Hageja: Arvila OÜ (regitrikood 14092508; asukoht Pallasti tn 28, 10001 Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: Inna Bodagovskaja (BIA Õigusbüroo OÜ; e-post: xxx); Kostja: X (isikukood xxxxxxxxxxx; registreeritud elukoht xxx). Kostja lepinguline esindaja: Aleksandra Bolšakova (Stabimer Õigusbüroo OÜ; xxx).
Menetluse liik
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista välja kostjalt X hageja Arvila OÜ kasuks võlgnevus 5018,43 eurot ja viivis perioodi 31.08.2023-20.11.2023 eest summas 135,29 eurot.
3.Mõista välja kostjalt X hageja Arvila OÜ kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudest (5018,43 eurot) alates 21.11.2023 kuni põhinõude (5018,43 eurot) täitmiseni.
4.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 4.1 Jätta menetluskulud kostja X kanda. 4.2 Mõista kostjalt X välja hageja Arvila OÜ kasuks menetluskulud summas 1225 eurot. 4.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1225 eurot) tuleb kostjal X tasuda hagejale Arvila OÜ käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-23-130968 Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK, HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Arvila OÜ esitas 03.08.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult X 4416,18 euro saamiseks. Kohus tegi 09.08.2023 võlgnikule makseettepaneku. Võlgnik X esitas 13.08.2023 nõudele vastuväite. Seoses võlgniku vastuväitega lõpetas Pärnu Maakohus 18.08.2023 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ning andis Arvila OÜ nõue X vastu 4416,18 euro saamiseks üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja Arvila OÜ esitas 30.08.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse kostja X vastu võla nõudes. Hageja palub mõista Xlt Arvila OÜ kasuks välja põhivõlg 5018,46 eurot. Samuti palub hageja mõista Xlt Arvila OÜ kasuks viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud seadusjärgses viivisemääras põhinõudest (5018,46 EUR) ajavahemiku eest alates 31.08.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
3.Hagiavalduses esitatud asjaolude järgi hageja ostis kohtutäituri Hille Kudu 20.10.2022 korraldatud avalikul enampakkumisel kostjale kuulunud korteri asukohaga xxx. Eelnimetatud korterit koormavad järgmised hüpoteegid: 675 000 krooni Coop Pank AS kasuks; 170 000 krooni Coop Pank AS kasuks; 131 000 krooni Coop Pank AS kasuks; 5 000 eurot Coop Pank AS kasuks; 62 630 eurot Coop Pank AS kasuks.
4.Hüpoteekidega on tagatud laen, mis tuleneb laenulepingust nr 45463, mis oli sõlmitud hüpoteegipidaja Coop Panga AS ja kostja vahel vastavalt 06.01.2022 sõlmitud notariaalsele lepingule. Hageja käes ei ole laenulepingut nr 45463. Hageja saab pangalt otse e-postile maksegraafiku viitega laenulepingule nr 45463, mis on väljastatud lühikeseks perioodiks. Peale omaniku muutmist ei tasunud kostja laenuandjale Coop Pank AS mitte ühtegi eurot, kuigi ta jääb laenulepingu nr 45463 pooleks ja peab täitma tema lepingulisi kohustusi.
