Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Flora Maja OÜ (hageja) esitas 02.05.2022 Kruup OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus välja mõista põhivõlg 14 916,60 eurot, leppetrahv 12 485,77 eurot ja viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemääras kuni kohustuse täitmiseni, Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 30.08.2021 üürilepingu Tulika 19, Tallinn asuvate ruumide kasutamiseks toitlustusteenuse pakkumiseks. Üürilepingu eritingimuste punkti 4.1 kohaselt oli üüri suurus 1642,26 eurot, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu üldtingimuste punkti 3.3 alusel kohustus kostja tasuma ka kõrvalkulude eest vastavalt üldtingimuste punktis 3.8 märgitud arvetele. Nendeks kõrvalkuludeks olid gaas, vesi, elektrienergia, prügiveoteenus, haldusteenus ning parkimine. Kostja edastas 13.01.2022 hagejale e-kirja, milles teavitas hagejat enda makseraskustest ja 21.01.2022 edastas hageja kostjale e-kirja, milles tegi kostjale ettepaneku vähendada üürisummat 2022. aasta veebruaris ja märtsis 50% võrra. Hageja pakutuga ei nõustunud. Kostja teatas 25.01.2022, et soovib üürilepingu alates 31.01.2022 lõpetada. Hageja teostas 31.01.2022 üürileandja pandiõigust, jäädvustades fotodega üüripinnal asuva inventari ning võttes kostja töötajalt üle üüripinna valduse. Pandiõiguse teostamisel selgus, et kostja oli üüripinnalt juba jõudnud eemaldada sealoleva sularaha ning seifi. Hageja teavitas kostjat pandiõiguse teostamisest 01.02.2022 ja pakkus võimaluse vaidlus kohtuväliselt lahendada. Kostja esitas hagejale 03.02.2022 digitaalselt allkirjastatud ülesütlemisavalduse ja luges üürilepingu lõppenuks alates 01.02.2022. Kostja 25.01.2022 lepingu lõpetamine oli alusetu ja tagajärjetu, sest üldtingimuste punktis 9.1. on pooled kokku leppinud, et lepingut on võimalik lõpetada ennetähtaegselt üksnes lepingus sätestatud alustel. Poolte kokkuleppel on muude erakorraliste ülesütlemiste aluste kohaldamine välistatud. Leping sõlmiti 17.08.2021, seega Covid-19 haiguspuhangute ilmnemise ajal. Üldtingimuste punktis

Kostja on kohustatud hagejale tasuma seni tasumata arved üüri ning kõrvalkulude eest, samuti võlgnevuselt arvestatud viivise. Alates üürilepingu sõlmimisest kuni hagiavalduse esitamiseni on kostjal hagejale tasumata järgmised arved kokku 14 916,60 eurot ning hagiavalduse esitamise hetkeks on sissenõutavaks muutunud viivisesumma 1270,29 eurot. Kostja on rikkunud üüri- ning kõrvalkulude tasumise kohustust, mistõttu esineb hagejal kostja vastu nõue leppetrahvi tasumiseks kolme kuu üüri ulatuses. Üürilepingu üldtingimuste punkt 9.5 järgi on üürileandjal õigus nõuda üürnikult lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel leppetrahvi summas, mis vastab üürimaksete kogusummale, mida üürnik oleks tasunud üürileandjale juhul, kui leping oleks kehtinud kuni eritingimuste punktis 3.2 sätestatud tähtaja lõpuni. Lepingu eritingimuste punkti 3.2 järgi kehtib üürileping kuni 30.08.2031. Hageja poolt 04.04.2022 edastatud ülesütlemisavalduse järgi lõppes üürileping 05.04.2022 ning ülesütlemise aluseks oli üürilepingu üldtingimuste punkt

