Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Teiseks, ei ole Maa-Amet andnud Konju Kitsefarm OÜ-le ka vähemalt 14 kalendripäevast täiendavat tähtaga võlgnevuse tasumiseks, vastav kohustus tuleneb VÕS § 316 lõikest 3. 06.04.2022 esitas Konju Kitsefarm OÜ tollane juhatuse liige Maa-Ametile avalduse arve nr 20175360 maksetähtaja pikendamiseks. Maa-Amet nõustus enda 13.04.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-4 maksetähtaega pikendama kuni 30.06.2022. Tegemist oli VÕS § 13 lg 1 järgse kahepoolse lepingu muutmise kokkuleppega 1. aprill 2022 maksetähtaja osas, kuid mitte täiendava tähtaja määramisega VÕS § 316 lg 3 mõttes, millise kohustuse paneb üürileandjale seadus. Seda, et tegemist oli uue tähtaja kokkuleppimisega kinnitab ka Maa-Amet enda ülesütlemise teatises ning ka asjaolu, et nimetatud perioodi osas ei ole MaaAmet nõudnud Konju Kitsefarm OÜ-lt viivise tasumist ega rakendanud lepingus kokkulepitud leppetrahvi. Seega olukorras, kus Konju Kitsefarm OÜ jäi renditasu maksmisega viivitusse 01.07.2022, oleks Maa-Amet pidanud VÕS § 316 lõikest 3 tulenevalt andma Konju Kitsefarm OÜle täiendava tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks. Maa-Amet sega aga ei teinud, mistõttu ei ole täidetud Maa-Ameti poolt riigivara rendilepingu ülesütlemise eeldused. Sealjuures ei olnud Maa-Amet õigustatud erakorralist ülesütlemist ka omavoliliselt sisustama arve maksetähtaja pikenemisele nõustumuse andmisel, kuivõrd nagu juba viidatud, saab erakorralist ülesütlemist kui olulist lepingutingimust sisustada üksnes poolte kahepoolsel kokkuleppel või õigusaktides sätestatu alustel. Nimetatud osas aga pooled lepingut kahepoolselt ei muutnud.

eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Seega on otseselt ebaõige kostja väide, et pooled on lepingu punktiga 9.4 leppinud kokku teistsugustes tingimustes, kui seda reguleerib võlaõigusseadus, kuivõrd hagejal ei ole lepingu sõlmimisel olnud võimalust lepingu tingimustes kaasa rääkida ja/või läbi rääkida, ammugi seaduses sätestatust teistmoodi kokku leppida. VÕS § 316 sätte eesmärk on määrata kindlaks see, millal on üürilepingu järgse tasu maksmise kohustuse rikkumine sedavõrd oluline, et annab üürileandjale õiguse leping erakorraliselt lõpetada. VÕS-i seletuskirjas on selgitatud, miks tasu maksmisega viivitamine ei saa automaatselt olla erakorralise ülesütlemise aluseks: „Kuigi konkreetse võlgnevuse suuruse või aja sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline, lähtuti eelnõu koostamisel põhimõttest, mille kohaselt saab erakorralise ülesütlemise õigus tekkida vaid tõeliselt oluliste rikkumiste puhul /.../. Seega ei saa toetada lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse andmist ebaproportsionaalselt väikse võlgnevuse korral.“ Eeltoodust tuleneb seega üheselt, et lepingujärgse tasu mittetähtaegne maksmine iseseisvalt ei ole selline oluline rikkumine, mis annaks ühele või teisele poolele koheselt õiguse leping ühepoolselt lõpetada. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Olukorras, kus kostja on lepingus ühepoolselt kehtestanud tingimuse, millisega kostja võib juba ühepäevase viivituse korral ettemaksuarve maksmisel lepingu ühepoolselt lõpetada, on tegemist VÕS § 42 lg 1 mõttes ebamõistliku tingimusega. Seda enam, et VÕS § 42 lg 1 kohaselt hinnatakse tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid lepingu sõlmimise aja seisuga. Rendilepingud oli sõlmitud 2018 aastal. Rendilepingu sõlmimise hetkel kehtinud VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võis lepingu erakorraliselt üles öelda juhul, kui üürnik oli viivituses kolmel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega. Seega on kostja oma tegevusega soovinud ülesütlemise aluseks oleva viivitusperioodi kolmekordset lühendamist. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et seadusjärgse regulatsiooni sedavõrd ulatuslik kitsendamine tingimuse korral, millises osas on õigusaktide tasandil tingimuste peetud ebaoluliseks tingimuseks, siis on kostja tegevus rikkunud oluliselt lepingupoolte õiguste ja kohustuste tasakaalu. Tegemist on VÕS § 42 lg 1 mõttes ebamõistliku tingimusega, mis tuleb lugeda tühiseks. Veelgi enam, viidatud seisukohta sekundeerib ka VÕS § 42 lg 3 p 32 ja VÕS § 44 koosmõju, millest nähtuvalt tuleb ebamõistlikult kahjustavaks lugeda ka selline tüüptingimus, millega nähakse tingimuse kasutajale ette lepingu lõpetamiseks ebamõistlikult lühike etteteatamistähtaeg. (vt Seletuskiri RT I, 04.01.2021, 2- jõust. 14.01.2021. Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) 232 SE. Lk 36. 2 P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, lk 344) Ka käesoleval juhul on kostja näinud lepinguga ette ebamõistlikult lühikese tähtaja lepingu lõpetamiseks (st etteteatamistähtajata), mis võttes arvesse tasu maksmisega seonduvaid põhimõtteid on selgesti ebaõiglane ja ebamõistlik. Hageja on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud lepingu punkt 9.4 tuleb lugeda VÕS § 42 lg 1, VÕS § 42 lg 3 p 32 ja VÕS § 44 koosmõjus tühiseks tüüptingimuseks, mis ei kuulu VÕS § 42 alusel kohaldamisele. Teiseks, on vastuoluline kostja poolt väljendatud seisukoht tasu maksmise kohustuse rikkumise olulisusest. Võlaõigusliku regulatsiooni kohaselt ei peeta tasu maksmise kohustuse rikkumist a priori selliseks kohustuseks, mis annaks poolele õiguse koheselt ilma eelnevate menetluslike käikudeta leping lõpetada. Eeltoodut kinnitab lepingu punktis 9.4 sisalduv hankija kaalutluskohustus sõna „võib“ näol, lepingu punktis 5.3 ettenähtud viivisintress rendi tähtaegselt tasumata jätmisel ning kuigi käesolevas vaidluses rõhutab kostja rikkumise olulisust, siis aprillis

