Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Robert Suir Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 24. augusti 2022. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.
2.Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.
4.Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-20-9626 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 03.07.2020 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt välja põhivõla 5998,17 eurot ning edasiulatuva viivise põhivõlalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhivõla kohase tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 01.03.2018 sõlmitud notariaalse müügilepingu alusel kostjalt kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX). Kostja kinnitas müügilepingu punktis 1.9.1, et lepinguese ei ole koormatud müügilepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et müügilepingu ese oli 01.05.2009 koormatud kolmanda isikuga sõlmitud põllumajandusliku rendilepinguga. Kinnistu müügitehingu sõlmimisel oli hageja soov, et kostja lõpetab mistahes rendilepingud, sest ostjana soovis hageja XXX kinnistu põllumaad kohe ise kasutama hakata. Kostja ei ole andnud hagejale tänaseni üle allkirjastatud rendilepingu originaali, kuigi vastav kohustus tuleneb talle müügilepingu p-st 5.5 ja VÕS §-st 211.
1.2.Varjatud rendilepingu olemasolu tekitas hagejale mitmeid probleeme: 1) 2018. aastal avastas hageja, et hagejale kuuluva põllu serva on rentnik C kasutanud kivikoristamisel kivide ladustamiseks. Seejuures oli kõnealune serv 35-110 KV Aruküla-Tapa Elektripaigaldise kaitsetsoonis 25 m mõlemal pool telgjoont, kuhu ei tohi EHS § 77 järgi ladustada jäätmeid ega materjale. 2) 17.06.2018 avastas hageja, et kinnistul asuv heinamaa on niidetud, silorullidesse pandud, koristatud ja põllult minema viidud. Samuti on kombainiga koristatud kinnistu põhjapoolne põld. Kuna 2017. a külvati kõnealustele põllumassiividele talinisu ja liblikõielisterohke põldheina segu, mille kasutusiga koos külviaastaga on 4 aastat, esitas C 2018. a maikuus PRIA-le pindala toetuse taotluse. PRIA süsteemist nägi rentnik, et hageja esitas samuti vastava taotluse. Kostja soovitas rentnikule pidada põllumaa edasise kasutamise osas läbirääkimisi hagejaga. Rentnik leidis, et tal on VÕS § 353 lg 2 alusel on tal õigus kasutada põllumaad kuni 26.02.2019 (aasta alates etteteatamise kuupäevast). Hagejal, kui renditud maa uuel omanikul oli õigus leping kolme kuu jooksul üles öelda, kuid VÕS § 353 kohaselt lõpeb rendileping siiski 01.04.2019. 3) 2018. aasta sügisel hävitas rentnik randaalimisega hagejale kuuluva maa osa (ligikaudselt 4,16 hektarit), kus kasvas noor äsja rajatud heinamaa. 4) 07.12.2018 selgitati hagejale PRIA-st, et kuna 15.06.2018 seisuga oli maa kasutusõigus rentnikul, siis maa reaalse kasutamise ning kasutusõiguse olemasolu korral on 2018. a rentnikul õigus saada vaidlusaluste põldude jaoks ettenähtud toetust.
2-20-9626 Kokkuvõttes ei vastanud tõele kostja müügilepingu p-s 1.9.1 antud kinnitus rendilepingute puudumise kohta. Rentnik ei soovinud maa kasutamisest ja selle viljadest loobuda. Hageja ei saanud 2018. aastal põllumaad kasutada ja sellest vilju.
1.3.Müügilepingu varjatud puudused on järgmised: 1) Garaažikatus lekib paljudest kohtadest, mille põhjuseks on katusekattematerjali nõuetele mittevastav paigaldamine – katuseplaatide kinnitusnaelad on löödud laineharja põhja, mis ei vasta tootja paigaldusjuhisele. Veekahjustuste tõttu tuleb garaaži katuseplaadid välja vahetada. Kuna müügiesemega tutvumine ja tehing tehti talvisel ajal, oli katus paksu lumega kaetud, maja keldris ja majas olid miinuskraadid. Seega ei olnud katuse lekkeid võimalik tuvastada. 2) Veetrass lekib, mistõttu tekkis 2018. a suvel maapinnale immitseva vee tõttu suur veelomp. Kinnistu ja veetrassi ülevaatamise ajal 2018. a veebruaris oli paks lumi ja maapind oli jäätunud.
