatud isik XXXII Tallinn, Maleva tn 2h korteriühistu (registrikood 80252632), seaduslik esindaja valitseja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ Puudutatud isik XXXIII Kirkcong Property OÜ (registrikood 14475936; Osaühingu Slops (registrikood 10001288) õigusjärglane, volitatud esindaja Rainis Nagel Puudutatud isik XXXIV Osaühing Stallard (registrikood 11257908), lepinguline esindaja Jelena Lehter Puudutatud isik XXXVI osaühing INSERTA GRUPP (registrikood 10559168; Ploorans OÜ (registrikood 11506547; kustutatud) õigusjärglane), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Vladimir Kutsenkov ja Oleg Krivenko
2-14-55070 Puudutatud isik XXXVII MT (isikukood xxxxxxxxx; Maleva 2h-x (registriosa nr xxxxxxxxx) korteri ühisomanik) Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 16.04.2021 tsiviilasjas nr 2-14-55070 tehtud määrus ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Rahuldada Osaühingu AGR, Osaühingu Prategli Invest, MLV2e OÜ, Morek IT OÜ ja Maleva 2h korteriomanike määruskaebused osaliselt.
3.Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldajate I ja II avaldus Maleva 2n kinnistule juurdepääsutee määramiseks ning selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing AGR (avaldaja I) ja Osaühing Prategli Invest (avaldaja II; Osaühingu Novamark (Novamark) ja Osaühingu Norden Invest (Norden Invest; varasem avaldaja IV) õigusjärglane) kui Novamarki õigusjärglane palusid määrata juurdepääsu avalikult kasutatavale teele nii jalgsi kui ka mootorsõidukitega selliselt, et juurdepääsutee kulgeb Tallinnas Maleva 2n asuvalt kinnistult (registriosa nr 3111301; Maleva 2n kinnistu) avalikult kasutatavale Maleva tänavale üle Tallinnas Maleva 2h asuva kinnistu (registriosa nr 22525401; nr 22525501; nr 22525601; nr 22525701; nr 22525801; nr 22525901; nr 22526001; nr 22526101; nr 22526201; nr 22526301; nr 22526401; nr 22526501; nr 22526601; 22526701; nr 22526801; nr 22526901; nr 22527001; nr 22527101; nr 22527201; nr 22527301; nr 22527401; nr 22527501; nr 22527601; Maleva 2h korterelamu; Maleva 2h kinnistu; Maleva 2h korteriomandid). Lisaks palusid avaldajad I ja II kanda kinnistusraamatusse Maleva 2h korteriomandite registriosadesse märkuse juurdepääsu määramise kohta avalikult kasutatavale teele üle Maleva 2h kinnistu avaldajate I ja II kasuks ning tuvastada Maleva 2h korteriomanike kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks (teeservituudi seadmiseks). Nõusolekud palusid avaldaja I ja II asendada asjas tehtava kohtulahendiga.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajatele I ja II kaasomandina (avaldaja I kaasomandi osa 2133/5030; avaldaja II kaasomandi osa 2058/5030; lisaks on kaasomanikeks 420/5030 suuruses osas VP ja 419/5030 suuruses osas Osaühing Sarnes (Sarnes), kes juurdepääsu määramist ei taotlenud) Tallinnas Maleva 2n asuv kinnistu (registriosa nr 3111301; Maleva 2n kinnistu). Oma kinnistule juurdepääsuks avalikult teelt kasutavad nii avaldajad I ja II kui ka Maleva 2n kinnistu teised kaasomanikud, samuti Tallinnas aadressidel Maleva 2e (registriosa nr 3111201; Maleva 2e kinnistu), Maleva 2g (registriosa nr 21261601; Maleva 2g kinnistu), Maleva 2m (registriosa nr 3111101; Maleva 2m kinnistu), Maleva 2f (registriosa nr 24079301; Maleva 2f kinnistu) ja Maleva 2l (registriosa nr 15572950; nr 15573050; nr 15573150; nr 15573250; nr 15573350; nr 15573450; nr 15573550; nr 15573650; nr 15573750; nr 15573850; nr 15573950; nr 15574050; nr 15574150; nr 15574250; nr 15574350; Maleva 2l korterelamu; Maleva 2l kinnistu) asuvate kinnisasjade valdajad või omanikud senise tava kohaselt Maleva 2h kinnistut.
2-14-55070
1.2.Avaldaja I sai 03.02.2014 Tallinn, Maleva tn 2h korteriühistult (Maleva 2h korteriühistu) kirja, milles teatati, et Maleva 2h kinnistu on otsustatud piirata aiaga ning sissesõit Maleva 2h kinnistule hakkab toimuma suletava värava kaudu. Maleva 2h korteriühistu saatis 01.07.2014 avaldajale I üllatuslikult teate, et Maleva 2h korteriühistu üldkoosoleku otsuse alusel suletakse Maleva 2h kinnistu õueala läbisõiduks alates 01.08.2014. Läbipääs pidi jääma võimalikuks ainult jalakäijatel ning avaldajal I ja Novamarkil paluti kasutada oma kinnistule sõitmiseks edaspidi Laevastiku tänavat.
1.3.Täidetud on asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-s 1 sätestatud eeldused avalikult kasutatavale teele juurdepääsunõude rahuldamiseks: Maleva 2n kinnistul puudub avalikule teele juurdepääs, taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik, juurdepääsu taotlejate juurdepääsu vastu omatav huvi on ülekaalukas, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Juurdepääsu puudumine Maleva 2h kinnistult takistaks avaldaja I ja Novamarki igapäevast majandustegevust – st nii oma kinnistu sihipärast kasutamist kui ka selle suhtes omandiõiguse teostamist laiemalt. Avaldaja I ja Novamark on äriühingud, keda teenindavad regulaarselt suured veokid, ning juurdepääs Maleva 2n kinnistule nii sõidukitega kui ka jalgsi on vajalik mh laopinnale pääsemiseks. Maleva 2n kinnistule puudub juurdepääs mh nii päästesõidukitel (tuletõrje, kiirabi) kui ka teenuseosutajatel (prügi- ja kaubavedu, posti- ja kulleriteenus), klientidel ja koostööpartneritel. Ohuolukorras on iga lisaminut kriitiliselt tähtis.
1.4.Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud liikluskoormust. Avaldaja I, Novamarki ning Norden Investi äritegevus toimub reeglina tööpäevadel tavapärasel tööajal, mitte õhtuti, öösel või nädalavahetustel. Maleva 2h korterelamu ette on võimalik parkida, korterelamu vastas asuv õueala on piiratud piirdeaiaga. Seeläbi on Maleva 2h korterelamus elavate laste ja koduloomade turvalisus tagatud.
1.5.Juurdepääs mujalt (sh Laevastiku tänavalt) puudub. Maleva 2g kinnistu omanik on juurdepääsu Laevastiku tänava poolt väravatega sulgenud. Lisaks ei ole Laevastiku tänavalt juurdepääs võimalik, kuna Maleva 2g kinnistule on püsivalt pargitud sõidukid. Avaldaja I ja Novamark ei saanud mõjutada Maleva 2g kinnistul toimuvat. Samuti oleks suuremate autode (sh kauba-, prügi- ja päästeteenistuse autode) juurdepääs Laevastiku tänavalt võimatu, kuna Laevastiku tänav on väga kitsas ja selle pöörderaadius on suuremate autode jaoks liiga väike. Manööverdamist takistab Maleva 2g kinnistul asuv kallak (eriti talvel). Lisaks avaneb Maleva 2g tagavärav otse Laevastiku 3j kinnistule (registriosa nr 24341801; Laevastiku 3j kinnistu) tootmistsehhi värava ette. Laevastiku 3j kinnistu omaniku tootmistegevus saaks häiritud ning Laevastiku 3j kinnistu kaotaks mõned parkimiskohad (II kd, tl 187). Erinevalt Laevastiku tänava poolsest juurdepääsust on Maleva 2h korterelamu esine teelõik piisavalt lai nii parkivatele autodele kui ka läbisõitvatele sõidukitele ja jalakäijatele (II kd, tl 189). Maleva 2n kinnistult Laevastiku tänavani jõudmiseks tuleb Maleva 2n kinnistu kasutajatel läbida Laevatiku 3i (registriosa nr 17384301; Laevatiku 3i), Laevastiku 3h kinnistu (registriosa nr 3716001; Laevastiku 3h kinnistu), Laevastiku 3m kinnistu (registriosa nr 24341901; Laevastiku 3m kinnistu) ja Laevastiku 3j kinnistu, mitte Maleva 4 kinnistu (registriosa nr 24341801; Maleva 4 kinnistu). Juurdepääs Laevastiku tänava kaudu on halvas seisus, auklik, osaliselt asfalteerimata ja oluliselt pikem. Seega oleks samaväärse juurdepääsu rajamine oluliselt kallim. Klientidel oleks äriühinguid Laevastiku tänava juurdepääsu kasutamisel keerulisem leida (II kd, tl-d 84–85). Maleva 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus on pooleli ning ei ole kindel, kas see planeeritud kujul (ja kui jah, siis millal) kehtestatakse. Lisaks asub Laevastiku tänava ääres mitu
2-14-55070 korterelamut ning liikluskiirus sel teeosal on oluliselt suurem kui Maleva 2h korterelamu ees, kus toimub avalikult teelt hoovi keeramine ja oht jalakäijatele on minimaalne (II kd, tl- d 84– 85).
1.6.Tallinna Linnavalitsus kohustas 17.05.2000. a korralduse nr 2057-k (Tallinna Linnavalitsuse 17.05.2000. a korraldus) p-ga 1.4 tagama Maleva tänavalt Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu Maleva 2e kinnistule. Sealt kaudu tuleb omakorda tagada juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l, Maleva 2c ja Maleva 2k kinnistutele. Nimetatut ei mõjuta Maleva 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus.
1.7.Avaldaja I ja Novamark tegid ettepaneku määrata juurdepääsutasu koormatud Maleva 2h kinnistu omanikele, arvestades järgmisi asjaolusid. Juurdepääsutee aluse maatüki maamaksu aastane suurus tuleb jagada juurdepääsutee kõikide kasutajate arvuga, st arvesse tuleb võtta ka Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldada, et iga isiku osa tee kasutamisel on võrdne. Juurdepääsutee kasutamise perioodilised kulutused tuleb jagada juurdepääsutee kõikide kasutajate arvuga, st arvesse tuleb võtta ka Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldada, et iga isiku osa tee kasutamisel on võrdne. Juurdepääsutee aluse maatüki suurus on 420 m2 (7 × 60 m). Juurdepääsutee teekatte parandamiskulud on aastas maksimaalselt 420 eurot (asfalteerimise kulu 8400 eurot (20 eurot/m2); täisasfalteerimise vajadus saabub mitte varem kui 20 aastat pärast viimast asfalteerimist (2016. a oli viimasest asfalteerimisest möödas kümme aastat ning tee oli jätkuvalt heas korras). Tegemist on väljakujunenud juurdepääsuga, mida kasutati järjepidevalt aastaid enne Maleva 2h korterelamu ehitamist. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud juurdepääsuteega seotud kulusid ega Maleva 2h kinnistu väärtuse vähenemist. Maleva 2h korteriomanikud pidid kortereid ostes teadma, et nende korterelamu eest toimub liiklus tööstuskinnistutele. Mõistlikud juurdepääsutee hoolduskulud on maksimaalselt ca 1000 eurot aastas. Avaldajate III ja II avaldus Maleva 2e ja Maleva 2g kinnistutele juurdepääsutee määramiseks ning selle aluseks olevad asjaolud
2.Avaldaja II kui Norden Investi õigusjärglane ja MLV2e OÜ (avaldaja III; OÜ Avantek Real (Avantek Real) õigusjärglane) palusid määrata avalikult kasutavavalt teelt juurdepääsu Maleva 2e ja Maleva 2g kinnistutele tähtajatult ja tasuta Maleva 2h kinnistu kaudu.
2.1.Avaldaja III on Maleva 2e kinnistu omanik ja avaldaja II on Maleva 2g kinnistu omanik. Nimetatud kinnistutele juurdepääsuks kasutavad avaldajad III ja II juurdepääsuteena Maleva 2h kinnistut.
2.2.Mujalt ligipääs Maleva 2e ja Maleva 2g kinnistutele ning seal asuvatele teenindus- ja tootmishoonetele avalikult kasutatavalt teelt puudub. Laevastiku tänavalt ligipääsu tõkestavad erinevad aiaga piiratud kinnistud ning tänavale pargitud sõidukid. Isegi, kui juurdepääs Laevastiku tänavalt oleks võimalik, ei oleks sealt kaudu tagatud juurdepääs suurematele autodele, mida Avantek Real ja Norden Invest kasutasid pidevalt ja igal nädalal oma toodangu ja vahendite transportimiseks, kuna tänav on väga kitsas ja pöörderaadius selleks liiga väike. Maleva 2e ja Maleva 2g kinnistutele peab olema pidevalt ja igapäevaselt tagatud juurdepääs suurtele veokitele. Läbipääsu tõkestamine Maleva 2h kinnistu kaudu seiskaks sisuliselt Maleva 2e ja 2g kinnistutel majandustegevuse. Ka Laevastiku tänaval mööduksid sõidukid lähedalt elumajadest.
2-14-55070
2.3.Tallinna Linnavalitsuse 17.05.2000. a korralduse p 1.3 kohaselt määrati, et Maleva 2e kinnistu erastamisel tuleb sellele tagada juurdepääsutee Maleva 2h kinnistu kaudu Maleva tänavalt. Avantek Real osas anti välja Tallinna Linnavalitsuse 01.02.2006. a korraldus nr 166- k (Tallinna Linnavalitsuse 01.02.2006. a korraldus), mille p 6.1 järgi on avalikult kasutatavalt teelt seni toimunud juurdepääs Maleva 2g kinnistule Maleva 2h, Maleva 2e, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistute kaudu. Lisaks kooskõlastati nimetatud korraldus Maleva 2h kinnistu omanikuga, kes kinnitas, et teab, et juurdepääs Maleva 2g kinnistule on seni toimunud Maleva 2h kinnistu kaudu. Maleva 2h kinnistul asuvat juurdepääsuteed on Maleva 2e kinnistu omanik kasutanud pidevalt alates 2004. aastast ning Maleva 2g kinnistu omanik alates 2000. aastast. Lisaks on Maleva 2h kinnistu kasutamine Maleva 2e kinnistule juurdepääsuks kooskõlastatud liikluskorralduslikult Tallinna Transpordiametis.
2.4.Maleva 2h korteriühistu teatas 28.07.2014, et läbisõit Maleva 2h kinnistu kaudu suletakse 01.08.2014 Maleva 2h korteriühistu üldkoosoleku otsuse alusel. Sellises olukorras puuduks Maleva 2e ja 2g kinnistutele juurdepääs ka turvaettevõtetel. See võib tekitada lisaks majandustegevuse olulisele häirimisele Maleva 2e ja 2g kinnistute omanikele ka märkimisväärset varalist kahju.
2.5.Maleva 2e ja 2g kinnistute omanikud on tööstusettevõtted, seega ei oleks juurdepääs Maleva 2h korteriomanikele liigselt koormav. Liiklus toimuks tööpäevadel üksnes kuni kella 18.,.jj,.ddc,j,j,j,j,,lj00-ni, pärast seda ja puhkepäevadel oleks vaikus.
2.6.Avantek Real selgitas, et juurdepääsutee määramine ei vähenda Maleva 2h kinnistu väärtust, kuna kinnitatakse varasem olukord. Maleva 2h korteriomanike olukord ei halvene, võrreldes korterite soetamisaegse olukorraga. Kuna Maleva 2h korteriomanikud kasutavad ka ise edaspidi juurdepääsutee alust maa-ala, ei vähene Maleva 2h kinnistu väärtus ca 800 000 eurot. Teekatte remont ja lumekoristusteenus peaks toimuma vajaduspõhiselt ja turutingimustele vastavate pakkumiste alusel. Kulusid peaksid kandma kõik juurdepääsuteed kasutavate kinnistute omanikud. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud Maleva 2h kinnistul paikeva juurdepääsute kulusid. Avantek Real nõustus kompenseerima juurdepääsuteealuse maa-ala maamaksu, kui see jagatakse kõikide kinnistute vahel. Avaldaja V avaldus ning selle aluseks olevad asjaolud
3.Morek IT OÜ (avaldaja V) palus Maleva 2h kinnistul asuvale juurdepääsuteele määrata reaalservituudi, et tagada juurdepääs avaldaja V Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele igal kellaajal ja iga sõidukiga ilma juurdepääsutasuta.
3.1.Avaldaja V sai 03.02.2014 e-kirja, mille kohaselt otsustas Maleva 2h korteriühistu Maleva 2h kinnistu aiaga piirata ning seega toimuks sissesõit Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele suletava värava kaudu. Avaldaja V teatas 05.02.2014 Maleva 2h korteriühistule, et on huvitatud servituudi seadmise notariaalsest kokkuleppest. Maleva 2h korteriühistu selgitas 01.07.2014, et Maleva 2h korteriühistu üldkoosoleku otsusega suletakse Maleva 2h kinnistu õueala läbisõiduks alates 01.08.2014. Avaldaja V edastas 22.07.2014 Maleva 2h korteriühistule teate, et ei nõustu tee sulgemisega.
3.2.Laevastiku tänava kaudu ei ole võimalik Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele pääseda, sest vahetult enne Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistuid on teele paigaldatud suletud värav. Lisaks ei ole alternatiivsel juurdepääsuteel võimalik (eriti talvel) veoautodega manööverdada.
2-14-55070
3.3.Raskeveokite liiklus toimus Maleva 2h juurdepääsutee kaudu juba enne Maleva 2h korterelamu ehitamist. Maleva 2h korteriomanikud pidid kortereid ostes teadma liiklus- ja turvalisustingimustest.
