Osaühingu Harrison Consulting hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi kaudu) ja OÜ Catsus vastu lepingu muutmiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks
Tsiviilasja hind
Kostja I vastu esitatud hagi hind 188 601,11 eurot Kostja II vastu esitatud hagi hind 94 300,56 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Osaühing Harrison Consulting (registrikood 10331131), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Üllar Talviste ja Olavi-Jüri Luik Kostja I: Eesti Vabariik (Rahandusministeeriumi kaudu), volitatud esindajad Silvi Uljas, Heili Jaamu ja Jaan Leivategija Kostja II: OÜ Catsus (registrikood 11168955), seaduslik esindaja Tarmo Sild
Menetluse liik
Eelistung 23.02.2021, viimane kohtuistung 13.04.2022 edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta Osaühing Harrison Consulting hagi Eesti Vabariigi vastu rahuldamata.
2.Jätta Osaühing Harrison Consulting hagi OÜ Catsus vastu läbi vaatamata.
3.Menetluskulud jätta hageja kanda.
4.Määrata, et kostjatele hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on menetlusosalisel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist. Menetlusabi taotlemise korral peab taotleja seaduses sätestatud
tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse eelnev käik
Hageja esitas 04.04.2018 Pärnu Maakohtule hagiavalduse nõudega alandada OÜ Harrison Consulting (hageja) ja OÜ Catsus (kostja II) ja Eesti Vabariigi (kostja I) poolt ja vahel 26.10.2012 notariaalselt sõlmitud järelmaksukohustusega maa müügilepingu hinda 22 400 euroni. Pärnu Maakohus jättis 31.05.2018 osaotsusega hagi kostja I vastu rahuldamata. Kohus leidis, et hagi Eesti Vabariigi suhtes tuleb jätta rahuldamata kuna riik ei ole 2012. aastal sõlmitud müügilepingu pooleks ning kuna Eesti Vabariik ei ole vaidlusaluse I kinnistu müüjaks hagejale, siis ei saa ta olla antud asjas ka kostjaks.
Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.12.2018 otsusega maakohtu 31.05.2018 osaotsuse, leides, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaotsuse tühistamise taotluse osas sõltumata kaebuse põhjendustest. Ringkonnakohus leidis, et maakohus tegi osaotsuse ajal, mil pooltel oli veel võimalik esitada uusi taotlusi ja tõendeid. Ringkonnakohus tõi välja, et maakohtul jäi analüüsimata küsimus, kas lepingust ostjale tulenenud kujundusõigused võisid hagejale üle minna ja kas hagejal oleks võimalik neid täna kostja I suhtes maksma panna. Hageja ringkonnakohtule esitatud väitel oli selline võimalus tuletatav seni esitatud tõendite koostoimest 2006. aastal sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepinguga A Te ja kostja II vahel, mille tõendina esitamiseks hagejal maakohtu menetlusliku kiirustamise tõttu võimalust ei avanenud. Ringkonnakohus leidis, et asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul pöörata poolte tähelepanu võimalusele kohaldada 26.10.2012 sõlmitud lepingu p-s 2.1 hageja ja kostja I vahel sõlmitud võla ülekandmise kokkuleppele VÕS §-s 97 sätestatud meedet ning anda pooltele võimalus selles osas seisukohtade ja tõendite esitamiseks (otsuse p 32.).
Kohus jätkas 27.08.2019 määrusega tsiviilasja menetlust ja andis hagejale tähtaja kostja vastuväidetele seisukoha esitamiseks ning esitatud hagiavalduse täpsustamiseks. Pärast seda vahetus asja arutav kohtukooseis. Täiendavalt palus kohus hagejal oma nõude eesmärki selgitada 23.02.2021 eelistungil, andis tõendite esitamiseks tähtaja, ning 02.11.2021 määrusega veelkord tähtajaja kostjate vastu esitatud nõuete aluseks olevate asjaolude selgitamiseks ning tõendite esitamiseks.
Hageja nõue ja põhjendused
4.Hageja täpsustas 17.10.2019 oma nõuet ja tsiviilasja uuel läbivaatamisel maakohtus jäid hageja lõplikeks nõueteks:
4.1.Muuta VÕS § 97 lg 1 alusel 26.10.2012 OÜ Harrison Consulting ja OÜ Catsus ning Eesti Vabariik poolt ja vahel 26.10.2012 notariaalselt sõlmitud järelmaksukohustusega maa müügi lepingu, mis on registreeritud notari ametitoimingute registris 1296 all, hinda selliselt, et uus hind on 22 400 eurot;
4.2.Alternatiivselt alandada 26.10.2012 OÜ Harrison Consulting ja OÜ Catsus ning Eesti Vabariik poolt ja vahel 26.10.2012 notariaalselt sõlmitud järelmaksukohustusega maa müügi lepingu, mis on registreeritud notari ametitoimingute registris 1296 all, hinda 22 400 euroni.
5.Hageja on rajanud oma nõude järgmistele asjaoludele ja põhjendustele.
6.A T sõlmis 03.11.2005 Eesti Vabariigiga (kostja I) maa müügilepingu, millega ta omandas piiratud enampakkumisega erastamise tulemusel Saare Maavanema 12.11.1999 korralduse nr 1461 alusel I maaüksuse, katastritunnusega 59201:004:0358 Saare maakonnas, Pihtla vallas, Rannakülas sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, pindalaga 23,73 ha (kinnistu registriosa number 2858234). Kinnistu ostuhind oli 3 301 450 krooni, millest enne lepingu allkirjastamist oli A T tasunud 330 145 krooni ning ostuhinnast jäi lepingu lisaks oleva järelmaksugraafiku alusel tasuda 2 971 305 krooni. Järelmaksugraafik kehtib kuni 03.11.2055. Osamakse suuruseks maksegraafiku alusel poole aasta eest on 29 714 krooni, millele lisandub intress 5% aastas, s.o 1486 krooni, ehk kokku aastas 62 400 krooni. Järelmaksu tasumise kohustuse tagamiseks seati ostetavale kinnistule hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 3 900 000 krooni.
7.A T müüs kinnistu 08.05.2006 lepinguga OÜ-le Catsus (kostja II). Lepingus Eesti Vabariik ei osalenud, s.o. tegemist oli OÜ Catsus poolt Saare Maavalitsuse (Eesti Vabariik) ees A Te kohustusega ühinemisega.
8.OÜ Harrison Consulting (hageja) omandas 1⁄2 suuruse mõttelise osa I kinnistust 26.10.2012 sõlmitud lepinguga OÜ-lt Catsus vastavuses varem 18.05.2006 sõlmitud võlaõiguslikule lepingule. Käesoleval ajal on kinnistu kaasomanikeks võrdsetes 1⁄2 suurustes mõttelistes osades OÜ Harrison Consulting ja OÜ Catsus.
9.OÜ Harrison Consulting võttis 26.10.2012 kostjaga I (Eesti Vabariik) sõlmitud lepingu alusel üle 1⁄2 osas A Te kohustuse I kinnistu ostuhinna tasumiseks. Kostja II (OÜ Catsus) nõusolek kohustuse ülevõtmiseks ega tema osalemine lepingus ei olnud kohustuse ülevõtmiseks vajalik. Hageja ja kostja I vaheline leping kohustuse osaliseks ülevõtmiseks hõlmab lepingu punkti 2.1 ja lisaks lepingu punkti 3.1, millega muudeti I kinnistule kostja I kasuks seatud hüpoteegi tagatiskokkulepet selliselt, et hüpoteegiga olid edaspidi lisaks A Te kohustustele tagatud ka hageja kohustused. Hageja ja kostja I vahelist kohustuse ülevõtmise lepingut ei saa vaadata lahus lepingu sõlmimise eelnenud menetlusest, mis päädis Saare maavanema 28.09.2012 korraldusega nr 1-1/367, millega anti hagejale luba I kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandamiseks ja omandamisega seotult 1⁄2 A Te kohustuse üleminekuks hagejale. Viidatud seos on selgesõnaliselt välja toodud 26.10.2012 lepingu punktis 1.7.3, kus kostja I on kinnitanud 28.09.2012 korralduse ja selles sisalduva otsuse vastuvõtmist ja sisulist kehtivust. 26.10.2012 lepingu punkti 1.7.3 tuleb sealjuures mõista selliselt, et 28.09.2012 korraldus oli hageja ja kostja I vahel 26.10.2012 sõlmitud lepingu aluseks. Eelnevast järeldub, et 26.10.2012 lepingu sõlmimisel oli hageja ja kostja I vahel ühine arusaam, et hageja võtab 1⁄2 I kinnistu ostuhinna tasumise kohustuse (A Te kohustuse) üle just nimelt seetõttu, et ta omandab 1⁄2 I kinnistust. Sealjuures oli hageja ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmisega nõus seepärast, et ta uskus, et I kinnistu on väärt rohkem kui tolleks hetkeks kostjale I tasumata ostuhind. Arvestades 26.10.2012 lepingu sisu (mh lepingu punkti 1.6.4), ei saanud hageja seesugune arusaam olla kostjale I teadmata. Lähtudes VÕS § 24 lg 3 tuleb viidatud ühist arusaama lugeda 26.10.2012 kohustuse ülevõtmise lepingu osaks (tingimuseks). Hageja ja kostja I vahel 26.10.2012 sõlmitud kohustuse ülevõtmise lepingust tuleneb, et hageja poolt ostuhinna tasumise kohustus on vastastikuses seoses I kinnistu omandamise ja selle kinnistu turuväärtusega. Hageja on A Te singulaarne õiglusjärglane, hageja võttis üle A Te õigused ja kohustused.
10.Maa omandamisel enampakkumisel ja enampakkumise tulemusel sõlmitud lepingu kohaselt ei olnud välistatud omandatud kinnisasja mõistlik kasutus, sh ehitusõiguse saamine kinnistule väljaspool ehituskeelu ala ulatuvust. Enampakkumise kui lepingu kohaselt lasusid maal piirangud, mis on märgitud Pihtla Vallavalitsuse 20.10.1998 korralduses nr 232 ning mille kohaselt kohaldus kinnistule ehituskeeluvöönd 200 meetri ulatuses kaldast ning ranna ja kalda kaitse seaduse paragrahvide 3, 9, 11, 13, 14 nõuded. Samuti on maa omandamise 03.11.2005 lepingus ostja teadlik, et omandatud maa allus Natura 2000 võrgustiku aladel kehtestatud piirangutele ning looduskaitseseaduse 6. peatüki sätetest tulenevatele piirangutele tolleaegses redaktsioonis (lepingu p 2.1.5).
11.A Tele väljastati Pihtla Vallavalitsuse 17.04.2006 korraldusega projekteerimistingimused kolme hoone projekteerimiseks (elamu ja kaks abihoonet). Projekteerimistingimused väljastati keskkonnateenistuse kooskõlastusel ja nõusolekul. A T osales enampakkumisel ja ostis kinnistu kõrgema hinnaga ainult sel põhjusel, et kinnistul lasuvad piirangud võimaldasid kinnistu hoonestamist elamu ja hoonetega. Projekteerimistingimusi hageja ega kolmanda isiku ega OÜ Catsus poolt tähtaegselt ei realiseeritud. 31.07.2017 otsusega keeldus kohalik omavalitsus hagejale projekteerimistingimusi väljastamast, viidates looduskaitseseadusest tulenevatele piirangutele. Asjaolud on hilisemalt kinnistu omandaja (ja tema õigusjärglase) jaoks oluliselt muutunud, ja muutunud seisukoht põhineb Keskkonnaameti 27.07.2017 (Eesti Vabariigi) arvamusel, mille kohaselt on paikkonnas vaja säilitada mitmete liikide asurkond. Arvamuses tehakse viited ehitustegevust takistava piiranguvööndi kindlakstegemisel korduva üleujutuspiirkonna samakõrgusjoonele, mille mõõtmise tulemused „võivad olla ebatäpsed“ ja kavandatav elamu asukoht asub seetõttu „eeldatavasti“ ehituskeelu vööndis, mistõttu ehitamine sellel kinnistul on keelatud lähtudes LKS § 38 lg 3.
