ARKAADIA HALDUSE AS-i hagi Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistu vastu põhivõlgnevuse, kahju hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3 365,86 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: ARKAADIA HALDUSE AS (registrikood 10257154, asukoht Mehaanika tn 12, 10616 Tallinn); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Veiko Viisileht ja vandeadvokaat Annika Klettenberg (Advokaadibüroo LINKLaw, e-post [email protected], [email protected]); Kostja: Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistu (registrikood 80547793, asukoht Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b, 13628 Tallinn, e-post [email protected], [email protected]); Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Meris Velling ja vandeadvokaat Liisa Linna (Advokaadibüroo LIVERTE, e-post [email protected], [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Rahuldada ARKAADIA HALDUSE AS-i hagi Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistu vastu põhivõlgnevuse, kahju hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks.
2.Mõista Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistult välja põhivõlgnevus 1380,48 eurot, kahju hüvitis 1419,20 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivised 64,45 eurot ARKAADIA HALDUSE AS-i kasuks.
3.Mõista Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistult välja viivised määraga 0,07% päevas põhivõlgnevuselt 1380,48 eurot ARKAADIA HALDUSE AS-i kasuks alates 07.04.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
4.Mõista Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistult välja viivis kahju hüvitiselt, s.o 1419,20 eurolt, VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 07.04.2023 kuni kohustuse kohase täitmiseni ARKAADIA HALDUSE AS-i kasuks.
5.Võtta asja materjalide juurde hageja 23.10.2023 seisukoht ja selle lisad. Menetluskulud
6.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
7.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.ARKAADIA HALDUSE AS ja Tallinn, Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b korteriühistu sõlmisid 24.05.2018 tähtajatu hoolduslepingu nr T201822. Lepingu üldtingimuste p 1 kohaselt on lepingu objektiks hooldaja poolt omanikele hooldusobjekti (eluhooned aadressil Mäe tn 2, 2a ja 2b Tallinnas) hooldamiseks, haldamiseks ja majandamiseks teenuste osutamine vastavalt lisaks olevale hinnapakkumisele-spetsifikatsioonile. Lepingu kohaselt tuli korteriühistul tasuda kuu hooldustasuna 700 eurot, millele lisandub käibemaks, kuid teenuse osutamise käigus korrigeerisid pooled hooldustasu suurust ning igakuise hooldustasu viimane suurus on 749 eurot, millele lisandub käibemaks.
2.Kostja juhatuse liige O E edastas 20.11.2022 hagejale e-kirja teel teavituse, mille kohaselt võeti korteriühistu virtuaalsel üldkoosolekul vastu otsus lõpetada leping seniste teenuseosutajatega (Arkaadia Halduse AS, Hooldusmeister OÜ ja Koristuspartner OÜ) ning otsustati valida järgmiseks teenuseosutajaks alates 01.01.2023 Stell Eesti AS. Korteriühistu 11.11.2022-20.11.2022 virtuaalselt toimunud üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et korteriomanikud oleksid otsustanud lepingu lõpetamise olulise lepingurikkumise tõttu erakorraliselt ja ennetähtaegselt. Hageja esindaja kinnitas 22.11.2022 e-kirjaga, et on kätte saanud kostja teavituse leping lõpetada ning selgitas, et vastavalt kehtivale lepingule on hageja valmis lepingu lõpetama 20.02.2023 seisuga vastavalt lepingu p-s 6.2 sätestatule. Hoolimata hageja selgitustest, et lepingu lõpetamisest tuleb teavitada 3 kuud ette, nõudis kostja, et hageja lõpetaks teenuse osutamise (sh lõpetaks koostöö teiste hageja poolt kasutatud teenuseosutajatega), annaks kõik korteriühistuga seonduvad võtmed ja dokumendid üle uuele teenuseosutajale ning lõpetaks lepingu alusel teenuste osutamise kostjale 31.12.2022 seisuga. Hageja täitis kostja nõude, sest teenuse osutamise jätkamine lepingu korralise lõppemise tähtajani (s.o 20.02.2023) oleks muutunud võimatuks.
3.Kostja üritas hagejaga lepingut üles öelda koguni 3 korda - 20.11.2022, 22.11.2022 ja 28.11.2022. Kostja 22.11.2022 ja 28.11.2022 ülesütlemisavaldused ei muuda olematuks ega tühiseks esimest, 20.11.2022 ülesütlemisavaldust. Hageja vastas kostja 20.11.2022 pöördumisele 22.11.2022 ning 28.11.2022 e-kirjaga kostja 22.11.2022 pöördumisele. Hageja 28.11.2022 e-kirjast nähtub väga selgelt hageja positsioon, mille kohaselt hageja aktsepteeris lepingu korralist ülesütlemist 20.11.2022 korralise ülesütlemisavalduse alusel ning lepingu lõpetamist 20.02.2023 seisuga. Hagejal ei olnud võimalik lähtuda
sellest, et kostja oleks lepingu lõpetanud erakorraliselt, sest lepingu ülesütlemise erakorralisust ega ühtki etteheidet 20.11.2022 avaldusest ei nähtu.
4.Kostjal ei olnud mõjuvat põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest hageja ei rikkunud lepingut. Isegi kui spekuleerida, et hageja oleks lepingut rikkunud (millega hageja ei nõustu), siis ei määranud kostja hagejale täiendavat tähtaega kohustuse rikkumise lõpetamiseks ega hoiatanud hagejat lepingu erakorralise ülesütlemise eest. Lepingu kohaselt polnud hageja kohustus Mäe tn 2b soojussõlmes asuva diiselgeneraatori hoolduse teostamine või selle ümberpaigutamine sobivamasse kohta. Hageja korraldas ennetavalt korteriühistule Mäe tn 2b soojussõlmes asuva diiselgeneraatori hoolduse, mida viis 23.11.2021 läbi G OÜ. Hagejal endal polnud lepingujärgset kohustust hooldust teostada. Hooldust teostanud ettevõte G OÜ tõi esile, et generaatori hoiutingimused on valed, kuid ka see asjaolu ei ole hageja lepingujärgses vastutusalas. Hageja leiab, et ilmselt on tegemist ehitusliku minetusega hoone projekteerija või ehitaja poolt. Hageja rõhutab, et kuigi see polnud tema lepingust tulenev kohustus, siis otsis haldur A V korduvalt heast tahtest koostöös korteriühistu juhatusega võimalikke lahendusi diiselgeneraatori soojussõlmest ümberpaigutamiseks sobivamasse kohta, kuid sobivamat kohta ei õnnestunud leida. Vastustust ei saa panna hagejale, kes tegeles üksnes korterelamutes igapäevaste probleemide ja hoolduse küsimustega. Hagejale teadaolevalt on drenaažipumpla kaev põrandas, milles on pumbad. Drenaažipumpla hooldus tähendab, et tuleb kontrollida, kas selles on mingit sodi, prahti, lehti vms, mis ummistaks pumpasid ja takistaks vee ära pumpamist. Pumbad ise töötavad üldjuhul tavaelektrilt. Kõnealune diiselgeneraator on täiesti iseseiv (portatiivne) seade selleks, kui tuleb pikemaajaline