5.Hagejale tuleb hüpoteekide realiseerimise vältimiseks tasuda kostja asemel kõik sissenõutavaks muutunud maksegraafikujärgsed maksed alates omaniku muutmisest. Hagiavalduse esitamise hetkeks tegi hageja laenuandjale Coop Pank AS järgmised maksed: 1) 28.11.2022 summas 401,34 eurot; 2) 16.12.2022 summas 401,34 eurot; 3) 13.01.2023 summas 401,33 eurot; 4) 13.02.2023 summas 401,33 eurot; 5) 14.03.2023 summas 401,33 eurot; 6) 17.04.2023 summas 401,33 eurot; 7) 25.04.2023 summas 407,08 eurot; 8) 08.05.2023 summas
2 (9)
2-23-130968 533,69 eurot; 9) 06.06.2023 summas 533,69 eurot; 10) 28.07.2023 summas 533,69 eurot; 11) 15.08.2023 summas 602,28 eurot. Kokku summas 5018,43 eurot. Hagejal on kostja vastu kostja kohustuste täitmisest tulenev regressinõue summas 5018,43 eurot. Hageja taotleb kostjalt sissenõutavaks muutunud põhivõlalt hagi koostamisele järgnevast päevast (31.08.2023) alates edasiulatuvalt arvestatud viivise väljamõistmist seadusjärgses viivisemääras kohtuotsuse tegemise päeva seisuga kindlas summas ja edasi protsendina põhivõla summalt.
6.Hageja 16.10.2023 menetlusdokumendi järgi ei ole hageja nõus kostja seisukohaga, et võõrandamise hinna määramisel oli arvestatud, et laenukohustuse tasub edaspidi hageja, kuna tema sai kostja korteriomandi enda omandisse laenukohustuse jäägi summa võrra odavamalt. Arusaamatu, kelle poolt oli arvestatud, et laenukohustuse tasub edaspidi hageja ja millisel alusel. Tallinna Ringkonnakohus asus tsiviilasja nr 2-20-7825 otsuse p-s 9 seisukohale, et ei ole põhjendatud, et hageja pidi arvestama sellega, et enampakkumise järgselt on tal kohustus täita hüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevad rahalised kohustused. Nimetatud kohustused tulenevad panga ja kostja vahel sõlmitud lepingust. Hüpoteegiga koormatud korteriomandi võõrandamisega ei lähe need kohustused üle hagejale. Laenulepingu pooleks, kes peab täitma sellest lepingust tulenevad kohustused, jääb endiselt kostja. Hagejale hakkas üksnes kuuluma kinnistu, mida koormab hüpoteek, mis tagab laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist. Seega on kostja panga ees kohustatud isik, kes vastutab oma isikliku varaga, aga lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral on pangal kui hüpoteegipidajal õigus pöörata sissenõue ka hagejale kuuluvale hüpoteegiga koormatud korteriomandile (AÕS § 325 lg 1).
7.Hageja on nõus kostja seisukohaga, et korteriomandi harilik väärtus on oluliselt kõrgem kui hageja poolt enampakkumisel makstud hind, kuid see ei tähenda, et laenukohustuse tasub edaspidi hageja ja et toimus kohustuste ülevõtmine kinnistu soetamisel. Tallinna Ringkonnakohus asus tsiviilasja nr 2-20-7825 otsuse p-s 10.3 seisukohale, et isegi kui kinnistu omandanud isik saab hüpoteegi püsimajäämise tõttu kinnistu täitemenetluses soodsamalt, jääb talle samas ka risk, et ta peab hüpoteegiga tagatud võla võlgniku eest ise ära tasuma, et vältida sissenõude pööramist kinnistule, ja ei pruugi saada võlgnikult selle eest hüvitist, nt kuna võlgnik on varatu. Täitemenetluses ei saa müüa kinnistut kõrgema hinnaga, kui selle eest ollakse tegelikult, sh erinevaid riske arvestades valmis maksma. Kui kostja arvates oleks korteriomandit olnud võimalik müüa ka kõrgema hinna eest, oleks kostja saanud paluda kohtutäiturilt luba müüa see ise kohtutäituri kontrolli all (TMS § 102).
8.Hageja on seisukohal, et hüpoteek teda ei puuduta. Hüpoteegiga on tagatud kõik nõuded kostja vastu, mis tulenevad Coop Pank AS ja kostja vahel sõlmitud laenulepingust. Hageja on panditud asja omanikuna hüpoteegisumma ulatuses kolmanda isikuna panga ees asjaõiguslikul alusel vastutav kostja hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmise eest. Hagejal on üksnes üks asjaõiguslik kohustus taluda, et kinnistu arvel võivad olla täidetud kostja kohustused. Hageja ei kanna mingit vastutust kostja laenu eest. Laenu mittetagastamise juhul on võlgnik kostja, mitte hageja.
