Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused

Hageja leiab, et kostja ei täitnud lepingut, esitas selle sõlmimisel valeandmeid ning korteri kasutamisel ilmnes, et korter ei olnud lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Korteri ülevaatamise hetkel selles olid elekter, vesi ja kanalisatsioon, kuid liitumislepinguid sõlmitud ei olnud ja korter oli ajutiselt ühendatud naaberkorteri kaudu. Seega hagejal endal tuli kanda kulud, mis on seotud liitumislepingute sõlmimisega. Hageja pidi ise kandma kulud seoses liitumisega elektrivarustusega. Vastavalt Elektrileviga sõlmitud lepingule tema kulud moodustasid 2 568,00 eurot. Korteril ilmnesid ka muud varjatud puudused, mis takistasid kasutusloa saamist. Vastavalt 05.12.2018.a ekspertarvamusele, korteri 2 ja korteri 1 vaheline vahelaetarind ei vasta notariaalses korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu 4060, 22.12.2016.a. p. 1.6.8. nimetatud tingimustele osas, mis puudutab vastavust ehitusprojektile, mille suhtes on väljastatud. nimetatud ehitusluba. Korteri 2 ja korteri 1 vahelises vahelaetarindis esinevad varjatud puudused, mis tulenevad notariaalses korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu 4060, 22.12.2016.a. p. 1.6.8. nimetatud kinnitusest. Varjatud puudusteks on tegeliku olukorra mittevastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas. Orienteerivalt rahaline kulu puuduste kõrvaldamiseks vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas on 17 862 eurot. Lisaks kahju hüvitamise

nõudele hageja nõuab kostjalt asjatundja arvamusega seotud kulude hüvitamist. Hageja tasus asjatundjale 990,00 eurot arvamuse koostamise eest .

Hageja võttis ühendust kostjaga ja teatas korteris ilmnenud puudustest. Kostja on hoidunud kõrvale igasugustest kontaktidest hagejaga. Puudused, mis ilmnesid korteris takistavad hagejal kasutusloa saamist kuna korteril puudusid liitumislepingud ja see ei vasta ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas. Hageja nõue koosneb Esmar Vee ja Elektrilevi teenustega liitumisega seotud kulutustest summast (4 080 + 2 568 = 6 648), ekspertiisi maksumusest summas 990 eurot ja Garhold OÜ poolt pakutud tööde maksumusest summas 23 040 eurot. Kokku moodustab nõue 30 678 eurot. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. 02.02.2023 menetlusdokumendis avaldas hageja, et tema nõue koosneb 2 568 + 23 040 +990 = 26 598 eurot. Hageja avaldas, et kuivõrd kinnistu on menetluse kestel müüdud, ei ole nõue ühendamiseks veevärgiga enam aktuaalne.

Kostja vastuväited ja põhjendused

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja omandas kõnealuse maja osa kinkelepingu alusel 19.02.2009.a, tegemist oli tema ja tema endise elukaaslase ja kolme lapse elukohaga. Kostja avaldas veebilehel Kuldne Börs kõnealuse maja osa müügikuulutuse, viimati muudetud 13.09.2016. Kuulutuse järgi oli alghind 124 500 eurot, soodushind 119 500 eurot. Kostja avaldas kuulutuses muuhulgas, et majas on elektriküte, ahjuküte, tsentraalne kanalisatsioon; et majas on ka pööning, kus on lisaruumide väljaehitamise võimalus; et gaasitrass on otse aia taga, võimalik liituda gaasikütteks. Kuulutuses juuresolevatelt piltidelt on näha, et tegemist on kaasaegse remondiga maja osaga. Kõnealuse korteri läbirääkimiste käigus toimusid pidevad hinna alandamised hageja nõudel. Hageja põhjendas viimast 102 000 euroni hinna alandamise soovi sellega, et niikuinii tulevad ehk elamise käigus välja mingid puudused, mida kohe ei näe, näiteks lisasoojustus või ümberehitus või muud kulud ja siis on vaja kohe raha, et neid teostada. Tehingu hind oli antud perioodil minimaalne ja rohkem kui kaks korda alla mediaani. Korteri ülevaatamisel kohapeal, enne müügilepingu sõlmimist, avaldas hageja kostjale, et hagejal oli plaanis korteriomandi sissepääsu treppi laiendada, Soome kaminaahjude tootja Tulikivi ahju paigaldada –, mis on kaalult raske ja nõuab tugevdatud alustalasid –, ning garaaž-abihoonesse kohe ilusalongi-juuksuri firma rajada, mille jaoks on kohe vaja ka abihoone ümber ehitada ja sinna eraldi kanalisatsioon teha. Abihoone ümberehitusega alustati ilmselt müügilepingu järgsel kevadel kohe ning kostjal puudub teave, et hageja ehitusprojekt oleks kooskõlastatud. Kostja ei ole müügilepingu punkti 1.6.9. järgset kinnitust rikkunud. Võrgu- ja elektrilepingu nr 17045695/1 on 10.03.2005 sõlmitud tervele majale eelmise omaniku poolt, võrguteenus põhitariifiga kuni 63 amprit, samuti on olemas allkirjastatud liitumistaotlus aastast, st tähendab 3 kord 10 amprit (30 amprit) kummalegi korteriomandile –, antud projektist tulenev

vooluvõimsus laienes igale järgmisele omanikule.

