Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
09.04.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-5036
Kohtuasi
SA-Works OÜ hagiavaldus Allen Kinnisvara OÜ vastu kahjuhüvitise ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13.03.2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
SA-Works OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
77 675,10 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
SA-Works OÜ (registrikood 12837453), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla Allen Kinnisvara OÜ (registrikood 11097445), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 13.03.2023 otsuse resolutsioon jätta muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata SA-Works OÜ nõude Allen Kinnisvara OÜ vastu kahjuhüvitise 66 816 eurot ja sellest arvestatava viivise saamiseks (resolutsiooni punktid 1.1, 1.2), kuid muuta selles osas otsuse põhjendusi.
2.Harju Maakohtu 13.03.2023 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata SA-Works OÜ nõude Allen Kinnisvara OÜ vastu võlgnevuse 5029, 85 eurot ja sellelt arvestatava viivise nõudes (resolutsiooni punktid 1.3–1.5), samuti hagi tagamise tühistamise ja menetluskulude jaotamise ning kindlaksmääramise osas (resolutsiooni punktid 2–4).
Tühistatud osas saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
2-21-5036
5.Mõlema astme menetluskulude jaotuse otsustab maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja palub mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 66 816 eurot ning tasu veo- ja koristusteenuse osutamise eest 5029 eurot koos viivisega. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2.Pooled sõlmisid 07.01.2021 müügilepingu, millega kostja müüs hagejale 100 000 euro eest kaks kinnisasja Rapla vallas Järlepa külas (Tuuleveski tn 4, Tuuleveski tn 6) (edaspidi ka kinnistud). Kinnistute otsene valdus, sh juurdepääsu võimaldavad võtmed ja päraldisteks olevad dokumendid, pidi antama üle lepingu sõlmimise päeval. Kostja ei ole dokumente (nt projekt- ja ehitusdokumentatsiooni) üle andnud. Kostja kinnitas lepingus, et oli uurinud kohalikult omavalitsuselt lepingu esemel 1 paikneva kaarhalli (edaspidi kaarhall) ehitusliku staatuse kohta ja saanud vastuse, et kõik vajalikud load on olemas ja täiendavaid kasutuslube taotleda vaja ei ole.
3.Hageja kontakteerus pärast lepingu sõlmimist notariga, paludes mh infot, kuidas mõista kaarhalli ehitusluba puudutavaid lepingupunkte. Notaribüroo jurist viitas lepingupunktile 3.1.9 ja märkis, et kui kasutusluba on siiski vaja, on tegemist puudusega ning hagejal on õigus kasutada õiguskaitsevahendeid.
4.Hageja sai Rapla valla ehitusspetsialistiga suheldes teada, et kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ja et luba puudub. Hageja pöördus kostja poole ja nõudis kõigi kaarhalliga seotud dokumentide üleandmist, samuti päris kasutusloa kohta. Kostja nõudmisele ei vastanud, millest saab järeldada, et ta ei kavatse kasutusluba hankida ega selle eest hagejale kompensatsiooni maksta. Norete Grupp OÜ 16.03.2021 hinnapakkumise kohaselt kulub ehitusloa saamiseks vajalike tegevuste ja tööde teostamiseks 46 056 eurot.
5.Kasutusloa puudumine on müügieseme oluline puudus. Kuna hageja kasutab kaarhalli oma majandustegevuses, on kasutusloa hankimine vältimatu. Pakkumises toodud tööde vajalikkust tõendab Tuletark Konsultatsioonid OÜ Tuleohutusalase auditi aruanne, tööde ja materjalide maksumus vastab keskmisele turuhinnale.
2-21-5036
6.Hageja ei olnud lepingu sõlmimisel teadlik, et kaarhallile ei ole väljastatud kasutusluba. Hageja on nõudnud asja lepingutingimustega vastavusse viimist. Eluliselt ei ole usutav, et hageja pöördus kostja poole, et anda teada, et hangib ise kasutusloa. On arusaamatu, mis takistab kostjat kinnisasjaga seotud dokumente üle andmast. Väide, et kaarhalli ehitamiseks on väljastatud ehitusluba ning et seda ei ole vaja enam hankida, on asjatundmatu. Ehitusloata ei ole võimalik saada kasutusluba. See, et hageja kasutas enne müügilepingu sõlmimist kaarhalli üürilepingu alusel ja et hagejale on väljastatud jäätmeluba, ei asenda ega kompenseeri kasutusloa puudumist.
7.Pooled sõlmisid kaarhalli kasutamiseks 23.01.2019 töö- ja äriruumide rendilepingu. Kostja ei vabastanud kaarhalli endale kuuluvast varast. Seetõttu oli hageja sunnitud sellega ise tegelema, sest vastasel korral ei oleks olnud tal võimalik kaarhalli kasutada. Hageja tegi tööd kaarhalli kostja asjadest vabastamiseks ning esitas selle kohta saateleht-arve nr 2020301 summas 5029,85 eurot, mille kostja aktsepteeris 09.01.2021. Arve on tasumata.