1.4.Hageja palus kostjal hüvitada järgmise kahju: 1) kohtueelse õigusabiteenuse tasu 64 eurot seoses kohtuvälise nõude esitamisega; 2) kohtueelne õigusabi teenus tasu advokaadile 720 eurot kohtuväliselt kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamise eest; 3) 1648,44 eurot garaaži katuse sama materjaliga plaadi asendamise ja vana demonteerimise ja utiliseerimise eest; 4) 1000 eurot hävitatud heinamaa taastamise eest; 5) 220,31 eurot veetrassi 28.01.2019 remondi eest; 6) PRIA toetusena saamata jäänud tulu 533,17 eurot; 7) 1150 eurot saamata jäänud tulu heinarullide eest; 8) talinisu kokkuostust saamata jäänud tulu 662,25 eurot. Talinisu kokkuostu hind 2018. aastal oli umbes 140 eurot tonn. Saak oli ligikaudu 5 tonni. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt, kui kohus peab kahjunõuet osaliselt põhjendatuks, vähendada seda VÕS § 139 ja § 140 alusel nullini, kuna hagejal oli võimalik tekkinud kahju mõistliku tegevusega ära hoida. Asjaolusid arvestades oleks kahjuhüvitise väljamõistmine kostjalt äärmiselt ebaõiglane ja tooks kaasa hageja põhjendamatu rikastumise kostja arvel.
2.1.Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised: 1) Hageja teadis müügilepingu sõlmimise ajal sõlmitud rendilepingust. Kostja teavitas hagejat enne müügilepingu sõlmimist, et kinnistul asuv põllumajandusmaa on rendilepinguga antud rentnik C kasutusse. Pooled leppisid juba enne lepingu sõlmimist kokku, et kostja esitab Cle rendilepingu lõpetamise avalduse, mida kostja vahetult enne müügilepingu sõlmimist 26.02.2018 tegigi. 2) Nii rendilepingu originaali kui ülesütlemiseteate koopia andis kostja hagejale müügilepingu sõlmimise ajal üle. Eeltoodud väiteid kinnitab hageja poolt 22.01.2019 kostjale edastatud kirjalik pöördumine, milles hageja selgitab, et kinnistu müügitehingu sõlmimisel leppisid pooled kokku ka selles, et kostja lõpetab rendilepingu.
2-20-9626 3) Kostjale jääb arusaamatuks hageja etteheide, mille kohaselt rentnik ladustas põllu servale põllult koristatud kivid. Heinamaa hävitamise ja kahjustamisega seotud etteheited ei puuduta kostjat, kellel puudub vastavate toimingutega seos. 4) Kostja jaoks on arusaamatu, kuidas saab tema vastutada selle eest, et rentnik on omandanud ebaseaduslikul teel hagejale kuuluval põllumaal kasvanud heina ning hageja kandis sellega seoses kahju. Hagiavaldusest nähtub, et niidetud ädala ja koristatud talinisu istutas sinna 2017. aastal C. Ädal on nelja-aastane taim, mille vilju saab hageja nautida ka järgmisel kolmel aastal. Hageja ei olnud kuni 2018. aasta juunikuuni teinud mingisuguseid ettevalmistusi saagi koristamiseks. Hageja asus põllumaaga tegelema vaid põhjusel, et rentnik ise pöördus vastavate küsimustega tema poole. Seega on selge, et hagejal ei olnud tegelikku kavatsust hakata heinamaal kasvavat heina 2018. a juunikuus niitma ja koguma või talinisu koristama. Seega on hageja vastava kahju nõue põhjendamata ja tõendamata. Isegi kui hagejal viljadega seoses mingi kahju tekkis, tuleb arvestada, ethagejal on võimalik senise rentniku arvelt järgnevatel aastatel heina niita. Hageja ei ole teinud kulutusi seoses saamatajäänud viljade kultiveerimisega. 5) PRIA toetused on ette nähtud isikule, kes toetuse esemeks olevat põllumaad harib. Hagejal puudus kuni 2018. a suveni kinnistul asuvate põldude suhtes igasugune huvi. Huvi tekkis seoses sooviga saada põldude eest põllumajandustoetusi. Hageja ja rentniku vahelisest kirjavahetusest nähtub, et rentnik oli valmis PRIA toetused hagejale loovutama. Asjaolu, et hageja selliseid kokkuleppeid sõlmida ei soovinud, ei saa kaasa tuua kostja vastutust. Eeldades, et hageja ei olnud kinnistul asuvate põllumaadega seotud asjaoludest teadlik ning eeldas, et neid ei ole keegi harinud, ei saanud tal tekkida ka mõistlikku ootust, et ta saab PRIA-lt sööti jäetud põllumaa arvel põllumajandustoetusi. 