S Ie (I), M B, A Ea (E), M Ea (E) hagi R K (K) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes, R K vastuhagi
Tsiviilasja hind
Hagis 3 500 eurot Vastuhagis 3 500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
Asja läbivaatamise viis
nende Hageja I: S I (isikukood xxx; aadress xxx) Hageja II: M B (isikukood xxx; aadress xxx Hageja III: A E (isikukood xxx; aadress xxx Hageja IV: M E (isikukood xxx; aadress xxx Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Aldo Vassar (epost [email protected]) Kostja: R K (isikukood xxx; aadress xxx), lepinguline esindaja A R (e-post xxx) Kohtuistungil 06.04.2023
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada S Ie (I), M B, A Ea (E), M Ea (E) hagi.
2.Jätta R K (K) vastuhagi rahuldamata.
3.Lõpetada kinnisasja asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kaasomand selliselt, et R K annab xxx kinnistu mõttelise osa omandi M Eale.
4.Kohustada R Ku (K) andma tahteavaldused kinnistu (registriosa nr xxx) kinnistusregistri II jaos tema suhtes omaniku kande kustutamiseks ja M Ea xxx/xxx mõttelise osa omanikuna sissekandmiseks.
5.Kohustada M Ea tasuma R Kle 185 763,90 eurot hüvitist omandikaotuse eest.
6.Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. M Eal tuleb tasuda otsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud hüvitis summas 185 763,90 eurot 60 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest.
7.Kohtuotsuse resolutsiooni punktide 3 ja 4 täitmine sõltub kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5 sätestatud kohustuse täitmisest. Tartu Maakohtu kinnistusosakond ei või omandi üleandmise kandeid teha enne, kui M Ea hüvitise maksmise kohustus on täidetud.
8.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määrata, et rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
2-22-6163
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
1.Hagejad S I, M B, M E ja A E esitasid 26.04.2022 Harju Maakohtule hagi kostja R K vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt on hagejad ja kostja kinnistu asukohaga xxx kaasomanikud. R Kle kuulub xxx/xxx, S Iele xxx/xxx, M Ble xxx/xxx, M Eale xxx/xxx ja A Eale xxx/xxx kaasomandist.
3.Hagejad ei soovi enam kinnisasja kuulumist 5 kaasomaniku kaasomandisse ning soovivad praeguse kaasomandi lõpetamist selliselt, et R K enam kaasomanik ei oleks. Hagejad on otsustatud kaasomandi lõpetada selliselt, et kostja osa ostab välja M E.
4.Hagejad paluvad jätta kinnisasi xxx/xxx mõttelises osas S Ie, xxx/xxx mõttelises osas M B, xxx/xxx mõttelises osas A Ea ja xxx/xxx mõttelises osas M Ea kaasomandisse ning mõista M Ealt R K kasuks omandikaotuse hüvitis ükskõik millises kohtu poolt õigeks ja kohaseks nimetatud summas.
5.R K kaasomandiosa xxx/xxx teisendamisel samale nimetajale, millega on väljendatud M Ea kaasomandi osa ehk xxx, moodustab xxx/xxx. Seega M Ea omandisse taotletav kaasomandi osa xxx/xxx on temale hetkel kuuluva xxx/xxx ja R Kle kuuluva xxx/xxx summa.
6.Kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtuse kohta on pooled esitanud kokku 5 hindamisakti, milliste kohaselt on kaasomandiosa väärtus järgmine:
6.1.25.03.2022 Xxx xxx (hindaja M M, kutseline hindaja tase 6) hindamisaktide (dtl 9-153) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 184 000 eurot;
6.2.11.01.2023 Xxx xxx (hindaja L K, kutseline hindaja tase 6) hindamisakti (dtl 299-344) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 231 000 eurot;
6.3.27.02.2023 xxx xxx (hindaja S S, kutseline hindaja tase 6) hindamisakti (dtl 364-398) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 165 000 eurot;
6.4.18.05.2023 xxx xxx (hindaja E V, kutseline hindaja tase 6) hindamisakti (dtl 491-528) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 166 000 eurot;
6.5.25.05.2023 Xxx xxx (hindaja L K, kutseline hindaja tase 6)hindamisakti (dtl 557-601) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 207 000 eurot.