2022 kostja lepingut hagejaga üles ei öelnud, vaid pooled sõlmisid uue kokkuleppe lepingust tulene kohustuse täitmiseks. Nimetatu kinnitab, et ka kostja mõistis, et renditasu maksmisega viivitamine ei too endaga kaasa vältimatu tagajärjena lepingu ülesütlemist. Ebaõigeks peab hageja siinkohal ka kostja seisukohta, mille kohaselt ei ole pooled kokku leppinud lepingu muutmises. VÕS § 13 lg 3 kohaselt kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Nagu hageja on viidanud ja kostja on ise kinnitanud, siis tegi hageja kostjale ettepaneku lepingu pikendamiseks, millise kostja aktsepteeris ja pikendas lepingus kokkulepitud täitmistähtaega kuni kuupäevani 01.07.2022. Seega oli pooled, vaatamata lepingu peatükis 8 sätestatud vorminõudele, kokku leppinud lepingu ühekordses muutmises. Kolmandaks, on ebaõige ka kostja käsitlus seonduvalt täiendava tähtaja andmisest ning VÕS § 316 eelduste täidetavusest. VÕS sätestatu kohaselt on rikkumine oluline, kui üürnik on tasu maksmisega viivituses kahel järjestikkusel maksetähtpäeval või võlgnevuse suuruseks on vähemalt kahe kuu suurune tasu (käesoleval juhul on asjakohane kahe arvestusperioodi tasu). Eeltoodud eeldused aga ei olnud täidetud, võttes arvesse ka fakti, et kostja poolt arve esitamine toimub 6 kuulisele perioodile ettemaksuna. Põhjendamatu on kostja püüd asuda kokkulepitud arvestusperioodi kuude lõikes jagama. Kui pooled seda oleksid soovinud, siis oleksid pooled ka kokku leppinud igakuises üüri tasumises. Ettemaksu fakti arvestades on ebaõige ka kostja seisukoht täiendava tähtaja andmise võimalikkusest. Nimelt on üürileandjal VÕS § 316 lg 1 alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku (vähemalt 14päevase) täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta. Seega lepingu ülesütlemiseks VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel peab üürileandja andma üürnikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja siis, kui VÕS § 316 lg 1 p-le 2 vastav rikkumine on juba toimunud ehk kui üürnik on tasu maksmisega viivituses kahel järjestikkusel maksetähtpäeval või jäänud võlgu vähemalt kahe kuule (käesoleval juhul on asjakohane kahe arvestusperioodi tasu) vastava üüri summaga. Kostja viidatud mõistliku tähtaja andmine toimus 13.04.2022 (hageja on siiski seisukohal, et tegemist oli uue kokkuleppe sõlmimisega), samas kui kostja poolt esitatud ettemaksuarve tasumise tähtaeg oli 01.04.2022, milline hõlmas endast aprill kuni september kuude eest renditasu. Eelviidatud tähendab seda, et 13.04.2022 ei olnud sissenõutavaks muutunud ühegi kuu eest renditasu, ammugi mitme kuu või terve arvestusperioodi eest, mis võimaldaks VÕS § 316 lg 3 alusel anda võlgnikule täiendavat tähtaega rikkumise likvideerimiseks. Esmane kehtiv täiendava tähtaja andmine saanuks äärmisel juhul toimuda mitte varem kui 01.06.2022. Seega ei ole Maa-amet täitnud VÕS-is sätestatud eelduseid rendilepingute kehtivaks ülesütlemiseks ning Maa-Amet ei ole hagejale andnud võlgnevuse likvideerimiseks täiendavat tähtaega.

