Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Määruse tegemise aeg ja koht
15.08.2023, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-117247
Tsiviilasi
Tallinn, Xxxxxxxx tn xxx korteriühistu avaldus XX ja YY vastu põhivõlgnevuse ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.06.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX ja YY määruskaebus Tallinn, Xxxxxxxx vastumääruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
tn
xxx
korteriühistu
Avaldaja Tallinn, Xxxxxxxx tn xxx korteriühistu (registrikood xxxxxxxx), lepinguline esindaja Anne-Riin Kütt Puudutatud isikud XX (isikukood xxxxxxxxx) ja YY (isikukood xxxxxxxxxx), lepingulised esindajad Endrik Viru ja Ardi Šuvalov
Menetluse liik Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 08.06.2022 määrus tühistada. Saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks tagasi esimese astme kohtule.
Määruskaebemenetlusega seotud kulud jaotab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord ja tähtajad Käesoleva kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lõike 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Kui ringkonnakohus tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja uueks
2-19-117247
läbivaatamiseks tagasi maakohtule, ei saa sellise määruse peale kaevata (vt Riigikohtu 28.05.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, punkt 11). Asjaolud ja avaldus
1.Tallinn, Xxxxxxxx tn xxx korteriühistu (avaldaja, KÜ, ühistu) esitas avalduse XX ja YY (puudutatud isikud, korteriomandi omanikud) vastu korteriomandiga seotud põhivõlgnevuse, avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise ja täiendava viivise väljamõistmiseks.
2.Alates 21.06.2016 kuulub puudutatud isikutele ühisomanikena 619/14350 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana (eriomand) mitteeluruum nr cc üldpinnaga 61.90 m2 (korteriomand) Tallinnas, Xxxxxxxx tn xxx-xx. Avaldaja on esitanud puudutatud isikutele korteriomandiga seotud majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid, mida ei ole nõuetekohaselt tasutud alates 2017. a aprillikuust. Kohtumenetluse käigus suurendas KÜ 06.10.2021 põhinõuet 5674,06 euroni. Puudutatud isikute seisukoht
3.Puudutatud isikud avaldust ei tunnista ja paluvad menetluskulud jätta avaldaja kanda.
4.Korteriomand nr cc on keldri tasapinnal maja tagaküljel asuva eraldi sissekäiguga mitteeluruum, mis ei ole eluruumina kasutatav. KÜ ei ole esitanud juhtorgani otsust, millega oleks kindlaks määratud remondifondi laekumiste ühiku maksumus. Mitteeluruumi nr cc ei vii üldkasutatavad taristusüsteemid. Puudutatud isikud ei kasuta tsentraalset küttesüsteemi ega üldkasutatavat trepikoda. Mitteeluruum asub soklikorrusel, sellele ei laiene elamu seinad. Puudutatud isikud ei ole hääletanud laenu võtmise poolt ning mitteeluruumi nr cc ei ole laenu arvelt renoveeritud. Erinevalt teistest korteriomanditest puudub mitteeluruumis nr cc ventilatsiooniagregaat ja normaalne õhuvahetus. Hoovihmadega ruumis uputab. Arvestades eeltooduga ei ole majandamiskulude kandmine võrdselt teiste korteriomanikega kooskõlas puudutatud isikute õigustatud huvidega ja hea usu põhimõttega.
5.Puudutatud isikud on ka samas elamus asuva korteriomandi nr w omanikud ja tasuvad selle eest majandamiskulusid vastavalt kaasomandi osa suurusele. Elamu kelder (v.a mitteeluruum nr cc) on üldkasutatav. Hea usu põhimõttega on vastuolus, et puudutatud isikud peavad tasuma majandamiskulusid keldripinna eest ainult seetõttu, et neile kuulub ruumiliselt piiritletud osa keldrist. Tegelikult kuulub elamu iga korteriomandi juurde mingi ruumiliselt tähistatud osa üldkasutatavast keldri pinnast. Puudutatud isikud tegid avaldajale ettepaneku, et tasuvad 30% majandamiskuludest. Avaldaja kohustuseks on viia mitteeluruumi kohta sisse selline majandamiskulude arvestus, mis arvestaks, et ruum ei ole kuiv ega soe.
