Narva linn (Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti kaudu) hagi Osaühing XX vastu leppetrahvi, sissenõudmiskulu ja viivise nõudes
Hagihind
14 535,22 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Narva linn (Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti kaudu) (registrikood 75039729; asukoht Peetri plats 3, 20308 Narva); Hageja lepinguline esindaja: vandedvokaat Andrei Matvejev (e-post: [email protected]); Kostja: Osaühing XX (registrikood xxxxxxxx; xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Männik (e-post: [email protected]).
Menetluse liik
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Narva linn (Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti kaudu) hagi Osaühing XX vastu leppetrahvi, sissenõudmiskulu ja viivise nõudes.
2.Mõista hagejalt Narva linn (Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti kaudu) kostja Osaühing XX kasuks välja menetluskulud 1 330 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 330 eurot) tuleb hagejal tasuda kostjale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Jõustunud kohtulahendi avalikustamisel arvutivõrgus asendada kostja ja kostja seadusliku esindaja nimed, kostja seadusliku esindaja isikukood, sünniaeg ja elukoha aadress tähemärkidega. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui
2-22-5394 kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja Narva linn (Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti kaudu) esitas 12.04.2022 Harju Maakohtule hagiavalduse kostja Osaühing XX vastu leppetrahvi, sissenõudmiskulu ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19.08.2005 tagasiostuõigusega müügi- ja asjaõiguslepingu, mis oli investeeringute tegemise tähtaegade osas viimati muudetud 1. oktoobri 2015 „Lepingu muutmise lepinguga“. Lepingu ja lepingu muutmise kokkuleppega oli kehtestatud, et kostja ostab hagejalt kinnistu asukohaga Narva linn, Puškini 64, kinnistusraamatu registriosa 1642809. Kinnistu oli võõrandatud hageja poolt tingimusel, et kostja teeb investeeringud kinnistu arendamiseks. Peale lepingu sõlmimist on kostja teostanud kinnistu jagamist ja jagamise tulemusel olid moodustatud järgmised kinnistud: 1) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 2694, katastritunnus 51104:002:0140; 2) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 1, katastritunnus 51104:002:0141; 3) kinnistu asukohaga 51104:002:0142 Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 3, katastritunnus 51104:002:0142; 4) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, A. Puškini tn 64, katastritunnus 51104:002:0143; 5) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 7, katastritunnus 51104:002:0144; 6) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 9, katastritunnus 51104:002:0145; 7) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 11, katastritunnus 51104:002:0146; 8) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Pilve tänav L2, katastritunnus 51104:002:0147; 9) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tänava lõik 1 katastritunnus 51104:002:0148; 10) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 16, katastritunnus 51104:002:0149; 11) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 14, katastritunnus 51104:002:0150; 12) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 12, katastritunnus 51104:002:0151; 13) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Tuisu tn 10, katastritunnus 51104:002:0152; 14) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Tuisu tn 8, katastritunnus 51104:002:0153; 15) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 6, katastritunnus 51104:002:0154; 16) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Tuisu tn 4, katastritunnus 51104:002:0155; 17) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Tuisu tn 2, katastritunnus 51104:002:0156; 18) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 8, katastritunnus 51104:002:0157; 19) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 10, katastritunnus 51104:002:0158; 20) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 1, katastritunnus 51104:002:0159; 21) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 3, katastritunnus 51104:002:0160; 22) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 5, katastritunnus 51104:002:0161; 23) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 7, katastritunnus 51104:002:0162; 24) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Puhangu tn 9, katastritunnus 51104:002:0163; 25) kinnistu asukohaga IdaVirumaa, Narva linn, Puhangu tn 11, katastritunnus 51104:002:0164; 26) kinnistu asukohaga IdaViru maakond, Narva linn, Puhangu tn 13, katastritunnus 51104:002:0165; 27) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Puhangu tn 15, katastritunnus 51104:002:0166; 28) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Puhangu tn 17, katastritunnus 51104:002:0167; 29) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Puhangu tänav L1, katastritunnus 51104:002:0168; 30) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tänav L1,
2-22-5394 katastritunnus 51104:002:0169; 31) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 12, katastritunnus 51104:002:0170; 32) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 11, katastritunnus 51104:002:0171; 33) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 2, katastritunnus 51104:002:0172; 34) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 14, katastritunnus 51104:002:0173; 35) kinnistu asukohaga Ida-Viru maakond, Narva linn, Vikerkaare tn 13, katastritunnus 51104:002:0174; 36) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Puhangu tn 18, katastritunnus 51104:002:0175; 37) kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Pilve tn 14, katastritunnus 51104:002:0176. Seejuures kõikide eeltoodud kinnistute ühiseks registriosaks jääb Tartu Maakohtu registriosakonna registriosa 16428093, seega lepinguga kehtestatud kostja investeerimiskohustused jäävad kehtima.
2.Lepingu muutmise kokkuleppe järgi kohustus kostja ajavahemikul 12.08.2020-12.08.2027 investeerima lepingu esemesse 5 496 404 eurot. Seejuures pidi esimene investeering summas 134 215 eurot olema tehtud hiljemalt 12. augustiks 2020. Lisaks kohustati kostjat lepingu muutmise kokkuleppega rajama lepingu esemele hiljemalt 30. novembriks 2015 ajutise kõnnitee jalakäijate jaoks, koristama ja ära vedama lepingu esemele omavoliliselt kantud prügi, kõrvaldama võsa ning ka edaspidi hoidma lepingu eset heakorranõuetele vastavas seisundis. Vastavalt lepingu muutmise kokkuleppe punktile 2.4 jätsid lepingu pooled lepingu ülejäänud osas muutmata.
3.12.05.2020 esitas kostja hagejale taotluse, millega palus jälle pikendada investeerimiskohustuste täitmise tähtaega. Kostja palus edasi lükata I investeeringute osa summas 134 215 eurot tegemise tähtaega kuni 12.08.2026. Ülejäänud investeeringud kavatsetakse teha osade kaupa ajavahemikul alates 12.08.2027 kuni 12.08.2033. Iga-aastaselt teeb kostja investeeringuid summas 766 940 eurot. Viimase investeeringute osa teeb kostja 12.08.2033 summas 760 549 eurot. Põhjendades oma taotlust, viitab kostja sellele, et kostja tegi märkimisväärsed kulud ettevalmistustööde ja kinnisvaraprojekti realiseerimiseks. Lisaks sellele viitab kostja, et eriolukorra pärast oodatakse majanduslangust, mille tõttu nõrgeneb rida-, individuaal- ja korruselamute turg. Kostja põhjendab oma taotlust ka sellega, et AS-i Narva Vesi tellimusel paigaldas OÜ Pipes Building kostja kinnistutele Pilve tn L2 ja Puhangu 18 ühisveevärgitorud, kanalisatsiooni survetorud. Kostja viitab sellele, et torud olid paigaldatud kinnistutele ilma kostja nõusolekuta.
4.Oma taotluse õiguslikuks aluseks märgib kostja „Linnavara võõrandamise korra“ § 82 lg 5 ja „Linnavara eeskirja“ § 60 . Samuti rõhutab Osaühing XX, et sarnases olukorras pikendas Narva linn investeeringute tegemise tähtaega teiste linnavara ostjate suhtes. Kostja, põhjendades oma taotlust, rõhutab, et kostja tegi kulud investeerimiskohustuste täitmisel märkimisväärselt investeerimiskohuste täitmiseks ettevalmistamisel. Seejuures taotlusest lähtuvalt viitab kostja peamiselt kuludele, mis on seotud kinnistul tekkivate prügilate koristamisega. Antud tegevuse osas tuleb asuda seisukohale, et tegemist ei ole investeerimiskohustuse täitmisega. Kinnistu korrashoid on kinnistu omaniku kohustus. Antud kostja taotlus oli läbi vaadatud Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjoni 21.05.2020 koosolekul. Komisjon leidis, et ükski kostja poolt esitatud põhjustest ei anna alust investeerimiskohustuste täitmise tähtaja pikendamiseks. Komisjon otsustas jätta taotluse rahuldamata. Kostja ei esitanud teist taotlust, mis oleks hageja jaoks vastuvõetav.
5.2020 oktoobrikuu seisuga on kostja lasknud mööda I investeeringu summas 134 215 eurot tegemise tähtaja (investeering pidi olema tehtud hiljemalt 12. augustiks 2020). Kostja ei ole esitanud aruannet investeerimiskohustuse täitmise kohta. Narva Linnavara võõrandamise korra § 77 järgi ostja poolt investeerimiskohustuste mittekohase või mitteõigeaegse täitmise puhul kohaldatakse trahvi 10% ulatuses sissekandmata investeeringute summast. Trahvi maksmine ei vabasta müügilepinguga ettenähtud kohustuste täitmisest. Antud tingimus kordub hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingus. Lähtudes sellest on hagejal tekkinud õigus määrata kostjale leppetrahvi
2-22-5394 10% ulatuses tegemata investeeringute summast ehk 13 421,50 eurot. Leppetrahvi määramise otsustab Narva Linnavalitsus. Hageja on teatanud kostjale Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjoni otsusest, paludes väljendada oma seisukoht otsuse kohta. Kuna kostja ei reageerinud Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjoni 21.05.2020 otsusele, otsustas Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjon rakendada 14.10.2020 leppetrahvi mainitud summas. Hageja on esitanud kostjale leppetrahvi kohaldava Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu 13.01.2021, paludes kostjalt oma seisukohti kavandatava haldusakti eelnõu kohta. Kostja ei esitanud seisukohti kavandatava haldusakti kohta, kuid on pöördunud Narva abilinnapea poole, pakkudes pidada suulisi läbirääkimisi. Suuliste läbirääkimiste tulemusel esitas kostja 04.06.2021 kompromissettepaneku. Hageja on teatanud kostjale 19.08.2021 vastusega kompromissettepanekule, et hageja ei ole nõus kompromissettepanekuga ja pakkus kostjale esitada uus kompromissettepanek. Kostja hageja 19.08.2021 kompromissettepanekule ei reageerinud.