8.Hageja nõuab tasumisega viivitamise eest seadusjärgset viivist alates arve tasumise tähtpäevast 14.01.2021. Asjaolu, et arve on esitatud enne müügilepingu sõlmimist, ei anna alust väita, et kostjal ei tekkinud kohustust asjade kinnistult äraviimiseks. Kostja vastuväited
9.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
10.Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Lepingupunktist 2.5 nähtub üheselt, et kaarhallile ei ole väljastatud kasutusluba. Hageja oli teadlik loa puudumisest ja selle puudumine ei ole lepingueseme oluliseks puuduseks. Hageja ostis teadlikult kasutusloata ehitise. Kohaliku omavalitsuse ametnikuga toimunud kirjavahetusest nähtub, et hageja teavitas ametnikku kasutusloa puudumisest, mitte vastupidi. Kostja ei väitnud, et kaarhallile on väljastatud kasutusluba. Kostja kinnitas lepingupunktis 3.1.9 üksnes, et on uurinud kohalikult omavalitsuselt kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja saanud vastuse, et kohaliku omavalitsuse vaates on kõik vajalikud load kasutamiseks olemas ja täiendavaid lube vaja ei ole.
11.Alternatiivselt leiab kostja, et hageja ei ole andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Kirjavahetusest nähtub hageja lause „võtan südameasjaks selle kasutusloa asja“. Hageja kinnitas lepingus, et on üle vaadanud lepingueseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ehitised.
12.Kostjale jääb mõistetamatuks pärast müügilepingu sõlmimist esitatud nõue viia kinnistult ja kaarhallist ära mingid vallasasjad. Senise hea koostöö ja sõbralike suhete jätkumiseks väljendas kostja selleks valmisolekut. Kirjavahetusest nähtub, et kostja soovis 06.03.2021 või 07.03.2021 asjad ära viia ja kinnisasjaga seotud dokumendid üle anda, kuid hageja seda sisuliselt ei soovinud, märkides 01.03.2021 e-kirjas üksnes „nädalavahetusel ligipääs pole ja hoone on valve all. Kokku leppida aeg tööpäeval“. Kui hagejal olnuks tõesti soov dokumente kätte saada ja võimaldada kostjal mingid temale enne müügitehingu sõlmimist kuulunud asjad ära viia, oleks hageja leidnud selleks võimaluse ka nädalavahetusel. Hagejale on teada, et kostja seadusliku esindaja alaline elukoht ei ole Eestis.
13.Alternatiivselt leiab kostja, et kahjuhüvitise nõue ei vasta tegelikule võimalikule kahjule. Kaarhalli ehitamiseks on väljastatud ehitusluba, mistõttu puudub vajadus ehitusluba hankida. Hageja ei ole põhjendanud, kuidas on kasutusloa puudumine talle reaalset kahju tekitanud. Selle
2-21-5036 puudumine ei ole takistanud kasutamist ega tegutsemist. Hagejale on väljastatud jäätmeluba. OÜ Esimene Asi hinnapakkumise kohaselt kulub kasutusloa saamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamiseks ja loa taotlemiseks 1000 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja on registreeritud käibemaksukohustuslane, kel on võimalik käibemaks sisendkäibemaksuna tagasi saada. Hageja hinnapakkumine on üle paisutatud ja põhjendamata.
14.Kostja ei aktsepteerinud 09.01.2021 kirjas hageja arvet ega kinnitanud, et on valmis selle tasuma. Kostja nõustus teostatud töödega, kuid mitte arvel kajastatud rendiga. Hageja võttis üürile kaarhalli selliselt, nagu see üürilepingu sõlmimise ajal oli. Seetõttu puudus tal alus nõuda kaarhallis asunud vallasasjade kõrvaldamist, mis kuulusid kostjale või olid temale vastutavale hoiule antud. Kuna hagejat häirisid üüritud kaarhallis asunud asjad ja ta nende äraveoga tegeles, oli kostja hea tahte märgina valmis pinna vabastamisega ning aktsepteeris kostja 31.12.2020 arvel kajastatud töid, olemata neid reaalselt üle vaadanud. Hageja ei esitanud enne arvet põhjendusi rendilepingu rikkumise kohta. Kuni hageja ei esitanud tööde eest korrektset arvet, puudus kostjal nõuetekohane raamatupidamise algdokument, mille alusel tasuda. Kostja on käesolevaks hetkeks üle vaadanud hageja tööd ja on selgunud, et need olid ebakvaliteetsed ja nende käigus on kahjustatud kostjale vastutavale hoiule antud kolmandate isikute vara. Laevakerede vormid, mida hageja teisaldas, on asetatud valele kohale, mistõttu peab kostja tegema täiendavaid kulutusi nende teisaldamiseks. Laevakerede pinnad on tööde käigus valesti ladustamise tõttu keskkonnamõjude tulemusena saanud kahjustada. Vormide näol on tegemist väga hinnalise varaga, mille väärtus ulatub 250 000 euroni. Laevakerede omaniku hinnangul on tekitatud kahju umbes 50 000 eurot, mis tuleb kostjal tõenäoliselt omanikule hüvitada. Seega on hageja tegevuse tulemusena tekkinud kostjal kahju.