6.Kohus ei saa avaldaja asemel otsustada põhjendatud majandamiskulude suurust. Kui maakohus leiab, et mitteeluruumi nr cc omanik peab tasuma majandamiskulusid samadel alustel korterite omanikega, peavad mitteeluruumi omanikule olema avaldaja poolt tagatud soojad ja kuivad ruumid. Avaldaja on jätnud lõpetamata projektikohased tööd, mis peavad tagama, et ruum on kuiv. Kuivõrd ruum on jätkuvalt niiske ja ventilatsioon puudub, on puudutatud isikud sunnitud tegema vajalikud tööd omavahendite arvelt. Mitteeluruumi seinteks oleva elamu sokli remonttööde eelarve on 4693,78 eurot. Elamu kanalisatsioonile tagasivoolu klapi paigaldamise eelarve on 4948,80 eurot. Puudutatud isikud paluvad lugeda tasaarvestatuks nende nõude avaldaja vastu kokku 9643,58 eurot.
2-19-117247
Maakohtu määrus
7.Harju Maakohus rahuldas avalduse, mõistis puudutatud isikutelt solidaarselt välja avaldaja kasuks põhivõlgnevuse 5674,06 eurot, seisuga 06.10.2021 sissenõutavaks muutunud viivise 1067,98 eurot ja edasiulatuvalt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlgnevus.
8.Nõude aluseks olevad arved tulenevad perioodist 2017 aprill – 2020 mai, seega kohalduvad asja lahendamisel kuni 01.01.2018 korteriühistuseaduse (KÜS-i) sätted ning alates 01.01.2018 korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS-i) sätted. Kohus arvestab, et KÜ esitas 19.06.2019 maksekäsu kiirmenetluse avalduse puudutatud isikutelt võlgnevuse saamiseks.
9.Puudub vaidlus, et Tallinnas Xxxxxxxx tn xxx-xx asuv kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mille omanikud asutasid 2003. a KÜ. Samuti, et puudutatud isikutele ühisomanikena kuulub korteriomand Xxxxxxxx tn xxx-cc. Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikutel alates 21.06.2016 korteriomandi omamisest tulenevad kohustused KÜ ees. Korteriomandi omanikele laienevad seadusest ja KÜ põhikirjast ning KÜ otsustest tulenevad kohustused.
10.KrtS § 40 lõige 1 kohustab korteriomanikke tegema majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ja sama paragrahvi lõige 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha sellest erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatu huve. Puudutatud isikutele laienevad kõik seadusest ja KÜ põhikirjast ning otsustest tulenevad ühistu liikme kohustused.
11.Vaidlust ei ole, et KÜ majandab kinnistu korteriomandite eseme osaks olevat ehitist ning vahendab korteriomanikele kommunaalteenuseid. Vaidlust ei ole, et KÜ kaudu valitsevad korteriomanikud ehitist. Seoses sellega on avaldaja esitanud puudutatud isikutele kui KÜ liikmetele arveid nendele kuuluva korteriomandiga seotud majandamis- ja kommunaalkulude tasumiseks. Puudutatud isikud on jätnud arved olulises osas tasumata põhjendusega, et nad teatud teenuseid ei tarbi või et nad ei ole hääletanud nende kohustuste poolt.
12.Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt kohustuste täitmist KÜS § 13 lõike 4 ja § 151 lõigete 1, 2 (kuni 01.01.2018), KrtS § 40 lõike 1 ning VÕS § 76 lõike 1 ja § 101 lõike 1 punktis 1 sätestatud õiguslikel alustel. Eeltoodust tulenevalt on poolte vahel vaidlus, kas puudutatud isikud on kohustatud tasuma majandamis- ja kommunaalkuludega seotud kohustusi samadel alustel teiste korteriomanikega, arvestades, et tegemist on mitteeluruumiga.
13.Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lõige 1 sätestas, et majandamiskulud selle seaduse tähenduses on KÜ vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu KÜ poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lõige 2 sätestas, et eluruumi hoolduseks seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse selle ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
2-19-117247
Alates 01.01.2018 kehtima hakanud KrtS § 35 lõike 1 kohaselt otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui KÜ põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lõike 2 punktide 1–5 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti, ühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist, ühistu vastutuse kindlustamist, kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomist. KrtS § 41 lõike 1 punktide 1–5 kohaselt koostab juhatus KÜ majandusaastaks majanduskava. KrtS § 41 lõike 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek.
