Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kohtuotsuse kirjeldav osa

ja e-kirja teel suheldes teada, et kinnistul asuva kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ning et see puudub. Hageja pöördus pärast seda kostja poole ja nõudis kõigi kaarhalliga seotud dokumentide üleandmist, samuti päris ta kostjalt kasutusloa kohta. Kostja ei ole hageja nõudmisele kuu aja jooksul vastanud. Sellisest käitumisest saab järeldada, et kostja ei kavatsegi teha midagi selleks, et kaarhallile kasutusluba hankida või selle hankimise eest hagejale kompensatsiooni maksta. Norete Grupp OÜ 16.03.2021 hinnapakkumise kohaselt kulub ehitusloa saamiseks vajalike tegevuste ja tööde teostamiseks (sh hoone audit, projekteerimis- ja ehitustööd ning ehitusloa taotlemiseks vajalikud toimingud kohalikus omavalitsuses) 46 056 eurot. Hageja ja kostja sõlmisid enne kinnistute ostmist kaarhalli kasutamiseks 23.01.2019 töö- ja äriruumide rendilepingu. Kostja ei vabastanud hagejale välja renditud kaarhalli endale kuuluvast varast. Seetõttu oli kostja sunnitud sellega ise tegelema, sest vastasel korral poleks olnud tal võimalik kaarhalli kasutada. Hageja tegi tööd kaarhalli kostja asjadest vabastamiseks ning esitas hagejale selle eest saateleht-arve nr 2020301 summas 5029,85 eurot. Kostja aktsepteeris 09.01.2021 kirjas arvet ning kinnitas, et on valmis selle tasuma. Arve on tasumata. Kaarhalli kasutusloa puudumine on müügieseme oluline puudus. Kuna hageja kasutab kaarhalli oma majandustegevuses, siis on sellele ehitisele kasutusloa hankimine hageja jaoks vältimatu ning kulutused, millised hageja peab kasutusloa hankimiseks tegema, on käsitatavad kahjuna. Kostja tegevusetusest ja vaikimisest saab järeldada, et kostja ei kavatsegi puudust kõrvaldada ning hagejal tuleb endal kasutusloa saamiseks teha kulutusi. Hageja kahjuks on kulutused 46 056 eurot, mis tuleb teha kaarhallile ehitusloa hankimiseks, sest hoonet ei tohi ilma ehitusloata kasutada ning hagejat saab sunniraha ähvardusel sundida hoonele kasutusluba hankima. Hagejale tehtud pakkumise kohaselt on vaja ehitusloa hankimiseks järgmised tööd ja kulutused: hoone üldise olukorra auditeerimine (ehitise audit 1600 eurot, elektripaigaldise audit 600 eurot, tuleohutuse audit 1100 eurot), projekteerimine (hoone eelprojekt 3500 eurot, elektri teostusjoonis 980 eurot, vee- ja kanalisatsiooni teostusjoonis 780 eurot), ehitustööd ja materjalid (projektijuhtimine 4800 eurot, angaari soojustusega katmine 10 800 eurot, trapetsplekk 11 880 eurot, kinnitusvahendid 1080 eurot, tõstetehnika 360 eurot, transport 300 eurot), kasutusloa taotlemine kohalikus omavalitsuses 600 eurot. Summadele lisandub käibemaks. Kostja ei vabastanud hagejale välja renditud kaarhalli kostjale kuuluvast varast. Hageja nõuab kostjalt osutatud veo- ja koristusteenuse eest tasu 5029,85 eurot maksmist. Hageja nõuab kostjalt tasu 5029,85 eurot maksmisega viivitamise eest seadusjärgset viivist alates arve tasumise tähtpäevast 14.01.2021 (I kd, tl-d 2-7). Hageja esitas 01.10.2021 avalduse kahjuhüvitise tasumise nõude suurendamiseks. Hageja nõuab kostjalt kahjuhüvitise 66 816 eurot tasumist. Hageja suurendab nõuet ehitusmaterjalide hindade tõustust tulenevalt, sest puuduva ehitusloa saamiseks vajalike ehitustööde maksumus on võrreldes hagi esitamise aja seisuga oluliselt suurenenud. Hageja tõendab ehitustööde maksumuse suurenemist ligikaudu 1/3 võrra Norete Grupp OÜ 09.09.2021 hinnapakkumisega. Pakkumises toodud tööde vajalikkust tõendab hageja Tuletark Konsultatsioonid OÜ Tuleohutusalase auditi aruandega. Asjatundja Margus Musta arvamusega tõendab hageja, et Norete Grupp OÜ pakkumises toodud tööd on vajalikud ning et tööde- ja materjali maksumus vastab keskmisele turuhinnale (I kd, tl-d 117-118). Kostja müüs hagejale olulise puudusega asja. Müüdud kinnistul asuval kaarhallil kasutusloa puudumine on müügieseme oluline puudus, sest ehitise kasutamine ilma kasutusloata on keelatud. Ilma kasutusloata on ehitise käsutamine oluliselt piiratud. 07.01.2021 notariaaldokumendi punkti 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse hagejale üle lepingu sõlmimise päeval (07.01.2021). Nimetatud tähtpäevaks oli kostja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid hagejale üle andma ning hageja oli kohustatud otsese valduse vastu võtma. Mingisuguseid kinnistutega seotud dokumente (nt projekt- ja ehitusdokumentatsiooni) kostja hagejale enne ega pärast lepingu sõlmimist kostja hagejale üle pole andnud. Hageja ei olnud müügilepingu sõlmimisel teadlik sellest, et kaarhallile ei ole väljastatud kasutusluba, ta sai sellest teada alles kohaliku omavalitsuse ametnikult. 07.01.2021 notariaaldokumendi punktis 3.1.9 kinnitas kostja, et on uurinud kohalikult omavalitsuselt lepingu esemel 1 paikneva kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja saanud vastuse, et kõik vajalikud load on selle kasutamiseks olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid taotleda vaja ei ole. Hageja kontakteerus pärast müügilepingu sõlmimist 3 (12)

