Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 30. november 2023
Tsiviilasja number
2-20-9390
Tsiviilasi
Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 145 348 eurot 56 senti Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 16. detsembri 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ruslan Sibilevi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellant (kostja): Ruslan Sibilev (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mehis Adamson Vastustaja (hageja): Feliks Mangus (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja vandeadvokaat Terje Eipre
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Ruslan Sibilevi apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Tartu Maakohtu 16. detsembri 2022. a otsus osaliselt osas, milles maakohus
rahuldas Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi vastu täielikult ja menetluskulude jaotuse osas.
3.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi vastu osaliselt. Mõista Ruslan Sibilevilt Feliks Manguse kasuks välja 77 000 eurot, kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 23 332 eurot 97 senti ning viivise põhinõudelt (77 000 eurolt) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates
1.detsmbrist 2023 kuni nõude täitmiseni. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses 57% ulatuses Ruslan Sibilevi ning 43% ulatuses Feliks Manguse kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast tsiviilasjas lõpplahendi jõustumist. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule
päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Feliks Mangus (hageja) esitas 16. juunil 2020 maakohtule nõude Ruslan Sibilevi (kostja) vastu kahjuhüvitise ja viivise saamiseks. Pärast osalist loobumist nõudest palus hageja mõista kostjalt välja hüvitise 134 582 eurot ning sellelt viivise. Hagi kohaselt ostis Osaühing Magnon (Magnon) väljaüürimise eesmärgil villa Prantsusmaal asukohaga XXXXXX. Äriregistri andmetel on Magnoni tegevusalaks enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Magnoni SIREN-SIRET sertifikaat (IV kd, tl 29, tõlge tl 30) tõendab, et tegemist oli üürivillaga ja Magnoni põhitegevus Prantsusmaal oli villa väljaüürimine. Magnon sõlmis 2014. a aprillis Prantsuse ettevõttega SARL Hofborg Gestion kinnisvara haldamise ja teenuste osutamise lepingu kehtivusega kuni villa müümiseni 29. juulil 2019. Ettevõte lõpetas aga üürnike otsimise arvates, et villa omanik leidis ise villasse püsiva üürniku Alla Tsiuri. Magnon polnud villa väljaüürimisest A. Tsiurile teadlik, üüritasu ei laekunud.
24.oktoobri 2016. a osanike otsusega (I kd, tl 82–86) otsustati villa müüa. 2019. a suvel selgus pärast villa müümist, et villas elab üürnik A. Tsiur. Kostja ei olnud varem Magnoni juhatusele ega osanikele maininud, et ta on villa vahepeal välja üürinud ja kogub ise üüritasu. Asjaolu, et Magnoni juhatusel puudus teave kostja poolt sõlmitud üürilepingute kohta ja et Magnon tegeles villa välja üürimisega tulu saamise eesmärgil, tõendavad Magnoni ja Sergei Koinovi vaheline üürileping (III kd, tl 138–147, tõlge tl 172–176) ja S. Koinovi poolt üüri ettemaks (III kd, tl 148, tõlge tl 177). Kui Magnon oleks teadnud, et villa on juba kostja poolt välja üüritud, siis poleks ta S. Koinoviga üürilepingut sõlminud ega ettemaksu võtnud. Kostja oli nõus osutama kaasabi villa müümisel ning lubas siis, kui tema kasutuses oli villa keldrikorruse korter, näidata villat võimalikele ostjatele ja lühiajalistele üürnikele, hoiatades, et villa on müügis ja pikaajalist lepingut ei saa sõlmida. Ülejäänud villa pidi kuni müügini olema välja üüritud tulu saamise eesmärgil. Kostja sai villa valduse peale müügiotsust. Kostja ei ole olnud Magnoni juhatuses ega töötanud ühelgi ametikohal Magnonis. Omamata Magnoni esindusõigust ning juhatuse liikmena esinedes sõlmis kostja koos oma tüdruksõbraga A. Tsiuriga villa üürilepingud (I kd, tl 33–68) ja võttis vastu üüri (I kd, tl 69–81), mida ta Magnonile ei edastanud. Magnon on saanud kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus. Vastavalt Prantsusmaa kinnisvarabüroo üüriväärtuse hindamisteatisele (I kd, tl 87–98, tõlge tl 99–111) oleks villa üürihind pidanud üheks aastaks olema vähemalt 42 000 eurot. Kostja on lepinguid sõlminud juba oktoobrist 2017, seega on Magnonil saamata jäänud tulu vähemalt 22 kuu eest (Magnon võõrandas villa 29. juulil 2019). Hindamisaktis on toodud, et villa ühe kuu üürihinnaks on minimaalselt 3500 eurot kuus, seega on Magnonil saamata jäänud tulu vähemalt 77 000 eurot (22 kuud x 3500 eurot), sisuliselt on kaotatud vara kasutuseelis. Hageja ja Magnon tutvusid üürilepingutega esmakordselt sügisel 2019. a seoses Prantsusmaal poolelioleva kohtumenetlusega, milles villa uus omanik nõuab villat välja A. Tsiuri ebaseaduslikust valdusest, kuna esindusõiguseta tehtud üüritehing on tühine. A. Tsiur on samuti esitanud hagi, millega soovib üürnikuna kasutada villa ostueesõigust. Prantsusmaa õiguse kohaselt on pikaajalisel üürnikul ostueesõigus. Lisaks palub hageja mõista kostjalt välja 4082 eurot eluasememaksu. Prantsusmaa seaduste kohaselt tuleb maja omanikel tasuda eluaseme majutusmaksu, kui maja on kasutuses. Magnon tasus eluasememaksu ebaseadusliku üürniku eest 4082 eurot (II kd, tl 218–219). Prantsusmaal kuulub vastav maks tasumisele isiku poolt, kes kinnisvara elamiseks kasutab. Kuivõrd maja on hõivatud kostja tõttu, on kostjal kohustus see tasuda. Tavapäraselt oleks üürnikku üürilepingus kohustatud eluasememaksu hüvitama, kuid praegusel juhul ei ole see kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu võimalik ja sellest on Magnonile tekkinud otsene varaline kahju. Hageja nõuab kostjalt otsese varalise kahju 53 500 eurot hüvitamist. Villa müügileping (II kd, tl 220–263, tõlge tl 264–270) sõlmiti 29. juulil 2019 ning selle järgi pidid ostjad saama maja oma valdusesse 5–7 päeva jooksul alates lepingu sõlmimisest, kohustuse rikkumise puhul tuli tasuda Prantsusmaa notari deposiitkontole müüja poolt tagatiseks kantud 53 500 eurost ostjale igapäevast viivist 700 eurot. Magnon ei saanud ostjatele villa valdust üle anda, sest sissepääs oli takistatud ja pidi tasuma leppetrahvi 53 500 eurot valduse üleandmisega hilinemise eest. Kohtutäitur tegi 23. oktoobril 2019 villasse kontrollkäigu, mille tulemusena selgus, et A. Tsiur keeldus valduse üleandmisest. Täituri raporti põhjal maksti leppetrahv ostjale notari