Alumise korteriomandi (nr 1) müügiga seoses leppis eelmine omanik ostjaga (AP’iga) kokku, et 2. korrusele (XXX-2) paigaldatud eraldi voolu- ja veemõõtjate näitude järgi tasumine kõigi kommunikatsioonide eest hakkab toimuma XXX-1 uue omaniku kaudu, et kokku hoida pangatasude arvelt. Sellisest kokkuleppest oli teadlik ka hageja, st enne müügilepingu sõlmimist, üleandmise-vastuvõtmise aktil olid endiselt selgelt välja toodud mõlema korteri näidud ja näitude esitamise kord ning hageja allkiri. Kostja ei ole kunagi rääkinud eraldi kommunikatsioonidest – projektist, millest hageja oli teadlik, eraldi kommunikatsioone ei selgu. Tegemist oli kahe füüsilise isiku vahelise väärtusliku tehinguga ning ostja oleks pidanud olema ise maja osa ostmisel hoolsam ja/või tähelepanelikum, et aru saada kõigist lepingu eseme suhtes hagejale olulistest asjaoludest, muuhulgas suhtlema maja teise osa naabriga. Tegemist oli maja tavapärase ja pikaaegse kasutamisega, mille korral lülitati ja arveldati elektrit ja vett alumise korteri kaudu. See, et ilmtingimata on kahekorruselise maja (kostja rõhutab, et XXX hoone on suvila) teisele korrusele viidud eraldi ühendused, on pigem erandlik ja kallis nähtus, mille kohta oleks pidanud hageja tähelepanelikumalt uurima enne tehingut. Hagejal tekkis mulje, et korteris on kõik korras ja teenuste osutamine on tagatud, sest korteris oligi teenuste osutamine tagatud. Kostja lisab, et eelmine omanik on teinud kirjaliku liitumistaotluse Eesti Energiale 2007. aasta oktoobris terve maja suhtes, mille põhjal oletas kostja heauskselt, et voolumõõtja võis olla 2.korrusel ka ametlikult, faaside jagamisega, eraldi maksmist võimaldavaks juba ka jagatud. Seega ei ole kostja ka voolu osas midagi hageja eest pahatahtlikult varjanud. 2009.a, pärast seda kui eelmine omanik lahkus XXX majast, teavitas AS Esmar Ehitus uute vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitusest xxx teel vahemikus maja nr 45 kuni 69. Samal aastal sõlmisid AS Esmar, kostja ja alumise korteri omanik veevarustuse ja kanalisatsiooniga liitumise lepingu, millele lisati ühisveevärgi liitumispunkti ja ühiskanalisatsiooni liitumispunkti skeem, mis on kinnitatud mõlema korteriomandi suhtes. Kõnealuse maja ümberehitamise seletuskirja punkti I järgi on hoone projekteeritud kahekorruselisena ja mõeldud kahe leibkonna tarbeks ning punkti V järgi varustatakse elamu veega olemasolevast tänava veevõrgust. Asendiplaanil on olemas kooskõlastused antud projektile, mis kinnitab väidet, et tingimused on kooskõlastatud mõlema korruse vajadusteks. Kostja selgitab, et hagiavalduse lisas 3 on seega toodud eksitav väide, et liitumispunktid on välja ehitatud XXX kinnistul ühe eluruumi tarbeks. Liitumispunktid olid mõeldud mõlema korruse ja terve hoone tarbeks. Samas lisas selgitab Esmar Vesi OÜ (12258270), et ühe võimalusena mõlemal korteril vee ja heitvee ärajuhtimise teenuse saamiseks on moodustada ühistu, kes siis sõlmib vee-ettevõtjaga teenuslepingu ning arveldamine vee-ettevõtjaga toimuks ühe ühistu veemõõtja järgi. Alumise korruse kaudu on näitude esitamine ja arveldamine aastaid toimunudki. Seejuures, kostja juhib tähelepanu, et hageja jättis mainimata, et moodustatigi Tallinn, XXX korteriühistu (xxxxxxxx), KrtS § 66 lg 4 järgi. Kostja selgitas ja ka näitas liitumislepingute kohta põhjalikult hagejale korduvalt, tegi kõikidest dokumentidest ka koopiad hagejale ja edastas kõik koos võtmetega ettenähtud päeval vastavalt müügilepingule kohapeal, näidates seejuures et ka uus pliit kütab hästi. Kohapeal koostati ka eelmainitud üleandmise-vastuvõtmise akt. Korteri nr 1 omanik lisas aktile oma voolumõõtja numbrid ning kostja maksis talle ka korter nr 2 voolumõõtja tarbimise ettemaksuna 100 eurot sularahas. Kostja juhib tähelepanu, et notar ei ole ka peatunud müügilepingu punkti 1.6.9. selgitamisel lähemalt ja ei ole lahti kirjutanud poolte ühist arusaama selle tõlgendusest. Pooltel oli aga kostja hinnangul enne müüki ühine arusaam, et korter on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud

ja liitunud korteri teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga (see vastabki tõele, et selline ühendus ja liitumine majal kahe leibkonna peale oli olemas, kuigi arveldamine käis kokkuleppe kohaselt alumise korteriomaniku kaudu). Kõike seda on kostja hagejale selgitanud. Müügileping ei maini sõnaselgelt, et selline ühendus ja liitumine pidi olema eraldi. Sisuliselt, kui hageja ei soovi, et vesi voolab korteri nr 2. kraani ühe toru kaudu nagu projekt seda ette nägi, on hageja sellega seoses kantud kulutused hageja enda erasoov, mille eest kostja ei vastuta.

AS Esmar Ehitus poolt selgitati kostjale 2017.aasta jaanuaris lisaks veel kohapeal, et uue omanikuna saab hageja tasuta asuda eelmise omaniku (kostja) asemele, kuid tuleb veel vaid sõlmida vastav Esmar Ehituse ja uue omaniku vaheline teenuse osutamise leping, mille alusel oleks saanud maksta eraldi. Sellest võimalusest omal ajal kostjale ei räägitud, kui Esmar Vee autoga käis kohapeal veearvestite näite üles kirjutamas nende töötaja –, kostja kohapeal vett perioodil 2009–2016 ei tarbinud üldse. Seega ei saanud kostja olla teadlik mistahes veel temapoolsete lisalepingute sõlmimise vajadusest ega saanud esitada valeandmeid selle kohta. Elektri osas käis kostja 2017. aasta jaanuaris Eesti Energiast uurimas liitumislepingu kohta ja võttis eelmise omaniku poolt tehtud lepingu koopiad kaasa. Kuna terve XXX maja elektriga liitumise leping oli enne vaid eelmise omaniku nimel, kostjal jäi arusaamatuks, miks oli see eelmise omaniku ja kostja selja taga 2009. aastal ümber vormistatud korteri nr 1 eraldi lepinguks AP’iga. Seda ei osatud Eesti Energias seletada, samas ei leitud ka eelmise omaniku taotlust liitumislepingu lõpetamiseks. Seega ei saanud kostja ka kedagi teadlikult „petta“, kuna arvas heauskselt, et maja osas kehtib ühine liitumisleping. Vastuseks, kuidas olukorda lahendada, pakuti kostjale Eesti Energias välja, et uus omanik korteris nr 2 võiks teha soovi korral uue liitumislepingu või AP võiks teha arvutil avalduse maja peakaitsme jagamiseks, millele saab vastuse 30 päeva jooksul. Kuna kostjale teadaolevalt tarbis AP majas aastaid ainuisikuliselt terve maja vooluvõimsust (3 korda 20 amprit) ja tema väidete kohaselt olevat pealüliti tihti „välja löönud“, uuris kostja 2017. aasta jaanuaris, vahetult enne oma kirja edastamist hagejale, ka lisavõimsuse juurdeostmise võimalusi. Eesti Energias selgitati, et peakaitsme jagamine korteriomandite vahel läheks maksma umbes 1 000 eurot ja et, kui on soov osta ampreid juurde, maksab 1 amper 156 eurot, lisandub ka lepingutasu 72 eurot. Kostja juhib tähelepanu, et eelviidatud projekti järgi jaguneb vooluvõimsus majale, kahe korruse vahel (kahele leibkonnale). Kostja juhib tähelepanu, et hageja jättis mainimata, et kostja kirjutas hagejale kirjas 12.01.2017.aastal, et faaside jagamise summat umbes 1 000 eurot on kostja valmis kinni maksma arve esitamise korral, aga lisa-amprite ostmist kostja ei maksa, kuna see on hageja erasoov. Müügilepingus ei ole sellist kohustust eraldi välja toodud. Samuti on kostja ka siin punktis nimetatud maja elektrivõimsustega seotud teemat hagejale selgitanud enne müüki. See, et ehitisel on hagiavalduse kohaselt „palju erinevaid ehituslikke puudujääke“, on hageja paljasõnaline väide. Hagiavalduse punkt ja selle alapunktid väidetavate varjatud puuduste kohta ei ole tõendatud, hageja on küll tuginenud ekspertarvamusele, kuid see oli koostatud puudulikult. Samuti ei ole tõendatud, et need puudused olid müügilepingu sõlmimise ajal. Ehitise väidetava ohtlikkuse kohta märgib kostja, et hagiavalduse lisas 5 toodud eriteadmisega isiku (25. märtsi 2019. aasta seisuga riiklikult tunnustatud (nimekirja kandmise aeg 10. jaanuar 2018 ekspert IM, xxxxxxxxxxx) 12.12.2018. aastal koostatud arvamus ei vasta tegelikkusele. Kõigepealt, selle isiku usaldusväärsus on kaheldav kuivõrd eksperti on kriminaalkorras karistatud. Arvamuse lk 2 kohaselt sai ekspert hagejalt muuhulgas „Fotod 2 k põranda avamisest ja ümberehitamisest, autor teadmata, kuupäev teadmata, 4 fotot“ ning hagiavaldusele ja arvamusele lisamata jäetud mingisugused kostjale tundmatud arvamused Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt aastast 2009 ja 2012. Sama lk kohaselt käis ekspert kohapeal alles 2018. aasta lõpus, st peaaegu kaks aastat pärast müügilepingu sõlmimist. Kostja juhib