notaribürooga ja palus infot selle kohta, kuidas leida elektroonilisel kujul lepingut ning küsis, kuidas mõista kinnistul asuva kaarhalli ehitusluba puudutavaid lepingupunkte. Notaribüroo jurist viitas 07.01.2021 notariaaldokumendi punktile 3.1.9 ja märkis, et kui kasutusluba on siiski vaja, on tegemist puudusega ning hagejal on õigus kasutada õiguskaitsevahendeid, sh nõuda müüjalt kasutusloa hankimist omal kulul või nõuda kahju hüvitamist. Hageja sai Rapla valla ehitusspetsialistiga telefonija e-kirja teel suheldes teada, et Tuuleveski tn 4 kinnisasjal asuva kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ning et see puudub. Pärast seda pöördus hageja kostja poole ning nõudis kõigi kaarhalliga seotud dokumentide üleandmist, samuti päris ta kostjalt kasutusloa kohta. Hageja ei pidanudki andma kostjale enne kahjunõude esitamist tähtaega puuduse kõrvaldamiseks. Kostja käitumisest oli järeldatav, et kostja ei kavatsegi teha midagi selleks, et kaarhallile kasutusluba hankida. Hageja on pärast müügilepingu sõlmimist nõudnud kostjalt asja lepingutingimustega vastavusse viimist. See nähtub pooltevahelisest kirjavahetusest. Pärast müügilepingu sõlmimist pöördus hageja korduvalt kostja poole telefoni teel jaanuaris 2021 ja kirja teel 11.01.2021. Hagivalduse esitas hageja 30.03.2021. Seega kostja ei vastanud hagejale kasutusloa osas ligikaudu kolme kuu jooksul midagi. Kostja asus hoopis kiiresti oma ainukeseks varaks olevat kinnistut võõrandama. Sellisest käitumisest saab järeldada, et kostja ei kavatsenudki ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist kaarhallile kasutusluba hankida. Eluliselt mitteusutav on see, et hageja pöördus kostja poole, et anda teada, et hangib ise kasutusloa. See ei tulene ka poolte kirjavahetusest. Hagejale jääb arusaamatuks, mis takistas ja takistab siiani kostjat kinnisasjaga seotud dokumente üle andmast ning takistas endale kuuluvaid esemeid ära viimast. Ilmselgelt kostjal pole neid dokumente ning seetõttu polegi tal võimalik üle anda ehituloaga seonduvat dokumentatsiooni. Sellisest käitumisest saab järeldada, et kostja ei kavatsenud ega kavatsegi teha midagi selleks, et kaarhallile kasutusluba hankida või selle hankimise eest hagejale kompensatsiooni maksta. Kaarhallile ehitusloa hankimiseks tuleb teha kulutused 46 056 eurot, mis on käsitletav hageja kahjuna. Hageja esitas algselt kahju tõendamiseks Norete Grupp OÜ hinnapakkumise. Hageja suurendas 01.10.2021 tulenevalt ehitusmaterjalide hindade tõusust oma kahjunõuet, sest puuduva ehitusloa saamiseks vajalike ehitustööde maksumus on võrreldes hagi esitamise aja seisuga oluliselt suurenenud. Tänaseks on möödunud haginõude suurendamisest juba aasta ning seetõttu on ehitushinnad veelgi tõusnud. Hageja esitas tõendamaks ehitustööde maksumuse suurenemist Norete Grupp OÜ 09.09.2021 hinnapakkumise nr 998, mille kohaselt oli 01.10.2022 seisuga ehitudtööde maksumus suurenenud ligikaudu 1/3 võrra ning on 66 816 eurot. Pakkumises toodud tööde vajalikkuse tõendamiseks esitas hageja tööstus- ja laohoone osas tehtud Tuletark Konsultatsioonid OÜ Tuleohutusalase auditi aruande nr: TA-88-21 ja asjatundja Margus Musta arvamuse, selle kohta, et Norete Grupp OÜ pakkumises toodud tööd on vajalikud ning et tööde- ja materjali maksumus vastab keskmisele turuhinnale. Kostja väide, et kaarhalli ehitamiseks on väljastatud ehitusluba ning et seda pole vaja enam hankida, on asjatundmatu ja kohatu. Ehitusluba on vaja hankida selleks, et viia kõnealune kaarhall ehitustöödega sellisesse konditsiooni, et sellele oleks võimalik saada kasutusluba. Ehitusseadustiku Lisast 2 tuleneb, et hoone ehitusaluse pinnaga rohkem kui 60 m2 kasutamiseks on vaja kasutusluba. Kostja väide, et ehitist, millel puudub igasugune ehituslik dokumentatsioon ning mille suhtes on läbi viimata ehituslik audit, sh elektripaigaldise audit, on võimalik hankida kasutusluba, ei ole õige ega ka mitte eluliselt usutav. Kui kostja suudab hankida kompromissi korras seaduslikult kaarhallile kasutusloa, ei saa hagejal sellele vastuväiteid