KOSTJA VASTUVÄITED

Konju Kitsefarm OÜ-le esitati 18.03.2022 rendiarve nr 20175360 summas 16 629,50 eurot tasumise tähtajaga 01.04.2022. Konju Kitsefarm OÜ juhatuse liige M. R. edastas Maa-ametile 06.04.2022 ekirjaga avalduse arve nr 20175360 maksetähtaja pikendamiseks kuni 01.08.2022. Maa-ameti 13.04.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-4 „Põllumaarendi tasumine (Reinu, Serva, Raadipõllu...)“ nõustuti maksetähtaja pikendamisega kuni 30.06.2022 tingimusel, et kui Konju Kitsefarm OÜ ei tasu makset eelnimetatud kuupäevaks, siis Maa-amet ütleb rendilepingud erakorraliselt üles ja rendilepingud loetakse alates 01.07.2022 lõppenuks. Maa-amet saatis 18.04.2022 sama arve kordusarvena meeldetuletuseks. Konju Kitsefarm OÜ kuupäevaks 30.06.2022 eelnimetatud arvet ei tasunud. Maa-amet teavitas 05.07.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-5 “Teade rendilepingu lõppemisest“ Konju Kitsefarm OÜ-d rendilepingute lõppemisest. Ühtlasi saadeti teatega koos üleandmise-vastuvõtmise akt ning teavitati, et juhul kui Konju Kitsefarm OÜ rendile antud riigivara üleandmise-vastuvõtmise akti Maa-ametile hiljemalt 20.07.2022 allkirjastatuna ei tagasta ega anna täiendavalt teada saagi koristamise vajadusest, siis loetakse, et kinnisasjade valdused on vabastanud alates 01.07.2022. Konju Kitsefarm OÜ juhatuse liige R. N. esitas 24.07.2022 kirjaga kinnisasjade nimekirja, mille osas on saagikoristuseks tarvis tähtaja pikendamist kuni 31.10.2022. Maa-amet 03.08.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-10 „Kinnisasjadelt saagi koristamine (Vaasi, Möldri, Raadipõllu,...)“ nõustus esitatud kinnisasjade osas valduse vabastamise tähtaega pikendama tingimusel, et maa korrastatakse ja valdused vabastatakse hiljemalt 01.11.2022 ning hüvitatakse kasutustasu ajaperioodi eest, mil kinnisasjade valdamist jätkatakse. Kokkulepe valduse vabastamise pikendamise osas on kehtiv. Konju Kitsefarm OÜ esitas Maa-ametile 06.07.2022 kirja sooviga rendilepinguid jätkata, millele Maa-amet vastas 22.07.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-7 „Rendilepingute lõppemise täiendav selgitus. Seejärel saatis Konju Kitsefarm OÜ esindaja 25.07.2022 seisukoha rendilepingute lõpetamisele ning Maa-amet andis 18.08.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-11 „Rendilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõue“ veelkord täiendavad selgitused.

Konju Kitsefarm OÜ juhatuse liige saatis Maa-ametile 06.04.2022 avalduse arve nr 20175360 maksetähtaja pikendamiseks kuni 01.08.2022. Maa-ameti 13.04.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-4 nõustuti maksetähtaja pikendamisega kuni 30.06.2022 tingimusel, et kui Konju Kitsefarm OÜ ei tasu makset eelnimetatud kuupäevaks, siis Maa-amet ütleb rendilepingud erakorraliselt üles ja rendilepingud loetakse alates 01.07.2022 lõppenuks. Kõnealune kiri sisaldas täiendava tähtaja määramist ja rendilepingute ülesütlemise avaldust ning on seejuures tavapärane praktika. Kostja rõhutab, et hageja esindaja saadetud avaldus maksetähtaja pikendamiseks saadeti alles siis, kui rendi maksetähtaeg oli juba möödunud, seega oli hageja lepingust tulenevat kohustust juba rikkunud ning kostjal oli vastavalt lepingule alus leping erakorraliselt üles öelda. Ei oma tähtsust asjaolu, kas kostja määras hagejale täiendava tähtaja avalduse alusel või omaalgatuslikult, oluline on see, et täiendava tähtaja määramise ja ülesütlemisavalduse saatmise hetkel oli hageja juba rikkunud lepingutest tulenevat kohustust ning oli olemas alus rendilepingute ülesütlemiseks. Seoses hageja viitega VÕS § 316 lõikele 3, mis sätestab üürileandjale kohustuse määrata vähemalt 14-päevane täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, märgib kostja, et tulles hagejale vastu, pikendas maksetähtaega lausa pea kolme kalendrikuu võrra. Seega on antud igati mõistlik, VÕS-i § 114 lõikele 1 vastav, täiendav tähtaeg ning kuivõrd hageja ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul, rikkus ta oluliselt lepingut.

