Osaühingu Harrison Consulting hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi kaudu) ja OÜ Catsus vastu lepingu muutmiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 19.07.2022 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Harrison apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Osaühing Harrison Consulting (registrikood 10331131), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Üllar Talviste ja Olavi-Jüri Luik
Consulting
18.08.2022
Kostja I Eesti Vabariik (Rahandusministeeriumi kaudu), lepingulised esindajad SU, HJ ja JL Kostja II OÜ Catsus (registrikood 11168955), seaduslik esindaja TS Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 19.07.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-18-5194 osas, millega Maakohus jättis 19.07.2022 otsusega hagi Eesti Vabariigi vastu rahuldamata ja jätta hagi selles osas läbi vaatamata. Muus osas jätta maakohtu otsuse lõppjäreldus muutmata, kuid muuta selle põhjendusi.
2.Jätta Osaühingu Harrison Consulting apellatsioonkaebus rahuldamata.
Ringkonnakohtu menetluskulud jätta Osaühingu Harrison Consulting kanda.
4.Kostjatel menetluskulude puudumise tõttu jätta need kindlaks määramata ja hagejalt välja mõistmata.
5.Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgnev:
5.1.Jätta Osaühingu Harrison Consulting hagi Eesti Vabariigi ja OÜ Catsus vastu lepingu muutmiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks läbi vaatamata.
5.2.Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Osaühingu Harrison Consulting kanda.
5.3.Kostjatel hüvitatavate menetluskulude puudumise tõttu maa- ja ringkonnakohtus jätta need kindlaks määramata ja hagejalt välja mõistmata. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Harrison Consulting (hageja) esitas 04.04.2018 Pärnu Maakohtule hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi kaudu, kostja I) ja OÜ Catsus (kostja II) vastu lepingu muutmise või alternatiivselt hinna alandamise nõudes. Täiendatud hagiavaldus on esitatud 17.10.2019. Hageja palub võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg 1 alusel muuta 26.10.2012 hageja ja kostjate vahel notariaalselt sõlmitud järelmaksukohustusega maa müügi lepingu (26.10.2012 leping) hinda selliselt, et uus hind on 22 400 eurot. Alternatiivselt palub hageja alandada 26.10.2012 lepingu hinda 22 400 euroni. Hagi kohaselt sõlmis AT 03.11.2005 maa müügilepingu (03.11.2005 leping), millega omandas piiratud enampakkumisega erastamise tulemusel Saare Maavanema 12.11.1999 korralduse nr 1461 alusel Imastu maaüksuse Saare maakonnas, Pihtla vallas, Rannakülas (kinnistu). Kinnistu sihtotstarbeks on 100% maatulundusmaa ning selle pindala on 23,73 ha. Ostuhinnaks oli 3 301 450 krooni ehk 211 631,41 eurot, millest AT tasus enne lepingu allkirjastamist 330 145 krooni ehk 21 163,14 eurot. Lepingu lisaks oleva järelmaksugraafiku alusel jäi ostuhinnast tasuda 2 971 305 krooni ehk 190 468,26 eurot. Järelmaksugraafik kehtib kuni 03.11.2055. Järelmaksu tasumise tagamiseks seati kinnistule hüpoteek kostja I kasuks suurusega 3 900 000 krooni ehk 250 000 eurot. Hetkel on kinnistu kaasomanikeks võrdsetes osades hageja ja kostja II. Hageja omandas hüpoteekvõla tasumise kohustuse pooles ulatuses 26.10.2012 sõlmitud lepinguga. Kohustus tervikuna tuleneb omakorda 18.05.2006 sõlmitud võlaõiguslikust lepingust (18.05.2006 leping). Nii maa omandamisel enampakkumisel kui enampakkumise tulemusel sõlmitud lepingu kohaselt lasusid maal piirangud, mis on märgitud Pihtla Vallavalitsuse 20.10.1998 korralduses nr 232. Selle kohaselt kohaldusid kinnistule ehituskeeluvöönd 200 meetri ulatuses kaldast ning ranna ja kalda kaitse seaduse paragrahvide 3, 9, 11, 13 ja 14 nõuded. 03.11.2005 lepingu kohaselt kehtisid kinnistul Natura 2000 võrgustiku aladele kehtestatud ning sel ajal kehtinud looduskaitseseaduse (LKS) 6. peatüki sätetest tulenevad piirangud. Samas ei olnud välistatud ehitusõiguse saamine kinnistule väljaspool ehituskeelu ala. AT-le väljastas Pihtla Vallavalitsus 17.04.2006 korraldusega nr 66 projekteerimistingimused kolme hoone projekteerimiseks (elamu ja kaks abihoonet). AT ostis enampakkumisel kinnistu, sest ta soovis sellele elamu ehitada. Samal põhjusel omandas ka hageja kinnistu mõttelise osa.