tähelepanu, et põranda avamine hageja esitatud fotodel on toimunud kostja ja isegi eksperdi juuresolekuta. Mingit teadet põranda avamise kohta kostjale edastatud ei ole. Kostjal on võimatu sedastada, et selliste fotode põhjal koostatud ekspertarvamuse reliaablus ei ole kahtluse all. Sellega seoses ei ole tõendatud ka tuleohutuseks nõutud lisaplaatide puudumine, mida hageja poolt võidi eelnevalt avatud põranda puhul pahatahtlikult kõrvaldada kostjalt suurema summa nõudmise eesmärgil. Ekspertarvamuse lk-l 12 esitatud hindamine on esitatud mistahes metoodikata ja ei ole tõsiseltvõetav. Kostja juhib tähelepanu, et selles majas on juba palju inimesi elanud üle 11 aasta ja korteritevaheline vahelagi (põrand) pole kunagi äratanud kahtlust, et see võib puruneda.

Kostja tähelepanu äratab ka hagiavalduse lisa 7, hinnapakkumine B&B CONSULT OÜ poolt summas 23 040 eurot (koos käibemaksuga), mille tõttu on hageja nõue nii suureks kasvanud (hagiavalduse punktis 1.6.5. ilmselt ekslikult nimetatud Garhold OÜ hinnapakkumiseks). Kostja juhib tähelepanu, et B&B CONSULT OÜ on registreeritud septembris 2017. Registriandmete kohaselt puuduvad ettevõttel tegevusload, ettevõte ei ole käesoleval momendil enam käibemaksukohustuslane. Tegevusvaldkond: hulgi- ja jaekaubandus; mootorsõidukite ja mootorrataste müük. Registreeritud elektronposti domeen viib „Garhold. Garaažimeistrid“ veebilehele. Hageja esitatud garaažimeistrite ja sõidukite müüja hinnapakkumine näeb muuhulgas ette 150m2 suuruse vahelae täisvahetuse, kuigi korteri nr 2 kogupind on projekti järgi vaid 108m2; uue projekti tellimise koos kooskõlastustega ja mitte olemasoleva projekti täiendamist; mingisugust vee mikrobioloogilist analüüsi. Hinnad on motiveerimatult suured ja viitavad pigem käibemaksupettusele kui reaalsele kulule. Kostja juhib tähelepanu, et hageja oli enda avaldatud sõnade kohaselt lepingu esemega rahul. Samuti ei saa toonitamata jätta, et müügileping oli sõlmitud 2016 lõpus ning ekspertarvamus oli koostatud alles 2018 lõpus. Kuigi väidetav nõue aegunud ei ole, kaheldav on, kas heas usus tegutsev ostja oleks samas väidetavas olukorras käitunud niivõrd pika viivitusega. Hageja väidetud tõsised probleemid põranda ohtlikkusega oleksid, esiteks, olnud märgatavad lepingu eseme ülevaatamise käigus enne müügilepingu sõlmimist, ja teiseks, sundinud heauskset kinnistul rõõmsalt sünnipäevasid pidavat ostjat kiiremini tegutsema ekspertarvamuse koostamiseks. Samuti juhib kostja tähelepanu, et tõendamata on ka hagiavalduse punkt, puuduvad mistahes tõendid hagejapoolse teavitamise ja kohtuvälise käitumise kohta seoses kostjaga. Samuti ei ole tõendatud hageja väide kasutusloa saamise takistuste kohta ja selle asjakohasust käesoleva vaidlusega seoses. Kokkuvõtvalt, hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele, hagi on suures osas paljasõnaline, tõendamata ja eksitav. Hageja tähtsaimad tõendid (ekspertarvamus, hinnapakkumine) on küsitava tõendamisväärtusega. Hagiavaldus on esitatud kas pettuse eesmärgil, et katta hageja ümberehituste kulud, või poolte vahel tekkinud kommunikatsioonitõrke pärast. Kostja on käitunud heas usus ja on ennast näidanud heatahtliku müüjana, on üritanud asja lahendada kohtuväliselt. Kostja palub hagi jätta rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohtu põhjendused