ülesütlemise korral. Seega ei ole õige ka hageja väide, et käesoleval juhul ei esine ühtegi olulist lepingurikkumist, mis annaks aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. VÕS-i § 116 lõike 2 punkt 5 sätestab, et olulise lepingu rikkumisega on tegemist siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul.

kompleks on avalik-õigusliku iseloomuga, siis eeldab see ka avalik-õiguslikke lahendusi. Et tagada isikute ja kollektiivsete huvide kaitse, peab avaliku võimu teostamine alluma märksa rangematele reeglitele ja põhimõtetele kui isikuvabadusele tuginev eraõiguslik käive. Kui tsiviilõiguslikul enampakkumisel tehtud pakkumised kujutavad endast tahteavaldust lepingu sõlmimiseks ja pakkumise vastu võtmisel loetakse leping sõlmituks, siis riigimaa enampakkumisega müügil kinnitab müügi korraldaja pakkumise tulemused otsusega, millega määratakse kindlaks ostja ja müügi üldised tingimused ning alles pärast seda sõlmitakse riigi ja ostja vahel eraõiguslik ostumüügileping müügiotsuse realiseerimiseks. Seega on kogu maa enampakkumisega müük kuni ostumüügilepingu sõlmimiseni reguleeritud avalik-õigusliku menetluskorrana. Vastav õiguslik regulatsioon on sätestatud riigivaraseaduses ja keskkonnaministri 28.04.2010 määruses nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“. Hageja tugineb VÕS § 42 lõikele 1, § 42 lõike 3 punktile 32 ja §- le 44 koosmõjus ning väidab, et tegemist on tüüptingimustel sõlmitud lepinguga ning kuna lepingutingimus lepingu ülesütlemiseks ei olnud läbiräägitud ning on ebamõistlikult kahjustav teisele poolele, siis on tegemist tühise tüüptingimusega. Kostja ei nõustu sellise käsitlusega. Hageja ja kostja vaheliste rendilepingute alusel rendile antud maad kuuluvad Eesti Vabariigile. Riigile kuuluvate maade kasutusse saamise eelduseks oli avaliku elektroonilise enampakkumise võitmine, mida korraldatakse vastavalt RVS-is ja Määruses nr 14 sätestatud alustele ja korrale riigimaa oksjonikeskkonnas (https://riigimaaoksjon.ee/) ning maad anti kasutusse vastavalt RVS-i § 14 lõikele 1 kasutuslepingu alusel. Kostja poolt läbiviidavad enampakkumised on reguleeritud avaliku õiguse normidega ja kostja täidab avalikku ülesannet. Riigivaraga tehingute tegemist reguleerib RVS, mille sätted on riigile imperatiivsed ning neist kõrvale kaldumine võimalik ei ole, ühtlasi kehtivad läbipaistvuse ja selguse põhimõtted. Seega on selgelt ja üheselt mõistetav, et riigile kuuluva vara ehk riigivara käsutamisel, sh kasutamiseks andmisel kohaldub just nimelt RVS. Puudub mistahes säte, mis välistaks riigivara kasutamiseks andmisel (kasvõi tsiviilõiguslikus suhtes) RVS-i kohaldamise. RVS-i § 8 lõige 1 sätestab, et riigivara valitseja on kohustatud riigivara valitsema eesmärgipäraselt, otstarbekalt, säästlikult ja heaperemehelikult. RVS-i § 8 lõike 4 kohaselt peab riigivara valitseja riigivaraga mis tahes toiminguid või tehinguid tehes juhinduma põhimõttest suurendada kasu ja vältida kahju, mis riik võib neist toimingutest või tehingutest saada. Kostja selgitab riigivara kasutuslepingute olemust ja sõlmimise erisusi, kuna hagejaga sõlmitud rendilepingute näol oli tegemist enampakkumise teel riigivara kasutusse andmisega. Vaidlusaluste lepingute esemeks olnud riigile kuuluvate maade kasutusse andmise viis oli tulenevalt RVS-i § 17 lõike 1 punktist 1 avalik enampakkumine. Enampakkumise tingimused ja läbiviimise kord on sätestatud Määruses nr 14, mis reguleerib riigile kuuluva Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara avaliku enampakkumise või valikpakkumise teel kasutamiseks andmise ja võõrandamise ning kinnisvara otsustuskorras kasutamiseks andmise ja võõrandamise menetlust. Vastavalt Määruse nr 14 § 19 lõikele 2 tuleb enne lepingu sõlmimist lepingu sõlmimise korraldajal kontrollida, et lepingus sisalduvad kõik RVS-ist, Määrusest nr 14 ja kasutamiseks andmise või võõrandamise otsusest tulenevad lepingutingimused. Tulenevalt Määruse nr 14 § 21 lõike 1 punktist 10 tuleb riigivara kasutuslepingu tingimustes määrata kasutuslepingu täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise korral rakendatavad õiguskaitsevahendid, sh kasutustasu võla ja viivise sissenõudmise kord. Seega, kasutuslepingute mittenõuetekohase täitmise tingimused on vaja määrata enne enampakkumise korraldamist. Enampakkumise väljakuulutamisest alates tingimusi enam muuta ei saa. Enampakkumise tingimused ning lepinguprojekt ja lepingu sõlmimise reeglid on täpsemalt