Majanduslanguse tõttu ei õnnestunud projekteerimistingimusi tähtaegselt realiseerida ja hooneid rajada. Hageja taotles samuti kinnistule projekteerimistingimuste väljastamist, kuid sai kohalikust omavalitsusest 31.07.2017 keelduva otsuse. Omavalitsuse seisukoht põhineb Keskkonnaameti 27.07.2017 arvamusel, mille kohaselt tuleb paikkonnas säilitada mitmete liikide asurkond. Arvamuses viidatakse ehitustegevust takistava piiranguvööndi kindlakstegemisel korduva üleujutuspiirkonna samakõrgusjoonele, mille mõõtmise tulemused võivad olla ebatäpsed. Kuna kavandatava elamu asukoht asub seetõttu eeldatavasti ehituskeelu vööndis, on ehitamine kinnistul keelatud. Hageja omandas kostjalt I kinnistu ajal, mil sellel ehitamine oli veel võimalik. Olukord maa kasutusvõimaluste osas on võrreldes soetamise ajaga muutunud. Hageja ei teadnud maa omandamisel ja hüpoteekvõla osalisel ülevõtmisel, et ehituskeeluvöönd võrdub kogu omandatava kinnistuga või et tegemist on nn korduvüleujutuse alaga. Vastavat infot avalikest registritest ei nähtu, samuti ei avaldanud infot lepingu sõlmimisel kostjad. Eksperthinnangu kohaselt on kinnistu väärtuseks ilma ehitusõiguseta 22 400 eurot ehk 10,6% soetamise hinnast. Hageja leiab, et esinevad alused lepingus kokkulepitud hinna muutmiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks.
2.Kostja I vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Maa müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti kostja I ja AT vahel 03.11.2005. Müüjana on kostja I kinnistu valduse ja omandiõiguse AT-le tähtaegselt üle andnud ega ole teinud viimasele mingeid takistusi kinnistu kasutamisel ja valdamisel. Maa müügil on maa sihtotstarbeks määratud maatulundusmaa, mitte elamumaa. Kinnistu müüdi AT-le tema enda poolt pakutud hinna alusel. AT ei ole esitanud hinna osas vastuväiteid ega ka nõudeid ostuhinna alandamiseks. Kostja II ja hageja sõlmisid 2006. aastal kinnistu 1⁄2 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu. Võlaõiguslepingu sõlmimisel kostja I ei osalenud. 26.10.2012 sõlmiti hageja, kostja I ja kostja II vahel asjaõigusleping, kohustuste osalise ülevõtmise leping ja asjaõiguslepingud. Selle lepinguga ei lepitud kokku 1⁄2 kinnistu ostuhinda (ei tekkinud uut ostu-müügi suhet), samuti ei tekkinud uusi võlakohustusi. Kokku lepiti võlgniku ehk kostja II kohustuse üleminek hagejale ning sellest tulenevalt muudeti hüpoteegiga tagatud nõuet. Kuna kostja I on 26.10.2012 lepingusse kaastatud hüpoteegipidajana, mitte kinnistu müüjana, ei saa ta antud asjas kostjaks olla. 2005. aastal sõlmitud lepingu kohaselt oli AT teadlik, et maa allus Natura 2000 võrgustiku aladel kehtestatud piirangutele kui ka LKS 6. peatüki sätetest tulenevatele piirangutele. AT puhul on tegu vandeadvokaadiga, mistõttu ei ole usutav, et ta ei olnud piirangutest teadlik. Asjaolu, et AT-le on varasemalt väljastatud projekteerimistingimused, ei oma antud asjas tähtsust. Tingimused on väljastanud kohalik omavalitsus, kelle tegevuse eest riik ei vastuta. Maa esmamüük, kus kostja I oli lepingu pooleks, toimus enam kui 12 aastat tagasi ja nõue on seega aegunud. Kostja I realiseeris kostja II, hageja ja kostja I vahelise asjaõiguslepingu sõlmimisel sisuliselt MaaRS § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmisele kostjalt II hagejale. Selline nõusolek ei saa laieneda hageja ja
kostja II vahelisele kehtivale müügilepingule, mille osaline kostja I ei ole. Kuna kohustuse ülevõtmist VÕS § 175 mõttes ei toimunud, ei saa hageja esitada VÕS § 176 alusel vastuväiteid, seejuures hinda alandada. AT oli lepingu sõlmimise hetkel teadlik maa kasutamisele seatud kitsendustest. Lepingut saab VÕS § 97 lg 1 järgi muuta vaid selliste muudatuste tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. 2012. aasta asjaõigusliku lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole pärast lepingu sõlmimist muutunud.
3.Kostja II ei vaidle hinna alandamise nõudele vastu ja võtab hagi selles osas õigeks. Looduskaitselised piirangud ei välistanud kinnistu hoonestamist nii maa omandamisel kostja II poolt kui ka hilisemal omandamisel hageja poolt. 26.10.2012 lepingus puudusid viited korduva üleujutuse alale ja sellekohastele piirangutele. Kohalik omavalitsus on väljastanud projekteerimistingimused kinnistu hoonestamiseks, millest saab järeldada kinnistu hoonestamise seadusliku võimaluse olemasolu. Arvestades pikka järelmaksuperioodi, sõlmisid hageja ja kostja hagi aegumise osas pikendatud kokkuleppe 10 aastaks.