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Hageja leiab, et kostja on müügilepingut rikkunud, kuivõrd on hagejale üle andnud lepingutingimustele mittevastava ja varjatud puudustega kinnisasja. Kostja vaidleb hagile vastu, kuivõrd leiab, et puudusi ei esinenud. Poolte vahel on seega vaidlus selles, kas kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega kinnisasja ning kas kostjal on kohustus puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused hüvitada. Samuti vaidlevad pooled selle üle, millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama. 02.02.2023 menetlusdokumendis avaldas hageja esindaja, et kuivõrd kinnistu on menetluse kestel müüdud, ei ole nõue ühendamiseks veevärgiga enam aktuaalne. Hageja ei soovinud enam AS Esmar Vesi vee-ja kanalisatsiooniga liitumise tasu summas 4 080 eurot kostjalt välja mõista. TsMS § 423 lg 1 p 2 järgi jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. Kohus selgitab, et haginõude vähendamiseks või sellest loobumiseks ei ole vajalik kostja või kohtu nõusolek. Menetluslikult saab olla tegu haginõude osalise tagasivõtmise või hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata või menetlus lõpetada. Kuivõrd 02.02.2023 menetlusdokumendis võttis hageja osaliselt kostja vastu esitatud vee- ja kanalisatsiooniga liitumise tasu summas 4 080 nõude osas hagi tagasi, jätab kohus selles osas hagiavalduse läbi vaatamata. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav. Riigikohus on ka täiendavalt selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (RKTKo nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16). Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on erinevad. Hageja on märkinud, et tugineb väitele, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS 217 lg 2 p 1 – müügilepingus kinnitas kostja, et lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud sh tasutud liitumistasud, lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga (lepingu p 1.6.9., I kd tl 7 pöördel), samuti tuleneb hageja etteheidetest, et hageja tugineb ka VÕS 217 lg 2 p-le 2 – korteriomand ei vasta keskmisele kvaliteedile, kuivõrd korteri 1 ja korteri 2 vaheline vahelaetarind ei vasta nõuetele. Seega analüüsib kohus hageja väiteid lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt. Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. Kohus märgib, et müügilepingu esemeks oli XXX asuv korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kohus märgib kõigepealt seda, et kostja on asunud väitma, et XXX kinnistul asub vaid suvila, kuid kohus märgib, et asja materjalid seda ei kinnita. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on tegemist 100% elamumaaga. Kostja esitas asja materjalide juurde seletuskirja suvila üksikelamuks ümberehitamise kohta, mis on koostatud Tallinna Linnaplaneerimisameti poolt 09.03.2005 väljastatud projekteerimistingimuste alusel ja enne kinnisasja kostja omandisse saamist (so enne 19.02.2009, I kd tl 120, II kd tl 41). Müügilepingu p 1.6.8 on kostja kinnitanud, et lepingu esemeks olev eluruum paikneb riiklikus ehitisregistris registreeritud ehitises. Nimetatud aiamaja on ümberehitatud elamuks ning punktis 1.3.1 nimetatud ehitusluba on väljastatud selle ümberehitaamiseks elamuks. Nimetatud ehitis on valmis ning tehtud on kõik kasutusloa väljastamiseks vajalikud toimingud ja saadud vajalikud kooskõlastused (I kd tl 7). Seega, kuigi eelnevalt (ehitisregistri andmete kohaselt ka müügilepingu sõlmimise ajal lepingu p 1.3.1) võis kinnistul asuda suvila, kuid ümberehitustööde tulemusel oli tegemist reaalselt siiski elamuga. See nähtub ka müügikuulutusest, et kostja ei müünud mitte osa suvilast vaid elamust. Müügikuulutusest nähtuvalt müüs kostja korteriomandit: uus, puumaja, maja osa, väga heas korras, korteriomand (I kd tl 122). Müügikuulutuses puudub vähimgi viide, et tegemist võiks olla aiamaja või suvilaga või korteriomandis ei saaks elada aastaringselt. Ka müügikuulutuses avaldatud pildid viitavad, et müüdud korteriomand oli visuaalselt väga heas korras, midagi ei viita võimalikele puudustele ega sellele, et tegu võiks olla suvila/aiamajaga. Kuid kohus selgitab, et kostja sellekohasel väitel, et tegemist on suvilaga ei ole asja lahendamisel tähendust: ka suvilal/aiamajal peab olema liitumine elektrivõrgu ja vee ning kanalisatsioonivõrguga kui selles on müügilepingus kokku lepitud. Samuti peavad suvila ehituskonstruktsioonid vastama ehitusnormidele ning lepingus kokkulepitule. Lisaks ei ole tähtsust sellel, et müügieelsete läbirääkimiste käigus on kostja müügihinda alandanud. On tavapärane, et müügiläbirääkimiste käigus objekti hind võib muutuda, kõik sõltub konkreetsete objekti turuväärtusest, osta soovijate arvust ja müügiperioodi pikkusest. Asja materjalidest ei nähtu, et müügihinda oleks alandatud mingite konkreetsete puuduste tõttu. Seega ei ole ka hinna alandamise asjaolul tähendust. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (RKTKo nr 3-2-1-62-13, p 14; nr 3-2-1-171-14, p 12). Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada

endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-43-15, p 18)..

Kostja on müügilepingus kinnitanud, et lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud sh tasutud liitumistasud, lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, veeja kanalisatsioonisüsteemiga (lepingu p 1.6.9., I kd tl 7 pöördel). Kostja leiab, et ei ole seda kinnitust rikkunud. Kostja selgitas, et võrgu- ja elektrileping nr 17045695/1 on 10.03.2005. aastast sõlmitud tervele majale eelmise omaniku poolt, võrguteenus põhitariifiga kuni 63 amprit, samuti on olemas allkirjastatud liitumistaotlus aastast 2007, st tähendab 3 korda 10 amprit (30 amprit) kummalegi korteriomandile, – antud projektist tulenev vooluvõimsus laienes igale järgmisele omanikule. Kohus kostjaga ei nõustu. Iseenesest ei ole vaidlust selles, et elektriühendus oli korteriomandis 2 olemas, kuid elektriühendus toimis läbi korteri 1. Samas on kostja kinnitanud müügilepingus, et korteril 2 on iseseisev ja sõltumatu elektriühendus ja liitumisleping. Ühtegi reservatsiooni või märkust ei ole sellele kinnitusele lisatud. Kostja on esitanud asja materjalide juurde 10.03.2005 võrguühenduse fikseerimise kokkuleppe, mille kohaselt on YYY suvila võrguühenduse läbilaskevõime 20A ja 3 faasi nimipingega liitumispunktis 0,38kV (I kd tl 133). Kostja esitas ka 10.03.2005 võrgu- ja elektrilepingu nr 17045695/1, mille lisaks 1 on eelnev 10.03.2005 võrguühenduse fikseerimise kokkulepe ja mille kohaselt osutatakse võrguteenust põhitariifiga liitumispunktis kuni 63 A (I kd tl 135, II kd tl 20). Need dokumendid tõendavad, et kogu kinnistul 2005 oli võrguühendus 3*20A. Samuti esitas kostja oma väidete kinnituseks 22.10.2007 liitumistaotluse nr 12874 Eesti Energiale aadressile XXX - 2. Liitumistaotluses sooviti aadressile XXX – 2 ühetariifset ühendust 3*20A (I kd tl 134). Kohus märgib, et kuigi kinnistu üle-eelmine omanik on esitanud liitumistaotluse, ei selgu sellest, kas liitumisleping aadressile XXX – 2 ka tegelikkuses sõlmiti. Kohus leiab, et eeltoodust nähtuvalt on kostja müügilepingut rikkunud, kuivõrd müügilepingu esemeks olnud korteriomandil liitumine elektrivõrguga tegelikkuses puudus. Kohus osundab veelkord, et müügilepingu esemeks oli korteriomand. Seega puudutasid müüja kinnitused lepingus konkreetset korteriomandit, mitte kogu maja tervikuna. Seda, et tegelikkuses korter 2 suhtes eraldi liitumislepingut ei olnud, kinnitas muuhulgas ka kostja ise 09.10.2019 korraldaval istungil, kui selgitas, „et korter ehitati elumajaks ümber suvilast. Kõik oli pandud ühise vee ja elektrikasutuse peale. Pärast esimese korruse müüki paigaldati teisele korrusele eraldi vee- ja elektrimõõdikud. Maksmine toimus alumise korruse kaudu. Tervele majale tehti energialeping, kui oli kasutuses suvilana.“ (I kd tl 173, prt lk 3, 00:21:42). Ka tunnistaja JL andis 26.02.2020 istungil ütlusi selle kohta, et „pärast korteri 1 ostmist 2007 neile ei loovutatud elektrimüügilepingut, vaid nad sõlmisid otselepingu teenusepakkujaga. Lepingud olid sõlmitud korter 1 tarbeks.“ (I kd tl 208, prt lk 3, 00:22:17-00:23:39). Ka kostja ise on oma vastuses hagile väitnud, et elektriga liitumise leping oli enne vaid eelmise omaniku nimel ja see oli 2009. aastal ümber vormistatud eraldi lepinguks korteriga nr 1. Kostja enda selgituste kohaselt pakuti kostjale Eesti Energias välja, et uus omanik korteris nr 2 võiks teha soovi korral uue liitumislepingu või korter 1 omanik võiks teha avalduse maja peakaitsme jagamiseks. Kuigi kostja on väitnud, et korter 1 omanik kirjutas avalduse peakaitsme jagamiseks, on hageja on esitanud kohtule 26.01.2017 Elektrilevi OÜ liitumislepingu nr 247960 uue võrguühenduse loomiseks liitumiskohal XXX-2, Tallinnas (I kd tl 18). Kostja on avaldanud, et korter 1 omanikule jäi seega kasutamiseks voolutugevust 3*20A. Seega kinnitavad ka kostja enda ütlused ja väited, et korteril 2 müügilepingu sõlmimise ajal eraldi liitumine puudus.