14.Puudutatud isikute vastuväidete kohaselt on nad keeldunud tasumast arveid täies ulatuses tulenevalt asjaolust, et nad ei ole saanud samas ulatuses teenuseid, mida saavad teised omanikud, sest nende korteriomand ei ole korter, vaid keldriruum. Puudutatud isikud on selgitanud, et nad ei saa summaliselt välja tuua proportsionaalsete ja õigustatult nõutavate majanduskulude suurust ning et seda saaks teha KÜ.
15.Kohus leiab, et puudutatud isikute vastuväited ei ole asjakohased. Rahaliste kohustuste täpne jaotus on toodud puudutatud isikutele esitatud arvetel, mis omakorda põhinevad ühistu otsustel ja ühistu tegevust ning liikme kohustusi reguleerivatel õigusaktidel. Seadusest ega avaldaja põhikirjast ei tulene, et ühistu liikmete vahelised kulud tuleks jagada teistsugusel põhimõttel tulenevalt sellest, kas tegemist on korteriomandiga, mida kasutatakse eluruumina või mitteeluruumina. Kohustused tekivad ühistu liikmelisusest ja korteriomandi suurusest või muudest ühistu poolt otsustatud kriteeriumidest lähtuvalt, mitte sellest, kas omand kujutab endast eluruumi või mitteeluruumi või kas korteriomanik oli kohustuste võtmise ajal ühistu liige või mitte või kas ta on selle kohustuse võtmise poolt hääletanud või mitte.
16.Kohus leiab, et KÜ üldkoosoleku otsused kehtivad ühtsetel alustel kõigile liikmetele, sh ka nendele, kes hääletamisel ei osalenud või hääletasid vastu. Ühistu juhtimine ja toimimine on tagatud läbi juhtorganite otsuste, milleks on üldkoosolek ja juhatus. Liikmetel on õigus kaitsta oma huve üldkoosolekutel osaledes ja vajadusel üldkoosolekute otsuseid kohtus vaidlustades. Käesoleval juhul tulenevad arved ühistu üldkoosoleku otsustest ja nendega kinnitatud majandamiskavast, millega mittenõustumise korral oleksid puudutatud isikud pidanud vaidlustama seaduses sätestatud korras vastavat otsust. Puudutatud isikud seda ei teinud. Üldkoosoleku vaidlustamata otsused kehtivad ja on kohustuslikud kõigile ühistu liikmetele. Remondifondi maksete suurust puudutavad otsused on kehtivalt avaldaja poolt vastu võetud ja vastavad tõendid on kohtule esitatud. Puudutatud isikud ei ole tõendanud, et otsused ei oleks kehtivalt vastu võetud. Eeltoodust tulenevalt on remondifondi maksed kooskõlas kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lõike 1 nõuetega ja alates 01.01.2018 kehtima hakanud KrtS § 35 lõigete 1 ja 2 ning § 41 lõigete 1 ja 3 nõuetega.
17.Kohtu hinnangul ei saa asjaolust, et hoone remonditööd ei ole veel täies ulatuses lõpule viidud, tekkida ühistu liikmel nõuet ühistu vastu. Korteriomanik peab arvestama, et remondiks vajalikud vahendid tuleb koguda majandamiskavas ettenähtud korra kohaselt ja ta ei saa eeldada, et ühistu teostab esmalt remonttööd ja seejärel liige tasub selle eest pikema perioodi jooksul osade kaupa. Puudutatud isikute vastunõue ei saa ka tekkida 21.10.2021 menetlusdokumendile lisatud Kaeveabi OÜ ja Oravapoisid 2 OÜ hinnapakkumistest. Tõendamata on nõude tekkimine, sissenõutavaks muutumine ja avaldajal vastutuse
2-19-117247
tekkimine väidetava võimaliku nõude täitmise eest. Esitamata, tõendamata ja põhistamata nõuet ei saa tasaarvestada. VÕS § 197 lõikes 1 sätestatud eeldused täidetud ei ole.
18.Kuna vaidlus kuulub lahendamisele hagita asjana ja lahend on tehtud avaldaja huvides, tuleb menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lõike 1 esimese lause alusel jätta avaldaja kanda. Võttes arvesse asjaolu, et puudutatud isikud ei ole oma vastuväiteid tõendanud ega põhistanud ja sellest tulenevalt on kohus avaldaja nõude rahuldanud, peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda. Määruskaebus
19.Puudutatud isikud paluvad maakohtu määruse tühistada ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks ning jätta menetluskulud avaldaja kanda.