15.Kostja müügilepingut ei rikkunud. Lepingu ese 1 oli hageja otseses valduses ja kasutuses umbes kaks aastat, mistõttu on põhjendamatud viited lepingupunktile 5.1. Tegemist oli notari ettevalmistatud tüüptingimustel lepinguga, mille koostamisel ja tõestamisel ei arvestatud, et hagejal juba oli otsene valdus olemas. Lepingupunktist 3.1.9 ei ole võimalik mõistlikult välja lugeda, et müüja on andnud kinnituse, et kasutusluba ei ole vajalik. Tegemist on kinnitusega, et müüja on sel teemal kohaliku omavalitsusega suhelnud ja saanud sellise vastuse. Pooled ei leppinud kokku, et kui hiljem siiski ilmneb kasutusloa vajalikkus, on müüja kohustatud selle taotlema või sellega ostjale tekkinud lisakulutused hüvitama. Kostja viitas lepingudokumendi punktile 10.3. Hageja kasutas kaarhalli majandus- ja kutsetegevuses enne müügilepingu sõlmimist, mistõttu pidi olema teadlik kaarhalli kõikidest omadustest, kvaliteedist ja ehitustehnilisest seisukorrast. Ei ole eluliselt usutav, et hageja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik kasutusloa puudumisest. Kui hageja väidab, et kaarhallis ei ole järgitud kõiki tuleohutusega seotud eeskirju ja reegleid, tuleb seda lugeda hageja poolt üürilepingu punktis 16.4 sätestatud kohustuste oluliseks rikkumiseks.
16.Hageja ostis kinnistu 85 000 euro eest ja soovib kahjuna saada müüjalt 71 845,85 eurot, st kokkuvõttes soovib hageja saada kinnisasja koos kaarhalli ja liitumistega üksnes 13 154,15 euro eest. Hageja soovib hea usu põhimõtte vastaselt alusetult rikastuda kostja arvel. Maakohtu otsus ja põhjendused
17.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
18.Pooled ei vaidle, et sõlmisid 07.01.2021 lepingu konkreetsete kinnisasjade müümiseks ja et hageja on saanud kinnisasjade omanikuks. Müügilepingu tingimused on tõendatud notariaaldokumendiga „Kinnistu jagamine jagamisel tekkivate kinnistute müügileping,
2-21-5036 ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud“ (I kd tl 8–17). Kohus leiab, et notariaaldokumendi punktides 1.1, 2.1.1 ja 2.3 sisalduvate tingimuste sisust nähtuvalt oli asjaks, mida kostja kohustus hagejale müüma, mh kinnisasja jagamisel tekkiv uus kinnisasi asukohaga Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, Tuuleveski tn 4, mille asub kaarhall (Tuuleveski tn 4 kinnisasi).
19.Hageja põhjendab hagiavaldust kinnisasjal asuva kaarhalli kasutusloa puudumisega; kostja ei täitnud dokumentide üleandmise kohustust; kaarhalli kasutamiseks on vajalik kasutusluba; kinnistu müük kasutusloata on raskendatud. Hageja poolt 27.09.2022 kohtuistungil avaldatust nähtuvalt heidab hageja kostjale ette kasutusloa puudumist ning muudele rikkumistele ei tugine (I kd tl 158). Hageja on avaldanud, et läks tehingusse eeldusel, et kasutusluba on olemas. Eeltoodut arvestades hindab kohus, kas hageja ja kostja leppisid kokku tingimuses, mille kohaselt pidi kaarhallile olema väljastatud kasutusluba.
20.Notariaaldokumendi punkt 2.5 on sõnastatud järgmiselt: „Riikliku ehitisregistri andmetel paikneb lepingu esemel 1: - kaarhall, ehitisregistri koodiga 120623303, suletud netopinnaga 929,5 m2, staatusega „kasutusel“; - kaarhallile on väljastatud järgmised dokumendid: Juuru vald on 11.03.2011 väljastanud ehitusloa ehitise püstitamiseks nr EL-82; Juuru vald on 23.02.2011 väljastanud ehitusloa taotluse ehitise püstitamiseks nr ELT-86, kuid ei ole väljastatud kasutusluba“. Notariaaldokumendi punkt 3.1.9 on sõnastatud järgmiselt: „Müüja on uurinud kohalikult omavalitsuselt lepingu esemel 1 paikneva kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja saanud vastuse, et kõik vajalikud load on selle kasutamiseks olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid taotleda vaja ei ole“. Kohtu hinnangul nähtub punktist 2.5 selgelt, et kaarhallil puudub kasutusluba. See nähtub fraasist „kuid ei ole väljastatud kasutusluba“. Kohus leiab, et punktis 3.1.9 sisalduv müüja kinnitus ei lükka ümber punktis 2.5 sisalduvat müüdava asja kirjeldust. Kostja ei ole punktis 3.1.9 avaldanud faktiväidet, et kaarhallile on väljastatud kasutusluba. Kohtu hinnangul ei saa lugeda müüja kinnitust, mille kohaselt on ta saanud kohalikult omavalitsuselt vastuse, et „kõik vajalikud load on selle kasutamiseks olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid taotleda vaja ei ole“, müüja kinnituseks kasutusloa olemasolu kohta. Kohtu hinnangul tuleb seejuures arvesse võtta, et sõltuvalt ehitamise ajast võib hoone kasutamine olla võimalik ka kasutusloata, millele viitab ehitisregistris märgitud ehitise staatus „kasutusel“. Pooled ei ole tõendanud kaarhalli ehitamise aega ja muid asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada, kas kaarhalli kasutamiseks on vajalik kasutusluba.