9.Kui hageja täidab kostja kohustused, siis hagejale läheb asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 3 ja VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel üle panga laenulepingust tulenev nõue kostja vastu ulatuses, milles hageja on selle nõude täitnud. Kostja heakskiitmist ei nõuta. Hageja õigus tuleneb seadustest. Hageja käitumine ei ole vastuolus hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. See on paljasõnaline kostja väide. Hageja nõue tuleneb AÕS § 349 lg-st 3 ja VÕS § 173 lg 3 p-st 2. Hageja on seisukohal, et võlgnikul ei ole nõuet kinnistu ostja vastu. Seega puudub tal tasaarvestatav nõue.
10.Hageja 02.11.2023 seisukoha kohaselt hageja ei allkirjastanud mitte ühtegi kohustavat dokumenti, et hüpoteegi nõuded lähevad talle üle. Hageja ei ole nõus kostjaga, et hageja on
3 (9)
2-23-130968 võlgniku ees tagatud võla maksmiseks kohustatud. Kostja väide on paljasõnaline ja tõendamata. Kostja arusaam, et tegeliku faktilist olukorda võiks hinnata selliselt, et hageja ja kostja vahel enampakkumise tulemusega tekkis kokkulepe, et hüpoteegipidaja ees tagatud nõude täitmise kohustus läheb üle hagejale, kuna tema ostis kostjale kuuluva vara just selle kohustuse summa võrra juba odavamalt, on naiivne ja vastuolus TsÜS § 67 lg 1 ja 2. Poolte vahel ei ole võlasuhet VÕS § 3 p 1 mõttes.
11.Kostjal oli käesoleval juhul kehtiv laenukohustus, mistõttu tal ei ole õigust esitada hagi alusetu rikastumise läbi saadu tagasinõudmise eesmärgiga. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud. Hageja hinnangul ei anna hagivastuses toodud kostja väited, et tema oli veendunud tutvudes 16.06.2022 kinnisasja arestimise aktiga, et tema ei pea enam laenu pangale edaspidi tasuma, alust hagi rahuldamata jätmiseks ning on asja lahendamise kontekstis asjakohatud. Kostja ei vaidle vastu, et tema laenuleping pangaga ei olnud lõpetatud. Seega ta peab lepingut edasi täitma.
KOSTJA VASTUVÄITED
12.Kostja esitas 05.10.2023 vastuse, milles vaidles hagile vastu. Täiteasjas nr 035/2022/1405 16.06.2022 vaidlusoleva kinnisasja arestimise akti kohaselt määras kohtutäitur kinnisasja hinna järgmiselt: asja harilik väärtus – kinnistusraamatusse kantud õigused = kinnisasja hind arestimisel: 131 987 – 98987 = 33 000 eurot. Hageja omandas kostja korteriomandi täitemenetluse raames 30 000 euro eest. Sellest tulenevalt võõrandamise hinna määramisel oli arvestatud, et laenukohustuse tasub edaspidi hageja, kuna tema sai kostja korteriomandi enda omandisse laenukohustuse jäägi summa võrra odavamalt. Kinnisasja arestimise akti kohaselt hüpoteegipidaja kinnitas, et 17.05.2022 seisuga on hüpoteegiga tagatud nõude jääk 98 987 eurot. Seega korteriomandi harilik väärtus on oluliselt kõrgem kui hageja poolt enampakkumisel makstud hind. Antud asjaolu on tõendatud kinnisasja arestimise aktiga.