olla. Sellisel juhul ei puuduta kostja tehtavad kulutused hagejat. Kostja väide, et hageja soovib tema arvelt alusetult rikastuda, on retooriline ja asjakohatu, kuna kostja pole suutnud hagejale esitada ühtegi kaarhalli puudutavat dokumenti. On naiivne väita, et 1000 euro eest on võimalik hankida kogu projektdokumentatsioon ja viia hoone sellisesse ehituslikku konditsiooni (sh tuleohutus), et sellele oleks võimalik hankida kasutusluba. Kostja esitatud OÜ Esimene Asi hinnapakkumine on äärmiselt lakooniline ning ei lükka ümber kostja esitatud pakkumises toodut. Ilmselgelt pole pakkumise teinud isik kaarhalli üle vaadanud. Asjaolu, et hageja on enne müügilepingu sõlmimist kaarhalli üürilepingu alusel kasutanud ning et hagejale on väljastatud jäätmeluba, ei asenda ega kompenseeri kasutusloa puudumist. Hageja esitas 31.12.2020 arve nr 2020301 summas 5029,85 eurot veo- ja koristusteenuse eest. Kostja ei vabastanud hageja poolt välja renditud ja hiljem ostetud kaarhalli endale kuuluvatest varast. Seetõttu oli hageja sunnitud sellega ise tegelema, sest vastasel korral poleks olnud tal võimalik kaarhalli kasutada. Hageja teostas kaarhalli kostjale kuuluvatest asjadest vabastamiseks vajalikud tööd ja esitas hagejale selle eest saateleht-arve 4 (12)

nr 2020301 summas 5029,85 eurot. Kostja on oma 09.01.2021 kirjas hageja arvet aktsepteerinud. Kostja kinnitas, et on valmis selle eest tasuma. Seega on arvega nr 2020301 seotud nõue ja viivisenõue põhjendatud. Pärast kinnistu müüki peab kinnistu endine omanik vabastama kinnistu oma asjadest, mitte ei kasuta seda laona edasi. Asjaolu, et arve on esitatud enne müügilepingu sõlmimist, ei anna alust väita, et kostjal ei tekkinud kohustust oma asjade kinnistult äraviimiseks. Kui kostja ei teinud seda vabatahtlikult, siis oli hagejal endal õigus seda endal teha ja kulutused kostjalt sisse nõuda. Kostja väited selle kohta, et talle on tekitatud kahju, on alusetud ja paljasõnalised (I kd, tl-d 164-166). Asjaolu, et hageja jaoks oli kaarhallil kasutusloa olemasolu oluline ja müügilepingu sõlmimise eelduseks, tõendavad järgnevad asjaolud. 07.01.2021 notariaaldokumenti lisati punkt 3.1.9, mille kohaselt kostja kinnitas, et on uurinud kohalikult omavalitsuselt lepingu esemel 1 paikneva kaarhalli ehitusliku staatuse kohta ja saanud vastuse, et kõik vajalikud load on selle kasutamiseks olemas ja mingeid täiendavaid kasutuslubasid taotleda vaja ei ole. Pärast müügilepingu sõlmimist kontakteerus hageja notaribürooga, palus infot selle kohta, kuidas leida elektroonilisel kujul lepingut ning küsis, kuidas mõista kinnistul asuva kaarhalli ehitusluba puudutavaid lepingupunkte. Hageja tutvus Ehitisregistris tooduga ja suhtles kasutusloa teemal Rapla valla ehitusspetsialistiga telefoni- ja e-kirja teel. Suheldes sai hageja kinnitust, et kinnistul, asukohaga Tuuleveski tn 4 kinnisasjal asuva kaarhalli seaduslikuks kasutamiseks peab olema kasutusluba ning et see puudub. Kasutusloa puudumine müügieseme oluline puudus seetõttu, et kõnealusel kaarhallil peab tulenevalt EhS Lisast 2 olema kasutusluba. Rapla Valla ehitusnõuniku 09.02.2022 kirjast hageja seaduslikule esindajale ja Ehitisregistrist tuleneb, et kaarhalli ehitamiseks anti 11.03.2011 ehitusluba nr EL 82. EhS Lisast 2 tuleneb, et hoone ehitusaluse pinnaga rohkem kui 60 m2 kasutamiseks on vaja kasutusluba. Kõnealuse kaarhalli kasutamine ilma kasutusloata on keelatud. See on karistatav, sest Ehs § 139 lg 2 tuleneb, et ehitise kasutusloata kasutamise eest on juriidilisele isikule ette nähtud karistus rahatrahv kuni 100 000 eurot. Sellise kinnistu käsutamine, millel asub ilma kasutusloata ehitis, on raskendatud. Sellise kinnistu müük on võimatu olukorras, kui ostja soovib kinnistu ostmiseks saada krediidiasutuselt laenu. Krediidiasutused nõuavad, et laenutagatiseks oleval kinnistul asuval ehitisel oleks kasutusluba. Kasutusloa puudumisel ei saa kinnistu omanik seda kasutada laenutagatisena jne. Hageja nõudis kostjalt puuduse ja kõrvaldamist. Pärast seda kui hageja oli tutvunud pärast notariga suhtlemist Ehitisregistri andmetega ja teada saanud, et kaarhallil puudub kasutusluba pöördus hageja 2021.a jaanuaris kostja poole. Hageja puudutas 11.01.2021 e-kirja 4. lõigus kasutusloaga seonduvat, nõudis 28.02.2021 ja 01.03.2021 e-kirjades kõigi kaarhalliga seotud dokumentide üleandmist. Hageja helistas 2021.a jaanuaris pärast müügilepingu sõlmimist vähemalt kaks korda kostja seaduslikule esindajale ja nõudis kõikide dokumentide üleandmist, sh kasutusloa hankimist kaarhallile. Kostja