6.detsembri 2019. a otsuse alusel notari deposiidist välja 7. jaanuaril 2020. Kokku on kostja poolt Magnonile tekitatud varaline kahju 134 082 eurot (s.o saamata jäänud üür 77 000 eurot, otsene varaline kahju 53 500 eurot (leppetrahv) ning eluaseme majutusmaks 4082 eurot). 6. detsembril 2019 edastas Magnon kostjale tähtkirjaga ettepaneku tekitatud kahju hüvitamiseks (III kd, tl 121–125). Magnon ja hageja sõlmisid 8. detsembril 2019 nõude loovutamise lepingu (II kd, tl 279), mille alusel omandas hageja kõik villaga seotud nõuded
kostja vastu. 8. detsembril 2019 edastas Magnon kostjale teate 164 929 euro 89 sendi suuruse nõude loovutamise kohta hagejale. Magnoni osanikud, sh kostja, on andnud Magnonile laenu, kuid need on osanikele, sh kostjale tagastatud. Seisuga 31. detsember 2019 tasaarvestas Magnon kostja nõude 286 607 eurot 63 senti oma kahjunõudega 338 874 eurot 36 senti, mida hagejale ei loovutatud (III kd, tl 130– 131). Tasaarvestuse tulemusena oli kostjal 2020. a alguses Magnoni ees võlg 52 266 eurot 73 senti (III kd, tl 130–132). Hageja ei nõustu kostja väitega, et Magnoni juhatus teadis villa väljaüürimisest, kuna kostjale kuuluvad ettevõtted tegid aeg-ajalt Magnonile makseid villa kommunaalkulude hüvitamiseks aja eest, mil kostja villat kasutas. Ülekannete selgitusse oli märgitud „Laen“ ja „Laenuleping“ ning samal ajal oli vaja tasuda tagasi hageja ja kostja ühiselt võetud laenu SEB Pank AS-le, lisaks vajasid tagastamist laenud Magnonilt.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjale ei ole nõuete loovutamise lepingut esitatud. Nõuete loovutamise hetkel puudusid Magnonil nõuded kostja vastu, kuid Magnonil olid võlgnevused kostja ees. Kostjal puudub kohustus tasuda mistahes summat hagejale enne kui Magnon tasub kogu võla (354 187 eurot 63 senti) kostjale. Magnoni juhatuse liige T. M.teadis, et villa on välja üüritud, sest kostja tegi aastaid erinevatelt talle kuulunud ettevõtetelt ülekandeid kostja kulude katteks villas elamise ajal. Eeltoodut kinnitavad Magnoni juhatuse liikme T. M., kostjale kuuluvate firmade ja kostja poolt 19. juulil 2019 sõlmitud kokkulepped tasaarvestuse tegemiseks seoses kostja elamiskuludega villas (III kd, tl 77–84). Kokku on tasaarvestusi 36 160 eurot ehk sarnases summas A. Tsiuri üürilepingutes kajastatuga. Kostjal ei ole muid kohustusi hageja ees olnud. Hageja ei ole tõendanud, et üüritulu saamine nõutavas summas oleks olnud võimalik või et kostja oleks teinud takistusi Magnonile või SARL Hofborg Gestionile villa väljaüürimiseks. Kui kostjal polnud alust ega volitust villa edasiüürimiseks, siis on tegemist eelduslikult kehtetute tehingutega ja hageja saab esitada nõude alusetult villas viibiva A. Tsiuri vastu. Eluasememaks on kinnisasja omanikule kehtestatud kohalik maks eluaseme otstarbelt, mida kostja oma tegevusega ei ole mõjutanud. Sisuliselt on tegemist omaniku kinnisvara maksustamisega, millega pidi Magnon kinnistut soetades arvestama. Asjaolu, et Magnon on kandnud otsest varalist kahju, on tõendamata, sest puudub müügilepingu täisversioon, millest võiks järeldada, et Magnonil selline kohustus üldse tekkis. Ainuüksi ebapädevast lepingu tekstist ei tulene hagejale ega kostjale trahvinõuet. Prantsusmaa notar on teinud ülekandeid ostjale kinnistu üleandmise viibimise eest, kuid see ei oma tähendust, sest pole tuvastatav, kust tulenes selleks vastav kohustus. Isegi kui 29. juulil 2019 villa tegelikult ka müüdi (mida pole võimalik tuvastada), ei elanud kostja seal ega teinud takistusi villa ostjale üleandmisel. Kolmanda isiku tegevus või tegevusetus ei ole kostja vastutada.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 16. detsembri 2022. a otsusega kostja taotluse menetluse peatamiseks rahuldamata, rahuldas hagi täielikult, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 134 582 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates
29.juunist 2020 kuni põhinõude (134 584 eurot) tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, rahuldas hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks 16 368 eurot ning sellelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Kostja esitas koos lõppseisukohtadega taotluse tsiviilasja menetlemise peatamiseks. Maakohus leidis, et menetluse peatamise taotlus on esitatud hilinenult ning see tuleb jätta rahuldamata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 331 lg 1). Kohtualluvuse ja kohalduva õiguse küsimuse on kohus lahendanud 2. märtsi 2022. a määrusega. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Magnonile kuulus Prantsusmaal Cannes asuv villa La Galiene. Äriregistri üldandmete kohaselt on Magnoni tegevusalaks „Enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus (68201)“. Kinnisvara väljaüürimiseks Prantsusmaal registreeris Magnon 5. mail 2009 Prantsusmaa piirkondlikus maksuametis (ALPESMARITIMES) loa välismaise mitteresidendist ettevõtte tegevuseks kinnisvara VILLA LA GALIENE hooajaliseks (lühiajaliseks) rentimiseks. Kostja ei ole Magnoni juhatuse liige. Kostja sõlmis Magnoni nimel 15. oktoobril 2017, 15. oktoobril 2018 ja 2. aprillil 2019 A. Tsiuriga üürilepingud villa üürile andmiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 117 lg 2 kohaselt võib esindusõiguse anda tehinguga (volitus) või see võib tuleneda seadusest (seadusjärgne esindusõigus). Äriseadustiku (ÄS) § 181 lg 1 kohaselt võib osaühingut kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse liikmed esindavad osaühingut mitmekesi või ühiselt. Kostja ei olnud Magnoni juhatuse liige, vaid osanik. Osanikul ei ole seadusest tulenevat esindusõigust. Asja materjalidest ei nähtu, et Magnon oleks andnud kostjale volituse üürilepingute sõlmimiseks või lepingute sõlmimise hiljem heaks kiitnud, mistõttu on kostja poolt A. Tsiuriga sõlmitud üürilepingud tühised (TsÜS § 129 lg 1). TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kostja väide Magnoni võlgnevusest kostjale ei ole asjakohane. Kostja võlgnevus Magnoni ees tekkis peale villa müüki 2019. aasta suvel, kuid kostja esitatud saldokinnituse kohaselt oli Magnonil võlgnevus kostja ees seisuga 31. detsember 2017. Isegi kui eeldada kohtuväliselt tehtud tasaarvestuse võimalikkust, ei ole pooled selle kohta kohtule tõendeid esitanud, ka kohtumenetluse ajal ei ole esitatud taotlust tasaarvestuse tegemiseks. Hageja esitas teate nõude loovutamise kohta (III kd, tl 128). Seega on tuvastatud, et Magnon loovutas nõuded kostja vastu hagejale vastavalt VÕS § 164 lg-le 1 ja §-le 170 ning hageja on õigustatud isik hagi esitamisel. Magnoni ja kostja vahel ei olnud käsunduslepingut villa väljaüürimiseks ega müümiseks ega ka muud seadusest tulenevat võlasuhet. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et poolte vahel oleks toimunud läbirääkimisi käsunduslepingu sõlmimiseks või et leping oleks sõlmitud. Hageja on esitanud kostja vastu järgmised nõuded: 1) saamata jäänud tulu hüvitamiseks VÕS § 1018 lg 1, § 1026 lg 2 ja § 127 alusel ning kahel alternatiivsel alusel: AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037–1040 (nn rikkumiskondiktsioon) ning VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel; 2) eluaseme maksu hüvitamiseks VÕS § 1026 lg 2 ja § 127 alusel ning 3) otsese varalise kahju hüvitamiseks VÕS § 1026 lg 2 ja § 127 alusel. Hageja tugineb mitmele alternatiivsele õiguslikule alusele. Hagi tervistekstist on kohtul võimalik järeldada, et hageja on määranud nõuete rahuldamise järjekorra (TsMS § 370 lg 2). Esmase nõudena on hageja esitanud õigustamatu käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste hüvitamise nõude (saamata jäänud tulu, eluaseme maksu ja otsese varalise kahju hüvitamiseks). VÕS § 1026 lg 2 kohaselt kui keegi ajab võõraid asju nagu enda omi, kuigi ta teab, et ta ei ole selleks õigustatud, või peab seda teadma, kohaldatakse VÕS § 1022 lg-tes 1 ja 5 ning § 1024 lg-s 1 sätestatut. Kuna hageja on esitanud mitteehtsa käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste hüvitamise nõude ning ehtsa käsundita asjaajamise eeldused (VÕS § 1018) on täitmata, siis ei analüüsinud maakohus ehtsat käsundita asjaajamist. Mitteehtsa käsundita asjaajamisega VÕS § 1026 järgi on tegemist siis, kui üks isik teeb midagi teise isiku kasuks soodustamise eesmärgita, st asjaajaja ei tegutse teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega VÕS § 1018 lg 2
mõttes. Hinnata tuleb, kas tegemist võib olla võõra asja eksliku ajamisega enda huvides (VÕS § 1026 lg 1) või võõra asja lubamatu (teadlik) ajamisega enda huvides (VÕS § 1026 lg 2). Kostja selgitas, et ta elas Magnoni teadmisel ja nõusolekul Prantsusmaal viibides villas ning tasus elamise eest kommunaalkulusid. Asja materjalide juures on 24. oktoobri 2016. a osanike otsus (I kd, tl 82) kinnisvara müümiseks ning selleks juhatusele volituse andmine. Otsuse poolt hääletasid kõik osanikud, sh kostja. Tunnistaja ütluste kohaselt oli villa müümise üheks põhjuseks 2015. aastal vastu võetud ehitusseadus, millest tulenes kohustus elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemide ümberehitamiseks ning see nõudis suurt investeeringut. Hageja on tõendanud, et villa haldamise, väljaüürimise ja müügiga tegeles aprillist 2014. a Prantsuse ettevõtte SARL Hofborg Gestion, kellega Magnon oli sõlminud lepingu, mis kehtis kuni villa müügini. Tunnistaja T. M. kohtuistungil antud ütluste kohaselt võis kostja kuni 2016. aastani elada villas ajal, mil seal ei olnud üürnikke ning alates 2016. aastast villa keldrikorrusel, et näidata villat tulevastele ostjatele ja üürnikele. Seega on tuvastatud, et kostja oli teadlik villa müümisest ning ka sellest, et vastav volitus oli antud juhatusele ning et kostjal oli õigus villas elada ning kohustus näidata villat nii lühiajalistele üürnikele, kui ka võimalikele ostjatele. Kostja sõlmis Magnoni nimel 15. oktoobril 2017, 15. oktoobril 2018 ja 2. aprillil 2019 A. Tsiuriga üürilepingud. Kuna kostjal ei olnud Magnoni esindamise õigust ning kostja ei ole toonud tõendeid, mis kinnitaksid Magnoni nõusoleku ja volituste andmist kostjale villa väljaüürimiseks, on tõendatud, et kostja ajas võõrast asja enda huvides ja on täidetud (mitteehtsa) õigustatud käsundita asjaajamise (VÕS § 1026 lg 2) eeldused. VÕS § 1022 lg 1 kohaselt peab käsundita asjaajaja asjaajamisel arvestama soodustatu huve ning lähtuma tema tegelikust või eeldatavast tahtest. Kostja kui Magnoni osaniku puhul saab eeldada, et ta oli teadlik Magnoni tegevusaladest, milleks oli mh enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus, seega renditulu saamine. Kostja ei edastanud üüritulu Magnonile, millega tekitas Magnonile kahju saamata jäänud tuluna. Samuti ei olnud kostjal üürilepinguid sõlmides tahet ajada asja osaühingu huvides, vaid ta tegutses enda huvides ja isikliku kasu saamise eesmärgil. Seega on tuvastatud VÕS § 1022 lg-s 1 sätestatud eeldused, milleks on soodustatu huvide kahjustamine ning huvide eiramine. VÕS § 1024 lg 1 sätestab, et kui käsundita asjaajajal puudus VÕS § 1018 lg 1 p-des 2 ja 3 nimetatud õigustus asjaajamisele asumiseks ja kui soodustatu ei kiitnud asjaajamist heaks, peab asjaajaja kõrvaldama soodustatule asjaajamisest tulenenud tagajärjed ja hüvitama asjaajamisest tekkinud kahju. Kostja poolt Magnoni nimel üürilepingute sõlmimine omamata esindusõigust või heakskiitu on käsitletav õigustamatu käsundita asjaajamisena VÕS § 1026 lg 2 mõttes. Kostja peab VÕS § 1024 lg 1 alusel hüvitama asjaajamisest tekkinud kahju. VÕS § 1022 lg 4 kohaselt vastutab pahauskne asjaajaja igasuguse asjaajamise tõttu soodustatule tekitatud kahju eest. Vastutuse eelduseks on lisaks asjaajamise pahausksusele põhjuslik seos kahju ja asjaajamisele asumise vahel. Magnon ei ole kostja poolt allkirjastatud tingimustel üürilepinguid kunagi sõlminud ning kostja põhjustas selle tegevusega Magnonile kahju. Kuivõrd on tuvastatud, et täidetud on (õigustamatu) käsundita asjaajamise eeldused, on hageja nõue kostja vastu AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037–1040 (nn rikkumiskondiktsioon) ning VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel välistatud. VÕS § 128 alusel on kahju nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud, kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Kahju olemasolu tuvastatakse rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Hageja on tõendanud, et Magnon tegeles villa väljaüürimisega kasu saamise eesmärgil. Tunnistaja ütlustest nähtub, et SARL Hofborg Gestioni vahendusel üüriti villat hinnaga 11 000