kirjeldatud Maa-ameti kodulehel aadressil www.maaamet.ee ja riigimaa oksjonikeskkonnas (https://riigimaaoksjon.ee/) avaldatud enampakkumise tingimustes, millega osaleja on kohustatud tutvuma enne pakkumise tegemist. Hageja otsustas pakkumismenetluses osaleda omal vabal tahtel ja tal puudus mistahes kohustus riigivara kasutusse võtmiseks enampakkumisteates seatud tingimustel. Hageja tegi omad pakkumised ning kinnitas oksjonikeskkonnas vastava märkeruudu märgistamisega, et “on tutvunud ja nõustub kõikide enampakkumise tingimustega”. RVS-i § 66 lõige 1 sätestab, et avalik enampakkumine on riigivara kasutamiseks andmise või müügi viis, kus leping sõlmitakse isikuga, kes nõustub enampakkumise tingimustega, sh lõplikena määratud lisatingimustega ja pakub kõrgemat hinda. Seega, ka see tingimus on pakkujale teada enne pakkumise esitamist. Vaidlusalustes lepingutes punktis 1.1 on samuti sätestatud, et „leping on sõlmitud keskkonnaministri 20.05.2018 käskkirja nr 1-2/18/387 „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine" alusel ning on kooskõlas riigivaraseaduse, võlaõigusseaduse, keskkonnaministri 28.04.2010 määrusega nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ ning muude Eesti Vabariigis kehtivate õigusaktidega“. Riigivara kasutamiseks andmise menetluse läbiviimise ja rendilepingu tingimuste määramisel on võetud aluseks RVS-i § 15 lõige 5, § 18 lõiked 5-7, § 20 lõiked 1 ja 2, § 24, § 25 lõige 2 ja § 71 lõige 1. Kui hageja arvates on lepingutes sisalduv punkt 9.4 teda ebamõistlikult kahjustav, siis hageja ei oleks ilmselgelt enampakkumistel osalenud. Hageja on enampakkumismenetluses osalenud omal vabal tahtel ja tal puudus mistahes kohustus maatükkide kasutusse võtmiseks enampakkumistingimuste alusel. RVS-ist tulenevalt ei ole ühtegi alust eelduseks, et riigivara kasutamiseks andmise avalikku enampakkumist võites, asub enampakkumise korraldaja võitjaga läbirääkimistesse, vaid vastupidi, on eeldus, et osaleja on tingimustega eelnevalt nõustunud. Ka avaliku elektroonilise enampakkumise tingimustes on kirjas, et maa kasutusse andmise korral peab pakkuja tutvuma Maa-ameti kodulehel ja riigimaa oksjonikeskkonnas avaldatud rendilepingu projektiga, ühtlasi kinnitab osaleja, et on tutvunud ja nõustub enampakkumise tingimustega. Hageja aktsepteeris enampakkumise tingimused pakkumise esitamisega, seega oli hageja teadlik enampakkumisel osalemise protseduurist ja pakkumuse tegemise tagajärgedest, ehk siis õigustest ja kohustustest mis menetluses osalemisega tekkisid. Seega ei oma antud vaidluse raames mingit kaalu hageja viidatud VÕS-i sätted. Hageja näol on tegemist majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuga, millega seotud endisel ning ka praegusel juhatuse liikmel on ka varasem kogemus enampakkumistel osalemisega ning riigilt maade kasutusse võtmisega. Lepingute esemeks olid põllumajanduslikul eesmärgil kasutatavad maatükid, mida hageja kasutas oma majandustegevuses. Kostja jaoks jääb arusaamatuks, millist hageja õigust või kohustust on kostja kahjustanud kasutuslepingu tingimustega ning miks sellisel juhul hageja nõustus tingimustega, pakkumuse esitas ning kostjaga lepingud sõlmis. Riigilt maade kasutusse võtmiseks enampakkumise teel on RVS-i sätted erisäteteks VÕS-i sätete ees, seega ei saa lähtuda vaidlusaluste lepingute tingimuste sisulisel hindamisel ainult VÕS-ist. Hageja ei ole tuginenud ühelegi RVS-i sättele või Määruse nr 14 sättele, millega kasutuslepingute tingimused vastuolus oleks. Kui riik on lepingulises suhtes, siis kehtib riigi kui kinnisasja omaniku suhtes samuti lepingus kokkulepitu ja VÕS-is sätestatu ning lepinguid on võimalik üles öelda samamoodi nagu eraõiguslike omanike puhul. Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise eest on sätestatud VÕS-i §-s 101, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohutuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda.