20.Maakohus kohaldas ebaõiget materiaalõigusnormi, mis viis ebaõige lahendi tegemiseni. Määrus ei ole põhjendatud ja maakohus ei ole võtnud seisukohta puudutatud isikute kõikide vastuväidete osas.
21.KrtS § 40 lõike 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ühistu põhikirjaga ette näha sama sätte lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Sama sätte lõike 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
22.Puudutatud isikud esitasid vastuväited KrtS § 40 lõike 3 alusel. Maakohus neid vastuväiteid sisuliselt ei käsitanud. Maakohus ei selgitanud tarbitavate teenuste mahtu ega analüüsinud, kas tasu nõudmine mittetarbitavate teenuste eest võiks olla vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu määrust nr 2-19-8045). Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lõikele 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud üldkoosoleku otsust või mitte. Seega asjaolud, mis maakohtu arvates välistavad KrtS § 40 lõike 3 kohaldamise, on nimetatud sätte kohaldamise eeldusteks.
23.Avaldaja ei ole vastu võtnud majandamiskavu perioodi kohta, mille eest majandamiskulusid nõutakse. Esitanud on vaid kava, mis kinnitati 28.05.2019 üldkoosolekul üheks majandusaastaks. Esitanud ei ole ka üldkoosolekute otsuseid, millega kehtestati sihtotstarbeliste, sh remondifondi, maksete suurus perioodide kohta, mille eest kulusid nõutakse. Avaldaja jättis tõendamata korteriomanike kokkuleppe majandamiskulude jaotamise kohta kuni 28.05.2019 ja alates 01.01.2021 kuni maakohtu otsuseni.
24.Maakohus ei andnud hinnangut avaldaja esitatud pandilepingule. Avaldaja ei ole jaatanud ega eitanud võlgnevust AS-i Swedbank ees. Puudutatud isikutel vastav info puudub ja see ei ole neile kättesaadav. Võlgnevuse olemasolu panga ees välistaks avaldaja nõudeõiguse puudutatud isikute vastu, sest nõudeõigus läheb pandilepingu alusel üle avaldaja võlausaldajaks olevale pangale.
25.Maakohus ei hinnanud, kas puudutatud isikute alternatiivne tasaarvestusavaldus võib tuleneda KrtS § cc lõikest 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 punktist 1.
2-19-117247
13.10.2021 menetlusdokumendis kinnitas avaldaja, et elamu sokli soojustus ja korstnate väljaehitamine on veel tegemata, kuid on plaanis. Tegemist on projektijärgsete töödega, millega avaldaja on viivitanud alates 2006. aastast. Maakohus ei põhjendanud, miks puudutatud isikute keldripinna ventilatsiooni taastamine korstnate kaudu ja sokli planeeritud soojustamine ei ole vajalik kuiva ja sooja keldripinna saavutamiseks ning miks sokli soojustamine ei ole nt vajalik elamule kui tervikule. Vastumääruskaebus
26.Avaldaja palub tühistada maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas ning teha uus määrus, millega jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.
27.Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 172 lõiget 1 ega põhjendanud selle kohaldamist. Maakohus jättis olulised asjaolud kaalumata ega põhjendanud, miks on õiglane jätta kulud poolte endi kanda. Vajaduse kohtusse pöörduda tingis KÜ liikmete poolt kohustuste pikaajaline täitmata jätmine. Kuna asja lahendamisel tuvastas maakohus avalduse põhjendatuse ja rahuldas nõude, olnuks õiglane jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda. Menetluse edasine käik
28.Maakohus jättis kaebused rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
29.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohus rikkus asja lahendades oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mille tõttu tuleb vaidlustatud määrus tühistada. Kuna maakohus jättis lõpplahendi olulises ulatuses põhjendamata ei saa ringkonnakohus asja ise lõpuni lahendada, vaid see tuleb saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 657 lõike 1 punkt 3 koosmõjus §-ga 659). Määruskaebus kuulub rahuldamisele. Vastumääruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Määruskaebusest