eurot kuus. Hageja esitas kohtule Magnoni ja S. Koinovi vahelise üürilepingu ja kviitungi S. Koinovi poolt üüri ettemaksu tasumise kohta. Pärast seda, kui villas elanud kostja 2018. aasta aprillis villas üürnikuga kohtus, teatas S. Koinov, et ta ei saa võtta villat üürile ja palus talle ettemakse tagastada, mida ka tehti. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks Magnoni juhatust villa väljaüürimisest teavitanud. Samuti ei ole kostja tõendanud üüritulu üleandmist ega seda, et Magnon oli teadlik kostja tegevusest villa väljaüürimisel. Hageja väide, et Magnoni juhatusel puudus teave kostja poolt sõlmitud üürilepingutest, on tõendatud. Kostja tegevuse tulemusena on Magnon saanud kahju saamata jäänud tuluna, villat ise välja üürides oleks osaühing saanud selle tulu endale. Magnon ei kiitnud kostja poolt allkirjastatud üürilepinguid heaks ning üürilepingud ei vastanud Magnoni huvile, talle ei ole üüri üle kantud. Lepingutes kokkulepitud üür oli alla turuhinna ning lepingutega kaasnevat kahju ei hüvitatud. Prantsusmaa kinnisvarabüroo hindamisakti kohaselt oleks villa üheks aastaks üürimisel pidanud üür olema vähemalt 42 000 eurot. Kuna kostja oli üürilepinguid sõlminud alates oktoobrist 2017, jäi Magnonil saamata tulu vähemalt 22 kuu eest. Hindamisakti kohaselt on ühe kuu üüriks minimaalselt 3500 eurot kuus, seega on Magnonil jäänud saamata tulu 77 000 eurot (22 kuud x 3500 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Prantsusmaa maksukoodeksi artiklitest 1407, 1407 bis ja 1407 ter1 tuleneb elukohamaksu tasumise kohustus (IV kd, tl 104, tõlge 105–106). Artikli 1407 kohaselt tasutakse eluasememaksu kõikide eluasemena kasutatavate möbleeritud ruumide eest. Prantsusmaa seaduste kohaselt tuleb tasuda maja omanikel eluaseme majutusmaksu, kui maja on kasutuses. Hageja selgitas, et Prantsusmaal kehtestatud majutusmaks / elukohamaks on maks, mida arvutatakse aastas tarbitud vee ja elektri koguse pealt. Tavapäraselt esitab maksuamet vastava nõude otse pikaajalistele üürnikele, kes on registreeritud üüripinna kasutajaks, kuid Magnon ei olnud üürniku olemasolust teadlik, üürnik polnud ametlikult elamispinnale registreeritud, üüri Magnonile ei tasutud. Seega lähtus maksuamet nõude esitamisel eeldusest, et omanik kasutas villat enda otstarbeks (tasub jooksvaid kommunaalarveid nagu vesi, küte, elekter jne). Kostja tegevuse tõttu polnud Magnonil võimalik pinda välja üürida ega sõlmida iseseisvalt üürnikega kokkuleppeid eluasememaksu tasumiseks. Tunnistaja T. M. ütluste kohaselt tasus kommunaalmakseid ja eluasememaksu Magnon. Eluasememaksu tasus Magnon üürniku A. Tsiuri eest. Kostja sõlmis tahtlikult ja teadlikult esindusõigust omamata Magnoni nimel villa üürilepingu, mis ei kohustanud üürnikku hüvitama villa kasutamisega kaasnevaid kulusid, sh eluasememaksu. Kuna tõendatud on põhjuslik seos kahju ja asjaajamisele asumise vahel, tuleb kostjal hagejale hüvitada 4082 eurot. Hageja esitas otsese varalise kahju nõude 53 000 eurot. Kostja võis kasutada alates 2016. aastast Prantsusmaal peatumisel vaid villa keldrikorruse korterit, et näidata villat ostjatele ja lühiajalistele üürnikele. Ülejäänud villa pidi kuni müügini olema välja üüritud tulu saamise eesmärgil. Hageja seletuste kohaselt teavitati kostjat ostja hinnapakkumisest. Kostja teatas, et võtab ise laenu ja ostab villa sama hinnaga, sest Monaco pank annab talle laenu hiljemalt 2019. a veebruaris, kuid kostja ei saanud laenu ega teinud ostu. Villa müügileping sõlmiti
29.juulil 2019 ning müügilepingu järgi pidid ostjad saama maja oma valdusesse 5–7 päeva jooksul alates lepingu sõlmimisest. Magnon sai teada, et A. Tsiur valdab villat õigusliku aluseta
29.juulil 2019, st müügilepingu sõlmimise päeval. Sellest tulenevalt ei olnud Magnonil võimalik ostjatele villa valdust üle anda. Müügilepingust tulenevalt kandis Magnon Prantsusmaa notari deposiitkontole tagatiseks 53 500 eurot võimalike leppetrahvide katmiseks. Kuna A. Tsiur villa valdust ei vabastanud ja Magnonil puudus võimalus valdust ostjale üle anda, pidi Magnon tasuma villa uuele omanikule müügilepingust tuleneva leppetrahvi 53 500 eurot villa valduse üleandmisega hilinemise eest. Kohtutäitur tegi villasse kontrollkäigu
23.oktoobril 2019 (III kd, tl 153–156; tõlge 180–183), mille tulemusena selgus, et A. Tsiur keeldus jätkuvalt villa valdust üle andmast. Kohtutäituri raporti põhjal maksti leppetrahv ostjale
notari deposiidist välja 7. jaanuaril 2020. Seega on tuvastatud kostja ebaseaduslik tegevus, kahju ning põhjuslik seos, millest tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 53 500 eurot. Hageja võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 ja VÕS § 113 lg 1 järgi nõuda kostjalt alates 29. juunist 2020 kuni põhivõla tasumiseni põhivõla tasumisega viivitamise eest viivist. Hageja viivise nõue vastavas osas tuleb seega rahuldada. Maakohus jättis menetluskulud hagi rahuldamise tõttu kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Hageja kandis menetluskulusid kokku 20 440 eurot 80 senti, s.o riigilõiv 1800 eurot ja esindajakulud 18 640 eurot 80 senti (käibemaksuga). Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 1800 eurot. Pärast osalist nõudest loobumist tagastas kohus 11. veebruari 2021. a määrusega hagejale 150 eurot. Seega on põhjendatud hageja taotlus riigilõivu 1500 eurot hüvitamiseks. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava lahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 135 eurot, s.o 164 eurot koos käibemaksuga, ja 150 eurot, s.o 180 eurot koos käibemaksuga, ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Hageja esindaja osutas õigusabi kokku 113,70 tundi. Hageja esindaja ajakulu 113,70 tundi ning õigusabikulu 18 640 eurot 80 senti ei ole täies ulatuses põhjendatud. Hageja menetluskulud on ülepaisutatud ega ole taotletud ulatuses põhjendatud ega vajalikud (TsMS § 175 lg 1). Hageja esindajakulude suurus ei vasta tervikuna tsiviilasja olemusele, selle keerukusele ja mahule. Menetluskulude nimekirjas on mitmeid ettevalmistavaid toiminguid (nt hagejale istungil räägitust e-kirja koostamine ja saatmine, kliendiga telefoni teel suhtlemine jm), mille osas ei ole põhjendatud, et vastava ajakulu eest peaks täies ulatuses vastutama vastaspool. Samuti on hageja taotlenud sõidule kulutatud aja tasustamist tunnihinna alusel. Maakohus leidis, et hageja esindaja õigusabikulu (v.a sõidule kulutatud aeg) on põhjendatud 90 tunni ulatuses, s.o 12 300 eurot (80x135 ja 10x150) (ilma käibemaksuta). Hageja taotles esindaja sõidule kulutatud aja 10 tunni hüvitamist 135-eurose tunnihinna alusel. Riigikohus on 29. septembri 2021. a määruses tsiviilasjas nr 2-14-63261 leidnud, et sõidule kulunud aja hüvitamisel saab analoogia korras lähtuda justiitsministri 26. juuli 2016. a määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korrast (kord). Korra § 151 näeb ette hüvitise ka riigi õigusabi osutaja sõidule kulutatud aja eest. Korra § 151 lg 1 kohaselt kui riigi õigusabi osutamise koht jääb advokaadibüroo asukohast kaugemale kui 40 kilomeetrit, makstakse riigi õigusabi osutamise kohta ja tagasi jõudmiseks kulutatud aja eest kokku täiendavat tasu vastavalt advokaadibüroo kaugusele, arvestades ühte suunda, hüvitise suurus sõltub advokaadibüroo ja riigi õigusabi osutamise koha vahemaast (korra § 151 lg 1 p-d 1-5). Tallinna–Tartu vahemaa on 185 km, seega kohaldub korra § 151 lg 1 p 4, mille kohaselt kuulub edasi-tagasi sõidu eest hüvitamisele 30 eurot. Hageja esindaja osales kolmel maakohtu istungil, seega on sõidule kulunud aja eest põhjendatud määrata esindajakulu 90 eurot (30 ×3). Hageja põhjendatud ja vajalik esindajakulu on 14 868 eurot [(12 300 + 90) x 20%]. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 16 368 eurot (riigilõiv ja esindajatasu). Hageja taotlus mõista kostjalt menetluskulud välja koos lisanduva viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud ulatuses (TsMS § 177 lg 4) kuulub rahuldamisele.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi kogu ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on käesolev vaidlus paralleelne kohtumenetlus varem Prantsuse Vabariigis alustatud kahe kohtumenetlusega. Tegemist on ebaõige kohtualluvusega ning vastav puudus välistab käesolevas tsiviilasjas menetlust. Kostja esitas 18. veebruaril 2022 vastuväite kohtu tegevusele, leides, et hageja nõue tuleb lahendada Prantsusmaa kohtus. Kohaldada tuleb Prantsusmaa õigust. Maakohus on vastuväidet lahendades leidnud, et hageja nõuab käsundita asjaajamisest tekkinud kahju hüvitamist. Seega on asjakohane Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määruse (EÜ) nr 864/2007 lepinguväliste võlasuhete suhtes kohaldatava õiguse kohta (Rooma II) artikkel 11. Kostja vastava käsitlusega ei nõustu. Hageja poolt esitatud kahjunõuded (tekkisid Prantsusmaal), kulunõuded (tekkisid Prantsusmaal) ja leppetrahvi nõuded (tekkisid Prantsusmaal) on vaidlustatud samaaegselt Prantsusmaal kahes erinevas menetluses, sh on vaidlustatud leppetrahvi nõude aluseks olev kinnisasja ostu-müügileping. Euroopa Nõukogu määruse nr 44/2001 artikkel 22 punkt 1, ütleb, et kinnisvaraga seotud in rem õigused või rendi õigused on pädevad ainult selle liikmesriigi kohtutes arutamiseks, kus asjaomane vara asub. Kuivõrd Prantsusmaal toimub hageja õiguseellase osalusel villa kasutamiseks sõlmitud üürisuhte üle vaidlus, siis ei saa Tartu Maakohus teha sama üürisuhte käsitlusel otsust, et kostjal polnud pädevusi üürilepingu sõlmimiseks. Maakohus rahuldas hagi olukorras, kus Magnon ja kostja vaidlevad Prantsusmaa kohtus Prantsusmaal sõlmitud lepingute kehtivuse üle ning olukorras, kus Prantsuse ja Eesti õigus on üürilepingu kohaldamises selgelt erinev. Käesoleva menetluse peatamine olnuks põhjendatud, sest kostja on vaidlustanud Magnoni sõlmitud Prantsusmaal Cannes asuva villa La Galienne müügilepingu kogu ulatuses. Tartu Maakohtul ei ole võimalik võtta seisukohta enne Prantsusmaal asuva tsiviilvaidluse lahendamist põhjusel, et seni kuni lepingu kehtivus ei ole selge, pole selge ka lepingus kokkulepitud leppetrahvi kehtivus. Maakohus takistas kostjal asjaolude tõendamist jättes 12. septembri 2022. a määrusega rahuldamata kostja 14. juuni 2022. a taotluse eelmenetluse uuendamiseks tõendite esitamiseks. Nõuete loovutamise leping on esitamata, pole tõendatud, millised nõuded on hagejale tegelikult loovutatud ja millistel alustel nõuded eksisteerivad. Hageja on nõudeid korduvalt muutnud, nõude arvestus on ebaselge ja arusaamatu. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tunnistaja T. M.ütlusi. Kostja esitas tõendid Magnoni ja kostja vahel kommunaalkulude tasaarvestamise kohta. Magnoni juhatuse liige T. M. teadis, et osaühingule kuuluv villa on välja üüritud, sest kostja tegi aastaid erinevatelt talle kuulunud ettevõtetelt ülekandeid villas elamise kulude katteks. Magnoni 23. veebruari 2010. a aktsionäride koosoleku otsusega otsustati anda villa kostja valdusesse. Mingit tasu ei ole otsustatud ega seda enne hagi esitamist kostjalt nõutud. Magnoni juhatuse liige T. M. aktsepteeris villa kasutamist hagis toodud perioodil 2017 kuni 2019 juulini. Maakohus mõistis kostjalt välja saamata jäänud üüritulu, samas nähtub T. M. ütlustest, et villa tuli müüa, kuna see oli kasutamiseks kõlbmatu, vajas investeeringuid ja remonti, mistõttu kliente polnud. Puudustega villat ei saa turuhinnaga välja üürida. Hageja esitas kostja vastu algselt nõude 164 929 eurot 89 senti, seejärel vähendas nõuet 134 582 euroni, kuid jättis märkimata, milliste hagi nõuetega tehti tasaarvestused. Varalise kahju algne nõue oli 30 347 eurot 89 senti, kokkuleppeid tehti 36 160 euro ulatuses. Millisest nõudest läheb maha 5812 eurot 11 senti, pole selgitatud. Määrus hagist loobumise vastuvõtmise kohta puudub. Maakohus on eluaseme maksu nõude rahuldanud kogu ulatuses, jättes käsitlemata perioodi ja nõude kujunemise, sh tuvastanud vale subjekti. Nõude suuruse kujunemine on ebaselge.
Tegemist on kinnisvara omaniku maksuga sõltumata selle kasutusest. Hageja pole tõendanud, et ilma kostja tegevuseta või A. Tsiuri üürilepinguta poleks sellist maksunõuet eluasemel olnud. Magnonil kahju tekkimine ei ole tõendatud. Magnoni aktsionäride 23. veebruari 2010. a otsusega anti villa kostja ainukäsutusse piiranguteta, mh laenutaotlemiseks, mis tähendab, et kostjal oli villa kasutamise ja käsutamise tähtajatu õigus. Otsese varalise kahju (leppetrahvi) nõue on esitatud vale kostja vastu. Selles nõudes ei ole võimalik Eesti Vabariigi kohtus lahendit teha, kuna Magnon, A. Tsiur ja kinnisasja ostjad alles vaidlevad mitmes Prantsusmaa kohtus nii ostu-müügitehingu legitiimsuse, kui ka võimaliku üürisuhete seaduslikkuse üle. T. M. kinnitas, et ta teadis müügi hetkel A. Tsiuri valdusest, kuid sellele vaatama Magnon sõlmis kahjuliku lepingu. Hageja menetluskulud taotletud ulatuses ei ole põhjendatud. Hagi on kolm korda muudetud. Hageja menetluskulude nimekirjas on mh kulurida, mis on seotud tsiviilasjaga nr 2-19-17301. Selgitus, miks peaks kostja tasuma kolmanda isikuga peetud vaidluse menetluskulusid, kus hoopis Magnon on kohustatud kostjale tasuma menetluskulud, puudub.