6.Hageja ja kostja vahel on olemas kehtiv leping. Sõlmides lepingu muutmise lepingu ja esitades 12.05.2020 taotluse investeerimiskohustuste pikendamiseks on kostja kinnitanud lepingu kehtivust. Kostja ei täitnud kohustusi lepinguga ettenähtud tähtajaks ega lepingu muutmise lepinguga kehtestatud kohustuste täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Kostja poolt 12.05.2020 esitatud taotlusest tulenevalt leiab kostja, et on olemas kohustuse rikkumist vabandavad põhjused. Kostja viitas esitades 12.05.2020 taotlust eeskätt COVID pandeemia olukorrale, leides pandeemia olukorda kohustuste rikkumist vabandava põhjuseks. Hageja antud väitega ei nõustu. Leping oli sõlmitud aastal 2005 ja lepingu muutmise leping oli sõlmitud aastal 2015. Seejuures võttes arvesse investeeringute kogusummat (5 496 404 eurot), andis hageja kostjale täiendava aja investeeringute kogusummast ebaolulise osa (134 215 eurot) teostamiseks 5 aastat. COVID pandeemia algas 2019 detsembris. Eestis pandeemia alguseks tuleb lugeda 2020 märtsi. Seega enne pandeemia mõju majanduselule tekkimist oli kostjal ca viis aastat investeerimiskohustuse täitmiseks.
7.Kostja viitab 20.05.2020 COVID olukorrale ja sellega kaasnevatele probleemidele. Kuid taotluse esitamise päeva seisuga COVID pandeemia algusest Eestis on möödunud 2 kuud ja pandeemia olukord ei saanud mõjutada kostja poolt investeerimiskohustuste täitmata jätmist 15 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest ja 5 aasta jooksul arvates lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimisest. Ei tohi käsitleda COVID pandeemiat ka vääramatu jõuna. Võrreldes investeerimiskohustuse täitmiseks antud põhiaega (lepingu alusel) ja täiendava aja (lepingu muutmise lepingu alusel) kestust 20.05.2020 seisuga COVID olukorra kestuse ajaga (2 kuud), tuleb asuda seisukohale, et COVID olukord ei saanud 20.05.2020 kostja taotluse esitamise päeval oluliselt mõjutada kohustuste täitmist kostja poolt. Kostja investeeringute eesmärgiks on uue Narva elurajooni arendamine. Statistikaameti andmetel kasvas ehitusmahuindeks alates aastast 2005 kuni aastani 2021 aastast aastani.
8.Teiseks investeerimiskohustuse täitmata jätmise põhjuseks on esitatud see asjaolu, et Narva linnas tegutsev vee-ettevõtja ehitas kostja kinnistusele ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni liini, mis mõjutas oluliselt kostja poolt investeerimiskohustuse täitmist ja kostja ei andnud kunagi nõusolekut kostja kinnistutel ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni ehitamiseks. Lepingu alusel kostjale võõrandatud kinnistu üldpindala on 47981 m2. 20.05.2020.a taotluse kohaselt on ühisveevärgi- ja kanalisatsioon ehitatud kinnistutel asukohaga Pilve tn L2 ja Puhangu 18, Narva. Kinnistu asukohaga Pilve tn L2, Narva, puhul tegemist on transpordimaaga pindalaga 2853 m2. Maa-ameti andmetel on kinnistule ehitatud tee, mis ajalooliselt kasutakse avalikult Narva Puškini ja Jõesuu tänavaid ühendava teena. Maa-aluste tehnorajatiste ehitamine transpordimaal, mille pindala on võrreldes endise kinnistu asukohaga Puškini tn. 64, Narva, üldpindalaga ebaoluline, ei või olla faktoriks, mis mõjutab kostja poolt Lepinguga kehtestatud investeerimiskohustuse täitmist. Kinnistu asukohaga Puhangu tn. 18, Narva, pindala on 921 m2 . Võrreldes antud kinnistu pindala end. kinnistu asukohaga Puškini 64, Narva, pindalaga tuleb asuda seisukohale, et ühisveevärgi ja
2-22-5394 kanalisatsiooni ehitamine kinnistu asukohaga Puhangu 18, Narva, piiril ei või mõjutada kostja investeerimiskohustuse täitmist. Lisaks sellele ei vasta tõele kostja 20.05.2020.a taotluses esitatud väide, et kostja ei kooskõlastanud kunagi ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni ehitamist antud kinnistul. Kinnistusraamatu andmetel nõustus kostja kahel korral sellega, et kinnistule seotakse isiklik kasutusõigus vee-ettevõtja kasuks. Esimesel korral isiklik kasutusõigus vee-ettevõtja kasuks oli seatud aastal 2008 ja seejärel teisel korral 12.04.2010.
9.Kostja on 20.05.2020 taotluses viidanud ka sellele, et kostja tegi märkimisväärsed kulud, mis on seotud kinnistul tekkivate prügilate koristamisega. Narva linnavara võõrandamise korra § 82 lg 1 kohaselt peab omandatud varasse müügilepingu kohaselt tehtavate investeeringute maht olema dokumentaalselt (summad esitatakse aruandes ilma käibemaksuta, välja arvatud juhul, kui vastavalt käibemaksu reguleerivatele õigusaktidele ei ole õigust tasutud käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata või käibemaksu tagasi taotleda ning käibemaksu ei hüvitata ka muul moel) või muul, lepingupooltele vastuvõetaval viisil tõendatud, või hinnatud kompetentse isiku poolt nende turuväärtuses. Tootmise ja teenuste arendamiseks soetatud käibevahendite, sh tooraine ja inventari, soetamist ning osalust tütarettevõttes ei loeta investeerimiskohustuste täitmiseks. Kostja ei esitanud kunagi hagejale kuludokumente ega teisi dokumente, mis tõendaksid kostja väidet märkimisväärsete prügilate koristamise kulude kohta.
10.Hageja on andnud kostjale täiendava aja rikutud kohustuse täitmiseks. Esimesel korral andis hageja kostjale täiendava aja kohustuse täitmiseks sõlmides kostjaga lepingu muutmise lepingu ja pikendades lepingu muutmise lepinguga investeerimiskohustuse täitmise tähtaega. Kostja 20.05.2020 taotluse kättesaamisel tegi hageja kõik endast sõltuva selleks, et kostja võiks täita rikutud kohustuse. 20.05.2020.a taotluse esitamisest kuni hagiavaluse esitamiseni on möödunud ca 2 aastat ja kostjal oli täiendav tähtaeg rikutud investeerimiskohustuse täitmiseks. Lähtudes eeltoodust on täidetud VÕS § 159 lg 2 kehtestatud eeldus leppetrahvi kohaldamiseks.
11.Hageja on seisukohal, et leppetrahvi nõue on esitatud kostjale mõistliku tähtaja jooksul arvates lepingu rikkumise avastamise päevast. Lepingu muutmise lepinguga kehtestatud esimene investeering summas 134 215 eurot pidi olema tehtud hiljemalt 12. augustiks 2020. 20.05.2020 on kostja esitanud taotluse investeerimiskohustuse täitmise tähtaja pikendamiseks. Läbirääkimised poolte vahel toimusid 2020 ja 2021 aasta jooksul. Viimaseks läbirääkimistes esitatud dokumendiks oli hageja 19.08.2021 vastus kostja kompromissettepanekule.
12.Olukord, kus investeerimiskohuse täitmiseks ei ole püstitatud kinnisasjale/kinnisasjadele ettenähtud hooneid ega tehtud ka selleks vajalikke eeltoiminguid (projekteerimine jne), on üheselt käsitatav kestva olulise investeerimiskohustuse rikkumisena. Kinnisasjale kokkuleppe kohaste hoonete/elamute ehitamine on kostja kõige põhilisem kohustus ning on hageja huvi suunatud sellele, et kostja rajaks kinnisasjale/kinnisasjadele hooned/elamud. Seetõttu ei saa hageja nõudeõigus aeguda senikaua, kuni kostja rikub oma tegevuse või tegevusetusega kinnisasja sisuks olevat peamist kohustust (kinnisasjale/kinnisasjadele hoonete/elamute rajamine).
13.Hageja leiab, et ta suhtus kostja kohustusse mõistlikult ning andis investeerimiskohustuse täitmiseks mõistliku täiendava tähtaja kooskõlas VÕS § 114 lg-s 1 sätestatuga, kuid kostja ei täitnud kohustust täiendava tähtaja jooksul ega teinud midagi selleks, et täita rikutud investeerimiskohustusi. Kostja on teatanud hagejale sellest, et ta ei ole suuteline täitma investeerimiskohutuse esimest osa 20.05.2020. Kostja on teavitatud hageja poolt, et hageja ei ole nõus investeerimiskohustuse tähtaja pikendamisega 2020 maikuuni. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 167 lg 1 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Läbirääkimised toimusid 2 aasta jooksul ja kostja ei teavitanud hagejat sellest, et kostja lõpetab
2-22-5394 läbirääkimised seoses leppetrahvi tasumise nõudega ja ei vastanud 19.08.2021 hageja kirjale. Hageja lõplik tahteavaldus leppetrahvi rakendamiseks on vormistatud Narva Linnavalitsuse 16.02.2022 korraldusega nr 121-k.