elektrikatkestus ning tekib oht, et kaevudesse koguneb nii palju vett, et need võivad hakata üle ajama, siis tuleb võtta generaator, viia see välja ja ühendada klemmidele ning siis saab ühte pumpa sellega töös hoida. Drenaažipumpla hooldus ei ole seotud generaatori hooldusega ega ka tavalise elektritoite vms hooldusega. Lisaks leiab hageja, et kõnealust generaatorit võib vajadusel kasutada ka muuks erakorraliseks elektrivajaduseks, sest ta ei ole kuidagi drenaažipumplaga püsiühenduses, vaid tegu on portatiivse generaatoriga. Kostja ei ole kooskõlas TsMS §-ga 230 lg 1 tõendanud, et kõnealune generaator seonduks üksnes drenaažipumplaga. Vastupidi, ka eelnevalt tsiteeritud Korterelamu Mäe tn 2, Mäe tn 2a, Mäe tn 2b põhiprojekti ehituskirjelduse p-st 3.4.1 tuleneb, et tegemist on avariitoiteks kasutatava teisaldatava generaatoriga, mis pole seotud drenaažipumplaga. Kostja on hagejale kohtuväliselt korduvalt väitnud, et hageja on kostjale „reaalset kahju“ põhjustanud, kuid hageja hinnangul ei ole tema tegevus korteriühistule kahju põhjustanud. Hageja täitis oma hoolsuskohustust ja tegi seetõttu kostjale ettepaneku teha kõnealusele generaatorile hooldus. Hageja peab vajalikuks esile tuua ka seda, et generaatori asukoha probleemi lahendamisega tegeleti, kuigi kostja soovib jätta muljet nagu hageja oleks olnud passiivne ja ei pakkunud lahendusi. Näiteks, 12.05.2022 toimus korteriühistu üldkoosolek, millel arutati samuti generaatori asukoha teemat ning otsustati otsida sellele kohta garaažis. Mingeid etteheiteid üldkoosolekul ei olnud halduri ega haldusfirma tööle. Kõik halduri poolt ette valmistatud materjalid kinnitati praktiliselt ühehäälselt (sama oli ka varem toimunud juhatuse koosolekul). Hooldust on asjadele vaja teha nagunii ja see pole tasuta. See, et hoolduse käigus vahetatakse varuosasid, on tavapärane ja teatud olukorras isegi ettenähtud. Hageja ei nõustu kostja väitega, et kuni kohtuvaidluseni on mõlemad pooled pidanud generaatorile sobivate hoiustamistingimuste tagamist hageja lepinguliseks kohustuseks ja selgitab, et kuna korteriühistu avaldas soovi generaator ümber paigutada, siis üritas haldur A V sellele soovile vastu tulla ja juhatust uue asukoha leidmisel abistada. Haldur ei tea kõiki tehnilisi nüansse, nagu ka korteriühistu juhatus. Seetõttu võetigi ettepanekud
arutamisele ja üritati leida generaatorile uut asukohta. Hageja leiab, et viidatud „probleemid“ ehk soojasõlme veeleke (juhtum 2021. a detsembris) ja vee-avarii (juhtum 2021. a augustis) ei andnud kostjale õigustust lepingut erakorraliselt üles öelda 2022. a novembrikuus, nendele probleemidele pole viidatud ka 20.11.2022 virtuaalse üldkoosoleku protokollis. Korteriühistu 11.11.2022-20.11.2022 virtuaalselt toimunud üldkoosoleku protokollist ei nähtunud hagejale, et korteriomanikud oleksid otsustanud lepingu lõpetamise
ARKAADIA
HALDUSE
AS-iga erakorraliselt seonduvalt generaatori probleemistikuga. Hageja ega hagejaga sarnane mõistlik isik ei saanud kostja 20.11.2022 e-kirjast ega korteriühistu virtuaalse üldkoosoleku protokollist järeldada, et kostja soovib hagejaga lepingut lõpetada erakorraliselt, sest kostja ei tuginenud oma 20.11.2022 ülesütlemisavalduses sellele, et hageja oleks lepingut rikkunud ning et see on alus lepingu erakorralisele lõpetamisele ennetähtaegselt. Vastupidi, kostja 20.11.2022 e-kirjas tänati hagejat senise koostöö eest ja loodeti, et teenuseosutajate vahetamine sujub kenasti. Tegemist ei ole olukorraga, kus väidetav erakorralise ülesütlemise alus oleks ilmnenud pärast korralist lepingu lõpetamist 20.11.2022. Kostja vastas hageja kohtuvälisele nõudekirjale 22.03.2023 ning selgitas alles siis, et üldkoosolek toimus veebipõhises küsitluskeskkonnas Google Forms ja selle sissejuhatavas osas oli välja toodud pikem loetelu probleemidest kolme teenuseosutajaga, sh hagejaga. Metaandmete kohaselt on korteriühistu virtuaalse üldkoosoleku protokolli selgitava osa fail loodud 20.03.2023 kell 19:16:15. Isegi, kui fail eksisteeris varem Google Formsis, siis oleks see pidanud olema korteriühistu virtuaalse üldkoosoleku protokolli lahutamatu lisa, et oleks võimalik aru saada, millistel alustel korteriühistu otsuseid vastu võeti. Isegi, kui oletada, et kostja juhatuse liikme soov võis olla lepingu erakorraline lõpetamine, siis sellist volitust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei antud talle korteriühistu 11.11.2022 üldkoosolekul – sellele ei viidanud ükski üldkoosoleku protokollis kajastatud punkt või otsustus. Kui kostja juhatuse liige leidis juba 2022. a märtsikuus, et esineb alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks hageja kohustuste rikkumiste tõttu (millega hageja ei nõustu), siis 2022. a novembrikuuks oli kostja sellise erakorralise ülesütlemise õiguse igal juhul minetanud. Arvestades, et poolte vaheline leping lõppes korralise ülesütlemisega 20.02.2023, tuleb kostjal vastavalt lepingu punktidele 4.1-4.3 tasuda siiani tasumata arved 2023. a jaanuarikuu eest summas 738,48 eurot ning ajavahemiku 01.02-20.02.2023 eest summas 642 eurot. Seega, kostja põhivõlgnevus hageja ees on 1380,48 eurot. Lepingu p 4.3 kohaselt arvete eest tasu mittetähtaegsel laekumisel kohustub klient maksma hooldaja nõudmisel viivist 0,07% võlgnetavast summast iga viivitatud päeva eest. Arve nr L001019268 summas 898,80 eurot järgne viivis 1 päeva ehk 16.01.2023 eest on 0,63 eurot. Hageja luges arve nr L001019268 osaliseks tasumiseks 17.01.2023 laekumise summas 160,32 eurot. Viivis ajavahemiku 17.01.2023-06.04.2023 eest summalt 738,48 eurolt on 41,35 eurot. 01.02.2023 arve nr L001019651 summas 642 eurot lepingujärgne viivis ajavahemiku 16.02.2023-06.04.2023 eest on 22,47 eurot. Kokku on hageja viivisenõue kostja vastu 06.04.2023 seisuga 64,45 eurot. Hageja edastas 20.03.2023 kostjale kohtuvälise nõudekirja. Hageja on kostja tegevuse tõttu (arvete tasumata jätmine) kandnud varalist kahju õigusabikulude näol, mis olid vajalikud oma õiguste kohtuväliseks kaitsmiseks ning kostja suhtes kohtuvälise nõude esitamiseks. Hageja varaline kahju koosneb õigusabikuludest seoses asjaolude väljaselgitamisega/õigusliku analüüsiga, kohtuvälise nõudekirja esitamisega kostja vastu ning kostjalt saadud vastuse analüüsiga. Kostja tegevuseta ei oleks hagejale selliseid kulusid tekkinud. Hageja nõuab kostjalt varalise kahju summalt 1419,20 eurot
viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel seadusjärgses määras alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohustuse täitmiseni.