4.Maakohus jättis 19.07.2022 otsusega hagi kostja I vastu rahuldamata ning kostja II vastu läbi vaatamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Kuna kostjatel hüvitatavad menetluskulud puudusid, jättis maakohus nende rahalise suuruse kindlaksmääramata.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu erastati maareformiseaduse alusel AT-le 12.11.1999 Saare maavanema korraldusega; - kostja I ja AT sõlmisid 03.11.2005 kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu; - müügilepingu kohaselt oli kinnistu hind 3 301 450 krooni, millest AT oli enne müügilepingu allkirjastamist tasunud 330 145 krooni; - AT kasutas maareformi seadusest tulenevat võimalust kasutada maa müügihinna tasumisel järelmaksu; - ostuhinna tasumata osa 2 971 305 krooni tuli tasuda kostjale I kuni 03.11.2055 kehtiva järelmaksugraafiku järgi Saare Maavalitsuse erastamisväärtpaberiarvele või erastamise eriarvele; - väljaostuvõla tasumise kohustuse tagamiseks seati kinnistule hüpoteek suurusega 3 900 000 krooni kostja I kasuks kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegita tagatud nõude rahuldamiseks; - AT võõrandas kinnistu 08.05.2006 lepinguga kostjale II; - kostja II võõrandas kinnistu 1⁄2 mõttelist osa 18.05.2006 hagejale ja andis kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandi 26.10.2012 lepinguga hagejale üle; - 26.12.2012 lepingu punktis 2.1 lepiti kokku, et ostja võtab üle 1⁄2 mõttelises osas müüja kohustuse tasuda kostjale I punktis 1.1. nimetatud kinnistu tasumata ostuhinna osa 2 971 305 krooni (189 901 eurot), vastavalt 03.11.2005 lepingus sisalduvale maksegraafikule nii, et ostja astub 1⁄2 mõttelises osas senise võlgniku asemele ja AT jääb 1⁄2 mõttelises osas võlgnikuks. - 26.10.2012 lepingu sõlmimisel osales kostja I ja selle lepingu kohaselt tagab kinnistule väljaostuvõla tagamiseks seatud hüpoteek alates lepingu sõlmimise kuupäevast kostja I nõudeid hageja ja/või ATe vastu, mis tulenevad mh samast 26.10.2012 lepingust ja 03.11.2005 lepingust, hüpoteegi seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ning nende lepingute võimalikest lisadest; - kostja I esitab hagejale arveid kinnistu väljaostuvõla tasumiseks.
4.2.26.10.2012 lepinguosaliste andmetes on kostja II tähistatud müüjana, hageja ostjana ja kostja I hüpoteegipidajana. Lepingu punktis 1.1 on lepingu esemena märgitud 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnistust. Lepingu punktist 2.1 ei tulene, et kinnistu ostuhinna tasumise kohustuse üleminekus leppisid omavahel kokku hageja ja kostja I, ning kostjal II selles punktis sisalduva kokkuleppega sisulist puutumust polnud. AT müüs kinnistu 08.05.2006 lepinguga kostjale II. Ostuhind oli sama, mis 03.11.2005 müügilepingus. Ostuhind ja selle tasumise kord oli sama, mis 03.11.2005 lepingus. Kostja I ei kandnud AT väljaostuvõla tasumise kohustust kostjale II ja kohustatud isikuks kostja I ees jäi AT. Kostja II müüs kinnistust 1⁄2 mõttelise osa 10 päeva hiljem 18.05.2006 hagejale. Lepingus lepiti kokku müügi võlaõiguslikud tingimused. Ostuhind oli 165 725 krooni, s.o pool AT ja kostja II vahel ning varasemalt AT ja kostja I vahel kokku lepitud terve kinnistu ostuhinnast. Tasumata osa 1 485 652 krooni kohustus ostja maksma taas Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele vastavalt maksegraafikule. Maksegraafik on sama, mis 03.11.2005 ja 08.05.2006 lepingutega kokku lepitud. Kokkulepped kinnistu ostuhinna tasumise osas on tõlgendatavad kinnistu väljaostuvõla kohustuse ülevõtmise kokkulepetena (kohustustehinguna) esmalt AT ja kostja II omavahelises suhtes ja edasi ka kostja II ja hageja omavahelises suhtes. Kohustustehingu kehtivus kehtiva käsutuse puudumisest ei sõltu.
4.3.Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandi üleandmiseks hagejale sõlmisid kostja II ja hageja 26.10.2012 asjaõiguslepingu. Lepingus sisaldus kohustuste osalise ülekandmise leping ja sellega seonduvalt muudeti hüpoteegiga tagatud nõuet. Hageja võttis kostja I heakskiidul üle pooles ulatuses väljaostuvõla tasumise kohustuse vastavalt 03.11.2005 lepingus sisalduvale maksegraafikule nii, et hageja astus 1⁄2 mõttelises osas senise võlgniku asemele ja AT jäi 1⁄2 mõttelises osas võlgnikuks. Hüpoteegiga tagatud nõuet muudeti viisil, et hüpoteek tagab 26.10.2012 lepingust ja 03.11.2005 lepingust tulenevaid riigi nõudeid hageja ja/või AT vastu. Seega käsutati 26.10.2012 lepinguga pooles ulatuses väljaostuvõla tasumise kohustust. 26.10.2012 lepinguga läks väljaostuvõla tasumise kohustus üle hagejale kostja I nõusolekul VÕS § 175 lg 2 alusel. Hageja ja kostja II omavahelises suhtes oli selline kohustuse ülevõtmine kokku lepitud juba 18.05.2006 müügilepingus (kohustustehing) ja 26.10.2012 lepinguga käsutasid hageja ja kostja II väljaostuvõla 1⁄2 suuruse osa tasumise kohustust, sest kostja I andis sellekohase nõusoleku. Tegemist oli AT kohustusega kostja I ees, mida ei mõjutanud kuni 26.10.2012 lepinguni see, et AT leppis esmalt sama kohustuse üleandmises kokku kostjaga II ning kostja II omakorda hagejaga.
4.4.Hageja ei võtnud AT kohustust üle kostjaga I sõlmitud lepingu alusel. Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müügihinna ja selle tasumise tingimused leppis hageja kokku kostjaga II 18.05.2006 lepingus. Hageja ja kostja I vahelist kohustuse ülevõtmise kokkulepet ei saa vaadata lahus lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest, mis päädis Saare maavanema 28.09.2012 korraldusega nr 1-1/367, millega anti hagejale luba kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandamiseks ja omandamisega seotult 1⁄2 AT kohustuse üleminekuks hagejale.