14.Lähtudes sellest on hageja enne kohustuse täitmise tähtaja saabumist (investeerimiskohustuse esimese osa täitmise tähtaja saabumist) teatanud kostjale leppetrahvi kohaldamisest investeerimiskohustuse rikkumise puhul. Peale seda pidasid pooled läbirääkimisi ja kostja ei teatanud hagejale sellest, et ta lõpetab läbirääkimisi. Seoses sellega on leppetrahvi tasumise nõue esitatud mõistliku tähtaja jooksul arvates päevast, kui hageja sai kohustuse rikkumisest teada. Hageja palub kohtul mõista kostjalt välja leppetrahv summas 13 421,50 eurot, viivis seadusjärgses määras alates hagi esitamise päevast kuni põhivõlgnevuse (13 421,50 eurot) kohase tasumiseni ja võla sissenõudmiskulud 40 eurot.
15.Hageja 31.03.2023 menetlusdokumendi kohaselt kostja väide, et temale ei olnud edastatud dokumendid, ei vasta tõele. Hageja esitab manusena lisatud 13.01.2021 e-kirja koopia, mille juurde on lisatud Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu ja kaaskiri. E-kiri on esitatud kostja ametliku e-posti aadressile. E-kiri tõendab, et hageja on alustanud leppetrahvinõude esitamisega tegelema vähemalt alates 13.01.2021. Hageja 19.08.2021 kirjast tuleneb, et hageja teavitas uuesti kostjat leppetrahvi kohaldamisest ja pakkus leida mõistlikke lahendusi seoses täitmata jäetud investeerimiskohustustega. Varasemas menetluses hageja esitas e-kirja koopia, mis näitab, et 18.02.2022 Narva Linnavalitsuse korraldus nr 121-k oli esitatud kostja ametliku e-posti aadressile hageja ametniku NM poolt.
16.Hageja on esitanud kostjale nõude leppetrahvi väljanõudmise kavatsuse kohta 13.01.2021. Kostja lähtub suvaliselt sellest, et leppetrahvi nõude esitamise tähtaeg ei tohi ületada 3 kuud. Lähtudes sellest kostja järeldab, et leppetrahv pidi olema määratud hiljemalt 13.11.2020. Hageja sellekohase mõttekäiguga ei nõustu. Kostja investeerimiskohustus on tekkinud seoses kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisega. Leping oli sõlmitud 12.08.2005. Investeerimiskohustuste täitmiseks oli antud 9 aastat. 01.10.2015 pooled sõlmisid eespool nimetatud müügilepingu muutmise kokkuleppe, millega leppisid pooled kokku, et investeeringute I. osale summas 13 4215 eurot antakse täiendav tähtaeg kuni 12.08.2020. Seega selleks, et kostja alustaks investeerimiskohustuste täitmisega ja täidaks investeerimiskohustuste esimese osa oli antud kokku liigikaudu 15 aastat. Arvestades rikutud kohustuse täitmiseks antud tähtaega, leppetrahvi esitamine 4,5 kuu jooksul arvates rikutud kohustuste täitmise tähtajast ei ole ebamõistlik.
17.Müügilepinguga esialgselt kehtestatud investeeringu I. osa summas 134 215 eurot oli täitmise tähtaeg 2 aastat. Investeeringu tegemise aega pikendati 13 aasta ulatuses ja kokku investeeringu tähtajaks oli määratud 15 aastat. Kostja 12.05.2020 taotluse rahuldamise korral investeeringute esimese osa tähtajaks saaks kokku 21 aastat. Investeeringute summa kokku on 5 496 404 eurot. Seisuga 2020 ei suutnud kostja täita liigikaudu 2,5% investeeringute kogusummast.
18.Kostja ei ole toonud välja asjaolu, mis vastaks VÕS § 103 lõikes 2 kehtestatud tunnustele. Alles 2019 aastal, s.o 14 a möödumisel peale lepingu sõlmimist, hakkas kostja viitama elamute turuhinda langusele, seejärel majanduskriisile ja COVID pandeemiale. Kostja viitas mh sellele, et hageja ei täitnud planeerimisseaduse § 131 kehtestatud kohustusi ja ei ehitanud elamurajooni detailplaneeringuga ettenähtud taristut. Alates detailplaneeringu kehtestamist ja kuni hagi esitamiseni ei teinud kostja kunagi katset arutleda hagejaga taristu ehitamist. Detailplaneering oli kehtestatud 8 aasta enne planeerimisseaduse jõustumist. Seega kostja väide, et tema rikkumine on vabandatav on asjakohatu, eriti arvestades kohustuse täitmise tähtaega, isatähtaega ning täitmata jäetud kohustuse osakaalu.
2-22-5394
19.Hageja arvates leppetrahvi kohaldamise päeva seisuga olid ammendunud kõik teised võimalused survestada kostjat ja suunata kostjat kohustuste täitmiseks. Hageja pikendas (oluliselt) investeerimiskohustuste tähtaega, otsis koos kostjaga tekkinud olukorras mõistlikke lahendusi jne. Rikutud on ka järgmiste investeerimiskohustuste tegemise tähtaegu. 01.10.2015 müügilepingu muutmise kokkuleppega on kehtestatud, et kostja oli kohustatud hiljemalt 12.08.2021 tegema investeeringuid summas 766 940 eurot ja hiljemalt 12.08.2022 täiendavalt summas 766 940 eurot. Kokku summas 1 533 880 eurot. Antud kohustuste rikkumise tõttu võib hageja potentsiaalselt määrata kostjale leppetrahvi summas 153 388 eurot. Kuid hageja siiski soovib suunata kostjat kohustuste täitmiseks ja ei raskenda ebamõistlikult kostja olukorda. Kostja ei teinud viimae 3 aasta jooksul pingutusi selleks, et alustada kohustuste täitmist. Seega hinnates rikutud kohustuste ulatust, rikkumise kehtivuse aega, leppetrahvi summa osakaalu täitamata jäetud kohustuste suumas, tuleb asuda seisukohale, et käesoleval päeval määratud leppetrahv on mõistlik ja proportsionaalne sundvahend.
KOSTJA VASTUVÄITED
20.Kostja esitas 10.05.2022 vastuse hagiavaldusele. Kostja ei võta tema vastu esitatud hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Hageja ja kostja sõlmisid 12.08.2005 notariaalselt tõestatud tagasiostuõigusega müügi- ja asjaõiguslepingu. Lepingut on investeerimiskohustuse osas viimati muudetud 01.10.2015. Lepingu punkti 5.1. kohaselt oli kostja kohustatud tegema hiljemalt 12.08.2020 investeeringu lepinguga omandatud varasse summas 134 215 eurot. Kostja jättis nimetatud investeerimiskohustuse täitmata ja taotles hagejalt nii 23.07.2019 kui 12.05.2020 lepingus kokkulepitud investeeringu tegemise kohustuse tähtaja edasilükkamist.
21.Koos 01.10.2015 muudatustega kohustati kostjat lepingu kohaselt rajama varale hiljemalt 30. novembriks 2015. aastal ajutine kõnnitee jalakäijate jaoks, koristama ja ära vedama varale omavoliliselt kantud prügi, kõrvaldama võsa ning ka edaspidi hoidma vara heakorranõuetele vastavas seisundis. Ülejäänud osas jäi leping muutmata. Kostja on nimetatud kohustused hageja ees täielikult ja õigeaegselt täitnud. Lepingu sõlmimise järgselt on kostja teostanud kinnistu jagamist ja jagamise tulemusel olid moodustatud uued kinnistud. Uute kinnistute moodustamine ei mõjuta lepingust tulenevat investeerimiskohustust. Kostja on jätkuvalt huvitatud lepinguga omandatud vara arendamisest ja investeeringute tegemisest lepingus kokkulepitud summades.
22.Kostja ei võta omaks hagiavalduses toodud asjaolusid, muu hulgas ei võta kostja omaks ja vaidlustab järgmised hagiavalduses toodud asjaolusid: 1) hageja on teatanud kostjale Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjoni otsusest, paludes väljendada oma seisukoha otsuse kohta; 2) Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjon otsustas rakendada 14.10.2020 leppetrahvi; 3) hageja on esitanud kostjale leppetrahvi kohaldava Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu 13.01.2021, paludes kostjal väljendada seisukoht kavandatava haldusakti kohta; 4) kostja pöördus Narva abilinnapea poole, pakkudes pidada suulisi läbirääkimisi seonduvalt leppetrahvi kavandatava määramisega; 5) hageja on andnud kostjale kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja. Narva Linnavalitsuse 16.02.2022 korraldus nr 121-k ei ole kostjale kätte toimetatud.