6) Hageja väited, et ta oleks ta saanud niidetud heinarullide müügist 1150 eurot tulu, on hüpoteetiline ja tugineb meelevaldsetele andmetele. Hageja esitatud kuulutuse põhjal ei ole võimalik järeldada, et sama teenust oleks keegi valmis pakkuma Harjumaal asuva 4-hektarisel maatükil. Tegelikkuses ei ole ükski põllumajandustöid pakkuv isik kõrghooajal valmis sedavõrd väikesel maatükil vastavat teenust pakkuma. Erinevate masinatega kohale sõitmise kulu ületaks sedavõrd väikese mahu puhul mõistliku tasuvuse piiri. Asjaoludest ei nähtu, et 2018. a juuni alguses tegi hageja mingisuguseid plaane või sõlmis kolmandate isikutega kokkuleppeid vastavate tööde teostamiseks. Asjaoludest ei selgu, millele tuginedes lootis hageja saada heinamaalt 60 heinarulli. Hagejal oleks tulnud heinarullid oma plaani realiseerimiseks sobivasse kuiva küüni transportida ning seal ligemale aasta jooksul ladustada. Hageja ei saanud 2018. a suvel ette näha, missuguseks kujuneb heina hind 2019. a kevadel. Hageja kirjelduste põhjal puudusid hagejal tegelikud võimalused heina koristamiseks, transportimiseks ja hoiustamiseks. 7) Hageja väited, et garaaži katus lekib valesti paigaldatud katusekatte tõttu, on tõendamata. Kostja omandas kõnealuse kinnistu 2002. aastal, mil katusealuse katus oli juba olemasoleval kujul valmis ehitatud. Kostja hinnangul on nn garaažikatuse läbijooksude põhjuseks asjaolu, et 17.04.2016 toimunud hoone põlengu kustutustöödes sai katusekate kannatada. Pärast põlengut seisis hoone kaks aastat mahajäetuna. Hageja teadis sellest asjaolust. Juhul, kui garaaži katuse läbijooksu põhjustasid enne 2002. aastat paigaldatud katusekatte kinnituskohad või 17.04.2016 toimunud põlengu kustutustööd, pidid vee läbijooksust tekkinud kahjustused olema kahtluseta tuvastatavad müügilepingu eseme ülevaatusel nii enne tehingut kui vahetult pärast müügitehingut. Vastavat asjaolu ei saanud varjata ka väidetavalt katusel olev lumi.
2-20-9626 Hageja selgitas kinnistu ülevaatuse käigus ja müügitehingu tegemise ajal, et ta kavatseb kinnistul asuvad ehitised täielikult lammutada, mistõttu teda ehitiste tegelik seisund ei huvitanud. 8) Hageja esitas katkise veetoru kohta pretensiooni esmakordselt 22.01.2019 pöördumises. Hiljemalt 2018. aasta kevadel, kui maapind polnud enam jäätunud, pidi hageja viidatud probleemi märkama, juhul, kui see tõesti esines. Toru leket ei ole hageja tõendanud
2.2.Kokkuvõttes leidis kostja, et hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal või hiljemalt 2018. a kevadel kõigist kinnisasjal esinevatest väidetud puudustest teadlik. Hageja ei käsitlenud neid müügilepingu puudustena, sh ei esitanud kostjale ühtegi pretensiooni. Hageja teavitas kostjat väidetavatest puudustest ja esitas nendega seotud nõude alles 22.01.2019. Hageja nõudis kostjalt 2018. aasta augustis teostatud maja katusekatte vahetusega seotud kulude hüvitamist ning garaažikatuse plaatide väljavahetamise, lekkiva veetrassi ning katkikülmunud WC-potiga seotud kulude hüvitamist. Hagiavalduses nõuab hageja üksnes garaaži katuseplaatide väljavahetamisega ning veetrassi parandustöödega seotud kulude hüvitamist. Müügitehingu tegemisel kinnitas hageja, et kavatseb kinnistul asuva hoone varemed lammutada ning loeb seda seetõttu väärtusetuteks. Seetõttu oli kostja nõus võõrandama kinnistu üksnes maatüki hinnaga ning pooled fikseerisid müügilepingu p-des 1.9.10. ning 1.10.4, et kinnistul asuv elamu on põlenud ning hagejal ei ole elamuga seoses kostja suhtes mingeid pretensioone. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 24. augusti 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud.