Raha maksmise kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS-i § 108 lg1). Üüritasu maksmine on üürniku rahaline kohustus. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS-i §-s 196, mille lg 2 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingu pool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii VÕS-i §st 108 kui ka § 196 lõikest 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, ehk üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. VÕS-i § 116 lõike 2 punkt 5 sätestab, et olulise lepingu rikkumisega on tegemist siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS-i §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Seega, vaidlusaluste lepingute ülesütlemise juhul on täidetud ka VÕS-ist tulenevad eeldused. Vastupidiselt hagejale, loeb kostja rahalise kohustuse rikkumist sedavõrd oluliseks rikkumiseks, et leping üles öelda. Rendi puhul on tegemist õigussuhtega, kus rentniku põhiliseks kohustuseks ongi rendi tasumine. Arvet maksmata jättes ei öeldud lepinguid üles mitte kohe, vaid hagejale anti täiendav tähtaeg arve tasumiseks koos hoiatusega, et kui arvet ei tasuta, siis loetakse lepingud lõppenuks alates 01.07.2022. Hageja saadetud avaldus maksetähtaja pikendamiseks saadeti alles siis, kui rendi maksetähtaeg oli juba möödunud, seega oli hageja lepingust tulenevat kohustust juba rikkunud ning kostjal oli vastavalt lepingule alus leping erakorraliselt üles öelda. Täiendavalt määratud maksetähtajaks, s.o 30.06.2022 ei olnud hageja samuti arvet tasunud, millega hageja jättis ka täiendavalt antud maksetähtaja nõuetekohaselt täitmata, mistõttu loeti lepingud erakorraliselt ülesöelduks. Kostja on hagejale vastu tulnud, pikendades ületatud maksetähtaega lausa ligi kolme kalendrikuu võrra. Seega on antud igati mõistlik, VÕS-i § 114 lõikele 1 vastav, täiendav tähtaeg, kuid hageja ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul. Hageja on 31.10.2022 seisukoha punktis 21 ebaõigesti leidnud, et 13.04.2022 seisuga ei olnud renditasu maksmise kohustus sissenõutavaks muutunud. Kasutustasu maksmise kohustus perioodi 01.04.2022 – 30.09.2022 eest oli sissenõutavaks muutunud 01.04.2022 seisuga, sõltumata sellest, et tegemist oli tasuga maksetähtajale järgneva 6 kuu eest, oli maksetähtaeg saabunud. Osundame, et vastavalt lepingute punktile 5.1 oli Rentnik kohustatud rendileandjale maksma renti kaks korda aastas võrdsete osadena hiljemalt 1. aprilliks ja 1. oktoobriks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Kostja on tõendanud, et on hagejale arve väljastanud 18.03.2022, mispeale ka hageja palus maksetähtaja pikendamist. Seega ei ole tõene hageja väide, et 13.04.2022 seisuga ei olnud sissenõutavaks muutunud ühegi kuu eest renditasu. Kostja on seisukohal, et Konju Kitsefarm OÜ-l oli piisavalt aega renditasu võlgnevuse likvideerimiseks, et vältida lepingute ühepoolset ülesütlemist ja sellega kaasnevaid õiguslikke tagajärgi. Tulenevalt RVS-i § 15 lõike 1 punktist 3 võib riigivara anda kasutamiseks kui vara valitsemise eesmärk on tulu saamine. Riigile kuuluvate maade kasutusse andmise eesmärk on tulu teenimine. RVS-i § 15 lõige 6 sätestab, et riigivara kasutamiseks andmisega ei tohi tekkida kahju. See tähendab ühtlasi, et kasutuslepingud peavad olema sõlmitud selliselt, et nendega ei kaasneks võimalikku kahju. Käesoleval juhul jäi rentnik rendimaksed võlgu 34 rendile antud kinnisasja eest summas enam kui 16 000 eurot, mis kindlasti ei täida tulu teenimise eesmärki maade kasutusse andmisel. Rendilepingutest vabanenud kinnisasjad oli Maa-ametil kavas suunata uuesti rendi enampakkumisele. Maa-amet korraldas vaidlusaluste lepingute esemeks olnud maatükkidele 23.03.2023 uued elektroonilised enampakkumised. R. N., olles nii Konju Kitsefarm OÜ juhatuse liige kui ka X OÜ juhatuse liige, esitas pakkumused X OÜ nimel ka uutel enampakkumistel. Edukate objektide enamapakkumise protokollist lähtuvalt on X OÜ pakkumused jäänud valdavalt paremuselt teiseks pakkumuseks. Tänase seisuga ei ole uusi rendilepinguid sõlmitud ega loobumise avaldusi esitatud. Konju Kitsefarm OÜ-s toimunud omanikuvahetus ei muuda poolte kohustusi lepinguid nõuetekohaselt täita ega kostja poolt avaldatud lepingute ülesütlemise avalduse