12.Hageja omandas kostjatelt osa kinnistust põhjusel, et sinna oli võimalik ehitada. I kinnistu enampakkumisel ega hilisemal võõrandamisel OÜ-le Catsus ja võõrandamisel OÜ-le Harrison Consulting ei laienenud ehituskeeluvöönd kogu kinnistule. Käesoleval ajal ei võimalda pärast riigilt kinnistu omandamist kehtestatud piirangud hagejal kinnistule ehitada. I kinnistu, millel puudub ehitusõigus, väärtuseks on käesoleval hetkel 22 400 eurot ehk 10,6 % soetamise hinnast.
13.Hageja ei teadnud maa omandamisel ja hüpoteekvõla osalisel ülevõtmisel, et ehituskeeluvöönd võrdub kogu omandatava kinnistuga, või et tegemist on nn korduvüleujutuse alaga, sest avalikest registritest seda ei nähtu ja Eesti riik lepingu sõlmimisel seda asjaolu hagejatele lepinguliselt ega muul viisil ei avaldanud, samuti ei avaldanud seda asjaolu teine kostja, sest märgitud asjaolu polnud teada ka OÜ-le Catsus. Hagejale avaldatud omandatud kinnistuga seotud kitsendused on märgitud 26.10.2012 lepingu punktis 1.4, neis ei sisaldu viidet totaalsele ehituskeelule ja nn korduva üleujutuse alale ja sellest tulenevale samakõrgusjoone piirangutele. Eesti Vabariik on lepingupartner, kellel on täielik mõjujõud ja kontroll maa kasutamise tingimuste seaduste ja sellest madalamal seisvate õigusaktide kehtestamisel. Seega on kujunenud olukord, kus hageja omandas kinnistu ja teda koormab sellega seoses hüpoteegivõlg riigi ees ajast, mil ehitusõigus kinnistul oli lubatud ja võimalik. Käesoleval ajal ei ole võimalik kinnistule elamut püstitada ehk olukord maa kasutusvõimaluste osas on võrreldes soetamise ajaga kardinaalselt muutunud. Sellist olukorda ette näha ei olnud mõistlikult võimalik. Lepingu sõlmimisel andis Eesti Vabariik kinnistu ostjale piisava aluse eeldada, et hoonestamine on võimalik. Just hoonestamise võimalikkus determineeris kõrgema kinnistu hinna. Hilisemalt on Eesti Vabariik käitunud sõnamurdlikult ja väidab, et kõnealusele kinnistule ei tohi ehitada. Hagejal on nüüd pikaajaline kinnistuga seotud ostuhinna tasumise kohustus, mis
on kordades suurem kui omandatud kinnistu väärtus. Lisaks koormab I kinnistut hüpoteek kostja I kasuks, mille summa ületab samuti kordades kinnistu väärtust. Hageja ei oleks võtnud kanda kostja ehk Eesti Vabariigi ees hüpoteekvõla tasumise kohustust sellises ulatuses, kui hageja oleks teadnud eseme puudustest ehk võimatusest sinna ehitada.
14.Hageja peamine nõue on 26.10.2012 kohustuse ülemineku lepingu muutmine VÕS § 97 alusel kuna uute asjaolude (ehitusõiguse puudumine) ilmnemise tõttu ületab ülevõetud kohustus ja seda tagav hüpoteek kordades omandatud kinnistu väärtust, mistõttu on ülevõetud järelmaksu tasumine muutunud hageja jaoks ebamõistlikult koormavaks. Kui kohustuse ülevõtmise lepingut ei saa VÕS § 97 alusel muuta ja järelmaksuna tasutavat ostuhinda vähendada, siis tugineb hageja talle VÕS § 176 lg-st 1 tulenevale õigusele esitada vastuväiteid, ja seeläbi õigusele nõuda VÕS § 97 lg 1 alusel algse müügilepingu muutmist või alandada I kinnistu hinda (VÕS § 112).
15.Esinevad VÕS § 97 kohaldamise alused. Võrreldes 26.10.2012 lepingu sõlmimise hetkega on lepingu tasakaal hageja kahjuks oluliselt muutunud. Lepingu sõlmimisel 26.10.2012 eeldas hageja, et I kinnistule on võimalik ehitada. See eeldus põhines sellel, et Pihtla vald oli väljastanud kinnistule projekteerimistingimused, mis võimaldasid kinnistule ehitada. Pärast 26.10.2012 lepingu sõlmimist on aga selgunud, et tegelikult I kinnistule ehitada ei saa. Ilma ehitusõiguseta I kinnistu väärtus vaid ca 10% sellest, mis see väärtus oleks siis, kui ehitusõigus oleks olemas. Uue asjaolu, st ehitusõiguse puudumise, tõttu on hageja jaoks 26.10.2012 kohustuse ülevõtmise lepingu tasakaal oluliselt muutunud – hageja poolt saadud kinnistu mõttelise osa väärtus on vähenenud ca 90%, kuid ülevõetud kohustus on jäänud samaks. Hageja ei ole lepingu tasakaalu muutumise eest kuidagi vastutav ning ta ei oleks ka saanud midagi teha, et tasakaalu muutumist ära hoida.
16.Hageja ei saanud mõistlikult eeldada ega pidanud arvestama, et hoonestusõigusega kinnistu ostmisel kaotab kinnistu hilisemalt hoonestamise õiguse (VÕS § 97 lg 2 p 1). Hageja ei saanud mõjutada hoonestamise õigusest ilmajäämist. Kostja I sai seda mõjutada, just kostja I hilisem sõnamurdlik otsus on hoonestamise õiguse kaotamise põhjuseks (VÕS § 97 lg 2 p 2). Asjaolude muutumise riisikot ei kanna hageja. Hagejal oli õigus eeldada (õigustatud ootuse printsiip), et kinnistul lasuv õigus seda hoonestada jätkub (VÕS § 97 lg 2 p 3). On arusaadav, et keskmiselt mõtlev isik ei ostaks kinnistut ca 10 korda turuhinnast kõrgema hinnaga (VÕS § 97 lg 2 p 4).
17.VÕS § 176 lg 1 tulenevalt saab hageja kui uus võlgnik esitada ostuhinna tasumise kohustusele vastuväite, et pärast lepingu sõlmimist on uute asjaolude tõttu oluliselt muutunud poolte kohustuste vahekord ning seetõttu saab hageja VÕS § 97 alusel nõuda lepingu muutumist. Samuti saab võlgnik müügieseme puuduse korral VÕS § 112 alusel hinda alandada ning esitada müügihinna tasumisele vastuväite. Antud juhul on nii hageja VÕS § 97 alusel lepingu muutmise nõude kui ka alternatiivselt hinna alandamise nõude aluseks see, et I kinnistul ei ole ehitusõigust, mis oli kinnistu omandamisel algse võlgniku A Te jaoks oluline tingimus. Müügieseme vastavus lepingutingimustele on müügihinna tasumise kohustusega vastastikune kohustus (tegemist on poolte põhikohustustega). Kui kohus leiab, et 26.10.2012 kohustuse ülevõtmise lepingut ei saa muuta ja järelmaksuna tasutavat müügihinda vähendada, siis on hagejal võimalik VÕS § 176 lg 1 tulenevalt nõuda VÕS § 97 alusel algse müügilepingu muutmist või alandada I kinnistu hinda.
18.Hagejal on õigus esitada tasumata ostuhinna alandamise avaldust, sh hagi esitamisega lepinguosalistele. Kostjad on rikkunud kohustust sellega, et ei informeerinud ostjat kõigist kasutuspiirangutest müüdud varale. Hageja taotleb maa ostuhinna alandamist lähtudes
sellest, et alandatud hind võrdub mittekohase täitmise väärtuse ja kokkulepitud hinna korrutise jagamisel kohase täitmise väärtusega ehk 22 400 x 211 631,41 : 211 631,41 võrdub 22 400 eurot.
19.Hinna alandamine ei allu aegumisele. Tähtajatus kehtib eelkõige seetõttu, et hageja pole lepingu hinda veel Eesti Vabariigile tasunud ja kohustus kehtib kuni aastani 2055. OÜ-ga Catsus seob hagejat kokkulepe 10 aastaks pikendatud hagi aegumise tähtajaks. Hageja teeb hinna alandamise avalduse kohtumenetluses. Aegumise kohaldamine oleks hea usu põhimõttega vastuolus põhjusel, et Eesti Vabariik saaks hõlptulu asja eest, mille väärtus ei vasta reaalsele turuhinnale ja see asi müüdi teisele isikule selliselt, et lõppkokkuvõttes teda eksitati. Kostja I seisukoht
20.Kostja I tema vastu esitatud nõuet ei tunnista ja vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Kostja vastuväited on järgmised.
21.Kostja I ei ole hagejaga sõlminud kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut. Kostja I ei ole 2012.a sõlmitud asjaõiguslepingu pooleks. Kostja I ei ole 26.10.2012 kohustuse ülemineku lepingus müüja. Kuna Eesti Vabariik ei ole I kinnistu müüjaks hagejale, siis ei saa ta olla antud asjas ka kostjaks. A Tega sõlmitud maa müügilepingust ostjale tulenenud kujundusõigused hagejale üle läinud ei ole. Kostjat I tuleb lugeda hüpoteegipidajaks. Hageja ja kostja II (OÜ Catsus) vahelise asjaõiguslepingu sõlmimisel aastal 2012 realiseeris kostja I maareformi seaduse (MaaRS) § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmiseks hagejale, mis ei ole käesoleva vaidluse esemeks oleva kinnistu osalise võõrandamise eelduseks OÜ-lt Catsus hagejale. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoludes ei ole midagi muutunud, I kinnistu on kogu aeg olnud ehituskeeluvööndis.
22.Kostja I ei vaidle, et on A Tega sõlminud maa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. I maaüksus erastati maareformiseaduse alusel riigimaa enampakkumisega erastamise teel A Tele. Enampakkumise tulemused kinnitati Saare maavanema 12.11.1999 korraldusega nr 1461. Saare maavanema korraldust vaidlustatud ei ole. Maa müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping sõlmiti 03.11.2005. Erastamisel on kasutatud järelmaksu ja võla tagamiseks on kinnistule seatud hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 3 900 000 krooni. Vastavalt nii aastal 2005 kehtinud kui praeguse maareformi seaduse redaktsioonile on maa erastamisel ostjal õigus kasutada müügihinna tasumisel järelmaksu (§ 223 lg 4, lg 7 p 4). Järelmaksu kasutamise korral on maa müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingute kohustuslikuks tingimuseks mh poolte kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud maa väljaostuvõla tasumise nõude rahuldamiseks. Vastav märge kantakse kinnistusraamatusse (MaaRS § 23 lg 51 p 2). Eesti Vabariigi ja A Te vahel sõlmiti maa müügileping ja asjaõigusleping 03.11.2005. Maa müüjana on Eesti Vabariik I kinnistu valduse ja omandiõiguse ostjale A Tele tähtaegselt üle andnud ega ole teinud viimasele mingeid takistusi kinnistu kasutamisel ja valdamisel. Maa müügil on maa sihtotstarbeks määratud maatulundusmaa ja maa sihtotstarbeline kasutamine hageja poolt ei ole mingil moel takistatud. Riik müüs I maaüksuse A Tele 12 aastat tagasi tema enda poolt pakutud hinna alusel. A T ei ole lepingu sõlmimisel ja ka pärast seda esitanud vastuväiteid maa hinna osas või nõudeid ostuhinna alandamiseks.