10.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla summas 1380,48 eurot, sissenõutavaks muutunud viivised summas 64,45 eurot ja kahju hüvitise summas 1419,20 eurot. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista mittesissenõutavaks muutunud viivised põhivõlgnevuselt 1380,48 eurolt 0,07% päevas ning viivised kahju hüvitiselt summas 1419,20 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohustuste kohase täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
11.Kostja ei tunnista hageja nõuet. Kostja esitas hagejale 20.11.2022 küll esmase teavituse lepingu lõppemise aja kohta (leping lõpeb 31.12.2022), kuid ei väitnud, et leping lõppeb korraliselt. Täpsema, digitaalselt allkirjastatud teate koos vajalike põhjenduste ja dokumentidega esitas kostja hagejale 28.11.2022. Seejuures ei vastanud hageja kostja 28.11.2022 saadetud teatele kuni teates märgitud lepingu erakorralise lõppemise kuupäevani (31.12.2022) mitte midagi. Seega järeldas kostja, et hagejal polnud ühtegi vastuväidet, et leping lõppeb erakorraliselt 31.12.2022. Hageja esitatud nõue käib perioodi kohta, kui leping enam ei kehtinud ja hageja kostjale teenust ei osutanud. Hageja andis kõik korteriühistuga seonduvad võtmed ja dokumendid ehk valduse üle uuele teenuseosutajale vahetult lepingu erakorralise lõppemise kuupäeva (31.12.2022) järel. Järelikult loobus hageja teenuse osutamisest teadlikult ehk nõustus lepingu lõppemisega justnimelt 31.12.2022. Kostja selgitas hagejale lepingu erakorralist lõppemist nii jaanuaris kui ka veebruaris esitatud arvete saatmise järel kokku kolmes kirjas. Ainus hageja vastus viimati nimetatud kirjadele saabus 7. jaanuaril, milles hageja samuti ei vaidlustanud lepingu erakorralist lõppemist, vaid selgitas enda nägemust lepingu olukorrast ja palus arved koheselt tasuda. Kostja selgitas ja põhjendas hagejale kõiki varem selgitatud asjaolusid ning vastas ka hageja täiendavatele väidetele nõudekirja vastuses.
12.Hageja eksitab kohut, kui väidab, et korteriühistu üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et korteriomanikud oleksid otsustanud lepingu lõpetamise erakorraliselt. Üldkoosolek toimus veebipõhises küsitluskeskkonnas Google Forms ja selle sissejuhatavas osas (esitatud hagejale nõudekirja vastuse lisana) oli toodud välja pikem loetelu erinevatest probleemidest (sh probleemist, mis andis aluse lepingu erakorraliseks lõpetamiseks) kolme teenuseosutajaga, sh hagejaga. Google Formsi tehnilise eripära tõttu ei tulnud selgitav info tabeli kujul protokolli alla laadides kaasa. Selgitused ei ole loodud tagantjärgi. Üldkoosolek oli kokku kutsutud üksnes probleemide tõttu korteriühistu teenuseosutajatega. Seda asjaolu tutvustati korteriomanikele lühidalt mõlemas koosoleku kutses ja pikemalt koosoleku alguse selgitavas osas.
13.Hageja nõue on alusetu ka juhul, kui leping oleks lõppenud korraliselt. Isegi, kui hüpoteetiliselt lugeda lepingu lõpuks 20.02.2023 (mis pole tõene), siis faktiliselt ei osutanud hageja kostjale alates 01.01.2023 enam teenust. Lepingutasu sõltus otseselt teenuse osutamisest. Lepingu tingimustes ei ole kokku lepitud leppetrahvis ega selles, et kostjal tuleb teenuse eest tasuda ka olukorras, kus hageja kostjale teenust mistahes põhjusel ei osuta.
14.Kostja esitas hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse 20.11.2022, millega lõpetas lepingu 31.12.2022. Kostja tahe oli öelda leping üles erakorraliselt ning see nähtub nii 20.11.2022 avaldusest kui ka hilisemast kirjavahetusest. 20.11.2022 avalduses on kostja juhatus andnud selgesõnaliselt teada, et üldkoosolek on otsustanud lepingu lõpetada ning alates 01.01.2023 asub teenust osutama XXX AS, s.t. leping
lõpetatakse ühepoolselt alates 31.12.2022 ilma lepingus ettenähtud korralise lõpetamise tähtaega järgimata, mis tähendab, et kostja soovis lepingu lõpetada erakorraliselt. Leping otsustati lõpetada täiendava kahju vältimiseks võimalikult kiiresti, kuid siiski mõistliku aja jooksul, mis võimaldaks teenuste (s.h. raamatupidamise) täiendavate probleemideta üleandmist. Kostja selgitas ja kinnitas enda tahet öelda leping üles erakorraliselt järgnevates kirjades 22.11.2022 ja 28.11.2022, mida hageja üritab ebaõigesti (ning pahatahtlikult) käsitleda kui uusi kehtetuid tahteavaldusi. VÕS § 196 või ükski teine säte ei kehtesta erakorralise ülesütlemisavaldusele vormi- või sisunõudeid, sh ei näe VÕS § 196 ette kohustust erakorralist ülesütlemist avalduses põhjendada. Asjaolu, et kostja juhatus tõi erakorralise ülesütlemise põhjused ehk materiaalsed eeldused täpsemalt välja hiljem, pärast seda, kui hageja ei aktsepteerinud lepingu erakorralist lõpetamist tähtajaga 31.12.2023, ei muuda 20.11.2022 ülesütlemist kehtetuks ega anna alust tõlgenda seda korralise ülesütlemise avaldusena. Seda enam, et samal päeval, s.o. 20.11.2022 edastas kostja juhatus hagejale 20.11.2022 üldkoosoleku hääletustulemuste protokolli, mille lisast nähtus, et leping öeldakse üles teenusega rahuolematuse tõttu – juriidiliselt, lepingu mittenõuetekohase täitmise ehk lepingu rikkumiste tõttu. Hagejale pidi olema arusaadav, et kostja tahe on öelda leping üles erakorraliselt. Esiteks, kostja juhatus väljendas generaatori probleemile lahendamata jätmise suhtes korduvalt sõnaselget pahameelt. Teiseks, oli kostja ka varasemalt korduvalt väljendanud enda rahulolematus, et hageja ei lahenda kriitilisi probleeme kas mõistlikult või mõistliku aja jooksul. Näiteks soojasõlme veeleke, mille lahendamiseks kulus üle kolme kuu ning ka siis oli lahendus mitte-funktsioneeriv või vee-avarii ning selle tagajärjel ilmsiks tulnud puudus, millega hageja tegeles üle poole aasta andes seejuures korduvalt eksliku nõu. Kokkuvõttes pidi vähemalt keskmisele mõistlikule inimesele olema arusaadav, et määrates lepingu lõppemise tähtajaks 31.12.2022 ja arvestades muid lepingu lõpetamisega seotud asjaolusid, soovis kostja öelda lepingu üles erakorraliselt kõikide probleemide tõttu, mis lepingu täitmise käigus oli tekkinud.
15.Isegi, kui asuda seisukohale, et 20.11.2022 kirjaga ütles kostja lepingu üles korraliselt, on kostja öelnud lepingu üles erakorraliselt 28.11.2022 hagejale saadetud digitaalselt allkirjastatud põhjendatud avaldusega.