3.4.Ühekordne hüvitis Maleva 2h kinnistu väärtuse vähenemise eest 778 680 eurot on ebarealistlik ja ebaõiglane. Sisuliselt oleks tegemist juurdepääsuteealuse maatüki ostmisega ilma omandiõiguse üleminekuta. See on ebamõistlik. Avaldaja V nõustus, et juurdepääsutasu määramisel arvestatakse teekatte paranduskulu 1890 eurot aastas (157 eurot 50 senti kuus), kojamehe teenuse kulu 937 eurot 40 senti aastas (78 eurot 12 senti kuus) ning lumekoristuskulu 800 eurot aastas (66 eurot 60 senti kuus). Avaldaja V nõustus, et need summad suurenevad igal aastal tarbijahinna indeksi võrra. Lisaks nõustus avaldaja V, et juurdepääsutasu puhul arvestatakse maamaksu kulu 61 eurot 7 senti aastas. Juurdepääsutee ohutuse tagamise kulu 20 000 eurot ei ole seotud avaldajatega, sest juurdepääsutee ohutuse tagamine on Maleva 2h korteriomanike vastutus. Juurdepääsutasu 307 eurot 51 senti kuus tuleb jagada võrdselt juurdepääsutee kasutajate vahel (mh viis avaldajat, Maleva 2h korteriühistu ning teised juriidilised isikud). Avaldaja V on nõus katma juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulusid, kui need jagatakse solidaarselt ja võrdselt kõikide juurdepääsutee kasutajate vahel. Maleva 2h korteriomanike ja Maleva 2h korteriühistu seisukoht
4.Maleva 2h korteriomanikud (Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525401); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525501); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525601); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525701); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525801); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22525901); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526001); Maleva 2h-8 korteriomand (registriosa nr 22526101); Maleva 2h-9 korteriomand (registriosa nr 22526201); Maleva 2h-10 korteriomand (registriosa nr 22526301); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526401); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526501); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526601); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526701); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526801); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22526901); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527001); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527101); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527201); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527301); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527401); Maleva 2h-x korteriomand (registriosa nr 22527501); Maleva 2h-x mitteeluruum (registriosa nr 22527601)) leidsid, et avaldajate taotlused juurdepääsuõiguse määramiseks Maleva 2h kinnistu kaudu tuleb jätta rahuldamata. Juurepääs avaldajate kinnisasjadele tuleks määrata Laevastiku tänavalt, kust toimub juurdepääs avaldajate kinnisasjadele. Maleva 4 kinnistu omanik ei ole juurdepääsu takistanud.
4.1.Tallinna Linnavalitsuse 22.05.2013. a korraldusega nr 704-k algatati Maleva 4 kinnistu ja lähiala detailplaneering. Korralduse eelnõu lisaks oleva seletuskirja kohaselt on juurepääs Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutele planeeritud Maleva 4 kinnistu kaudu.
4.2.Maleva 2h korteriühistu on seisukohal, et juurdepääs Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutele tuleb määrata Laevastiku tänava kaudu, kuna see riivab kõige vähem puudutatud isikute õigusi. Juurdepääsu määramine Laevastiku tänavalt ei nõua täiendavaid investeeringuid taristusse, kuna tee Maleva 4 jäätmehoidlasse Laevastiku tänavalt on ühendatud ka Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistute juurdepääsuteega. Lisaks koormaks Laevastiku tänava kaudu juurdepääsu määramine üksnes samaliigilisi tootmis- ja transpordimaa sihtotstarbega kinnistuid. See võimaldab vältida
2-14-55070 hilisemaid liikluskoormusest ja -tihedusest või veoste ohtlikkusest tulenevaid ohu- ja konfliktolukordi. Viimaste tekkimise tõenäolisust Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu määramisel kinnitab tehtud autode loendus, mille kohaselt sõitis 04.08.2014 kell 06.00–19.00 Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutele üle Maleva 2h kinnistu 335 sõiduautot ja 13 veoautot. Seejuures toimus samal ajal liiklus viidatud kinnistutele ka Laevastiku tänava kaudu. Kui Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutelt toimuks liiklus üksnes Maleva 2h kinnistu kaudu, läbiks Maleva 2h korterelamu õueala ööpäevas ca 1000 sõidukit. Nimetatu muudaks normaalse elutegevuse Maleva 2h kinnistul võimatuks. Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistute juurdepääsukoormust on ajalooliselt lisaks Maleva 2h kinnistule kandnud ka Maleva 2g ja Maleva 4 kinnistud. Laevastiku tänava seisukord ja sellel liiklemise keerukus ei ole tähtsad asja lahendamisel Maleva 2h kinnistu kahjuks. Maleva 2h kinnistul asuvad rajatised ehitati välja elamumaa sihtotstarbest lähtudes ega pruugi suurenevat liikluskoormust kanda. Lisaks soovitakse raskeveokite juurdepääsuteena kasutada õueala, mis on vaid mõne sammu kaugusel eluhoone peasissekäigust. Negatiivsed mõjud, mis kaasnevad Maleva 2h kinnistu koormamisega eespool viidatud kinnistutele juurdepääsutee määramisega, on suuremad (väidetavatest) Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistuid teenindavate raskeveokite ebamugavustest Laevastiku tänaval liiklemisel. Ka Maleva 2h kinnistu eelmine omanik ei taganud Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutele juurdepääsu, kinnistusraamatusse ei kantud ühtki kokkulepet.
4.3.Maleva 2h-17 korteriomaniku õiguseelneja leidis, et juurepääs avaldajate kinnistutele tuleks määrata Maleva 4, Maleva 2g, Maleva 2n ja Maleva 2m kinnistute kaudu. Nimetatud kinnistute sihtotstarbeks on jäätmehoidla maa ja tootmismaa. Juurdepääs avaldajate kinnistutele toimub Laevastiku tänava (avalik tee) kaudu ning Maleva 4 kinnistu varasem omanik ei takistanud juurdepääsu. Maleva 2h kinnistu kasutamine juurdepääsuks riivab põhjendamatult Maleva 2h korteriomanike huve. Avaldajate raskeveokite liikumise tõttu amortiseerub asfaltkate tavalisest kiiremini, tekivad augud ja praod. Avaldajate sõiduteena kasutatav Maleva 2h kinnistu osa poolitab Maleva 2h kinnistu – sõidutee kulgeb keset kinnistut korterelamu õuealal. Kuna Maleva 2h kinnistu haljasalale jõudmiseks peab ületama tee, millel avaldajate tegevuse tõttu on tekkinud väga suur liikluskoormus, häirib see ebamõistlikult Maleva 2h korteriomanike ohutust ja tegevusi kinnistul. Mitteelamumaa kinnistute äärealade koormamine juurdepääsutee servituudiga ei häiriks ebamõistlikult vastavate kinnistute omanikke ega kahjustaks nende huve.
4.4.Juurdepääsutee määramisel Maleva 2h kinnistu kaudu paluvad Maleva 2h korteriomanikud avaldajatelt välja mõista (V kd, tl-d 3 pöördel–4, 66; VI kd, tl 79): a) ühekordse tasuna hüvitise kinnistu väärtuse vähenemise (mh juurdepääsuteealuse maa ainukasutusõiguse ja planeerimisvõimaluse kaotamise ning suurveokite tiheda liikluse tõttu) eest 778 680 eurot; b) teekatte paranduskulu 1890 eurot aastas (30 eurot/m2 × juurdepääsutee maa-ala suurus 630 m2=18 900 eurot, teekatte vastupidavus 10 aastat) ja määrata, et summa tõuseb igal aastal tarbijahinna indeksi võrra; lisaks selgitasid Maleva 2h korteriomanikud, et asfaltkatte taastamiskulu on ca 15 480 eurot. c) kojamehe teenuse tasu 937 eurot 40 senti aastas ja määrata, et summa tõuseb igal aastal tarbijahinna indeksi võrra; d) lumekoristuse kulu 800 eurot aastas ja määrata, et summa tõuseb igal aastal tarbijahinna indeksi võrra;
2-14-55070 e) tee ohutuse tagamise kulu (mh lamavate politseinike ja õueala märgi paigaldamine) 20 000 eurot; f) tee korrashoiukulu (lehtede riisumine, pühkimine, lumekoristus) 64 eurot 89 senti kuus (Maleva 2h korteriühistu on sõlminud kinnisvara haldus-ja hoolduslepingu, mille kohaselt on heakorratööde teenuste maksumus kuus 0,103 eurot/m2; juurdepääsutee on 630 m2); g) juurdepääsutee maamaks viis eurot kuus (kinnistu maamaks 289 eurot 25 senti aastas, sh juurdepääsutee osas 61 eurot 7 senti aastas); h) keskkonnahäiringu (müra, heitgaasid) talumise tasu igale Maleva 2h korteriomanikule 75 eurot kuus. Juurdepääsutasu määrates ei tohi jagada kulutusi võrdselt kinnisasjade või nende omanike arvu kohaselt, sest peamiselt koormavad juurdepääsuteed (mh veokitega) avaldajad. Kulud tuleb 95% ulatuses jätta avaldajate kanda. Tallinna linna seisukoht
5.Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei kaudu) esitas seisukoha vaidlusaluse juurdepääsu määramise kohta.
5.1.Tallinna linna hinnangul tuleb juurdepääsuõiguse määratlemisel arvestada mh väljakujunenud kohalikke huve (st kuidas toimisid varem selles piirkonnas teeolud). Tallinna Linnavalitsuse 17.05.2000. a korralduse ja Tallinna Linnavalitsuse 01.02.2006. a korralduse kohaselt on seni toimunud juurdepääs Maleva 2g ja Maleva 2e kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu. Avalduse järgi on ka Maleva 2n, Maleva 2m ja Maleva 2f kinnistutele olnud juurdepääs Maleva tänavalt Maleva 2h kinnistu kaudu. Asjas esitatud materjalide kohaselt nõustus Maleva 2h kinnistu endine omanik OSAÜHING CAPITAL KINNISVARA, et Maleva 2g kinnistule toimub juurdepääs Maleva tänavalt Maleva 2h kinnistu kaudu. Kokkuleppe kohaselt pidid kinnistute omanikud sõlmima notariaalse servituudilepingu, kuid seda ei tehtud. Praegustele Maleva 2h korteriomanikele viidatud kokkulepe otseselt ei laiene.
5.2.Enne 2004. aastat oli Maleva 2h kinnistu sihtotstarve tootmis- ja ärimaa. Maleva 2h korterelamu rekonstrueeriti 19.02.2004. a ehitusloa nr 2289 alusel. Tallinna Linnavalitsuse 04.08.2004. a korraldusega nr 1536-k “Kinnistu Maleva tn 2h sihtotstarbe määramine Põhja- Tallinna linnaosas” (Tallinna Linnavalitsuse 04.08.2004. a korraldus nr 1536-k) muudeti Maleva 2h kinnistu sihtotstarve elamumaaks. On arusaadav, et tööstushooneid teenindava transpordi liiklemine vahetult Maleva 2h korterelamu eest on elanike jaoks häiriv.
5.3.Lisaks naaberkinnisasjade võimalikult väikesele koormamisele tuleb juurdepääsu määramisel lähtuda ka juurdepääsutee efektiivsuse printsiibist (juurdepääsuõiguse eesmärgiks on tagada kinnisasja omanikule kinnisasja majanduslikele vajadustele vastav kohane juurdepääs). Kaaluda tuleb teeniva ja valitseva kinnisasja omanike huve. Juurdepääsu üle otsustamisel tuleb arvestada mh, kas õigustatud kinnisasja omanikule kaasnevad uue juurdepääsu loomisega suured kulutused. Õigustatud kinnisasja omanik ei pea leppima naabrite jaoks kõige vähem koormava lahendusega, kui see ei taga talle kinnisasja kohase majandamise võimalust. Maleva 2g kinnistu lukustatud värav ühendab Laevastiku tänavat Maleva 2g kinnistuga. Juurdepääsu saab avada Maleva 2g kinnistu omanik. Maleva 2g kinnistul on ladustatud rohkelt autovrakke, mis võib muuta veoautode ligipääsu Maleva 2g kinnistule keeruliseks. Maleva 2g kinnistu omanikul on võimalik autovrakid eemaldada või ümber paigutada. Seega ei ole Maleva 2g kinnistule ainus juurdepääs avalikult kasutavalt teelt Maleva 2h kinnistu kaudu. Lisaks on Laevastiku tänavalt võimalik tagada Maleva 2g kinnistu kaudu juurdepääs ka Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2f ja Maleva 2e kinnistutele.
2-14-55070
5.4.Laevastiku tänavalt on juurdepääs tootmismaa sihtotstarbega Laevastiku 3 ja Laevastiku 3h kinnistutele, samuti jäätmehoidla maa sihtotstarbega Maleva 4 kinnistule. Maleva 4 kinnistu endine omanik Osaühing Slops tegeles ehitusjäätmete ladustamise ja käitlemisega. Korrektne ei ole väide, et Laevastiku tänav on veoautodele liiga kitsas, kuna ka ehitusjäätmeid veeti veoautodega ja Maleva 4 kinnistut teenindav transport kasutas Laevastiku tänavat juurdepääsuna. Asjakohane ei ole, et Laevastiku tänavalt juurdepääsu kavandamisel kulgeks juurdepääs mitme kinnistu kaudu. Maleva 2g kinnistut Laevastiku tänavaga ühendav tee läbib tootmis- ja ärimaa sihtotstarbega Laevastiku 3i kinnistut, tootmismaa sihtotstarbega Laevastiku 3h kinnistut ja Laevastiku 3m kinnistut. Ka Maleva 2g kinnistu juurdepääs Maleva 2h kinnistu kaudu läbiks mitme omaniku kinnistuid. Liiklusohutuse seisukohast on sobivam näha juurdepääs avaldajate kinnistutele vähemalt osaliselt ette Laevastiku tänavalt. Sellisel juhul kulgeb juurdepääs tootmismaa ja ärimaa sihtotstarbega kinnistute kaudu ning see hajutab liikluskoormust Maleva 2h kinnistul vahetult korterelamu ees. Seetõttu peaks kohus kaaluma Maleva 2g, Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m ja Maleva 2f kinnistutele vähemalt osaliselt juurdepääsu määramist Laevastiku tänava kaudu.
5.5.Päästeametil ei ole kohustust kasutada servituudiga määratud juurdepääsu ning päästeautol on õigus Maleva 2g, Maleva 2n ja Maleva 2e kinnistutele juurdepääsuks kasutada nii Maleva 2h kinnistut kui ka Laevastiku 3i, Laevastiku 3h ja Laevastiku 3m kinnistuid. Maleva 2m endise kinnistu omaniku seisukoht
6.AS Conimpex (Conimpex; kustutatud; Maleva 2 M Ärimaja OÜ (registrikood 16772673) õiguseelneja) nõustus, et juurdepääsutee tuleks määrata Maleva 2h kinnistu kaudu. Maleva 2h kinnistu omanik nõustus varem, et vaidlusalust juurdepääsuteed kasutatakse Maleva 2g, Maleva 2f, Maleva 2k, Maleva 2l, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistutele pääsemiseks. Juurdepääsu eest tuleks tasuda mõistlikku hüvitist. Edasine menetluse käik
7.Maakohus rahuldas 07.09.2015. a määrusega (parandatud 10.11.2015. a määrusega; III kd, tl-d 213–220 pöördel) avaldaja I, Novamarki, Avantek Reali, Norden Investi ja avaldaja V avaldused kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks avalikult kasutatavalt teelt. Maakohus määras, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tasuta ja igal ajal nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega juurdepääsuteed Maleva 2h kinnistu kaudu. Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult. Maakohus tuvastas nimeliselt Maleva 2h korteriomanike kohustuse anda vastavasisulised tahteavaldused märkuste kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Menetluskulud jättis maakohus võrdsetes osades avaldajate kanda.
8.Ringkonnakohus tühistas 06.05.2016. a määrusega (IV kd, tl-d 124–130) maakohtu 07.09.2015. a määruse ja saatis asja maakohtule uueks lahendamiseks. Mh märkis ringkonnakohus, et juurdepääsu võimalusi ei ole võimalik kaaluda selle kasutamise tasu suurust menetlusosalistega arutamata ja tasu suurust arvestamata. Kui juurdepääs on koormav, võib määratav tasu muuta juurdepääsu avaldajate huvide kohaselt ebamõistlikuks. Maakohus ei selgitanud tasu suuruse puhul välja menetlusosaliste seisukohti. Lisaks ei põhjendanud maakohus piisavalt juurdepääsu määramata jätmist Laevastiku tänava kaudu ja juurdepääsu määramist ainult Maleva tänavalt. Maakohus tuvastas mh, et juurdepääs Maleva 2g, Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m ja Maleva 2f kinnistutele on olemas ka Laevastiku tänavalt. Maakohtul tuleb juurdepääsu määramisel arvestada tekkida võivaid kulusid, varasemaid kasutamise
2-14-55070 tavasid, juurdepääsu koormavust ja muid olulisi asjaolusid. Maakohus ei põhjendanud Tallinna linna seisukoha, mille järgi juurdepääs Laevastiku tänavalt on võimalik, liikluskorralduslikult sobiv ja põhjendatud, tähelepanuta jätmist. Ringkonnakohus selgitas, et asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul tuvastada juurdepääsutasu suuruse määramisel asjassepuutuvad asjaolud, kindlaks määrata tasu suurus, kaaluda juurdepääsu määramisel kõiki olulisi asjaolusid, konkreetse juurdepääsu määramist ammendavalt põhjendada ja kohtulahendi resolutsioonis välja mõista juurdepääsutasu igale õigustatud isikule. Maakohtu määrus
9.Maakohus rahuldas 16.04.2021. a määrusega avaldaja I, Novamarki, Avantek Reali, Norden Investi ja avaldaja V avaldused kinnisasjadele juurdepääsu õiguse määramiseks avalikult kasutatavalt teelt ja määras, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute igakordsetel omanikel ja nendelt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tööpäevadel kella 8.00-st hommikul kuni kella 8.00-ni õhtul nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega juurdepääsuteed üle Maleva 2h kinnistute. Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult. Maakohus tuvastas, et Maleva 2h korteriomanikel nimeliselt on kohustus anda tahteavaldused kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada juurdepääsu tööpäevadel kella 08.00 hommikul kuni kella 8.00 õhtul nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega. Maakohus märkis, et jõustunud kohtulahend asendab vastavaid nõusolekuid märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute igakordsel omanikul on igaühel kohustus tasuda juurdepääsuõiguse eest iga Maleva 2h korteriomandi igakordsele omanikule 10 eurot aastas. Maakohus määras, et tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette hiljemalt 10. jaanuariks. Lisaks määras maakohus, et juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb tasuda vastavalt ajale, mis jääb määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni, ning vastav makse tuleb teha 30 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Samuti määras maakohus igale Maleva 2h korteriomanikule omandiõiguse riive eest hüvitise 1896 eurot, mille mõistis avaldajalt I, Novamarkilt, Avantek Realilt, Norden Investilt ja avaldajalt V solidaarselt nimeliselt Maleva 2h korteriomanike kasuks välja, määrates, et nimetatud hüvitis tasuda 30 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Maakohus märkis, et kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õiglusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (29.07.2014) tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 460 lg 1 ja § 477 lg 1 kohaselt. Maakohus jättis ekspertiisitasu 1200 eurot solidaarselt avaldaja I, Novamarki, Avantek Reali, Norden Investi ja avaldaja V kanda ning mõistis selle kulu Maleva 2h korteriomanikele nimeliselt välja. Muud menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
9.1.Maakohus tuvastas, et avaldajale I ja Novamarkile kuulub 2133/5030 Maleva 2n kinnistu kaasomandist (I kd, tl 18), Avantek Realile kuulub Maleva 2e kinnistu, Norden Investile kuulub Maleva 2g kinnistu ning avaldajale V kuuluvad Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistud. Maleva 2l kinnistu on jagatud 29.08.2019 korteriomanditeks registriosa nr 15572950, registriosa nr 15573050, registriosa nr 15573150, registriosa nr 15573250, registriosa nr 15573450, registriosa nr 15573550, registriosa nr 15573650, registriosa nr 15573750, registriosa nr 15573850, registriosa nr 15573950, registriosa nr 15574050, registriosa nr 15574150, registriosa nr 15574250, registriosa nr 15574350, mille maa sihtotstarve on kinnistusraamatu kohaselt tootmismaa. Maleva 2h korteriomanikele kuuluvad Maleva 2h kinnistul asuvad korteriomandid.