Viidatud korralduse punkt 1 on seotud hageja vajadusega saada kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) tollasest regulatsioonist tulenevalt Eesti Vabariigilt luba maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu mõttelise osa omandamiseks. Hageja vajas luba sõltumata sellest, mil viisil ja kellele tuli tasuda kinnistu ostuhind. Hageja vajas MaaRS § 23 lgs 53 ette nähtud nõusolekut väljaostuvõla ülekandmiseks ka juhul, kui kinnistule ei oleks KAOKS kitsendused kohaldunud. Korralduses sisalduv otsustus ei ole seega seotud maareformi käigus erastatud ja ostetud maa väljaostuvõla ülekandmisega nõustumisega. Korralduses on selgesõnaliselt väljendatud, et sellega antakse nõusolek kinnistu võlakohustusest 1⁄2 osa ülekandmiseks AT-lt. Maavanema kaalutlustes, kas loa (nõusoleku) andmine on õigustatud, tehakse viide MaaRS § 23 lg-le 53. Viidatud säte reguleerib Eesti Vabariigi kui võlausaldaja rolli maareformi käigus sõlmitud järelmaksu- ja hüpoteegilepingu üleandmisel kinnisasja uuele omanikule. MaaRS § 23 lg-st 53 järeldub, et küsimust võla ülekandmisega nõustumisest lahendab riik võlausaldajana kinnistu võõrandamise korral ja nende isikute initsiatiivil, kes võla üle kannavad. Tegemist on kohustuse üleminekuga VÕS § 175 lg 2 mõistes. Hüpoteegipidaja kinnitustes 26.10.2012 lepingus korratakse, et on otsustatud nõustuda 1⁄2 suuruse hüpoteegivõla ülekandmisega hagejale. Ka sellest ei saa välja lugeda teistsugust sisu kui VÕS § 175 lg 2 kohane võlausaldaja nõusolek. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korrast tulenev nõue, et võla ülekandmisega nõustumine tuleb vormistada notariaalselt sõlmitava lepinguna, ei tähenda, et tegemist oleks riigi ja kohustuse ülevõtja vahel kohustuse ülevõtmiseks sõlmitud lepinguga (VÕS § 175 lg 1). Maareformi seaduses kasutusse jäänud mõiste võla ülekandmine pärineb Eesti NSV tsiviilkoodeksi kehtimise ajast, mil TSK § 220 lg 1 nägi ette, et võlgnik võib oma võla teisele isikule üle kanda ainult kreeditori nõusolekul. MaaRS § 23 lg 53 reguleerib eelkõige seda, kes Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi hüpoteegipidaja ülesandeid täidab ning hüpoteegipidaja pädevust. Riigi kui võlausaldaja nõusolek võla ülekandmiseks maareformi seaduse mõttes on sama, mis võlausaldaja nõusolek kolmandale isikule kohustuse ülevõtmiseks VÕS § 175 lg 2 mõttes. AT ja kostja II vahelisest 08.05.2006 lepingust ei tulene poolte kokkulepet kohustusega ühinemiseks ning sel ei ole mõju hageja ja kostja I vahelisele võlausaldaja ja võlgniku suhtele. Vaidluse lahendamisel omab tähtsust see, et hageja soovis kinnistu väljaostuvõlga 1⁄2 ulatuses üle võtta ja 26.10.2012 lepinguga sai ta 1⁄2 osas senise võlgniku asemele asumiseks kostjalt I heakskiidu.
4.5.Ka juhul, kui 26.10.2012 lepingu punkti 2.1 saaks tõlgendada kui kostja I ja hageja kokkulepet, millega kostja I võttis kohustuse üle kostjast II sõltumatult, on täitmata VÕS § 97 kohaldamise eeldus. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on vaja mh, et asjaolud, mis pärast lepingu sõlmimist muutuvad, on olnud lepingu sõlmimise aluseks. Tõendatud ei ole, et lepingu sõlmimise ajal oli kinnistul ehitusõigus või, et ostja I hageja eesmärgist 26.10.2012 lepingu sõlmimisel teadlik oli. Ajal, mil hageja soovis kinnistust 1⁄2 omandada, oli kostja I ja hageja vahel selge arusaam, et hageja soovib jätkata kinnistu sihtotstarbelise kasutamisega maatulundusmaana. Seda kinnitab Saare maavanemale hageja esitatud kinnisasja omandamise loa taotlusele lisatud juhatuse liikme M. Talviste tegevuskava omandatava kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise kohta. Selle kohaselt on hageja kostjale I avaldanud plaani tegeleda kinnistul loomapidamise ja maaharimisega.
4.6.Koos AT-le 03.11.2005 lepingust tuleneva kohustuse osalise üleminekuga ei läinud hagejale üle AT-le samast lepingust tulenenud õigused. Õigus alandada hinda ja nõuda lepingu muutmist on lahutamatult seotud võlasuhtega, millest nad tekkisid. Neid õigusi ei saa võlasuhtest lahutatuna kasutada, sest vastava kujundusõiguse kasutamine mõjub kogu võlasuhtele tervikuna. Sellised kujundusõigused ei ole eraldi loovutatavad ning neid on võimalik üle anda üksnes koos kogu võlasuhtega tervikuna, st lepingu ülevõtmisega. Eeltoodust tulenevalt ei saanuks AT-le 03.11.2005 lepingust tulenenud õigused AT ja hageja vahelisel kokkuleppel ka üle minna. Seega ei ole hagejal võimalik nõuda lepingu muutmist ega alandada lepingu hinda.