13.Hageja enampakkumises osalemisel ja pakkumise tegemisel oli teadlik asjaolust, et tema eduka pakkumise korral omandab korteriomandi, millel lasub kehtiv hüpoteek. Hageja pidi juba enampakkumisel pakkumise esitamisel arvestama sellega, et tehingu tegemisel võib kaasneda hüpoteegi realiseerimise risk. Hageja ei saanud eeldada, et kostja jääb veel peale enampakkumist maksma tema ja panga vahelist laenulepingust tulenevaid laenumakseid. Kostja ei ole hageja tegevust, st laenulepingust tulenevate osamaksete tasumist, heaks kiitnud. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Hageja nõudest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida tema sai. Hageja omandas 131 987 euro suuruse väärtusega kinnistu hinnaga 30 000 eurot ja seega on eelnimetatud summade vahe kasu, mis tuleb hageja nõudest maha arvata. Seega jääb saldo miinusesse hageja poolt vaadatuna ja seega ei ole ka nõuet, mille tasumist kostjalt on lubatav nõuda. Seadusandja mõtteks ei olnud kindlasti olukorra saabumine, kus võlgnik on kohustatud veel pärast enda omandi võõrandamist maksma kinnisasjal kehtima jäänud, kuid kohtutäituri poolt teostatud hinnakujundamise alusel maha arvestatud laenulepingu osamakseid. Vastasel juhul pidi korteriomandi müügihind sisaldama endas hüpoteegi maksumust. Kui kohus asub seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt võlgnevust, siis esitab kostja kohtule protsessuaalse tasaarvestus avalduse. Hageja võimalik nõue tema vastu on tasaarvestatud nõude võrra madalama enampakkumise alghinnaga. Võlasuhe lõpeb tasaarvestusega.
14.Kostja 31.10.2023 menetlusdokumendi kohaselt tulenevalt kohtupraktikast turuväärtus on lõppsumma, millega on turul võimalik elamukrunti realiseerida. Kui hüpoteegi nõuded lähevad
4 (9)
2-23-130968 ostjale üle, siis on turuväärtusest või ostu- müügihinnast vajalik maha arvestada võõrandamise kuupäeva seisuga olev hüpoteegi nõude suurus. Kui nõue üle ei lähe, siis mõju turuväärtusele puudub. Sellisele järeldusele jõudis tsiviilasjas nr 2-19-2590 kaasatud riiklikult tunnustatud ekspert. TsÜS § 65 kohaselt eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hageja omandas kostjale kuuluva korteriomandi oluliselt odavam (30 000 eurot eest) kui selle harilik väärtus (131 987 eurot kohtutäituri hinnangul).
15.Õiguskirjanduse kohaselt kinnisasja omanikul ei ole võlgniku vastu tagasinõudeõigust ja rahuldatud nõue ei lähe talle üle, kui ta oli võlgniku ees tagatud võla maksmiseks kohustatud. Kui kinnisasja omanik ei ole isiklik võlgnik (st kui ta on taganud kolmanda isiku kohustust), ei ole tal hüpoteegipidaja ees kohustust tagatud nõuet täita, v.a kui selline kohustus tuleneb kokkuleppest võlausaldajaga (nt täiendavast käenduslepingust) või võlgnikuga (nt käsunduslepingust). Kostja leiab, et tegeliku faktilist olukorda võiks hinnata selliselt, et hageja ja kostja vahel enampakkumise tulemusel tekkis kokkulepe, et kohustus hüpoteegipidaja ees tagatud nõuet täitma läheb üle hagejale, kuna tema ostis kostjale kuuluva vara just selle kohustuse summa võrra juba odavamalt. Hageja ise tunnistas 16.10.2023 menetlusdokumendis, et kostjale kuulunud korteriomandi harilik väärtus oli oluliselt kõrgem, kui hageja poolt enampakkumisel makstud hind.