Kostja tugineb sellele, et ta on hagejat enne müügilepingut teavitanud ja selgitanud elektri eest maksmisega seonduva osas. Nii tugineb kostja alumise korteriomandi omaniku ja tollase omaniku 10.11.2007 kokkuleppele, et XXX-2 paigaldatud eraldi voolu- ja veemõõtjate näitude järgi tasumine kõigi kommunikatsioonide eest hakkab toimuma XXX-1 uue omaniku kaudu. Kostja tugineb ka sellele, et enne müügilepingu sõlmimist koostatud korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktil olid selgelt välja toodud mõlema korteri näidud ja näitude esitamise kord ning hageja allkiri. Samuti selgitati hagejale kõike enne müügilepingu sõlmimist. Seega leiab kostja, et hageja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et korteriomandil 2 eraldi liitumislepingut ei olnud. Kohus märgib, et kuivõrd hageja ei ole 10.11.2007 akti osapool, ei ole see informatsioon hagejale siduv ja sellel aktil ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust. Samuti ei nähtu aktist, millega müügilepingu ese hagejale üle anti üleandmise kuupäeva (I kd tl 137). Ostjale on küll teatavaks tehtud, et elektri näit teatakse korter 1-le igakuiselt kuu 30 kuupäevaks ja selle näidu põhjal tasutakse korteri 2 elektriraha korteri 1 omanikule. Seega pidi elektrienergia eest tasumise kord tekitama hagejas vähemalt küsimusi, miks peab korteri 2 omanik tasuma oma tarbitud elektrienergia eest naabrile, mitte teenuseosutajale. Müügilepingust nähtub aga, et müügilepingu sõlmimise ajal korterit 2 hagejale veel üle antud ei olnud, kuivõrd 22.12.2016 lepingu p 2.5 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 27.12.2016 (I kd tl 8). Järelikult ei tõenda viidatud akt seda, et hageja oli või pidi olema enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et korteriomandil puudub iseseisev elektrileping. Küll on aga kostja tunnistaja VP andnud 06.02.2020 kohtuistungil ütlusi selle kohta, et ta selgitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist objektiga tutvumisel seda, kuidas peab kulude eest tasuma ja kes on naabrid. Mismoodi toimub kütmine (prt lk 10, 00:59:31). Tunnistaja selgitas, et ta käis koos hagejaga detsembris 2016 kolmel korral objektil (prt lk 10, 00:59:14). Ühel korral oli kohal ka kostja (prt lk 9, 00:58:34). Tunnistaja kinnitas, et ta selgitas hagejale, et kütte eest tuli puid osta kaminasse või pliidi alla. Elektri tasumine käis sel hetkel nii, et kogu elektriarve tuli esimese korruse omanikule, arvestati sealt maha elektrikulu, mis oli loetud sealt teise korruse elektriarvestist. See maksti esimese korruse omanikule. (prt lk 10, 01:01:45). Tunnistaja kinnitas, et vee -ja elektrilepingud olid olemas ning ta saatis need kõik dokumendid ja plaanid hagejale edasi (prt lk 11, 01:06:12). Kohtu hinnangul on tunnistaja ütlustega tõendatud, et hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et elektrivõrguga liitumist korteriomandil 2 tegelikult ei ole. Õiguskirjanduses on selgitatud, et „Ostja teadmine või teadma pidamine esineb eelkõige kahel juhtumil: kui müüja teavitas ostjat mittevastavusest enne lepingu sõlmimist või kui mittevastavuse on avastanud või oleks pidanud avastama ostja enne müügilepingu sõlmimist läbiviidud eseme ülevaatuse käigus. Lõige 4 rakendub ka siis, kui ostja teab omaduste puudumistest, milles lepingupooled on eelnevalt eraldi kokku leppinud. Kui ostja sõlmib müügilepingu hoolimata sellest, et ta on teadlik, et müüdud asi on puudustega, või peab nendest teadma, loeb seadus sellise toimingu ostjapoolseks kaudse tahteavaldusega väljendatud puuduste heakskiiduks.“ (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019. § 218 komm 3.5.1). Kostja on käesoleval juhul tõendanud, et müügieelsete läbirääkimiste käigus selgitas kostja maakler hagejale elektrienergia eest tasumise korda, samuti edastas elektrilepingu. Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et korteriomandile 2 eraldi lepingut sõlmitud ei olnud, seega seda lepingut hagejale ei edastatud, järelikult pidi hageja aru saama, et korteriomandil eraldi liitumislepingut ei ole. Samuti pidi hageja talle enne müügilepingu sõlmimist tutvustatud kokkulepitud elektri eest tasumise korrast aru saama, et ostetaval korteriomandil puudub iseseisev liitumisleping või oleks see pidanud tekitama hageja täiendavaid küsimusi, miks ja millisel põhjusel peab ta teatama on tarbimise näidud alumisele naabrile ja tasuma talle, mitte Eesti Energia ASle. Kui

hageja neid asjaolusid ei täpsustanud, lepingu olemasolu selgelt ei küsinud, siis on ta kohtu hinnangul käitunud raskelt hooletult VÕS § 15 lg 4 mõttes. VÕS § 15 lg 4 kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Hageja ei ole ümber lükanud tunnistaja poolt avaldatut. Õiguskirjanduses on selgitatud, et „Seega tuleb ostjapoolne puudusest teadma pidamine § 218 lg 4 mõttes kõne alla üksnes siis, kui ostja on asja enne lepingu sõlmimist tegelikult üle vaadanud ning asjal olev puudus on selline, mille oleks pidanud avastama iga sellist asja tavapäraselt väliselt üle vaatav isik.“ (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019. § 218 komm 3.5.2). Kohtu hinnangul on käesoleval juhul tegemist just sellise juhtumiga.