4.7.Kostja II võttis 07.05.2018 vastuses hinna alandamise nõudes esitatud hagi õigeks. Hageja 17.10.2019 täpsustatud hagile ja kahel alternatiivsel alusel esitatud nõudele kostja II midagi täiendavat vastata ei soovinud. Hageja eelistungil antud selgituste kohaselt ei täida kostja II vastu nõude rahuldamine iseseisvalt hageja eesmärki. Kuigi hageja tugineb nõude alusena kostjaga I sõlmitud kohustuse ülevõtmise lepingule ja välistab kostja II sisulise puutumuse lepinguga, ei ole hageja menetluses oma nõuet muuta soovinud. Kuigi üldjuhul on kohus hagi õigeksvõtuga seotud, siis tuleks kohtul antud juhul kostja II vastu esitatud nõue rahuldada olukorras, kus hageja leiab, et kostja II vastu esitatud nõudega ta enda eesmärki ei saavuta. Eeltoodu tõttu jättis maakohus kostja II osas hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi mõlema kostja vastu rahuldada ning jätta menetluskulud kostja I kanda. Alternatiivselt palub hageja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
4.1.Maakohus asus otsuse punktis 53 üllatuslikult seisukohale, et väljaostuvõla 1⁄2 suuruse osa tasumise kohustus läks 26.10.2012 lepinguga hagejale VÕS § 175 lg 2 alusel üle kostja I kui võlausaldaja nõusolekuga kostja II ja hageja vahel sõlmitud kohustuse ülevõtmise lepinguga. Kohtu põhjendused on vastuolulised. VÕS § 175 lg 2 kohaselt võib kolmas isik võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Käesoleva asjas ja arvestades eeltoodut tähendaks see, et kostja II on võlgnik, kellelt hageja kohustuse üle võtab. See ei ole võimalik, sest kostja II ei ole kunagi võlgnik olnud, vaid ta tasus kostjale I makseid AT korraldusel. Seega ei saanud kostja II väljaostuvõla tasumise kohustust käsutada. Kohus ise on eeltoodut kinnitanud otsuse punktides 49 ja 51, kuid jõudnud seejärel teistsuguse järelduseni. Otsuse punktis 62 on kohus järeldanud, et punktides 59-61 viidatud regulatsioonist tulenevalt on 26.10.2012 leping tõlgendatav kui VÕS § 175 lg 2 kohane kokkuleppe, kuivõrd kostja I on eeltoodud lepingus osalenud üksnes eesmärgiga anda võlausaldaja nõusolek. See on võimatu, sest kostja II ei ole kunagi võlgnik olnud. Seetõttu ei saanud hageja poolt kohustuse ülevõtmine 26.10.2012 lepinguga toimuda VÕS § 175 lg 2 alusel, vaid tegemist on VÕS § 175 lg-s 1 sätestatud kohustuse ülevõtmisega. 26.12.2012 sõlmitud lepingu osalisteks olid kostja I, hageja (kes kohustus lepinguga ATe kohustuse üle võtma) ja kostja II. Tegemist on hageja ja kostja I vahelise lepingulise suhtega ja tegemist on lepingupooltega, kes sõlmisid vastastikkuse tehingu. Kui kostja I oleks osalenud üksnes hüpoteegipidajana, ei oleks tema osalus vajalik olnud, sest hüpoteek jääb kehtima ka kinnisasja omaniku vahetumisel.
AT kohustus tasu maksmiseks ei läinud 08.05.2005 sõlmitud lepingust üle kostjale II, vaid see läks üle alles 26.10.2012 lepingu sõlmimisega hagejale. Enne 26.10.2012 ei olnud AT tasu maksmise kohustuse kehtivat käsutust, see toimus alles 26.10.2012 lepingu sõlmimisel, mille alusel võttis hageja AT kohustuse üle nii, et astus AT asemele VÕS § 175 lg 1 mõttes. Seega on hagejal VÕS § 176 lg-s 1 sätestatud õigus vastuväidete esitamiseks. Kuivõrd hageja on AT kohustuse kinnisasja väljaostuvõla tasumiseks VÕS § 175 lg 1 alusel üle võtnud, puudub vajadus sellise nõude loovutamiseks.
4.2.Maakohus ei hinnanud ega analüüsinud kõiki tõendeid. Hageja eeldas 26.10.2012 lepingu sõlmimisel, et kinnisasjale on võimalik ehitada. Seda kinnitas hagejale AT, kellele oli nimetatut kinnitanud kostja I ning kelle 12.05.2022 kohtule esitatud kirjalikud ütlused tõendavad, et ehitusõigus kinnisasjal oli 26.10.2012 lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks. Pihtla vald väljastas kinnistule projekteerimistingimused, mis võimaldasid kinnistule ehitada. Peale 26.10.2012 lepingu sõlmimist aga selgus, et tegelikult kinnistule ehitada ei saa. Seega on täidetud VÕS §-s 97 toodud eeldus.