3.1.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt nähtub asjas esitatud tõenditest, et hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal rendilepingust teadlik. Nimetatud asjaolu kinnitab see, et kostja esitas 26.02.2018 rendilepingu ülesütlemise teate, mille edastas müügilepingu sõlmimisel hagejale. Maakohus nõustus kostjaga, et hageja on asjaolude esile toomisel vastuoluline. Hageja 22.01.2019 kirjast kostjale nähtub, et hageja väljendab selgelt, et teadis rendilepingu olemasolust ostu-müügilepingu sõlmimise ajal. Maakohtu 09.03.2021 istungil kinnitas hageja, et teadis, et rentnik kasutab maad, kuid notari juures sai aru, et kõik lepingud on lõpetatud.
3.2.Hageja leidis, et tal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue 1000 eurot heinamaa taastamise eest. Maakohus leidis, et ainuüksi asjaolu, et hageja ostis liblikõieliste rohke heinaseemne segu, külvas seda, tasandas põldu ja rullis, ei saa seostada müügilepingu rikkumisega. Hageja ostis maa, mille sihtotstarve oli tulundusmaa, seega pidi ta eeldama, et seal kasvatatakse ka muid saadusi. Hageja väidetud kahju ja kostja tegevuse vahel puudub põhjuslik seos. Tõendamata on nii kahju tekkimine kui ka selle suurus. Asjas esile toodud tõendid ei kinnita esitatud kahjunõuet.
3.3.PRIA toetusena saamata jäänud tulu osas leidis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, mis asjaoludel ta toetust taotles, ning selgitanud, miks talle seda ei antud. Samuti on tõendamata saamata jäänud tulu heinarullide eest. Usaldusväärne tõend ei ole hageja esitatud ostumüügilepingu kinnitus 22.03.2021, kus hageja ja F väidetavalt leppisid 2018. a kevadel suusõnaliselt kokku, et hageja müüb 80 rulli heina. Maakohus selgitas 31.08.2021 toimunud istungil, et tagastab tõendi ja F on võimalik üle kuulata tunnistajana. F kinnitas, et hageja on tema tädipoeg, ta pidi ostma hageja heina, mille kostja ära varastas. Tunnistaja viide väidetava varguse kohta ei ole asjakohane ja tema ütlused on nii üldised, et ei võimalda järeldada konkreetset kokkulepitud tehingut. Samuti ei ole hageja tõendanud oma kulutusi seoses talinisu külvamisega.
3.4.Hageja kohtueelse õigusabi kulude hüvitamise osas leidis maakohus, et kuna hageja kahjunõue on tõendamata, ei kuulu hüvitamisele ka kohtueelse õigusabi kulud.
2-20-9626
3.5.Hageja esitatud garaaži katuse parandamisega seotud kulude hüvitamise nõude ning veetrassi remondiga seotud kulu hüvitamise nõude lahendamiseks määras maakohus ekspertiisi ning palus eksperdil hinnata, kas garaaži katus jookseb läbi. Rimer Konsult OÜ ekspert TS viis läbi ehitustehnilise ekspertiisi, koostades ekspertiisiakti E2209. Ekspert tuvastas, et katuse ehitus ei vasta katuseplaatide tootjapoolsele paigaldusjuhisele, garaažil on läbijooksu jäljed, toru puhul võib tegemist olla ehitusveaga aga tegemist võib olla ka toru läbi roostetamisega. Ekspert on hinnanud plaatide vanuseks ca 15 aastat, paranduste kohad ca 6 aasta vanused plaadid. Tunnistajana andis ütlusi hageja elukaaslane Q, kes viibis juures, kui maakler kinnistut ette näitas. Q väitis: „maja osal, mis on garaaž äkki, laseb katus vett läbi.“ Tunnistaja sõnul said nad katuse läbijooksust teada kevadel pärast ostmist, kui lumi ära sulas. Hageja kinnitas ostu-müügilepingu p-s 1.10.2, et ta vaatas lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise üle ning on teadlik ehitise seisukorrast, p-s 1.10.3, kinnitas hageja, et ostab lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele.