Kohus märgib, et seega on tunnistaja ütlustega tõendatud, et ostja oli korteriomandil 2 elektri liitumislepingu puudumisest teadlik. Sellest hoolimata sõlmis hageja kostjaga müügilepingu. Kuigi ostjale teadaolevaid puudust (eraldi liitumislepingu puudumine) ei ole asja kokku lepitud omadustena nimetatud, kujutab puudus endast küll lepingutingimustele mittevastavust, ent hageja teadmise tõttu välistab § 218 lg 4 kostja vastutuse selle eest. Selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Hageja tugineb ka sellele, et müügileping esemel esinevad varjatud puudused. Varjatud puudusteks on tegeliku olukorra mittevastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas. Orienteerivalt rahaline kulu puuduste kõrvaldamiseks vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas on 17 862 eurot. OÜ B & B Consult on esitanud puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise summas 23 040 eurot. Oma väidete tõendamiseks esitas hageja 05.12.2018 asjatundja IM arvamuse, mille kohaselt vahelae kandekonstruktsioon ei vasta ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile; vahelae kandetalade arvutuslik tugevus on piirseisundi lähedal, on kasutamisel ohtlik ning vajab ümberehitamist; vahelae arvutuslik läbipaine ületab piirväärtusi; vahelae konstruktsioon ei taga EVS 842:2003; Ehitise heliisolatsiooninõuded; Kaitse müra eest, Tabel 6.1. kohast korterite eluruumide vahelistele sise-piiretele esitatavat õhumüra heliisolatsiooni nõuet R'w > / = 55 dB., seega ka ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile (I kd tl 20-27). Kostja vaidleb puuduste olemasolule vastu. Oma väidete kinnitamiseks esitas kostja asjatundja EE 03.03.2019 arvamuse, mille kohaselt on XXX korterite 1 ja 2 vaheline lagi püsiv, tema paindetugevus ja läbipaine on tagatud, sest puitlagi töötab ruumilise konstruktsioonina, talastik ja temaga liidetud plaadid töötavad koos. Lae püsivust tõendab tema varasem ekspluatatsioon, mille jooksul lagi ei purunenud. Varasemalt tehtud ekspertarvamuses on tuldud valele järeldusele, et üksiktala puruneb, sest ei arvestatud põrandakonstruktsiooni ruumilist koostööd. Asjatundja hinnangul on hoone ehitatud vastavalt koostatud eelprojektile. Kuivõrd korterite 1 ja 2 vahelise vahelae kandevõime kohta oli esitatud kaks vastandlikku asjatundja arvamust, määras kohus asjas kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi. Kohtuekspert TS jõudis septembris 2021 koostatud ehitustehnilises ekspertiisis seisukohale, et tegemist varjatud puudustega. Vahelaetalad ei vasta kande- ja kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele (II kd tl 134-138). Kohus nõustub ekspert TSi arvamusega. Kuivõrd hageja avaldas 26.02.2020.a kohtuistungil, et vahelagi on korda tehtud, viis TS ekspertiisi läbi IM poolt kogutud algandmete põhjal. Ka kostjapoolne asjatundja on oma arvamuse koostamisel lähtunud nendest andmetest kuid jõudnud vastupidisele seisukohale. Kostja heidab IMle ette seda, et ei ole tuvastatavad, millal mingid avamised ja fotod asjatundja arvamuses on tehtud. Asjatundja arvamuse kohaselt IM tegi aadressil XXX korteri 2 ülevaatusi järgnevalt: 08.11.2018.a. kell 12:00 – 13:00. Ülevaatuse ajal ei olnud nähtavaid poolikuid või lõpetamata ehitustöid. Kõik pinnad olid lõplikult viimistletud. Korteri omaniku selgituste kohaselt oli

teostatud mitmeid vahelaega seonduvaid ümberehitustöid, mis tulenesid vahelae õõtsumisest. Ümberehitustööd olid omaniku sõnul teostatud elutoas, teistes 2 korruse eluruumides ei ole ümberehitustöid vahelagede osas teostatud. 29.11.2018.a. kell 16:00 – 17:00. Ülevaatuse ajaks oli korteri 2 omaniku poolt avatud 2 korruse põrandakonstruktsioon, mujal ei olnud nähtavaid poolikuid või lõpetamata ehitustöid. Ülevaatusel mõõdistati ja identifitseeritu tarindi elemendid. Teostati kontrollpuurimine vahelae alumisse tarindikihti määramaks selle paksust. 04.12.2018.a. kell 20:30 – 21:00. Ülevaatusel avati 1 korruse ripplaekonstruktsioon. Ülevaatusel mõõdistati ja identifitseeritu tarindi elemendid. Ülevaatuse ajal ei olnud nähtavaid poolikuid või lõpetamata ehitustöid. Kõik pinnad olid lõplikult viimistletud.

IM andis 26.02.2020 kohtuistungil vande all ütlusi selle kohta, et ta käis ja vaatas selle korteri oma pilguga üle, et niimoodi ekspertiisi teha ei saa, siin tuleb teha avamisi, siis kui omaniku esindajaga leppis kokku, millal ta on valmis vahelae konstruktsioone avama selleks, et tuvastada tegelik ülesehitus (prt lk 15, 01:31:07). Asjatundja selgitas, et hageja algne soov oligi tellida ekspertiis fotomaterjali pealt ja nende selgituste alusel, sellest ta keeldus, ta ei tee ühtegi ekspertiisi ilma selleta, et ta on selle situatsiooni ise tuvastanud ja üle vaadanud. Selleks tehtigi avamine järgneval kohtumisel (prt lk 15, 01:32:23). Tunnistaja selgitas, millised fotod on tema ja millised hageja poolt tehtud. Ekspert TSi hinnangu kohaselt ei ole alust kahelda fotode tegemise ajas, eksperdi hinnangul olid usaldusväärsed ja tundusid olevat tehtud kohe pärast konstruktsioonide avamist. Asjatundja IM andis 26.02.2020 selgitusi selle kohta, kuidas ta on töös nr 181205 esiletoodud järeldusele jõudnud. Kohtule on asjatundja selgitused arusaadavad ja loogilised. On tavapärane, et ekspert toob puuduste kõrvaldamiseks vajalik maksumuse esile aastate vältel kogutud hindade andmebaasi põhjal, kohtu kogemuse kohaselt koostavad ja kasutavad selliseid andmebaase praktiliselt kõik eksperdid. Vastused kostja küsimustele olid selged ja arusaadavad. Ka TS on oma arvamuses selgelt välja toonud, et vahelaetalad ei vasta kande- ja kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele. TS leiab, et IM järeldused on korrektsed ja arvutused tõendavad talade nõuetele mittevastavust. TSi hinnangul saab väita, et ehitusloa projekti alusel ei oleski saanud ehitada nõuetele vastavat vahelage, sest 27cm on nõuetele vastava vahelae ehituseks liiga väike paksus. TS on vastanud kostja küsimustele arusaadavalt ja loogiliselt. Samuti on TS vastanud kostja täiendavatele küsimustele. Kohtul puudub kahtlus, et vahelaetalad ei vastanud kande- ja kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele. Kuivõrd tegemist on ehitusveaga olid puudused olemas ka müügilepingu sõlmimise ajal. Kostja on seisukohal, et ekspert TS ei ole usaldusväärne asjatundja. Kohus kostjaga ei nõustu. Kostja vaidleb asjatundja IM ja ekspert TSi arvamustele vastu põhjusel, et tegemist ei ole usaldusväärsete isikutega. Kohus märgib, et ajal, kui IM koostas oma arvamuse oli IM veel riiklikult tunnustatud ekspert. IM ei ole enam riiklikult tunnustatud ekspert, kuivõrd ta on Harju Maakohtu 08.05.2019.a otsusega kriminaalasjas nr xxx kriminaalkorras süüdi tunnistatud KarS § 300 lg 2; § 294 lg 2 p 2, 4 (osaliselt kuni 31.12.2014 KarS § 293 lg 1), § 394 lg 2 p 3, § 344 lg 1, § 345 lg 1 järgi (xxx). Kostja leiab, et kuivõrd asjatundja on pärast arvamuse koostamist kriminaalkorras karistatud, ei ole tema arvamus ega isik usaldusväärsed. Kohus kostjaga selles osas ei nõustu. Ajal, kui IM koostas oma ekspertarvamuse (so 05.12.2018.a) oli ta riiklikult tunnustatud ekspert, ta ei olnud ka veel kriminaalkorras karistatud ega süüdi mõistetud. Arvestades seda, et IM ei ole süüdi tunnistatud KarS § 321 järgi so eksperdi poolt teadvalt vale eksperdiarvamuse andmise eest, ei muuda pelgalt kriminaalkorras karistatus veel asjatundjat ebausaldusväärseks. Kriminaalkorras süüdi tunnistamine ei tähenda automaatselt seda, et isik kaotab sellega ka oma erialase pädevuse või on koostanud käesolevas asjas teadvalt vale eksperdiarvamuse. Kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et IM on asjatundja arvamuse koostamisel