30.Maakohus lähtus KÜ avaldust rahuldades eelkõige asjaolust, et korteriomandi nr cc omanikud ei ole vaidlustanud avaldaja üldkoosolekute otsuseid, millega kehtestati majanduskava ja remondifondi maksed, samuti, et seadusest ega KÜ põhikirjast ei tulene, et kulud tuleks jagada teistsugusel põhimõttel tulenevalt sellest, kas tegemist on eluruumina või mitteeluruumina kasutatava korteriomandiga. Samas jättis maakohus tähelepanuta, et puudutatud isikud esitasid nii enne kohtumenetlust kui kohtumenetluses vastuväiteid majandamiskulude tasumisele samadel alustel nende korteriomanditega, mida saab kasutada eluruumina. Riigikohus on nt lahendites nr 3-2-1-116-11 (punktis 24), 3-2-1-28-11 (punktis 16) ja 3-2-1-50-11 (punktis 11) selgitanud kuni 31.12.2017 kehtinud materiaalõiguse alusel, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud KÜ otsuse täitmine võis erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda, mis võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed. Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS-i kohaldamise kohta on Riigikohus nt lahendis nr 2-19- 8045 (punktis 14) selgitanud, et korteriomanikul on võimalik tugineda
2-19-117247
KrtS § 40 lõikele 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati. Seega on Riigikohus leidnud, et nii enne kui peale 01.01.2018 tekkinud majanduskulude nõudele on korteriomanikul õigus esitada vastuväide, et nende kas täielikult või osaliselt nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega (vastavalt VÕS § 6 lõike 2 ja KrtS § 40 lõike 3 alusel) isegi juhul, kui KÜ organite otsused, millele nõue tugineb, on kehtivad ja KÜ põhikirjas ei ole ette nähtud KrtS § 40 lõikes 1 sätestatust erinevat kohustuste jaotuse alust. Riigikohus on lahendis nr 2-16-9905 (punktis 14) selgitanud, et ühingu liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub ka mittetulundusühingu liikmetele, kes vajavad samasugust kaitset nende põhjendamatult ebavõrdse kohtlemise eest nagu äriühingute osanikud, aktsionärid ja liikmed.
31.VÕS § 6 lõike 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. KrtS § 40 lõike 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast korteriomanike vahel jagatud majandamiskulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isikud tõid vastuväidetes välja, et korteriomand, mille majandamise kulusid nõutakse neilt samadel alustel teiste korteriomandite kuludega, on tegelikkuses elamu keldrikorrusel eraldi sissepääsuga maja tagaküljel asuv mitteeluruum, mis ei ole eluruumina kasutatav, mida ei läbi tsentraalne küttesüsteem, sel puudub ventilatsiooniagregaat ja normaalne õhuvahetus, ei ole ühendust elektrisüsteemiga, hoovihmade puhul ruumis uputab ja seda ei ole laenuga renoveeritud, samuti, et teiste korteriomanike kasutuses olevatest keldripindadest erineb korteriomand nr cc vaid selle alusel, et on ruumiliselt piiritletud. Puudutatud isikud on seisukohal, et sellise korteriomandi eest samadel alustel teiste korteriomanditega, mida saab kasutada eluruumidena, majandamiskulude kandmine rikub nende õigustatud huve ega ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Maakohus jättis nende vastuväite sisuliselt analüüsimata, rikkudes sellega oluliselt kirjaliku kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 465 lõike 2 punkt 8 kooskõlas § 442 lõikega 8). Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isikute vastuväited võivad olla vähemalt osaliselt põhjendatud.
32.Kolleegium on seisukohal, et maakohus jättis olulises osas täitmata ka eelmenetluse ülesanded, mistõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik ise asja lahendamiseks vajalikus ulatuses kaalutlusõigust teostada. Maakohus ei selgitanud TsMS § 392 lõike 1 punktide 3 ja 4 kohaselt välja nõutavate majanduskulude sisu, mistõttu ei ole võimalik kolleegiumil võtta seisukohta, kas (ja kui siis millises ulatuses) arvetelt nähtuvate kulude nõudmine keldrina kasutatava ruumi majandamise eest võrdses ulatuses eluruumidena kasutatavate ruumide majandamiskuludega ei pruugi konkreetsel juhul olla omanike suhtes hea usu põhimõttega kooskõlas ja oleks seega lubamatu. Arvestades, et avaldaja ei vaidle vastu puudutatud isikute elulistele väidetele korteriomandit nr cc iseloomustavate asjaolude kohta (puudub küte, elekter, niiskus jmt) ei saa kohus konkreetseid elulisi asjaolusid kogumis hindamata veenduda, millises ulatuses on KÜ nõue põhjendatud. Selleks tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel hinnata iga kulu nõude vastavust hea usu põhimõttele eraldi, arvestades mõlema poole väiteid ja nende tõendamiseks esitatud tõendeid vastava konkreetse kulu mõistlikkuse kohta ja selle kohta, kas see kulu vastavalt kahjustab või ei kahjusta ühegi korteriomaniku (sh puudutatud isikute) õigustatud huve.