16.Hageja lepingiste kohustuste hulka kuulus tehnosüsteemide hooldus vastavalt lepingu lisas toodud teenuste kirjeldusele. Lepingus on eraldi välja toodud, et hageja kohustuste hulka kuulub muuhulgas (i) drenaažipumplate hooldus ja (ii) elektrisüsteemi hooldus. Drenaažipumplate hooldus eeldas ka teisaldatava generaatori töökorras olemise tagamist, sest pumbad koos generaatori ja muude paigaldistega moodustavad ühtse tehnosüsteemi. Projektdokumentatsiooniga tervikuna tutvudes ei saa olla mõistlikku vaidlust, et teisaldatava generaatori projektijärgne eesmärk on drenaažipumpla toimimise tagamine avariiolukorras. Ilma töökorras generaatorita drenaažipumpla avariiolukorras (nt elektrikatkestus) ei töötaks. Generaatori hoolduse käigus ilmnes oluline puudus – ebasobivad hoiustamistingimused. Ebasobivad (väga valed) hoiustamistingimused põhjustavad generaatoris rikke, mistõttu ei ole generaatori ohutus ja töökorras olek tagatud. Kostja parima arusaama järgi on tehnosüsteemide hoolduse eesmärk kontrollida seadmete seisukorda, tuvastada võimalikud vead/ puudused ning seejärel vastavad vead/ puudused kõrvaldada, et seadmed oleksid töökorras ja ohutud. Sama eesmärgi sätestab ka pooltevaheline leping. Generaatori tõrgeteta funktsioneerimise seisukohalt on ebasobivad hoiustamistingimused oluline puudus, mille hageja pidi vastavalt lepingule tehnosüsteemide hoolduse teostamisel kõrvaldama (või organiseerima selle kõrvaldamise) generaatori ümberpaigutamisega sobivatesse hoiustamistingimustesse. Käidujuhtimine hõlmab samuti generaatori hooldust.
Vastavalt lepingule kuulus hageja ülesannete hulka käidujuhtimine ehk elektriseadmete hooldus. Hageja lepinguline kohustus oli tagada ka hoone heaperemehelik majandamine. Ka selle kohustuse täitmine eeldas, et hageja oleks taganud elektrigeneraatori ebasobivatest tingimustest ümberpaigutamise. Kuni kohtuvaidluseni on mõlemad pooled pidanud generaatorile sobivate hoiustamistingimuste tagamist hageja lepinguliseks kohustuseks. Lepingu täitmise käigus ei vaielnud hageja vastu enda kohustusele tagada generaatorile sobivad hoiustamistingimused selle töökorra tagamiseks. Kostja vastusele lisatud kirjavahetus kinnitab, et lepingust tulenevaid hageja kohustusi täitev majahaldur (A V) möönis, et generaatori asukoht ei ole sobiv ning koostöös hageja tehnikaosakonnaga asuti võimalikke lahendusi arutama. Hageja oli kohustatud tegelema generaatori ümberpaigutamiseks tulenevalt lepingu olemusest ja eesmärgist ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest.
17.Lepingu erakorralist ülesütlemist õigustas oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 2 ja 4 mõistes. Kostjalt ei saanud mõistlikult eeldada lepingu täitmise jätkamist, kui hageja korduvalt ja järjepidevalt ei suutnud elamu haldamisel tekkinud kriitilisi probleeme mõistlikult või mõistliku aja jooksul lahendada. Generaatori ümberpaigutamise vastu oli KÜ juhatusel eriline huvi, sest (i) ebasobivate hoiustamistingimuste tõttu oli generaatori karburaator juba korra ummistunud, mille väljavahetamise vajaduse tõttu tuli kostjal tasuda kallist hooldustasu. Kostja juhatus soovid vältida edasisi kõrgeid hoolduskulusid; ja (ii) ebasobivates tingimustes generaatori hoiustamine seadis ohtu generaatori töökorras oleku (ummistunud karburaatoriga generaatori mootor ei tööta), mis omakorda tähendas, et avariiolukorras ei oleks drenaažipumpla toiminud. Arvestades, et hageja ei suutnud 6 kuu jooksul alates 2022. a märtsist generaatori hoiustamistingimustega seotud probleemi vaatamata kostja juhatuse korduvatele pöördumistele lahendada, ei olnud kostjal 2022 a. novembris, mil leping erakorralist lõpetati, mõistlikku põhjust eeldada, et hageja võiks edaspidi oma lepingulisi kohustusi mõistlikult täita. Septembris sai kostja juhatusele selgeks, et hageja ei lahenda generaatori ebasobivate hoiustamistingimustega seotud probleemi, mistõttu asus juhatus otsima uusi teenusepakkujaid. Kostja võttis vastu otsuse öelda leping üles ning teavitas lepingu ülesütlemisest hagejat ligikaudu kuu aja jooksul arvates lepingu ülesütlemise põhjuse avaldumisest. Uutelt võimalikelt teenusepakkujatelt hinnapakkumiste saamine ning 20.11.2022 kostja otsuste eelnõu ettevalmistamine võttis juhatusel ligikaudu kuu. Samal päeval otsuse vastuvõtmisega, s. o. 20.11.2022 teavitas juhatus hagejat lepingu lõpetamisest. Lepingu lõpetamise ajendiks ei olnud mitte generaatori ebakohastest hoiustamistingimustest teada saamine, vaid asjaolu, et hageja ei suutnud poole aasta jooksul vaatamata lubadustele probleemi lahendada. Kostjal ei olnud kohustust määrata hagejale täiendavat tähtaega. Esiteks andis kostja hagejale generaatori hoiustamistingimuste probleemi lahendamiseks piisavalt (ligikaudu 6 kuud) aega, pöördudes vahemikus märts – juuli korduvalt majahalduri ja hageja tehnikaosakonna poole ning jäädes probleemi lahendust ootama veel ka 25. augustist alates. Teiseks, VÕS § 196 lg 3 teise lause järgi ei ole kohustust määrata täiendavat tähtaega, kui lepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks on VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 toodu asjaolu.
18.Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
19.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
20.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 24.05.2018 tähtajatu hoolduslepingu nr T201822 (tlk 5-9). 20.11.2022 edastas kostja hagejale e-kirjaga teavituse (tlk 10), mille kohaselt võeti korteriühistu üldkoosolekul vastu otsus lõpetada hooldusleping ning valida järgmiseks teenuseosutajaks alates 01.01.2023 XXX AS. Hageja esindaja kinnitas 22.11.2022 e-kirjaga (tlk 10) ülesütlemisavalduse kättesaamist ning selgitas, et on valmis vastavalt lepingule selle lõpetama 20.02.2023 seisuga. 22.11.2022 e-kirjaga (tlk 28 pöördel) teavitas kostja hagejat, et soovib lepingu lõpetada erakorraliselt 31.12.2022. 28.11.2022 edastas kostja hagejale e-kirjaga (tlk 28) allkirjastatud teate koos põhjendustega lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (tlk 37-38), lugedes, et leping lõpeb 31.12.2022. Pooled vaidlevad küsimustes, kas leping öeldi üles korraliselt või erakorraliselt ning millal leping lõppes.
21.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 1380,48 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 64,45 eurot ja viivise põhivõlgnevuselt 1380,48 eurolt 0,07% päevas alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast kuni põhinõude täitmiseni. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kahju hüvitise 1419,20 eurot ja viivise kahju summalt 1419,20 eurolt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohustuse kohase täitmiseni. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendustel, et kostja on hoolduslepingu erakorraliselt üles öelnud ja leping lõppes 31.12.2022.