3.6.Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. Maakohus leidis, et asjas ei ole müügilepingu rikkumine tõendamist leidnud. Ekspertiisiga on tõendatud, et ca 15 aastat vanad katuseplaadid ei ole paigaldatud juhise kohaselt ja garaažil olid läbijooksu jäljed. See oli ilmselgelt nähtav lepingu sõlmimise ajal. Ekspertiisist ei nähtu läbijooksu toimumise aeg. Ekspert on leidnud, et toru võib olla läbiroostetanud või oli tegemist ehitusveaga. Ostja on ise kinnitanud, et oli teadlik põlengust elamus ja selle tagajärgedest. Müüja vastutab eseme puuduse eest eelkõige siis, kui puudus oli eseme ülemineku ajal. Amortiseerunud toru purunes 2019. aastal.
3.7.Maakohus selgitas õiguspraktikale viidates, et kahju hüvitamise nõuet ei saa esitada, kui ostja ei ole VÕS § 115 lg 1 tähenduses lepingulist kohustust rikkunud.
3.8.Menetluskulud jättis maakohus hagi rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 kohaselt hageja kanda, kuid jättis nende rahalise kindlaksmääramise TsMS § 177 lg 2 kohaselt lahendamiseks eraldi lahendiga pärast praeguses asjas kohtuotsuse jõustumist. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 1 ja 2 osas tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda või alternatiivselt saata asi samale maakohtule uuesti arutamiseks.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus olulises osas selgitamiskohustust ning otsuse põhijäreldustele jõudmine ei ole jälgitav. Maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Maakohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja oli teadlik rendilepingu olemasolust ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 01.03.2018. Seejuures hindas maakohus valesti hageja 22.01.2019 kirja kostjale ja hageja suulist seletust 09.02.2021 korraldaval istungil. Tegelikult kinnitavad kogutud tõendid vastupidist, sh hageja 22.01.2019 kiri, müügilepingu p 1.9.1, sõnumivahetus rentnikuga ja sõnumivahetus kostjaga. 2) Maakohus kohaldas valesti VÕS § 127 lg 2 ja 4. Kostja ei tõendanud, et kolmas isik oleks põllumaad kahjustanud ka ilma rendilepinguta. Seega, ilma kostja poolt varjatud rendilepinguta ei olnuks hagejal vajalik nimetatud kulu kanda (VÕS § 127 lg 4). Kahju hindamisel luges maakohus menetlusnorme rikkudes ebausaldusväärseks OÜ Hiiuhalud arve. Maakohus oleks pidanud tunnistajana üle kuulama Q. 3) Otsuse p-s 28 on vääralt ja mittejälgitavalt põhjendatud PRIA toetuse 533,17 eurot, 1150 eurot heinarullide ja 662,25 euro ulatuses talinisu eest saamata jäänud tulu välja mõistmata jätmist. Hageja põhjendas PRIA toetusega seotud haginõudeid 08.04.2021
2-20-9626 menetlusdokumendis koos viidetega tõenditele ja taotlusega enda vande all ülekuulamiseks. Maakohus hindas valesti tunnistaja F ütlusi ja mitmeid teisi tõendeid. 4) Hagejale üllatav on maakohtu järeldus, et vaatamata asjas kogutud ekspertarvamusele ei vastuta kostja lekkiva garaaži katuse ja vigase veetoru eest. Hageja tõendas puuduste esinemist 28.03.2022 ekspertarvamusega. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
7.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle pooled ei vaidle ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: – 01.03.2018 müüs kostja hagejale XXX maakonnas asuva kinnistu pidalaga 6,58 ha sihtotstarbega maatulundusmaa; – ostu-müügilepingu p-s 1.9.1 leppisid pooled kokku, et lepingu ese ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega, sh üüri- või rendilepingutega; – lepingu objektiks oleva maa kasutamiseks oli sõlmitud Cga 01.05.2009 rendileping.
8.Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas kostja võiks vastutada hagejale tekkinud järgmise kahju eest: - varaline kahju seoses garaaži katuse puudustega 1648,44 eurot ja veetrassi puudustega 220,31 eurot; - saamata jäänud tulu PRIA toetusest 533,17 eurot; -
saamata jäänud tulu heina eest 1150 eurot;
-
saamata jäänud tulu talinisu eest 662,25 eurot;
-
heinamaa taastamise kulu 1000 eurot.