23.Kostja leiab, et hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist, kuivõrd: 1) hageja ei ole õigeaegselt teatanud leppetrahvinõude esitamise kavatsusest ning on seega lõplikult kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi (VÕS § 159 lg 2); 2) hageja poolt lepingust tuleneva investeerimiskohustuse rikkumine on vabandatav (VÕS § 160); 3) hageja kohaldatud leppetrahv kuulub VÕS § 162 lg 1 alusel vähendamisele, seejuures võib leppetrahvi vähendada VÕS § 162 lg 1 järgi nullini.
2-22-5394
24.VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu punkti 5.1. kohaselt pidi kostja tegema 134 215 euro suuruse investeeringu lepinguga omandatud varasse hiljemalt 12.08.2020. Seega on nimetatud investeerimiskohustus muutunud sissenõutavaks VÕS § 82 lg 7 tähenduses alates 13.08.2020. Samuti väidab hageja hagiavalduses, et rikutud kohustuse täitmise tähtaeg oli 12.08.2020. Seega pidi hageja avastama lepingu rikkumise hiljemalt 13.08.2020 ehk selle sissenõutavaks muutumisega.
25.Hageja tugineb hagiavalduses Narva Linnavolikogu 09.06.2005 määruse nr 18 „Linnavara võõrandamise kord“§ 82 lg-le 4, mille kohaselt peab linnavara ostja esitama aruande tehtud investeeringute kohta ühe kuu jooksul arvates investeeringute kohustuse täitmise tähtaja saabumist. Linnavara võõrandamise korra § 82 lg 4 on jõustunud alates 05.02.2009, seega peale lepingu sõlmimist ja jõustumist. Samuti ka leping ei sisalda aruandmise kohustust ega viidet Linnavara võõrandamise korrale. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et lepingule kohaldub Linnavara võõrandamise korra § 82 lg 4 (millega kostja ei nõustu), siis avastas hageja (või vähemalt oleks pidanud avastamata) rikkumise vastavalt Linnavara võõrandamise korra § 82 lg-le 4 ja TsÜS § 136 lg-le 3 hiljemalt 14.09.2020. Hageja väidab hagiavalduses, et ta esitas kostjale teate leppetrahvi kohaldamise kavatsuse kohta 31.01.2021, seega 5,5 kuud peale rikkumise avastamist, alternatiivselt 4,5 kuud peale rikkumise avastamist (juhul, kui asuda seisukohale, et hageja oleks pidanud avastama rikkumise hiljemalt 14.09.2020). Seejuures ei saanud ostja väidetud teadet kätte ning ei võta omaks asjaolu, et hageja edastas kostjale teadet leppetrahvi kohaldamise kavatsuse kohta.
26.Teade leppetrahvi kohaldamise kavatsusest, samuti ka leppetrahvi kohaldamise avaldus on kättesaamist vajav tahteavaldus. Leppetrahvi nõude esitamine ei olnud kostja jaoks ettenähtav ning kostja ei arvestanud leppetrahvi nõude esitamisega, kuivõrd ta võis eeldada, et tema 20.05.2020 taotlus rahuldatakse. Riigikohtu seisukohtadest on tuletatav, et üldjuhul on mõistlikuks ajaks leppetrahvinõude esitamise kavatsusest teatamiseks üks kuu pärast rikkumise avastamist. Seejuures on oluline see, et teade leppetrahvinõude esitamise kavatsusest ei pea sisaldama leppetrahvi summat, ehk siis kostja aruandmise kohustuse väidetav rikkumine (kui selline kostjal oligi) ei saanud ega saa mõjutada VÕS § 159 lg-s 2 tuleneva mõistliku aja sisustamist. Tegemist ei olnud ajas suureneva leppetrahviga, mistõttu nõutava leppetrahvi suurus oli hagejale teada juba 2020. aasta augustis (või alternatiivselt 2020. aasta septembris) ning hageja viivitamine leppetrahvi nõude esitamisega oli põhjendamatu.
27.Hageja väidab, et vahepeal esitas ta Kostjale Linnavarakomisjoni otsused (nimetatud asjaolu ei võta kostja omaks), kuid need komisjoni otsused ei olnud suunatud kostjale, vaid olid soovituslikud ja adresseeritud linnavalitsusele, kelle pädevusse kuulub leppetrahvinõude esitamise otsustamine. Seega ei saa komisjoni soovituslik otsus olla vaadeldav teatena kostjale leppetrahvi kohaldamise kavatsuse kohta. Kostja arvates on põhjendatult asuda seisukohale, et hageja ei ole leppetrahvinõude esitamise kavatsusest õigeaegselt, s.o VÕS § 159 lg 2 järgi mõistliku aja jooksul (ehk õigustlõpetava tähtaja jooksul) teatanud. Seetõttu on hageja minetanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist. Leppetrahvinõude ja hagiavalduse esitamine ei olnud kostjale ettenähtav ning Kostja ei arvestanud leppetrahvinõude esitamisega. Hageja ei esitanud õigeaegselt kostjale teadet leppetrahvi kohaldamise kavatsuse kohta. Samuti pidas kostja hagejaga läbirääkimisi lepingu võimaliku muutmise kohta, millega jättiski hageja kostjale mulje, et leppetrahvi temalt ei nõuta.
28.Isegi siis, kui asuda seisukohale, et hageja ei ole minetanud leppetrahvi kohaldamise võimalust, millega kostja ei nõustu ja millele ta vaidleb vastu, on leppetrahvinõude maksmapanek välistatud VÕS § 160 alusel. Kuigi kostja oli valmis täitma lepingust tulenevat vaidlusalust investeerimiskohustust, ei olnud see kostjast sõltumatutel objektiivsetel põhjustel mõistlikult
2-22-5394 võimalik, majanduslikult otstarbekas ega teostatav. Nimelt on Narva linna kinnisvaraturg jätkuvalt madalseisus ning 2020 toimunu ja praegu toimuv takistas investeerimistegevuse alustamist veelgi rohkem. Korteriruutmeetri keskmine hind on Narva linnas ja Ida-Virumaal tervikuna langustrendis. Elanikkonna loomulik vähenemine, osade inimeste lahkumine teistesse linnadesse ja välismaale ning kõrge pakkumiste arv hoidis hinnataset madalana ja näitas isegi langustrendi. Nõnda oli 2019. a Narva korteritehingute mediaanhind 1. juuli 2019. a seisuga 375,78 eurot/m2 , samas 2018. aastal oli Narva korteritehingute mediaanhind 396 eurot/m2, 2017. aastal 397 eurot/m2 , 2016. aastal 414 eurot/m2 ning 2015. aastal 465 eurot/m (langustrend on ilmselge ka absoluutväärtustes esitatuna, ent nüüdisväärtuse arvestamise korral oleks langus 2015. aastaga võrreldes veelgi drastilisem). Kui Eesti keskmise kinnisvaratehingu hind 2018. aastal oli 69 876 eurot, siis Ida-Virumaal jäi see 20 000 euro piirile, langedes aasta varasemaga võrreldes ligikaudu 7 000 euro võrra. Samuti oli viimastel aastatel enam kui kolmekordselt vähenenud kinnisvara ostutehingute arv venemaalastega.
29.Narva kinnisvaraturg on jätkuvalt madalseisus, jätkates progresseeruvalt langustrendi. Uute rida-, individuaal- ja korruselamute ehitamine muudaks olukorra veelgi trööstitumaks, olles ühtlasi sotsiaalselt ja majanduslikult kahjumlik ning seega ilmselgelt kontraproduktiivne. Kapitali- ja ressursimahukate investeeringute tegemisel tuleb loomulikult arvestada kinnisvaraturul vähemalt lähitulevikus toimuvat. Ka lähitulevikus toimuv ei andnud mõistlikku võimalust ega võimaldanud investeerida Narva linna kinnisvara arendamisse ja kaasata Narva kinnisvaraturule suuremahulisi investeeringuid. Nii teatati 2019. aasta alguses, et 2020. aastal täituvad Narva elektrijaamades Euroopa Liidu tööstusheitmete direktiivis sätestatud piirangutest tulenevad energiaplokkide töötunnid, põlevkivielektrijaamad suletakse ning 2/3 tootmisvõimsuste vähenemise tõttu kaotab 2019. aastal töö ligikaudu 1 000 energeetikut, kes töötavad AS-is Eesti Energia elektrijaamades (rääkimata inimestest, kes töötavad elektrijaamasid teenindavate ettevõtjate juures, nt. General Electric Narva osakond jm). Seega puudutasid lähiaja koondamised erinevate spetsialistide hinnangul vähemalt 6 000 inimest. AS Eesti Energia plaanis saata 1 300 energeetikut sundpuhkusele. Tegemist on kesk- ja tipptaseme spetsialistidega, kes kostja hinnangul oleksid võinud olla vaidlusaluse kinnisvaraprojekti raames ehitatavate individuaal- ja ridaelamute potentsiaalsed ostjad, kuid ei saanud taolisteks saada AS-is Eesti Energia toimuvate koondamiste ja üldise majanduslikult ebarahuldava ja ebastabiilse olukorra tõttu.