7.Samuti paluvad hagejad kohustada kostjat andma nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega.
8.Hagejad taotlevad samuti kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist. Hagejad taotlevad 60päeva pikkust perioodi hüvitise tasumiseks. Hagejad märgivad samuti, et nad soovivad, et kostja
2-22-6163 kinnistu valduse vabastaks ja annaks hageja M Eale üle. Hagejad paluvad kohustada kostjat andma valdus üle, sh neli xxx kinnisasja välisukse võtit ja 3 korteriomandite võtmekomplekti.
9.Kostja vaidleb vastu hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile ja palub jätta kaasomand lõpetamata hagiavalduses toodud viisil, sest sellisel kujul kaasomandi lõpetamine on hea usu põhimõttega vastuolus ja pole õiglane.
10.Kostja selgitab, et vastavalt Põhiseaduse §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud, hagiavalduses toodud kaasomandi jagamise viis on selgelt vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta rahuldamata.
11.Kostja esitas Harju Maakohtule 22.06.2022 vastuhagi. Kostja palub jagada xxx kinnisasi reaalosadeks ja moodustada viis korteriomandit vastavalt vastuhagi resolutsiooni punktides 3.5.2 toodud kirjeldustele järgmiselt:
11.1.luua ja jätta kostja omandise korteriomand, mis on dtl 207-209 plaanil tähistatud ringi sees oleva numbriga 6, 7, 8 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 23, 24, 25, 25.1, 26, 26.1, tähistatud ruumid ja ruum numbriga 32 – plaanil punase värviga piiritletud ruumid;
11.2.luua ja jätta S I omandisse korteriomand, mis on dtl 207-209 plaanil tähistatud ringi sees oleva numbriga 5 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 29 ja 30 tähistatud ruumid plaanil pruuni värviga piiritletud ja viirutatud ruum;
11.3.luua ja jätta M B omandisse korteriomand, mis on dtl 207-209 plaanil tähistatud ringi sees oleva numbriga 1, 3 ja 5A ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 8, 9, 10, 10A, 27, 28, 31, 33, 35, 37, 38 ja 39 tähistatud ruumid – plaanil kollase värviga piiritletud ruumid. Samuti kollase värviga piiritletud keldriboksid;
11.4.luua ja jätta M Ea omandisse korteriomand, mis on dtl 207-209 plaanil tähistatud topeltringi sees oleva numbriga 2 ja 10 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 13, 14, 15 ja 15A tähistatud ruumid - plaanil rohelise värviga piiritletud ruumid. Samuti rohelise värviga piiritletud keldriboksid;
11.5.luua ja jätta A Ea omandisse korteriomand, mis on dtl 207-209 plaanil tähistatud ringi sees oleva numbriga 4, 11 ja 12 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 11, 12, 16, 18, 19, 20 ja 21 tähistatud ruumid – plaanil sinise värviga piiritletud ruumid;
11.6.samuti jätta kõikide kaasomanike omandisse mõttelised osad kinnistust, mis vastavad nende praegusele kaasomandiosa suurusele.
12.Hagejad vaidlevad omakorda vastu kostja taotletavale kaasomandi lõpetamise viisile, sest korteriomanditeks jagamine ei ole kaasomanike huvides. Hagejad selgitavad, et hagejatel on tekkinud kostjaga lahkhelid ja erimeelsused kaasomandis oleva kinnisasja haldamise osas. Hagejad soovivad maja renoveerida ja korrastada ning selliste kulutuste tegemiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Kostja ehk R K ei ole nõustunud kulutuste tegemisega, mistõttu on teised kaasomanikud otsustanud kaasomandi lõpetada selliselt, et kostja osa ostab välja M E. Seega kokkuvõtvalt 5-st kaasomanikust 4 ehk 4/5 ei soovi kostjat kaasomanikuks ning 4/5 kaasomanikest soovib kaasomandi lõpetamist ühel ja samal viisil, milleks on R K väljaostmine.