9.Kolleegiumi arvates jõudis maakohus õigesti järeldusele, et hageja varalise kahju hüvitamise nõuded 1648,44 eurot seoses garaaži katuse puudustega ja 220,31 eurot seoses veetrassi puudustega on põhjendamatud. Maakohus on pooltele müügieseme mittevastavusest tuleneva kahjunõude eeldusi õigesti selgitanud (otsuse p 22). Maakohus leidis, et hageja pidi katuse ja veetrassi seisukorrast teadlik olema, mistõttu ei ole need käsitatavad ostueseme puudustena. Samas jättis maakohus hindamata kostja vastuväite, et hageja on kaotanud õiguse nimetatud puudustele VÕS § 220 lg 3 järgi tugineda.
9.1.VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Mõistliku aja määramisel tuleb lähtuda VÕS §s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttest, kuid ühesed kriteeriumid teatamise tähtaja määramiseks siiski puuduvad. Õiguskirjanduses on leitud, et mitte tarbijast ostja puhul on enam
2-20-9626 kui kahekuuline tähtaeg avastatud puudusest teatamiseks üldjuhul ebamõistlik (VÕS. Kommenteeritud väljaanne. II osa. Tallinn, Juura. Veebis, § 220 lg 1 kommetaar c).
9.2.Praegusel juhul esitas hageja pretensiooni garaaži katuse läbijooksu ja veetrassi kohta esimest korda 22.01.2019 kirjas. See on 10 kuud ja 22 päeva pärast lepingu sõlmimist. Kolleegium ei nõustu hageja väitega, et ta ei saanud puudusi mõistlikult võttes varem avastada, sest hoovi ja katust kattis lumi. Tunnistajana andis ütlusi hageja elukaaslane Q. Tunnistaja sõnul said nad katuse läbijooksust teada kevadel pärast ostmist, kui lumi ära sulas. Veetrassi lekke kohta on hageja esile toonud, et 2018. a suvel tekkis hoovi märg lomp. Seega on juba hageja enda väidetes olulised vastuolud.
9.3.Puuduste niivõrd hilist avastamist ei vabanda asjaolu, et hageja ei kasutanud kinnisasja oma elukohana. Mõistlik aeg VÕS § 220 lg 1 mõttes on objektiivne kriteerium, mis lähtub hüpoteetilisest hagejaga sarnases olukorras oleva keskmise mõistliku inimese käitumisest. Isegi kui hageja käis kinnisasjal väga harva ega sattunud sinna lumevabal ajal või vihma ajal, siis ei saa kohus seda asjaolu arvestada, vaid peab lähtuma hüpoteetilisest mõistlikust isikust. Kolleegiumi arvates oleks keskmine mõistlik isik pidanud kinnisasja üle vaatama pärast lume sulamist ja oleks sel juhul avastanud võimaliku veetrassi kahjustuse ja katuse läbijooksu.
9.4.Vastuseks hagejale märgib kolleegium, et VÕS § 220 lg 3 kohaldamist ei mõjuta see, et hageja väidetavad puudused võisid olla varjatud puudused VÕS § 218 lg 4 mõttes. Vastupidi, kui puudus oleks ilmne VÕS § 218 lg 4 mõttes, ei saakski rääkida VÕS § 220 kohaldamisest, sest sellisel juhul ei tekiks müüjal vastutust puuduse eest. Seega reguleerib VÕS § 220 just varjatud puudusest teavitamise aega.
10.Kuigi kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et hagi tuleb jätta rahuldamata, ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud.
10.1.Maakohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja oli teadlik rendilepingu olemasolust ostumüügilepingu sõlmimise ajal 01.03.2018. Seejuures hindas maakohus valesti hageja 22.01.2019 kirja kostjale ja hageja suulist seletust 09.02.2021 korraldaval istungil.
10.2.Tuleb nõustuda, et maakohus viitas 22.01.2019 kirjale (dtl 69) ebatäpselt ja tegi sellest liiga kaugeleulatuva järelduse. Viidatud kirjast saab järeldada, et notariaalse müügilepingu sõlmimisel andis kostja teada, et ta lõpetas rendilepingu. Sama kinnitas hageja kohtuistungil (09.03.2021 istungi protokolli ajamärge 00:17:52). Kaudselt kinnitab seda ka hageja suhtlus rentnikuga, mis kajastub hagi lisas 5. Sellest on näha, et hageja ja rentnik hakkavad alles 2018. aasta maikuus maa kasutamise õiguspärasuse üle läbirääkimisi pidama. Hilisemas sõnumivahetuses on kostja avaldanud, et eksis, kui arvas, et tal on õigus rendileping viivitamatult üles öelda. Seega võib arvata, et lepingurikkumise põhjustas kostja teadmatus VÕS § 353 lg 2 regulatsioonist, mille järgi tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu võivad lepingupooled üles öelda, teatades sellest ette vähemalt ühe aasta.