16.Hageja kindel soov on rikastuda kostja arvel. Hageja nõue on hea usu põhimõttega vastuolus. Vastavalt Riigikohtu praktikale VÕS § 6 lg-t 2 saab kohaldada juhul, kui kohtuasjas kohalduvad sätted ei võimalda konkreetsel juhul lahendada vaidlust selliselt, et lahendus oleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja nõue kostja vastu on vastuolus vähimagi mõistlikkuse põhimõttega. Kostja ei nõustu hageja väitega, et kui kostja arvates oleks korteriomandit olnud võimalik müüa ka kõrgema hinna eest, oleks kostja saanud paluda kohtutäiturilt luba müüa see ise kohtutäituri kontrolli all. Kostja oli veendunud tutvudes 16.06.2022 kinnisasja arestimise aktiga, kus oli põhjalikult märgitud kinnisasja hind arestimisel ja selle arvutamise kord, et tema ei pea enam laenu pangale edaspidi tasuma. Keegi pole kostjale muid selgitusi ega kommentaare andnud. Kui kostja oleks sellest teadlik, siis paluks tema kohtutäiturilt luba müüa korteriomandit ise kõrgema hinna eest.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus lahendab tsiviilasja kirjalikus menetluses, lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lõikest 1. Pooled on andnud nõusoleku asja lahendamiseks kirjalikus menetluses. Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus tuleb rahuldada ja põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
18.Hageja tugineb rahalise nõude esitamisel asjaolule, et ostis avalikul enampakkumisel kostjale kuulunud korteri, mis on koormatud hüpoteegiga laenuandja Coop Pank AS kasuks. Pärast hagejale omandi üleminekut ei ole kostja laenulepingulisi kohustusi Coop Pank AS ees täitnud. Hüpoteegi realiseerimise vältimiseks tasus hageja Coop Pank AS ́le kostja eest graafikujärgseid laenumakseid kogusummas 5018,43 eurot. Hageja hinnangul on talle laenumaksete tasumise tõttu AÕS § 349 lg 3 ja VÕS § 173 lg 3 alusel panga nõue kostja vastu üle läinud, mistõttu on tal õigust nõuda kostjalt 5018,43 euro ja sellelt arvestatud viivise tasumist. Kostja vastuväidete kohaselt: 1) hinna määramisel oli arvestatud, et laenukohustuse tasub edaspidi hageja, kuna tema sai kostja korteriomandi enda omandisse laenukohustuse jäägi summa võrra odavamalt; 2) hageja käitumine on vastuolus hea usu ning mõistlikkuse
5 (9)
2-23-130968 põhimõttega; 3) hageja võimalik nõue on tasaarvestatud nõude võrra madalama enampakkumise alghinnaga; 4) panga nõue ei ole hagejale üle läinud; 5) kokkuleppe kohaselt kohustus hüpoteegipidaja ees tagatud nõuet täitma hageja.
19.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 1 sätestab, et kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 346 lg 1 järgi on hüpoteegiga hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed. AÕS § 349 lg 3 sätestab, et kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Võlaõigusseadus (VÕS) § 173 lg 1 näeb ette, et kui nõue läheb võlausaldajalt teisele isikule (nõude omandaja) üle seaduse alusel, kehtib nõude üleminek senise võlausaldaja tahteavalduseta. VÕS § 173 lg 2 järgi kohaldatakse seaduse alusel nõude üleminekule kohaldatakse nõude loovutamise kohta sätestatut. VÕS § 173 lg 3 p 2 järgi läheb nõue seaduse alusel üle isikule, kes täidab kohustuse seetõttu, et tema varaga on tagatud võlgniku vastu suunatud nõude täitmine. AÕS § 349 lg-s 3 ja VÕS § 173 lg 3 p-s 2 toodud juhul läheb nõue kolmandast isikust pantijale rahuldatud ulatuses üle seaduse alusel VÕS § 173 lg 1 mõttes (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 8. jaanuari 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-13, p 14; 18. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-13, p 19).