vastas hageja nõudmisele, et ta dokumente ei esita ja kasutusluba ei hangi, kuna see ei kuuluvat tema kohustuste hulka. Hageja ei pidanudki andma kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, sest kostja pettis hagejat müügilepingu sõlmimisel. Kostja kinnitas hagejale kaarhalli kasutusluba olemasolu notari juures enne lepingu sõlmimist suuliselt kui notariaaldokumenti punktis 3.9. Pettuse korral tuleb eeldada, et isik ei ole usaldusväärne, st et talle puuduse kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmine ei too loodetud tulemust. Eeltoodust tulenevalt oli täiendava tähtaja andmine kostjale enne kahjunõude esitamist mittenõutav. Poolte kirjavahetusest tuleneb, et kostja on tunnistanud hageja võlanõuet summas 5029,85 eurot vähemalt osaliselt, st arvel toodud tööde ulatuses, mille maksumus koos käibemaksuga on 3154,25 eurot (2628,54 eurot + km 525,71 eurot). Kostja seaduslik esindaja kirjutas 11.01.2021 kell 11:50 vastuseks hageja 09.01.2021 kirjale, millele oli lisatud saateleht-arve nr. 2020301 summas 5029,85 eurot, järgneva sisuga kirja: „Töödega olen nõus aga rendiga nõus ei ole, sest kui need segasid oleks Sa need tööd võinud varasemalt teostada. M.“ Kostja seaduslik esindaja kirjutas 19.01.2021 kell 10:30 hagejale: kirja, mille viimases lõigus on toodud: „Aga nagu ytlesin et mina olen nõus Sinu "heategude" eest tasuma aksepteeritud summa.“ Eeltoodust tuleneb, et kostja on arvet tehtud tööde (teenuste) osas aktsepteerinud, et on valmis selle eest tasuma. Pooled on sõlminud selles osas lepingu konkludentselt suuliste tahteavalduste vahetamise teel. Kostja on jätnud hagejale tasumata (rikkunud lepingut), mistõttu on kostjal hageja ees võlgnevus. Seega on hageja võlanõue ja sellest tulenev viivisenõue vähemalt osaliselt tõendatud (I kd, tl-d 182-186). 5 (12)

vajalikud kasutusloa taotlemiseks. Hageja ei ole põhjendanud, kuidas kasutusloa puudumine hagejale reaalset kahju tekitab. Hageja on kasutanud kaarhalli üürilepingu alusel ligi kaks aastat. Kaarhalli kasutusloa puudumine ei ole selle aja jooksul takistanud hagejal kaarhalli kasutamist ja seal tegutsemist. Hagejale on kõnealusel kinnistul tegutsemiseks väljastatud jäätmeluba. Hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud kahju tekkimist. Kui hageja väite kohaselt on temale tekitatud kahju, sest kaarhallile ei ole väljastatud kasutusluba, jääb selgusetuks, kuidas väidetavalt tekitatud kahjuga on seotud enamik hinnapakkumises olevaid töid. Esitatud hinnapakkumisest nähtuvalt ei soovi hageja mitte asetada ennast olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui hoonele oleks väljastatud kasutusluba, vaid rikastuda hoone parendamise läbi kostja arvelt. OÜ Esimene Asi hinnapakkumise kohaselt kulub kasutusloa saamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamiseks ja kasutusloa taotlemiseks kokku 1000 eurot, millele lisandub käibemaks. Kuna hageja on registreeritud käibemaksukohustuslane, kellel on võimalik arvel kajastatud käibemaks sisendkäibemaksuna maha arvata, oleks kasutusloa hankimisega seotud reaalne kulu 1000 eurot. Hageja esitatud hinnapakkumine on ilmselt ülepaisutatud ja põhjendamata. Selles kajastatu ei ole kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga. Hageja ei ole kahjuna esitatud hinnapakkumise osas arvestanud, et hageja on käibemaksukohustuslane, kellel on võimalik hinnapakkumises kajastatud käibemaks sisendkäibemaksuna oma maksustatavast käibest maha arvata. Seetõttu ei saa hageja kahjuna käsitleda käibemaksuga summat, vaid üksnes käibemaksuta summat. Lähtuvalt eeltoodust ei ole kostja hagiavalduses sisuliselt põhjendanud kasutusloa puudumisest temale tekkivat kahju. Isegi kui lugeda tekkivaks kahjuks kasutusloa hankimisega seotud kulud, saab tulenevalt alternatiivselt kasutusloa puudumisest kostjale tekitatud kahju suuruseks lugeda üksnes 1000 eurot, mis on kasutusloa taotlemiseks vajalike dokumentide koostamise ja kasutusloa taotlemise tegelik kulu. Kuna hagejal puudub kahju hüvitamise nõue, puudub alus ka viivisenõude rahuldamiseks. Hageja on esitanud kostja vastu nõude 31.12.2020 arvel nr 2020301 kajastatud summa 5029,85 eurot väljamõistmiseks. Hageja väidab, et kostja aktsepteeris 09.01.2021 kirjas arvet ja kinnitas, et on valmis selle eest tasuma. Kostja hageja väitega ei nõustu. Kostja on 11.01.2021 e-kirjas märkinud, et ta nõustub teostatud töödega, kuid mitte arvel kajastatud rendiga. Seetõttu on vale hageja väide, et kostja nõustus 31.12.2020 arvega nr 2020301. Hageja võttis üürile kaarhalli selliselt, nagu