21.Poolte juhatuse liikmed on andnud vande all vastuolulisi seletusi. Hageja juhatuse liige SA on avaldanud, et sai kasutusloa puudumisest teada alles pärast müügilepingu sõlmimist (II kd tl 16). Kostja juhatuse liige MA on avaldanud, et hageja juhatuse liige sai kasutusloa puudumisest teada müügilepingu sõlmimisele eelnenud rendiperioodi jooksul (II kd tl 12).
22.Kohtu hinnangul tuleb notariaaldokumendi punktides 2.5 ja 3.1.9 sisalduvaid tingimusi ja poolte vande all antud seletusi koos hinnates pidada usaldusväärsemaks kostja juhatuse liikme vande all antud seletust, kuivõrd notariaaldokumendis kasutusloa puudumise märkimist arvestades on usutav, et kasutusloa puudumisest olid pooled varem rääkinud.
23.Kohus leiab ülaltoodut arvestades, et pooled ei ole kokku leppinud tingimuses, mille kohaselt pidi Tuuleveski tn 4 kinnisasjal asuval kaarhallil olema kasutusluba. Seega ei ole kostja müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Seetõttu ei saa hagejal olla kostja vastu kahjuhüvitise tasumise nõuet tulenevalt müügilepingu rikkumisest. Kohus jätab hagiavalduse kahjuhüvitise 66 816 eurot tasumise nõudes ja kahjuhüvitiselt viivise tasumise nõudes rahuldamata.
2-21-5036
24.Hageja põhjendab hagiavaldust ka sellega, et osutas kostjale veo- ja koristusteenust. Hageja nõuab teenuste eest 5029,85 euro tasumist. Hageja ei põhjenda nõuet sellega, et pooled on sõlminud lepingu veo- ja koristusteenuse osutamiseks, vaid et kostja on temale esitatud arvet aktsepteerinud. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest nähtuvalt on kostja juhatuse liige 11.01.2021 kirjutanud hagejale järgmist: „Töödega olen nõus aga rendiga nõus ei ole, sest kui need segasid oleks Sa need tööd võinud varasemalt teostada“ (I kd tl 26). Kostja juhatuse liige on 19.01.2021 kirjutanud hagejale: „Aga nagu ma ytlesin et mina olen nõus Sinu „heategude“ eest tasuma aktsepteeritud summa“ (I kd tl 25).
25.Kohus on seisukohal, et kostja e-kirjadest ei nähtu, milliseid töid või milliseid tasuridu 31.12.2020 saateleht-arvel (I kd tl 28) kostja aktsepteerib. Kohus arvestab mh, et arvel märgitud artiklid sisaldavad lisaks teenustele ka muid nõudeid (lepingurikkumisest tulenev nõue). Seetõttu on hageja nõue ebaselge. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud pooltevahelise lepingu sõlmimist. Seega puudub hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasu maksmist. Kohus jätab hagi veo- ja koristusteenuse tasu 5029,85 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 81,58 eurot ja edasiulatuva viivise nõuetes rahuldamata.
26.Tõendid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus TsMS § 238 lõigete 1 ja 5 alusel arvestamata.
27.TsMS § 386 lõike 4 alusel tühistab kohus 31.03.2021 määrusega rakendatud ja 03.09.2021 määrusega asendatud hagi tagamise abinõu.
28.TsMS § 162 lõike 1 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Hageja apellatsioonkaebus
29.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda, alternatiivselt saata asi tagasi uueks arutamiseks maakohtusse.
30.Maakohus kohaldas ebaõigesti võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 ja jättis arvestamata ning hindamata hageja väited ja tõendid. Kohus tõlgendas vääralt müügilepingu punkti 3.1.9, kui jõudis järeldusele, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et kaarhallil peab olema kasutusluba. VÕS § 218 lõige 4 ei kuulu kohaldamisele. Hageja ei olnud müügilepingu sõlmimisel teadlik, et kaarhallil puudus kasutusluba, sest kostja oli enne notari juurde minekut väitnud vastupidist ja kasutusloa olemasolu oli lepingu sõlmimise eelduseks. Nimetatud asjaolusid kinnitas hageja seaduslik esindaja vande all. Kohus ei põhjendanud, miks kostja seadusliku esindaja ütlused on usaldusväärsemad kui hageja seadusliku esindaja ütlused.