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja ei ole kordagi esitanud taotlust menetluse peatamiseks viitega TsMS § 78 lg-le 1, vaid taotles 11. oktoobri 2021. a istungil kohtult asja lahendamisel Prantsuse õiguse kohaldamist. Väide, et menetluse käesolevas vaidluses oleks tulnud peatada kuni Prantsusmaal tehtavate kohtulahendite jõustumiseni, on esitatud esmakordselt apellatsioonkaebuses. Müügilepingu kehtetuks tunnistamist pole Prantsusmaal taotletud. Asjas nr RG 20/00480 Portalis’i nr DBWQ-W-B7E-NTSM vaatas kohus A. Tsiuri ja kostja nõuded astuda villa müügilepingus ostjate asemele, ehk A. Tsiur leidis, et tal on üürnikuna eelisõigus villa endale soetada. A. Tsiuri ja kostja nõuded Prantsusmaal on jäetud kohtu poolt rahuldamata. Käesolevas vaidluses tehtud kohtuotsus ei sõltunud Prantsusmaa kohtute tegevusest ega polnud seotud A. Tsiuri ja kostja sealsete kaebustega villa uute omanike vastu. Praegu on Prantsusmaal pooleli villa ostjate algatatud menetlus A. Tsiuri ja kostja väljatõstmiseks, seal ei lahendata käesolevas menetluses asjassepuutuvaid erimeelsusi. Käesolev vaidlus on Eestis registreeritud äriühingu nõue Eestis resideeruva vene kodaniku (kostja) vastu, kes on sama äriühingu osanik. Magnoni nõuded tulenevad käsundita asjaajamise tulemusena tekitatud kahjust kostja poolt. Vaidluse ese ega Magnoni nõuded ei ole seotud kinnisvaraga, vara omab vaid tähtsust vaidluse asjaolude tuvastamisel. Vaidlus puudutab osaniku poolt Eesti äriühingule tekitatud kahju, mida saavadki lahendada ainult Eesti kohtud Eesti seadusandluse alusel. Kohtualluvuse ja kohalduva õiguse küsimuse lahendas kohus
2.märtsi 2022. a määrusega. Kohus leidis, et kostja sellekohane seisukoht on esitatud hilinenult ning on vastuolus kostja varasemate seisukohtadega. Nimelt leidis kostja vastuses hagile, et hageja ei ole tõendanud, et kostja elab Vene Föderatsioonis ning Harju Maakohtu ja Tartu Maakohtu määrustega on kohtualluvuse küsimus lahendatud ning puudub vaidlus kohtualluvuse kohta. 21. septembri 2020. a seisukohas andis kostja nõusoleku hagi menetlemiseks Eesti Vabariigi Tartu Maakohtu Tartu kohtumajas Eesti Vabariigi seaduste alusel. Kostja ei ole kordagi maakohtus viidanud sellele, et tema hinnangul oleks vaidlus tulnud lahendada Prantsusmaal. Seega allub käesolev asi Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määruse (EL) nr 1215/2012 (kohtualluvus ning kohtuotsuste tunnustamise ja täitmise kohta tsiviil- ja kaubandusasjades) (Brüssel I bis) artikkel 26 alusel Eesti kohtule, kuivõrd apellant ilmus Eesti kohtusse ega vaielnud kohtualluvusele vastu.
Kohalduva õiguse suhtes kohaldub Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määrus (EÜ) nr 864/2007 lepinguväliste võlasuhete suhtes kohaldatava õiguse kohta (Rooma II). Hageja nõuab käsundita asjaajamisest tekkinud kahju hüvitamist. Seega on asjakohane Rooma II määruse artikkel 11.
23.veebruari 2010. a seisuga vastuvõetud osanike otsust pole olemas. Magnoni esindajad T.M. ja V. M. pole kunagi sellist otsust allkirjastanud. Kostja rikkus seadusi, mille tulemuseks oli otsene varaline kahju Magnonile. Seetõttu oli õige kohtu otsus jätta 14. juunil 2022 kostja poolt esitatud dokumendid (tõendid) asja materjalide juurde vastu võtmata. Eelmenetlus taotluse esitamise ajaks oli lõppenud, tähtajad tõendite esitamiseks olid möödunud ning kostja pole selgitanud, miks ta kõnealuseid tõendeid varem ei saanud esitada. Magnon teavitas kostjat nõude loovutamisest 8. detsembri 2019. a seisuga, saates teate nõude loovutamise kohta kostja e-posti aadressile. Isegi kui kostja ei saanud teadet nõude loovutamise kohta kätte e-posti teel detsembris 2019. a, sai ta teate nõude loovutamise kohta kätte hiljemalt juunis 2020. a, kui hageja esitas hagi. Tunnistaja andis tõeseid ütlusi, mida kohus tõlgendas kogumis muude asjas esitatud tõenditega. Kostja ettevõttetega juulis 2019. a sõlmitud kokkulepped, mille kohaselt loetakse kostja ettevõtete poolt ülekantud 36 160 eurot kostja kommunaalkulude hüvitiseks villa kasutamise eest, ei tõenda, et Magnoni juhatus oli teadlik villa väljaüürimisest kolmandale isikule. Villat välja üürides ja ise üüri kogudes ei tegutsenud kostja Magnoni teadmisel ja nõusolekul.
15.jaanuaril 2021 loobus hageja oma kommunaalkulude nõudest 30 347 eurot 89 senti, kuna selgus, et erinevad kostjale kuuluvad ettevõtted on sõlminud juulis 2019. a enne villa müüki Magnoniga kokkulepped, mille kohaselt loetakse nende ettevõtete poolt ülekantud 36 160 eurot kostja kommunaalkulude hüvitiseks villa kasutamise eest. Vastavad kokkulepped mõjutasid hageja poolt esitatud kommunaalkulude nõuet 30 347 euro 89 sendi ulatuses. Hageja omandas nõude loovutamise lepinguga Magnonilt kostja vastu villa kasutamise eest tekkinud kommunaalkulude hüvitamise nõude 30 347 eurot 89 senti. Hageja ei saanud nõudest maha arvata rohkem, kui nõude suuruse. Eluaseme majutusmaks 4082 eurot ei saanud kuuluda kostja ettevõtete poolt makstud kommunaalkulude hüvitise sisse, kuna eluasememaks arvestati tagantjärele 2019. aasta eest, ehk maksukohustus tekkis alles detsembris 2019. a ning juulis 2019. a kommunaalkulude hüvitistes kokku leppides polnud maksusumma veel teada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja vastu täielikult. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas TsMS § 656 lg 2 alusel uue otsuse, millega rahuldab hagi kostja vastu osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 77 000 eurot, kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 23 332 eurot 97 senti ning viivise põhinõudelt (77 000 eurolt) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 1. detsembrist 2023 kuni nõude täitmiseni. Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses 57% ulatuses kosja ja 43% ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi.
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud et Magnon loovutas nõuded kostja vastu hagejale ning hageja on õigustatud isikuks hagi esitamisel, ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (maakohtu otsuse p 9) ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.
8.Kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud hageja nõude kohtualluvust ning maakohtu poolt kohaldatud õigust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluses õigesti lähtunud kostja 21. septembri 2020. a kohtule edastatud seisukohast, mille kohaselt kostja andis
nõusoleku tsiviilasjas nr 2-20-9390 esitatud hagi menetlemiseks Eesti Vabariigi Tartu Maakohtu Tartu kohtumajas Eesti Vabariigi seaduste alusel (III kd, tl 3). Oma seisukohta on kostja kinnitanud uuesti 11. novembri 2020. a menetlusdokumendis (III kd, tl 69 pöördel), kostja leidis, et Harju Maakohtu määrusega ja Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2020. a määrusega käesolevas tsiviilasjas on osundatud küsimus lahendatud ja puudub vaidlus kohtualluvuse kohta Tartu Maakohtus. Hageja ei esitanud kostjale vastuväiteid ega ole kohtule teistsugust soovi kohtualluvuse ja kohaldatava õiguse suhtes pärast kostja seisukohti avaldanud. Maakohus on õigesti lähtunud poolte nõusolekust tsiviilasja menetlemiseks Eestis ja Eesti õiguse kohaldamises.