13.Hagejad on ühtlasi seisukohal, et korteriomanditeks ei ole xxx kinnisasja võimalik jagada, sest kostja avaldus ei vasta KrtS § 7 nõuetele, st kohtule ei ole esitatud hoonejaotusplaani, mistõttu ei ole võimalik kohtuotsuse resolutsioonis märkida, millise sisuga tahteavaldust tuleb asendada.
14.Kostja on 27.01.2023 menetlusdokumendi lisana esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuse, millest kostja hinnangul nähtub, et takistusi korteriomandite moodustamiseks ei ole, kuid tuleb esitada vaid vajalikud dokumendid ja käia notari juures või kui hagejad keelduvad notari juurde minemast, siis asendada hagejate nõusolekud kohtuotsusega.
2-22-6163
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hagejate taotletud viisil. Seega kohus rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata.
16.Kohus tuvastab järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:
16.1.kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) on poolte kaasomandis, millest R Kle kuulub xxx/xxx, S Iele xxx/xxx, M Ble xxx/xxx, A Eale xxx/xxx, ja M Eale xxx/xxx mõttelist osa kaasomandist (dtl 7);
16.2.pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.
17.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
18.Hagejad soovivad kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et omandiõigus kostja mõttelisele osale antakse hageja M Eale, teiste hagejate kaasomandiosade suurused ei muutu ja hageja M Eale pannakse kohustus maksta R Kle omandiõiguse kaotamise eest õiglane hüvitis mistahes summas, mille kohus loeb kostja kaasomandi osa väärtuseks. Kostja kaasomandiosa väärtuse üle on pooltel vaidlus. Kostja soovib kinnistu kaasomandi lõpetada kinnistu viieks korteriomandiks jagamisega.
19.Riigikohus on 29.09.2010 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-65-10 p-s 21 leidnud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Seega kaasomandi lõpetamise viisi valimisel võtab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse kõigi kaasomanike huve.
20.Selleks, et kohus saaks kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida, peavad kõik kohtu ette toodud kaasomandi lõpetamise viisid olema objektiivselt teostatavad ehk kohtulahend vastaval viisil kaasomandi lõpetamise korral täidetav. Kohus hindab esmalt, kas kostja poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamine oleks täidetav.
21.Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu
15.detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Riigikohus leiab, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (RKTKo nr 3-2-1-61-12, p 12). Riigikohtu seisukohast nähtub, et pärast kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist peavad ehitise osad säilitama oma komplekssuse ning kasutusotstarbe ka juhul, kui nt ehitise üks osadest häviks.
22.Kohus osundas 12.10.2022 kohtuistungil, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamisega, tuleb kostjal tõendada taotletud viisil jagamise võimalikkus. Kohus arutas menetlusosalistega kostja taotletud korteriomandite loomist ja palus kostjal selgitada, kuidas saab hoone kahel korrusel olevatest eraldiseisvatest ruumidest, mis ei ole ka kohakuti, luua korteriomandeid. Kohus selgitas, et arvestada tuleb ka siseministri määruse „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 12 lg 6 p-ga 3, mille kohaselt on iga korter omaette tuletõkkesektsiooniks.