2-14-55070
9.2.Maakohus viitas, et Riigikohtu praktika kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise AÕS § 156 lg-st 1 tulenevateks eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 25). Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel ning juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.
9.3.Maakohus tuvastas Maa-ameti kaardiserveri väljavõtte alusel, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Maakohus hindas võimalikke juurdepääsuteid, Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike huvisid ning Maleva 2h korteriomanike õiguste riivet nende kinnisasja kaudu juurdepääsutee määramisel. Mh alternatiivse (st mitte Maleva 2h kinnistu kaudu kulgeva) juurdepääsutee võimalikkuse tuvastamiseks tegi maakohus kaks vaatlust (22.04.2015; 16.11.2017).
9.3.1.Maakohus tuvastas vaatlusel, et ligipääs Maleva 4 kinnistule puudub – nimetatud kinnistu piirile on rajatud aed ning avatud ligipääsu ei ole. Maleva 4 kinnistult paistis pinnasega tee (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 13). Seega tuleks avaldajatel teha olulisi väljaminekuid, mh rajada asfaltkattega tee, mis oleks piisav sõidu- või veoautodega sõitmiseks.
9.3.2.Maakohus jõudis vaatluste käigus seisukohale, et juurdepääs Laevastiku tänava (avalikult kasutatav tee) kaudu oleks ebamõistlik, avaldajaid ülemäära koormav ning põhjustaks omandiõiguse riivet enamatele kui Maleva 2h korteriomanikele. Laevastiku tänaval on elamud vahetult tee ääres (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 12). Kuna Laevastiku tänava ääres asub rohkem kui üks korterelamu, oleks isikuid, kelle õigusi juurdepääsutee riivaks, enam kui Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu tagamisel. Maakohus hindas, kas Laevastiku 3m, Laevastiku 3i, Laevastiku 3j, Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute kaudu oleks Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele võimalik pääseda. Maakohus tuvastas, et tee Laevastiku 3m ja Laevastiku 3i kinnistutel on kõva pinnasega ning viib avalikult kasutatavale Laevastiku tänavale (22.04.2015. a vaatlus, fotod nr 10, nr 10a). Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistud on kaetud asfaltkattega, raskeveokid mahuvad liiklema, kuid Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistu piiril on kaldega kurv (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 5) ja selle teelõigu pinnas ei ole mõeldud raskeveokite kandmiseks. Maakohtu hinnangul oleks Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute piiril asuv kaldega kurv (tee laius 3,5 m) väga kitsas raskeveokitele manööverdamiseks. Kaldega kurvi tasandamine ja laiendamine oleks töömahukas ning vahetult tee kõrval kasvavate puude tõttu võimatu. Maleva 2g, Laevastiku 3j, Maleva 2g ja Maleva 4 kinnistute piiril on aed (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 8). Maakohus tuvastas, et kuigi Maleva 4g hoone ja Laevastiku 3j hoone vahelisel alal pargivad autod ning Maleva 2g kinnistu tagumises küljes on ladustatud autod ja autovrakid (22.04.2015. a vaatlus, fotod nr 6 ja nr 7), on need võimalik eemaldada ega ole takistuseks juurdepääsu rajamiseks nimetatud kinnistute kaudu. Maakohus viitas, et kui juurdepääs tuleks Laevastiku tänava kaudu, oleks Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele pääsemiseks vaja läbida mitmeid väravaid. See võib osutuda probleemiks turvapatrulli ligipääsu puhul ning põhjustada veoautode jaoks edasi-tagasi manööverdamisi ja libedaga ohtlikke olukordi (Avantek Reali 04.09.2017. a seisukohale lisatud skeem, vaatlusel tajutu).
9.4.Maakohtu hinnangul ei olnud tähtis juurdepääsutee pikkus, vaid selle võimalikkus. Menetlusosaliste huvide kaalumisel tuleb mh arvestada väljakujunenud tavaga ning arvestada kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive. Määrav ei ole mitut kinnisasja juurdepäästee läbib
2-14-55070 (RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 24). Kui juurdepääsu kasutamiseks on väljakujunenud tava, peab juurdepääsutee teise kohta määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 12.04.2004, 3- 2- 1- 45- 04, p 16). Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu soovija tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas teise isiku kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotleja jaoks oluliselt odavam ja teise kinnisasja omanikku vähem koormav (RKTKo 12.04.2004, 3-2-1-45-04, p 14). Kuigi teoreetiliselt oleks võimalik juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele ka alternatiivseid teid mööda (Maleva 4, Laevastiku tänava kaudu), oleksid avaldajate kulutused oma kinnisasjadelt avalikule teele pääsemiseks maakohtu hinnangul märkimisväärsed. Maleva 2h kinnistu juurdepääsuõigusega koormamine on Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike jaoks oluliselt odavam.
9.5.Menetlusosalised ei vaielnud, et Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2l (maakohtu lahendis ekslikult märgitud 2m) ja Maleva 2n kinnistute omanikud liikusid oma kinnistutele seni Maleva 2h kinnistu asfalteeritud tee kaudu, mida kasutati ka enne 2004. aastat. Maleva 2h kinnistu maa sihtotstarve oli tootmis- ja ärimaa, enne kui 19.02.2004 väljastatud ehitusloa nr 2289 alusel rekonstrueeriti Maleva 2h kinnistul asuv korterelamu ja Tallinna Linnavalitsuse 04.08.2004. a korraldusega nr 1536-k muudeti Maleva 2h kinnistu sihtotstarve elamumaaks. Tallinna linn määras olemasoleva juurdepääsu üle Maleva 2h kinnistu (Tallinna Linnavalitsuse 18.01.1996. a korraldus nr 93.k ja 04.09.1998. a korraldus nr 5257-k). Juurdepääsutee üle Maleva 2h kinnistu ei vaja uue tee loomist ega rajatiste eemaldamist, kuna ajalooliselt on juurdepääsutee olemas. Seega ei kaasne Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikele juurdepääsu võimaldamisega lisakulusid. Maakohus määras juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt (Maleva tn) avaldajate kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu, kuna see oli kooskõlas väljakujunenud tavaga ega eeldanud avaldajatelt täiendavate kulutuste tegemist uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel.
9.6.Maakohus määras juurdepääsu Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga (RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 21). Kuna Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistuid kasutati majandus- ja kutsetegevuses, leidis maakohus, et vaidlusalustele kinnistutele peab pääsema ka veoautoga piiramatu arv kordi. Liiklus oleks tööpäevadel ja -aegadel, kuna avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V on tööstusettevõtted. Maakohus arvestas mh Tallinna linna ja Maleva 2h korteriomanike liiklusohutust ja -koormust puudutavaid seisukohti, ekspertiisiakti ning viitas, et Maleva 2h korteriomanikud on teinud samme tagamaks ohutu liiklemine Maleva 2h kinnistu kortermaja esisel teel. Liiklejad peavad õueala liiklusreeglitest kinni pidama. Maakohus arvestas Maleva 2h korteriomanike huve, asjaolusid, et avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V tegutsesid äritegevuses ning Maleva 2l kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mille maa sihtotstarve on tootmismaa, ning määras juurdepääsu üle Maleva 2h korterelamu ees asuva tee tööpäevadel alates kella 08.00-st hommikul kuni kella 08.00-ni õhtul. Seeläbi on tagatud tööajal Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikele võimalus oma kinnistutele pääseda ning Maleva 2h korteriomanikele õhtu- ja öötundidel ning puhkepäevadel rahu ja vaikus. Selliselt määratud juurdepääs tagab ka suurema liiklusohutuse aegadel, mil kodus on rohkem elanikke (sh lapsi), ehk puhkepäevadel ning õhtuti pärast tööd, kooli ja lasteaeda.
9.7.AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu kasutamise tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 24). Juurdepääsutasu on ennekõike vajalik, et hüvitada kinnisasja omaniku omandiõiguse riive ja katta kohustuste täitmiseks tehtavad mõistlikud kulud (TlnRnKm 05.02.2014, 2-12-16850). Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja
2-14-55070 omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed. Samuti juhul, kui koormatud kinnisasja omanik olemasolevat või juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ise kasutab (RKTKo 29.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.2).
9.7.1.Maakohus tuvastas 07.12.2020. a ekspertiisi alusel, et hinnatava juurdepääsutee puhul ei kavandata kinnistu äralõiget ega selle võõrandamist, sest juurdepääsuteed kasutavad ja vajavad juurdepääsuks ka Maleva 2h korterelamu elanikud. Ekspert hindas hüvitatavat kahju, mis tuleneb hinnatava juurdepääsutee kasutamisest ärilise otstarbega Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l, Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute teenindamiseks ja juurdepääsuks. Võimaliku kaasneva kahju hindamisel oli oluline, et hinnatav juurdepääsutee eksisteeris ja seda kasutati naaberkinnistute teenindamiseks enne korterelamu 2004. aastal rekonstrueerimist. Kaasnev kahju ei saanud tekkida elamispindade turuväärtuse vähenemise (või muu asjaolu, nt potentsiaalse lisaehitusõigus) tõttu, sest elamispindade müügi hetkel oli juurdepääsutee olemas. Erinevus võib potentsiaalselt tuleneda liiklusintensiivsuse kasvust, kuid seda ei ole võimalik adekvaatselt mõõta. Kuna tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, mis teenindab ka hinnatavat kinnistut, ei kaasnenud ka kahju ega saamata jäänud tulu. Maleva 2h kinnistu harilik väärtus oli 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt 325 000 eurot ja juurdepääsutee hüvitusväärtus 43 600 eurot (400 m2 × 109 eurot/m2).
9.7.2.Juurdepääsutee iga-aastase tasu suuruse määramisel arvestas maakohus, millised abinõud on tee omanikule selle korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Maakohtu arvates võivad hüvitise määramise aluseks olla kulud, mis tekivad tee hooldamisel. Maakohus arvestas Maleva 2h korteriomanike arvestusi, avaldajate seisukohti ning seda, et menetlusosalised ei vaielnud, et juurdepääsutee alla jääva maa suurus oli 400 m2. Tee ohutuse tagamise kulu 20 000 eurot ei olnud sellises summas põhistatud. Maakohus tuvastas vaatlusel ja avaldajad tõid välja, et Maleva 2h kinnistut ületav tee osa on hetkel heas korras ning Maleva 2h kinnistu servas on nähtav õueala märk. Seega ei olnud juurdepääsuteeks määratava tee ohutuse kulud põhistatud. Maakohus selgitas, et ohutuse, teehoolduse või muude kulude täiendava kandmise vajaduse tekkimisel tuleb need kanda Maleva 2h korteriomanikel ja Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikel solidaarselt. Maakohus määras iga-aastase tasu 3473 eurot 65 senti järgmiselt: 1) maamaks 289 eurot 25 senti; 2) heakorratööde teenuste maksumus 494 eurot 40 senti (0,103 eurot/m2 × 400 m2 × 12 kuud); 3) lumekoristuse kulu 800 eurot; 4) teekatte paranduskulud 1890 eurot. Maakohus arvestas, et juurdepääsuteed taotlevad ja kasutavad viis avaldajat ennekõike sõidukitega (sh veoautodega) oma kutse- ja majandustegevuses ning et Maleva 2h korteriomanike hinnangul on Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike teekasutuse koormus märksa suurem kui Maleva 2h korteriomanike teekasutuse koormus. Maakohus määras, et igal Maleva 2h korteriomanikul on õigus saada 151 eurot (3473 eurot 65 senti/23). Avaldajatele kuulub 19 kinnisasja, seega tuleb igal kinnisasja omanikul tasuda Maleva 2h korteriomanikele 10 eurot. Maakohus märkis, et see tasu ei pea olema sendi täpsusega. Juurdepääsutasu maksmise kohustus on Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l (korteriomandite omanikud 15), Maleva 2f, Maleva 2g kinnistute igakordsetel omanikel alates kohtumääruse jõustumisest.
9.7.3.Maakohus pidas põhjendatuks mõista Maleva 2h korteriomanikele välja hüvitis omandiõiguse riive eest. Koormatud Maleva 2h korteriomanike jaoks tähendab juurdepääsu määramine kitsendust, millega kaasneb kinnisasja ainukasutusõiguse lõppemine juurdepääsutee alla jäävas osas. Maleva 2h korteriomanikud peavad taluma juurdepääsutee tõttu oma kinnistul võõraid inimesi (sh sõidukeid) tööpäevadel kell 08.00–kell 20.00, mis on häiriv ning rikub privaatsust ja rahu. Müra ja heitgaaside talumise tasu 75 eurot kuus oli maakohtu hinnangul hõlmatud omandiõiguse riive eest määratava hüvitisega. Maakohus pidas põhjendatuks mõista avaldajatelt solidaarselt igale Maleva 2h korteriomanikule välja eraldi
2-14-55070 hüvitise 1896 eurot omandiõiguse riive eest (kokku 43 600 eurot). Nimetatu oli 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt juurdepääsutee hüvitusväärtus. Maakohus määras, et hüvitis tuleb tasuda 30 päeva jooksul kohtumääruse jõustumisest.
9.8.Maakohus tuvastas koormatavate kinnistute omanike kohustused anda nõusolekud kohtu määratud juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (29.07.2014; TsMS § 460 lg 1, § 477 lg 1).
9.9.Maakohus selgitas, et Maleva 2h korteriomanikel on asjaolude muutumise korral õigus taotleda juurdepääsu lõpetamist ning tasu suuruse muutmist. Osaühingu AGR ja Osaühingu Prategli Invest määruskaebus
10.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest (st avaldaja II õiguseelnejad) esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2 ja 4), tuvastas Maleva 2h korteriomanike vastavate tahteavalduste andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 8 ja 10), mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p-d 1, 3, 6 ja 7) ning jättis menetluskulud avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi kanda. Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest palusid teha uue määruse, millega nende avaldused rahuldada ja jätta kõik menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda.
10.1.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest nõustusid maakohtuga, et neil on vaja oma äritegevuse spetsiifika kohaselt pääseda oma kinnistutele nii jalgsi kui ka sõidukitega piiramatu arv kordi. Juurdepääsu piiramine ajaliselt ei olnud aga põhjendatud.
10.1.1.Juurdepääs Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele on olnud Maleva 2h kinnistu kaudu ajalooliselt ja väljakujunenud tava kohaselt piiramatu. Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute omanikel on huvi, et juurdepääs selliselt säiliks. Olukord, kus kohtumäärusega on tagatud juurdepääs nende omandile üksnes tööpäeviti ja 12 tundi ööpäevas ehk 35,7% ajast, piirab põhjendamatult avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi õigusi (kasutada ja vallata oma omandit; tegeleda ettevõtlusega) ning kahjustab nende huve. Piiratud juurdepääs Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele vähendab oluliselt kinnisvara turuväärtust. Juurdepääsu puudumine kinnistutele 64,3% ajast seab ohtu kinnistute omanike vara ning suurendab kahju tekkimise võimalust, kuna juurdepääs puudub sel ajal nii päästeteenistusel (tulekahju korral) kui ka turvaekipaažil (sissemurdmise korral). Ajaline juurdepääsupiirang ei arvesta prügiteenuse graafikuid (prügiautod käivad sageli ca kell 07.00).
10.1.2.Avaldaja I pakub mh ööpäevaringset küttesüsteemide ja torutööde avariiteenust ning avariikutsete korral on vajalik ööpäevaringne juurdepääs Maleva 2n kinnistul asuvatele ruumidele. Avariikutse korral võtab tehnik avaldaja I ruumidest vajalikud töövahendid ja materjalid ning sõidab objektile. Avaldaja I puhul on tema majandustegevusse ebaproportsionaalse sekkumise tagajärjeks senise majandustegevuse osaline lõppemine (avariiteenust ei ole võimalik pakkuda) ning kahju tekkimine saamata jäänud tuluna. Avaldaja I juhatuse liige saabub tööle ca kell 06.45 (mh, et neljapäeviti ja reedeti tagada prügiauto juurdepääs avaldaja I territooriumile). Ka koristaja saabub tööle kell 06.45.