23.A T võõrandas 2006. aastal I kinnistu OÜ-le Catsus. Kostja I selles lepingus osaline ei olnud. Aastal 2006 sõlmisid OÜ Catsus ja hageja kinnistu 1⁄2 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu ning sellega leppisid pooled kokku müümise tingimused ja selle maksumuse, mille alandamist hageja nõuab. Ostuhind 1 650 725 krooni, millest 165 072 krooni tasuti enne ostu-müügi lepingut, 1 485 652,50 krooni kohustus ostja müüja soovil kandma Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele vastavalt maksegraafikule. Võlaõiguslepingu sõlmimisel kostja I ei osalenud.
24.26.10.2012 sõlmiti kostja II, hageja ja kostja I vahel asjaõigusleping, kohustuste osaline ülevõtmise leping ja asjaõiguslepingud. Selle lepinguga ei lepitud kokku 1⁄2 kinnistu ostuhinda (s.o ei tekkinud uut ostu-müügi suhet), samuti ei tekkinud uusi võlakohustusi, vaid lepiti kokku võlgniku (OÜ Catsus) kohustuse üleminek OÜ-le Harrison Consulting ning sellest tulenevalt muudeti hüpoteegiga tagatud nõuet. Lepingu punktis 1.6.5 on hageja tunnistanud, et tal ei ole mh 2006. a sõlmitud lepingus oleva ostuhinna suhtes pretensioone.
25.Hageja järeldus, et kostja I on 2012.a sõlmitud asjaõiguslepingu pooleks, on väär. Kostja I oli 26.12.2012 lepingusse kaasatud hüpoteegipidajana ja realiseeris hageja ja OÜ Catsus vahelise asjaõiguslepingu sõlmimisel sisuliselt MaaRS § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmiseks hagejale. Väljaostuvõla ülekandmisel võtab uus omanik järelmaksulepingu samadel tingimustel üle. Saare maavanem andis hagejale loa hüpoteegivõla tasumise kohustuse üle võtmiseks, mitte aga ei võõrandanud hagejale kinnistut. Luba kinnisasja omandamise hüpoteegivõla tasumise üleandmiseks anti Saare maavanema korraldusega 28.09.2012 nr 1-1/367. Hüpoteegipidaja kinnitused on esitatud lepingu p 1.7 ja võla ülekandmise kokkulepe lepingu p 2. Korraldusest nr 1-1/367 ning hageja ja OÜ Catsus vahel sõlmitud asjaõiguslepingust ei tulene, et maa müüjaks hagejale oleks Eesti Vabariik. Kostja I nõusolek väljaostuvõla ülekandmiseks ei ole I kinnistu osalise võõrandamise eelduseks OÜlt Catsus hagejale.
26.Kostja I ei nõustu väitega, et hageja ei teadnud maa omandamisel ja hüpoteekvõla osalisel üle võtmisel, et ehituskeeluvöönd võrdub kogu omandatava kinnistuga (vt lepingu p. 1.4.3) või et tegemist on nn korduvüleujutuse alaga, sest avalikest registritest seda ei nähtu ja Eesti riik lepingu sõlmimisel seda asjaolu hagejatele lepinguliselt ega muul viisil ei avaldanud, samuti ei avaldanud seda asjaolu teine kostja, sest märgitud asjaolu polnud teada ka OÜ-le Catsus. Maa enampakkumisega erastamise 12.11.1999 korralduse p-s 7 on kitsendused sätestatud – ostjal tuleb täita ranna ja kalda kaitse seaduse § 3, 9, 11 ja 13 nõudeid. Eesti Vabariigi ja A Te vahel sõlmitud lepingu p 2, müüja kinnitused, alapunktis 2.1.5.2 on märgitud, et maaüksus piirneb osaliselt Läänemerega. Ranna- ja kalda piiranguvööndi ning ehituskeeluvööndi laius ning muud kasutamise kitsendused antud veekogule tulenevad looduskaitseseaduse peatükist 6. Maa müügi otsuse väljastamisel kehtinud RanKS § 9 lg 3 p 1 kehtestas saarte mererannal 200 m laiuse ehituskeeluvööndi. Sama § 9 lg 6 sätestas järgmist: üleujutatavatel aladel laieneb ehituskeeld kõrgveepiirini juhul, kui kõrgveepiir ulatub kaugemale kui käesoleva paragrahvi 3. lõikega sätestatud suurused. Seega, kui tegemist oli üleujutatava alaga laienes ehituskeeluvöönd kaugemale 200 meetrist ja kattis kogu maaüksuse. Asjaolule, et I kinnistu asub ehituskeeluvööndis osundab 25.05.1999.a kehtestatud Saare maakonnaplaneering, mille piirangute kaardilt nähtub, et see asub tervikuna ehituskeeluvööndis. Pihtla Vallavolikogu 13.10.2005.a määrusega nr 6 kehtestati Pihtla valla rannaala üldplaneering, mille kohaselt Rannakülas asuv I kinnistu paikneb tervikuna ehituskeeluvööndis. Pihtla valla rannaalade üldplaneeringu lk 56 on viidatud ja planeeringukaardilt nähtub, et I kinnistu paikneb reserveeritud puhkealal ilma hoonete ehitamise õiguseta. Mõlemad planeeringud kehtisid enne kinnistu esimese ostu-müügi
lepingu sõlmimist 2005. aastal. 26.10.2012 lepingu p 1.8.1 on lepinguosalised kinnitanud, et nad ei soovi täiendavate dokumentide muretsemist ega tehinguga seotud asjaolude täiendavat kontrollimist notari poolt. Kostja I ei saa vastutada selle eest, et kinnistu ostja ei veendunud kinnisasja vastavuses tema ootustele ega kontrollinud, kas peale erastamise otsustamist aastal 1999 on muudetud seadusi või kehtestatud looduskaitsealaseid piiranguid. Asjaolu, et kaitserežiim kinnistul aja jooksul muutub, ei ole nõude esitamise aluseks. 2005.a sõlmitud lepingu kohaselt oli A T teadlik, et omandatud maa allus nn Natura 2000 võrgustiku aladel kehtestatud piirangutele ja looduskaitseseaduse 6. pt sätetest tulenevatele piirangutele tolleaegses redaktsioonis. Looduskaitselistele piirangutele on osundatud 2005. a sõlmitud maa müügilepingu p-s 2.1.5. Samuti on notar 2005. a maa müügilepingu p-s 7.25 selgitanud, millised tegevused on Natura 2000 alal keelatud ning sh on keelatud ehitiste, kaasa arvatud ajutiste ehitiste püstitamine.
27.Asjaolu, et A Tele on varasemalt väljastatud projekteerimistingimused, ei tõenda, et kinnistule oleks saanud kindlasti ehitada. Projekteerimistingimused on määratud Pihtla vallavalituse 17.04.2006 korraldusega nr 66. Korralduse p 4 kohaselt kehtisid need kuni 17.04.2008. Pihtla vald on 07.03.2006 kirjas märkinud, et täpse vastuse, milliseid hooneid, millisesse asukohta, millistel tingimustel on võimalik ehitada annab detailplaneeringu koostamise protsess. Detailplaneering on ka ehitusprojekti koostamise aluseks ja eraldi projekteerimistingimusi vallast taotleda ei ole vajalik. Ehitusprojekti ei ole koostatud ja ehitusluba ei ole kunagi antud.
28.Kuna projekteerimistingimused on määratud kohaliku omavalitsuse poolt, ei saa riik vastutada kohaliku omavalitsuse tegevuse eest. Ehitusõigus on kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus. Isegi ehitusloa väljastamise korral ei oleks saanud LKS § 38 lg 9 tulenevalt tekkida õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas. Käesoleval juhul pole isegi ehitusluba väljastatud.
29.Samuti ei tõenda asjaolu, et hetkel asub kinnistu terves osas ehituskeelu vööndis, et kinnistule ehitada enam ei saa. Üldplaneeringuga või detailplaneeringuga on endiselt võimalik taotleda ehituskeeluvööndi vähendamist. Hetkel on koostamisel Saaremaa valla üldplaneering ning kostjale I teadaolevalt ei ole hageja esitanud selle koostamise käigus ehituskeelu vööndi vähendamise ettepanekut. Ka ei ole kinnistule koostatud detailplaneeringut. Seega ei ole hetkel ikka veel teada, kas ehituskeeluvööndi vähendamine kinnistul on lubatav ja mida vaidlusalusele kinnistule tegelikult ehitada saaks. Hageja taotleb ostuhinna alandamist hetkel, kus ehitamine siiski võib osutuda võimalikuks. Ehitusõiguse ja -mahtude väljaselgitamiseks tuleks hagejal algatada detailplaneering.
30.Põhjendatud ei ole hageja väide, et kostjale I pidi olema arusaadav hageja eesmärk kinnistu soetamisel sinna elamu ehitada. Ei ole tuvastatud, et hageja ootus selles küsimuses oleks kostjale I teatavaks tehtud. Tegemist maatulundusmaaga (100%), mitte elamumaaga. Ajal, mil hageja soovis I kinnistut omandada, valitses kostja 1 ja hageja vahel selgus, mis otstarbeks hageja soovib kinnistut omandada. Hageja ise selgitas oma 21.06.2012 kinnisasja omandamise loa taotluses Saare maavanemale, et kinnisasja kasutatakse sihtotstarbeliselt – maad kasutatakse rohumaana ja veiste (50 looma) karjatamiseks ehk põllumajanduslikuks tootmiseks. Hageja ostetud kinnistul ehitisi ei olnud. Hagiavaldusest selgub, et hageja kavandatav ei olnud maatulundusmaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalik ehitis, vaid ta soovis hoopis püstitada kinnistule elamut, seega mitte kasutada maatulundusmaad sihtotstarbeliselt.
31.Riik ei käitunud sõnamurdlikult nagu väidab hageja, sest riik ei ole andnud ostjale alust eeldada, et hoonestamine on võimalik. Üheski esitatud kirjalikus dokumendis ei ole märgitud, et kinnistu ostjad soovivad kinnistule ehitada.
32.VÕS § 112 sätestab, et lepingu hinna alandamist saab nõuda lepingu poolelt. 26.10.2012 sõlmitud lepingu poolteks olid hageja ja OÜ Catsus. Eesti Vabariik on hüpoteegipidaja. Hinna alandamist ei saa kostjalt I nõuda. Lepingu muutmist antud juhul ei saa nõuda riigilt, kes pole lepingu pooleks. Maa esmamüük, kus riik oli lepingu pooleks, toimus enam kui 12 aastat tagasi ja nõue riigi vastu on seega aegunud.