31.Hageja seadusliku esindaja 15.01.2021 e-kiri, mille ta saatis notaribüroole, tõendab, et hageja ei olnud kasutusloa puudumisest teadlik. Sellise sisuga kirja kirjutamine ja lepingu punkt 3.1.9 tõendab, et hageja ei olnud ehitusloa puudumisest teadlik ja et hageja jaoks oli kasutusloa olemasolu lepingu sõlmimise eelduseks. Seega müüs kostja hagejale olulise puudusega asja.
32.Asjaolu, et hageja jaoks oli kaarhalli kasutusloa olemasolu oluline ja et see oli müügilepingu sõlmimise eelduseks, tõendavad lisaks hageja seadusliku esindaja ütlustele järgmised asjaolud: notariaalsesse müügilepingusse lisati punkt 3.1.9; pärast lepingu sõlmimist kontakteerus hageja notaribürooga ja palus infot, kuidas leida elektroonilisel kujul lepingut ning küsis, kuidas mõista
2-21-5036 kinnistul asuva kaarhalli ehitusluba puudutavaid lepingupunkte; hageja tutvus ehitisregistri andmetega ja suhtles kasutusloa teemal Rapla valla ehitusspetsialistiga, saades kinnitust, et kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ning et see puudub. EhS-i Lisast 2 tuleneb, et hoone ehitusaluse pinnaga rohkem kui 60 m2 kasutamiseks on vaja kasutusluba. Kaarhalli kasutamine kasutusloata on keelatud ja karistatav (EhS § 139 lõige 2). Lisaks on kasutusloata kinnistu käsutamine raskendatud (ostja ei saa sellist kinnistut kasutada laenutagatisena). Asjaolu, et hagejal siiski õnnestus selle tagatisel laenu saada, ei lükka eeltoodut ümber. Need asjaolud kinnitavad hageja väidet, et ta ei olnud enne notari juures lepingu sõlmimist teadlik, et kaarhallil puudus kasutusluba, aga selle olemasolu oli müügilepingu sõlmimise eelduseks.
33.Kostja ei ole kasutusloa kohustuslikkusele vastu vaielnud. Maakohus märkis üllatuslikult, et pooled ei ole tõendanud kaarhalli ehitamise aega ja muid asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada, kas kaarhalli kasutamiseks on kasutusluba vajalik.
34.Kui ringkonnakohus leiab, et kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb käsitleda ka maakohtu poolt hindamata väiteid ja tõendeid.
35.Seonduvalt arvega veo- ja koristusteenuse eest selgitab hageja järgmist. Kostja ei vabastanud hageja poolt renditud ja hiljem ostetud kaarhalli endale kuuluvast varast. Seetõttu oli hageja sunnitud sellega ise tegelema. Hageja seadusliku esindaja vande all antud ütlusega on tõendatud, et pooled leppisid kostjale kuuluvate esemete kaarhallist kostja kinnistule vedamises kokku telefoni teel. Kirjavahetusest tuleneb, et kostja tunnistas hageja nõuet vähemalt osaliselt – st arvel toodud tööde ulatuses, mille maksumus koos käibemaksuga on 3154,25 eurot. Seega sõlmisid pooled selles osas lepingu konkludentselt suuliste tahteavalduste vahetamise teel. Seega on hageja võlanõue ja sellest tulenev viivisenõue vähemalt osaliselt tõendatud. Hageja väitis lepingu sõlmimist kohtumenetluses. Ka saab suulises vormis lepingu (teenuselepingu) sõlmimist järeldada kostja käitumisest, kes kiitis tehingu heaks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 113). Maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu nõude ebaselgusele. Vastustaja seisukohad
36.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
37.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni punktide 1.1 ja 1.2 tühistamiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta vastavas osas otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus menetlusõiguse normide olulise rikkumise (eelmenetluse ülesannete täitmata jätmise) tõttu tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks (TsMS § 657 lõike 1 punkt 3). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Mõlema kohtuastme menetluskulud jaotab maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest.
38.Menetletavas hagiavalduses esitas hageja kostja vastu kaks rahalist nõuet: 1) 46 056 eurot (suurendas 66 816 euroni); 2) 5029,85 eurot. Maakohus jättis mõlemad nõuded rahuldamata ja hageja on maakohtu otsuse vaidlustanud täies ulatuses.