10.1.3.Tööstusettevõtete puhul ei toimu liiklus vaid tööpäeviti ja tööaegadel. Maleva 2h korteriomanike tellitud autode läbisõidutiheduse uuringu andmed ei ole usaldusväärselt
2-14-55070 tõendatud, objektiivsed ega näita keskmist liikluskoormust. Äriühingud tegutsevad peamiselt tööaegadel, mil liikluskoormus on suurem, kuid ka muul ajal ei puudu liiklus ja ruumidele juurdepääsu vajadus täielikult ega ole ebaoluline. Maakohus ei arvestanud tegelikke asjaolusid ega avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi huve, kui leidis, et osaliselt tagatud juurdepääs on piisav ja proportsionaalne. Maakohus ei hinnanud ega arutanud menetlusosalistega, millised on tagajärjed, kui Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute omanikel 64,3% ajast oma omandile juurdepääs (jalgsi ja sõidukitega) puudub. Juurdepääsu piiramine oli üllatuslik. Maakohus rikkus oluliselt nii asjaolude väljaselgitamise kui ka kohtumääruse põhjendamise kohustust.
10.2.Perioodilise hüvitise kindlaksmääramisel ei põhjendanud maakohus osade kulude puhul oma järeldusi.
10.2.1.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest vaidlesid juurdepääsutee korrashoiu- ja remondikulude suurusele vastu. Juurdepääsuteealuse maatükiosa teekatte parandamiskulud aastas on maksimaalselt 400 eurot (asfalteerimise kulu ca 20–21 eurot/m2; asfalteerimise vajadus tekib 20 aastat pärast viimast asfalteerimist; viimasest asfalteerimisest on möödas kümme aastat). Seega oli Maleva 2h korteriomanike avaldatud teekatte parandamiskulu 1890 eurot aastas (tee vastupidavus kümme aastat; asfalteerimise kulu 30 eurot/m2) põhjendamatu ja ülepaisutatud. Maakohus ei põhjendanud, miks oli Maleva 2h korteriomanike avaldatud maksumus usaldusväärsem. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud, millised on tegelikud juurdepääsutee korrashoiukulud (hooldamiskulud). Määruskaebuse esitajate hinnangul olid mõistlikud juurdepääsutee heakorra-, hooldus- ja paranduskulud kokku maksimaalselt 1100 euro aastas.
10.2.2.Teehooldusega on seotud konkreetne ja põhjendatud kulu, mis tuleb jagada võrdselt juurdepääsutee kõigi kasutajate vahel, võttes mh arvesse Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldades, et iga isiku osa juurdepääsutee kasutamisel on ligikaudselt võrdne. Tee hoolduskulusid tuleb territooriumi valdajal igal juhul kanda, et Maleva 2h korterelamu elanikud saaksid ohutult liigelda, ja nende kulude tekkimine ei ole ainult Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike põhjustatud. Seega tuleb vajalikud ja tõendatud teehoolduskulud jagada juurdepääsutee kõigi kasutajate vahel võrdselt. Maakohus ei arvestanud, et Maleva 2h korteriomanikud nõustusid, et 5% kuludest jääb nende kanda. Maakohus ei arvestanud kulude jaotamisel, et avaldajatel puudub 64,3% ajast võimalus juurdepääsuteed kasutada ning juurdepääsutee on sel ajal Maleva 2h korteriomanike ainukasutuses.
10.3.Ebatäpne, maakohtu määruse täitmist raskendav ning selle põhjendustega vastuolus on maakohtu määruse resolutsioonis määratletud erinevaid kulusid kandma kohustatud isikute ring. Maakohtu määruse põhjenduste p-s 78 märgitud Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l (15 korteriomandit), Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute arv ei võrdu kinnistute omanike arvuga. Maleva 2n kinnistul on neli kaasomanikku. Seejuures taotlesid avaldajatena juurdepääsu määramist üksnes viis kinnistu omanikku, kuid maakohus määras juurdepääsu kokku 19 kinnisasja kasuks. Maakohus ei määranud juurdepääsu Maleva 2m kinnistu omaniku kasuks, kuid mõistis ka temalt kulud välja. Eelnevast tulenevalt oleks maakohus pidanud kulud jagama 20 kinnistu omaniku vahel. Maakohtu määrus on vastuoluline ka seetõttu, et Maleva 2h korteriomandite arv ja nende omanike arv on erinev. Eelduslikult peavad Maleva 2n kinnistu neli kaasomanikku tasuma 10 eurot aastas iga Maleva 2h korteriomandi kohta (s.t 230 eurot, mitte 280 eurot).
2-14-55070
10.4.Maakohus jättis osaliselt lahendamata avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi taotluse määrata kindlaks kohtulahendi täitmise kord TsMS § 445 lg 1 kohaselt seoses eelpool märgitud kuludega. Maakohus jättis hüvitise väljamõistmisel lahendamata taotluse jätta juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukohustused solidaarselt Maleva 2h korteriomanike kanda (vastusooritus; RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 22). Juurdepääsutee korrashoid Maleva 2h korteriomanike poolt ei ole samaväärselt tagatud ning maakohtu määrus ei ole selles osas sundtäidetav. Maakohtu määruse täitmist raskendab ka see, et maakohus ei nõudnud välja Maleva 2h korteriomanike pangaandmeid maksete tegemiseks.
10.5.Määruskaebuse esitajad vaidlustavad avaldajatelt solidaarselt välja mõistetud hüvitise omandiõiguse riive eest 1896 eurot igale Maleva 2h korteriomanikule. Sellise hüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega. Isegi kui avaldajate liiklemisel Maleva 2h kinnistu kaudu on negatiivne mõju Maleva 2h korteriomandite hinnale, oli see olemas ka korterite ostmise hetkel (st hind oli soodsam). Täiendava hüvitise määramisel rikastuksid Maleva 2h korteriomanikud alusetult. Lisaks ei tõendanud Maleva 2h korteriomanikud kinnisvara hinna väärtuse langust. Maakohus jättis ekslikult tähelepanuta, et olukord, kus senine ainus kasutatav juurdepääs avalikult kasutatavale teele läheb üle Maleva 2h kinnistu, tekkis Tallinna linna kehvade planeerimisotsuste ning Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike huvides vajalike tingimuste seadmata jätmise tõttu enne Maleva 2h korterelamu ehitamist. Maleva 2h korteriomanikele väljamõistetud hüvitise põhjendatud suurus ei ole juurdepääsutee hüvitisväärtusele vastav summa. Juurdepääsutee alust maad ei võõrandata, vaid seda üksnes kasutatakse lisaks Maleva 2h korteriomanikele naaberkinnistute huvides. Kuna tegemist on ajaloolise juurepääsuteega, mis teenindab ka hinnatavat kinnistut, ei kaasne praegu 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt kahju (mh elamispindade väärtuse vähenemist) ega saamata jäävat tulu juurdepääsutee kasutamisega Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2m, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute teenindamiseks ja neile juurdepääsuks. Maakohtu välja mõistetud hüvitise suurus on üllatuslik. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega sellises suurusjärgus kulu kandmist ning määruskaebuse esitajad ei nõustunud sellega. Maakohus jättis kohtulahendi ühekordse hüvitise suuruse puhul olulises osas põhjendamata. Määruskaebuse esitajad pidasid kompromissi korras mõistlikuks kuni 10 000 euro suuruse hüvitise väljamõistmist Maleva 2h korteriomanike kasuks. Maakohus ei arvestanud ühekordse hüvitise puhul ekslikult kõigi tähtajatu juurdepääsuõiguse saanud Maleva 2n kinnistu omanikega, kes eelduslikult koormavad Maleva 2h korteriomanikke juurdepääsutee kasutamisega võrdselt. Maakohtu määrus on vastuoluline ja põhjendamata ning tekitab ebavõrdsust perioodilist tasu ja ühekordset hüvitist tasuma kohustatud isikute vahel. Kuigi maakohus tagas juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu 19-le kinnistule, mõistis maakohus ühekordse hüvitise välja üksnes viielt avaldajalt (mh ei arvestanud maakohus kõigi juurdepääsuõiguse saanud Maleva 2n kinnistu omanikega). Maakohus ei põhjendanud perioodilise iga-aastase hüvitise 19-ga jagamist ning ühekordse märkimisväärse hüvitise üksnes viie isiku vahel solidaarselt jagamist. Avaldajad on iseseisvate nõuete ning erineva tegevusala ning majandusliku olukorraga juriidilisest isikust menetlusosalised. Solidaarkohustuse määramine ei ole põhjendatud. Lisaks on maakohtu määruse resolutsioon ja põhjendused vastuolus ning ebatäpsed hüvitise saajate puhul. Maakohus jagas hüvitise summa 23 Maleva 2h korteriomaniku vahel, kuid kohustas resolutsioonis tasuma hüvitist 28 Maleva 2h korteriomanikule.
10.6.Nii perioodiline iga-aastane hüvitis kui ka ühekordne hüvitis peab arvestama juurdepääsu piiratust, st võimalust kasutada juurdepääsu üksnes 35,7% ajast.
2-14-55070
10.7.Määruskaebuse esitajad ei nõustunud 07.12.2020. a ekspertiisi tasu jätmisega solidaarselt viie avaldaja kanda. Maleva 2h korteriomanikud taotlesid ekspertiisi, kuna nõudsid enda huvides juurdepääsu määramisel rahalisi hüvitisi. Ekspertiis ei toetanud Maleva 2h korteriomanike rahalisi nõudeid ning vastas ühekordse hüvitise puhul rohkem avaldajate kompromissipakkumisele. Alternatiivselt tuleb kulu jagada kõigi isikute vahel, kellele juurdepääs kohtulahendiga tagati ja kelle huvides lahend tehti. Arvestades ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsutee kasutust ja senist pikka tava, tulnuks Maleva 2h korteriomanike kulud (sh ekspertiisikulud) jätta nende endi kanda ning mõista Maleva 2h korteriomanikelt välja avaldajate menetluskulud. MLV2e OÜ määruskaebus
11.Avantek Real (avaldaja III õiguseelneja) esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p 3), tuvastas vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p 9), mõistis välja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p 7) ning määras, et selle hüvitise peavad tasuma solidaarselt avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V. Avantek Real palus teha uue määruse, millega määrata Maleva 2e kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada Maleva 2h kinnistut juurdepääsuks avalikule teele ajaliste piiranguteta ja jätta määramata kohustus tasuda ühekordset hüvitist.
11.1.Ajaline piirang juurdepääsuks on põhjendamatu, piirab oluliselt Avantek Reali seaduslikku tegevust ja ohutust ning õiguspärast ootust. Kuigi 22.05.2015. a vaatlusel märkis Avantek Real, et avaldajad on tööstusettevõtted ning liiklus oleks tööpäevadel kuni kella 18.00 (pärast seda ja puhkepäevadel oleks vaikus), ei teinud Avantek Real seeläbi ettepanekut kitsendada juurdepääsuõigust ajaliselt. Avantek Real ei soovinud väita, et töövälisel ajal pole Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikel vaja oma kinnistutele pääseda.
11.2.Avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V ostsid vaidlusalused kinnistud ja rajasid neile tööstused, kui Maleva 2h korterelamut ei olnud veel olemas. Maleva 2h korterelamu ehitati tööstusrajooni ning Maleva 2h korteriomanikud teadsid kortereid ostes, et Maleva 2h kinnistu kaudu toimub vältimatu liiklus teistele kinnistutele. Maakohtu määratud ajaline piirang takistaks oluliselt Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute kasutamist ning kinnistute väärtus langeks oluliselt. Avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V ei ostnud kinnistuid selle perspektiiviga, ei loonud piiranguga arvestades oma tööstust ega investeerinud sellesse.
11.3.Maakohtu määratud aegade väliselt ei pääseks Maleva 2e kinnistule nt ka turvateenistus, jäätmeveo sõidukid, päästeteenistus või kiirabi. Niisugune ajaline piirang on ohtlik avaldajate vara, töötajate elu ja tervise ning ka sanitaarnormide kontekstis. Mh ei saaks Maleva 2e kinnistult Maleva 2h kinnistu kaudu pärast kella 20.00 lahkuda ning kasutada tuleks üle teiste kinnistute kulgevaid teid ning olematuid või ähmaseid ja arusaamatuid jalgradu.
11.4.Maleva 2h korteriomanike väide, et Maleva 2h kinnistut läbib ööpäevas ca 1000 autot, on tõendamata. Mh väitsid Maleva 2h korteriomanikud 02.01.2017, et Maleva 2h kinnistult tehakse ööpäevas 500 läbisõitu. Nimetatud arvud ei ole eluliselt usutavad. Maleva 2h korteriomanike 06.11.2017. a loendusandmetest nähtub, et liikluskoormus oli pigem madal (üldjuhul tööpäevadel vähem kui 200 autot). Seejuures oli suuri veoautosid märkimisväärselt
2-14-55070 vähe. Lisaks on arusaamatu, miks professionaalselt mõõtjalt telliti ainult toorandmed ja järeldusi neist tegi Maleva 2h korteriühistu juhatus.
11.5.Ühekordse hüvitise määramine ja selle suurus on põhjendamatud, maakohus ei põhjendanud hüvitise suuruse kujunemist ning hüvitise tasumise tingimused on vastuolulised ja ebaõiglased. Juurdepääsu määramine Maleva 2h kinnistu kaudu ei riiva täiendavalt Maleva 2h korteriomanike õigusi ega vähenda nende korterite turuväärtust. Maleva 2h korterite turuväärtuse puhul arvestati, et Maleva 2h korterelamu ehitati tööstuspiirkonda olukorras, kus õiguspärane juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele oli Maleva 2h kinnistu kaudu. Perioodiline tasu hüvitab Maleva 2h korteriomanike võimaliku omandiõiguse riive. Maakohus ei arvestanud ühekordse hüvitise määramisel, et maakohtu määratuga võetakse Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikelt tavapärasel töönädalal võimalus kasutada oma kinnistuid 64,29% ajast. Maakohtu määratud ühekordse hüvitise suurus on üllatuslik. Ekspert ei arvestanud hüvitise suuruse puhul, et juurdepääsuala ei lõigata ära ega võõrandata ning ka Maleva 2h korteriomanikud saavad seda jätkuvalt kasutada. Lisaks ei arvestanud ekspert, et juurdepääsutee oli Maleva 2h kinnistul ajalooliselt, enne Maleva 2h korterelamu rajamist. Maakohus ei võimaldanud Avantek Realil esitada eksperdile eespool viidatud asjaolude arvestamata jätmise ja hüvitise suuruse kohta täpsustavaid küsimusi. Lisaks on ebaselged ja vastuolulised ühekordse hüvitise maksmise tingimused. Perioodilise tasu mõistis maakohus nii maksjate kui ka saajate puhul välja kinnistupõhiselt. Ühekordse hüvitise määramisel ei lähtunud maakohus kinnistutest, vaid nende omanikest, kuid ei teinud ka seda järjepidevalt. Selline lähenemine on ekslik ja ebaselge. Ühekordset hüvitist tuleks tasuda mõne korteri kohta rohkem, kuna korteril on mitu kaas- või ühisomanikku. Maakohus märkis hüvitise saajatena nimeliselt 27 Maleva 2h korteriomanikku (ühe omaniku kaks korda). Lisaks mõistis maakohus ühekordse hüvitise põhjendamatult ja ebaõiglaselt välja ainult viielt avaldajal, kuigi määras juurdepääsu 18 kinnistule. Maakohus mõistis ühekordse hüvitise ekslikult välja solidaarselt.
11.6.Avantek Real ei vaidlustanud perioodilise tasu suurust ja maksmise korda, kui juurdepääsu ajaline piirang ning ühekordse tasu maksmise kohustus tühistatakse. Vastasel juhul on ka perioodiline tasu ebaõiglane ja ebaproportsionaalne. Morek IT OÜ määruskaebus
12.Avaldaja V esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 5 ja 6), tuvastas vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p 8), mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p-d 4, 5 ja 7) ning jaotas menetluskulud. Avaldaja V palub teha uue määruse, millega rahuldada tema avaldus ja jätta menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda.
12.1.Juurdepääsu ajaline piirang ei ole põhjendatud ja riivab avaldaja V ettevõtlusvabadust. Avaldaja V ei andnud nõusolekut määrata juurdepääs sellise piiranguga ega avaldanud, et see on piisav. Juurdepääsupiirang loob märkimisväärse varalise kahju tekkimise ohu, kuna juurdepääs puudub ka päästeteenistusel ja turvateenistusel. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega piirangu seadmist ega selle sobivust. Maleva 2f kinnistu on välja üüritud ning ruume kasutatakse nii tööpäeviti kui ka nädalavahetustel erinevateks kunsti- ja filmiprojektideks ning muuks kunsti- ja kultuuritegevuseks, sõltumata kellajast. Ajalise
2-14-55070 piirangu korral ei saaks avaldaja V täita viidatud üürilepingut ega tagada üürnikele ruumidesse juurdepääsu. See tekitaks tõenäoliselt avaldajale V majanduslikku kahju. Maleva 2l kinnistul asuvad lühi- ja pikaajaliselt välja üüritavad lao- ja hoiupinnad, millele juurdepääs ei ole kehtivate lepingute kohaselt piiratud. Maakohtu määratud juurdepääsupiirangu täpne majanduslik mõju ei ole hetkel teada, kuid see vähendaks ilmselt oluliselt avaldaja V sissetulekut üüripindade üürimisel. Kõikide ruumide puhul on üürnikel õigus sõlmida iseseisvalt turvateenuse lepinguid. Teenuse kättesaadavus poleks olulisel osal ajast üürnikele tagatud ning seega esineb kahju tekkimise oht nii avaldaja V kui ka üürnike vara puhul.
12.2.Juurdepääsuga seotud kulude või hüvitiste suurus peab olema mõistlik, põhjendatud ja realistlik. Maakohtu määratud ühekordse hüvitise suurus vastab sisuliselt Maleva 2h kinnistu ostmisele, ilma et omandiõigus üle läheks. See on selgelt ebamõistlik ja põhjendamatu. Avaldaja V nõustub ühekordse hüvitise suuruse puhul teiste avaldajate määruskaebustes esitatuga. Juurdepääsutasu peab olema mõistlik. Avaldaja V hinnangul on mõistlik kulu kokku 307 eurot 51 senti kuus (teekatte paranduskulu 157 eurot 70 senti + kojamehe teenus 78 eurot 12 senti + lumekoristuskulu 66 eurot 60 senti + maamaks 5 eurot 9 senti).