see üürilepingu sõlmimise ajal oli. Seetõttu puudus tal alus nõuda kaarhallis asunud vallasasjade kõrvaldamist, mis kuulusid kostjale või olid temale vastutavale hoiule antud. Kuna hagejat häirisid üüritud kaarhallis asunud asjad ja hageja nende äraveoga tegeles, siis oli kostja hea tahte märgina valmis selles osas pinna vabastamisega ning seniste heade suhete säilitamise kaalutlusel aktsepteeris kostja 31.12.2020 arvel nr 2020301 kajastatud töid, olemata neid reaalselt üle vaadanud. Kostja ei aktsepteerinud 31.12.2020 arvel nr 2020301 kajastatud rendilepingu rikkumisest tulenevat nõuet. Hageja ei ole arve esitamisele eelnevalt, arvel ja hagis esitanud põhjendusi rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude osas. Kostja väljendas seda seisukohta selgelt oma 11.01.2021 e-kirjas. Kostja ei ole 23.01.2019 sõlmitud tootmis- ja äriruumide üürilepingut rikkunud ning sellest tulenevalt on hageja sellekohane kahju hüvitamise nõue põhjendamata. Kostja oli hea tahte märgina valmis hagejalt korrektse ja raamatupidamisnõuetele vastava arve saamisel 31.12.2020 arvel nr 2020301 kajastatud tööde eest seal kajastatud mahtudes ja hinnas tasu maksma. Kuni hageja ei esitanud kostjale tööde eest korrektset arvet, puudus kostjal nõuetekohane raamatupidamise algdokument, mille alusel nõuet tasuda. Kostja on käesolevaks hetkeks üle vaadanud hageja poolt teostatud tööd ja selgunud on, et tööd on teostatud ebakvaliteetselt ja nende käigus on kahjustatud kostjale vastutavale hoiule antud kolmandate isikute vara. Laevakerede vormid, mille teisaldamist hageja teostas, on asetatud valele kohale, mistõttu peab kostja tegema täiendavaid kulutusi nende teisaldamiseks. Laevakerede pinnad on tööde käigus ja nende valesti ladustamise tõttu keskkonnamõjude tulemusena saanud kahjustada. Vormide näol on tegemist väga hinnalise varaga, mille väärtus kokku ulatub umbes 250 000 euroni. Laevakerede omaniku hinnangul võib laevakeredele tekitatud kahju suurus ulatuda umbes 50 000 euroni ning kostjal tuleb suure tõenäosusega tekitatud kahju omanikule hüvitada. Seega on hageja tegevuse tulemusena kostjal tekkinud kahju umbes 50 000 euro ulatuses. Lähtuvalt eeltoodust on alusetu hageja nõue 5029,85 euro tasumiseks. Hageja ei tunnista ka arvelt esitatud viivisenõuet ja leiab, et hageja ei ole oma hagiavalduses selgitanud viivise kujunemist ja arvestamist (I kd, tl-d 5962). 7 (12)

Kostja lepingurikkumine puudub. Tuuleveski tn 4 kinnisasi oli olnud hageja otseses valduses ja kasutuses ligikaudu kaks aastat, mistõttu on põhjendamatud ja väärad hageja viited 07.01.2021 notariaaldokumendi punktile 5.1, mille kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle lepingu sõlmimise päeval. Tegemist on eksitava ja mittevajaliku sättega ning tegemist oli notari poolt ettevalmistatud tüüptingimustel lepinguga, mille koostamisel ja tõestamisel notar ei arvestanud asjaoluga, et lepingu eseme otsene valdus oli olnud kostjal ligikaudu kaks aastat. 07.01.2021 notariaaldokumendi punktis 2.5 on selgelt viidatud asjaolule, et riikliku ehitisregistri andmetel paikneb lepingu esemel 1: (i) kaarhall, ehitisregistri koodiga 120623303, suletud netopinnaga 929,5 m2, staatusega „kasutusel“; (ii) kaarhallile on väljastatud järgmised dokumendid: Juuru vald on 11.03.2011 väljastanud ehitusloa ehitise püstitamiseks nr EL-82, Juuru vald on 23.02.2011 väljastanud ehitusloa taotluse ehitise püstitamiseks nr ELT-86, kuid ei ole väljastanud kasutusluba. Järelikult on põhjendamatu ja väär hageja faktiväide, et hageja ei olnud enne müügilepingu sõlmimist teadlik asjaolust, et Tuuleveski tn 4 kinnisasja oluliseks osaks oleval kaarhallil puudub kasutusluba. Kostja hinnangul ei ole 07.01.2021 notariaaldokumendi punkti 3.1.9 võimalik mõistlikult tõlgendada selliselt, et müüja on andnud kinnituse, et kasutusluba ei ole üleüldse vajalik. Tegemist on üksnes kinnitusega, et müüja on nimetatud teemal kohaliku omavalitsusega suhelnud ja saanud sellise vastuse. Hageja juhatuse liikme 15.01.2021 e-kiri kinnitab, et pooled ei leppinud kokku selles, et kui hiljem siiski ilmneb kaarhalli kasutusloa vajalikkus, on müüja kohustatud selle taotlema või sellega ostjale tekkinud lisakulutused hüvitama. 