4.3.Maakohus jättis hagi kostja II vastu ebaõigesti läbi vaatamata. Kohus on hagimenetluses õigeksvõtuga seotud ning peab hagi rahuldama sõltumata sellest, kas kohtu arvates on hageja nõue põhjendatud. Selle arvestamata jätmine on võimalik üksnes asjades, kus kas menetlus- või materiaalõigusest tulenevalt on poolte käsutusõigus piiratud. Kohtu kontroll piirdub õigeksvõtmiste eelduste olemasoluga ja kui need on täidetud, peab hagi õigeksvõtu alusel rahuldama. Hagi läbi vaatamata jätmine tulnuks menetluslikult otsustada varasemas menetlusstaadiumis. Hagi asjaolud pole kostjate lõikes hagi aluse ja eseme mõistes erinevad, mistõttu pole arusaadav, miks on hagi selektiivselt jäetud läbi vaatamata vaid ühe kostja suhtes.
4.4.Juhul, kui 26.10.2012 lepingu pooleks ei olnud kostja I ning AT kohustusi kostja I ees pole üle võetud, on hageja tasunud makseid kostjale I alusetult ja kostja I on hageja arvel alusetult rikastunud. Kinnistu hinna osas pole pooltel vaidlusi olnud. Hind on kindlaks määratud eksperdi poolt ja on umbes 10% kostja I poolt nõutavast hinnast. Sellisel juhul ei ole maakohus täitnud enda selgitamiskohustust.
5.Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II ei esitanud vastust apellatsioonkaebusele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagi kostja I vastu rahuldamata (TsMS § 425 lg 3 esimese lause ja § 657 lg 1 p 4 alusel). Nimetatud osas teeb ringkonnakohus määruse, millega jätab hageja nõude kostja I vastu läbi vaatamata (TsMS 423 lg 2 p 2 ja § 657 lg 3 alusel). Muus osas jääb maakohtu lahendi lõppjäreldus muutmata, kuid ringkonnakohus muudab osaliselt lahendi põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659). Kokkuvõttes jäävad hageja nõuded mõlema kostja vastu läbi vaatamata ja menetluskulud mõlemas kohtuastmes hageja kanda.
7.Maakohus tuvastas praeguse otsuse p-s 3.1 asjaolud, mille üle pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel. I
8.Maakohus ei rikkunud ringkonnakohtu 03.12.2018 otsuses VÕS § 97 kohaldamisega seotud suunist.
8.1.TsMS § 658 lg 2 järgi on ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus õigusnormi tõlgendanud ega ka seda kohaldanud.
8.2.Ringkonnakohus on andnud suunise, mille kohaselt tuleb asja uuel läbivaatamisel pöörata maakohtul tähelepanu võimalusele kohaldada 26.10.2012 sõlmitud lepingu p-s 2.1 hageja ja kostja I vahel sõlmitud võla ülekandmise kokkuleppele VÕS §-s 97 sätestatud meedet ning anda pooltele võimalus selles osas seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Ringkonnakohus on maakohtule ette heitnud eelkõige kohase eelmenetluse läbi viimata jätmist, asjaolude ja asjakohaste tõendite esitamise vajaduse selgitamata jätmist ja asja ammendavalt arutamata jätmist. Ringkonnakohus on selgitanud, et hageja esitatud asjaolud viitavad VÕS § 97 rakendamise olukorrale. Kuna maakohus ei olnud aga piisavalt asjaolusid tuvastanud, ei olnud ringkonnakohtul võimalust väita, et asjas kohaldub VÕS § 97. II
9.Maakohus leidis põhjendatult, et hagi rahuldamine kostja I vastu ei ole võimalik, sest kostja I ei ole hageja ja kostja II vahelise kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müügilepingu pooleks.
9.1.Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, et kuni 26.10.2012 (maakohtu otsuse p-s 46 ilmselt ekslikult kui 26.12.2012 leping) oli kostja I ees võlausaldajaks väljaostuvõla tasumise kohustuse osas AT ja seda kohustust kostja I ees ei võtnud üle ei kostja II AT-ga sõlmitud lepingu alusel ega hageja kostjaga II sõlmitud lepingute alusel (VÕS § 175 lg 1 mõttes); 26.12.2012 lepingus osales kostja I hüpoteegipidajana, kes andis nõusoleku hagejale võtta ATlt üle 1⁄2 osas väljaostuvõla tasumise kohustus, mis tulenes kostja I ja AT vahel sõlmitud 03.11.2005 lepingust. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.2.Maakohtu tuvastatud asjaolude kohaselt sõlmis AT kostjaga I 03.11.2005 notariaalse ostumüügi- ja asjaõiguslepingu, samuti hüpoteegi seadmise lepingu. Selle lepinguga kohustus AT tasuma kostjale I kinnistu eest tasu ja tasu maksmise kohustuse tagamiseks seati kinnistule ka hüpoteek. Kuigi AT müüs kinnistu 08.05.2006 kostjale II ja kostja II võttis sama lepinguga endale kohustuse täita AT tasu maksmise kohustusi kostja I ees, ei ole tegemist võla ülekandmisega VÕS § 175 mõttes, sest selleks olnuks vajalik 03.11.2005 lepingu võlausaldaja (kostja I) nõusolek. Võlgnikuks kostja I ees jäi ka pärast 08.05.2006 lepingu sõlmimist AT.
9.3.Maakohus järeldas õigesti, et Saare Maavanema 28.09.2012 korraldusega nr 1-1/367 andis kostja I AT-le nõusoleku, et hageja võib võtta üle kostja I ja AT 03.11.2005 lepingust tuleneva kohustuse tasuda väljaostuvõlg, ja ülejäänud 1⁄2 osas jäi kohustus AT kanda.