33.Kostja I ei ole 26.10.2012 kohustuse ülemineku lepingus müüja, seega nõue 26.10.2012 kohustuse ülemineku lepingu muutmiseks VÕS § 97 alusel saab olla esitatud ainult kostjale II. VÕS § 97 kohaldamiseks ei ole alust. Maa müüdi enampakkumisel, seega hinna kujundasid konkureerivad pakkumised ja hinna, mille ostja oli valmis maksma selle ehitusõiguseta maa eest, määras ostja ise. A T osales 1999. a enampakkumisel ja pakkus ise kõige kõrgemat ostuhinda. Lepingu muutmise nõude eesmärgiks VÕS § 97 lg 1 alusel on taastada kohustuste esialgne tasakaal. Kui kohustused olid juba algselt tasakaalust väljas (näiteks müügihind oli kokku lepitud keskmisest turuhinnast oluliselt kõrgemaks), ei ole lepingupoolel õigus nõuda müügihinna hilisemat korrigeerimist. Ainus muutunud asjaolu on see, et pärast 2006.a võlaõigusliku lepingu sõlmimist sai läbi projekteerimistingimuste kehtivusaeg, mis oli pooltele teada juba enne lepingu sõlmimist. Hageja ootus osta ehitusõigusega kinnistu ei ole tõendatud. Põhjendatud ei ole hageja väide, et kostjale I pidi olema hageja eesmärk arusaadav. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud ja piirangud pidid kinnistu ostjatele teada olema. Hagejal ei olnud mingeid takistuse projekteerimistingimuste alusel tegutsemiseks. Kinnisasja omanike tegevusetust projekteerimistingimuste realiseerimata jätmisel ei saa ette heita kostjale I. Hagejale võimaldati maad osta järelmaksuga, järelmaksu kohustus kehtib kuni aastani 2055, seega peaks hageja kandma VÕS § 97 lg 2 p-s 3 sätestatud riisikot. Üldjuhul kannab asjaolude muutumise riisikot ostja, kui ostjale antakse omand üle pärast müügilepingu sõlmimist ning võimaldatakse tasuda ostuhind peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist. Natura 2000 on üleeuroopaline kaitsealade võrgustik, mille eesmärk on tagada haruldaste või ohustatud lindude, loomade ja taimede ning nende elupaikade ja kasvukohtade säilimine pikas perspektiivis. Natura looduskaitsealadel on esikohale seatud konkreetsete liikide ja elupaikade vajadused. Riik maatüki müüjana on selles küsimuses nagu iga teine müüja ja ei anna kaasa garantiid, et teatud maatükil elavad liigid või elupaiga tüübid vmt mitte kunagi enam ei muutu. Tulenevalt eeltoodust on ka selge, et riisiko selle eest, et 20 aasta jooksul võivad taolised asjaolud muutuda, lasub ostjal.
34.Kostja I on seisukohal, et hageja oli teadlik millise maa ta ostab, kuna kõik kitsendused olid märgitud maa müügilepingutes. 2006.a sõlmitud võlaõiguslikus lepingus oli viidatud sellele, et kinnistu jääb Natura 200 territooriumile ja nimetatud alal tuleb lähtuda keskkonnaministri 22.04.2004 määrusega nr 24 „Majandustegevuse ajutise piirangute rakendamine väljaspool kaitsealasid asuvatel Natura 2000 võrgustiku aladel“. Enne asjaõiguslepingu sõlmimist andis hageja kostjale 1 selgelt teada, et tema huvi on jätkata põllumajandusliku tootmisega, s.o jätkata kinnistul loomapidamist, mitte aga tegeleda kinnistu hoonestamisega, mis vastavalt lepingutele ei olnud ka lubatud.
35.VÕS §-de 175 ja 176 kohaldamiseks alust ei ole. Kostja I ei nõustu, et hageja võttis kohustuse üle kolmanda isikuna senise võlgniku asemel. Kostja I realiseeris 2012. a lepingus sisuliselt MaaRS § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmiseks OÜ-lt Catsus hagejale. Hageja ei saa
olla kohustuse ülevõtja A Te ja kostja I vahel 2005.a sõlmitud lepingus, mille esemeks oleva kinnistu on A T juba edasi võõrandanud. Hageja ei saa olla kohustuse ülevõtja 2006. ja 2012. aasta lepingutes, mille pooleks kostja I ei ole. Seetõttu ei ole toimunud kohustuse ülevõtmist VÕS § 175 mõttes ja võimalik ei ole esitada VÕS § 176 tulenevaid vastuväiteid. Hüpoteetilises olukorras, kus hagejal see õigus oleks, poleks võimalik esitada selliseid vastuväiteid, mis annaksid alust esitada tasumata ostuhinna alandamise avaldust (VÕS § 112). A T oli lepingu sõlmimise ajal teadlik maa kasutamisele seatud kitsendustest.
36.Kostja I ei rikkunud oma kohustusi sellega, et ei informeerinud ostjat kõigist piirangutest müüdud varale nagu väidab hageja. Kostja I ei saanudki seda teha, kuna teda ei kaasatud võlaõiguslikulepingu sõlmimisele ja kostja I ei müünud hagejale vara.
37.Kostja I ei nõustu, et lepingulist suhet hageja ja kostja I vastu saab tuleneda sellest, et kostja I väljastab hagejale osamaksete kohta arveid ja saab raha. Võlaõiguslik suhe on hageja ja kostja II vahel, kes kinnistu 2006.a võlaõiguslikus müügilepingus leppisid kokku müügihinna, ja vastavalt sellele lepingule kohustus ostja tasuma maa ostuhinna müüja soovil Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele vastavalt maksegraafikule. Kostja I esitab arveid vastavalt järelmaksu maksegraafikule.
38.Hageja taotleb ostuhinna alandamist hetkel, kus ehitamine siiski võib osutuda võimalikuks. Ehitusõiguse ja -mahtude väljaselgitamiseks tuleks hagejal algatada detailplaneering. Laidevahe looduskaitseala kaitse-eeskirja eelnõu kohaselt jääb kostjale kuuluv kinnistu Rannaküla piiranguvööndisse mille kaitserežiim on oluliselt leebem võrreldes kaitseala sihtkaitsevööndis ettenähtud piirangutega. Hetkel ei ole kostjale I teada, kas ja millistel tingimustel kaitseala valitseja ehitustegevust vaidlusalusel kinnistul lubab, kuid kasutustingimused hageja kinnistul pigem leevenevad. Kostja II seisukoht
39.Kostja II on hagi õigeks võtnud (I kd tl 114, dtl 351). Kostja II kinnitas ka 28.11.2019 vastuses hageja esitatud alternatiivsetele nõuetele, et jääb eelnevalt esitatud seisukoha juurde ega soovi midagi lisada (I kd tl 202, dtl 568). Edasises menetluses kostja II muid seisukohti esitanud ei ole.
KOHTU PÕHJENDUSED
40.Kohus, analüüsinud poolte seisukohti ja hinnanud asjakohaseid tõendeid, leiab, et hagi kostja I vastu tuleb jätta rahuldamata. Kostja II vastu esitatud hagi jääb läbi vaatamata. Kuna kohtu hinnangul on sisuliselt tegemist kahe erineva hagiga, siis esitab kohus ka põhjendused eraldi. Enne põhjendusi võtab kohus kokku vaidluse põhisisu ja toob välja asjaolud, mille üle pooled ei vaidle.
41.Käesolevas tsiviilasjas on keskne vaidlusküsimus hageja ja kostja I vahel. Vaidluse all on see, kas hageja saab nõuda Eesti Vabariigilt (kostja I) maareformi käigus riigilt enampakkumisel ostetud kinnistu algse omandajaga kokku lepitud hinna muutmist või alandamist põhjusel, et hageja on võtnud osaliselt üle kohustuse tasuda väljaostuvõlga ja kinnistu (millest 1⁄2 suuruse mõttelise osa omandas hageja kostjalt II) on hageja hinnangul täna väärt ca 10% hinnast, millega riik kinnistu algselt müüs.
42.Poolte väidete alusel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes, millised kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:
42.1.I maaüksus erastati maareformiseaduse alusel maa piiratud enampakkumisega erastamise tulemusel A Tele. Enapakkumise tulemus kinnitati 12.11.1999 Saare maavanema korraldusega (I kd tl 7, dtl 90).
42.2.Eesti Vabariik ja A T sõlmisid 03.11.2005 I kinnistu (registriosa 2858234) müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Kinnistu hind oli 3 301 450 krooni, enne müügilepingu allkirjastamist oli A T ostuhinnast tasunud 330 145 krooni. Ostuhinna tasumata osa 2 971 305 krooni tuli tasuda vastavalt lepingu lisaks olevale järelmaksugraafikule Saare Maavalitsuse erastamisväärtpaberiarvele või erastamise eriarvele. Järelmaksugraafik kehtib kuni 03.11.2055. Osamakse suuruseks on maksegraafiku alusel poole aasta eest 29 714 krooni, millele lisandub intress 1486 krooni (5% aastas), ehk kokku aastas 62 400 krooni (3988,08 eurot). A T kasutas maareformi seadusest tulenevat võimalust kasutada maa müügihinna tasumisel järelmaksu ja väljaostuvõla tagamiseks seati kinnistule hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 3 900 000 krooni kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegita tagatud nõude rahuldamiseks (leping I kd tl 8-12, graafik tl 18-19; dtl 92100, 111-112).
42.3.I kinnistu väljaostuvõla tasumise kohustust tuleb täita Eesti Vabariigile.
42.4.A T müüs kinnistu 08.05.2006 lepinguga OÜ-le Catsus (leping II kd tl 21-26, dtl 640650).
42.5.Hageja ja kostja II (OÜ Catsus) sõlmisid 18.05.2006 I kinnistu 1⁄2 suuruse mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (I kd tl 68-72, dtl 262-270) ja 26.10.2012 asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks (I kd tl 13-17, dtl 101-110).
42.6.I kinnistu omandiõigus kuulub 1⁄2 suuruses mõttelises osas hagejale ja 1⁄2 suuruses mõttelises osas kostjale II. I kinnistu sihtostarve on maatulundusmaa.
42.7.26.10.2012 lepingu sõlmimisel osales Eesti Vabariik (kostja I). I kinnistule väljaostuvõla tagamiseks seatud hüpoteek tagab alates 26.10.2012 lepingu sõlmimisest Eesti Vabariigi nõudeid hageja ja/või A Te vastu, mis tulenevad samast 26.10.2012 lepingust ja 03.11.2005 maa müügilepingust, hüpoteegi seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ning nende lepingute võimalikest lisadest, jne. Eesti Vabariik esitab kostjale I arveid I kinnistu väljaostuvõla tasumiseks.
43.Vaidluse all on, millises rollis kostja I 26.10.2012 lepingu sõlmimisel osales ning kas ja milles temaga kokku lepiti. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kinnistu on olnud Natura 2000 võrgustiku ala ja seadusest tulenevalt looduskaitseliste piirangutega. Vaidluse all on, kas piirangud võimaldasid ja võimaldavad kinnistule ehitada või mitte. Samuti on vaidluse all, kas hageja kinnistut omandades ehituskeelust teadis või pidi teadma.
44.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude muuta VÕS § 97 lg 1 alusel 26.10.2012 OÜ Harrison Consulting ja OÜ Catsus ning Eesti Vabariik poolt ja vahel 26.10.2012 notariaalselt sõlmitud järelmaksukohustusega maa müügi lepingu, mis on registreeritud notari ametitoimingute registris 1296 all, hinda selliselt, et uus hind on 22 400 eurot. Hageja alternatiivne nõue on alandada sama lepingu hinda 22 400 euroni. Kostja I vastu esitatud hagi
45.Hageja on oma nõude rajanud väitele, et ta sõlmis 26.12.2012 kostjaga I kohustuse ülevõtmise lepingu VÕS 175 lg 1 mõttes (ehk kolmanda isiku – kohustuse ülevõtja – ja võlausaldaja vahel otse sõlmitud leping) ja võttis lepingu punktis 2.1 sisalduva kokkuleppega üle osaliselt (1⁄2 osas) A Te kohustuse tasuda kostjale I järelmaksu graafiku alusel I kinnistu ostuhind. Kostja vaidleb hagejale vastu väites, et kohustuse ülevõtmist VÕS § 175 mõttes ei ole toimunud – hageja ei saa olla kostja I ja A Te vahel 03.11.2005 sõlmitud lepingust tuleneva kohustuse ülevõtja, sest A T on lepingu esemeks olnud kinnistu võõrandanud. Kostja I ei nõustu, et hageja võttis kohustuse üle nii, et asus senise võlgniku asemele – kostja I realiseeris 2012. aastal OÜ Catsus, hageja ja kostja I vahelise lepingu sõlmimisel MaaRS § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmiseks OÜ-lt Catsus hagejale.