30.Lisaks eeltoodule teatas 2019. aasta juuli alguses Narvas baseeruv miljonitesse eurodesse ulatuva kvartalikäibega puitmajade tootja Modulehouse OÜ oma tegevuse lõpetamisest ja kõigi, s.o 109 Narva töötaja koondamisest. Modulehouse OÜ pankrot kuulutati välja 11.10.2019. Koondamisteated plaaniti edastada töötajatele pärast 18. juulit 2019. Samuti ka Narva linna ametiasutustest koondati 2019. aasta jooksul üle 60 inimese. Üle tuhande töökoha kadumine toob suure tõenäosusega kaasa elanike lahkumise ning seega mõjub laastavalt Narva kinnisvarahindadele. Nimelt sunnib töökohtade arvu vähenemine paljusid elanikke kolima teistesse maakondadesse, kus on suurem nõudlus tööjõu järele, sest sobiva töökoha puudus on vastava valdkonna spetsialistide hinnangute järgi üks peamisi elukoha vahetuse ja linnastumise põhjuseid. Nii näiteks ei ole Narva Energia ametiühingu esimehe AZ`i sõnul energeetikutele IdaVirumaal samaväärset tööd. Elukohavahetus suurendab aktiivsust kinnisvaraturul ja kui pakkumine kasvab nõudlusest kiiremini, siis järgneb sellele järsk hinnalangus. Samuti üldise majandusliku ja kinnisvara hindade languse tõttu nõuavad krediidiasutused lisatagatisi või suuremat sissemakset, mis teeb kodumajapidamistele eluasemelaenu ja arendajale investeerimislaenu saamise senist keerulisemaks. Seega uute rida-, individuaal- ja korruselamute ehitamine oleks muutnud olukorra Narva kinnisvaraturul veelgi halvemaks. Koondatud töötajate ümberõppeks, vabanenud tööjõu teistesse majandussektoritesse suunamiseks ning majanduses struktuursete muudatuste läbiviimiseks kulub soodsa makromajandusliku konjunktuuri korral vähemalt 6-7 aastat. Seega enne seda ei saanud mõistlikult loota ega oodata kinnisvarahindade taastumist vähemalt 2015 aasta tasemeni.
2-22-5394
31.Tuginedes eeltoodule leidis kostja, et investeerimistegevus oli makromajanduslikel ja sotsiaalsetel ehk kostjast mittesõltuvatel põhjustel objektiivselt takistatud. Teisalt, pikemas perspektiivis võib uuselamuehitus linna jätkusuutliku arengu seisukohast olla siiski vajalik, sest linna elamufond on amortiseerunud, energiakulukas ning nõuab suuri investeeringuid.
32.Lisaks eeltoodule tähendaks investeerimiskohustuse kohene täitmine muu hulgas hageja PlanS § 131 lg-st 1 (koostoimes KOKS § 6 lg 3 p-ga 1) tulenevat ning olemasoleva olukorda arvestades tarbetut (tagamis)kohustuse täitmist, milleks on kohustus välja ehitada detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ettenähtud teed ja sellega seonduvad rajatised, haljastus, välisvalgustus ning tehnorajatised (analoogne EhS v.r §-ga 13). Hageja ja kostja vahel puudus ja siiani puudub kokkulepe nimetatud taristu väljaehitamise või rahastamise kohta kinnisvaraarendaja või muu isiku poolt. Kuivõrd investeerimiskohustuse täitmine, omavalitsusüksuse perspektiivist vaadatuna, ei olnud eesmärk omaette, vaid oli suunatud kaasaegse, elanikkonna poolt nõutud ja toimiva elukeskkonna loomisele.
33.Narva Linnavolikogu 21. juuni 2005. a määruse nr. 20 „Linnavara eeskiri“ § 60 on linnavara võõrandamise eesmärgiks linna probleemide lahendamine erasektori investeeringute kaasamise ja avaliku huvi tagamise teel (linna elanike huvides). Tegemist on seega kohaliku omavalitsuse kohustusliku eesmärgi- ja integraalse ülesandega. Nimelt ei ole linnavara võõrandamisel mitte tulu saamise eesmärk, vaid linnavara võõrandamine on suunatud pigem kohaliku kogukonna huvide täitmisele (s.o eesmärgiülesanne) ja seondub kogu omavalitsuse üksuse territooriumiga ja seal ühtse sotsiaalse grupina elavate inimeste tegelike vajadustega.
34.Vastavalt Linnavara eeskirja §-le 58 kehtestab linnavara võõrandamise korra Narva Linnavolikogu. Linnavara võõrandamise korra § 82 lg 5 teises lauses sätestatu kohaselt, kui investeeringute summa jääb täielikult või osaliselt tegemata või arvestamata, võib lepingu tingimusi Linnavalitsuse otsusel ja poolte kokkuleppel muuta. VÕS § 13 lg 1 lubab poolte kokkuleppel lepingut alati muuta. Juba 2019. aastal (ehk enne vaidlusaluse investeerimiskohustuse sissenõutavaks muutumist) esitas kostja hagejale Linnavara võõrandamise korra § 82 lg-le 5 tuginevalt taotluse ja ettepaneku Lepingu tingimuste muutmiseks. Samuti on ülekohtune ja vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega väita ja nõuda, et Kostja kannaks makromajanduslikest, sotsiaalsetest ja muudest objektiivsetest ja kostjast mittesõltuvatest põhjustest tingitud asjaolude muutumise riisikot, muu hulgas leppetrahvi maksmise kohustust. Ülaltoodule tuginedes asub kostja seisukohale, et vaidlusaluse kohustuse rikkumine on vabandatav ning leppetrahvinõude maksmapanek on lähtuvalt VÕS §-st 160 välistatud.
35.Kostja leiab, et hageja nõutud leppetrahv on arvestades asjaolusid kogumis ebaproportsionaalne ja ebamõistlikult suur ning kuulub seetõttu vähendamisele. Ei ole vaidlust selle üle, et hagejal ei ole seoses kohustuse rikkumisega tekkinud saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 tähenduses. Samuti ei viita miski sellele, et hagejal on kohustuse rikkumise tõttu tekkinud otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõistes. Avalik-õiguslikul juriidilisel isikul, kelleks hageja on, ei või VÕS § 128 lg 5 järgi mittevaralist kahju tekkida, kuna mittevaraline kahju puudutab füüsilist ja hingelist valu, mida juriidilisel isikul tekkida ei saa. Seega puudub mõistlik vaidlus ka selle üle, et hagejal ei ole tekkinud seoses kohustuse rikkumisega mittevaralist kahju VÕS § 128 lg 5 mõistes.
36.Linnavara võõrandamise korra § 82 lg 1 järgi võib omandatud varasse tehtud investeeringud olla tõendatud ka muul, lepingupooltele vastuvõetaval viisil tõendatud. Seejuures lepingu punkti
5.1.kohaselt rakendatakse leppetrahvi 10% ulatuses tähtajaks tegemata jäänud investeeringute summalt. Seega on leppetrahvi kohaldamise seisukohalt oluline ka see, millises ulatuses on investeeringud siiski tehtud. Hageja ja kostja vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja on teostanud vaidlusaluse kinnistu jagamist ja jagamise tulemusel olid moodustatud uued kinnistud. Mõistagi
2-22-5394 kaasneb kinnistu jagamisega ja uute kinnistute moodustamisega kulu. Samuti on sellise kulu kandmine põhjendatud lähtuvalt vaidlusaluse vara omandamise eesmärgist, milleks on uute rida-, individuaal- ja korruselamute ehitamine. Kostja on tellinud vaidlusaluse kinnistu maa-ala detailplaneeringu koostamise maa-ala kruntideks jagamiseks ning ehitusõiguse andmiseks korrus, rida- ja individuaalelamute ehitamiseks, samuti ka heakorrastuse, haljastuse ning liikluskorralduse lahendamiseks. Vastav detailplaneering on kehtestatud Narva Linnavalitsuse 6. detsembri 2007. a otsusega nr. 432. Kostja tellimusel on valminud hoonestuse eskiisprojekt, millega nähakse ette modernses stiilis uuselamukvartali väljaehitamine, sealhulgas uuselamute ehitamine ja infrastruktuuri rajamine. Kostja on tellinud katastrimõõdistamised ning viinud läbi kinnistu jagamise erinevateks kinnistuteks kooskõlas detailplaneeringus kehtestatud tingimustega. Kostja on moodustanud elamukrundid ja tänavad, s.o Puhangu tn. ja Tuisu tn. Kogu kinnistu ulatuses on rajatud ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrk koos sademevee ärajuhtimise süsteemiga. Kõikidele kinnistu elamukruntidele on loodud liitumisvalmidus tehnovõrkudega.
37.Arvestades leppetrahvi suurust, tekkinud kahju ulatust (sisuliselt selle tekkimata jäämist), asub ostja seisukohale, et leppetrahv hageja nõutud suuruses ei ole kohane, vajalik ega mõõdukas ning seega on leppetrahvi suurus ebaproportsionaalne VÕS § 162 lg 1 mõistes. Survefunktsiooni on ilmselgelt võimalik saavutada ka leppetrahvi kohaldamata jäämisega (vähendamisega nullini) või tunduvalt väiksema leppetrahviga.
38.Hageja nõuab kostjalt sissenõudmiskulu summas 40 eurot. Seejuures ei sisalda hagiavaldus sissenõudmiskulu nõudmise põhjendust, muu hulgas ei ole hageja kohaliku omavalitsusena majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik. Hagiavaldus on viivisenõude osas vastuoluline. Nimelt nõuab hageja hagiavalduse resolutsioonis jooksva viivise väljamõistmist VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras, hagiavalduse põhjenduses tugineb hageja VÕS §-le 113.