11.Kolleegiumi hinnangul on hageja saamata jäänud tulu nõuete rahuldamine välistatud VÕS § 127 lg 3 sätestatud kahju ettenähtavuse reegli alusel.
11.1.Üldreegel on, et võlgnik oli valmis võtma üle sellise kahju tekkimise riski, mis oli tema jaoks lepingu sõlmimisel ettenähtav ning mida ta sai seega arvesse võtta. Õiguskirjanduses on leitud, et problemaatiline on saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamine. Saamata jäänud tulu peaks kuuluma hüvitamisele eeldusel, et võlgniku jaoks oli lepingu sõlmimisel arusaadav, et tema tarnitav või üleantav ese oli mõeldud sellise tulu teenimiseks. Näiteks kui võlgnik pidi andma mingiks tähtpäevaks üle ruumid kohviku pidamiseks ning kui ta seda ei teinud, siis juhul, kui võlgnik nende ruumide otstarbest lepingu sõlmimise hetkel teadis, peab ta hüvitama ka saamata jäänud tulu, mis tulenes sellest, et kohvikut ei olnud võimalik ettenähtud ajal avada. Seevastu kui võlausaldaja lootis hakata ostetaval kinnisasjal tegelema kinnisvaraarendusega,
2-20-9626 kuid müüja ei olnud lepingu sõlmimisel sellisest plaanist teadlik, siis ei saa müüjapoolse üleandmiskohustuse rikkumise korral sellist saamata jäänud tulu ettenähtavaks pidada (VÕS. Kommenteeritud väljaanne. I osa. Tallinn, Juura. § 127 lg 3 kommentaar f).
11.2.Ringkonnakohtul tuleb seega hinnata, kas kostja pidi ette nägema, et hageja ostab põllumajandusmaa teadmisega, et see koosneb ettevalmistatud heinamaast ja külvatud nisupõllust ning kavatseb põllumaa viljad koristada ning realiseerida. Pooled ei määratlenud lepingus põllumajandusmaa täpsemat seisundit ega tingimusi. Hageja ei ole kohtumenetluses esile toonud, et lepingu sõlmimisel lepiti sarnastes tingimustes kokku või avaldati selle kohta infot. Seega pidid pooled lähtuma lepingu sõlmimisel eeldusest, et tegemist on tavalisele põllumajandusmaa nõuetele vastava maaga, s.o ette valmistamata põllumajandusmaaga.
11.3.Tavalise põllumajandusmaa ostul on müüjale kindlasti VÕS § 127 lg 3 mõttes ettenähtav, et kui ostja ei saa vaatamata lepingus lubatule maad kasutada, kaotab ta maa kasutuseelise. Kasutuseelis võiks võrduda näiteks maa rendimaksega vaidlusaluse ajavahemiku kohta. Sellise kahju hüvitamist hageja ei nõua.
11.4.Põllukultuuride külvamisest ja lõikamisest tekkiv tulu on klassikaline ettevõtlustulu ning selle ärajäämisel tuleb kahju ettenähtavust hinnata igal üksikjuhtumil vastavalt selle asjaoludele. Et praegusel juhul pidid pooled lähtuma eeldusest, et tegemist on tavalise ettevalmistamata põllumajandusmaaga, ei saanud kostjale olla ettenähtav, et hagejale võib tekkida kahju põhjusel, et ta ei saa koristada ja realiseerida põllumaa vilju, mis olid valminud rentniku töö tulemusena.
11.5.Kuna kostjale ei saanud olla VÕS § 127 lg 3 mõttes ettenähtav saamata jäänud tulu heina ja talinisu eest, ei ole hageja kahjunõue selles osas põhjendatud. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei analüüsi kolleegium, kas teised kahjunõude eeldused on täidetud ning kas maakohtu seisukohad nende eelduste kohta on õiged või mitte.
12.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjale oli ettenähtav saamata jäänud tulu PRIA toetuse eest. Hageja tõi esile, et ta soovis taotleda 2018. aastal PRIA-lt vaidlusalusele maale pindalatoetust. PRIA avaliku teabe järgi määratakse pindalatoetus väärtusliku põllumajandusmaa säilimiseks. Toetuse saamiseks peab taotleja kasutama maad aktiivselt, põllumassiivid on kantud põllumajandustoetuste ja põllumassiivide registrisse, toetuse taotleja peab olema aktiivne tootja ja täidetud peavad olema muud toetuse saamise eeldused. Need asjaolud ei vaja tõendamist TsMS § 231 lg 1 järgi, sest on kättesaadavad PRIA avalikul kodulehel https://www.pria.ee/toetused/UPT_2022.