õiguspärasust, ka siis mitte, kui eelmine omanik ei andud uuele omanikule äriühingu omandamisel täielikku informatsiooni äriühingu võetud kohustustest, nende täitmata jätmisest ega muudest lisakokkulepetest. Kostja on seisukohal, et hageja lepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõue on alusetu ja põhjendamatu, riigivara rendilepingute erakorraline ülesütlemine on kehtiv, tugineb õiguslikule alusele, omab õiguslikke tagajärgi ega ole tühine. Kostja palub hagi jätta rahuldamata.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

13.04.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-4 teavitas Maa-Amet Konju Kitsefarm OÜ-le, et pikendab maksetähtaega kuni 30.06.2022 tingimusel, et kui nimetatud kuupäevaks arve ei ole tasutud, siis ütleb Maa-Amet rendilepingud erakorraliselt üles ja lepingud loetakse 01.07.2022 seisuga lõppenuks (II kd tl 186). Maa-amet saatis 18.04.2022 sama arve kordusarvena meeldetuletuseks. Konju Kitsefarm OÜ kuupäevaks 30.06.2022 eelnimetatud arvet ei tasunud. Maa-amet teavitas 05.07.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-5 “Teade rendilepingu lõppemisest“ Konju Kitsefarm OÜ-d rendilepingute lõppemisest. Ühtlasi saadeti teatega koos üleandmise-vastuvõtmise akt ning teavitati, et juhul kui Konju Kitsefarm OÜ rendile antud riigivara üleandmise-vastuvõtmise akti Maa-ametile hiljemalt 20.07.2022 allkirjastatuna ei tagasta ega anna täiendavalt teada saagi koristamise vajadusest, siis loetakse, et kinnisasjade valdused on vabastanud alates 01.07.2022 (II kd tl 163-166). Konju Kitsefarm OÜ esitas Maa-ametile 06.07.2022 kirja sooviga rendilepinguid jätkata, millele Maa-amet vastas 22.07.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-7 „Rendilepingute lõppemise täiendav selgitus“ (II kd tl 178-180).

läbiviimise ja rendilepingu tingimuste määramisel on võetud aluseks RVS-i § 15 lõige 5, § 18 lõiked 5-7, § 20 lõiked 1 ja 2, § 24, § 25 lõige 2 ja § 71 lõige 1. Kostjal ei ole võimalik asuda avaliku enampakkumise võitnud isikutega läbirääkimistesse ja muuta lepingutingimusi pärast enampakkumise väljakuulutamist või lõppemist.

Hageja on ülesütlemisteate kätte saanud. Seega on formaalsed eeldused täidetud.

Lepingu punkt 4.4.2 sätestab rentniku kohustuse tasuda lepingu eseme kasutamise eest renti lepingu punktis 5 määratud suuruses ja korras. Kohus ei nõustu hageja käitlusega, nagu nähtuks punktist 5, et renditasu maksmisega hilinemist ei peeta sedavõrd oluliseks rikkumiseks, mis tagaks tagajärjena lepingu ülesütlemise. Hageja leiab, et lepingu punktis 5.3 sätestatu, mille kohaselt on rentnik kohustatud rendi tähtaegselt tasumata jätmisel tasuma rendileandjale viivist 0,5% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest, kinnitab eeltoodud väidet. Iseenesest on õige, et renditasu maksmisega viivitamine ei too igal juhul kaasa lepingu ülesütlemist, seda kinnitab sõnaselgelt ka p-s 9.4 sätestatu (....võib rendileandja erakorraliselt üles öelda...). Küll aga on meelevaldne tõlgendus, et lepingus sätestatud rentniku kohustus maksetega viivitamise korral tasuda viivist (p 5.3) tähendab seda, et renditasu maksmisega hilinemist ei peeta sedavõrd oluliseks rikkumiseks, mis tagaks tagajärjena lepingu ülesütlemise. Kostja märgib õigesti, et viivise tasumise kohustus on rentnikul olenemata sellest, kas leping öeldakse üles või mitte. Lepingu p 9.4 annab rendileandjale võimaluse leping üles öelda sellise rikkumise korral, mida rendileandja peab piisavalt oluliseks rikkumiseks lepingu lõpetamiseks Vastavalt VÕS § 114 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt saab lepingu rikkumist oluliseks lugeda ja sellest taganeda või üles öelda kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Kohus on seisukohal, et 13.04.2022 kirjaga nr 7-1/22/6096-4 andis Maa-Amet Konju Kitsefarm OÜ -le renditasu tasumiseks täiendava tähtaja (VÕS § 114 mõttes). Vaidlust ei ole selles, et Konju Kitsefarm OÜ ei tasunud renditasu ka täiendava tähtaja jooksul ehk 30.06.2022.a Seega saab lepingurikkumist käesoleval juhul VÕS § 116 lg 2 p 5 tuginedes lugeda oluliseks. Rendileping on kestvusleping. Kestvuslepinguid täidetakse pikema aja jooksul, samuti peab kohustuse täitmises esinema mingi korduvus või perioodilisus (vt ka Riigikohtu 01.06.2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-05, p 11, 28.03.2012 lahend tsiviilasjas 3-2-1-8-12). Vastavalt VÕS § 196 lg 1, võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. 13.04.2022.a kirjaga andis kostja hagejale täiendava tähtaja 30.06.2022.a kohustuse täitmiseks, pikendades seega maksetähtaega 3 kuu võrra. Täiendavalt antud maksetähtaeg oli mõistlik. Arvestades aga asjaolu, et taotluse /avalduse maksetähtaja pikendamiseks esitas hageja 06.04.2022.a ehk pärast maksetähtaega olles kohustust rikkunud ning ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul ehk 01.07.2022, saab kohtu hinnangul rikkumist lugeda oluliseks, mis õigustab lepingu ülesütlemist.