39.Kostja 18.04.2023 menetlusdokumendi kohaselt hageja väidab, et ta teavitas kostjat leppetrahvi kohaldamise kavatsusest e-kirjaga ning esitas kohtule taotluse võtta tsiviilasja materjalide juurde Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu ja seletuskirja, mis väidetavalt edastati kostjale. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et hageja poolt esitatud tõend tõendaks kostja teavitamist kavatsusest nõuda kostjalt leppetrahvi. Kostja ei ole hageja poolt väidetavalt saadetud e-kirja kätte saanud. Riigikohus on korduvalt selgitanud, viimati 08. aprilli 2015. aasta lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-8-15 punktis 13, et kui saatja e-kirja kättesaamise kinnitust ei nõudnud, peab saatja tõendama, et teade jõudis tähtaegselt saajani. E-kirja saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani. Usaldusväärseks tõendiks võib olla aga nt kolmandast isikust teenusepakkuja serveri väljavõte selle kohta, et e-kiri saabus teatud ajal tema serverisse. Järelikult ei ole hageja tõendanud, et ta teavitas kostjat 13. jaanuaril 2021. aastal soovist/kavatsusest nõuda leppetrahvi.
41.Hageja esitas kostja vastu hagiavalduse, milles nõuab kostjalt leppetrahvi summas 13 421,50 eurot, seadusjärgset viivist alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse kohase täitmiseni ning võla sissenõudmiskulu 40 eurot. Hageja tugineb nõuete esitamisel poolte vahel sõlmitud 12. augustil 2005 tagasiostuõigusega müügi- ja asjaõiguslepingule, 01.10.2015 lepingu muutmise lepingule ja Narva Linnavara võõrandamise korra §-le 77. Hageja nõuded võiksid kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1, VÕS § 1131 lg 1 ja TsMS § 367 alusel. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja õigeaegselt teatanud leppetrahvinõude esitamise kavatsusest ning on seega lõplikult
2-22-5394 kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi. Täiendavalt leiab kostja, et investeerimiskohustuse rikkumine on vabandatav, hageja kohaldatud leppetrahv kuulub vähendamisele, hageja ei esitanud nõuetekohast viivisenõuet (viide seaduse sättele on vale) ning hagejal puudub õigus nõuda võla sissenõudmiskulu.
42.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral sätestab VÕS § 101. VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 158 lg 1 kommentaaride järgi on leppetrahvi puhul sisuliselt tegemist kokkuleppelise õiguskaitsevahendiga. Leppetrahvi maksmise nõudeõigus võib tuleneda ka seadusest. (P. Varul, I. Kull, V. Kõve jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016). Leppetrahvi nõude esimeseks eelduseks VÕS § 158 lg 1 järgi on, et pool oleks rikkunud oma lepingust tulenevat kohustust kokkulepitud viisil ning rikkumine ei ole vabandatav, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti (VÕS § 160) (vt Riigikohtu 15. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-69-08, p 14). Leppetrahvinõue muutub VÕS § 82 lg 7 ja § 158 lg 1 järgi sissenõutavaks alates selle nõude eelduste täitmisest, esmajoones kohustuse rikkumisest. Seega võib hageja leppetrahvinõude olemasolul nõuda kostjalt selle tasumisega viivitamisel ka viivist (vt Riigikohtu
15.oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-08, p 24). VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit (vt ka Riigikohtu 25. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-68-16, p 36).
43.Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: 1) poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); 2) võlgnik on rikkunud lepingulist kohustust (VÕS § 100); 3) võlgnik vastutab rikkumise eest (VÕS §-d 103 ja 160); 4) võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Nõude eelduseks olevate asjaolude tõendamise kohustus on TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi üldjuhul hagejal kui võlausaldajal.
44.Kohus loeb hageja poolt kohtule esitatud dokumentaalse tõendi järgi tuvastatuks, et Narva linn (hageja) ja Osaühing XX (kostja) sõlmisid 12.08.2005 Kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu (dtl 13-22), mille p 1.1 ja 3.1 järgi müüs hageja kostjale lepingu esemeks oleva Narva linn, Puškini 64 asuva kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Pooled leppisid lepingu p-s 5.1 eritingimustena kokku kostja investeerimiskohustuses omandatavasse varasse vähemalt 86 200 000 krooni ulatuses (dtl 16). Pooled leppisid kokku, et investeerimiskohustuse mittetäitmisel või mitteõigeaegsel täitmisel rakendatakse ostja suhtes trahvi 10% ulatuses tähtajaks tegemata investeeringute summalt (dtl 17). Pooled muutsid 01.10.2015 eelnimetatud lepingu tingimusi (dtl 23-28) ning vastavalt 12.08.2005 lepingu 01.10.2015 muutmise kokkuleppele kohustus ostja (kostja) investeerima omandatavasse varasse vähemalt 5 496 404 euro ulatuses vastavalt kokkulepitud graafikule (dtl 25). Esimese investeeringu suuruseks leppisid pooled kokku 134 215 eurot ning täitmise tähtajaks hiljemalt 12.08.2020 (dtl 25). Ka 01.10.2015 lepingu muutmise leping sisaldas endas tingimust, mille kohaselt investeerimiskohustuse mittetäitmisel rakendatakse ostja suhtes trahvi 10% tähtajaks tegemata investeeringute summalt (dtl 26).
45.Samuti tugineb hageja Narva Linnavara võõrandamise korra §-le 77, mille järgi ostja poolt investeerimiskohustuste mittekohase või mitteõigeaegse täitmise puhul kohaldatakse trahvi 10% ulatuses sissekandmata investeeringute summast. Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et pooled sõlmisid kehtiva kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mis sisaldas endas
2-22-5394 mh leppetrahvi omandatud varasse investeerimiskohustuse rikkumise eest. Seega loeb kohus tuvastatuks, et poolte vahel on kehtiv leping ja kehtiv leppetrahvi tasumise kokkulepe.
46.Hageja tugineb asjaolule, et kostja on lasknud mööda I investeeringu summas 134 215 eurot tegemise tähtaja. Hageja toob esile, et investeering pidi olema tehtud hiljemalt 12. augustiks 2020. Kostja ei vaidle vastu hageja väitele, et kostja jättis 12.08.2020 investeeringu summas 134 215 eurot tähtaegselt tegemata. Seega loeb kohus tuvastatuks, et kostja rikkus poolte vahel 12.08.2005 sõlmitud ja 01.10.2015 muudetud kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-s 5.1 sätestatud investeerimiskohustuse graafikut. Kostja jättis lepingust tuleneva 12.08.2020 investeeringu summas 134 215 tegemata, mille puhul on kokku lepitud leppetrahvi maksmine.
47.Kostja väitel ei olnud lepingust tuleneva vaidlusaluse investeerimiskohustuse täitmine võimalik kostjast sõltumatutel objektiivsetel põhjustel mõistlikult võimalik. Nimelt on kostja väitel Narva linna kinnisvaraturg jätkuvalt madalseisus. Kostja tõi esile, et 2019. a Narva korteritehingute mediaanhind 1. juuli 2019. a seisuga 375,78 eurot/m2 , samas 2018. aastal oli Narva korteritehingute mediaanhind 396 eurot/m2 , 2017. aastal 397 eurot/m2 , 2016. aastal 414 eurot/m2 ning 2015. aastal 465 eurot/m. Kui Eesti keskmise kinnisvaratehingu hind 2018. aastal oli 69 876 eurot, siis Ida-Virumaal jäi see 20 000 euro piirile, langedes aasta varasemaga võrreldes ligikaudu 7 000 euro võrra. Samuti oli viimastel aastatel enam kui kolmekordselt vähenenud kinnisvara ostutehingute arv venemaalastega.
48.Asja materjalidest nähtub, et kostja soetas vaidlusaluse kinnistu (enne selle jagamist) 12.08.2005 (dtl 13). 01.10.2015 pooled sõlmisid eespool nimetatud müügi- ja asjaõiguslepingu muutmise kokkuleppe, millega leppisid kokku, et investeeringute I. osale summas 134 215 eurot antakse täiendav tähtaeg kuni 12.08.2020 (dtl 23, 25). Kostja tugineb Narva kinnisvaraturu madalseisule ning toob esile algusaasta 2015. Kohus nõustub hagejaga, et kostjale oli 12.08.2020 investeeringu tegemiseks antud sisuliselt 15 aastat. Kostja ei ole põhjendanud ega tõendanud, mis takistas investeerimiskohtuse täitmist alates 12.08.2005 kuni lepingu muutmiseni 01.10.2015.