12.1.Kolleegiumi hinnangul ei olnud kostjale ettenähtav saamata jäänud tulu PRIA toetuse eest. Isegi, kui kostja võis arvestada, et hageja hakkab põllumajandusmaal aktiivse tootmisega tegelema, ei ole riikliku toetuse taotlemine vältimatu osa põllupidamisest. See on põllupidamisega kaasnev kõrvaltegevus ning toetuse saamiseks peab tootja vastama mitmetele spetsiifilistele tingimustele.
12.2.Isegi, kui kahju hüvitatavust saaks jaatada, oleks kostjal VÕS § 139 lg 2 järgi kahju ärahoidmise vastuväide. Hageja kirjavahetus rentnikuga kinnitab, et C oli valmis loovutama hagejale PRIA-lt saadavad põllumajandustoetused ning pärast külvatud vilja koristamist 2018. a suvel põllumaa hagejale vabastama, kui hageja oleks seda soovinud“ (dtl 99). Samast kirjavahetusest nähtub, et hageja ei nõustunud rentniku ettepanekuga, sest soovis et rentnik vabastaks maa kohe. PRIA vastusest hagejale (hagi lisa 19) nähtub, et toetus määrati rentnikule, sest rentnikul oli õiguslik alus maa kasutamiseks – rendileping.
12.3.Hagejaga sarnane mõistlik isik oleks pidanud samas olukorras sõlmima Cga kokkuleppe PRIA põllumajandustoetuste loovutamiseks hagejale. Sellise kokkuleppe sõlmimata jätmine tähendas, et hageja jättis tegemata toimingu, mis oleks kahju vähendanud, olukorras, kus
2-20-9626 kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata (VÕS § 139 lg 2). Hageja ei ole esile toonud, et tal oli mõistlik põhjus rentniku ettepaneku tagasi lükkamiseks, näiteks põhjusel, et ta ütles rendilepingu kehtivalt üles ja astus vajalikke samme kinnisasja valduse saamiseks. Kuna hageja jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju täielikult ära hoidunud, oleks tulnud kahjuhüvitist vähendada nullini.
13.Õige on maakohtu lõppjäreldus, et kostja ei pea hüvitama hagejale 1000 eurot „hävitatud“ heinamaa taastamise eest. Hageja nõue tugineb sisuliselt eeldusele, et tal on õigus nõuda kinnisasja valdust täpselt sellises koosseisus, nagu see oli omandi ülemineku hetkel sõltumata sellest, kas rentnik on kinnisasja väärtust vähendanud või mitte. Selliselt esitatuna eeldab hageja, et kostja on kinnisasja kahjustanud ning tal on VÕS § 132 lg 1 järgi kostja vastu asja taastamise nõue. Asja kahjustamisel võimaldab VÕS § 132 lg 1 kaitsta asja koosseisu, mitte vara väärtust.
13.1.Hageja on esile toonud, et kinnisasja kahjustas rentnik, mitte kostja. Vastutus teise isiku tegevuse eest võiks tuleneda eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-test 1 ja 2 (teise isiku kasutamine majandustegevuses või oma kohustuste täitmisel). Kolleegiumi hinnangul on asjaolud, mille tõttu kostja võiks rentniku tegevuse eest vastutada, esile toomata. Seejuures kui rentnik tegutses kinnisasjal tavapärase põllupidamise raames, võib tal olla taastamisnõudele vastuväide, sest ta oli rendilepingu järgi õigustatud asja ümber töötama.
13.2.Hageja nõude alus kostja vastu tuleneb sellest, et kinnisasja üleandmisel koormas seda rendileping. Sel juhul on võimalik rääkida normatiivsest kahjust, mis kuuluks hüvitamisele VÕS § 128 lg 3 järgi kui vara väärtuse vähenemisest tekkiv kahju. Hageja ei ole esile toonud, et rentnik vähendas randaalimisega põllumajandusliku kinnisasja väärtust.
14.Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega osas, millega maakohus jättis rahuldamata kohtueelse õigusabikulu hüvitamise nõude. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 järgi jätab ringkonnakohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.