23.Kostja taotletud viisil plaanidel toodud potentsiaalsed korterid eraldi tuletõkkesektsioone ei moodusta, näiteks ei ole võimalik ja kostja ei ole ka pärast kohtu sellekohaseid selgitusi ja
2-22-6163 küsimusi kohtuistungil selgitanud, millisel viisil oleks võimalik moodustada korteriomand vastuhagi resolutsiooni punktis 3.2 alapunktis 3 nimetatud viisil ja selles punktis kirjeldatud ruumides ehk dtl 207-209 olevatel plaanidel kollasega piiritletud numbritega 8, 9, 10, 10A, 27, 28, 31, 33, 35, 37, 38 ja 39. Nimelt nähtub dtl 207 plaanilt, et ruumid 8 ,9, 10 ja 10A asuvad hoone esimesel korrusel plaanilt vaadatuna trepikojast nn allpool, samas kui teise korruse ruumid 27, 28, 31, 33, 35, 37, 38 ja 39 asuvad plaanil vaadatuna trepikojast ülevalpool. Ruumid ei asetse kohakuti, kuivõrd ruumide 8, 9, 10 ja 10A kohal on hoopis ruumid 23, 24, 25, 25A, 26 ja 26A. Seega ei ole füüsiliselt võimalik moodustada ruumidest 8, 9, 10, 10A, 27, 28, 31, 33, 35, 37, 38 ja 39 üht korteriomandit, mis muuhulgas moodustaks omaette tuletõkkesektsiooni.
24.Samuti ei ole võimalik korteriomandit moodustada vastavalt vastuhagi resolutsiooni punkti 3.2 alapunktile 1 kostja taotletavatest ruumidest 23, 24, 25, 25A, 26, 26A ja 32, kuivõrd ruum 32 asub dtl 208 plaanil kajastatu kohaselt ülejäänud viidatud ruumide suhtes teisel pool koridori, milline jääks aga kõikide korteriomanike ühiskasutusse.
25.Võimalik ei ole moodustada korteriomandit ka vastavalt vastuhagi resolutsiooni punkti 3.2 alapunktile 5. Kostja palub moodustada korteriomand ruumidest numbritega 11, 12, 16, 18, 19, 20 ja 21, mis dtl 208 plaanil tähistatud sinise värviga. Plaanilt nähtub, et ruumid 11 ja 12 asuvad ruumidest 16, 18, 19, 20 ja 21 eraldi teisel pool koridori ja ruume 13, 14, 15 ja 15A, mistõttu ei ole füüsiliselt võimalik moodustada ruumidest numbritega 11, 12, 16, 18, 19, 20 ja 21 omaette tuletõkkesektsiooni.
26.Kohus selgitas kostjale, et kohtulahend asendab üksnes notariaalset kokkulepete tahteavaldusi, kohtulahend ei saa kohustada linna andma nõusolekut nende korterite omanditeks kinnistamiseks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-104-05 selgitanud, et tehtav kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust KRS § 341 lg 7 (kehtivas redaktsioonis KRS § 341 lg 7 p 1) järgi kinnisasjal korteriomandite moodustamiseks ja moodustatavate korteriomandite kindlal viisil jagamiseks kaasomanike vahel.
27.Kohus selgitas, et kostjal tuleb tõendada uusi loodavaid korteriomandeid tervikuna kasutatavatena. Kostja avaldas 12.10.2022 kohtuistungil soovi vastuhagi täpsustada lähtuvalt kohtu selgitustest, kuid ei teinud seda. Kostja esitas Tallinna Linnaplaneerimise ameti (TLPA) selgituse (dtl 349), millest kostja järeldab, et TLPA kinnitab, et takistusi korteriomandite moodustamiseks ei ole. Kohus kostja tõlgendusega ei nõustu. Esiteks ei nähtu kirjavahetusest TLPA-ga, et kostja oleks küsinud kinnitust, kas vastuhagile lisatud plaanil taotletud viisil oleks korteriomandite moodustamine võimalik, teiseks nähtub, et TLPA selgitas oma vastuses üksnes õiguslikku raamistikku korterite kinnistamisest haldusmenetluses, mitte ei andnud hinnangut, et kostja taotletaval viisil saab korteriomandeid moodustada. Veel enam, TLPA selgitas, et andmete esitamisel tuleb esitada ka TLPA poolt kinnitatud terve korruse plaan. Sellise plaani olemasolule ei ole kostja menetluses tuginenud.