49.Kohtu hinnangul ei ole kostja väited kinnisvaraturu madalseisu kohta alates aastast 2015 käsitletavad vääramatu jõuna VÕS § 103 mõttes. Vääramatu jõu esmane eeldus on asjaolu esinemine, mis takistab kohustuse kohast täitmist. Kostja ei toonud esile konkreetseid elulisi asjaolusid, mis takistasid temal finantseerimiskohustuse täitmist (kostja finantsolukorra halvenemine vmt, mis on otseses põhjuslikus seoses kinnisvaraturu madalseisuga). Samuti ei selgu, kuidas takistas kostja lepinguliste kohustuste täitmist vähenenud kinnisvara ostutehingute arv venemaalastega, koondamised Narvas või krediidiasutuste poolt lisatagatise või suurema sissemakse nõudmine. Kohtu hinnangul on kostja viide kinnisvaraturu madalseisule ja majanduslikule kahjumlikkusele seotud kostja äririskiga (saamata tulu elamute/kruntide müügil), millist riski paratamatult kannab iga turul tegutseb ettevõtja, sh kinnisvara arendaja. Kohtu hinnangul ükski kostja esile toodud asjaolu ei kvalifitseeru vääramatu jõuna VÕS § 103 tähenduses. Lepingu sõlmimisel pidi kostja arvestama asjaoluga, et niivõrd pikaajaliste ja ulatuslike kohustuste võtmisel võib kinnisvaraturg, majanduslik ja poliitiline olukord (sh Euroopa Liidu tasandil) muutuda. Kinnisvaraturu langust ühes riigi piirkonnas on võlgnikul oma äristrateegiat planeerides võimalik ette arvestada ja maandada ennetavalt riske. Kohtu hinnangul ei esinenud 01.10.2015-12.08.2020 selliseid asjaolusid, millest järelduks VÕS § 103 lg 2 ja pooltevahelise 01.10.2015 muudetud lepingu p 5.1 kostja rikkumise vabandatavus.
50.Kuivõrd kohtuvaidluse esemeks ei ole kostja suutlikkus investeerimiskohustuse täitmisel lähivõi pikemas tulevikus, siis ei analüüsi kohus kostja väiteid seoses vajadusega jõuda pooltevahelisele kokkuleppele taristu väljaehitamise või rahastamise osas. Samuti ei ole käesoleval juhul õiguslikult relevantsed kostja vastuväited seoses hageja kui kohaliku omavalitsuse linnavara võõrandamise eesmärgi- ja ülesandega. Poolte vahel on kehtiv leping ning
2-22-5394 kohus hindab vastavalt hageja nõudele seda, kas leppetrahvi nõude rahuldamise eeldused on täidetud, mitte hageja tegevuse vastavust kohaliku omavalitsuse tegevust reguleeriva(te) seadus(t)e eesmärkidele. Samuti ei ole käesolevas tsiviilasjas esitatud lepingu muutmise nõuet (VÕS § 97 lg 1), mistõttu ei hinda kohus, kas selleks võiks olla alust.
51.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas hageja esitas kostjale leppetrahvinõude õigeaegselt (mõistliku aja jooksul) ning kas kostja sai selle kätte. Kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab (VÕS § 159 lg 2). VÕS § 159 lg 2 kohaldamise eelduseks on muu hulgas ka kohustuse rikkumise avastamise aja tuvastamine. Sellest hetkest hakkab kulgema mõistlik aeg leppetrahvi nõudest teatamiseks (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-08). VÕS § 159 lg-s 2 sisalduva terminiga "mõistlik aeg" tähistatakse määratlemata õigusmõistet ja seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2808, p 13). Mõistlik aeg peab jääma rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaksmääramisel saab lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (vt Riigikohtu 21. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11, p 16; kokkuvõtvalt 9. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-18005, p 13 esimene lõik, 20.03.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-08, p-d 12, 13; 29.04.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 13; 11.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 10). Üldjuhul peetakse mõistlikuks ajaks leppetrahvi nõudest teatamisel kuni kolme kuud, kuigi sõltuvalt juhtumi eripäradest võib kolm kuud olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg (3-2-1-28-08).
52.Riigikohus on selgitanud, et teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta võimaldab võlgnikul valmistuda selle maksmiseks, võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks ning annab selguse võimalike tulevaste kohustuste suhtes. Seega ei eelda leppetrahvi nõudest teatamine leppetrahvi suuruse märkimist. Leppetrahvi nõude esitamisest teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada. Leppetrahvi teade (ka kohtusse mõistliku aja jooksul esitatav nõue leppetrahvi tasumiseks on võrdsustatav teatega) tuleb esitada mõistliku aja jooksul (vt lahendid tsiviilasjades 3-2-1-15-08, 3-2-1-28-08, 3-2-1-44-09, 3-2-1-142-11).
53.Hageja väitel on ta esitanud kostjale leppetrahvi Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu edastamisega 13.01.2021, paludes kostjalt oma seisukohti kavandatava haldusakti eelnõu kohta. Hageja tõi esile, et kostja ei esitanud seisukohti kavandatava haldusakti kohta, kuid on pöördunud Narva abilinnapea poole pakkudes pidada suulisi läbirääkimisi ning suuliste läbirääkimiste tulemusel esitas kostja 04.06.2021 kompromissettepaneku. Hageja väitel on ta teatanud kostjale 19.08.2021 vastusega kompromissettepanekule, et hageja ei ole nõus kompromissettepanekuga ja pakkus kostjale esitada uus kompromissettepanek. Kostja hageja 19.08.2021 kompromissettepanekule ei reageerinud. Narva Linnavalitsuse 16.02.2022 korraldusega nr 121-k otsustas hageja rakendada kostja suhtes seoses lepingust ja lepingu muutmise lepingust tulenevate investeerimiskohustuste mittetäitmisega leppetrahvi summas 13 421,5011 eurot ja leppetrahvi tasumiseks oli antud 30 päeva. Antud korraldus oli hageja väitel edastatud kostjale, kuid kostja leppetrahvi ei tasunud. Kostja vaidles kõigile eelnimetatud asjaoludele vastu. Kostja väitel ei ole hageja õigeaegselt teatanud leppetrahvinõude esitamise kavatsusest ning on seetõttu kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi.
54.Poolte vahel 12.08.2005 sõlmitud ja 01.10.2015 muudetud Kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 5.1 järgi pidi kostja tegema 134 215 euro suuruse investeeringu lepinguga omandatud varasse hiljemalt 12.08.2020. Seega on eelnimetatud investeerimiskohustus muutunud sissenõutavaks VÕS § 82 lg 7 tähenduses alates 13.08.2020. Leppetrahvi kohaldamiseks tekkis hagejal kohustus teavitada kostjat mõistliku aja jooksul alates
2-22-5394 13.08.2020 leppetrahvi nõudmisest. Hageja tõi 31.03.2023 menetlusdokumendis esile, et alustas leppetrahvinõude esitamisega tegelema vähemalt alates 13.01.2021. Hageja esitas leppetrahvinõudest teatamise tõendamiseks kohtule järgmised tõendid: Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu ja e-kirja väljavõte selle saatmise kohta kostjale 13.01.2021 (dtl 186-194), hageja 19.08.2021 vastuse kostja kompromissiettepanekule ja e-kirja väljavõte selle saatmise kohta kostjale 19.08.2021 (dtl 181-185).
55.Kohtule nähtub hageja 13.01.2021 e-kirjast ja selle lisadest, et hageja esindaja Andrei Matvejev saatis 13.01.2021 e-posti aadressile xxx Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu, mille p 3.2 kohaselt kavandab Narva Linnavalitsus määrata kostjale investeerimiskohustuse täitmata jätmise eest leppetrahvi summas 13 421,50 eurot (dtl 186, 191). Eelnimetatud 13.01.2021 e-kirjale lisatud kaaskirja kohaselt oli Linnavarakomisjoni poolt otsustatud jätta kostja taotlus rahuldamata ja määrata kostjale leppetrahv 13 421,50 eurot (dtl 193-194). Kaaskirja kohaselt Linnavarakomisjoni alusel on koostatud Narva Linnavalitsuse korralduse eelnõu. Narva Linnavalitsuse Linnamajandusamet võimaldas kostjal esitada arvamuse kavandatava haldusakti kohta ja vastuväited haldusakti peale hiljemalt 10.01.2021 (dtl 193-194). Kohtule nähtub 19.08.2021 e-kirjast ja selle lisadest, et hageja esindaja Andrei Matvejev saatis 19.08.2021 e-posti aadressile xxx vastuse kostja 04.06.2021 kompromissettepanekule, milles kohaselt kavatseb Narva Linnavalitsus määrata kostjale leppetrahvi summas 13 421,50 eurot (dtl 181, 184).
56.Kostja tõi 10.05.2022 hagivastuse p-s 4.17 esile, et kostja ei saanud 31.01.2021 teadet (hageja oli hagis eksinud kuupäevaga ning kohtule esitatud tõendist ning kostja 31.03.2023 seisukohast nähtub kohtule, et mõeldud oli 13.01.2021 teadet) kätte ning et leppetrahvi kohaldamise avaldus on kättesaamist vajav tahteavaldus. Kostja tõi 18.04.2023 menetlusdokumendi p-s 2.1 esile, et hageja poolt esitatud tõendid ei tõenda kostja teavitamist kavatsusest nõuda kostjalt leppetrahvi. Kostja tugineb asjaolule, et ei ole hageja poolt väidetavalt saadetud 13.01.2021 e-kirja kätte saanud ning hageja ei ole tõendanud, et ta teavitas kostjat 13. jaanuaril 2021. aastal soovist/kavatsusest nõuda leppetrahvi. Kostja viitas seejuures Riigikohtu 08.04.2015 tsiviilasja nr 3-2-1-8-15 lahendi p-le 13, milles Riigikohus selgitas, et juhul, kui saatja e-kirja kättesaamise kinnitust ei nõudnud, peab saatja tõendama, et teade jõudis tähtaegselt saajani. E-kirja saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani. Usaldusväärseks tõendiks võib olla aga nt kolmandast isikust teenusepakkuja serveri väljavõte selle kohta, et e-kiri saabus teatud ajal tema serverisse.