20.Eelnimetatud sätetest ja Riigikohtu selgitustest järeldub, et kui hüpoteegiga koormatud kinnistu omanik täidab hüpoteegiga tagatud nõude võlausaldajale, läheb talle seaduse alusel üle nõue võlgniku vastu. Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et xxx korteriomand on koormatud Coop Pank AS kasuks järgmises ulatuses: 1) hüpoteek summas 675 000 krooni; hüpoteek summas 170 000 krooni; 3) hüpoteek summas 131 000 krooni; 4) hüpoteek 5 000 eurot; 5) hüpoteek summas 62 630 eurot (dtl 32-33). Hüpoteegid tagavad kostja ja Coop Pank AS vahel sõlmitud laenulepingust nr 45463 ning selle võimalikest lisadest ja muudatustest, sealhulgas lisadest ja muudatustest, millega suurendatakse laenusummat ja/või pikendatakse lepingu tähtaega, tuleneda võivad nõuded (dtl 51). Samast kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hageja on xxx korteriomandi omanik (dtl 32). Hageja on omandanud xxx korteriomandi avalikul enampakkumisel (dtl 35-41).
21.Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et peale omaniku muutmist ei tasunud kostja laenuandjale Coop Pank AS mitte ühtegi eurot. Samuti ei väitnud kostja, et laenulepingust tulenevad kohustused oleksid täidetud. Kohustuste olemasolu nähtub ka Coop Pank AS poolt väljastatud maksegraafiku väljavõtetest (dtl 64-65). Samuti ei vaidlustanud kostja hageja poolt esile toodud asjaolu, et hagiavalduse esitamise hetkeks tegi hageja laenuandjale Coop Pank AS kostja eest kostja ja Coop Pank AS vahel sõlmitud laenulepingu täitmiseks makseid kogusummas 5018,43 eurot. Maksete tegemine nähtub ka kohtule esitatud tõenditest (dtl 6676). Kuna hageja on täitnud hüpoteegiga tagatud laenulepingust tuleneva nõude 5018,43 euro ulatuses, siis on panga nõue kostja vastu läinud selles ulatuses AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 alusel hagejale üle.
22.Hageja ei vaielnud vastu kostja poolt esile toodud asjaolule, et korteriomandi harilik väärtus oli oluliselt kõrgem, kui hageja poolt avalikul enampakkumisel makstud hind. Siiski ei oma kohtu hinnangul turuväärtusest soodsam hind AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 kohaldamisel õiguslikku tähtsust. Kohtu hinnangul ei saa kostja tõstatada tema vastu AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 alusel esitatud nõude raames vastuväiteid, mis on seotud täitemenetluse
6 (9)
2-23-130968 läbiviimisega, sh avalikul enampakkumisel müüdud korteriomandi väidetava hinna mittevastavusega turuväärtusele. Kostjal oli võimalik täitemenetluse raames kohtutäituri poolt määratud hinda vaidlustada (TMS § 74 lg 7), samuti oli kostjal iseenesest võimalik paluda kohtutäiturilt luba müüa korteriomand ise kohtutäituri kontrolli all (TMS § 102). Kohtu hinnangul puudub kostjal hageja vastu tasaarvestatav nõue enampakkumisel kohtutäituri poolt määratud hinnaga seoses.