9.Hageja nõuab kostjalt kui hageja õiguseellase osanikult kahju hüvitamist, mida kostja on väidetava õigusvastase käitumisega osaühingule põhjustanud. Osaniku seadusest tulenevat õigussuhet nii osaühingu kui ka teiste osanikega reguleerib mh TsÜS § 32, mille kohaselt peavad osanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ühinguõiguse üldpõhimõtte järgi tuleb aktsionäride või osanike huvide vastandlikkuse korral eelistada ühingu üldisi huve (vt Riigikohtu 26. aprilli 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17189, p 17.1). Osanikud on kohustatud nii omavahelistes suhetes kui ka suhtes osaühinguga panustama osaühingu juhtimisse ja mitte kahjustama osaühingu või teiste osanike õigustatud huve. TsÜS §‐st 32 tulenevad osanikule kohustused nii teiste osanike kui ka osaühingu vastu. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, mis on põhjustatud äriühingule kuuluvale kinnisasja üürilepingu sõlmimisega ilma selleks esindusõigust omamata, hageja väitel ei olnud leping sõlmitud äriühingu huvides ja kahjustas äriühingu huve.
10.Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust sõlmida Osaühingut Magnon esindades A. Tsiuriga üürilepinguid, millest tulenevalt ei ole üürilepingud kehtivad. Oma seisukohta kinnitas hageja ringkonnakohtule ka 4. oktoobri 2023. a menetlusdokumendis. Kostja ei ole üürilepingute kehtivust vaidluse alla seadnud, leides, et Osaühing Magnon oli lepingutest teadlik. TsÜS § 115 lg 1 järgi võib tehingu teha esindaja kaudu. Esindusõiguse võib anda tehinguga või see võib tuleneda seadusest (TsÜS § 117 lg 2). TsÜS § 118 lg 2 nimetab aga erandjuhtumid, millal volitus kui tehinguline esindusõigus võib tekkida seaduse alusel. Kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. TsÜS § 118 lg 2 eesmärgiks on kaitsta tsiviilkäibes tehingupartneri usaldust vastaspoole esindusõiguse olemasolusse, tehing loetakse kehtivalt tehtuks esindaja vahendusel. TsÜS § 118 lg 2 sõnastus osundab kahele erinevale õigusnäivuse alusel tekkinud volitusele, taluvus- ja näivusvolitusele. Ringkonnakohtu hinnangul oli kostjal Magnoni esindades esindusõigus tekkinud näivusvolituse alusel. Riigikohus on 16. veebruari 2022. a otsuse tsiviilasjas nr 2-18-8699 p-s 18.2 nimetanud näivusvolituse tekkimise eeldusena esiteks seda, et esindajana käitub isik, ilma et talle oleks antud teise isiku nimel tegutsemiseks volitust. Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et eraldi volitust üürilepingute sõlmimiseks äriühingule kuuluva kinnisasja suhtes Magnon kostjale ei andnud. Teiseks seaduse alusel volituse tekkimise eelduseks on korduv ja pikema aja vältel esindatava nimel õiguslike tagajärgede kaasatoomiseks toimingute tegemine. Hageja on 9. märtsi 2021. a menetlusdokumendi p-s 2.1.3 selgitanud, et kostja sõlmis äriühingu nimel esimese üürilepingu alates 15. oktoobrist 2017 ning seejärel on ta veel kahel korral (viimase lepingu puhul alates 2. aprillist 2019) äriühingu esindajana esinedes lepingu sõlminud.
Ringkonnakohus leiab, et äriühing, kes on omandanud kinnisasja eesmärgiga seda välja üürida, oleks tavapärase äritegevuses esineva hoolsuse tõttu pidanud olema teadlik esindajana käituva isiku tegevusest. Hageja väitel pidi üürnike leidmisega tegelema hoopis kohalik haldus- ja hooldusfirma (IV kd, tl 2). Eluliselt ei ole usutav, et äriühing ei tunne mitme aasta vältel huvi, kas suure väärtusega kinnisasja kasutamiseks on üürnikku leida õnnestunud ning kui ei, siis miks. Volitus tekkimiseks peab tehingu teine pool olema esindusõiguse suhtes heauskne. Tsiviilkäibes heausksust üldjuhul eeldatakse. Hageja 30. novembri 2020. a menetlusdokumendi kohaselt oli selleks hetkeks üürnikust saanud kostja elukaaslane. Kostja oli äriühingu osanik ja asjas esitatu põhjal võib järeldada, et ta oli äriühingu tegevusega ka seotud ja asjaajamisega kursis. Tavakäibes ja eriteadmisi omamata ei ole ebatavaline, et äriühingu osaniku esindusõigust usutakse. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates ekslikult asunud seisukohale, et kostjal ei olnud A. Tsiuriga üürilepingu(te) sõlmimiseks esindusõigust ja üürileping(d) tuleb lugeda kehtivalt sõlmituks.
11.Hagiavalduse kohaselt kahjustas üürileping Magnoni huve, kuna lepingus kokkulepitud üür oli liiga madal, lisaks ei andnud kostja hagejale üle ka seda üüri, mida kostja on A. Tsiurilt saanud. Ringkonnakohus tuvastas, et Magnoni ja A. Tsiuri vahel sõlmiti kehtivalt üürilepingud, seega tuli üür tasuda äriühingule. Kostja ei ole ka teistsugusele kokkuleppele tuginenud. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kostja Magnonile üüri ei tasunud. Kostja on vastuses hagile viidanud küll sellele, et ta on aastaid teinud makseid erinevatelt talle kuulunud ettevõtetelt kostja villas elamise kulude katteks (III kd, tl 70). Nimetatu ei puuduta ringkonnakohtu hinnangul aga Magnoni ja A. Tsiuri vahelisest võlasuhtest saadavat tasu. Asjas on esitatud kostja kinnitused, et üürnik on talle üüri maksnud (I kd, tl 76jj). Ringkonnakohus tuvastas, et kostja esindas Magnoni kehtivalt üürilepingu sõlmimisel. Kostja ei ole menetluses esile toonud seda, millisel õiguslikul alusel on üür tasutud talle. Kostja kui Magnoni esindaja on üürilepingut sõlmides tegutsenud sisesuhtes käsundisaajana. VÕS § 626 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundiandjale välja andma selle, mis ta seoses käsundi täitmisega on saanud või loonud. Kostjal tuleb A. Tsiurilt saadud üür hagejale üle anda. Kostjal tuleb hagejale saadud üür üle anda ka TsÜS §st 32 tuleneva lojaalsuskohustuse alusel. 11. oktoobri 2021. a maakohtu istungil selgitas hageja, et kostja sai A. Tsiurilt pärast kinnisasja müügilepingu sõlmimist 18 000 eurot (IV kd, tl 68). Hageja nõuab kostjalt lisaks lepingujärgselt tasutud üürile seda üüri, mida oleks Magnon pidanud saama, kui kostja oleks käitunud üürilepingut sõlmides Magnoni huvides ning lepingujärgne üür oleks vastanud kohalikule keskmisele üürile. Seega on hageja nõude aluseks VÕS § 620 lg-st 1 tuleneva kohustuse rikkumine. VÕS § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja menetluses tõendanud, et kinnisasja lepingutes kokkulepitud üür oli alla kohaliku keskmise turuhinna. Hageja esitatud Prantsusmaa kinnisvarabüroo üüri hindamisakti kohaselt oleks pidanud korrektsel üürimisel üheks aastaks villa üür olema vähemalt 42 000 eurot, ühes kuus 3500 eurot, lühiajalise üüri puhul suurem (I kd, tl 87jj). Kostja väited selle kohta, et üürilepingut ei oleks olnud üldse võimalik sõlmida, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja on nii esindajana kui ka äriühingu osanikuna rikkunud TsÜS §‐st 32 tulenevat lojaalsuskohustust Magnoni ees ning hagejal on tema vastu VÕS §-st 115 lg-st 1 tulenev kahju hüvitamise nõue. Kahju seisneb selles saamata jäänud tulus, mida Magnon oleks pidanud saama üürilepingu alusel, kui see oleks sõlmitud turuhinnaga.