46.Vaidlusalune 26.12.2012 lepingu (notari ametitoimingu number 1296, pealkirjastatud kui „Asjaõigusleping, kohustuste osaline ülevõtmise leping ja asjaõiguslepingud“) punkt 2.1 („võla ülekandmine“) on järgmine: „Lepinguosalised on kokku leppinud, et Ostja võtab üle ühes kahendikus (1/2) mõttelises osas Müüja kohustuse tasuda Eesti Vabariigile punktis
1.1.nimetatud kinnistu tasumata ostuhinna osa summas kaks miljonit üheksasada seitsekümmend üks tuhat kolmsada viis (2 971 305) Eesti krooni, milline summa on ekvivalentne ühesaja kaheksakümne üheksatuhande üheksasaja ühe (189 901) euroga, vastavalt Kuressaare notari Marika Leis poolt 03.11.2005 koostatud ja tõestatud ning notariametitoimingu nr 6610 all registreeritud „Maa müügilepingus, hüpoteegiseadmise lepingus ja asjaõiguslepingus“ sisalduvale järelmaksu tasumise graafikule nii, et Ostja astub ühes kahendikus (1/2) mõttelises osas senise võlgniku asemele ja A T jääb ühes kahendikus (1/2) mõttelises osas võlgnikuks“. Lepinguosaliste andmetes on kostja II (OÜ Catsus) tähistatud müüjana, hageja (OÜ Harrison Consulting) ostjana ja Eesti Vabariik (kostja I) hüpoteegipidajana ja märgitud, et neid nimetatakse lepingus ühiselt ka kui lepinguosalised ja ka pooled. Refereeritud punktis 2.1 viidatud lepingu punktis 1.1 on lepingu esemena märgitud 1⁄2 suurune mõtteline osa I kinnistust (katastritunnus 59201:004:0358, pindalaga 23,73 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, koos selle oluliste osade ja päraldistega) (I kd tl 13-17 pöördel, dtl 101-110).
47.Hageja nägemuses on võimalik lepingu punkti 2.1 lugeda nii, et kinnistu ostuhinna (väljaostuvõla) tasumise kohustuse üleminekus leppisid omavahel kokku hageja (OÜ Harrison Consulting) ja kostja I (riik) ning kostjal II (OÜ Catsus) selles punktis sisalduva kokkuleppega sisulist puutumust polnud. Kohtu hinnangul see nii ei ole. Esmalt on oluline peatuda I kinnistuga tehtud tehingute jadal ja nende tingimustel.
48.A T ostis I kinnistu riigilt enampakkumisega erastamisel ja 03.11.2005 sõlmisid A T ja riik kinnistu müügilepingu. Ostuhinnaks oli 3 301 450 krooni, kinnistu omand läks A Tele selle lepingu alusel üle ja ostuhinna maksmata osa 2 971 305 krooni tuli ostjal riigile tasuda järelmaksuga 50 aasta jooksul 5%-se intressiga kokkulepitud maksegraafiku järgi. Makseid tuli teha Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele. Selle kohustuse täitmist jäi tagama kinnistule riigi kasuks seatud hüpoteek.
49.A T müüs kinnistu 08.05.2006 lepinguga omakorda OÜ-le Catsus. Kinnistu omand läks OÜ-le Catsus selle lepingu alusel üle. Kokku lepitud ostuhind oli 3 101 450 krooni, st sama, mis A Te ja riigi vahelises 03.11.2005 müügilepingus. Ostuhinna tasumises lepiti punktis 3.2 ja 3.3 kokku nii, et tasumata osa 2 971 305 krooni kohustus ostja maksma mitte müüjale A Tele, vaid müüja soovil Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele (st otse riigile) vastavalt lepingu lisaks olevale maksegraafikule. Lisaks olev maksegraafik on sama maksegraafik, mis A Te ja riigi vahel 03.11.2005 lepinguga kokku lepitud. Kohtu ette ei ole seejuures
toodud asjaolusid, et väljaostuvõla tasumise kohustust riigi ees oleks selle tehinguga seoses A Telt OÜ-le Catsus üle kantud. Järelikult kohustust ei käsutatud. Selleks oleks olnud vajalik ka riigi kui võlausaldaja nõusolek. A Te ja OÜ Catsus omavahelises suhtes lepiti kinnistu ostuhinna tasumine küll selliselt kokku, et OÜ Catsus maksab (A Te asemel) otse riigile, kuid väljaostuvõlga tasuma kohustatud isikuks riigi ees jäi seega A T. Ka ei muudetud selle tehinguga seoses hüpoteegiga tagatud nõuet.
50.OÜ Catsus müüs kinnistust 1⁄2 mõttelise osa omakorda 10 päeva hiljem 18.05.2006 OÜ-le Harrison Consulting. Lepingus lepiti kokku müügi võlaõiguslikud tingimused, ostuhind 165 725 krooni, s.o pool A Te ja OÜ Catsus vahel ning varasemalt ka A Te ja riigi vahel kokku lepitud terve kinnistu ostuhinnast. Tasumata osa 1 485 652 krooni kohustus ostja võlaõigusliku lepingu p 3.2 ja 3.3 taas maksma mitte müüjale OÜ-le Catsus, vaid müüja soovil Saare Maavalitsuse erastamise eriarvele (st otse riigile) vastavalt lepingu lisaks olevale maksegraafikule. Lisaks olev maksegraafik on sama maksegraafik, mis A Te ja riigi vahel 03.11.2005 lepinguga kokku lepitud ja selliselt ka A Te ja OÜ Catsus vahel 08.05.2006 lepinguga kokku lepitud.
51.Kokkulepped kinnistu ostuhinna tasumise osas sellisel kujul nii A Te ja OÜ Catsus vahelises 08.05.2006 lepingus kui OÜ Catsus ja OÜ Harrison Consulting vahelises 18.05.2006 lepingus on kohtu hinnangul tõlgendatavad kinnistu väljaostuvõla kohustuse ülevõtmise kokkulepetena (kohustustehinguna) esmalt A Te ja OÜ Catsus omavahelises suhtes ja edasi ka OÜ Catsus ja OÜ Harrison Consulting omavahelises suhtes. Kohustustehingu kehtivus kehtiva käsutuse puudumisest ei sõltu.
52.Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandi üleandmiseks sõlmisid OÜ Catsus ja OÜ Harrison Consulting asjaõiguslepingu 26.10.2012 ja selle lepingu alusel läks kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omand OÜ-le Harrison Consulting üle. Samas 26.10.2012 lepingu dokumendis sisaldus ka kohustuste osalise ülekandmise leping ja seonduvalt muudeti hüpoteegiga tagatud nõuet. Sellega võttis OÜ Harrison Consulting riigi heakskiidul üle pooles ulatuses kohustuse tasuda riigile kinnistu tasumata ostuhinna osa 2 971 305 krooni (189 901 eurot) vastavalt 03.11.2005 (s.t A Te ja riigi vahel sõlmitud) lepingus sisalduvale maksegraafikule nii, et OÜ Harrison Consulting astus (lepingu sõnastuse kohaselt) 1⁄2 mõttelises osas senise võlgniku asemele ja A T jäi 1⁄2 mõttelises osas võlgnikuks. Hüpoteegiga tagatud nõuet muudeti nii, et hüpoteek tagab 26.10.2012 lepingust ja 03.11.2005 lepingust tulenevaid riigi nõudeid OÜ Harrison Consulting ja/või A T vastu. Seega pooles ulatuses väljaostuvõla tasumise kohustust käsutati 26.10.2012 lepinguga.
53.Kohtu hinnangul ei läinud kinnistu väljaostuvõla 1⁄2 osas tasumise kohustus üle hagejale võlausaldajaga (kostjaga I) sõlmitud lepingu alusel, nagu väidab hageja, ega puudu ka VÕS § 175 kohaldamise olukord üldse, nagu leiab kostja. Väljaostuvõla 1⁄2 suuruse osa tasumise kohustus läks 26.10.2012 lepinguga hagejale üle kostja I kui võlausaldaja nõusolekuga kostja II ja hageja vahel sõlmitud kohustuse ülevõtmise lepingule, s.o VÕS § 175 lg 2 alusel. Hageja ja kostja II omavahelises suhtes oli selline kohustuse ülevõtmine hageja poolt varasemalt 18.05.2006 võlaõiguslikus müügilepingus juba kokku lepitud (kohustustehing) ja 26.10.2012 lepinguga käsutasid hageja ja kostja II väljaostuvõla 1⁄2 suuruse osa tasumise kohustust, sest kostja I andis neile kohustuse hageja poolt ülevõtmiseks nõusoleku.
54.VÕS § 175 lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Kohustuse üleminek toimub sel juhul võlausaldaja ja kolmanda isiku kahepoolse kohustus- ja käsutustehingu alusel. VÕS § 175 lg 2 järgi võib kolmas isik võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga
sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Seega võib kohustus kolmandale isikule üle minna ka võlgniku ja kolmanda isiku kohustus- ja käsutustehingu alusel, kuid üksnes tingimusel, et võlausaldaja on kohustuse üleminekuga kui käsutusega nõus, sest võlgnikul puudub õigus kohustust iseseisvalt käsutada. Ka TsÜS § 114 lg 1 järgi on õigustamata isiku käsutus kehtiv, kui selleks on õigustatud isiku eelnev nõusolek. Kui õigustamata isikul ei olnud eseme käsutamiseks õigustatud isiku eelnevat nõusolekut, muutub eseme käsutamine TsÜS § 114 lg 2 järgi kehtivaks siis, kui õigustatud isik kiidab kohustuse ülemineku kui käsutuse heaks. Kuni puudub võlausaldaja eelnev nõusolek või hilisem heakskiit kohustuse ülemineku kui käsutuse kohta, ei ole kohustus kolmandale isikule VÕS § 175 lg 2 järgi üle läinud ja võlausaldaja ees vastutab kohustuse täitmise eest endiselt võlgnik.
55.Selles, et kohustus tasuda Eesti Vabariigile maareformi käigus omandatud I kinnistu tasumata ostuhind 26.10.2012 lepingu alusel 1⁄2 osas hagejale üle läks ja hageja on 1⁄2 osas kostja I ees võlgnik, sisuline vaidlus hageja ja kostja I vahel puudub. Vaidluse all ei ole, et kostja I esitab hagejale järelmaksu arveid (Riigi Tugiteenuste Keskuse 16.05.2019 ja 19.02.2018 meeldetuletusest, I kd tl 188A ja 188B, dtl 517 ja 519, järelduvalt maksegraafikus toodud osamaksete pooles ulatuses) ja ning et I kinnistule seatud hüpoteek tagab 03.11.2005 lepingust ja 26.10.2012 lepingust tulenevaid kostja I nõudeid A Te ja/või hageja vastu.
56.Kostja I seisukohaga, et tegemist ei olnud (riigi ees) A Te kohustusega, kohus ei nõustu. Kostja I ei ole välja toonud ega tõendanud, et A Te kohustust oleks enne 26.10.2012 kehtivalt käsutatud. Seega kostja I kui võlausaldaja ja A Te kui võlgniku rolle ei mõjutanud kuni 26.10.2012 lepinguni see, et A T leppis esmalt maa väljaostuvõla järelmaksukohustuse üleandmise kinnistu võõrandamise tingimusena kokku kostjaga II ning kostja II omakorda hagejaga. Kohustuse ülemineku juures eristatakse kohustuse ülemineku aluseks olevat kohustustehingut ja käsutustehingut. Kui kohustuse ülemineku aluseks on võlgniku ja kolmanda isiku kokkulepe (VÕS § 175 lg 2), siis ei mõjuta võlgniku ja kolmanda isiku kokkuleppe kui kohustustehingu kehtivust asjaolu, et võlgnik või kolmas isik ei küsinud võlausaldajalt nõusolekut, ega ka see, et võlausaldaja ei andnud kohustuse ülevõtmisele oma nõusolekut. Võlausaldaja nõusoleku saamisest ei sõltu mitte võlgniku ja kolmanda isiku kohustustehingu, vaid kohustuse ülevõtmise käsutustehingu kehtivus. Kuni puudub võlausaldaja heakskiit, on käsutustehing hõljuvalt kehtetu (TsÜS § 114 lg 2). Kohustust üle anda sooviva võlgniku ja kohustust üle võtta sooviva kolmanda isiku omavahelises suhtes on kokkuleppe kehtiv ja sellel on võlaõiguslik toime, mille alusel saab esitada täitmise nõude. VÕS § 175 lg 4 esimese lause kohaselt eeldatakse, et võlgnikul on õigus nõuda kohustuse ülevõtjalt, et see täidaks õigeaegselt võlausaldaja nõude, kui võlausaldaja ei ole veel nõusolekut andnud või keeldub selle andmisest (vt nt Riigikohtu 19.12.2007 otsus 3-21-117-07 p 15). VÕS § 175 lg 4 teise lause kohaselt jääb kohustuse ülevõtmise kokkulepe kehtima ka juhul kui võlausaldaja keeldub kohustuse üleminekuks vajaliku nõusoleku andmisest.