28.Kohus selgitas istungil kostjale ja jääb selle selgituse juurde kohtuotsuses, et juhul, kui kostja taotleb kohtuotsusega muuhulgas tahteavalduse asendamist, peab nõutav tahteavaldus olema selge ja tulevikus moodustama osa tehingust. Kohtuotsusega asendab kohus TsÜS § 68 lg 5 alusel ühe tehingu poole tahteavalduse, teine tehingu pool annab identse tahteavalduse vabatahtlikult (notariaalse vormi puhul notari juures).
29.TsMS § 5 lg-te 1 ja 2 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude alusel, lähtudes nõudest ning pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.
30.Eeltoodust tuleneb üheselt, et kostja poolt taotletud viisil ei ole kaasomandi lõpetamine võimalik. Kostja ei ole tõendanud, et tema poolt 22.06.2022 esitatud vastuhagi resolutsioonis taotletaval viisil kaasomandi lõpetamine ja korteriomandite moodustamine on tegelikult teostatav.
2-22-6163
31.Arvestades ülal loetletud puudusi kostja plaanides ja nõudes, ei ole korteriomandite moodustamine kostja taotletud viisil ka eluliselt usutav.
32.Erimeelsused hagejate ja kostja vahel on niivõrd ulatuslikud, et isegi, kui kostja 22.06.2022 taotluses ei esineks ülalkirjeldatud puudusi, mis välistavad korteriomandite moodustamise, oleks tegemist asjaoluga, mida arvestada kaasomanike huvide kaalumisel, lähtudes õiglusest. Kohus peab usutavaks, et kaasomandi lõpetamine korteriomandite loomise teel mitte ei tooks kaasomanike vahelistesse suhetesse õigusrahu, vaid looks uusi erimeelsusi ja vaidlusi. Sellisel juhul oleks kaasomandi lõpetamine korteriomandite loomisel teel vastuolus TsMS § 2 sätestatud eesmärgiga. Kohus lahendaks küll konkreetse tsiviilasja nr 2-22-6163, kuid ei lahendaks kaasomanike, tulevikus korteriomanike, ulatuslikke erimeelsusi. Sellist kohtuotsust, mis toob kaasa uued vaidlused, ei saa kohus teha.
33.Eeltoodud kaalutlustel ja põhjendustel jätab kohus vastuhagi rahuldamata.
34.Järgnevalt hindab kohus kaasomandi saab lõpetada põhihagis taotletud viisil ehk hagejate taotletud viisil kostja kaasomandiosa andmisega hageja M Ea omandisse kostjale makstava hüvitise vastu.
35.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma.
36.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas, s.o lahendi nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendi nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamata jätmine on äärmiselt erandlik.
37.Kohus on seisukohal, et käesolevas vaidluses ei esine erandlikke asjaolusid, mis annaksid aluse jätta kaasomand lõpetamata ainsal kohtu ette toodud viisil, milline on tegelikkuses teostatav ehk hagejate taotletud viisil kostja kaasomandiosa andmisega hageja M Ea omandisse kostjale makstava hüvitise vastu. Seadus ei võimalda jätta kaasomandit lõpetamata seetõttu, et kostja ja kostja lapsed kasutavad kinnistut elukohana ja omavad kinnistuga emotsionaalset seost. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kinnistut oma elukohana. Kuna kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, peab kohus sellise hagi esitamisel lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil.
38.Riigikohus on 17.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p-s 16 selgitanud, et AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja tema osa rahas tähendab, et kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, milleks tuleb üldjuhul hinnata kaasmandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel.
39.Poolte vahel on vaidlus selles, milline on kostja kaasomandiosa väärtus ja vastavalt hageja M Ealt kostja kasuks väljamõistetava omandikaotuse hüvitise väärtus.