Kehtiva VÕS-i § 316 lõike 1 punkt 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri. Hageja tõlgendus, et võlgnetavaks summaks peab olema kahe arvestusperioodi ehk käesoleval juhul aasta suurune summa, ei ole kohtu hinnangul asjakohane. Lepingute ülesütlemise hetkeks ehk 01.07.2022 oli hageja viivituses tasumisega 3 kuud (aprilljuuni) ning jätnud kohustuse täitmata ka täiendava tähtaja jooksul. VÕS § 316 lg 3, et üürileandja peab olema pärast lõikes 1 sätestatud eelduse täitumist andnud üürnikule võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja vähemalt 14 päeva ja hoiatanud võlgnevuse tasumata jätmisel, et ütleb lepingu erakorraliselt üles. Kostja on toiminud kooskõlas VÕS § 316 lg 3 sätestatuga. Vastavalt VÕS § 316 lg 4 täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Kostja on ülesütlemisavalduse teinud 13.04.2022.a. kirjas, milles teatas hagejale, et ütleb lepingu(d) üles kui Konju Kitsefarm OÜ ei tasu renditasu 30.06.2022.a. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-5-10 sedastanud, et VÕS § 116 lg-st 5 järelduvalt võib juba täitmiseks täiendava tähtaja andmise avalduses ette näha, et kohustuse täiendava tähtaja jooksul täitmata jätmise tagajärjeks on lepingu lõpetamine.

Hageja osales pakkumismenetluses vabal tahtel, tegi oma pakkumised ning kinnitas oksjonikeskkonnas, et “on tutvunud ja nõustub kõikide enampakkumise tingimustega”. Tulenevalt RVS-i § 15 lõike 1 punktist 3 võib riigivara anda kasutamiseks kui vara valitsemise eesmärk on tulu saamine. Riigile kuuluvate maade kasutusse andmise eesmärk on tulu teenimine. Rendi puhul on tegemist õigussuhtega, kus rentniku põhiliseks kohustuseks ongi rendi tasumine. Lepingu p. 9.4 ei piira kohtu hinnangul kuidagi ebamõistlikult rentniku õiguseid. Kohus rõhutab, et rendilepingute erakorralise ülesütlemise realiseerumise eelduseks p 9.4 alusel on rentnikupoolne kohustuse rikkumine, sh p 4.4.2 renditasu tasumata jätmine või sellega viivitamine. Ka ei tulene viidatud sättest ühest ülesütlemise kohustust. Lepingu p 9.4 kohaselt... võib rendileandja erakorraliselt lepingu üles öelda. Kui rendileandja (riigi) huvi riigivara kasutamiseks andmise eesmärk on tulu teenimine, on küsitav lepingu eesmärgi saavutamine olukorras, kus rentniku põhikohustuse täitmise rikkumise korral näeks leping ette rendileandjale ebamõistlikku viivitamist õiguskaitsevahendite rakendamisel. Kohus möönab, et § 42 lg 3 p 32 mõttes võib ebamõistlikult lühike tähtaeg panna teise poole olukorda, kus ta peab olema valmis lepingu lõpetamisest tulenevate kohustuste täitmiseks ilmselt ebapiisavalt lühikese tähtaja jooksul, kuid kohus rõhutab, et käesoleval juhul on rendileandja andnud rentnikule 3 kuise täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (seda olukorras, kus rentnik on taotlenud maksetähtaja pikendamist juba maksetähtaja mööda lastes ehk olukorras kus on kohustust rikkunud) ning teavitanud, et ütleb lepingud üles juhul kui täiendavaks tähtajaks kohustust ei täideta. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul põhjendamatu viidata poole (rentniku) ebamõistlikule kahjustamisele või poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu rikkumisele.

Eeltoodu põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Kohus jätab hagi rahuldamata, seega jäävad poolte menetluskulud hageja kanda. Kostja on teatanud, et kostjal väljamõistetavad menetluskulud puuduvad

/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.