2-21-5036
39.Vaidlust ei ole, et maakohus sai hageja 66 816 euro suuruse nõude alusest (TsMS § 363 lõike 1 punkt 2) õigesti aru – kostjast müüja müüs 07.01.2021 müügilepinguga hagejale lepingutingimustele mittevastava asja (ese 1, kinnistu Tuuleveski tn 4); ostja lepingu sõlmimise ajal mittevastavusest ei teadnud; müüja mittevastavust ei kõrvaldanud; ostjale tekib asja lepingutingimustega vastavusse viimisest otsene varaline kahju, mille hüvitamist ta müüjalt nõuab. Puudub ka vaidlus, et lepingutingimustele mittevastavusena on hageja esile toonud viidatud kinnistul asuval ehitisel (kaarhallil) kasutusloa puudumise. Seega esitas hageja maakohtule lepingurikkumisest tuleneva varalise kahju hüvitamise nõude, mille põhjendatust ja tõendatust tuli maakohtul analüüsida VÕS § 208 lõike 1, § 217 lõigete 1 ja 2, § 218 lõigete 1 ja 4, § 219 lõike 1, § 220, § 221, § 101 lõike 1 punkti 3, § 115, § 127 lõigete 1–5, § 128 lõike 3 ja § 136 lõike 1 alusel. Kuna maakohtu otsusest ei nähtu hageja nõude kvalifitseerimisel ja lahendamisel aluseks olnud materiaalõiguse sätteid, täiendab kolleegium maakohtu otsust viidetega esiletoodud sätetele. Otsuses kohaldatavate õigusaktide märkimata jätmisega rikkus maakohus TsMS § 438 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8. Nimetatud sätete kohaselt peab kohus otsust tehes mh otsustama, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ning otsuse põhjendustes peavad olema märgitud mh seadused, mida kohus kohaldas. VÕS § 217 lõike 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele mh kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lõike 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 115 lõikest 1 tulenevalt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a kui võlgnik rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
40.Küll aga on kolleegium seisukohal, et kirjeldatud rikkumine kohtuotsuse vormistamisel ei viinud praeguses asjas ebaõige otsuse tegemiseni. Pooled said maakohtus aru kohalduvast õigusest ja tõendamiskoormusest, samuti tõid kohtu ette asjakohased elulised asjaolud ja neid põhjendavad tõendid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, millega kohus tuvastas, et hagi aluseks olev lepingutingimustele mittevastavus praeguses asjas tõendatud ei ole, ega pea vajalikuks põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige 6). Maakohus tõlgendas VÕS § 29 lõike 1 ning lõike 5 punktide 1, 3, 4 ja 6 ning lõike 6 alusel (sätteid konkreetselt siiski esile toomata) pooltevahelist müügilepingut praeguse vaidluse lahendamiseks asjakohases ulatuses (sh punkte 2.5, 3.1.8) ning leidis, et pooled ei olnud enne lepingu sõlmimist leppinud kokku lepingutingimusena kaarhallil kasutusloa olemasolu ja hageja sai hiljemalt notari juures lepingu sõlmimisel (enne selle allkirjastamist) teada kasutusloa puudumisest, kuid sellele vaatamata allkirjastas lepingu, mistõttu ei ole lepinguesemel 1 hageja väidetud mittevastavust lepingule. Kolleegium on seisukohal, et maakohus hindas selles osas TsMS § 232 lõike 1 alusel õigesti kogutud tõendeid (lepingudokumendi teksti, poolte seadusjärgsete esindajate vande all antud seletusi, muid kogutud dokumetaalseid tõendeid) kogumis igakülgselt, täielikult ja objektiivselt siseveendumuse alusel ning teistsugusele järeldusele (tõendite ümberhindamisele) ei anna alust ka apellatsioonkaebuses esiletoodu.
41.Vastuseks kaebuse väidetele vastab kolleegium järgmiselt. Kaebuses on hageja kinnitanud, et kaarhallil kasutusloa olemasolu oli tema jaoks kinnistu müügilepingu sõlmimise oluliseks eelduseks ja et seda tõendab nii tema juhatuse liikme vande all antud seletus kui lepingusse lisatud punkt 3.1.9, samuti juhatuse liikme tegevus peale lepingu sõlmimist (2021. a jaanuaris e-kirjavahetus notaribürooga, veebruaris vallavalitsusega).