40.Arvestades, et omandi väärtus tuleb välja selgitada omandikaotuse ajale võimalikult lähedase aja seisuga, hindab kohus 18.05.2023 ja 26.05.2023 hindamisakte, millistega väärtust tõendatakse.
41.Nii 25.03.2022, 11.01.2023 kui ka 27.02.2023 hindamisaktid on arvestades kohtuotsuse tegemise aega, s.o 19.06.2023, vananenud, kuivõrd menetlusse on esitatud hilisema kuupäevaga hindamisaktid.
2-22-6163
42.18.05.2023 xxx (dtl 491-528) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 166 000 eurot ning nädal hilisema 25.05.2023 xxx hindamisakti (dtl 557-601) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 207 000 eurot. Ei ole eluliselt usutav, et nädalase perioodi jooksul oleks turul toimunud kõikumisi määras, mis õigustaksid väärtuse kasvu 41 000 euro võrra.
43.Kohus arvestab, et 18.05.2023 hindamisakti koostanud hindaja on teostanud vara ülevaatuse 12.03.2022 ja hindamisel eeldab hindaja, et eluruumid on rahuldavas/heas seisukorras ning hoone seisukord on remontivajav/rahuldav.
44.Hindaja on võtnud aluseks 10.05.2023 mõõdistusprojektil (dtl 527) märgitud faktiliste korterite netopinnad – korter 6 puhul 24,1 m2, korter 7 puhul 21,59 m2, korter 8 puhul 23,41 m2, lisaks panipaik hoone II korrusel suurusega 1,5 m2. Hindaja on märkinud, et kuna panipaik on kolme korteri ühiskasutuses, mõjutab see vara turuväärtust positiivselt marginaalselt ja seetõttu ei ole sellega hindamisel arvestatud.
45.Hindaja märgib, et korterelamu on renoveerimist vajavas/rahuldavas seisukorras (dtl 502), hoone ehitusaasta EHR-i andmetel 1946, tegelik ehitusaasta 1913. Korterid on rahuldavas/heas seisukorras (dtl 503). Korterite kirjelduse kohaselt tegemist elutuba-köök korteritega, mille juures on duširuum ja WC.
46.Hindaja on valinud võrdlustehinguteks tehingud järgmiste korteritega (dtl 513):
46.1.04.2023 xxx tn 22 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 55 000 eurot, m2 hinnaga 2 500 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist 1914 aasta puitmajaga, mis on remontivajav/rahuldavas seisukorras, korteri seisukord on rahuldav/hea;
46.2.03.2023 xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 85 000 eurot, m2 hinnaga 3 527 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on renoveeritud/heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 26.05.2023 hindamisaktis);
46.3.03.2023 xxx tn 22,6 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 78 000 eurot, m2 hinnaga 3 541 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on heas/väga heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 26.05.2023 hindamisaktis).
47.Kohus arvestab, et 26.05.2023 hindamisakti koostanud hindaja on teostanud vara ülevaatuse 06.01.2023 ja hindamisel eeldab hindaja, et ruumid on samas seisukorras, nagu ülevaatusel. Hindaja märgib, et hinnatav vara on heas seisukorras, hoone seisukord remontivajav/rahuldav. Hoone ehitusaasta ehitusregistri andmetel on 1946, tegelik ca 1910. Hoone on hindamisakti kohaselt rahuldavas seisukorras (dtl 565-566). Kortereid kirjeldab hindaja selliselt, et hinnatav vara koosneb kolmest 1-toalisest korterist, kõikides korterites on avatud köögiga elutuba ja wcduširuum. Hinnatavad korterid on heas seisukorras. Siseviimistluses on kasutatud keskmise hinnaklassi materjal. Korterite sanitaartehnika on odavamat tüüpi. Tellija sõnul on korterite välisseinad ja laed soojustatud soojakadude vältimiseks. (dtl 567)
48.Hindaja on võtnud aluseks notariaalse kasutuskorra aluseks oleva plaanimaterjali, mille kohaselt on faktiliste korterite netopinnad – korter 6 puhul 25,50 m2, korter 7 puhul 22,68 m2, korter 8 puhul 25,68 m2, lisaks panipaik hoone II korrusel suurusega 1,5 m2. Kokku on seega hinnatava vara pindalaks 75,35 m2.