olnud käesolevas asjas hageja kasuks kallutatud.

Kostja on seisukohal, et ka TS ei ole usaldusväärne isik ja seega ei saa olla ka tema koostatud eksperdiarvamus usaldusväärne. Kostja viitab sellele, et TS ja IM on olnud omavahel seotud kahtlastel kuritegelikel asjaoludel, mille tõttu IM karistati kriminaalkohtumenetluses. Kostja on esitanud varasemalt kohtule info TSi kohta ning kostjale jääb arusaamatuks, miks on jäetud eksperdi valimisel arvesse võtmata asjaolu, et TSi juhitav osaühing tasus IM juhitavale osaühingule arved teenuste eest, mida tegelikkuses kunagi ei osutatud. IMle oli esitatud süüdistus ja määratud karistus selle eest, et ta võttis vastu altkäemaksu, kasutades kuritegelikus ahelas TSi juhitavat osaühingut. Kohus möönab, et IM ja TSi poolt juhitav äriühing on omavahel kokku puutunud. Samas ei ole sellele asjaolul käesooleva vaidluse lahendamisel tähendust. Kohus ei näe, et ühel eksperdil võiks olla huvi selle vastu, et kohus arvestaks just teise eksperdi arvamust. Menetlusosalisteks on ikkagi pooled, mitte eksperdid. Asjast ei nähtu, et TSil oleks olnud kokkupuude hageja või kostjaga või oleks eksperdil muu huvi lahendada vaidlus ühe või teise poole kasuks. TS on volitatud ehitusinsener alates 12.02.2009. Lisaks omab ta valdkonnas töökogemust alates 1997. Veebilehe https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/showKutsetunnistused andmetel on TSile väljastatud kutsetunnistus - volitatud ehitusinsener, tase 8, mis kehtib alates 13.02.2019 kuni 12.02.2026. Lisaks kuulub TS veebilehe https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/KAO/vaata/10086631 andmetel Eesti Ehitusinseneride Liidu üldehituse, keskkonnatehnika ja tehnosüsteemide inseneeria kutsete kutsekomisjoni. Seega on ehitusinseneride kutseorganisatsioon hinnanud TSi erialased teadmised piisavalt heaks, et TS saab anda hinnanguid teiste ehitusinseneride erialase pädevuse kohta. Asjaolu, et 2018 jätnud väidetavalt vastamata kohtu esitatud küsimustele ja suvaliselt tõlgendanud esitatud materjale, on vaid ühe menetlusosalise subjektiivne hinnang, ega ole kohtule kuidagi siduv. Kohus märgib, et TSit ei ole kriminaalkorras karistatud, tema süülisust ei ole kohtus arutatud. TS on jätkuvalt riiklikult tunnustatud ekspert. Küll ei ole kohtule enam usaldusväärsed kostjapoolse asjatundja EE seisukohad. Kohtu hinnangul on asjatundja asunud menetluses andma hinnanguid hageja käitumisele ja andnud teisi arvamusi, mis väljuvad asjatundja pädevusest. Kohtu hinnangul on asjatundja EE asunud käituma menetluses mitte erapooletu asjatundjana vaid pigem kostja lepingulise esindajana. Nii on kostja kohtule esitanud EE 12.03.2020 märkused seoses 26.02.2020 kohtuistungiga käesolevas tsiviilasjas, kus EE leiab, et „peale asja ostu-müügi teostust hakatakse otsima nn varjatud puuduseid, et ostusummast raha tagasi saada. Oma tööriistadeks raha tagasinõudes võetakse seejuures eriala eksperdid ja õiguskaitseorganid. Ostu-müügi tehingu eelselt tuleks teha asja ülevaatuse akt, mille juures osapooled võivad kasutada erialast tehnilist abi. Selline ostu-müügi eelne ülevaatus on tegemata jäänud ja siis koormatakse inimesi oma raha tagasi saamiseks demagoogiliste võtetega. Riik ei peaks sellist tegevust soosima.“ Kohtu hinnangul on EE selline arvamus kohatu, hagejat halvustav ja viitab sellele, nagu oleks hageja oma õigusi kohtusse pöördudes kuritarvitanud. Asjatundja seisukoht, nagu peaks ostja endale enne müügitehingut palkama eksperdi, ei ole kooskõlas kohtupraktikaga. 15.09.2021 vastuses TSi poolt läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisile seoses EE ekspertarvamusega, on EE seisukohal, et kui hageja on teadlikult ostnud ühepere elamuks projekteeritud ja ehitatud hoonesse ruumid korteriks, siis ei ole õige nõuda nende ruumide vaheliste tarindite ümberehitamist korterite vaheliste tarindite nõuetele vastavaks ja nimetada seda varjatud puuduseks. Kohus märgib, et endine aiamaja on ehitatud ümber kahepereelamuks, mitte ühepereelamuks, nagu on esile toonud asjatundja. Nii selgub

ümberehitusprojekti seletuskirjast, et hoone on projekteeritud kahekorruselisena ja mõeldud kahe leibkonna tarbeks. Lisaks on hageja ostnud eraldi korteriomandi, mitte maja kaasomandiosa. Korteriomandi puhul peab olema järgitud eluruumide konstruktsioonidele esitatavaid nõudeid. Asjatundja etteheide hagejale ei ole põhjendatud.