23.Asjakohatu on kostja viide Tallinna Ringkonnakohtu 17.02.2020 määrusele tsiviilasjas nr 2-19-2590. Eelnimetatud tsiviilasi puudutas kohtutäituri taotlust eksperdi määramiseks võlgnikule kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks. Käesoleval juhul ei nähtu kohtule, et kostja oleks kohtutäituri poolt määratud hinda vaidlustanud. Nagu kohus eelnevalt selgitas, siis ei saa kostja tõstatada tema vastu AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 alusel esitatud nõude raames vastuväiteid, mis on seotud täitemenetluse läbiviimisega (olukorras, kus kostja ei ole oma õigusi õigeaegselt maksma pannud). Lisaks kinnitab kostja enda poolt viidatud eksperdi hinnang (tsiviilasjas nr 2-19-2590), et hüpoteegid mõjutavad kinnisasja turuväärtust. Nimelt on ekspert avaldanud eelviidatud tsiviilasjas nr 2-19-2590, et kui hüpoteegi nõuded lähevad ostjale üle, siis on turuväärtusest või ostu-müügihinnast vajalik maha arvestada võõrandamise kuupäeva seisuga olev hüpoteegi nõude suurus. Kui nõue üle ei lähe, siis mõju turuväärtusele puudub. Olukorras, kus hüpoteek oleks korteri omandamisel kustutatud, puuduks eksperdi hinnangul ka mõju kinnisasja turuväärtusele. Käesoleval juhul omandas aga hageja korteriomandi koos seda koormavate hüpoteekidega, mistõttu läksid ostjale (hagejale) üle hüpoteegi nõuded ja see mõjutas korteriomandi turuväärtust negatiivselt.
24.Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks, et pooled oleksid kokku leppinud või et hageja oleks võtnud (kasvõi osaliselt) üle kostja laenukohustuse Coop Pank AS ees. Eelnevat ei tõenda kohtutäituri poolt korteriomandi hinna määramisel arvesse võetud asjaolud (dtl 105115). Hüpoteegiga koormatud korteriomandi võõrandamisega ei läinud laenulepingust tulenevad kohustused üle hagejale. Laenulepingu pooleks, kes peab täitma laenulepingust tulenevad kohustused, jäi endiselt kostja. Hagejale hakkas üksnes kuuluma kinnistu, mida koormab hüpoteek, mis tagab laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist. Seega on kostja Coop Pank AS ees kohustatud isik. Lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral on pangal kui hüpoteegipidajal õigus pöörata sissenõue ka hagejale kuuluvale hüpoteegiga koormatud korteriomandile (AÕS § 325 lg 1).
25.Kohus nõustub Tallinna Ringkonnakohtu poolt 09.12.2022 tsiviilasja nr 2-20-7825 p-s 10.3 avaldatud seisukohaga, mille kohaselt isegi kui kinnistu omandanud isik saab hüpoteegi püsimajäämise tõttu kinnistu täitemenetluses soodsamalt, jääb talle samas ka risk, et ta peab hüpoteegiga tagatud võla võlgniku eest ise ära tasuma, et vältida sissenõude pööramist kinnistule, ja ei pruugi saada võlgnikult selle eest hüvitist, nt kuna võlgnik on varatu. Täitemenetluses ei saa müüa kinnistut kõrgema hinnaga, kui selle eest ollakse tegelikult, sh erinevaid riske arvestades valmis maksma. Kostja on õigesti märkinud, et enampakkumisel pakkumise esitamisel pidi hageja arvestama sellega, et tehingu tegemisel võib kaasneda hüpoteegi realiseerimise risk. Kohus leiab, et käesoleval juhul eelnimetatud risk osaliselt realiseerus, kuivõrd kostja ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi ning hageja on hüpoteegi realiseerimise vältimiseks kohustustatud laenumakseid ise tasuma.
26.Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-93-06 kohtuotsuse p-s 16 selgitanud, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, võib AÕS § 351 lg 3 järgi esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu lisaks samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Seega võib kinnisasja omanik mh tugineda vastuväitele, et tagatud nõue on lõppenud. Selleks võib
7 (9)
2-23-130968 kinnisasja omanik mh täita tagatud nõude. Kui kinnisasja omanik teeb seda sundtäitmise vältimiseks, ei saa võlausaldaja VÕS § 78 lg 3 järgi keelduda täitmise vastuvõtmisest ka siis, kui võlgnik vaidleb sellele vastu. Kui kinnisasja omanik rahuldab nõude, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 ning VÕS § 173 lg 3 p-de 2 ja 3 järgi talle üle. Seega on asjakohatu kostja vastuväide, mille kohaselt kostja ei ole hageja tegevust, st laenulepingust tulenevate osamaksete tasumist, heaks kiitnud. Hageja kui koormatud kinnisasja omanik ei vajanud kostja eest laenumaksete tasumiseks kostja luba.