49.Hindaja on valinud võrdlustehinguteks tehingud järgmiste korteritega (dtl 577):
49.1.12.04.2023 xxx tn 28,9 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 129 000 eurot, m2 hinnaga 4 464 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on väga heas seisukorras, kapitaalselt renoveeritud ja eraldi magamistoaga;
2-22-6163
49.2.31.03.2023 xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 85 000 eurot, m2 hinnaga 3 527 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on renoveeritud/heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 18.05.2023 hindamisaktis);
49.3.10.03.2023 xxx tn 22,6 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 78 000 eurot, m2 hinnaga 3 541 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on heas/väga heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 18.05.2023 hindamisaktis).
50.Kohus asub seisukohale, et mõlemad hindamisaktid kirjeldavad hinnatavat vara ühetaoliselt – eluruumid on heas seisukorras, hoone ise aastast ca 1910 ja rahuldavas seisukorras. Seetõttu on kõik 4 võrdlustehingut asjakohased, mistõttu saab kostja kaasomandiosa väärtuse arvestamisel nendest kõikidest ka lähtuda.
51.Kolmest võrdlustehingust kaks kattuvad mõlema hindamisakti puhul, sealjuures xxx tn tehingu kohanduste % on mõlemas hindamisaktis -20%, xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri tehingu kohanduse % on 18.05.2023 hindamisaktis -25%, 26.05.2023 hindamisaktis -20%, seega on kohtu hinnangul kohane lähtuda kohanduste keskmisest ehk võtta selle tehingu puhul kohanduse väärtuseks -22,5%. xxx tn tehingu kohanduse osas lähtub kohus 18.05.2023 hindamisaktis toodud kohandusest -15% ja xxx tn 28,9 m2 pindalaga korteri puhul 26.05.2023 hindamisaktis toodud kohanduste -40%, -40% ja -45% keskmisest, milleks on -41,6%. Seega saab kahe hindamisakti koostoimes lähtuda võrreldavate tehingute kohandamise järgselt ruutmeetrihindadest: Korter
52.Mõlemas käsitletavas eksperthinnangus on märgitud, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele (dtl 517, 583). Arvestades eeltoodud kohanduste ulatust ning väikseima ja suurima kohenduse ligi kolmekordset erinevust (15 ja 41,6) arvestab kohus tehingute kaalu järgmiselt: Kohandus
-41,6%
-22,5%.
-15%
-20%
Kohandatud m2 2 606,97 eurot hind
2 733,43 eurot
2 125 eurot
2 760 eurot
Kohtupoolne kohanduse kaal
0,15
0,20
0,42
0,23
Kaalutud hind
391,04
546,68
892,5
634,8
53.Seega saab kohus kaalutud ruutmeetri hinnaks 2 465,02 eurot (391,04+546,68+892,5+634,8).
54.Kohus lähtub kasutuskorra aluseks oleval plaanil kajastatud korterite pindaladest, kuivõrd muud mõõtmisandmed on vastuolulised. Nii on xxx mõõtnud jaanuaris 2023 faktiliste korterite pindaladeks korteri 6 puhul 23,3 m2, korteri 7 puhul 20,8 m2 ja korteri 8 puhul 23,3 m2 (dtl 397). Vastav plaan on 27.02.2023 hindamisakti lisaks. Kõigest 5 kuud hiljem on xxx korteri 6 puhul mõõtnud aga 23,41 m2, korteri 7 puhul 21,59 m2 ja korteri 8 puhul 24,1 m2 (dtl 527). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et xxx mõõdetud pindalad oleksid usaldusväärsed, samuti, et vastavate mõõtmiste teostamise juures oleks osalenud kõik korteriomanikud.