10.Maakohus leidis põhjendatult, et sama kostja I nõusolek kajastub ka hageja ja kostja II 26.10.2012 notariaalses lepingus I kui hüpoteegipidaja nõusolek väljaostumaksu kohustuse ülevõtmiseks hageja poolt ja hüpoteegilepingu muutmiseks. Hageja omandas 1⁄2 mõttelist osa aga kostjalt II, mitte AT-lt.
Kuigi AT ja kostja II leppisid 08.05.2006 müügilepingus (II kd, tl 21-27) mh kokku ostuhinnas ja selle tasumise korras, ei tähenda see seda, et AT kohustused läksid eelnimetatud lepingutega kostjale II tervikuna või hagejale pooles osas üle. AT ei pidanud 03.11.2005 lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust täitma isiklikult. Kostja II võis selle täita 08.05.2006 lepingu alusel ning hageja 18.05.2006 lepingu alusel kolmanda isikuna (VÕS § 78 lg 1 I lause mõttes). Kummaski lepingus ei sisaldu kostja I kui hüpoteegipidaja nõusolek võla ülekandmiseks hagejale. Kostja I nõusolekut AT kohustuse ülevõtmiseks 08.05.2006 või 18.05.2006 lepingute alusel hageja tõendanud ei ole.
11.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus käsitas kostjat II 26.10.2012 müügilepingu kontekstis võlgnikuna ja kostja II ei saanud väljaostuvõla tasumise kohustust käsutada. Kohtu põhjendused ei ole vastuolulised.
11.1.Õige on hageja väide, et kostja II ei olnud võlgnikuks kostja I suhtes, vaid seda oli AT 03.11.2005 lepingust tulenevalt. 26.10.2012 lepingu p-s 2.1 leppisid hageja, kostja I ja kostja II kokku, et hageja võtab üle 1⁄2 mõttelises osas kostja II kohustusest tasuda kostjale I kinnistu tasumata ostuhind vastavalt 03.11.2005 lepingule nii, et hageja astub senise võlgniku asemele ja AT jääb 1⁄2 mõttelises osas võlgnikuks. Lepingu p-s 2.1 kasutatakse mõisteid „lepinguosalised“, „müüja“, „ostja“ ja „võlgnik“. Sätet koosmõjus lepingu p-ga 3.1 tõlgendades saab asuda seisukohale, et p-s 2.1 peetakse lepinguosaliste all silmas hagejat ja kostjaid, müüja on kostja II ja ostja on hageja. Võlgniku all peetakse silmas kohustatud isikut 03.11.2005 lepingust, mille poolteks on AT ja kostja I, ehk AT. Kokkulepe väljaostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmise kohta on sõlmitud ostja (hageja) ja müüja (kostja II) vahelises suhtes kostja I nõusolekul.
11.2.Maakohus leidis õigesti, et kuigi selline kokkulepe (kohustustehing) sõlmiti juba hageja ja kostja II vahelises 18.05.2006 lepingus, osutus kohustuse käsutamine võimalikuks alles 26.10.2012 lepinguga, sest selleks oli vajalik kostja I nõusolek (VÕS § 175 lg 2 mõttes). Seega hageja ja kostja II vahelises suhtes oli võlgnikuks hageja. Maakohtu otsuse p-st 53 ei tulene kohtu järeldust, et võlgnikuks oli kostja II, nagu apellant apellatsioonkaebuses leiab. Alles kostja I poolt nõusoleku andmisel 26.10.2012 lepingus oli hageja ja kostja II vahel 18.05.2006 lepingust tulenevat kohustust võimalik käsutada ja hagejal oli see võimalik kinnistu omanikult (kostjalt II) üle võtta. Kostja II oli kohustuse omakorda üle võtnud AT-lt. Nimetatu ei tähenda aga, et hageja võttis kostja I nõusolekul üle AT kohustuse.
11.3.Kokkuvõttes on põhjendatud maakohtu otsuse p-s 62 tehtud järeldus, et kostja I osales 26.10.2012 lepingus hüpoteegipidajana, kes andis kostjalt II hagejale võla ülekandmiseks nõusoleku VÕS § 175 lg 2 mõttes. Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et tegemist on hageja ja kostja I vahelise kohustuse ülevõtmise tehinguga VÕS § 175 lg 1 mõttes.
12.Kuna hageja kui ostja suhtes on 18.05.2006 müügilepingu müüjaks kostja II, ei saa hageja taotleda kostjalt I 26.10.2012 lepingu tingimuste muutmist (VÕS § 97 lg 1 alusel) ega ka selle hinna alandamist (VÕS § 112 lg 1alusel). Hageja saab oma õigused maksma panna 18.05.2006 müügilepingu müüja poole ehk kostja II suhtes. Kostja II saaks oma õigused maksma panna omakorda AT suhtes ja AT kostja I suhtes.
12.1.Maakohtul piisas selle tuvastamisest, et kostja I ei olnud hageja suhtes müügilepingu pooleks, ja puudus vajadus analüüsida VÕS § 97 kohaldamise muid eeldusi. Seetõttu ei pea
ringkonnakohus vajalikuks vastata apellandi seisukohtadele selle kohta, et poolte lepinguliste kohustuste vahekord muutus seoses ehitusõiguse muutumisega kinnistul; et hageja lähtus AT kinnitusest ehitusõiguse kohta kinnistule ja Pihtla valla väljastatud projekteerimistingimustest 26.10.2012 lepingu sõlmimisel; et ehitustingimused muutusid hageja suhtes. Samal põhjusel ei ole maakohtule võimalik ette heita AT kohtule antud kirjalike ütluste analüüsimata jätmist, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust. Tähtsust ei oma AT teadmine kinnistule ehitamise võimalustest ega selle muutumisest ega AT hagejale ja kostjale II edastatud teave samade asjaolude kohta. AT seisukoht, et kostja I oli kõikides lepingutes mitte ainult hüpoteegipidajaks, vaid ka pooleks, on õiguslik hinnang ja mitte asjaolu, mille kohta tunnistajat saab üle kuulata.