22.Hageja ja kostja sõlmisid 24.05.2018 tähtajatu hooldusleping nr T201822 (tlk 5-9), mille üldtingimuste p 1 kohaselt on lepingu objektiks hooldaja poolt omanikele hooldusobjekti hooldamiseks, haldamiseks ja majandamiseks teenuste osutamine vastavalt lisaks olevale hinnapakkumisele-spetsifikatsioonile. Asjas puudub vaidlus, et hooldusleping nr T201822 on kestvusleping, kuna leping jõustus 01.06.2018 ja oli lepingu p 6.1 kohaselt tähtajatu. 20.11.2022 e-kirjaga (tlk 10) teavitas kostja hagejat soovist leping lõpetada. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas kostja ütles 20.11.2022 ekirjaga hoolduslepingu üles korraliselt või erakorraliselt.
23.VÕS § 195 lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 195 lg 3 kohaselt võib püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kohus märgib, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-143-09 p-s 14 selgitanud, et lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise materiaalsed eeldused ja formaalsed eeldused.
24.Antud juhul on kostja saatnud hagejale 20.11.2022 e-kirja lepingu lõpetamiseks (tlk 10) ja hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud, mida tõendab hageja 22.11.2022 e-kiri (tlk 10). Seega on täidetud 20.11.2022 ülesütlemisavaldusega formaalsed eeldused lepingu lõppemiseks.
25.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-21-14 p-s 11 selgitanud, et ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lg-s 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise
reeglitest. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.
26.20.11.2022 saatis kostja seaduslik esindaja hagejale e-kirja (tlk 10) teemaga „Lepingu lõpetamine“, milles andis teada, et korteriühistu äsja lõppenud üldkoosolekul võeti vastu otsus lõpetada leping seniste teenuseosutajatega (Arkaadia Halduse AS, XXX OÜ ja XXX OÜ) ning valida järgmiseks teenuseosutajaks alates 01.01.2023 XXX AS. Kohus on seisukohal, et kostja 20.11.2022 e-kirjas tehtud tahteavaldust tuleb lugeda lepingu korraliseks ülesütlemiseks. Kohus märgib, et 20.11.2022 e-kirjast ei nähtu kostja tahet öelda leping üles erakorraliselt. Kostja ei ole 20.11.2022 e-kirjas selgesõnaliselt öelnud, et tegemist on lepingu erakorralise ülesütlemisega, samuti ei ole kostja teinud hagejale etteheiteid lepingu rikkumise osas või toonud välja mõjuvat põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja on 28.11.2022 e-kirjas (tlk 28) märkinud, et hagejale teadaolevalt ei esine elulisi asjaolusid, mis annaksid korteriühistule õiguse leping erakorraliselt üles öelda. Kohus leiab, et eeltoodud e-kirjast nähtuvalt hageja ei teadnud kostja soovist öelda leping üles erakorraliselt, samuti esitatud asjaoludel ei pidanud kohtu hinnangul hageja ka teadma, et kostja soovis 20.11.2022 e-kirjaga lepingu üles öelda erakorraliselt. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega tõendeid, mis tõendaksid vastupidist, s.o, et hageja oli kostja soovist lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks teadlik või pidi olema teadlik.
27.Kohtu hinnangul ei nähtu ka 11.11.2022-20.11.2022 virtuaalse üldkoosoleku protokollist ega sellele lisatud detailsematest hääletustulemustest (tlk 11-13) kostja tahet leping erakorraliselt üles öelda lepingurikkumise tõttu. Protokollist ei nähtu, et küsimus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oleks hääletusele pandud. Eelnimetatud protokollis on korteriomanikud vastanud üksnes küsimustele, kas nad on nõus, et ühistu vahetab alates 01.01.2023 välja senised teenuseosutajad, ning mis firma vastu teenuseosutajad välja vahetada. Kohtu hinnangul ei saa üksnes teenuseosutajate väljavahetamise soovist järeldada lepingu rikkumist või soovi leping erakorraliselt üles öelda. Lisaks ei nähtu kohtu hinnangul ka generaatori asukohaga seotud kirjavahetusest (tlk 31-36) ega märtsis 2022. a. peetud e-kirjavahetusest (tlk 99-102) kostja soovi lepingu ülesütlemiseks, sh erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei ole eelviidatud kirjavahetustes heitnud hagejale ette lepingu rikkumist. Seega tuleb TsüS § 75 lg 1 kohaselt kostja 20.11.2022 e-kirjas esitatud tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavaldusse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kostja on hagejat 20.11.2022 e-kirjaga üksnes teavitanud korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsusest lõpetada leping seniste teenuseosutajatega Arkaadia Halduse ASi, XXX OÜ ja XXX OÜ-ga ning valida järgmiseks teenuseosutajaks alates 01.01.2023 XXX AS. Seejuures on kostja 20.11.2022 e-kirjas tänanud hagejat senise koostöö eest. Kostja ei ole 20.11.2022 e-kirjas esitanud hagejale ühtegi etteheidet ega viidet sellele, et tegemist on lepingu erakorralise lõpetamisega, seega võis tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik mõista, et tegemist on avaldusega, millega kostja lõpetas hagejaga sõlmitud hoolduslepingu korralise ülesütlemisega.
28.Kohus märgib täiendavalt, et Riigikohus on lahendi nr 2-21-3552 p-s 24 selgitanud, et kolleegiumi senise praktika järgi tuleb kohtul eristada, kas ülesütleva lepingupoole tahe oli suunatud üksnes erakorralisele ülesütlemisele või väljendab avaldus tema soovi
leping ka korraliselt üles öelda (vt Riigikohtu 28. jaanuari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 217-19494/83, p 14). Nimetatud tsiviilasjas oli aga üks äriühingust lepingupool esitanud teisele äriühingust lepingupoolele nii korralise kui erakorralise ülesütlemise avalduse. Kuna lepingu korraline ülesütlemine ei eelda mõjuva põhjuse olemasolu ega esiletoomist, võib erakorralise ülesütlemise avaldusest olla võimalik välja lugeda ühtlasi ka korralise ülesütlemise tahet. Seevastu korralise ülesütlemisena väljendatud avaldusest erakorralise ülesütlemise soovi tuletamine seab asjaomase avalduse sisule täiendavaid nõudeid. Kuigi VÕS §-st 196 ei tulene erakorralisele ülesütlemisele vormivõi sisunõudeid, seab lähtuvalt eeltoodud Riigikohtu seisukohast ülesütlemisavaldusest erakorralise ülesütlemise soovi tuletamine ülesütlemisavalduse sisule täiendavaid nõudeid. Antud juhul ei nähtunud kostja 20.11.2022 ülesütlemisavalduse sisust lepingu ülesütlemise erakorralisust.
29.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et lepingu erakorralise ülesütlemise tahet tuleb järeldada asjaolust, et kostja soovis lepingut lõpetada lepingus sätestatud etteteatamistähtaega järgimata. Riigikohus on lahendi nr 2-17-19494 p-s 14 leidnud, et olukorras, kus pool on öelnud lepingu üles kokkulepitud etteteatamistähtaega järgimata, saab lähtudes ülesütlemisavalduses väljendatust lugeda lepingu üles öelduks kokkulepitud etteteatamistähtaja möödumisel. Teistsugusele järeldusele saaks VÕS §s 5 sätestatud seaduse dispositiivsuse põhimõtet arvestades jõuda juhul, kui pooled on leppinud kokku, et etteteatamistähtaja järgimata jätmise korral ülesütlemine ei kehti. Seega võib leping olukorras, kus pooled ei olnud etteteatamistähtaja järgimata jätmise tagajärjena leppinud kokku ülesütlemise tühisust ja pool on öelnud lepingu üles etteteatamistähtaega järgimata, lõppeda poole ülesütlemisavalduse alusel, kuid alles pärast kokkulepitud etteteatamistähtaja möödumist. Antud juhul ei ole pooled 24.05.2018 hoolduslepingus kokku leppinud, et lepingu ülesütlemise etteteatamistähtaja järgimata jätmise korral ülesütlemine ei kehti või sellest tuleks järeldada erakorralist ülesütlemist. 24.05.2018 hoolduslepingu p 6.2 kohaselt oli mõlemal poolel õigus lõpetada leping, teatades sellest teisele poolele kirjalikult kolm kuud ette. Seega eeltoodud Riigikohtu seisukohast tulenevalt lõppes leping pärast lepingu p-s 6.2 kokkulepitud etteteatamistähtaja möödumist 20.02.2023.