12.3.Maakohtu määrus on vastuoluline ja ekslik osas, milles maakohus määras, kelle vahel perioodilised kulud ja ühekordne hüvitis jagatakse – st milline on igale juurdepääsuõiguse saanud kinnistuomanikule langev osa kuludest või hüvitisest ning kellele konkreetselt tuleb maksed teha. Maakohtu määrust tuleb täpsustada, et välistada ebavõrdsus. Ringkonnakohtul tuleb asjaolusid arvestades selgelt märkida, miks konkreetne summa neilt isikutelt välja mõistetakse ning kellele konkreetselt ja millal summad tasuda tuleb. Maleva 2h korteriomanike kasuks välja mõistetavad tasud või hüvitised tuleb jagada võrdselt kõigi vaidlusaluse juurdepääsutee kasutajate (viis avaldajat, Maleva 2h korteriühistu ja teised juriidilised isikud, kes oma kinnistule vaidlusalust juurdepääsuteed kasutades sisenevad) vahel. Rahalised maksed tuleb jagada võrdselt juurdepääsutee kõikide kasutajate vahel, arvestades ka Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldades, et iga isiku osa tee kasutamisel on ligikaudu võrdne. Maakohus jättis maksete suuruse määramisel ekslikult arvestamata juurdepääsuõiguse ajalise piiranguga. Maakohtu määruses on läbivalt vastuolu maksete suuruse ja makseid saama õigustatud isikute puhul. Nimetatu raskendab määruse täitmist.
12.4.Maleva 2h korteriomanikke tuleb kohustada kandma juurdepääsutee remondi- ja korrashoiukohustusi, mille eest neile tasutakse. Vastasel juhul ei ole juurdepääsu eest tasuvatele isikutele tagatud õigus kasutada juurdepääsu tähtajatult ja senise kvaliteediga.
12.5.Kuna maakohus mõistis Maleva 2h korteriomanike kasuks välja suured hüvitised ning Maleva 2h kinnistu juurdepääsuteealust osa ei võõrandata (reguleeritakse üksnes juurdepääsutee kasutamine Maleva 2h kinnistu ja naaberkinnistute omanike huvides), ei ole põhjendatud menetluskuluna ekspertiisitasu jagamine viie avaldaja vahel. Maleva 2h korteriomanike määruskaebus
13.Maleva 2h korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldused rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.
13.1.Maakohus määras vääralt juurdepääsu Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu.
2-14-55070
13.1.1.Naaberkinnistute omanike poolt vaidlusaluse juurdepääsutee võimalik varasem kasutamine (tava) ei anna neile õigust nõuda juurdepääsutee määramist. Eelkõige tuleb kaaluda muid asjassepuutuvate isikute huve. Senine maakasutus juurdepääsuna ei ole juurdepääsutee määramisel aluseks (RKTKo 03.06.2010, 3-2-1-48-10, p 22). Maakohus jättis tähelepanuta, et paljud asjaolud on varasemaga võrreldes aja jooksul muutunud. Maleva 2h kinnistu on muudetud elamumaaks ja moodustatud on korteriomandid. Avaldajate poolt vaidlusaluse juurdepääsutee kasutamine on suure liiklusintensiivsusega ning raskeveokite puhul kaasnevad tee kasutamisega ohutusriskid (juurdepääsutee kulgeb trepikodade eest) ning keskkonnahäiringud (müra, heitgaas), mida Maleva 2h korteriomanikud ei pea taluma.
13.1.2.Juurdepääs Laevastiku tänava kaudu on olemas ja selle kasutamiseks ei pea avaldajad tegema olulisi kulutusi ega ümberkorraldusi. Avaldajad ei tõendanud vastupidist. Maakohus ei põhjendanud veenvalt ja piisavalt, miks on takistatud avaldajatele juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu. Maakohus ei arvestanud, et Laevastiku tänava kaudu on aastakümneid liikunud raskeveokid (jäätmevedajad on viinud jäätmeid OÜ-le Slops ning tema õiguseelnejale) avaldajate kinnistute kõrval asuvasse jäätmepunkti. Maakohus fikseeris paikvaatluse protokollis, et paikvaatluse tegemise ajal sisenes avaldajate kinnistutele jäätmeveok (kaheteljeline), mis tegi raskusteta tagasipöörde ja lahkus Laevastiku tänavalt. Seega ei ole avaldajatel Laevastiku tänava kaudu oma kinnistutele juurdepääsuks vaja teha olulisi kohandusi. Maakohus põhjendas vääralt juurdepääsu määramist Maleva 2h kinnistu kaudu avaldajate väidetava vajadusega teha oma kinnistutel olulisi muudatusi sõidukite läbipääsuks.
13.1.3.Maakohtu määrusest ei nähtu osapoolte erinevate huvide kaalumine. Mh see, miks on avaldajate huvid kaalukamad Maleva 2h korteriomanike esitatud asjaoludest ning alternatiivse juurdepääsutee olemasolust. Maakohtu määrus on olulises ulatuses põhjendamata ja kaalutlusvigadega.
14.Maakohus võimaldas hagi tagamise korras kasutada avaldajatel Maleva 2h kinnistut juurdepääsuteena oma kinnistutele. Seega on väär määrata juurdepääsu eest hüvitis alates kohtumääruse jõustumisest. Juurdepääsutee kasutamise eest tuleb hüvitis määrata alates hagi tagamise määruse tegemisest. Menetlusosaliste seisukohad
15.Conimpex nõustus avaldajate määruskaebustega.
16.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest vaidlesid Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda. Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest nõustusid Avantek Reali ja avaldaja V määruskaebustega.
17.Avantek Real nõustus teiste avaldajate määruskaebustega ning vaidles vastu Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele.
18.Maleva 2h korteriomanikud vaidlesid avaldajate määruskaebustele vastu ning palusid menetluskulud jätta avaldajate kanda.
19.Avaldaja V nõustus teiste avaldajate määruskaebustega ning vaidles vastu Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele. Menetluse edasine käik
2-14-55070
20.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
21.Ringkonnakohus määras 16.02.2023 (VII kd, tl 175) menetlusosalistele tähtaja täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Mh selgitas ringkonnakohus, et selleks, et veenduda, et juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu ei ole senistes teeoludes võimalik, tuleb avaldajatel lisaks tõendada, et sõidukid (raskeveokid) ei mahuks kogu alternatiivse juurdepääsutee pikkuses piisavalt manööverdama (nt videosalvestisega). Lisaks palus ringkonnakohus täpsustada, kas pärast 16.11.2017. a paikvaatluse läbiviimist ja maakohtu 16.04.2021. a määruse tegemist on teeolud alternatiivsete juurdepääsuteede puhul muutunud. Samuti palus ringkonnakohus esitada arvutused või hinnapakkumised (või viidata asjakohastele toimikus olevatele materjalidele) juurdepääsutasu määramise asjaolude kohta Laevastiku tänava kaudu juurdepääsutee määramise korral.
22.Avaldaja V jäi määruskaebuses esitatud seisukohtade juurde (VII kd, tl-d 196–196 pöördel). Avaldaja V ei nõustunud juurdepääsu määramisega avalikult kasutatava Laevastiku tänava kaudu. Selleks, et jõuda Maleva 2f kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänavani, tuleb läbida seitse kinnistut (Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i kinnistud ning raudtee alla jääv kinnistu vahetult enne Laevastiku tänavale pööramist) ning ca 400 m pikkune teekond. Maleva 2h kinnistu kaudu avalikult kasutatava Maleva tänavani jõudmiseks tuleks läbida neli kinnistut (Maleva 2h, Maleva 2e, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistud) ja teekond pikkusega ca 200 m. Sarnane oleks olukord Maleva 2l kinnistu puhul – Laevastiku tänava juurdepääsutee kasutamisel tuleks läbida seitse kinnistut ning Maleva tänava poole liikudes kolm kinnistut. Seega oleks alternatiivne juurdepääsutee ebamõistlik ja avaldajat V liigselt koormav. Laevastiku tänava juurdepääsutee ei ole senise juurdepääsuteega samas seisundis ja vajab olulisi investeeringuid (tee renoveerimine minimaalselt 80 000 eurot). Samuti lisanduksid edasised juurdepääsutee hoolduskulud ja remondikulud oluliselt pikemal distantsil ning eelduslikult suureneksid ka muude juurdepääsutasu komponentide kulud ja omandiõiguse riive eest tasutav hüvitis. Seega oleksid alternatiivse juurdepääsutee kasutamise kulud avaldaja V jaoks ebamõistlikud ning need vähendaksid ka Maleva 2f ja 2l kinnistute väärtust. Senise juurdepääsutee kasutamise kulud oleksid kordades väiksemad ning Maleva 2h korterelamut ehitades oli kohustus naaberkinnistutele juurdepääsutee tagada.
23.1.Avaldajatel tuleb oma kinnistutele pääsemiseks kasutada Laevastiku tänavat. Ka Laevastiku 3m ja 3i kinnistuid on kasutatud ajalooliselt juurdepääsuks. Alternatiivne juurdepääsutee on olemas ja kasutuskõlblik (mh on seda kasutanud raskeveokid; nimetatu fikseeris maakohus vaatluse käigus). Alternatiivse juurdepääsutee kasutamist takistab üksnes Maleva 2g ja Maleva 2f kinnistute omanike lukustatud värav, mis asub Laevastiku tänava, Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute piiril. See, et avalikult kasutatav Laevastiku tänav võib olla auklik ja pikka aega renoveerimata, ei ole põhjuseks, miks avaldajad peaksid taotlema juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu. Maleva 2h kinnistult kulgev juurdepääsutee oli trööstitus seisus ning Maleva 2h kinnistu omanik tasus elamuesise asfalteerimise kulud. Avaldajad ei osalenud nimetatud kulude kandmises. Avaldajad ei tõendanud alternatiivse juurdepääsutee võimalikke ebamugavusi. Avaldajad saavad teha vajalikud kulutused täiendava kasutusmugavuse saamiseks. Lisaks ei õigusta juurdepääsu määramist Maleva 2h kinnistu kaudu nimetatud juurdepääsu mugavus. Samuti ei ole asja lahendamisel oluline, mitut kinnistut tuleb avalikult kasutatavale teele pääsemiseks
2-14-55070 läbida. Maleva 2h korterelamu elanikke ei saa võrrelda Laevastiku tänaval asuvate kortermajade elanikega, kuna Laevastiku tänava kortermajade piirkonnas on juba aastakümneid kasutuses avalikult kasutatav tee. Maleva 2h kinnistu on aga erakinnistu ning mujal ei kulge juurdepääsutee nii elumaja lähedalt. Lisaks ei ole Laevastiku 3j ja 3i kinnistud elamumaa. Elamu trepikodade eest kulgev juurdepääsutee tuleb võimalusel välistada, et tagada ohutus, vältida üleliigselt müra- ja keskkonnareostust ning säilitada Maleva 2h korteriomanike võimalus määratleda oma elumaja esise maa kasutamist arvestamata kolmandate isikute õigustega. Maleva 2h korteriomanikud saaksid võimaluse suunata autoliiklus maja eest ümber ja teha Maleva 2h kinnistu kasutamine elanike jaoks turvaliseks. Äri- ja tootmismaa kinnistute puhul ei oleks kinnistute omanike õiguste riive nii intensiivne ja eelduslikult oleks juurdepääsutasu väiksem. Alternatiivselt tuleb kaaluda juurdepääsu määramist Maleva 2e, Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistute kaudu või jagada juurdepääsuõigus kahe alternatiivse juurdepääsutee kaudu.
23.2.Maleva tänavat, mis on halvas seisus, kitsas ning ühepoolse kõnniteega, kasutatakse ka juurdepääsuks Fund Ehitus Kopli liinide arendusalale ning sellega on kaasnenud liikluskoormuse oluline tõus. Asja lahendamisel on oluline, kas Tallinna linnal on plaanis keelata raskeveokite liiklus Maleva tänaval. Maleva tänava liikluskoormuse hindamisel tuleb mh arvestada Maleva 2h korteriomanike esitatud liikluskoormuse mõõtmistulemusi, mille kohaselt läbisid Maleva 2h kinnistut paljud raskeveokid. Alternatiivselt, kui avaldajate vajadus raskeveokitega oma kinnistutele juurdepääsuks on vähene, tuleb raskeveokite liiklus suunata elamumaalt tootmis- ja ärimaale. Kui avaldajate kinnistutele ei ole vaja pääseda raskeveokitega, on asjakohatud avaldajate viited Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute piiril asuvast kurvist tingitud liiklemisprobleemidele. Lisaks saab liiklust reguleerida selliselt, et teelõigul on liiklemine lubatud korraga ühest suunast. Praegu on Maleva 2h kinnistut läbivate raskeveokite arv veelgi suurenenud.
23.3.Juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse kohaldamise aja eest tuleb välja mõista ka juhul, kui kohus ei määra juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu, sest avaldajad kasutasid aastaid Maleva 2h korteriomanike hooldatud ja remonditud juurdepääsuteed ega osalenud juurdepääsutee korrapäraste hoolduskulude kandmises.
23.4.Laevastiku tänava juurdepääsuteega seotud kulud tuleb jagada juurdepääsutee kõikide kasutajate vahel. Äriühingutest avaldajatel on võimalik neid kulusid arvestada teenuse/toote müügihinna kujundamisel. Avaldajate kinnistute väärtuste vähenemise väide ei ole asjakohane, kuna ka mujalt juurdepääsu määramisel tuleks arvestada juurdepääsutee korrashoiukuludega. Pigem tõstaks Laevastiku tänava juurdepääsutee renoveerimine avaldajate kinnistute turuhinda.
23.5.Maleva 2h korteriomanikud on juurdepääsutasu kohta varem märkinud järgmist (05.09.2019. a ja 07.10.2019. a menetlusdokumendid). Maleva 2h korteriomanikele tuleb hüvitada Maleva 2h kinnistu väärtuse langus, mis 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt on 43 600 eurot (juurdepääsutee kasutusala suurus 400 m2). Lisaks tuleb igale Maleva 2h korteriomanikule hüvitada keskkonnahäiringu talumise tasu 75 eurot. Maleva 2h korteriomanikele tuleb hüvitada ka juurdepääsutee ohutuse tagamise kulu 20 000 eurot. Õueala märk ei taga vaidlusalust juurdepääsuteed läbivate sõidukite (sh raskeveosõidukite) ohutu kiirusega liiklemist. Mh otsustas Maleva 2h korteriühistu 18.04.2022. a üldkoosolekul tellida juurdepääsuteest tingitult ohutuse tagamiseks „lamava politseiniku“. Tõendamist ei vaja ning asja lahendamisel tuleb arvestada, et Maleva 2h korteriomanikud on juurdepääsuteed korrastanud ning iga ekspluateeritav teekate amortiseerub. Seega tuleb juurdepääsutasu komponendina arvestada teekatte vahetuse kulu. Avaldajatelt tuleb välja mõista teekatte
2-14-55070 paranduskulu 1890 eurot aastas, kojamehe teenuse eest 937 eurot 40 senti aastas, lumekoristuse kulu 800 eurot aastas, tee korrashoiukuluna Maleva 2h kinnistu heakorratööde maksumus 64 eurot 89 senti kuus (0,103 eurot/m2 × 630 m2) ning maamaks 5 eurot kuus. Praeguseks on eespool viidatud kulud tõusnud: juurdepääsutee lumekoristus traktoriga 25 eurot kord, nt 2022. a detsembris oli lumekoristuse täiendav kulu 153 eurot. Maamaks juurdepääsutee aluse maa eest on 104 eurot 52 senti.
23.6.Kuna peamiselt koormavad juurdepääsuteed (mh veokitega) avaldajad, tuleb kulud jätta 95% ulatuses avaldajate kanda. Kuna avaldajate sõidukite liikluskoormus on oluliselt suurem Maleva 2h korteriomanike sõidukite omast, tuleb neil panustada märgatavalt rohkem teekatte korrashoidu ja parandamisse.
23.7.Maakohus määras juurdepääsutasu ekslikult ainult otseseid kulusid arvestades. Omandiõiguse riive eest hüvitise määramisel tuleb aluseks võtta ka kasutuseelise suurus (eeldatav keskmine üürihind, arvestades vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha; arvestada tuleb võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust). Nimetatu tuleb välja mõista lisaks kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitisele (RKTKm 3-2-1-180-15, p-d 38–39). Kasutuseelised tuleb siduda tarbijahinna indeksi muutusega.
24.Tallinna linn märkis 14.03.2023. a seisukohas, et Maleva 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetluses ei ole toimunud praeguse menetluse mõttes olulisi edasiminekuid. Detailplaneeringu menetlus on koostööetapis ning asutused esitavad detailplaneeringu lahendusele märkusi ja täiendusi. Objektiivselt hinnates ei jõuta detailplaneeringu menetlusega nii pea vastuvõtmise faasi. Maleva 4 kinnistu detailplaneering käsitleb endise prügila ala, seega on detailplaneeringu menetlus komplitseeritum ja aeganõudvam.
25.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest esitasid 2023. a märtsi ja augusti menetlusdokumentides järgmised seisukohad.