57.Hageja väitega, et ta võttis A Te kohustuse üle kostjaga I sõlmitud lepingu alusel kohus ei nõustu, sest kokkulepe kinnistu ostuhinda tasuda moel, mis näeb ette ostuhinna osa tasumise erastamise eriarvele lepingule lisatud maksegraafikule vastavalt, on kinnistu võõrandamise tingimusena kokku lepitud hageja ja kostja II vahel, kes hagejale kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müüs. Vaidlus puudub, et kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müügihinna ja selle tasumise tingimused leppis hageja kokku kostjaga II 18.05.2006 lepingus (I kd tl 68-72). Hageja on menetluses ka ise väitnud, et kostjale I kinnistu väljaostuvõla tasumise kohustuse alus oli kinnistu müügi võlaõiguslik leping, mille hageja sõlmis kostjaga II (viimati hageja 17.10.2019
menetlusdokumendi p 6, I kd tl 182 pöördel, dtl 153). Alates 20.12.2021 menetlusdokumendist on hageja kohtule arusaadavalt sellisest käsitlusest loobunud.
58.Alust tõlgendada 26.10.2012 lepingu punkti 2.1 hageja soovitud viisil ei anna ka hageja väide, et hageja ja kostja I vahelist kohustuse ülevõtmise lepingut ei saa vaadata lahus lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest, mis päädis Saare maavanema 28.09.2012 korraldusega nr 1-1/367, millega anti hagejale luba I kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandamiseks ja omandamisega seotult 1⁄2 A Te kohustuse üleminekuks hagejale.
59.Viidatud korralduse punkt 1 on seotud juriidilisest isikust hageja vajadusega saada kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) tollasest regulatsioonist tulenevalt Eesti Vabariigilt (kinnisasja asukoha järgselt maavanemalt) luba maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu mõttelise osa omandamiseks. Luba vajas hageja sõltumata sellest, mil viisil ja kellele tuli tasuda kinnistu ostuhind ja MaaRS § 23 lg-s 53 ette nähtud nõusolekut väljaostuvõla ülekandmiseks ka juhul, kui I kinnistule ei oleks KAOKS kitsendused kohaldunud. Korralduses sisalduv otsustus lubada hagejal 1⁄2 mõttelist osa kinnistust omandada ei ole seega seotud maareformi käigus erastatud ja ostetud maa väljaostuvõla ülekandmisega nõustumisega ja kohus seda punkti kohustuse ülemineku kontekstis asjassepuutuvaks ei pea. Võlakohustuse ülekandmist puudutav osa korraldusest – punkt 2 – on järgmine: „Anda nõusolek I kinnistu, registriosa 2858234 IV jakku kantud 3 900 000 krooni suuruse Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegiga tagatud 1⁄2 võlakohustuse ülekandmiseks A Telt, isikukood 35511120046, Osaühingule Harrison Consulting, äriregistrikood 10331131, asukohaga Rüütli tn 4, Tallinn. 1⁄2 osa võlatasumise kohustusest jääb jätkuvalt A T, isikukood 35511120046, nimele“. Korralduses on selgesõnaliselt väljendatud, et sellega antakse nõusolek I kinnistu võlakohustusest 1⁄2 osa ülekandmiseks A Telt. Maavanema kaalutlustes, kas loa (nõusoleku) andmine on õigustatud, tehakse viide MaaRS § 23 lg-le 53 (I kd tl 78).
60.Samale MaaRS sättele tugineb kostja I väites, et tema hagejaga kohustuse üleandmiseks mingit lepingut sõlminud ei ole, ega pole toimunud kohustuse ülevõtmist VÕS 175 mõttes, vaid kostja I kasutas aastal 2012 hageja ja kostja II vahelise asjaõiguslepingu sõlmimisel kostjale I MaaRS § 23 lg 53 teisest lausest tulenevat hüpoteegipidaja õigust anda nõusolek väljaostuvõla võlakohustuse ülekandmiseks hagejale. Kostjal I on õigus selles, et viidatud säte reguleerib Eesti Vabariigi kui võlausaldaja rolli maareformi käigus sõlmitud järelmaksu- ja hüpoteegilepingu üleandmisel kinnisasja uuele omanikule, kuid mitte selles, et sätte alusel ei toimu kohustuse üleminekut ühelgi VÕS § 175 viisil.
61.Korralduse andmise ja lepingu sõlmimise ajal aastal 2012 kehtis MaaRS § 23 lg 53 järgmises sõnastuses: „Maa erastamisel täidab hüpoteegipidaja ülesandeid Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi osas maa erastamise korraldaja või tema poolt volitatud isik. Hüpoteegipidajal on õigus anda nõusolek maa erastamise või tagastamise käigus Eesti Vabariigi kasuks hüpoteegiga koormatud kinnistu võõrandamisel kinnistu väljaostuvõla ülekandmiseks kinnistu omandajale. Hüpoteegipidajal on õigus käesoleva paragrahvi 51. lõike punktis 4 sätestatud loa andmisest keelduda, kui raie tulemusena langeks kinnisasja väärtus alla 1,2-kordse hüpoteegiga tagatud nõude määra. Hüpoteegi seadmisel ei või kokku leppida asjaõigusseaduse § 332 1. lõikes sätestatud nõude mittekehtimise suhtes. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemisel alla seaduses sätestatud määra on hüpoteegipidajal õigus nõuda lisatagatist, samuti on hüpoteegipidajal erastamise käigus tekkinud nõude täitmise tagamiseks õigus koormata hüpoteegiga kinnisasja, mis ei olnud erastamismenetluse objektiks“. Sisuliselt sama nõuet kordab maareformi seaduse alusel Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega
erastamise korra punkt 311. Korra punktist 4 tulenevalt olid maa enampakkumisega erastamise korraldajateks maavanemad. Korra punktiga 312 nähti ette, et võla ülekandmisega nõustumine vormistatakse notariaalses vormis sõlmitava lepinguna. Lepingule kirjutavad alla erastamise korraldaja või tema volitatud isik, isik, kes loovutab võla, ning isik, kellele võlg üle kantakse.
62.Viidatud regulatsioonist järeldub, et küsimust võla ülekandmisega nõustumisest lahendab riik võlausaldajana kinnistu võõrandamise korral ja nende isikute initsiatiivil, kes võla üle kannavad (võõrandaja ja ostja). Kohtu hinnangul on olemuslikult tegemist kohustuse üleminekuga VÕS § 175 lg 2 olukorras. Hageja viidatud hüpoteegipidaja kinnitustes 26.10.2012 lepingu punktis 1.7.3 korratakse, et on otsustatud nõustuda 1⁄2 suuruse hüpoteegivõla ülekandmisega hagejale. Ka sellest ei saa välja lugeda teistsugust sisu kui VÕS § 175 lg 2 kohane võlausaldaja nõusolek. Eelviidatud korrast tulenev nõue, et võla ülekandmisega nõustumine tuleb vormistada notariaalselt sõlmitava lepinguna, ei tähenda, et tegemist oleks riigi ja kohustuse ülevõtja vahel kohustuse ülevõtmiseks sõlmitud lepinguga (VÕS § 175 lg 1).
63.Kostja I käsitlusega nagu MaarS § 23 lg 53 regulatsioonist tekiks mõni iseseisev olukord, millega VÕS § 175 seost ei ole, kohus ei nõustu. Maareformi seaduses kasutusse jäänud mõiste võla ülekandmine pärineb arusaadavalt Eesti NSV tsiviilkoodeksi kehtimise ajast, mil TSK § 220 lg 1 nägi ette, et võlgnik võib oma võla teisele isikule üle kanda ainult kreeditori nõusolekul. MaaRS § 23 lg 53 reguleerib eelkõige seda, kes Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi hüpoteegipidaja ülesandeid täidab ning hüpoteegipidaja pädevust. Pole mingit põhjust järeldada, et riigi kui võlausaldaja nõusolek võla ülekandmiseks maareformi seaduse mõttes oleks midagi muud kui võlausaldaja nõusolek kolmandale isikule kohustuse ülevõtmiseks ja senise võlgniku asemele asumiseks VÕS § 175 lg 2 mõttes.
64.Hageja on A Te ja kostja II vahelist 08.05.2006 lepingut kohtule tõendinda esitades soovinud lisaks kinnistu võõrandamise faktile tõendada, et kostja II ühines selle lepingu alusel A Te kohustusega Eesti Vabariigi ees (VÕS § 178). Millistel asjaoludel selline järeldus põhineb või millist tähtsust omab, hageja ei selgita. Kohtu hinnangul A Te ja OÜ Catsus vahelisest 08.05.2006 lepingust poolte kokkulepet kohustusega ühinemiseks järeldada ei saa ja ei ole sel mõju hageja ja kostja I vahelisele võlausaldaja ja võlgniku suhtele.
65.Arvestades, et hageja soovis tõendada VÕS § 175 lg-le 1 vastava lepingu olemasolu tema ja kostja I vahel või tugineda kohustuse ülevõtja vastuväidetele (VÕS § 176), siis omab tähtsust see, et hageja kinnistu väljaostuvõlga 1⁄2 ulatuses üle võtta soovis ja 26.10.2012 lepinguga ta 1⁄2 osas senise võlgniku asemele asumiseks kostjalt I heakskiidu sai.
66.Täiendavalt leiab kohus, et ka juhul kui 26.10.2012 lepingu punkti 2.1 saaks tõlgendada kui kostja I ja hageja kokkulepet, millega kostja I võttis kohustuse üle kostjast II sõltumatult, on täitmata VÕS § 97 kohaldamise eeldus. Hageja selgituse kohaselt on tema peamine nõue 26.10.2012 kohustuse ülevõtmise lepingu muutmine VÕS § 97 alusel põhjusel, et uute asjaolude (ehitusõiguse puudumine) ilmnemise tõttu ületab ülevõetud kohustus ja seda tagav hüpoteek kordades omandatud kinnistu väärtust. Seetõttu on ülevõetud järelmaksu tasumine muutunud hageja jaoks ebamõistlikult koormavaks. Lepingu sõlmimisel pidi hageja hinnangul olema kostjale I arusaadav, et hageja võtab ostuhinna tasumise kohustuse osaliselt üle kuna ta omandab 1⁄2 kinnistust ja (üksnes seetõttu) et kinnistut on võimalik hoonestada, s.o sinna on võimalik ehitada elamu. Selliselt oli kinnistu väärt kohustuse
ülevõtmist. Kuna hiljem on selgunud, et kinnistule ei saa ehitada, on kinnistu väärtus selliselt ca 10% kinnistu ostuhinnast ja ülevõetud kohustus ei vasta kinnistu väärtusele.