07.01.2021 notariaaldokumendi punktis 10.3 on notar selgitanud, et hilisemate vaidluste ärahoidmiseks tuleb käesolevasse lepingusse märkida kõik lepinguga seotud kokkulepped (sealhulgas ka võimalikud kõrvalkohustused, mille Müüja või Ostja on endale võtnud: nt kokkulepped lepingu esemesse jääva sisustuse kohta, võimalike Müüja poolt enne üleandmist tehtavate puuduste parendamise kohta jne). Hageja juhatuse liige SA oli 07.01.2021 müügilepingu sõlmimise ajal teadlik kaarhallil kasutusloa puudumisest, ta ei pidanud seda lepingu eseme oluliseks puuduseks ning poolte vahel puudus kokkulepe, et kui hiljem siiski ilmneb kaarhalli kasutusloa vajalikkus, et siis oleks müüja kohustatud selle taotlema või sellega ostjale tekkinud lisakulutused hüvitama. Lepingu esemeks olev Tuuleveski tn 4 kinnisasja oluliseks osaks olev kaarhall olnud hageja otseses valduses ja kasutuses 23.01.2019 tootmis- ja äriruumide üürilepingu alusel ligikaudu aastat. Hageja kasutas kaarhalli oma majandusja kutsetegevuses enne müügilepingu sõlmimist ligikaudu kaks aastat, mistõttu pidi hageja olema väga põhjalikult teadlik kaarhalli kõikidest omadustest, kvaliteedist ja ehitustehnilisest seisukorrast, sh näiteks tulekustutite puudumisest, automaatse tulekahju signalisatsioonisüsteemi puudumisest, vahtplastist plaatidega sisepindadel kattematerjali puudumisest jne. Ükski nimetatud puudustest ei ole seaduse tähenduses käsitletav varjatud puudusena, vaid need kaarhalli omadused on selgelt visuaalselt tuvastatavad, st tegemist on seaduse tähenduses ilmsete puudustega. Kostja hinnangul ei ole eluliselt usutav, et hageja ei olnud müügilepingu sõlmimise ajal teadlik kaarhalli kasutusloa puudumisest. 23.01.2019 tootmis- ja äriruumide üürilepingu punkti 16.4 kohaselt järgib Üürnik kogu hoones ja kogu kinnistul avaliku korra, sanitaar-, tuleohutuse, keskkonnakaitse, tööohutuse, hoone ekspluateerimise ning mistahes muid asjakohaseid eeskirju ja reegleid. Kui hageja väidab, et Tuuleveski tn 4 kinnisasja oluliseks osaks olevas kaarhallis ei ole järgitud kõiki tuleohutusega seotud asjakohaseid eeskirju ja reegleid, siis tuleb seda lugeda hageja poolseks üürilepingu punktis 16.4 sätestatud kohustuste oluliseks rikkumiseks. Tuuleveski tn 4 kinnisasja oluliseks osaks oleva kaarhalli kvaliteet vastas teiste kinnisvaraturul müüdavate analoogsete 85 000 eurot maksvate objektide tavapäraselt eeldatavale kvaliteedile ning et kõik ostja avaldatud väidetavad asja lepingutingimustele mittevastavused on sellised, mida ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Meelevaldne ja hea usu põhimõtte vastane on hageja tõlgendus, et kui hageja ostab odava kasutatud nn nõukogudeaegse tootmisobjekti, mille puhul iga mõistlik ostja võib, saab ja peab eeldama, et kaarhall on amortiseerunud, kaarhall ei vasta tänapäevastele kvaliteedi- ja muudele nõuetele ning kaarhall vajab kapitaalremonti, et sellise müügilepingu sõlmimisel ette teadaoleva kapitaalremondi kulu peaks kandma müüja. Hageja ostis 85 000 euro eest (so sisuliselt maatüki ja kommunikatsioonidega liitumise või nende olemasolu hinnaga) kinnisasja koos tootmistegevuses kasutatava kaarhalliga, mis on olnud hageja otseses valduses ja kasutuses juba ligikaudu aastat. Seetõttu on hageja kindlasti väga hästi kursis kõikide müügieseme omaduste, kvaliteedi, seisukorra ja võimalike puudustega. Nüüd soovib hageja kostjalt välja nõuda rahalised hüvitised vastavalt summades 66 816 eurot ja 5029,85 8 (12)

eurot, so kokku 71 845,85 eurot, st saada Tuuleveski tn 4 kinnisasi koos kaarhalli ja liitumistega üksnes summa 13 154,15 euro eest. Hageja kahjunõude 71 845,85 eurot esitamine on meelevaldne, pahatahtlik ja hea usu põhimõtte vastane. Hageja soovib hea usu põhimõtte vastaselt alusetult rikastuda kostja arvel. Kahju hüvitamise nõue ei ole hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga ega ei ole olnud mõistlikult ettenähtav, kusjuures kahju hüvitamise nõude rahuldamine tooks kaasa hageja rikastumise. Kahjusumma on ülepaisutatud ning tõendamata. Hageja kahju hüvitamise nõuded ei olnud kostjale ettenähtavad ega ei saanud käesoleva õigusvaidlusega seotud faktilistest asjaoludest tulenevalt olla kostjale mõistlikult ettenähtavad. Enamik hageja kahju hüvitamise nõuetest ei oleks olnud ettenähtavad mitte ühelegi keskmisele mõistlikule ettevõtjale konkreetse kasutatud ja amortiseerunud kaarhalliga kinnisasja müümise korral turuhinnast oluliselt madalama müügihinnaga 85 000 eurot. Hageja nõuete rahuldamine tooks kaasa hageja alusetu rikastumise kostja arvel, kuivõrd hageja saaks kostja arvel müügihinnaga suuruses 13 154,15 eurot eest omadustelt, kvaliteedilt ja seisukorralt oluliselt parema kaarhalli, kui oli kokku lepitud müügilepingus. Hageja soovib hea usu põhimõtte vastaselt teostada kostja kulul kaarhalli kapitaalremondi, täielikult arvestamata asjaoluga, et selliste kapitaalselt