30.Seoses kostja vastuväitega, et kostja selgitas ja kinnitas enda tahet öelda leping üles erakorraliselt järgnevates e-kirjades 22.11.2022 ja 28.11.2022, märgib kohus järgmist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-190-13 p-s 23 selgitanud, et lepingu ülesütlemine kui kujundusõigus realiseerub lepingut lõpetada sooviva poole vastava tahteavalduse jõudmisel vastaspooleni (VÕS § 195 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 esimene lause). Kui juba 16. juuni 2010. a avaldus oli ülesütlemisavaldus, tõi see avalduses märgitud ajal kaasa lepingu lõppemise, kui ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud. Toimunud ülesütlemist ei saa ka avalduse teinud pool ühepoolselt olematuks muuta, mh järgneva sarnase avalduse saatmisega. Tahteavaldust ei loeta TsÜS § 72 järgi tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Puudub vaidlus, et hageja sai kostja 20.11.2022 ülesütlemisavalduse kätte, mida tõendab hageja 22.11.2022 e-kiri (tlk 10). Antud juhul vastas kostja 20.11.2022 lepingu korralise ülesütlemise teade nii formaalsetele kui materiaalsetele eeldustele, kuna kostja esitas kirjaliku avalduse, mille hageja sai kätte, ning ülesütlemiseks tulenes hoolduslepingu punktist 6.2 materiaalne alus. Seega lõpetas kostja hagejaga sõlmitud hoolduslepingu 20.11.2022 avaldusega korraliselt ja leping lõppes 3-kuulise etteteatamistähtaja möödudes 20.02.2023. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kostjal oli võimalik
20.11.2022 ülesütlemisavalduse saatmise ja hageja poolt kättesaamise järgselt selgitada täiendavates e-kirjades, et kostja soovis lepingut üles öelda erakorraliselt. Kohtu hinnangul nähtub kostja 20.11.2022 e-kirjast üksnes kostja korralise ülesütlemise soov ning selle sisust ei ole võimalik tuletada kostja soovi leping erakorraliselt üles öelda. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-190-13 p-st 23 tulenevalt realiseerus lepingu korraline ülesütlemine kui kujundusõigus lepingut lõpetada sooviva poole vastava tahteavalduse jõudmisel vastaspooleni, s.o 20.11.2022 ülesütlemisavalduse jõudmisel hagejani. Seega ei saa kohtu hinnangul lugeda pärast hageja poolt 20.11.2022 ülesütlemisavalduse kätte saamist kostja 22.11.2022 ja 28.11.2022 e-kirjades tehtud avaldusi ja selgitusi kostja 20.11.2022 ülesütlemisavalduse osaks.
31.Kostja on alternatiivselt leidnud, et isegi, kui asuda seisukohale, et 20.11.2022 kirjaga ütles kostja lepingu üles korraliselt, on kostja öelnud lepingu üles erakorraliselt 28.11.2022 hagejale saadetud digitaalselt allkirjastatud põhjendatud avaldusega (tlk 2838). Riigikohus on lahendi nr 2-17-19494 p-s 16 selgitanud, et VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki pool kestvuslepingust käsunduslepingu erakorraliselt üles öelda mh juhul, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni etteteatamistähtaja lõppemiseni. VÕS § 631 annab lepingupooltele õiguse öelda nii tähtajalise kui ka tähtajatu käsunduslepingu üles erakorraliselt mh juhul, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja möödumiseni. Nendest sätetest tulenevalt võib kumbki pool öelda käsunduslepingu erakorraliselt üles pärast selle lepingu korralist ülesütlemist, kuid enne korralise ülesütlemise etteteatamistähtaja möödumist (lepingu lõppemist). Eeltoodut ei välista ülesütlemisavalduse kui tahteavalduse kehtivaks muutumine kättesaamisega (TsÜS § 69). Kolleegium nõustub kohtutega, et käsunduslepingu korraline ülesütlemine ei välista sama lepingu ülesütlemist erakorraliselt. Käsundusleping lõppes hageja erakorralise ülesütlemisega, kui hagejal oli erakorraliseks ülesütlemiseks alust.
32.Eeltoodud Riigikohtu seisukohast tulenevalt leiab kohus, et kostjal oli õigus 28.11.2022 ülesütlemisavaldusega leping erakorraliselt üles öelda enne korralise ülesütlemise etteteatamistähtaja möödumist, kui täidetud on ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja saatnud hagejale 28.11.2022 e-kirjaga (tlk 28) digitaalselt allkirjastatud hoolduslepingu nr T201822 erakorralise ülesütlemise teate (tlk 37-38), mille kohaselt lõpetab kostja lepingu 31.12.2022. 28.11.2022 teatest nähtuvalt on ülesütlemise põhjus hageja tehnikaosakonna tegevusetus Mäe tn 2b soojussõlmes asuva generaatori suhtes, mis sai korteriühistu juhatuse jaoks teatavaks 30.03.2022 ja mis on põhjustanud ühistule reaalset kahju. 28.11.2022 teate kohaselt, kuna hageja hoolimata korduvatest kirjalikest palvetest mõistliku aja jooksul kahju tekkimise ja ühtlasi jätkumise tingimusi ei kõrvaldanud, siis lepingu jätkumine annab senise asjaajamise tulemusel kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi ka edaspidi ning see põhjustab kostjale kahju tulevikuski. Asjas puudub vaidlus, et kostja on 28.11.2022 saatnud hagejale erakorralise lepingu ülesütlemise avalduse ja hageja on selle kätte saanud.
33.TsMS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline
ülesütlemine). Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.
34.Antud juhul sõlmisid pooled 24.05.2018 hoolduslepingu, mille üldtingimuste p 1 kohaselt oli lepingu objektiks hooldaja poolt omanikele hooldusobjekti hooldamiseks, haldamiseks ja majandamiseks teenuste osutamine vastavalt lisaks olevale hinnapakkumisele-spetsifikatsioonile. Lepingule lisatud teenuste kirjelduse kohaselt (tlk 6 pöördel-7) oli lepingu osaks tehnosüsteemide hooldus, mille eesmärk on tagada olemasolevate süsteemide tõrgeteta töö ja minimiseerida avariide oht. Teenuste kirjelduse kohaselt Arkaadia Halduse AS teostab ise kütte-, vee, elektri- ja konstruktsioonide hooldust. Teenused midagi ise ei teostata ei vahendata, vaid lepingute sõlmimise korraldab haldur otse korteriühistu nimel (nt lifti hooldus). Pakkumises pakutud teenus sisaldab muuhulgas drenaažipumplate hooldust ja elektrisüsteemi hooldust.