67.VÕS § 97 lg 1 kohaselt on vaja mh, et asjaolud, mis pärast lepingu sõlmimist muutuvad, on olnud lepingu sõlmimise aluseks. Hageja väitel tuleb lepingu sõlmise aluseks olnud asjaolude hulka lugeda poolte ühine arusaam, et hageja võttis kinnistu väljaostuvõla tasumise kohustuse 1⁄2 osas üle põhjusel, et omandas 1⁄2 osa kinnistust ning hageja uskumus, et I kinnistu on väärt rohkem kui kostjale tasumata müügihind. Hageja märgib, et 26.10.2012 lepingu sõlmimisel eeldas ta, et I kinnistule on võimalik ehitada. Kui hageja soovib läbi uskumuse ja eelduse väita, et lepingu sõlmimisel aluseks olnud asjaolude hulka kuulus ehitusõigus I kinnistul, siis seda väidet kohus tõendatuks lugeda ei saa. Hageja on korduvalt välja toonud, et ta erinevatel põhjustel ehitusõigust eeldas, kuid kohtul ei ole võimalik tuvastada ühtegi asjaolu (neid polegi välja toodud), et kostja I hageja eesmärgist 26.10.2012 lepingu sõlmimisel teadlik oli. Seejärel saaks hinnata kas ehitusõigus kuulus ka lepingu sõlmisel nende asjaolude hulka, mis olid hõlmatud poolte arusaamast ning lepingu sõlmimise soovi aluseks.
68.Kostja I väitis, et ajal, mil hageja soovis I kinnistust 1⁄2 omandada, oli kostja I ja hageja vahel selge arusaam, et hageja soovib jätkata kinnistu sihtotstarbelise kasutamisega maatulundusmaana. Seda kinnitab Saare maavanemale hageja esitatud kinnisasja omandamise loa taotlusele lisatud juhatuse liikme Mai Talviste tegevuskava omandatava kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise kohta (I kd tl 73 pöördel, dtl 272-273). Esitatud tegevuskavas on kinnistu kasutamise ja plaanide kohta kirjas järgmist: „ I kinnistu on ka käesoleval hetkel sihtotstarbelises kasutuses. Maad kasutatakse rohumaana ja veiste (50 looma) karjatamiseks ehk põllumajanduslikuks tootmiseks. Kui maad hakata kasutama haritava maana on vajalik teha täiendavaid investeeringuid, esialgu on kavas jätkata loomapidamist, sh kasutusõiguslike lepingute alusel./....“. Kuna tõendist nähtub kohtule selgelt, et hageja on kostjale I avaldanud plaani tegeleda kinnistul loomapidamise ja maaharimisega, siis kohus loeb selle põhjal tõendatuks kostja I vastuväite, et kostjale I ei pidanud olema hageja avaldatu põhjal arusaadav hageja eesmärk omandada selline kinnistu, millele on võimalik ehitada elamu. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et ta oleks väljaostuvõla kohustuse ülevõtmisega nõustumist taotledes esitanud kostjale I täiendavalt teistsugust teavet enda eesmärkide kohta.
69.Poolte esitatut arvestades ei ole vaidluse all hageja väide, et 26.10.2012 lepingu sõlmimisel oli pooltel ühine arusaam selles, et hageja võttis 1⁄2 osas I kinnistu ostuhinna tasumise kohustuse üle justnimelt seetõttu, et ta omandab 1⁄2 mõttelise osa sellest kinnistust. Kostja I ei ole väitnud, et oleks andnud kohustuse üleminekuks nõusoleku mõnel muul põhjusel kui see, et hageja 1⁄2 kinnistust omandas. Sellisteks olukordadeks MaaRS § 23 lg 53 ka kohustuse ülevõtmist reguleerib.
70.Hageja on selgitanud, et juhul, kui kohustuse ülevõtmise lepingut ei saa VÕS § 97 alusel muuta ja järelmaksuna tasutavat müügihinda vähendada, siis tugineb hageja talle VÕS § 176 lg 1 tulenevale õigusele esitada vastuväiteid ja seeläbi õigusele nõuda VÕS § 97 lg 1 alusel algse müügilepingu muutmist või alandada kinnistu hinda (VÕS § 112) (20.12.2021 hageja seisukoht II kd tl 80-81, dtl 738-741). Kuigi ei leidnud tõendamist, et hageja oleks võtnud üle kohustuse tasuda järelmaksuga kinnistu müügihinda kostjaga I kui võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel ja seega puudub leping, mida hageja soovis VÕS § 97 alusel muuta, annab VÕS § 175 lg 2 olukorras kohustuse ülevõtmine hagejale samamoodi õiguse esitada kohustuse ülevõtja vastuväiteid (VÕS § 176).
71.Enne kui kohus analüüsib, kas hageja saab VÕS § 97 lg 1 alusel nõuda algse müügilepingu muutmist või alandada kinnistu hinda (VÕS § 112) tuginedes VÕS § 176 lg 1 tulenevale õigusele, tegeleb kohus hageja väitega, et A Te singulaarse õigusjärglasena on hageja üle võtnud A Te õigused ja kohustused (03.11.2005 lepingust).
72.Kui 13.04.2022 kohtuistungil selgitas hageja, et ta on A Te singulaarne õigusjärglane kohustuste ülevõtmise situatsioonis, siis kohtule 16.05.2022 esitatud lõplikes seisukohtades on hageja sisustanud singulaarset õigusjärglust väitega, et ta võttis lisaks A Te kohustustele üle ka A Te õigused. Millisel tehingulisel alusel hagejale A Te õigused üle läksid või millistele asjaoludele hageja tugineb, hageja siiski ei täpsusta. Kohus märgib, et hageja ei ole kuni lõppseisukohtadeni asja uuel läbivaatamisel maakohtus A Te õiguste hagejale ülemineku võimalusest juttu teinud ega ka väite kinnituseks tõendeid esitada soovinud. Seda nii ringkonnakohtule apellatsiooni menetluses väidetust kui hilisematele maakohtu korduvatele selgitustele vaatamata. Asja uuel läbivaatamisel maakohtus andis kohus hagejale 27.09.2019 määrusega tähtaja mh selgitamaks millistel asjaoludel on A Te kujundusõigused talle üle läinud ning tõendite esitamiseks. Kohtumääruse täitmiseks esitatud 17.10.2019 menetlusdokumendis hageja õiguste ülemineku võimaluse küsimust ei käsitle. Asja uuel arutamisel maakohtus on hageja küll ringkonnakohtule viidatud lepingu (leping A Te ja kostja II vahel) tõendina kohtule esitanud, kuid erinevalt hageja varasemast käsitlusest soovis hageja tõendada selle lepinguga (üksnes) asjaolu, et esialgse enampakkumise võitja A T võõrandas kinnistu edasi (31.03.2021 seisukohtade p 1). Kohus selgitas hagejale 02.11.2021 korraldavas määruses muuhulgas veelkord ka seda, et kui hageja soovib kujundada ümber kostja I ja A Te vahelist 03.11.2005 kinnistu müügilepingut, tuleb hageja välja tuua asjaolud, millest nähtuks, et 03.11.2005 leping on VÕS § 179 korras tervikuna hagejale üle läinud. Ühtlasi oli 02.11.2021 kohtumääruses antud hagejale ka koos nõuete ja asjaolude täpsustamise nõudega ka tähtaeg vajadusel mistahes seni esitamata asjaolude, täiendavate tõendite ning taotluste esitamiseks.
73.Hageja käsitlusega, et koos A Tele 03.11.2005 lepingust tuleneva kohustuse osalise üleminekuga hagejale läksid hagejale üle ka A Tele samast lepingust tulenenud õigused, kohus ei nõustu. Lepingu pool võib teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (VÕS § 179 lg 1). Hageja ei ole välja toonud viidet ühelegi kokkuleppele ega tõendile, millele tuginedes ta väidaks, et ta oleks üle võtnud A Te õigused. Hageja lõppseisukohtade kohaselt ei tulene sellele viitavat asjaolu ka A Te tunnistajana antud ütlustest. Ilma A Te teise lepingupoole (kostja I) nõusolekuta ei saanuks leping kehtivalt ka üle minna. Sellist väidet, et kostja I oleks lepingu üleminekuga nõustunud, menetluses esitatud ka pole.
74.Kuna hageja soovib kas muuta A Te ja kostja I vahel sõlmitud kinnistu müügilepingut või alandada selle lepingu hinda, siis hindab kohus ka seda, kas õiguse lepingut muuta ja hinda alandada saaks A T hagejaga sellesisulise kokkuleppe olemasolu korral ka kostja I nõusolekuta loovutada. Erinevalt kostja I võlausaldaja nõusoleku vajadusest kohustuse ülevõtmise (VÕS § 175 lg 1 v lg 2) ning lepingu ülevõtmise (VÕS § 179) kehtimiseks, ei vajaks hageja kostja I nõusolekut kui õigus alandada hinda ja muuta lepingut oleks õigused, mida saab loovutada VÕS § 164 järgi. VÕS § 164 lg 1 järgi võib võlausaldaja oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõuet ei või loovutada, kui loovutamine on seadusest tulenevalt keelatud või kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. VÕS § 164 lg 2 järgi astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele. VÕS § 165 kohaselt võib loovutada ka tulevikus tekkivaid ja tingimuslikke
nõudeid, kui need on loovutamise hetkel piisavalt määratletud. VÕS § 166 lg-s 1 sätestatakse nõude loovutamise piirangud. Nõude loovutamise põhiliseks õiguslikuks tagajärjeks on uue võlausaldaja astumine võlasuhtesse eelmise asemele (vt Riigikohtu 23.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-15, p 18). Samuti on Riigikohus osutanud sellele, et nõude loovutamiseks on piisav senise ja uue võlausaldaja kokkulepe, üldist vorminõuet nõude loovutamise lepingule selle kehtivuse eeldusena seaduses sätestatud ei ole (vt Riigikohtu 15.01.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-13, p 27; Riigikohtu 06.062007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-07, p 12).
75.Et hinna alandamise õigust kui lepinguga kaasnevat kujundusõigust ei saa loovutada VÕS § 164 alusel, vaid seda saab üle anda üksnes teise poole nõusolekul lepingu ülevõtmise korras VÕS § 179 järgi, on selgitatud Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 10). Samuti on Riigikohus leidnud, et nt lepingupoole õigust leping üles öelda kui isiklikku kujundusõigust saab üle anda üksnes VÕS § 179 korras (Vt Riigikohtu 21.04.2009 otsus nr 3-2-1-35-09, p 15 p 10). Riigikohus on leidnud, et kuivõrd nimetatud õigused on lahutamatult seotud võlasuhtega, millest nad tekkisid, ei saa neid õigusi ka võlasuhtest lahutatuna kasutada, sest vastava kujundusõiguse kasutamine mõjub kogu võlasuhtele tervikuna. Sellised kujundusõigused ei ole eeltoodu tõttu eraldi loovutatavad ning neid on võimalik üle anda üksnes koos kogu võlasuhtega tervikuna, st lepingu ülevõtmisega.
76.Kohus jääb seisukohale, et ka VÕS § 97 sätestatud õigust nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks, kui lepingu tasakaalu saavutamisele suunatud õigus, on nõue, mida ei saa võlasuhtest lahutatuna kasutada ilma võlasuhet tervikuna mõjutamata. Seda kinnitab VÕS § 97 lg 5, mis annab lepingu muutmise võimatuse või ebamõistlikkuse puhuks kahjustatud lepingupoolele õiguse leping üles öelda või sellest taganeda. Kuna viimase abinõuna ette nähtud kujundusõigused (õigus lepingust taganeda võis see üles öelda) ei ole VÕS § 164 alusel loovutatavad, ei saa olla lepingust lahutamatult loovutatav ka õigus nõuda lepingu ümberkujundamist.
77.Eeltoodust tulenevalt ei saanuks A Tele 03.11.2005 lepingust tulenenud õigused A Te ja hageja vahelisel kokkuleppel ka üle minna.