27.Kohtu hinnangul ei ole hageja käitumine hea usu ega mõistlikkuse põhimõttega vastuolus. Kuna hageja on täitnud hüpoteegiga tagatud laenulepingust tuleneva nõude 5018,43 euro ulatuses, siis on panga nõue kostja vastu läinud selles ulatuses AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 alusel hagejale üle ning hagejal on õigus nõuda kostjalt laenulepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmist endale. Hageja nõue põhineb seadusel ning seadusest tuleneva nõudeõiguse esitamine kohtu kaudu ei saa olla hea usu ega mõistlikkuse põhimõttega vastuolus. Lisaks eelnevale on kostja enda kinnitusel vaidlusaluse korteriomandi müügi alghinna määranud kohtutäitur, mitte hageja, mistõttu ei nähtu kohtule ka selles osas hageja pahatahtlikkust. Kostja pahatahtlikkust ei saaks tuletada ka sellest, et kostja sai 16.06.2022 kinnisasja arestimise aktist aru nii, et tema ei pea enam laenu pangale edaspidi tasuma. Kostja võimalikud kaebused ja nõuded seoses täitemenetluse läbiviimisega ei ole asjakohased AÕS § 349 lg 3 ja § 172 lg 3 p 2 alusel esitatud nõudele vastu vaidlemisel. Esitatud asjaoludel ei ole kostjal hageja vastu tasaarvestatavat nõuet (VÕS § 197 lg 1), seega on alusetu ka kostja protsessuaalne tasaarvestus (kostja on seisukohal, et hageja võimalik nõue tema vastu on tasaarvestatud nõude võrra madamala enampakkumise alghinnaga). Kuna kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, millest tulenevalt võiks jätta hageja nõude rahuldamata, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 5018,43 eurot. Kostjal puudub alus hageja nõude täitmisest keelduda. VÕS § 103 lg 1 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.
28.VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kuna hageja põhinõue kuulub rahuldamisele, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue seaduses sätestatud viivisemäära alusel. Alates 31.08.2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 20.11.2023 on sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 5018,43 eurot 135,29 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise 135,29 eurot ning edasiulatuva viivise alates 21.11.2023 põhinõude summalt 5018,43 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude tasumiseni.
29.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
8 (9)
2-23-130968
30.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja esitas 26.10.2023 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt hageja menetluskulu koosneb menetluses tasutud riigilõivust summas 595 eurot ning õigusabikulust summas 630 eurot, kokku 1225 eurot. Hageja ja hageja esindaja on kokku leppinud 1 töötunni hinnaks 120 eurot (kokku 630 eurot). Summa ei sisalda käibemaksu. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja menetluskulud mõistlikud. Kostja arvamusel põhjendatuks ajakuluks, arvestades käesoleva tsiviilasja materjale, keerukust, mahtu ning hageja lepingulise esindaja poolt tehtud toiminguid ja osalust, võiks lugeda kokku maksimaalselt 2 tundi.
31.Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv 595 eurot. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14). Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 120 eurot käibemaksuta on mõistlik ja kooskõlas vaidluse mahu ja keerukusega. Hageja esindaja ajakulu 5,25 h menetluses vajalike toimingute tegemiseks ning menetlusdokumentide koostamiseks on samuti kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide mahu ja sisuga. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, nagu oleks hageja lepingulise esindaja ajakulu ülepaisutatud. Eeltoodu alusel määrab kohus hageja lepingulise esindaja põhjendatud õigusabikuludeks 630 eurot (5,25h x 120). Hageja menetluskulud kuuluvad TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitamisele ilma käibemaksuta. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja 1225 eurot (630 + 595). Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1225 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
32.Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.