2-22-6163
55.Seega lähtub kohus kostja kaasomandiosa moodustavate faktiliste korterite pindala tuvastamisel notariaalse kasutuskorra lisaks oleval plaanil ja kirjeldusel toodud pindaladest, milleks on korteri 6 puhul 25,5 m2, korteri 7 puhul 22,68 m2 ja korteri 8 puhul 25,68 m2 (dtl 599) ehk kokku 73,86 m2, samuti kuulub korterite juurde 1,5 m2 pindalaga panipaik.
56.Seega on kostja kaasomandiosa väärtus 185 763,90 eurot (75,36 * 2 465,02), milline kuulub hageja M Ealt kostja kasuks omandikaotuse hüvitisena väljamõistmisele.
57.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend eelkõige kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12).
58.Hagejad on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavalduse kostja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hageja M E. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg-le 1 on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
59.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Hagejad on taotlenud, et kohus määraks kindlaks kohtuotsuse täitmise korra ning määraks, et nii kanded kinnistusraamatus kui ka hüvitise väljamaksmine kostjale toimuks 60 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest „kanded raha vastu“ põhimõttel ehk samaaegselt.
60.Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.
61.Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks hageja M Eale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduse andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus rahuldab ühtlasi hagejate taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks 60-päevase tähtaja suhtes.
62.Hagejate taotluse määrata kohtuotsuse täitmise korra raames, et kostjal on kohustus üle anda valdus M Eale, sh 4 välisukse võtit ja 3 korterivõtme komplekti, jätab kohus rahuldamata. Kinnisasja väljaandmist reguleerib ammendavalt Täitemenetluse seadustiku § 180. Kohtupraktikas ja erialakirjanduses on leitud, et kui kinnisasja väljaandmise kohtuotsuse hageja taotletav täitmise viis tuleneb otseselt TMS §-st 180, puudub alus täitmise viisi eraldi määrata. Puudub samuti alus kohustada kostjat üle andma kindel arv võtmete komplekte, kuivõrd võtmekomplektide hulk ei ole seotud valduse üleandmisega, hagejad ei ole põhistanud, et
2-22-6163 konkreetsetel võtmetel taotletavas hulgas oleks eriline mõju valdusele. Eeldatavalt vahetatakse valduse saamisel nii või teisiti ära uste lukud. Hagihinna korrigeerimine
63.Kohus korrigeerib TsMS § 136 alusel nii hagi kui vastuhagi hinda. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind, lg 3 kohaselt on hagita asja hind hagita asjas avaldusega taotletud või kohtu omal algatusel tehtud toimingu harilik väärtus. TsMS § 125 sätestab, et tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. TsMS § 132 lg 1 sätestab, et mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3 500 eurot.
64.Ühtlustamaks kohtupraktikat ning kohtlemaks menetlusosalisi võrdselt sõltumata sellest, millisel viisil menetlusosaline taotleb kaasomandi lõpetamist ehk sõltumata sellest, kas kaasomandi lõpetamise viisiga kaasneb tahteavalduse asendamise nõue või mitte, on kaasomandi lõpetamise nõude hinnaks 3 500 eurot.
65.Seega on nii hagi kui ka vastuhagi hinnaks 3 500 eurot.
66.Kohus selgitab, et riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasutaks hagilt hinnaga kuni 3 500 eurot riigilõivu summas 420 eurot. Seega on 210 euro ulatuses tegemist enamtasutud riigilõivuga, menetlusosalistel on õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks kooskõlas TsMS § 150 sätestatuga. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
67.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
68.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (vt Riigikohtu 27.09.2010 lahend 3-2-1-70-10 p 14). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 kohaselt menetlusosaliste endi kanda. Seega rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
69.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.