remonditud kaarhallide müügihind on kinnisvaraturul ligikaudu 200 000 kuni 300 000 eurot. Hageja soovib hagiavalduse esitamisega hea usu põhimõtte vastaselt alusetult rikastuda kostja arvel. Hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu ja pahatahtlik ning selle rahuldamine paneks hageja tunduvalt paremasse olukorda, kui väidetavat kahju põhjustanud sündmust ei oleks esinenud ning tooks kaasa hageja alusetu ja põhjendamatu rikastumise kostja arvel, mis on kehtivate õigusaktide kohaselt õigusvastane ning vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja suurendas 01.10.2021 menetlusdokumendis hüvitamise nõuet algselt summalt 46 056 eurot kuni summani 66 816 eurot. Nõude tõendamiseks on hageja esitanud Norete Grupp OÜ 09.09.2021 hinnapakkumise nr 998, millest tulenevalt moodustab nimetatud summast kasutusloa taotlemise kulu kohalikult omavalitsuselt üksnes summa suuruses 600 eurot ning ülejäänud summad seonduvad eelkõige kaarhalli kapitaalremondi ehitustööde teostamisega ning sellega seotud projekteerimisega seotud kulud. Näiteks on angaari soojustuse katmise trapetsplekiga maksumuseks 16 020 eurot, trapetspleki WECKMAN NATURAL ZN/350 maksumuseks 23 400 eurot, kinnitusvahendite maksumuseks 1640 eurot, tõstetehnika maksumuseks 360 eurot, transpordi maksumuseks 300 eurot, projektijuhtimisteenuse maksumuseks 4800 eurot jne. Hinnapakkumisest tuleneb, et kasutusloa kohalikult omavalitsuselt taotlemise kulu summas 600 eurot on hagiavalduses nõutud kahju hüvitisest kokku summas 66 816 eurot üksnes ligikaudu 1%. Hageja on registreeritud käibemaksukohustuslasena. Seetõttu on täies ulatuses põhjendamatu ja väär käsitleda tekkinud kahjuna käibemaksu summat, sest mistahes remonditööde tegemisel hageja saab ehitusettevõtjale tasutud käibemaksu summa sisendkäibemaksuna maksuhaldurilt tagasi küsida või tasaarvestada oma tasumisele kuuluvate riiklike maksudega. Kostjale jääb arusaamatuks, miks peaks kostja kandma näiteks kaarhalli (nn angaari) soojustuse trapetsplekiga katmise kulud ja sellega seotud materjalikulu ning muud kulud kokku summas 66 816 eurot. Konkreetsel juhul ei ole hageja kahju hüvitamise nõue hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ega ei ole olnud mõistlikult ettenähtav. Hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamine maakohtu poolt tooks kaasa hageja alusetu rikastumise kostja arvel, kuivõrd selle nõude rahuldamine paneks hageja tunduvalt paremasse olukorda, kui väidetavat kahju põhjustanud sündmust ei oleks esinenud. Hageja maksis kasutatud ja amortiseerunud kaarhalli eest üksnes 85 000 eurot, mis sisuliselt on üksnes maa ja kommunikatsioonidega liitumise kulu, kuid hageja soovib pahatahtlikult teostada kaarhalli kapitaalremonti kostja kulul, mille tulemusel hageja saaks kostja arvel müügihinna suuruses 13 154,15 eurot eest omadustelt, kvaliteedilt ja seisukorralt oluliselt parema kaarhalli, kui oli kokku lepitud müügilepingus. Hageja ei muutnud 01.10.2021 2 menetlusdokumendis veo- ja koristusteenuse eest tekkinud võlgnevuse nõuet summas 5029,85 eurot. Hagi kohaselt tuleneb nimetatud nõue samuti 07.01.2021 sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingust. Hageja on esitanud nõude alusdokumendina 31.12.2020 saateleht-arve nr 2020301, mis väidetavalt on koostatud ligikaudu seitse päeva enne müügilepingu sõlmimist. Saateleht-arvel puudub igasugune õiguslik seos müügilepinguga. Hagis ei ole välja toodud muud või alternatiivset õiguslikku alust, millele võiks nimetatud nõue tugineda ega ei ole hageja poolt välja toodud ega ära tõendatud faktilisi asjaolusid, mis seaduse nõuete kohaselt põhistaksid nimetatud nõude õiguslikku alust, suurust ja põhjendatust. Kostja ei ole kunagi nimetatud arvet aktsepteerinud ega tööde tegemist ning nende maksumust heaks 9 (12)

kiitnud. Arve sisuks (spetsifikatsiooniks) on järgmised tööd ja teenused: (i) Tuuleveski 4 Järlepa angaari tühjaks vedu 30.01.19-1.02.2019; (ii) Laeva kerede ja vormide vedu Tuuleveski 4 krundilt Tuuleveski 8 krundile; (iii) Lindla tee 5 krundilt jäätmete koristus; (iv) Tuuleveski 8 krundilt jäätmete äravedu; (v) Tuuleveski 4 kaarhalli rendileandja lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamine rentnikule seoses rendipinna mittetäieliku vabastamisega kaarhallis rendileandjale kuuluvast varast; (vi) Puidutööseadmete paigaldamine alustele ja kinnitamine ning äraveoks veokile laadimine. Arve sisu kohaselt puudub arvel otsene või kaudne seos müügilepinguga. 