42.Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu. Esmalt märgib kolleegium, et ka kaebuses ei selgitanud hageja, miks ta siiski allkirjastas notari juures lepingu, kui selles (punktis 2.5) olid
2-21-5036 selgelt esiletoodud riikliku ehitisregistri andmed kaarhalli kohta, sh „..., kuid ei ole väljastatud kasutusluba.“ Maakohus on õigesti järeldanud lepingupunktist 3.1.9, et müüja on andnud teada, et uuris kohalikult omavalitsuselt kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja talle öeldi, et kõik vajalikud load selle kasutamiseks on olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid vaja ei ole. Teisiti, kui notari poolt lepingus kirja pandud, ei ole alust seda lepingupunkti tõlgendada. Kostja on kasutusloa olemasolu ostjapoolse müügitehingu sõlmimise eeldusena läbi kohtumenetluse eitanud. Ka nähtub hageja 15.01.2021 e-kirjast notaribüroole (tl 18 pöördel), et ettevalmistatud lepingudokumendi projektist luges ostja juhatuse liige hoonel kasutusloa puudumisest ja tehingu ajal helistas müüja KOV-i ametnikule, kes ei osanud olukorda kommenteerida. Samuti selgitas hageja, et notar pidi lisama dokumenti punkti, mis kohustab müüjat kasutusluba selle puudumisel taotlema või sellega ostjale tekkivad lisakulutused hüvitama, kuid seda punkti hageja lepingust ei leia. Seega nähtub e-kirjast, et ka ostja ise oli peale lepingut seisukohal, et sai teada enne lepingu allkirjastamist kasutusloa puudumisest ja on allkirjastanud lepingudokumendi, milles müüja ei kohustunud tekkivaid võimalikke lisakulusid hüvitama. Eeltooduga on kohtu jaoks piisava elulise veenvusega tõendatud, et ostja oli enne lepingu sõlmimist kasutusloa puudumisest teadlik, kuid sõlmis lepingu sõltumata sellest ning lepingus ei lepitud ka kokku, et müüja muretseb kasutusloa või hüvitab vastavad kulutused, kui loa olemasolu peaks siiski vajalikuks osutuma. Asjaolu, et hiljem siiski kohalik omavalitsus asus kasutusluba nõudma, ei saa lugeda lepingu rikkumiseks, mille eest müüja vastutab, kuna müüja ei ole lepingus kinnitanud, et sellist luba vaja ei ole või et luba oleks tal olemas.
43.Kolleegium nõustub maakohtuga, et vastuolude tõttu muude asjas kogutud tõenditega on hageja juhatuse liikme vande all antud seletuse (II kd tl 15–18) tõenduslik väärtus madal. Kolleegium toob esile mõned neist: 15.01.2021 e-kirjas notarile väitis juhatuse liige, et luges lepingu projektist kasutusloa puudumise kohta, kuid vande all seletas, et lepingus müüja juhatuse liige kinnitas, et kõik load on olemas, et ta oli lepingu sõlmimise ajal teadlik, et kasutusluba on olemas ja et lepingu kohaselt oli müüja kohustatud tagama hoonele vajalikud load; 15.01.2021 e-kirjas väitis hageja juhatuse liige, et tehingu ajal helistas müüja KOV-i ametnikule, kes ei osanud olukorda kommenteerida, kuid vande all seletas, et telefonikõne toimus, kuid ta ei tea, mis oli selle mõte või eesmärk, telefonikõnes ei olnud juttu kasutusloast. Kolleegium märgib, et telefonikõne toimumist kinnitas vande all kostja juhatuse liige, kes aga selgitas, et tegi kõne arhitektile ja küsis hoone dokumentide seisu. Kuna kohtumenetluses seletust (ka vande all) andes on menetlusosaline asja lahendamise tulemusest vahetult huvitatud, on sellise isikustatud tõendi tõenduslik väärtus kohtu jaoks üldjuhul oluliselt madalam, kui sama asjaolu kajastavad kohtueelsed dokumentaalsed tõendid.
44.Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hagi müügilepingu esemel asuva kaarhalli kasutusloa saamisega seotud kulutuste hüvitamiseks õigesti rahuldamata.
45.Seonduvalt hageja teise rahalise nõudega (5029,85 eurot ja sellelt arvestatav viivis) on kolleegium seisukohal, et maakohus jättis selle nõude sisuliselt lahendamata ja ringkonnakohus ei saa seda ise lahendada, mistõttu tuleb see nõue saata uueks lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis.
46.Hageja tõi selle nõude alusena hagiavalduses (punktid 1.8, 2.3) esile: poolte vahel oli enne müügilepingut sõlmitud kinnistul asuva kaarhalli kasutamiseks 23.01.2019 rendileping; kuna kostja ei vabastanud kaarhalli oma varast, oli hageja sunnitud kaarhalli kostjale kuuluvatest asjadest ise vabastama; vastava töö eest esitas hageja kostjale saateleht-arve, mida kostja 09.01.2021 aktsepteeris, kuid ei tasunud. Nõude tõendamiseks esitas hageja 31.12.2020 saateleht-arve (I kd tl 28). Kostja vaidles hagile vastu, leides mh, et ei ole arvet kunagi aktsepteerinud. Maakohus asus seisukohale, et tõendamata on veo- ja koristusteenuse
2-21-5036 osutamiseks lepingu sõlmimine ja see, millist osa arvest kostja aktsepteeris; arve sisaldab viiteid ka muudele teenustele; hageja nõue on ebaselge.