25.1.Maleva 2n ja 2g kinnistutelt liikluse suunamisel avalikult kasutatavale Laevastiku tänavale tuleks liikuda Laevastiku 3j kinnistul asuva tootmishoone juurdepääsu eest mööda. Laevastiku 3j tootmishoonet kasutatakse tihti, juurdepääsu lähedale on paigutatud konteiner ning tootmishoone sissepääsu ja kinnistuid eraldava värava lähedal pargivad sõidukid, mida Laevastiku 3j kinnistu omanik või kasutaja vajab oma majandustegevuses. Kohas, kust avaldajad peaksid alternatiivse juurdepääsu puhul liikuma Laevatiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h ja Laevastiku 3i kinnistute kaudu Laevastiku tänava poole, asub metallaed ja värav. Seega takistaks juurdepääsutee Laevastiku 3j ja Laevastiku 3m kinnistutel edaspidi oluliselt tegevust ning nõuaks selle ümber korraldamist. Liikudes Laevastiku 3j kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänava poole, tuleb liiklejal ületada Laevastiku 3m kinnistu sellel asuva hoone kõrvalt, Laevastiku 3h kinnistu ja Laevastiku 3i kinnistu ning raudteealune kinnistu osa vahetult enne pööret Laevastiku tänavale. Selleks, et jõuda Maleva 2n kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänavani tuleb läbida kuus kinnistut ja 368,69 m pikkune teekond. Maleva tänava kaudu juurdepääsuks Maleva 2n kinnistult tuleks avaldajal läbida kolm kinnistut (Maleva 2h, Maleva 2e ja Maleva 2m kinnistud) ja 186,51 m pikkune teekond (mh koormaks Maleva 2h kinnistut juurdepääs 67,5 m ulatuses). Maleva 2g kinnistult tuleks Laevastiku tänava kaudu juurdepääsuks läbida viit kinnistut ja ca kaks korda pikem distants. Avaldajatel ei ole vastuväiteid sellele, et juurdepääs avalikult kasutatavale Maleva tänavale tagatakse Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele Maleva 4 kinnistu kaudu. Samas ei ole teada, Maleva 4 kinnistu kaudu toimuva juurdepääsu tingimused ja tekkimise aeg. Enne, kui
2-14-55070 juurdepääsu ei ole Maleva 4 kinnistu kaudu detailplaneeringuga kehtestatud ja reaalselt rajatud, ei saa avaldajad sellega arvestada.
25.2.Senise ajaloolise juurdepääsu sulgemine oleks äärmiselt ebaõiglane ja ebaproportsionaalne ning nimetatuga kaasneksid avaldajatele ebamõistlikult suured kulud. Laevastiku tänava kaudu kulgev juurdepääsutee on visuaalsel vaatlusel amortiseerunud, ebaühtlase teekattega (kõvakate osaliselt puudub, vaheldub kruusaga täidetud osadega) ning suurte löökaukudega, teepeenrad puuduvad või on aukus. Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h ja Laevastiku 3i kinnistuid ning raudteealust kinnistut läbiva juurdepääsutee (368 × 4 = 1472 m2) ehitusmaksumus on vähemalt 78 681 eurot 82 senti (km-ga). Nimetatu sisaldab amortiseerunud teekonstruktsiooni eemaldamist, killustikualust ehitust ning asfaltbetooni paigaldust. Ehitusmaksumusele lisandub projekteerimise, ehitus- ja kasutuslubade, kooskõlastuste ja järelevalve kulu ca 15 000 eurot. Lisanduda võivad Tallinna linna või Laevastiku tänava kinnistute omanike täiendavatest tingimustest või nõuetest tingitud kulud. Alternatiivse juurdepääsu maksumuse muudab äärmiselt ebamõistlikuks see, et Maleva 2h kinnistu kaudu toimuva juurdepääsu puhul tuleks avaldajatel teha hinnapakkumises märgitud väljaminek iga kümne aasta järel. Selline rahaline koormus vähendaks oluliselt avaldajate kinnistute turuhinda ja tekitaks neile kahju. Kuna tegemist on tööstuspiirkonnaga liigub Laevastiku tänava kinnistutelt Laevastiku tänava suunas väga palju raskeveokeid. Seega on koormus rajatavale teekattele Maleva 2h juurdepääsuteega võrreldes oluliselt suurem.
25.3.Kuigi ka Maleva 2h kinnistu kaudu toimub aeg-ajalt juurdepääsutee kasutamine raskeveokitega, ei ole raskeveokite liiklemine Maleva 2h kinnistu kaudu regulaarne ega sage. Seetõttu ei saanud avaldajad nimetatut ka ringkonnakohtu määratud aja jooksul videole jäädvustada. Siiski on avaldajatel, kes kasutavad oma kinnistuid ja neil asuvaid hooneid tööstuslikul eesmärgil, vaja oma kinnistutele pääseda ka kauba- ja veoautodega. Maleva 2n kinnistule liiguvad peamiselt kaubabussid, mitte veoautod, kuid aeg-ajalt ka tõstukiga veoautod. Haagisega raskeveokeid liigub vaidlusalusel alal vähe.
25.4.Põhjendatud ei ole välja mõista juurdepääsutasu tagasiulatuvalt ega olukorras, kus juurdepääsuteed ei määrata Maleva 2h kinnistu kaudu. Lisaks ei ole põhjendatud välja mõista hüvitist omandiõiguse riive eest ega alternatiivselt ühekordset hüvitist indekseerida. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud juurdepääsutee ohutumaks muutmise kulusid ega kulude suurenemist. Avaldajad on nõus põhjendatud ulatuses kulude kandmises osalema, kui Maleva 2h korteriomanikud esitavad kuludokumendid. Maakohus arvestas perioodilise juurdepääsutasu määramisel juurdepääsutee remondi- ja hoolduskuludega. Menetlusosalistel puudub üksmeel küsimuses, kui pika aja tagant teekatet tuleb uuendada. Nimetatu mõjutab perioodilise juurdepääsutasu suurust. Hüvitatava kasutuseelise mõistlikuks suuruseks on juurdepääsuteealuse maa maamaksu suurus (juurdepääsutee kasutamisega seotud reaalservituudi lepingutes arvestatakse maamaksuga koormatava ala ulatuses). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Seega ei ole alust mõista välja hüvitist nii kaotatud kasutuseeliste, maamaksu ja korrashoiukulude kui ka koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe hüvitamiseks. Keskkonnahäiringu tasu on kaetud omandiõiguse riive hüvitisega. Lisaks ei ole kogutud Laevastiku tänava kaudu juurdepääsu määramise olukorraks tõendeid kõikide juurdepääsutasu elementide kohta. Laevastiku tänava kinnistute omanikud oleksid pidanud esitama vastavad tõendid.
2-14-55070
26.Avaldaja III nõustus 2023. a märtsis esitatud seisukohtades (VIII kd, tl 67–68, 87–87 pöördel) Avantek Realiga, et Maleva 2e kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ajalooliselt on Maleva 2e kinnistu omanikud kasutanud juurdepääsuteena Maleva 2h kinnistul asuvat teed ning see on ka kõige efektiivsem juurdepääs, arvestades erinevate kinnistute omanike huve. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud Maleva 2h kinnistu väärtuse vähenemist. Avaldaja III nõustub Maleva 2h korteriomanikele juurdepääsutee kasutamise hüvitama, kuid ei nõustu Maleva 2h korteriomanike seisukohtadega juurdepääsutasu osas. Õiglane hüvitis vaidlusaluse juurdepääsutee kasutamise eest ei ole korteri ruutmeetri ostuhind ega transpordimaa müügitehingute turuhind, sest juurdepääsutee kasutajad ei saa tee ega kinnisasja omanikuks. Õiglane hüvitis juurdepääsutee kasutamise eest ei või ületada teede ja parkimisplatside turutingimustele vastavat üürihinda (Tallinna magalapiirkondades ja Tallinna lähiümbruses igas kuus ca 0,5–1 eurot/m2; Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistutel on parkimisplatside üürihind igas kuus 0,5–0,8 eurot/m2). Kui kohtu hinnangul on õiglane hüvitis oluliselt suurem, nõustub avaldaja III lõpetama Maleva 2h kinnistu juurdepääsuteena kasutamise ning kasutama juurdepääsuteena Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistuid. Selline juurdepääsutee oleks avaldaja III jaoks ca neli korda kallim, kuna on neli korda pikem, võrreldes Maleva 2h kinnistul asuva juurdepääsuteega. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu atesteeritud seitsmenda taseme kutset omavalt hindajalt tuleks tellida eksperthinnang, et tuvastada juurdepääsutasu suurus.
27.Ringkonnakohus selgitas 14.07.2023 menetlusosalistele mh, et maakohtu menetlusõiguse olulised rikkumised võivad tingida asja maakohtule uueks lahendamiseks tagasi saatmise.
28.Ringkonnakohus palus menetlusosalistel esitada Laevastiku tänava kaudu kulgeva alternatiivse juurdepääsutee kohta iga avaldaja puhul Maa-ameti kaardirakenduste abil väljavõtte, millelt nähtub alternatiivse juurdepääsutee kulgemine ja kinnistud, mida tuleb avaldajate hinnangul avalikult teelt nende kinnistutele pääsemiseks läbida.
29.Maleva 2h korteriomanikud esitasid kolm alternatiivset juurdepääsuteed avaldajate kinnistutele, mis kulgevad äri- ja tootmismaa kaudu ega riiva elamumaa omanike huve. Esimene alternatiive juurdepääsutee kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3m, Maleva 2g, Maleva 2n, Maleva 2m kinnistute kaudu (alternatiivne juurdepääsutee I). Teine alternatiivne juurdepääsutee kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3s, Laevastiku 3g, Paljassaare raudtee R3 ja Maleva 2e kinnistute kaudu (alternatiivne juurdepääsutee II). Kolmas alternatiivne juurdepääsutee kulgeb mööda Maleva 2, Maleva 2j, Maleva 2c ja Maleva 2e kinnistuid (alternatiivne juurdepääsutee III). Kõik alternatiivsed juurdepääsuteed on kasutatavad (mh sõidukitega läbitavad), kuid kinnistute omanikud on paigaldanud väravad, et otsustada, kes võib juurdepääsu kasutada. Mh on avaldajatel Laevastiku tänavalt reaalne ja ajalooliselt tagatud ligipääs oma kinnisasjadele. Lisaks tagab lõpptulemusena Maleva 4 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering avaldajatele juurdepääsu nende kinnistutele Maleva 4 kinnistu kaudu.
30.Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest märkisid, et nad peaksid alternatiivse juurdepääsutee I puhul läbima Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud (st kuus kinnistut ja 368,69 m pikkuse teekonna). Laevastiku 3j kinnistut piirab Maleva 4 kinnistu piirini kulgev värav. Norden Invest peaks läbima alternatiivse juurdepääsutee I puhul Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud (st viis kinnistut ja 325,45 m pikkuse teekonna). Alternatiivne juurdepääsutee II kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3s, Laevastiku 3g, Paljassaare raudtee R3, Maleva 2e kinnistutelt. Nimetatud juurdepääsutee koormaks viit kinnistut, oleks
2-14-55070 veel pikem ning kulgeks erinevate kinnistute omanike tootmishoonete vahelt ja nende teenindamiseks mõeldud maa-ala kaudu, manööverdamine oleks piiratud ja keeruline (eriti veoautoga). Alternatiivne juurdepääsutee III kulgeks Maleva 2, Maleva 2j, Maleva 2c, Maleva 2e kinnistute kaudu. Veel rohkemate kinnistute omanike menetlusse kaasamine üheksa aastat pärast menetluse algust suurendab ebamõistlikult avaldajate menetluskulusid. Kohus ei küsinud juurdepääsutee alternatiive Maleva tänava kaudu, seega võib alternatiivse juurdepääsutee III jätta tähelepanuta. Kinnistute omanikud on piiranud kinnistud aiaga ja paigaldanud väravad, seega pole alternatiivsed juurdepääsud kinnistutele ööpäevaringselt tagatud. Ei ole teada, kas ja kuidas oleks võimalik juurdepääs avaldajatele tehniliselt korraldada. Lisaks on kogu ala jagatud tasulisteks parkimistsoonideks ja iga päev tihedalt täis pargitud ning piirkonna tööstusettevõtted vajavad ruumi nii sõiduautodele kui ka rasketehnikale. Eritehnika remonti toomiseks ja ära viimiseks on enamasti vaja veokeid ja treilereid. Seetõttu toimub kinnistutel liiklemine ja nende läbimine kitsastes oludes ning on spetsiifilisest äritegevusest tulenevate piirangutega. Lisaks ei leiaks kliendid ja koostööpartnerid avaldajate kinnistuid hoonete vahelt üles, kuna kõikide alternatiivsete juurdepääsuteede puhul puudub loogiline ja mõistetav trajektoor, sõita tuleks ümber mitme hoone ning otsida teed täispargitud hoonete vahelt, kuhu isegi viitade paigaldamine oleks äärmiselt keeruline. Kuna avaldajate aadress on Maleva tänaval, oleks juurdepääs Laevastiku tänava kinnistute kaudu ebaloogiline ja segadust tekitav. Nimetatu mõjuks avaldajatele majanduslikult negatiivselt (tuleks teha lisakulusid ning kaotataks kliente). Maleva 2h kinnistut koormaks juurdepääs üksnes 67,5 m ulatuses. Lisaks oleks Maleva 2h kinnistult kulgeva juurdepääsuga võrreldes juurdepääsu Laevastiku tänava kaudu märgistamine ja rajamine ning juurdepääsutee korrastamine töömahukas ja sellega kaasneksid täiendavad kulud, mis jääksid proportsionaalselt juurdepääsuteed kasutavate kinnistute omanike kanda. Kuna alternatiivsed juurdepääsuteed oleksid oluliselt pikemad, oleks alternatiivsete juurdepääsuteede pindala oluliselt suurem ning see mõjutaks koormatud kinnistute omanike hüvitamiskohustust. Seega oleksid kaasnevad kulud ebaproportsionaalselt suured. Kui alternatiivsete juurdepääsuteede puhul tekib koormatavate kinnistute omanikega omandiõiguse riivega kaasneva hüvitise ja remondi- või hoolduskulude suuruse üle vaidlus, tuleb määrata ekspertiisid. Seetõttu suureneksid menetlusosaliste menetluskulud. Samuti võivad äriühingutest kinnistute omanike puhul, kes kasutavad koormatud kinnistuid tulu teenimiseks, olla hüvitised oluliselt suuremad, võrreldes Maleva 2h kinnistuga. Nimetatud küsimused tuleb lahendada maakohtus, et tagada menetlusosalistele võrdsed võimalused esitada asjaolude kohta tõendeid, väiteid ja vastuväited ning tagada kaebeõigus.
31.Avaldaja V selgitab, et Laevastiku tänava suunas oleks kaks alternatiivset juurdepääsuteed. Esimene alternatiivne juurdepääsutee oleks 411,31 m pikk ja läbiks Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ning Laevastiku 3b kinnistuid (st seitset kinnistut). Teine alternatiivne juurdepääsutee oleks 930 m ja läbiks Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Laevastiku 3g, Paljassaare tee 1d, Laevastiku 3s, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistuid (st kümmet kinnistut). Maleva tänava suunal, ilma et läbitaks Maleva 2h kinnistut, oleks teekonna pikkus 469,46 m. Kolmas alternatiivne juurdepääsutee läbiks Maleva 2n, Maleva 2m ja Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Maleva 2c, Maleva 2j ja Maleva 2 kinnistuid (st seitset kinnistut). Maleva 2l kinnistult alternatiivset juurdepääsu alustades lisanduks eespool märgitud esimesele alternatiivsele
2-14-55070 juurdepääsuteele 139,31 m, st kokku 550,62 m (411,31 m +139,31 m) ning läbida tuleks kaheksa kinnistut (Maleva 2m, Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ning Laevastiku 3b kinnistud). Teise ja kolmanda alternatiivse juurdepääsutee osas oleks teekond 98,29 m lühem, st teise alternatiivse juurdepääsutee puhul 831,71 m (930–98,29) ja läbida tuleks üheksa kinnistut (Maleva 2m, Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Laevastiku 3g, Paljassaare tee 1d, Laevastiku 3s, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud) ning kolmanda alternatiivse juurdepääsutee puhul 371,17 m (469,46– 98,29) ja läbida tuleks kuus kinnistut. Seega tuleks avaldajal V läbida kordades pikem teekond, võrreldes Maleva 2h kinnistu kaudu toimuva juurdepääsuga. Kõik alternatiivsed juurdepääsuteed kulgeksid tootmismaade ja tööstushoonete teenindamiseks vajalike hoovialade kaudu. Mitmed kinnistud on piiratud aia ja väravatega ning on tihedas kasutuses. Kuna parkimiskohti ei ole piisavalt, on osadel kinnistutel tasulise parkimise tsoonid. Olukorras, kus avaldaja V kasuks kinnistute koormamise tõttu langeks osa tasulisi parkimiskohti kasutusest välja, ületaksid juurdepääsuga kaasnevad tasud ja hüvitised mõistlikkuse piiri ning oleksid avaldaja V suhtes ebaõiglased ja ebaproportsionaalsed.
32.Maleva 2h korteriomanike esialgse õiguskaitse tühistamise, alternatiivselt selle muutmise või tagatise andmise taotluste menetlemisel esitasid menetlusosalised järgmised asja sisulise lahendamise kontekstis olulised seisukohad.
32.1.Maleva 2h korteriomanikud selgitasid, et Maleva 2g kinnistul asuva kaldega kurvi puhul on kaldtee kallet ja laiust võimalik väikesemahulise ehitustegevusega muuta ning hooldatud teel on võimalik sõita ka talvel. Ka Maleva 2h kinnistu juurdepääsutee puhul ei ole võimalik tagada liiklust samal ajal mõlemas sõidusuunas. Laevastiku tänav on avalik tee, selle seisukord on liiklemiseks sobiv ning isegi juurdepääsutee väidetavalt halb seisukord ei õigustaks juurdepääsutee määramist elamumaa kaudu. Lisaks on avaldajatel võimalik Laevastiku tänava kaudu kulgevat juurdepääsuteed parandada. Juurdepääsu määramine avaldajate kasuks ei pea toimuma olemasoleva tee kaudu. Maleva 2h korteriühistu üldkoosolekul arutati teetõkendi „lamav politseinik“ paigaldamist, kuid vastavat otsust ei tehtud teetõkendi paigaldamise kulukuse tõttu. Ohutuse suurendamiseks paigaldasid Maleva 2h korteriomanikud Maleva 2h kinnistu piirile liiklusmärgid „Õuela“ ning nende taotlusel paigaldas Tallinna linn Maleva tänavale enne Maleva 2h kinnistut liiklusmärgi „Parkimiskeeld“. Maleva 2h korteriomanikud paluvad tasuda juurdepääsutasu Maleva 2h korteriühistu pangakontole nr EExxxxxxxxxx.