12.3.Maakohus hindas otsuse p-des 74–76 asjakohaselt seda, kas õiguse taotleda lepingu muutmist või hinna alandamist võis AT hagejale loovutada. Seejuures on maakohus lähtunud ringkonnakohtu 03.12.2018 otsuse p-s 29 toodud etteheitest, mille kohaselt ei olnud maakohus asja esmakordsel läbivaatamisel analüüsinud küsimust, kas lepingust ostjale tulenenud kujundusõigused võisid hagejale üle minna ja kas hagejal oleks võimalik neid kostja I suhtes maksma panna. Ringkonnakohus viitas selles osas hageja väidetud võimalusele, mis oli tuletatav seni esitatud tõendite koostoimest 2006. aastal sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepinguga AT ja kostja II vahel, mille tõendina esitamiseks hagejal maakohtu menetlusliku kiirustamise tõttu võimalust ei avanenud.
12.4.Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et kui kostja I oleks osalenud 26.10.2012 lepingus üksnes hüpoteegipidajana, ei oleks teda vaja olnud lepingu osaliste ringi kaasata, sest hüpoteek jääb kehtima ka kinnisasja omaniku vahetumisel. Kostja I kui hüpoteegipidaja kaasamise vajadus tuleneb asjaolust, et lepingu p-ga 3.1 muudeti hüpoteegiga tagatud nõudeid ja alates selle lepingu sõlmimise hetkest kohustus hageja lisaks AT-le alluma hüpoteegiga tagatud nõuete täitmata jätmise korral kohesele sundtäitmisele. Et kostja I kui hüpoteegipidaja saaks hageja suhtes täitedokumendi, oli vajalik hageja kui kinnisasja ostja ja kostja I kui hüpoteegipidaja vahel kohesele sundtäitmisele allumise notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimine (TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes). Hageja esitatud hagi kostja I vastu 26.10.2012 lepingu muutmiseks või selle hinna alandamiseks pole kokkuvõttes õiguslikult võimalik rahuldada ja see on perspektiivitu. Seetõttu tuleb hagi kostja I vastu jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, kuna hagiga ei ole taotletavat eesmärki võimalik saavutada. IV
13.Samadel põhjustel mis kostja I vastu, ei saa hagi rahuldada ka kostja II vastu, kes on hagejaga sõlmitud 18.05.2006 müügilepingu pooleks. Hageja ei suuna kostja II vastu esitatavat nõuet mitte 18.05.2006 lepingu tingimuste muutmisele või selle hinna alandamisele, vaid taotleb 26.10.2012 lepingu muutmist või selle hinna alandamist kostjatelt I ja II.
13.1.26.10.2012 lepingu esemeks on kostja II hagejale müüdud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa üleandmine (asjaõigusleping). Abstraktse asjaõiguslepingu tingimuseks on asja üleandmine ja see tingimus ei saa olla muutunud. Seetõttu ei saa hagi rahuldada hageja esmase nõude alusel.
13.2.Asjaõiguslepingust ei tulene kinnistu hinda, mida alandada saaks. Seega on ka hageja alternatiivne nõue kostja II vastu perspektiivitu, sest hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
13.3.Hageja märgib iseenesest põhjendatult, et üldjuhul ei või kohus jätta TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata hagi, mille kostja on õigeks võtnud. Õiguskirjanduses on leitud, et sellisel juhul peaks täiendavalt esinema alus, mis välistab kohtu seotuse õigeksvõtuga. Kolleegium leiab, et praegusel juhul esineb selline täiendav alus. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Kui hinna alandamise õigus lõpeb ühe õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänute jaoks (VÕS § 112 lg 2 II ja III lause). Seega on kostjad I ja II vältimatud kaaskostjad TsMS § 207 lg 3 mõttes, sest kohus saab vaidlusaluse õigusküsimuse otsustada hageja esitatud nõude raames vaid kostjate suhtes ühiselt. Kui vähemalt üks kostja esitab hagile vastuväite, peab kohus asja sisuliselt arutama ega saa tugineda teise kostja õigeksvõtule. Kuivõrd aga maakohus oleks võinud ka kostja I vastu hagi läbi vaatamata jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, võib hagi läbi vaatamata jätta ka kostja II vastu. Eeltooduga muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi, mille kohaselt jättis maakohus hagi kostja II suhtes läbi vaatamata põhjendusel, et hageja esitatud asjaoludel ei olnud võimalik kontrollida, kas hagi rahuldamine on võimalik.
13.4.Vältimatute kaaskostjate suhtes on soovitatav valida ühtne menetlustaktika. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus hageja hagi kostja I vastu läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel).
14.Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et hageja on tasunud makseid kostjale I alusetult ja kostja I on alusetult hageja arvel rikastunud. Kostjale I makseid tasudes täidab hageja enda 18.05.2006 lepingu p-ga 3.3 võetud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müügihinna tasumise kohustust kostja II ees.
15.Seoses hagi läbi vaatamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus hageja kanda (TsMS § 168 lg 2). Kostjatel hüvitamisele kuuluvate menetluskulude puudumise tõttu ringkonnakohus neid kindlaks ei määra ega hagejalt välja ei mõista. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.