11.08.2022 seisukohas teeb EE taaskord etteheiteid ostjale, kes asjatundja hinnangul on jätnud õigel ajal taotlemata korrektse ja valiidse kohtuekspertiisi (II kd tl 230). Kohtu hinnangul on EE võtnud algusest peale hageja ning hagi suhtes tauniva hoiaku, tema arvamustest ja seisukohtadest nähtub, et ta ei ole hageja suhtes erapooletu ning teeb hagejale etteheiteid nii korteriomandi ostmise kui puuduste avastamisega. Lisaks on EE oma täiendavates arvamustes, seisukohades ja märkustes keskendunud teiste asjatundjate kritiseerimisele ja esitanud sealjuures ka asjatundmatuid seiskohti. Nii ei pea kohtupraktika kohaselt mitte ostja otsima ehitisel selle ülevaatamisel vigu, vaid müüja kohus on kõik puudused ostjale esile tuua. Samuti on asjatundja eksinud ehitise määratlemisel. Kohus jätab asjatundja seisukoha tähelepanuta. Asjatundja EE üheks põhiväiteks on see, et tegemist on faktiliselt 17 aastat ekspluatatsioonis olnud ehitise vahelaega, mis on töötanud tõrgeteta ja seega vahelae kasutamine ei saa olla ohtlik. Kohus märgib, et kostja sai ehitise omanikuks 2009. Kostja on ise avaldanud, et kostja kohapeal perioodil 2009-2016 ei tarbinud üldse (kostja 03.04.2019 vastus p 1.3.13.). Kui kostja korteris 2 vett ei tarbinud, siis järelikult ta korteris ka ei elanud. Ka tunnistaja JL kinnitas26.02.2020 istungil, et kostja korteriomandis ei elanud vaid käis seal aeg ajalt. Kohtu ette ei ole toodud, et korter oleks olnud aastatel 2009 - 2016 välja üüritud. Seega ei ole keegi tegelikkuses korterit 2 kasutanud ja seega ei ole kohtule veenvad asjatundja põhistused, et vaatamata ekspluatatsioonile ei ole vahelagi kokku kukkunud. Kui korteris 2 ei ole keegi elanud, siis ei ole vahelage ka koormatud ja tuginemine vahelae vastupidavusele ei ole seega põhjendatud. Kostja on asjas esitanud ka P.P. Projekt OÜ 25.11.2021 koostatud kahe korteriga elamu ja majandushoone erakorralise auditi üldehituslikule osale, mille kohaselt on vahelagi püsiv, lahendused on mõistlikud ja põhjendatud (II kd tl 196 pöördel). Kohus märgib, et P.P.Projekt OÜ auditil ei ole käesolevas vaidluses mingit tähendust ega tõendamisväärtust. Viidatud dokumendi koostamiseks vajalik visuaalkontroll on läbi viidud 12.11.2021, so ajal, kui hageja 26.02.2020 istungil avaldatud väidete kohaselt oli vahelagede puuduste kõrvaldamine lõpule viidud. Lisaks ei avatud ühtegi konstruktsiooni ja ei ole hinnatud 2018 tehtud fotosid. Seega ei ole auditiga võimalik kindlaks teha, kas 22.12.2016 so müügilepingu sõlmimise ajal vahelael esines puudusi või mitte. Kohus jätab auditi tähelepanuta. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus (vahelagi ei vasta nõuetele). Vahelae puudusi väliselt visuaalselt näha ei olnud, seda sai avastada vaid ehitise konstruktsioone avades. Riigikohus on ka selgitanud, et ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Hoonel tuvastatud ehitusvead vahelae ehitamisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud korteriomandit ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest. Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust puudusi enne lepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja tuvastamaks vahelae vigu. Kohus rõhutab, et vahelael olevaid puudusi ei olnud võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma põrandakonstruktsioone avamata.

Kohus arvestab siin ka seda, et kostja valduses on antud kinnistu olnud alates 19.02.2009 (I kd, tl 120). Seega on ta olnud vaidlusaluse kinnistu omanik pikka aega ja pidi olema teadlik sellel olevatest puudustest. Riigikohus on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.“ RKTKo nr 3-2-1-53-17, p 14). Et kostja ise ei ole kinnistul viimasel ajal reaalselt elanud, ei vabastada see teda teadmise vastutusest. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutavad lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel. Järgnevalt hindab kohus seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hagejale kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. B & B Consult OÜ on koostanud remonditööde eelarve, mille kohaselt kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks 23 040 eurot. Kostja vaidleb nõudesummale vastu põhjusel, et nõue on ülepaisutatud. Samuti tugineb kostja sellele, et asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit, et hageja on puuduste kõrvaldamise eest tasunud. Kohus märgib, et iseenesest saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33). Hageja on menetluses avaldanud, et vahelae puudused on kõrvaldatud. Kuid hageja on ka avaldanud vaidlusalune korteriomand on võõrandatud, seega ei saa hagejale enam tulevikus korteriomandil puuduste kõrvaldamisega kahju tekkida. Kohus juhtis 11.01.2023 kirjaga hageja tähelepanu, et hageja ei ole tõendanud, et ta on hagiavalduses esiletoodud korteriomandil esinenud varjatud puudused kõrvaldanud ja talle on sellega tekkinud hagetavas summas kahju. Kohus tegi hagejale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid kahju suuruse ja kahju tekkimise kohta. Vaatamata sellele ühtegi vahelae puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste kandmist tõendavat maksedokumenti asja materjalide juurde hageja esitanud ei ole. Seega ei ole kohtul võimalik hinnata, kas ja millises summas on hagejale vahelae puuduste kõrvaldamisega seoses kahju tekkinud. Kohtul puudub võimalus hinnata, kas puuduste kõrvaldamiseks tegelikult tehtud kulutused on olnud mõistliku

suurusega, kas ostetud ehitusmaterjali kogus ja tehtud töö vastab asjatundja ning eksperdi arvamustes toodule. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb ka selles osas jätta rahuldamata.

Hageja palub kostjalt välja mõista asjatundja IM arvamuse saamiseks tehtud kulutus summas 990 eurot (I kd lk 28). Riigikohus on selgitanud, et „kui menetlusosaline on eksperdi või muu asjatundja poole pöördunud enne menetluse algust ja ta esitab arvamuse kohtule, on see lubatav dokumentaalne tõend, kuid selle saamise kulu hüvitamist ei saa taotleda kui asja läbivaatamise kulu, kuna see tekkis sõltumatult menetlusest. Sellise dokumentaalse tõendi esitaja saab nõuda tõendi saamisega tekkinud kulu VÕS § 128 lg 3 järgi kahju hüvitamise sätete alusel.“ (RKTKo 3-2-1-56-02). Kohus märgib, et seega on asjatundja arvamuse saamise kulu on hüvitatav eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Olukorras, kus puudub lepingurikkumine, võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele, ei saa nõuda kahju hüvitamist, sh kohtumenetluse eelselt asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamist kahjuna. Hageja nõue kahju hüvitamiseks hüvitamiseks ei ole tervikuna olnud põhjendatud, mistõttu ei saa hageja sellises olukorras nõuda kohtumenetluseelsete asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamist. Kohus jätab ka selles osas hageja nõude rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. TsMS § 386 lg 4 järgi kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tagas 21.01.2019.a määrusega hagi ja seadis I.V’le (isikukood xxxxxxxxxxx) kuuluvale kinnisasjale (asukohaga XXX, registriosa nr xxxxxx) esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 34 000 eurot hageja R.C (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb tühistada ka kohaldatud hagi tagamise abinõu.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 30 678 eurot.

Menetluskulude jaotamine

TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.06.2024. a otsusega nr 2-1819185.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.