35.Riigikohus on lahendi nr 2-17-19494 p-s 17 selgitanud, et TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Soovides tugineda kostja kohustuste rikkumisele lasus seega hagejal esmane kohustus rikkumisi tõendada. Eeltoodud Riigikohtu lahendist tulenevalt on kostjal kohustus tõendada lepingu rikkumist. Kostja on asunud seisukohale, et hageja rikkus oluliselt lepingut VÕS § 116 lg 2 p 2 ja 4 tähenduses, kuna hageja korduvalt ja järjepidevalt ei suutnud elamu haldamisel tekkinud kriitilisi probleeme mõistlikult või mõistliku aja jooksul lahendada. Kostja on välja toonud, et hageja ei suutnud alates märtsist 2022. a. 6 kuu jooksul generaatori ümberpaigutamise probleemi lahendada. Kohtu hinnangul ei ole kostja kohtu ette toonud tõendeid, et generaatori ümberpaigutamine oli seoses tehnosüsteemide hooldusega hagejale 24.05.2018 hoolduslepingust tulenev kohustus. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et drenaažipumpla või elektrisüsteemi hooldus eeldas ka teisaldatava generaatori ümberpaigutamist. Kostja on 13.10.2023 menetlusdokumendi sisulise osa p-s 15 kinnitanud, et teisaldatav generaatori ei ole ehitustehniliselt keldris asuva drenaažipumplaga ühendatud ning see ühendatakse avariiolukorras välisseinal olevate klemmidega, et tagada drenaažipumpla töö avariiolukorras. Elektripaigaldise ehituskirjelduse p 3.4.1 (tlk 52 pöördel) on märgitud järgmist: „Keldri põrandas on olemas drenaažipumpla kahe pumbaga ning rasvapüüdur. Drenaažipumpla komplektne juhtimiskilp asub soojasõlme ruumis. Drenaažipumpla juhtimiskilp peab olema varustatud ümberlülitiga avariitoitele (VKKV projektis kajastatud vastav info). Avariitoiteks majas peab olema ettenähtud teisaldatav
generaator vajaliku kütusevaruga, mis avarii olukorras ühendatakse välisseinal olevale klemmidele.“ Kohtu hinnangul ei nähtu eeltoodud kirjeldusest, et teisaldatav generaator oleks drenaažisüsteemi või elektrisüsteemi osa, s.t et pumplad koos generaatori ja muude paigaldistega moodustavad ühtse tehnosüsteemi. Kohus leiab, et üksnes asjaolu, et generaatorit sai kasutada ka drenaažipumpla avariitoitena, ei tee selles drenaažipumpla ühtset osa. Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja kohustuseks oli elektrisüsteemi hoolduse käigus hooldada ka elektrisüsteemist eraldi seisvaid elektriseadmeid, sh generaatorit. Seega ei tulene generaatori ümberpaigutamise kohustus hagejale drenaažipumpla või elektrisüsteemi hoolduse osana. Kohtu hinnangul ei esine antud juhul olulist lepingu rikkumist VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses, kuna kostja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, et generaatori ümberpaigutamise kohustus oli 24.05.2018 hoolduslepingus kokkulepitud hageja kohustus, sh ei ole kostja kohtu ette toonud asjaolusid, milles nähtuvalt oleks generaatori ümberpaigaldamine selline hageja kohustus, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt kostja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Võttes arvesse, et hooldusleping sõlmiti 24.05.2018 ja kostja avaldas soovi generaatori ümberpaigutamiseks kilbiruumi alles 30.03.2022 e-kirjas (tlk 31), ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kostja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu oli generaatori ümberpaigutamine.
36.Samuti ei esine kohtu hinnangul olulist lepingu rikkumist VÕS § 116 lg 2 p 4 mõttes, kuna kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega tõendeid, et hageja ei oleks täinud hoolduslepingust tulenevaid kohustusi ka edaspidi. Kostja on 28.11.2022 ülesütlemisavalduses märkinud, et hageja tehnikaosakonna tegevusetus Mäe tn 2b soojussõlmes asuva generaatori suhtes on põhjustanud ühistule reaalset kahju. Kohtu hinnangul ei ole kostja antud väidet tõendanud. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et hageja on oluliselt rikkunud 24.05.2018 hoolduslepingust tulenevaid kohustusi ega ole korduvalt ja järjepidevalt suutnud elamu haldamisel tekkinud kriitilisi probleeme mõistlikult või mõistliku aja jooksul lahendada. Generaatoriga seotud poolte e-kirjavahetusest (tlk 31-36) nähtub, et majahaldur on hageja esindajana kostja generaatori asukohaga seotud päringutele vastanud ja esitanud selgitusi ning pakkunud omalt poolt kostjale välja lahenduse paigaldada generaator garaaži, kuid kostja liikmed ei olnud lahendusega nõus. Kohtu hinnangul ei nähtu poolte kirjavahetusest, et hageja oleks keeldunud hoolduslepingust tulenevaid kohustusi tulevikus täitmast. Samuti ei nõustu kohus kostja tõendamata väitega, et kuna kostja sõlmis uue lepingu kallima teenusepakkujaga, sai lepingu lõppemise põhjuseks olla üksnes hagejapoolne lepingu rikkumine. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul tõendatud hageja poolne lepingu rikkumine. Seega leiab kohus, et 28.11.2022 ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ja kostja 28.11.2022 erakorralise ülesütlemisavalduse alusel 24.05.2018 hooldusleping ei lõppenud.
37.Kohus märgib täiendavalt, et kostja on hagejale saatnud ka 22.11.2022 e-kirja (tlk 28 pöördel), milles märgib, et kostja ütleb lepingu üles erakorraliselt ja ühepoolselt vastavalt ühistu üldkoosoleku otsusele ja tuginedes võlaõigusseaduse § 116 lg 6, § 196 lg 2 ja § 116 lg 2 p-d 2 ja 4. Kostja 22.11.2022 e-kirja kohaselt lõpeb leping 31.12.2022 ja see pole läbiräägitav, kuna hageja tehnikaosakonna tegevusetus on põhjustanud ühistule juba reaalset kahju. Selle jätkumine ligi kahe kuu võrra tähendaks kahju suurenemist ja mõistetavalt ei saa kostja lasta sel juhtuda. Kuivõrd kostja on 22.11.2022 e-kirjas esitatud ülesütlemisavalduses tuginenud samadele rikkumistele (kahju tekkimine tegevusetuse tõttu generaatori ümberpaigutamisel), mis 28.11.2022 ülesütlemisavalduses, leiab kohus eelpool kohtuotsuse põhjenduste p-des 29-32 toodud
põhjendustel, et ka kostja 22.11.2022 ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ja kostja 22.11.2022 ülesütlemisavalduse alusel 24.05.2018 hooldusleping ei lõppenud.
38.Kohtu hinnangul on põhjendamatud ka kostja väited, et hageja käitumisest järeldub nõustumus lõpetada leping tähtajaga 31.12.2022. Hageja 22.11.2022 e-kirjast (tlk 10) ja 28.11.2022 e-kirjast (tlk 28) nähtub selgelt, et hageja ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega ning luges lepingu lõpetatuks korralise ülesütlemisavalduse alusel 20.02.2023.
39.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 24.05.2018 hooldusleping lõppes kostja 20.11.2022 korralise ülesütlemisavalduse alusel 20.02.2023.