57.Kohus määras 03.05.2023 kohtunõudega hagejale tähtaja seisukoha esitamiseks kostja väite kohta, et hageja ei tõendanud, et teavitas kostjat 13. jaanuaril 2021. aastal soovist/kavatsusest nõuda leppetrahvi, kuivõrd ei esitanud selle tõendamiseks teenusepakkuja serveri väljavõtet. Kohus võimaldas hagejal esitada soovi korral vastavad tõendid. Hageja kinnitas eelnimetatud kohtunõude kättesaamist, kuid seisukohta ega tõendeid kohtule ei esitanud.
58.Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja saatis 13.01.2021 leppetrahvi korralduse eelnõu ja 19.08.2021 vastuse kostja kompromissiettepanekule (kus oli samuti mainitud leppetrahvi kohaldamise võimalusest) kostjale e-posti teel aadressile xxx. E-postiga saadetud teate saab lugeda kättesaaduks, kui see on jõudnud saajani ja tal on mõistlik võimalus teatega tutvuda. E-kiri on jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse. Millal on isikul mõistlik võimalus e-kirjaga tutvuda, sõltub sellest, kas saajal on Interneti püsiühendus või mitte (Riigikohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 12). E-kirja tähtaegselt saajani jõudmise riski kannab eelkõige saatja, sest tema valib teate saatmise viisi. Kui saatja ekirja kättesaamise kinnitust ei nõudnud, peab ta tõendama, et teade jõudis tähtaegselt saajani (Riigikohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 14; 8. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-15, p 13).
59.Kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast
2-22-5394 kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab (VÕS § 159 lg 2). Kooskõlas TsMS § 230 lg-s 1 sätestatuga pidi hageja tõendama, et kostja sai leppetrahvinõude kätte ning tal oli mõistlik võimalus tutvuda hageja 13.01.2021 ja 19.08.2021 saadetud kirjadega. Hageja ei ole seda teinud. Kohus on 03.05.2023 juhtinud hageja tähelepanu kostja vastuväitele, et teadete kättesaamine ei ole kostja hinnangul tõendatud. Samuti juhtis kohus hageja tähelepanu Riigikohtu seisukohale, kus on selgitatud, milline tõend e-kirjade kättesaamist tõendab. Hageja ei ole täiendavaid tõendeid esitanud.
60.Asja materjalides ei ole tõendeid ka selle kohta, et kostja oleks pöördunud Narva abilinnapea poole, pakkudes pidada suulisi läbirääkimisi ning nende läbirääkimiste käigus oleks kostjat teavitatud leppetrahvinõude esitamisest. Puuduvad tõendid mh selle kohta, et kostjale oleks leppetrahvinõudest teatatud mingil muul moel peale e-kirjade saatmise, mille kättesaamise kohta tõendeid kohtule ei esitatud. Puuduvad tõendid ka Narva Linnavalitsuse 16.02.2022 korralduse nr 121-k kättesaamise kohta. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt RKTKo 2-16-12587 p 10; RKTKo 3-2-1-57-11 p 40). TsMS § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
61.Vaieldamatult sai kostja leppetrahvinõudest teada käesoleva menetluse raames hagimaterjalide kättetoimetamisel kostja seaduslikule esindajale (kohtute infosüsteemi järgi 20.04.2022). Kuivõrd investeerimiskohustus muutus sissenõutavaks 13.08.2020 ning puuduvad tõendid, et kostja sai leppetrahvinõudest teada varem kui 20.04.2022, s.o ligikaudu 1 aasta ja 8 kuu möödumisel, siis asub kohus seisukohale, et VÕS § 159 lg 2 alusel oli hageja hagi esitamise ajaks kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Võrreldes sellega, mida on kohtupraktikas tõlgendatud mõistliku ajana (maksimaalselt 6 kuud), on enam kui 1,6 aasta pikkune tähtaeg (varasem on tõendamata) ebamõistlikult pikk. Kohus jätab hagi rahuldamata VÕS § 159 lg 2 alusel seetõttu, et hageja ei ole menetluses tõendanud, et ta teatas kostjale mõistliku aja jooksul pärast investeerimiskohustuse rikkumist leppetrahvi nõudmisest.
62.Kuivõrd hageja põhinõue jääb rahuldamata, siis on alusetu ka edasiulatuva viivise nõue TsMS § 367 alusel. Kuivõrd hagejal puudub alus nõuda kostjalt viivist, siis ei ole õiguslikult põhjendatud ka võla sissenõudmiskulude nõue VÕS § 1131 alusel.
63.Kuna hagi tuleb eeltoodut arvestades igal juhul rahuldamata jätta leppetrahvinõudest mõistliku aja jooksul mitteteatamise tõttu (VÕS § 159 lg 2), siis ei hinda kohus muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamata jätmise osas. Samuti ei käsitle kohus poolte esitatud tõendeid kostja poolt kohtueelselt tehtud kompromissiettepanekute kohta, hageja poolt esitatud kinnistusraamatu, statistikaameti, maameti väljavõtteid ega Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni koosoleku protokolli nr 3.1-6/3-2023, kuivõrd eelnimetatud tõendid ei tõenda vaidlusaluseid asjaolusid.
64.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud hageja kanda.
2-22-5394
65.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks kostja menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Kostja menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja õigusabikuludest 7 tunni ulatuses ja kantseleikuludest 12 euro ulatuses, kokku summas 1 342 eurot ilma käibemaksuta (dtl 212-228). Hageja kostja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud.
66.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kuna hageja ei ole selles osas vastuväiteid esitanud, siis peab kohus võimalikuks aktsepteerida käesolevas menetluses kostja vandeadvokaadist lepingulise esindaja puhul õigusabi tunnitasu 190 eurot/h (ilma käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et arvestades vaidluse ulatust ja keerukust on kostja lepingulise esindaja õigusteenuste maht 7 tundi terves ulatuses põhjendatud.
67.Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja kantseleikulud kogusummas 12 eurot. Kohus leiab, et kostja õigusabikulude arvetelt nähtuvad kantseleikulud ei ole õigusabikuluna hüvitatavad. TsMS § 175 lg 1 kohaselt saab kohus välja mõista ning vastaspool peab hüvitama ainult menetlusosalist kohtumenetluses esindanud lepingulise esindaja kulud, mitte lepingulise esindaja advokaadibüroo kulusid. Seejuures menetluskulude hüvitamise taotlusele lisatud arvetele on märgitud erinevates summades kantseleikulu, täpsustamata, milliseid tegevusi see sisaldab ja kuidas see on seostatav käesolevas menetluses esindamisega. Kohus leiab, et tavapärase menetlusosalise esindamisega seonduvad bürookulud katab õigusteenuse turuhind. Tegemist on sisuliselt advokaadibüroo ettevõtluskuluga, mis loob eelduse õigusteenuse kui tasustatava teenuse osutamiseks (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-20-6047, p 58). Ka Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kuigi bürookulude kandmine on advokaadibüroo ja advokaadi tegevuseks kahtlemata vajalik, ei ole võimalik hinnata nende vajalikkust ja põhjendatust seoses konkreetse kohtuasjaga. Seepärast on mõistlik eeldada, et bürookulud sisalduvad advokaadi teenuse tunnihinnas (Riigikohtu 25.11.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-11, p 14; 31.07.2014 otsus haldusasjas nr 3-3-1-28-14, p 20.3; 11.12.2014 otsus haldusasjas nr 3-3-1-61-14, p 25)
68.Eespool toodust tulenevalt tuleb kindlaks määrata ja hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja mõista menetluskulud summas 1330 (7 tundi x 190) eurot ning menetluskuludelt (1330 eurot) viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses otsuse jõustumisest alates kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Kostja menetluskulud kuuluvad hüvitamisele ilma käibemaksuta.
69.Kostja esitas taotluse TsMS § 462 lg 2 alusel asendada kostja ja kostja seadusliku esindaja nime, isikukoodi, sünniaja, elukoha aadressi tähemärgiga või alternatiivselt jätta avalikustamata. Taotlust arvestades asendab kohus arvutivõrgus avalikustamisel tähemärkidega kostja ja kostja seadusliku esindaja nimed, kostja seadusliku esindaja isikukoodi, sünniaja ja elukoha aadressi tähemärkidega. Kuivõrd kostjast juriidilisel isikul ei ole isikukoodi, sünniaega ega elukoha aadressi, siis selles ulatuses pole taotluse rahuldamine võimalik. Kohus tõlgendab kostja taotlust selliselt, et eelnimetatud andmete osas (välja arvatud kostja nimi) on taotlus esitatud üksnes kostja seaduslikku esindajat puudutavas osas.
70.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Kohus märgib, et kostja taotlus menetluskulude rahaliseks hüvitamiseks jäi rahuldamata summas 12 eurot. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude
2-22-5394 kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. Andmete asendamise peale ei saa TsMS § 462 lg 5 alusel edasi kaevata.
71.Kohus peab käesolevas asjas jätkuvalt kompromissi sõlmimist mõistlikuks arvestades nii vaidluse sisu kui eset. Pooltevaheline leping on jätkuvalt kehtiv ja pooled on eelduslikult huvitatud selle täitmisest ning omavahelisest koostööst ka tulevikus. Seetõttu peaksid mõlemad pooled olema huvitatud vaidluse kokkuleppelisest lahendamisest. Kohus selgitab, et kompromissi sõlmimine on võimalik kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni (TsMS 430 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.