23.01.2019 tootmis- ja äriruumide üürilepingu sõlmimisel eeldasid pooled, et lepingu ese antakse kostja poolt hagejale üürile seisukorras, nagu see antud hetkel oli (nn „as is“ põhimõttel), kusjuures tootmis- ja äriruumide üürilepingu sõlmimisel hageja ei esitanud kostjale ühtegi nõuet kinnisasjal paiknenud esemete äravedamiseks või teisaldamiseks. Hageja avaldas pärast üürilepingu sõlmimist soovi paigutada osa kinnisasjal asuvaid esemeid kostja omandisse kuuluvatele teistele lähipiirkonnas asuvatele kinnisasjadele. Kostja esindaja andis selleks oma nõusoleku. Üürilepingu sõlmimisel ega esemete teisaldamiseks nõusoleku andmisel ei sõlminud pooled mistahes suulisi või kirjalikke kokkuleppeid teisaldamis- või veokulude hüvitamise kohta ega üüripinna mittetäieliku vabastamisega seotud kahju hüvitamise kohta. Hageja ei esitanud üürilepingu kehtivuse ajal ühelgi korral vastavaid nõudeid kostja vastu. Hageja esitas nõuded esmakordselt pärast müügilepingu sõlmimist 07.01.2021. Hageja ei ole hagis muul viisil välja toonud ega ära tõendanud faktilisi asjaolusid, mis seaduse nõuete kohaselt põhistaksid nimetatud nõude õiguslikku alust, suurust ja põhjendatust. Kostja hinnangul lõppesid kõik 23.01.2019 tootmis- ja äriruumide üürilepingust tulenevad mistahes rahalised nõuded 07.01.2021 müügilepingu sõlmimisega. 07.01.2021 notariaaldokumendi punktis 10.3 on ka notari poolt selgitatud, et hilisemate vaidluste ärahoidmiseks tuleb käesolevasse lepingusse märkida kõik lepinguga seotud kokkulepped (sealhulgas ka võimalikud kõrvalkohustused, mille Müüja või Ostja on endale võtnud: nt kokkulepped lepingu esemesse jääva sisustuse kohta, võimalike Müüja poolt enne üleandmist tehtavate puuduste parendamise kohta jne). Ülaltoodud faktilistest ja õiguslikest asjaoludest tulenevalt on täies ulatuses põhjendamatu ning oluliselt vastuolus seadusega hageja hagiavaldus kostja vastu, mistõttu see kuulub Harju Maakohtu poolt kooskõlas seadusega täies ulatuses rahuldamata jätmisele (I kd, tl-d 135-143, 169-177). II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

sõnastatud järgmiselt: „2.1. Müüja on otsustanud jagada käesoleva lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistu kolmeks (3) iseseisvaks kinnistuks selliselt, et tekib: 2.1.1. kinnistu, mille koosseisu kuulub katastriüksus katastritunnusega 24004:001:0146, asukohaga Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, Tuuleveski tn 4, pindalaga 6800 m2, sihtotstarbega tootmismaa 100%“ (I kd, tl 8, p 2.1.1). Notariaaldokumendi punkt 2.3 on sõnastatud järgmiselt: „2.3. Lepingu esemeks 1 on käesoleva lepingu punktis 2.1.1. nimetatud kinnistu, asukohaga Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, Tuuleveski tn 4, koos selle oluliste osade ja päraldistega“ (I kd, tl 8, p 2.3). ). Notariaaldokumendi punkt 2.5 on sõnastatud järgmiselt: „2.5. Riikliku ehitisregistri andmetel paikneb lepingu esemel 1: kaarhall, ehitisregistri koodiga 120623303, suletud netopinnaga 929,5 m2, staatusega „kasutusel“; kaarhallile on väljastatud järgmised dokumendid: Juuru vald on 11.03.2011 väljastanud ehitusloa ehitise püstitamiseks nr EL-82; Juuru vald on 23.02.2011 väljastanud ehitusloa taotluse ehitise püstitamiseks nr ELT-86, kuid ei ole väljastatud kasutusluba“ (I kd, tl-d 8-9, p 2.5). Kohus leiab, et notariaaldokumendi punktides 1.1, 2.1.1 ja 2.3 sisalduvate tingimuste sisust nähtuvalt oli asjaks, mida kostja kohustus hagejale müüma, kinnisasja jagamisel tekkiv uus kinnisasi asukohaga Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, Tuuleveski tn 4, mille asub kaarhall (Tuuleveski tn 4 kinnisasi).

eelnenud rendiperioodi jooksul (II kd, tl 12). Kohtu hinnangul tuleb 07.01.2021 notariaaldokumendi punktides 2.5 ja 3.1.9 sisalduvaid tingimusi ja poolte vande all antud seletusi koos hinnates pidada usaldusväärsemaks kostja juhatuse liikme vande all antud seletusi, kuivõrd notariaaldokumendis kasutusloa puudumise märkimist arvestades on usutav, et kasutusloa puudumisest on pooled varem rääkinud. Kohus leiab ülaltoodut arvestades, et pooled ei ole kokku leppinud lepingutingimuses, mille kohaselt pidi Tuuleveski tn 4 kinnisasjal asuval kaarhallil olema kasutusluba. Seega ei ole kostja müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Seetõttu ei saa hagejal olla kostja vastu kahjuhüvitise tasumise nõuet tulenevalt müügilepingu rikkumisest. Kohus jätab hagiavalduse kahjuhüvitise 66 816 eurot tasumise nõudes ja kahjuhüvitiselt 66 816 eurot alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses viivise tasumise nõudes.

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.