40.VÕS § 195 lg 2 kohaselt, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. VÕS § 101 lg 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kohus märgib, et 24.05.2018 hoolduslepingu üldtingimuste p 4.1 kohaselt tasub klient hooldajale igakuist hooldustasu jooksva kuu 15. kuupäevaks. Kostja on esitanud vastuväite, et hageja ei ole õigust tasule pärast 31.12.2022, kuna hageja reaalselt teenust ei osutanud. Kohus märgib seoses kostja vastuväitega, et kostja ise soovis 20.11.2022 avalduses (tlk 10), et hageja annaks hiljemalt 30.12.2022 või 02.01.2023 üle kõik asjakohased võtmed ja dokumendid. Samuti avaldas kostja soovi hageja valduses olevate füüsiliste esemete viivitamatult üleandmiseks ja raamatupidamise dokumentide üleandmiseks hiljemalt 15.01.2023 kostja poolt hagejale saadetud 01.01.2023 e-kirjas (tlk 64). Seega on hageja tegutsenud üksnes lähtuvalt kostja nõudmistest, kuid kostja ei ole seetõttu vabanenud hoolduslepingu üldtingimuste p-st 4.1 tulenevast kohustusest tasuda hagejale igakuist hooldustasu kuni lepingu lõppemiseni, s.o kuni 20.02.2023.
41.Hagiavalduse kohaselt oli hooldustasu suurus 749 eurot kuus, millele lisandus käibemaks. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hooldustasu suuruse osas. Hageja nõuab kostjalt 03.01.2023 arve nr L001019268 (tlk 14) tasumist makstama osas summas 738,48 eurot. Arve nr L001019268 kogusumma oli 898,80 eurot ning maksetähtaeg oli 15.01.2023. Hageja selgituste kohaselt on kostja tasunud 28.12.2022 väljastatud arvet A001112245 summas 160,32 eurot kaks korda. Esimest korda 29.12.2022 ja teist korda 17.01.2023 koos arvega A071707737. Hageja loeb teistkordse makse summas 160,32 eurot tasutud arve nr L001019268 katteks, seega on kostja võlgnevus 738,48 eurot (898,80-160,32). Hageja nõuab kostjalt 01.02.2023 arve nr L001019651 (tlk 15) tasumist summas 642 eurot, mille maksetähtaeg oli 15.02.2023. Eeltoodust tulenevalt on hagejal põhjendatud nõuda kostjalt hooldusteenuse osutamise eest võlgnevust 1380,48 eurot (738,48+642) ning see tuleb kostjalt välja mõista.
42.Hageja on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. Hageja nõuab kostjalt viiviseid lepingujärgses intressimääras, mis on 0,07% päevas. Hageja palub sissenõutavaks muutnud viivised välja mõista summas 64,45 eurot. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase
täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Antud juhul on kostja oma lepingust tulenevat kohustust rikkunud, seega on hagejal õigus kostjalt nõuda viivist. 24.05.2018 hoolduslepingu üldtingimuste p 4.3 kohaselt kohustub klient arvete eest tasu mittetähtaegsel laekumisel maksma hooldaja nõudmisel viivist 0,07% võlgnetavast summast iga päeva eest. Hagejal on õigus nõuda viivist alates kostja poolt viivitusse jäämisest, s.o arvetel nimetatud maksetähtaja möödumisest kuni hagiavalduse esitamiseni, mis oli 06.04.2023. Kohus leiab, et kostjalt tuleb VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 alusel välja mõista sissenõutavaks muutunud viivised summas 64,45 eurot. Viivise kujunemine on kajastatud alltoodud tabelis.
43.Hageja nõuab kostjalt hagi esitamise ajaks mitte sissenõutavaks muutunud viiviste väljamõistmist. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja vastav nõue kuulub TsMS § 367 alusel rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt summas 1380,48 eurot 0,07% päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast, s.o 07.04.2023 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
44.Hageja on täiendavalt esitanud kahju hüvitamise nõude ja viivisenõude. Hageja nõuab kostjalt kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist summas 1419,20 eurot. Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõude alus on VÕS § 128 lg 3 koostoimes VÕS § 115 lõikega
1.Nimelt on Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-14 p-s 24 asunud seisukohale, et kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Antud juhul on hageja Advokaadibüroo LINKLaw OÜ arvega nr 23030155 (tlk 19) tõendanud, et hageja on kohtueelse õigusabi saamiseks pöördunud Advokaadibüroo LINKLaw OÜ poole ning hagejale on osutatud 7,4 tunni ulatuses kohtueelset õigusabi maksumusega 1028,80 eurot (ilma käibemaksuta). Samuti on hageja Advokaadibüroo LINKLaw OÜ arvega nr 23020082 (tlk 18) tõendanud, et hagejale on osutatud 2,8 tunni ulatuses kohtueelset õigusabi maksumusega 390,40 eurot (ilma käibemaksuta). Hagejale on õigusabiteenust osutatud tunnihindadega 170 eurot ja 190 eurot, mis kohtu hinnangul on mõistlikud tunnitasud. Samuti peab kohus põhjendatuks kohtueelselt tehtud õigusabitoimingute mahtu kokku 10,2 tunni ulatuses, mis on seotud asjaolude analüüsiga, nõudekirja esitamisega ja kostja kohtueelse vastusega tutvumisega. Kohus leiab, et hageja kohtueelsed õigusabikulud on tõendatud
ja põhjendatud, kuna hageja esindajad pidid kostjale kohtueelse nõudekirja saatmiseks asjaoludega tutvuma, hagejaga suhtlema ning kirja koostama. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kahju hüvitamiseks ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 1419,20 eurot (1028,80+390,40).
45.Hageja on esitanud kostja vastu ka mittesissenõutavaks muutunud viivisenõude kahju hüvitiselt. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Antud juhul on kostja hagejale kahju tekitanud, seega on hagejal õigus kostjalt nõuda kahju hüvitiselt summas 1419,20 eurot viivist TsMS § 367 alusel VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast, mis on 07.04.2023, kuni kohustuse kohase täitmiseni.
46.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Hageja on 23.10.2023 esitanud taotluse võtta materjalide hulka 23.10.2023 seisukoht ning sellele lisatud tõendid. Hageja on selgitanud, et on esitanud täiendava seisukoha ja tõendid pärast kohtu poolt määratud 13.10.2023 tähtaega lõplike seisukohtade esitamiseks, kuna kostja ei ole esitanud oma positsiooni toetavaid tõendeid ja vastuväiteid nii vara kui võimalik, vaid on asunud hagejat vahetult enne kohtuotsust üllatama mahuka menetlusdokumendi ja uute tõenditega lõplike seisukohtade esitamise tähtaja viimasel päeval. Hageja leiab, et hagejal peab olema mõistlik võimalus neile vastata. TsMS § 329 lg 1 kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. TsMS § 331 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või käesoleva seadustiku §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kohus leiab, et hagejal oli antud juhul mõjuv põhjus seisukoha ja tõendite esitamiseks pärast kohtu poolt määratud lõplike seisukohtade ja tõendite esitamise tähtaega, kuna kostja esitas täiendavad vastuväited ja uued tõendid alles tähtaja viimasel päeval, s.o 13.10.2023. Seega ei olnud hagejal võimalik neile varasemalt vastata. TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Kohus leiab, et hageja 23.10.2023 seisukoht ja sellele lisatud tõendid on asjakohased ning võivad omada käesoleva tsiviilasja lahendamisel tähtsust, mistõttu rahuldab kohus hageja taotluse ja võtab hageja 23.10.2023 seisukoha ja sellele lisatud tõendid käesolevas tsiviilasja materjalide juurde.
47.TsMS § 124 lg 1 ja TsMS § 133 kohaselt on hagihind 3 365,86 eurot.
Menetluskulud
48.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
49.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.