78.Kohtul jääb analüüsida, kas hageja saab muuta lepingut või alandada hinda läbi VÕS § 176 lg-s 1 ette nähtud kohustuse ülevõtja vastuväite. VÕS § 176 lg 1 tulenevalt saab kohustuse ülevõtja esitada võlausaldaja nõudele kas enda vastuväiteid või võlausaldaja ja senise võlgniku vahelisest õigussuhtest tulenevaid vastuväiteid, välja arvatud vastuväited, mis kuulusid senisele võlgnikule võlausaldaja vastu isiklikult. Samuti ei või ta senise võlgniku nõuet võlausaldaja nõudega tasaarvestada. Kohus leiab, et VÕS § 176 vastuväidete raames ei ole hagejal võimalik nõuda lepingu muutmist ega alandada lepingu hinda. Nagu kohus eelnevalt põhjendas, siis nii õigus alandada hinda kui muuta lepingut on senisele võlgnikule kuulunud õigused, s.o õigused mida saab üle anda üksnes VÕS § 179 korras. VÕS § 176 lg 1 mõttes on tegemist senisele võlgnikule isiklikult kuulunud vastuväidetega. Seega hinna alandamine kohustuse täitmise vastuväitena tuleks kohtu hinnangul kõne alla juhul, kui hinna alandamiseks õigustatud lepingupool oleks hinda kehtivalt alandanud enne kohustuse ülevõtmist. Sarnaselt on võimalik uuel võlausaldajal kasutada kohustuse täitmise vastuväidet olukorras, kus tasaarvestus on kohustuse ülevõtmise hetkeks juba toimunud (vt nt VÕS I kommenteeritud väljaanne, § 176 komm. 3.1).
79.Kokkuvõtvalt asub kohus seisukohale, et kuna hagejale ei ole üle läinud A Tele kui lepingupoolele A Te ja kostja I vahel 03.11.2005 sõlmitud lepingust tulenenud õigused, ei saa hageja kostjalt I ka 03.11.2005 lepingu muutmist nõuda ega nõuda lepingu hinna
alandamist. Seetõttu ei analüüsi kohus ka edasi, kas VÕS § 97 või alternatiivselt VÕS § 112 kohaldamise eeldused on täidetud. Nõuda lepingu muutmist või hinna alandamist saab hageja üksnes talle 1⁄2 mõttelist osa kinnistust müünud kostjalt II.
80.Kostja I vastu esitatud hagi jääb seega rahuldamata. Kostja II vastu esitatud hagi läbi vaatamata jätmine
81.Kostja II on kohtule 07.05.2018 esitatud hagivastuses leidnud, et ei vaidle vastu hagile, mis on esitatud hinna alandamiseks, ta tunnistab hagi ja võtab selle õigeks (I kd tl 114, dtl 351). Hageja 17.10.2019 täpsustatud hagile ja kahel alternatiivsel alusel esitatud nõudele (s.o nõudele nii nagu see menetluses on) 28.11.2019 vastates kinnitas kostja, et jääb eelnevalt esitatud seisukohtade juurde ega soovi midagi lisada (I kd tl 202, dtl 568).
82.Pärast seda, kui kostja I on hagi õigeks võtnud, on menetluses kujunenud olukord, kus hageja on muutnud oma seisukohta sellest, kas kostja II üldse 26.10.2012 lepinguga (mida hageja muuta või mille hinda alandada soovib) puutumuses on. Hageja eelistungil antud selgituste kohaselt ei täida kostja II vastu nõude rahuldamine iseseisvalt hageja eesmärki. Hageja leidis, et võib tekkida olukord, kus nõue on suunatud ainult riigi (kostja I) vastu ning tõi välja, et kostja II peaks vast olema iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel. Hageja leidis, et mõlemad nõuded ja nende täitmine kostja II suhtes on raskesti ette kujutletav. Alates 20.12.2021 menetlusdokumendist keskendus hageja üksnes kostja I vastu esitatud nõudele ja hageja lõplikuks seisukohaks menetluses jäi, et kostja II osalemine kohustuse ülevõtmise lepingus ei olnud õiguslikult vajalik, sest tema nõusolekut ei ole hageja poolt kohustuse ülevõtmiseks tarvis. Kohtuistungil kinnitas hageja, et tema eesmärk on muuta hinda, mis on kokku lepitud kostjaga I. Kuigi hageja tugineb nõude alusena kostjaga I sõlmitud kohustuse ülevõtmise lepingule ja välistab kostja II sisulise puutumuse lepinguga (milles esitatud nõude sõnastusest tulenevalt osales ka kostja II) ei ole hageja menetluses oma nõude sõnastust muuta või täpsustada soovinud ega kostja II menetlusliku positsiooni kohta seisukohta võtnud. Kohus on kahel korral teinud hagejale ettepaneku tuua välja asjaolud, millele ta kostja II vastu esitatud nõude rajanud on. Hageja kohtu nõuet täitnud ei ole.
83.Üldjuhul on kohus hagi õigeksvõtuga seotud ja kohtul tuleks hagi kostja vastu TsMS § 440 lg-st 1 tulenevalt rahuldada. Samas tuleks kohtul kostja II vastu esitatud nõue rahuldada olukorras, kus hageja leiab, et kostja II vastu esitatud nõudega ta enda eesmärki ei saavuta ning kostjal II pole ka puutumust õigussuhtega, mida hageja tegelikult ümber kujundada soovib. Hagi õigeksvõtul põhineva otsuse võib kohus küll teha TsMS § 444 lg 1 järgi kirjeldava ja põhjendava osata, kohtul peab siiski olema võimalus kontrollida, et hageja esile toodud asjaolude pinnalt on hagi rahuldamine õiguslikult võimalik. Praegusel juhul on kohtu ette toodud üksnes need asjaolud, millele hageja soovib tugineda kostja I vastu esitatud nõude alusena. Kostja II vastu esitatud nõude alus on hagejal jäänudki välja toomata. Kujunenud olukorras, kus nõude aluseks olevate asjaolude esile toomata jätmise tõttu ei ole kohtul võimalik kontrollida, kas hagiga taotletavat eesmärki oleks hageja esitatud asjaoludel võimalik saavutada ning lähtudes hageja enda kinnitusest, et kostja II vastu esitatud nõudega tal enda eesmärki saavutada võimalik pole, tuleb kohtu hinnangul jätta hagi kostja II vastu esitatud nõudes TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Tsiviilasja hinna määramine
84.TsMS § 135 näeb ette, et hageja nimetab hagis tsiviilasja hinna, kui hind ei tulene selgelt avalduse esemest või varasemast avaldusest ega ole seaduses täpselt kindlaks määratud.
Hagiavalduses on hageja märkinud tsiviilasja hinnaks 189 231,41 eurot ning seejärel leidnud, et hagi eest tuleb tasuda riigilõivu 1000 eurot arvutatuna hageja järelmaksu vähendatud summast 94 615,70 eurot (I kd tl 1, 4 pöördel). Hageja jättis kohtu 02.11.2021 määruses esitatud nõude täitmata ja tsiviilasja hinna välja toomata. Hageja tasus 20.12.2021 täiendavalt riigilõivu 800 eurot ja märkis kohtumäärusele vastates, et tasus selle tulenevalt kohtu suunistest. Hageja ei täpsustanud hagihinda ka ringkonnakohtu nõudel. Ringkonnakohtule vastates märkis hageja üksnes, et hagihind on arvutatud summa pealt, millises osas hageja taotleb ostuhinna vähendamist ning, et tasus riigilõivu nii nagu maakohtule. Hagi esitamisel tasus hageja riigilõivu 1000 eurot. Apellatsioonkaebuses on nimetatud tsiviilasja hinnaks 94 615,70 eurot. Selliselt tuleb asuda seisukohale, et hageja ei ole avalduses tsiviilasja hinda välja toonud ja tsiviilasja hinna määrab TsMS § 136 lg 1 alusel kohus. Kohus lähtub hagi hinda määrates hageja nõudes toodud summadest Eesti kroonides ja Eesti krooni fikseeritud kursist Euro suhtes 1 EUR=15,6466 EEK. Hageja on kasutanud arvutustes Eesti krooni kurssi 15,6 ning hagis märgitud Eesti kroonidele vastavad summad eurodes ei ole seega korrektsed.
85.Hageja on maakohtu menetluses tasunud nõudelt riigilõivu 1 800 eurot (800 eurot 03.04.2018, 200 eurot 04.04.2018 ning 800 eurot 20.12.2021). Hageja on tasunud Riigilõivuseaduse (RLS) ja selle lisa 1 hagi esitamise ajal kehtinud redaktsiooni kohase riigilõivu hagilt hinnaga 150 001 kuni 200 000 eurot. Lähtudes hageja 20.12.2021 seisukohast, milles kostja II vastu suunatud nõuet ega nõude aluseks olevaid asjaolusid selgitatud ei ole ning sellest, et hageja soovib muuta või või alandada hinda kostjaga I sõlmitud lepingus, järeldab kohus, et hageja tasus hageja tasunud riigilõivu nõude ulatuselt, mille võrra hageja soovib Eesti Vabariigi ja A Te vahel I kinnistu kokku lepitud müügihinda muuta. Hageja selgitusel on tema primaarseks nõudeks VÕS § 97 alusel muuta kostjaga I sõlmitud lepingut ja alternatiivselt A Te ja kostja I vahel sõlmitud lepingut või alandada lepingu hinda nii, et lepingu uus hind on 22 400. Tulenevalt TsMS § 134 määratakse alternatiivsete nõuete korral hagihind suurema nõude järgi. Eesti Vabariik võõrandas A Tele I kinnistu hinnaga 3 301 450 Eesti krooni, s.o 211 001,11 eurot seega taotleb hageja hinna muutmist või vähendamist 188 601,11 euro võrra ja sellest lähtuvalt tuleb määrata kostja I vastu esitatud hagi hind.
86.Kostja II vastu esitatud nõudes tuleb määrata hagihind hagiavalduses ja apellatsioonkaebuses märgitut ja hageja selgitust arvestades. 23.02.2021 eelistungil hageja antud selgitusel soovis ta suhtes kostjaga II ümber kujundada temaga kokku lepitud 1⁄2 kinnistu mõttelise osa müügihinda 1 650 725 Eesti krooni, s.o 105 500,56 eurot. Hageja on hagis riigilõivu tasumise alusena välja toonud nin apellatsioonkaebuses märkinud kaebuse hinnaks 94 615,70 eurot, mis hageja kasutatud Eesti krooni kursiga 15,6 vastab selliselt kostjaga II kokku lepitud müügininna ja hageja väidetud kinnist väärtuse poole, s.o 11 200 euro vahele ning hageja selgitatud eesmärgile. Eelöeldust tulenevalt määrab kohus kostja II vastu esitatud hagi hinnaks 94 300,56 eurot (105 500,56-11 200).
87.Et hageja nõuded kostjate vastu on suunatud erinevate lepingute muutmisele (juba nõude ulatus on erinev), ei ole tegemis vältimatute kaaskostjatega TsMS § 207 lg 1 p 3 mõttes ja selliseid haginõudeid hinna määramisel TsMS § 134 lg-test 1 ja 2 tulenevalt ei liideta. Kostja II vastu esitatud nõudelt ei ole hageja vaatamata kohtu samasisulisele selgitusele riigilõivu tasunud. Menetluskulud
88.Kohus märgib vastavalt TsMS § 173 lg 1 kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool,
kelle kahjuks otsus tehti ning TsMS § 168 lg 2 näeb ette, et hagi läbi vaatamata jätmise korral kannab menetluskulud hageja. Kuna kohus kostja I vastu esitatud hagi ei rahulda ja kostja II vastu jääb hagi läbi vaatamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Tulenevalt TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 määrab kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Toimiku materjalidest ei nähtu, et kostja I ega kostja II oleks menetluskulusid kandnud, seega tuleb määrata, et kostjatel hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Kuna hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda siis kohus hageja menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.