33.Sõltuvalt asja uue arutamise tulemusest tuleb maakohtul vajadusel võtta uuesti seisukoht ka puudutatud isikute alternatiivse vastuväite (kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldus) kohta. Puudutatud isikud ei ole esitanud vastunõuet, seega omab vastuväide kohtuasja
2-19-117247
lahendamise seisukohalt tähtsust vaid juhul, kui maakohus leiab, et KÜ nõue on mistahes ulatuses põhjendatud. Seejuures tuleb maakohtul silmas pidada Riigikohtu seisukohti 20.06.2022 lahendis nr 2-19-8045 (punktis 16), milles analüüsiti korteriomaniku võimalikke hüvitisnõudeid KÜ vastu, mis võivad tuleneda nii KrtS § cc lõikest 1 (koos tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 punktiga 1) (vajalikud kulutused kaasomandi eseme säilitamiseks; sama tuleneb ka asjaõigusseaduse (AÕS) 72 lõikest 4). Samas leidis Riigikohus, et kui kaasomandile tehtud kulutused ei ole siiski vajalikud, võib korteriomaniku nõue teiste korteriomanike vastu kulutuste hüvitamiseks tuleneda ka käsundita asjaajamisest (VÕS § 1018, § 1023 lõige 1). Vaidlustatud määruse põhjendustest ei nähtu, millisel materiaalõiguslikul alusel kontrollis maakohus korteriomanike nõude võimalikkust ja tuvastas selle puudumise. Kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude kogumisel hinnangu andmine, seejuures ei ole kohus seotud poolte õiguslike hinnangutega, kuid kohtu hinnang ei tohi tulla pooltele üllatuslikult (TsMS § 436 lõiked 4, 7).
34.Määruskaebus sisaldab etteheidet, et maakohus ei andnud hinnangut KÜ poolt kohtumenetluses esitatud pandilepingule, millest kaebajate hinnangul võiks järeldada, et juhul kui KÜ-l on tekkinud võlgnevused panga ees, on avaldaja nõudeõigus korteriomanike vastu läinud üle pangale. Samas möönavad kaebajad, et neile ei ole teada, kas KÜ-l on tekkinud võlgnevusi panga ees. Ringkonnakohus etteheitega ei nõustu. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt soovisid puudutatud isikud 06.10.2021 kohtuistungil laenulepingu tagamiseks pangaga sõlmitud KÜ varaliste õiguste pandilepingu esitamist. Vastava dokumendi KÜ esitas, kuid selle alusel mistahes taotlust (nt KÜ-l nõudeõiguse puudumise tuvastamist) maakohtus puudutatud isikud ei esitanud. Ka ei nähtu pandilepingust nr 14-035911-ÕP, et KÜ oleks andnud pangale nõudeõigused liikmete vastu üle, st et tegemist oleks loovutuslepinguga VÕS § 164 ja § 174 tähenduses (tagatisloovutusega). Lepingupunktist 6.1 nähtuvalt on pangal pandipidajana pärast nõude sissenõutavaks muutumist õigus nõuda KÜ liikmetelt raha maksmist endale. Õiguse pantimise eesmärgiks on võimaldada pandipidajal pandiga tagatud nõuete tagamise eesmärgil teostada teatavaid pantijale kui õiguse omajale kuuluvaid pandi esemest tulenevaid õigusi (AÕS II komm (2014), § 314, punkt 3.1). Vastumääruskaebusest
35.Kuna maakohtu määrus kuulub avalduse lahendamise osas tühistamisele, kuulub see tühistamisele ka menetluskulude jaotamise osas sõltumata vastumääruskaebuse põhjendustest ja menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ringkonnakohus praeguses lahendis vastumääruskaebuse väidetele ei vasta. Menetluskulude jaotus
36.Tsiviilasja uuel läbivaatamisel määrab maakohus menetluskulude, sh määruskaebemenetluse kulude, jaotuse sõltuvalt asja lõpplahendusest (TsMS § 173 lõige 3). /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.