32.2.Avaldaja I selgitas mh, et tema põhitegevusala on torustiku, kütte- ja kliimaseadmete paigaldus. Avaldaja I kasutab oma kinnistul asuvat hoonet majandustegevuses peamiselt tööstuslikul eesmärgil, samuti laopinnana ja kontoriruumidena. Maleva 2n kinnistule liiguvad igapäevaselt peamiselt kaubabussid, mitte raskeveokid. Aeg-ajalt kasutatakse mh tõstukiga veoautosid, kuid haagisega raskeveokeid liigub Maleva 2n kinnistule vähe. Avaldaja I on sõlminud prügiveolepingu ning konteinereid tühjendatakse igal nädalal (erinevad veograafikud bio-, paber- ja üldjäätmete puhul). Kauba- ja veoautode puhul juurdepääsutee kasutamise täieliku keelamisega kaasneks Maleva 2n kinnistu ja avaldaja I tööstushoone sihtotstarbelise kasutamise võimatus. Nimetatu kahjustaks ülemääraselt ja ebaproportsionaalselt avaldaja I huve.
2-14-55070
32.3.Avaldaja II märkis mh Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutel toimuva majandustegevuse kohta järgmist. Maleva 2n kinnistu on antud mitmele äriühingule üürile ning kinnistul tegutsevad autoremonditöökoda, korvtõstukite remondi ja müügiga tegelev äriühing, metallitootmise ettevõte ning kalakasvatusseire seadmete tootmise ja müügiga tegelev äriühing. Maleva 2g (menetlusdokumendis ekslikult märgitud Maleva 2n) kinnistul tegutsevad samuti mitu autoremonditöökoda ning erinevad tööstusvaldkonna seadmete müügiga tegelevad ettevõtted. Seega kasutatakse nimetatud kinnistutel paiknevaid hooneid peamiselt tööstuslikul eesmärgil. Lisaks on Maleva 2n kinnistul klientide parkla, kus pargitakse nii sõiduautosid kui ka rasketehnikat. Eritehnika remonti toomiseks ja ära viimiseks on enamasti vaja veokeid ja treilereid. Seetõttu liiklevad tööstushoonete maa-alal aeg-ajalt ka raskeveokid, kuid Maleva 2h kinnistu kaudu raskeveokite liiklemine ei ole nii regulaarne ega sage, et tekiks äärmiselt koormav talumiskohustus. Maleva 2n ja 2g kinnistutele ei pääse raskeveokitega mõistlikult ligi alternatiivsete juurdepääsuteede kaudu (mh Laevastiku tänava seisukorra, teeolude ning Maleva 2g ja Maleva 2n kinnistute piiril paikneva kaldega kurvi tõttu). Avaldaja II majandustegevuseks on vaja tagada tavaks kujunenud juurdepääs Maleva 2h kinnistu kaudu, millel asub lai ja mitut sõidukit kandev asfalteeritud tee. Nii Maleva 2n kui ka Maleva 2g kinnistute puhul on sõlmitud prügiveo-, postiteenuse ja valveteenuse lepingud ning juurdepääs tuleb tagada päästesõidukitel. Laevastiku tänava seisukord ei võimalda nimetatud teenuste osutamist.
32.4.Avaldaja V selgitas, et vajab juurdepääsu Maleva 2f ja Maleva 2l kinnistutele. Maleva 2l kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mida praegu kasutavad igapäevaseks äritegevuseks 11 erinevat rentnikku. Seega kasutatakse vaidlusalust juurdepääsuteed iga päev. Juurdepääsutee kasutamise intensiivsus sõltub igakordse rentniku eripäradest, kuid tööpäevadel on see suurem kui nädalavahetustel. Samas transpordivad kunsti- ja kultuuriprojektidega seotud rentnikud suuri lavakujundusi ja installatsioone ning see eeldab aeg-ajalt haagisega transpordivahendite ligipääsu. Tööstuspiirkonnas sõiduvahendiga äriruumidele ligipääs on norm ning sellega ei peaks kaasnema põhjendamatud piirangud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
33.Ringkonnakohus leiab, et avaldajate ja Maleva 2h korteriomanike määruskaebused tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 osaliselt rahuldada ning maakohtu määrus menetlusõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada ja asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
34.Maleva 2h korteriomanikud vaidlustavad maakohtu määrust osas, milles maakohus määras juurdepääsutee avaldajate kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu (st osas, milles maakohus avaldajate avaldused rahuldas). Avaldajad vaidlustavad maakohtu määrust osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt, tuvastas Maleva 2h korteriomanike vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse ning mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest. Lisaks vaidlustavad nii Maleva 2h korteriomanikud kui ka avaldajad maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast tulenevalt on menetlusosalised vaidlustanud maakohtu lahendi tervikuna. I
35.Ringkonnakohus käsitleb esmalt juurdepääsu määramise ja juurdepääsu tingimustega seonduvat.
2-14-55070
36.AÕS § 156 lg 1 ls 1 järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 12; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13; RKTKm 03.10.2018, 2- 16- 3663/95, p 15; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1; RKTKm 15.03.2023, 2- 19-517/133, p 17). Juurdepääsu määramine AÕS § 156 järgi tähendab eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi, mis ei ole seotud juurdepääsuga (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 18).
37.AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada menetlusosaliste huvide kaalumise teel (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1).
38.Maakohus rikkus praegu oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kuna ei hinnanud sisuliselt alternatiivset juurdepääsuvõimalust ega kaalunud seetõttu ka avaldajate kinnistutelt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määrates nõuetekohaselt Maleva 2h korteriomanike kui koormatava kinnisasja omanike huve. Seega võis jääda välja selgitamata sobivaim juurdepääsutee avaldajate kinnisasjadele. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
38.1.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kuna jättis alternatiivse juurdepääsutee puhul kaasamata kinnisasja omaniku, üle kelle kinnisasja võiks avaldajate kinnisasjadele juurdepääs tulla kõne alla, ega selgitanud menetlusse kaasatud alternatiivse juurdepääsuteega seotud kinnisasjade omanikele, et neil tuleb esitada seisukoht mh juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas.
38.1.1.Avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611 peatüki järgi hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. Kohus peab kohtumenetlusse TsMS § 198 lg 3 ls 1 kohaselt kaasama puudutatud isikutena (TsMS § 198 lg 1) kõik puudutatud kinnisasjade omanikud. Kõigi kinnisasjade omanike, üle kelle kinnisasjade võiks juurdepääsu taotleja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla, kaasamine (TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1) on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13). Seejuures on Riigikohus rõhutanud, et juurdepääsuasja lahendamisel hagita menetluses on piisav, kui avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks tema kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm 17.05.2010, 3- 2- 1- 42- 10, p 25). Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu määramise
2-14-55070 võimalusi avaldaja kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks ning juhul, kui menetluses osalev puudutatud isik on taotlenud alternatiivse juurdepääsu võimaluse kaalumist, tuleb kohtul kaasata alternatiivsest juurdepääsust puudutatud kinnisasjade omanikud menetlusse või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et puudutatud isiku kohtu ette toodud alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13).
38.1.2.Maakohtu 16.04.2021. a määruse kohaselt kulgeks alternatiivne juurdepääs mh Laevastiku 3m, 3i ja 3j kinnistute kaudu. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kuna ei kaasanud Laevastiku 3j kinnistu omanikku (varem Osaühing TATPAR V.O, alates 02.03.2023 Osaühing DZIDRA) menetlusse ega võimaldanud Laevastiku 3j kinnistu omanikul esitada seisukohta avaldajate avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks esitatud nõuete, juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas.
38.1.3.Laevastiku 3m kinnistu omaniku (varem Saviton, alates 27.01.2022 Prategli Invest ehk avaldaja II) ja 3i kinnistu omaniku (INSERTA GRUPP on varasema kinnistu omaniku Plooransi üldõigusjärglane) kaasas maakohus menetlusse 06.03.2015 (III kd, tl-d 82–87). Asja materjalidest ei nähtu aga, et Laevastiku 3m ja 3i kinnistute omanikud oleksid praeguses menetluses esitanud seisukoha. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks Laevastiku 3m ja 3i kinnistute omanikele selgitanud, et neil tuleb esitada seisukoht mh juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas. Maakohus selgitas küll 24.05.2016 (IV kd, tl-d 139–140 pöördel), et puudutatud isikutel tuleb maakohtule esitada seisukoht (ja tõendid), millist tasu ning millises suuruses nemad kui võimalikud teeniva kinnisasja omanikud sooviksid juurdepääsutee määramisel üle nende kinnistu saada. Samas nähtub maakohtu 22.11.2016. a selgitustest (IV kd, tl-d 179–180), et maakohus käsitles puudutatud isikuna Maleva 2h korteriomanikke ning palus neil juurdepääsutee tasuga seotud asjaolud esile tuua. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kui jättis eespool märgitud asjaolud välja selgitamata.
38.2.Eespool kirjeldatud maakohtu rikkumiste tõttu jättis maakohus vääralt alternatiivse juurdepääsuteega seotud olulised asjaolud (mh alternatiivse juurdepääsutee koormatud kinnistute omanike seisukohad juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas) välja selgitamata. Seega ei saanud maakohus teostada menetlusõiguse normidega kooskõlas ka menetlusosaliste huvide kontekstis erinevate juurdepääsuteede puhul kaalutlusõigust ning nii avaldajate kui ka erinevate juurdepääsuteedega koormatavate kinnistute omanike huve arvestades tuvastada, millise juurdepääsutee kaudu on põhjendatud avaldajatele juurdepääs nende kinnistutele määrata. Riigikohus on mh rõhutanud, et omandiõiguse riive proportsionaalsust ei ole võimalik ilma hüvitise suurust teadmata hinnata (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 14). Kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas konkreetse kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotleja jaoks oluliselt odavam ja koormatava kinnisasja omanikku vähem koormav (RKTKm 03.10.2018, 2- 16- 3663/95, p 15; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1). Kohtul tuleb kaaluda kõiki alternatiivseid juurdepääsutee määramise võimalusi, arvestades mh, milline on erinevate variantide puhul juurdepääsutee rajamise kulu ja juurdepääsutee talumise kohustuse eest makstava hüvitise suurus (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13). Riigikohus on mh selgitanud, et kui
2-14-55070 juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (RKTKm 09.07.2017, 3-2-1-31-17, p 14).
38.3.Üksnes juba nimetatud maakohtu rikkumiste tõttu tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Olukorras, kus maakohus ei kaasanud menetlusse erinevate juurdepääsuteede kõiki koormatud kinnisasjade omanikke ega selgitanud välja alternatiivse juurdepääsuteega seotud olulisi asjaolusid, ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada.
38.4.Ringkonnakohus selgitab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kaaluda sisuliselt kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsuteid (mh juurdepääsuteid, millele menetlusosalised viitasid 2023. a oktoobri menetlusdokumentides). Selleks, et kaaluda erinevate juurdepääsuteede kontekstis nii avaldajate kui ka erinevate juurdepääsuteede puhul koormatud kinnisasjade omanike huve ning hinnata juurdepääsu konkreetsete kinnisasjade kaudu määramise põhjendatust, tuleb selgitada välja erinevate juurdepääsuteedega seotud olulised asjaolud. Menetlusse tuleb kaasata puudutatud isikutena erinevate juurdepääsuteede kõigi koormatud kinnisasjade omanikud, välja arvatud need, kelle puhul on selge, et nende kinnisasjade kaudu ei tule juurdepääs avaldajate kinnisasjadele kõne alla (TsMS § 198 lg 3), või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla. Lisaks soovitab ringkonnakohus maakohtul pärast erinevate mõistlikult võimalike juurdepääsuteede puhul koormatud kinnisasjade ja nende omanike tuvastamist eemaldada menetlusest kinnistute omanikud, kes on menetlusse kaasatud ekslikult ning kelle kinnistute koormamist juurdepääsu määramisega avaldajate kasuks maakohus ei kaalu. Samuti tuleb maakohtul kontrollida, kas eriõigusjärgluse tõttu tuleks menetlusosalisi asendada, et asja sisulisel lahendamisel saaksid asjaolusid esile tuua ning tõendeid esitada isikud, keda avaldajate kinnistutelt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramine tegelikkuses mõjutab. Seejuures tuleb avaldajana praegusesse menetlusse kaasatud Prategli Investil võimaldada esitada seisukohad ka Laevastiku 3m kinnistu omanikuna, kui see on juurdepääsutee vaidluse lahendamisel asjakohane.
39.Lisaks rikkus maakohus oluliselt TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 (koostoimes TsMS § 463 lg-ga 2) sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustust, kui leidis, et avaldajate kinnistutele juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu ei ole põhjendatud. Riigikohus on mh rõhutanud, et kohtulahendi seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtulahend ei või olla vastuoluline (RKTKm 21.06.2021, 2-17-13164/62, p 12).
39.1.Maakohus tuvastas, et juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele oleks võimalik ka Laevastiku tänava alternatiivse juurdepääsutee kaudu. Maakohtu lahendist ei ole aga jälgitav, kuidas ja milliste tõendite alusel jõudis maakohus seisukohtadeni, et juurdepääs Laevastiku tänava kaudu oleks selgelt ebamõistlik ja avaldajaid ülemäära koormav ning kulutused, mida avaldajad peaksid tegema oma kinnistutelt Laevastiku tänava kaudu avalikule teele pääsemiseks, oleksid märkimisväärsed. Samuti ei ole jälgitav, kuidas ja milliste tõendite alusel jõudis maakohus seisukohtadeni, et nimetatud alternatiivse juurdepääsu kasutamiseks tuleb tasandada ja laiendada kaldega kurvi ning see on töömahukas ja tee kõrval kasvavate puude tõttu võimatu (RKTKo 13.11.2017, 2-10-4395/107, p 16).
2-14-55070 Nimetatud maakohtu järeldus on mh vastuolus maakohtu poolt 16.11.2017. a vaatlusel tuvastatuga, et prügiveoauto sai Maleva 2g kinnistult välja pöörata. Ringkonnakohus märgib lisaks, et juurdepääsutee asukoha otsustamisel ei ole ainumäärav see, et alternatiivse juurdepääsutee seisukord ei ole samaväärne (nt puudub asfaltkate) ning selle parendamiseks tuleb teha toiminguid ja kulutusi. Nagu eespool märgitud, on oluline analüüsida kõiki erinevate juurdepääsuteedega seotud olulisi asjaolusid ning kaaluda menetlusosaliste huve.
39.2.Maakohus rikkus lahendi põhjendamise kohustust ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et juurdepääs Laevastiku tänava kaudu oleks ebamõistlik ja põhjendamatu mh põhjusel, et Laevastiku tänava puhul, mis on maakohtu tuvastatu kohaselt avalikult kasutatav tee, asub rohkem kui üks korterelamu vahetult tee ääres ning seega oleks isikuid, kelle õigusi juurdepääsutee riivaks, enam kui Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu tagamisel. Juurepääsutee asukoha määramisel ei saa ringkonnakohtu hinnangul kaalutlusena arvestada riivet, mis kaasneb kinnisasjade omanike jaoks avalikult kasutatava tee ääres elamisega. Kohtul tuleb kaaluda koormatud kinnisasjade, st kinnisasjade, üle mille õigustatud isiku kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääs määratakse, omanike huve.
40.Ringkonnakohus selgitab juurdepääsu määramise kohta lisaks järgmist. AÕS § 156 lg 1 ei eelda, et juurdepääs tuleks tingimata määrata lähima avalikult kasutatava teeni. Kohtul tuleb kaaluda kõiki asjaolusid, juurdepääsuvõimalusi ning poolte huvisid (RKTKm 13.02.2019, 2- 14-23161/207, p 17.2). Lisaks viitas maakohus asjakohaselt, et kuigi juurdepääsu määramisel ei ole ainumäärav, et pikaajaliselt on juurdepääs toimunud konkreetse kinnisasja kaudu, tuleb selle asjaoluga poolte huvide kaalumisel arvestada (RKTKm 03.06.2020, 3- 2- 1- 48-10, p 27). Nimetatut tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel arvestada.
41.Juurdepääsutee kasutamise ajaliste ja muude piirangute kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Juurdepääsutee kasutamise ajaliste piirangute kontekstis on Riigikohus selgitanud, et kohtul tuleb menetlusosaliste juurdepääsutee kasutamise ajalisi piiranguid puudutavatele seisukohtadele sisuliselt vastata, kaaludes nt nii avaldaja huvi kasutada juurdepääsuteed oma majandustegevuse eesmärgil kui ka koormatud kinnistu omaniku huvi kasutada võimalikult väikeste häiringutega (müra, tolm, vibratsioon) tema kinnistule jäävat eluhoonet (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 14). Juurdepääsu tingimuste määramisel tuleb koormatud kinnisasjade omanike huve kaaludes mh arvestada juurdepääsutee kasutamise intensiivsust (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 17.2). Seejuures on Riigikohus selgitanud, et kohtud peavad tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg‐st 2 tuleneva hea usu põhimõtte kohaselt arvestama, et juurdepääs kuni 30 tonni kaaluvate sõidukitega on AÕS § 156 lg 1 alusel võimalik määrata üksnes juhul, kui see ei kahjusta koormatavat kinnisasja. Kohus ei saa juurdepääsu määrata nii, et selle tulemuseks on kahju tekkimine koormatava kinnisasja omanikule või kolmandatele isikutele (RKTKm 09.07.2017, 3-2-1-31-17, p 12). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb asja uuel lahendamisel maakohtul selgitada välja olulised asjaolud mh juurdepääsu ajalise ja raskeveokitega (sõidukitega) läbimise piiramise ja selle mõjude ning erinevate juurdepääsuteede liikluskoormuse ja läbipääsetavuse (st, kas sõidukid mahuvad manööverdama) osas. Maakohtul tuleb võimaldada menetlusosalistel nimetatu puhul seisukohti avaldada. Olukorras, kus koormatud või õigustatud kinnisasjade omanikud (tööstusettevõtted) tegelevad oma kinnistutel majandus- ja kutsetegevusega, on juurdepääsu ja selle tingimuste (mh piirangute) määramisel tähtis koormatud või õigustatud kinnisasjade
2-14-55070 omanike majandustegevuse spetsiifika. Asja lahendamisel on oluline ka see, kui juurdepääsu määramise korral kulgeks juurdepääsutee vahetult korterelamu sissepääsude eest. Maakohtul tuleb erinevate juurdepääsuteede kontekstis olulisi asjaolusid arvestades ning menetlusosaliste huve kaaludes määrata avaldajate kinnistute kasuks juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja selle tingimused (mh piirangud). Samuti on oluline, et juurdepääsu määramisel oleks tagatud õigustatud kinnistute puhul juurdepääs ka vajalike teenuste osutajatele (nt prügivedu). Ringkonnakohus märgib lisaks, et päästeamet võib valdaja nõusolekuta siseneda tema valduses olevale piiratud või tähistatud kinnisasjale, ehitisse, eluruumi ja ruumi, sealhulgas avada uksi, väravaid ning kõrvaldada muid takistusi, kui see on vajalik päästetööks või demineerimistööks (päästeseaduse § 132 lg 2). Seega on päästeametil õigus kasutada ka teid, üle mille ei ole juurdepääsu määratud. II
42.Kuigi eespool märgitud põhjustel tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, selgitab ringkonnakohus juurdepääsu kasutamise eest juurdepääsutasu määramise kohta järgmist.