Hageja nõue kostja vastu üürilepingu sõlmimisega seoses on 77 000 eurot, alates 2017. a oktoobrist kuni villa müügini 2019. a juuli lõpus (22 kuud üüriga 3500 eurot). Nimetatud summa hõlmab hagis esitatu põhjal esiteks üüri, mida kostja on väidetavalt saanud A. Tsiurilt üürilepingu alusel, kui ka üürihinna vahet (saamata jäänud tulu), mida Magnon oleks võinud saada turuhinnaga üürilepingu sõlmimisel. Ringkonnakohtu hinnangul on täidetud VÕS § 127 lg 2 eeldus, äriühingu osaniku lojaalsuskohustuse eesmärgiks on mh ka äriühingule kahjulike lepingute sõlmimise ärahoidmine. Nimetatud kahju on kostja käitumisega (kohustuse rikkumisega) ka põhjuslikus seoses VÕS § 127 lg 4 kohaselt. Alla turuhinnaga üürilepingu sõlmimise tõttu jäi äriühingul tulu saamata.
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja kahju 53 500 euro hüvitamise nõude kostja vastu. Nimetatud kahju seisneb summas, mille Magnon pidi tasuma villa uuele omanikule temaga sõlmitud müügilepingust tuleneva leppetrahvina. Ringkonnakohus tuvastas, et Magnoni ja A. Tsiuri vaheline üürileping oli kehtivalt sõlmitud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole Magnon ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingust tuleneva leppetrahvi maksmise kohustus ja seega Magnoni kahju ärahoidmine hõlmatud kostja TsÜS §‐st 32 tuleneva lojaalsuskohustuse kaitse eesmärgiga. Hageja ei ole tuginenud sellele, et kostja oleks saanud oma tegevusega mõjutada Magnoni ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingu tingimusi. Hageja ei ole ka välja toonud seda, et kostja tegevuse tulemusena ei vabasta üürnik kinnisasja valdust. Lisaks ei ole kahju VÕS § 127 lg 4 järgi põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega. Maakohtu otsuse põhjendustest ei selgu ka see, milline on see kostja (mitte üürniku) ebaseaduslik tegevus (otsuse p 19), mis menetluses tuvastamist leidis. Kostja soov kinnisasja ise osta, ei ole kahju tekitav ja ebaseaduslik käitumine. Ringkonnakohus märgib, et isegi siis, kui üürileping oleks osutunud tühiseks, puudub menetluses esitatud asjaolude järgi põhjuslik seos kinnisasja valdava isiku käitumise ja kostja kohustuse rikkumise vahel. Hageja on 4. oktoobri 2023. a menetlusdokumendis tuginenud nõude alusena ka VÕS § 1045 lg 1 p-le 8. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole toonud esile neid asjaolusid, mis viitaksid kostja heade kommete vastasele tahtlikule käitumisele Magnonile kahju tekitamisel. Ainuüksi madalama hinnaga üürilepingu sõlmimine ja üüri äriühingule üle andmata jätmine (esindusest tuleneva käsunduslepingu rikkumine) seda ei ole.
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult rahuldanud hageja 4082 euro eluasememaksu nõude, mille Magnon väidetavalt tasus kostja eest. Hageja esitas kohtule Prantsusmaa maksukoodeksi väljavõtte (IV kd, tl 104jj), selle kohaldatavuse ja kehtivuse suhtes ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Artikkel 232 III. tõlke kohaselt peavad maksu maksma eluruumide omanikud, neist ruumide kasusaajad, ehitus- või renoveerimisettevõtjad või pikaajalised väljaüürijad, kelle valduses on elamispind alates sama artikli punktis II mainitud vakantsusperioodi algusest. Kostja vaidles hageja nõudele vastu leides mh, et tegemist on kinnisvara omaniku maksuga sõltumata selle kasutusest. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et just kostja tegevuse tulemusena pidi Magnon nõutud ulatuses eluasememaksu tasuma. Maakohus leidis, et maksuamet on nõude esitamisel lähtunud eeldusest, et omanik kasutas villat enda otstarbeks. Tavapäraselt oleks üürnikku kohustatud üürilepingus eluasememaksu hüvitama. Kostja tegevuse tõttu polnud võimalik pinda välja üürida ega sõlmida iseseisvalt üürnikega kokkuleppeid eluasememaksu tasumise kohustuse täitmiseks. Maakohus ei ole põhjendanud, milliste tõendite alusel maakohus sellele järeldusele jõudis. Kuigi kohtule esitatud seadus võimaldab maksu tasuda ka pikaajalisel üürnikul, ei ole hageja kohtu ette toonud ühtegi tõendit, mis viitaks sellele, et
Magnon tavapäraselt paneb (nt üürilepingu alusel) maksu tasumise kohustuse üürnikule või et Magnon oleks selle kohustuse pannud vaidlusalusel ajal kolmandale isikule. Hageja ei ole seega tõendanud, et kostja sõlmis hoolsuskohustust rikkudes üürilepingu, mis ei kohustanud üürnikku hüvitama tema poolt villa kasutamisega kaasnevaid kulusid, sh eluasememaksu. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mille põhjal saaks väita, et seda kohustust oleksid Magnoni eest alati täitnud kolmandad isikud. 11.oktoobri 2021. a kohtuistungi protokollist nähtub hageja väidetest, et tavaliselt pannakse selle maksu tasumine üürilepinguga kohustuseks üürnikule (IV kd, tl 70).
14.Hageja taotles 16. juunil 2020 esitatud hagiavalduses kahjuhüvitise tasumisega viivitamise eest tulevikus sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 alusel kuni põhivõla nõuetekohase tasumiseni. Maakohus on rahuldanud hageja viivisenõude alates
29.juunist 2020 kuni põhivõla tasumiseni põhivõla tasumisega viivitamise eest viivist. Hageja ei ole viivise arvestamise alguskuupäeva vaidlustanud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et hageja nõue on põhjendatud 77 000 euro ulatuses (hageja nõue seoses üürilepingu sõlmimisega), tuleb kostjalt mõista hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 alusel. Ringkonnakohus mõistab viivise TsMS § 367 järgi kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Alates 29. juunist 2020 kuni käesoleva otsuse tegemiseni, s.o 30. novembrini 2023 (k.a) on sissenõutavaks muutunud viivis 23 332 eurot 97 senti. Ringkonnakohus arvestas seejuures VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 lg-s 1 sätestatuga, mille järgi oli 29. juunist 2020 kuni 31. detsembrini 2022 viivise määr 8% aastas, alates 1. jaanuarist 2023 kuni 30. juunini 2023 10,5% aastas ning alates 1. juulist 2023 on see 12% aastas. Alates kohtuotsuse tegemisest tuleb kostjal tasuda põhinõudelt 77 000 eurolt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
15.Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt ning muudab hagi rahuldamise ulatust, tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust jätab ringkonnakohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel koosmõjus § 171 lg-ga 1 maa- ja ringkonnakohtus 57% ulatuses kostja ja 43% hageja ulatuses kanda. Ringkonnakohtu otsusega muudeti maakohtu otsust, sh ka menetluskulude jaotust. Seetõttu jätab ringkonnakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise tervikuna maakohtu otsustada TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras (Riigikohtu 28. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-13-37940, p 14.2; 20. aprilli 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 19 jj). (allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.