47.Eeltoodust nähtuvalt on asjakohane hageja etteheide kaebuses, et kui maakohtu jaoks jäi nõude alus ebaselgeks, tuli kohtul läbi viia TsMS § 392 kohane eelmenetlus. Hagiavalduses hageja poolt esiltoodust sai maakohus eelmenetluses järeldada, et hageja on seisukohal, et tema nõue tuleneb koristus- ja veoteenuse osutamisest rendile võetud kostjale kuulunud kinnistul ja kostja on arvet aktsepteerinud, seega sellega nõustunud. Samas oli kohtule esitatud vaidlusalune arve (I kd tl 28), üürileping (samas lk 31–34) ja kostja 11.01.2021 (hagiavalduses ekslikult märgitud 09.01.2021) e-kiri, millega hageja seostas nõudega nõustumise (samas tl 26). Seega oli maakohtule teada, et hageja käsitleb kostja e-kirja kui õiguslikult siduvat võlatunnistust (VÕS § 30), millisele tõlgendusele aga vaidles kostja vastu. Lisaks oli maakohtule teada (arvesaatelehelt näha) hagetava rahasumma kujunemine, st nagu kohus tõi asjakohaselt esile ka otsuses – arve sisaldas erineval õiguslikul alusel tekkinud nõudeid: üüritud angaari tühjaks vedu üürilepingu kehtivuse ajal; üüritud kinnistult muude asjade vedu; muudelt kinnistutelt jäätmete äravedu; üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju; seadmete paigaldamine, kinnitamine, laadimine.
48.TsMS § 392 lõike 1 punktide 1, 3, 4 ja 41 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses mh välja: hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nõuete suhtes; menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited nõuete ja väidete kohta; tõendid, mida menetlusosalised esitavad faktiliste väidete põhjendamiseks; asja lahendamisele kohaldatava õiguse. Seega tuli maakohtul võtta eelmenetluses esmane seisukoht, kas hageja viidatud kostja e-kirju saab tõlgendada kostja õigusliku sidumise tahteta antud kinnitusena (võlgniku ühepoolne mittetehinguline tunnistus) või õiguslikult siduva võlatunnistusena. Ja kuna maakohtule sai kostja vastuväidete ja hageja viidatud e-kirjade alusel tekkida põhjendatud kahtlus hageja poolt neile antud õigusliku kvalifikatsiooni kohta, tuli maakohtul hagejale selgitada, et nõude rahuldamiseks tuleb esile tuua alternatiivselt elulised asjaolud ja nende põhjendamiseks tõendid, mille alusel oleks kohtul võimalik nõude põhjendatuses veenduda juhul, kui võlatunnistuse andmine tõendamist ei leia. Arvelt nähtuvalt võisid pooltevahelised suhted tuleneda üürilepingust ja võimalikest kokkulepetest jäätmekoristuse ning seadmete veo kohta, aga ka käsundite asjaajamisest, kui veo- või muu teenuseleping tõendamist ei leia. Võlgniku ühepoolse mittetehingulise tunnistuse andmisel võlgnik üksnes konstateerib võla olemasolu või teatud asjaolude esinemist, soovimata õiguslikku siduvust. Sellise tunnistuse tagajärg on aegumise katkemine ning seda võib kohtumenetluses käsitada dokumentaalse tõendina nende asjaolude osas, mille olemasolu tunnistusega kinnitatakse. Samas ei loo see iseseisvat nõude alust ega piira tunnistuse andja poolt tunnistuses mainitud nõudele vastuväidete esitamist. Juhul kui tegemist on tehinguga, tuleb hinnata, kas väidetud võlatunnistus on abstraktne (konstitutiivne) või kausaalne (deklaratiivne) (Riigikohtu otsus nr 2-19-5601, punktid 16.1, 16.2). Võlatunnistus võib olla konstitutiivne (abstraktne) VÕS § 30 mõttes, kui sellega soovitakse luua algsest kohustusest sõltumatu võlakohustus kõrvuti algse kohustusega, millele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Võlatunnistus võib aga olla ka deklaratiivne, kui sellega üksnes kinnitatakse olemasolevat võlga ja soovitakse vastuväidetest loobumisega lihtsustada selle sissenõudmist. Kui hageja ei tõenda, et pooltel oli tahe luua iseseisev kohustus, eeldatakse deklaratiivset võlatunnistust (Riigikohtu otsused nr 213-34922 (punkt 12.2), 2-19-5601 punkt 16.2)).
49.Kuna maakohus ei selgitanud eelmenetluses välja kohaldatavat õigust ega menetlusosaliste faktilisi ega õiguslikke väiteid ega täitnud selgitamiskohustust, võis nõuetekohane eelmenetluse ülesannete täitmata jätmine tuua kaasa ebaõige kohtuotsuse. Kuna praegusel juhul on suures osas poolte väited ja vastuväited ning asja lahendamiseks tähtsad asjaolud välja selgitamata, ei
2-21-5036 saa ringkonnakohus teha ise uut otsust ning saadab vaidluse 5029,85 euro osas maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Menetluskulude jaotus
50.Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb tühistada ka maakohtumenetluse kulude jaotus. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt vaidlustatud otsuse ja saadab vastavas osas tsiviilasja tagasi uueks arutamiseks maakohtule, kohaldub menetluskulude jaotusele TsMS § 173 lõike 3 teine lause, mille kohaselt kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada. Seega jaotab praeguses asjas maakohus asja uuel läbivaatamisel ka seni kantud menetluskulud esimeses ja teises astmes sõltuvalt hagi lahendamise lõpptulemusest.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.