43.Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse (kitsenduse) ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p- d 14 ja 16; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 11; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.7; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 14). Riigikohtu nimetatud seisukohast järeldub, et juurdepääsu talumise ja juurdepääsutasu küsimused tuleb lahendada samal ajal. Viidatud Riigikohtu seisukohast ei järeldu ringkonnakohtu hinnangul, et olukorras, kus kohus on enne viidatud Riigikohtu seisukoha muutust (st ajal, mil Riigikohtu praktika järgi oli võimalik, et juurdepääsutasu ja juurdepääsu määramise küsimustes jõustus kohtulahend erineval ajal) juurdepääsu esialgse õiguskaitse korras talumise kohustuse jõustunud lahendiga kindlaks määranud, ei saa kohus avaldajatelt, kelle kasuks esialgse õiguskaitse korras juurdepääs määrati, koormatud kinnisasja omanike kasuks juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse kohaldamise perioodi eest välja mõista. Riigikohus on selgitanud, et kindlaks määratavat talumistasu on juurdepääsuteed taluma kohustatud isikul õigus saada ka aja eest, mil juurdepääsuteed kasutatakse esialgse õiguskaitse korras (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 18). Riigikohus on küll märkinud, et juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates seda kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest ning seda ei saa kohustada tasuma tagasiulatuvalt, kuid viidatud asjas oli kohus esialgse õiguskaitse korras kohustanud avaldajat koormatava kinnistu omanikule juurdepääsutasu maksma (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 17.3). Eelnevast tulenevalt saab Riigikohtu viidatud seisukohast ringkonnakohtu arvates järeldada, et koormatava kinnisasja omanik ei saa esialgse õiguskaitse kohaldamise perioodi eest nõuda esialgse õiguskaitse korras välja mõistetud juurdepääsutasule lisaks lõpplahendis määratud juurdepääsutasu. Eelnevast tulenevalt tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel mh lahendada küsimus, kas Maleva 2h korteriomanike kasuks tuleb avaldajatelt, kelle kasuks maakohus 01.08.2014. a määrustega esialgset õiguskaitset kohaldas, välja mõista juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse kohaldamise perioodi eest, mida ringkonnakohtu praeguses asjas esialgse õiguskaitse kohaldamise perioodi juurdepääsutasu osas tehtud määrus ei kata.
2-14-55070
44.Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada mh järgmist.
44.1.Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.4; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13; RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997/98, p 17). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.3).
44.2.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul, kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.3; RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14; RKTKm 03.10.2018, 2- 16-3663/95, p 18; RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011/114, p 12; RKTKm 06.06.2023, 2- 21- 4128/88, p 12; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 15). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.3). Kohus ei saa välja mõista üksnes tasu, mis vastab hüvitisele omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel), ning lugeda sellega määratuks ka hüvitis juurdepääsutee korrashoiu kulude eest (v. a juhul, kui tuvastatud asjaoludel neid kulusid ei tekkinud; RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997/98, p 17).
44.3.Koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 18). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.3). Seejuures tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 15; RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p-d 18-19; RKTKm 16.06.2016, 3- 2-1-180-15, p- d 37– 39).
2-14-55070
44.4.Lisaks on Riigikohus rõhutanud, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Selleks tuleb leida juurdepääsutee tasu suurus, millest lähtuva rahavoo nüüdisväärtus vastaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisele ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahele. Kui kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult (perpetuiteedi põhimõtte alusel). Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 ls-s 2 nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p- d 15.5 ja 15.6; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14; RKTKm 06.06.2023, 2- 21- 4128/88, p 12; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 15). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgi kahest komponendist - VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on aga ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv suurus. See on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta
1.jaanuari ja 1. juulit. Vastavad määrad avaldab ka Eesti Pank oma kodulehel. Kui juurdepääsutasu määratakse eelviidatud perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse võtta ka VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku muutumist. Kuna diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana. Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse vähenemine diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja seisuga. (RKTKm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14; RKTKm 13.12.2023, 2- 18- 12098/272, p 17). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.5 ja 15.6; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 12; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 15).
45.Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel juurdepääsutasu määramisel ja avaldajatelt koormatud kinnisasja(de) omanike kasuks juurdepääsutasu väljamõistmisel eespool viidatud Riigikohtu seisukohti arvestada. Mh nähtub asja materjalidest, et Maleva 2h korteriomanikud on juurdepääsutasu kontekstis tuginenud mh sellele, et Maleva 2h kinnistu väärtus väheneb (vt nt Maleva 2h korteriomanike 02.01.2017. a menetlusdokument). Kui maakohus otsustab juurdepääsu avaldajate kinnistutele määrata Maleva 2h kinnistu kaudu, tuleb maakohtul
2-14-55070 otsustada, kas põhjendatud on juurdepääsutasu määrata eespool viidatud valemi alusel või arvestades eraldi maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulusid (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive puhul juurdepääsutee kasutamisest saadavat kasutuseelist.
46.Maakohus rikkus oluliselt TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 (koostoimes TsMS § 463 lg- ga 2) sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustust, kuna maakohtu lahendist ei ole jälgitav, miks lähtus maakohus teekatte parandamiskulude puhul Maleva 2h korteriomanike esile toodud 1890 eurost (asfalteerimise kulu 30 eurot/m2 × 630 m2 =18 900 eurot; täisasfalteerimise vajadus iga kümne aasta tagant; vt Maleva 2h korteriomanike 02.01.2017. a menetlusdokument) ega arvestanud, et avaldaja I ja Novamarki arvates on teekatte parandamiskulu 420 eurot aastas (asfalteerimise kulu 20– 21 eurot/m2 × 400 m2 = 8400 eurot; täisasfalteerimise vajadus iga 20 aasta tagant; viimasest asfalteerimisest möödunud 13 aastat ning juurdepääsutee on jätkuvalt heas korras; vt nt avaldaja I ja Novamarki 01.09.2017. a menetlusdokument). Seejuures on maakohus ekslikult jätnud tähelepanuta, et Maleva 2h korteriomanike märgitud summa puhul on lähtutud eeldusest, et juurdepääsutee ala suurus on 630 m2 (vt Maleva 2h korteriomanike 02.01.2017. a menetlusdokument). Nimetatu on vastuolus maakohtu tuvastatuga, et juurdepääsutee alla jääva ala suurus on 400 m2.
47.Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud avaldajate määruskaebustes esitatud etteheited, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ühekordse hüvitise väljamõistmisel ja selle suuruse määramisel. Maakohus tuvastas 07.12.2020. a ekspertiisi alusel, et hinnatava juurdepääsutee puhul ei kavandata kinnistu äralõiget ega selle võõrandamist, sest juurdepääsuteed kasutavad ja vajavad juurdepääsuks ka Maleva 2h korterelamu elanikud. Maakohus viitas, et ekspert hindas hüvitatavat kahju, mis tuleneb hinnatava juurdepääsutee kasutamisest ärilise otstarbega Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l, Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute teenindamiseks ja juurdepääsuks. Maakohus tuvastas, et 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt ei saanud kaasnev kahju tekkida elamispindade turuväärtuse vähenemise tõttu, sest elamispindade müügi hetkel oli juurdepääsutee olemas, ning erinevus võib potentsiaalselt tuleneda liiklusintensiivsuse kasvust, kuid seda ei ole võimalik adekvaatselt mõõta. Maakohus viitas 07.12.2020. a ekspertiisi järeldusele, et kuna tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, mis teenindab ka hinnatavat kinnistut, ei kaasnenud ka kahju ega saamata jäänud tulu. Maleva 2h kinnistu harilik väärtus oli 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt 325 000 eurot ja juurdepääsutee hüvitusväärtus 43 600 eurot (400 m2 × 109 eurot/m2). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole jälgitav, kuidas jõudis maakohus eespool nimetatut arvestades seisukohani, et avaldajatel tuleb Maleva 2h korteriomanikele tasuda omandiõiguse riive eest 43 600 euro suurune hüvitis, arvestades mh 07.12.2020. a ekspertiisi tulemit. Lisaks jättis maakohus tähelepanuta 07.12.2020. a ekspertiisis märgitud kommentaari, et isegi kui maa võõrandamist ei toimu ning tehinguid tehakse muude asjaõiguslike instrumentide (nt kasutusõigus, kasutusvaldus, reaalservituut jms) kaudu, siis on lähteülesande kohaselt hindamisel ülesandeks leida koormatud maatüki osa hüvitusväärtus. Hindamisel on eesmärgiks leida hüvitis koormatav ala eest maa omanikule samade põhimõtete alusel, kui see toimuks võõrandamise puhul. Kohtul on TsMS § 232 lg 1 järgi kohustus hinnata seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Maakohus on 07.12.2020. a ekspertiisi puhul nimetatud kohustust rikkunud. Ringkonnakohus märgib lisaks, et Riigikohus on selgitanud, et kui asjatundja või eksperdi koostatud arvamusest ei nähtu piisava põhjalikkusega,
2-14-55070 miks on asjatundja/ekspert ühele või teisele järeldusele jõudnud, on kohtul õigus lõppastmes otsustada, et vastav asjaolu ei ole arvamusega tõendatud (RKTKm 13.12.2023, 2- 18- 12098/272, p 15.1). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul nimetatud rikkumised kõrvaldada.
48.Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud avaldajate määruskaebustes esitatud etteheited, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ning kohaldas vääralt materiaalõigust perioodilist juurdepääsutasu ja ühekordset hüvitist tasuma kohustatud isikute ja nende osa selles ning perioodilist juurdepääsutasu ja ühekordset hüvitist saama õigustatud isikute ja nende osa selles määramisel.
48.1.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsuasjas algatab kohus menetluse üksnes selleks õigustatud isiku avalduse alusel, st kinnisasja omanik, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, peab esitama avalduse, milles nõuab juurdepääsu üle võõra kinnisasja (AÕS § 156 lg 1; TsMS § 6181 lg 1 ja § 476 lg 2). Seega on olukord sarnane hagimenetlusega. Kohus ei saa ka juurdepääsuasjades teha lahendit nõude kohta, mida esitatud ei ole, st määrata juurdepääsu kinnistu omaniku kasuks, kes seda taotlenud ei ole, ega mõista temalt välja juurdepääsutasu. Kohus ei saa määruse resolutsiooni formuleerides väljuda avaldaja esitatud nõudest (sarnaselt TsMS §-le 439; RKTKo 28.04.2021, 2-18-17980/127, p 22; RKTKo 31.01.2018, 2-14-21710/105, p 15.1). Seejuures on kaasomandis oleva kinnisasja puhul õigus taotleda juurdepääsu kinnisasja kui terviku osas ka ühel kaasomanikul, sest AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega tegi maakohus nii määruse resolutsiooni kui ka põhjenduste kohaselt praegu ekslikult lahendi Maleva 2n kinnistu kõigi kaasomanike kohta ning jättis tähelepanuta, et Maleva 2n kinnistu puhul on juurdepääsu määramist üle Maleva 2h kinnistu taotlenud üksnes kaks kaasomanikku neljast. Määruse resolutsioonis maakohus Maleva 2m kinnistu omaniku kasuks juurdepääsu ei määranud ega temalt juurdepääsuõiguse eest tasu ja hüvitist välja ei mõistnud. Siiski on maakohus määruse põhjendustes ekslikult märkinud, et juurdepääsutasu maksmise kohustus on mh Maleva 2m kinnistu omanikul, kes juurdepääsu määramist üle võõra kinnisasja taotlenud ei ole. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul arvestada, et juurdepääsu on võimalik määrata üksnes kinnistu omaniku kasuks, kes on seda taotlenud, ning juurdepääsutasu saab välja mõista üksnes kinnistu omanikult, kelle kasuks on juurdepääs üle võõra kinnisasja määratud.
48.2.Ringkonnakohus nõustub avaldajate määruskaebustes esitatud etteheitega, et maakohus mõistis Maleva 2h korteriomanikele omandiõiguse riive eest 1896 euro suurused hüvitised avaldajatelt ekslikult välja solidaarselt. Maakohtu määrusest ei ole jälgitav, miks vastutavad avaldajad Maleva 2h korteriomanikele omandiõiguse riive eest hüvitise tasumise kohustuse täitmise eest solidaarselt. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, kui leidis, et avaldajad on Maleva 2h korteriomanikele omandiõiguse riive eest väljamõistetava 1896 euro suuruste hüvitiste puhul solidaarvõlgnikud. Avaldajad on ringkonnakohtu hinnangul juurdepääsuga koormatavate kinnisasjade omanikele tasutava juurdepääsutasu puhul osavõlgnikud VÕS § 63 lg 1 mõttes, sest nad peavad täitma sama osadeks jagatava kohustuse. Seejuures tuleb maakohtul asja lahendamisel tuvastada, kas
2-14-55070 avaldajad kui osavõlgnikud peavad nimetatud kohustust täitma võrdsetes või ebavõrdsetes osades.
48.3.Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus juurdepääsuteed kasutab ka koomatud kinnisasja omanik ise, tuleb juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseteks (RKTKm 16.06.2016, 3- 2- 1-180-15, p 31). Maakohus rikkus praegu oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kuna ei arvestanud avaldajatelt juurdepääsutasu välja mõistes nii koormatud kinnisasjalt kui ka õigustatud kinnisasjadelt lähtuvat juurdepääsutee kasutamise intensiivsust. Selleks, et määrata iga kinnistu omaniku, kelle kasuks juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja määratakse, puhul juurdepääsutasu suurus, tuleb arvestada nii koormatava(te) kinnistu(te) omanike kui ka õigustatud kinnistu(te) omanike osa juurdepääsutee kasutamisel (st tema kinnistult tema tegevuse tõttu lähtuvat juurdepääsutee kasutamise intensiivsust). Seejuures mõjutab kinnisasjalt lähtuvat juurdepääsutee kasutamise intensiivsust see, kas tegemist on korterelamuga ning seetõttu on juurdepääsutee kasutajaid mitu. Kui koormatud või õigustatud kinnisasjade omanikud tegelevad oma kinnisasjal majandus- ja kutsetegevusega, sõltub nende kinnisasjalt lähtuv juurdepääsutee kasutamise intensiivsus mh nende majandus- ja kutsetegevuse spetsiifikast. Olukorras, kus ühel kinnisasjal on mitu kaasomanikku või kinnisasi on jagatud nt korteriomanditeks, tuleb juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse puhul mh tuvastada, kas konkreetselt kinnisasjalt lähtuv juurdepääsutee kasutamise intensiivsus on kinnisasja kaasomanike või korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike puhul võrdne. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel nimetatuga arvestada. Kui maakohus määrab asja uuel läbivaatamisel avaldajatele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja piirangutega, tuleb mh tuvastada, kas nimetatud piirangud mõjutavad avaldajate poolt juurdepääsutee kasutamise intensiivsust ning seeläbi avaldajatelt välja mõistetava juurdepääsutasu suurust. Kui juurdepääsuteed kasutavad lisaks mõne kinnisasja omanikud, kelle kasuks juurdepääsu õiguse määramist praeguses asjas ei menetleta, tuleb ka nende isikute poolt juurdepääsutee kasutamise intensiivust arvestada avaldajatelt välja mõistetava juurdepääsutasu suuruse määramisel.
48.4.Maakohus rikkus menetlusõiguse norme, kuna jättis asja lahendamisel tähelepanuta Maleva 2h korteriomanike taotluse määrata kohtulahendi täitmise kord selliselt, et avaldajatel tuleb väljamõistetav kasutustasu ja muud hüvitised (st juurdepääsutasu) tasuda Maleva 2h korteriühistu pangakontole (vt Maleva 2h korteriomanike 07.10.2019. a, 05.09.2019. a, 13.03.2024. a menetlusdokumendid). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Seega on igal korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu määrata iga korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee taotleja maksma tasu otse korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule, kes on kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele välja maksma. Sellisel juhul tekib
2-14-55070 juurdepääsutee taotlejal tasu maksmise kohustus korteriühistu ees (RKTKm 19.04.2017, 3- 2- 1-27-17, p 16). Kui avaldajad maksavad juurdepääsutasu ühtse summana Maleva 2h korteriühistu pangakontole ei tule kohtulahendi resolutsioonis reguleerida, kuidas tuleb avaldajatel juurdepääsutasu maksmise kohustust täita olukorras, kus korteriomand on mitme isiku kaasvõi ühisomandis.
49.Ringkonnakohus märgib lisaks, et AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu (mh omandiõiguse riivet kompenseeriv hüvitise osa) avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.2; RKTKm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14). Seejuures on Riigikohus rõhutanud, et ekslik on omandiõiguse riivet kompenseeriva hüvitise osa määramine ühekordse maksena. AÕS § 156 lg 1 järgi on sel juhul kohane perioodilise juurdepääsutasu määramine (RKTKm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14). Eelnevast tulenevalt määras maakohus praeguses asjas Maleva 2h korteriomanikele omandi riive eest hüvitise ekslikult ühekordse maksena. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul Riigikohtu eespool märgitud seisukohta arvestada.
50.Maakohtul tuleb asja lahendamisel määrata, kellel on kohustus juurdepääsuteed hooldada ja korras hoida (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663, p 22).
51.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu lahendi eespool kirjeldatud põhjustel ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei käsitle ringkonnakohus menetlusökonoomilistel kaalutlustel ülejäänud määruskaebuste väiteid.
52.Põhjusel, et maakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada.
53.Käesoleva määruse peale ei saa TsMS§ 396 lg 3 järgi määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.