üüripinnal tegevust jätkata. Kostja oli küll lõpetanud söögikoha tegevuse, kuid tegutses igapäevaselt edasi toidu valmistamise ja tellijatele edastamisega ning kostja pidi hageja tegevuse tõttu lõpetama lepingud tellijatega, kahjustus tema maine, kostja jäi ilma kasumist, toiduainetest, varast. Kostja on hagejale esitanud sellekohased nõuded ning esitab selle kohta nõude hageja vastu esialgu tasaarvestuse avaldusena. Kõik ruumis olnud varad, s.h. toiduained jäid hageja ainuvaldusesse. Hageja on AÕS § 40 lg 2 kohaselt kinnipeetavate asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja. Kostja ütles 03.02.2022 üürilepingu VÕS § 313 lg. 1 alusel üles. Ülesütlemise põhjus oli hageja poolt kostja tegevuse võimatuks tegemine üüripinnal. Kostjale oli ülesütlemine ainus võimalus ja selle tegemiseks mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kuna üürileping oli üles öeldud, ei saanud hageja enam omakorda aprillis 2022 üürilepingut üles öelda. Lõppenud lepingut ei saa lõpetada. Lähtuvalt ülaltoodust ei oma mitte mingisugused hageja viited lepingule ja üldtingimustele enam tähtsust. Kostja nende alusel millegi eest ei vastuta. Eeltoodust lähtuvalt on hageja pandiõigus ja omaabi kasutamine seadusevastane. Menetluskulud tuleks jätta hageja kanda. Menetluse käik Kohus pidas asjas 13.09.2022 korraldava isutngi, kus selgitas pooltel õiguslikku olukorda ja andis tähtajad tõendite ja seisukohtade esitamiseks sh kostjale tasaarvestuse asjaolude, kahju suuruse tõendamiseks. Kostja täiendavaid selgitusi ega tõendeid tähtaegselt ei esitanud. Kostja lõpetas lepingulise esindajaga ka esinduslepingu. Kohtu põhjendused Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud tuleb jäta kostja kanda. Poolte vahel puudub faktiliste asjaolude üle ehk pole vaidlust, et pooled sõlmisid 30.08.2021 tähtajalise üürilepingu Tulika 19 ruumide kasutamiseks kuni 30.08.2031. Ka ei vaidle pooled selle üle, et kostja soovis lepingu ennetähtaegselt lõpetada, hageja on kasutanud üürileandja pandiõigust ning mõlemad pooled on esitanud lepingu ülesütlemisavalduse. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine oli lepingu järgi lubatud, kas, millal ja kelle poolt on üürilepingu üles öeldud, kas ja millises määras on kostjal hageja ees rahalisi kohustusi üüri ja kõrvalkulude osas ning kas leppetrahvi nõue on põhjendatud ja proportsionaalne. TsMS § 230 lg 1 järgi on pool kohustatud esitama tõendid oma väidete kinnituseks. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele, tõendeid esitanud. Pandiõiguse teostamine VÕS § 305 lg 1 järgi on üürileandjal pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks. VÕS § 307 lõike 1 kohaselt juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, on üürileandjal võimalik pandiõigust teostada. Poolte kirjavahetusest, mida pooled pidasid perioodil 13.01.-21.01.2022 saab järeldada, et poole pidasid läbirääkimisi üüri hinna alandamiseks. Hageja pakkus kostjale võimaluse üüri hinna alandamiseks tingimusel, et kohe tasutakse ära võlgu olevad maksed, kuid kostja on selles keeldunud oma 21.01.2022 vastuses. Kostja 25.01.2022 kirjast on üheselt aru saada, et kostja lõpetab alates 31.01.2022 tegevuse üüripinnal ning avaldas 26.01.2022 kirjas, et võib ruumides asuvad asjad ära

viia. Hageja 27.01.2022 kirjas on näha, et kostjal on võlgnevus hageja ees 27.01.2022 seisuga 2021 novembri ja detsembri kuu üüri ja kõrvalkulude eest kokku 9218,34 eurot. Viidatud kirjas ei ole mainitud, et pikendatud oleks 2021 novembri arvete tasumist, mille tasumise tähtaeg oli vastavalt 10.01 ja 20.01.2022. Kohus järeldab sellest, et hagejal oli õigus pandiõigust teostada, sest kostjal oli hageja ees täitmata kohustus. Kohtu hinnangul tuleb vaadelda 27.01. ja 25.01.2022 kirjavahetust tervikuna. Pooled pidasid läbirääkimisi üüri hinna alandamiseks, mille üheks tingimuseks hageja poolt oli võlgnevuse tasumine ning ühte hageja kirja ei saa kontekstist välja rebides pidada kohustuse täitmise tähtaja pikendamiseks. Kohtu hinnangul oli hagejal õigus oma üürileandja pandiõigus kostja suhtes 31.01.2022 maksma panna, sest kostja tegevusest võis eeldada, et ta võib üüritud ruumides asuvad asjad ära viia. Pandiõiguse teostamine on hageja poolt dokumenteeritud ning kostjale edastatud (dtl 6-65). Üürilepingu ülesütlemine kostja poolt VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel tähtajalise üürilepingu üles öelda. Mõjuvat põhjust ja ülesütlemise aluseid võib lepingus piirata või täpsustada. VÕS § 314 lg 1 järgi võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik ei saa asja kasutada üürileandjast tuleneval põhjusel. Üürnikul on üldjuhul kohustus anda üürileandjale mõistlik tähtaeg kasutamise võimaldamiseks. Kostja edastas hagejale 03.02.2022 üürilepingu ülesütlemise teate, tuginedes selles asjaolule, et üürileandja tegevuse tõttu ei ole tal võimalik enam üüritud asja kasutad, pandiõiguse teostamine oli ebaseaduslik ning üüri tasumise tähtaeg ei ole saabunud. Kuna kohtu hinnangul oli pandiõiguse teostamine õiguspärane, siis ei saa seda pidada üürileandja poolt tehtud takistuseks üüritud asja kasutamisel. Hageja väitel säilis kostjal valdus ruumide üle, sest kostja juhatuse liikmel olid endiselt olemas võtmed. Kohtu hinnangul ei olnud hagejal õigus lepingut üles öelda, sest puudus mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 ja § 314 lg 1 mõttes. Samuti on pooled üürilepingus piiranud lepingu ennetähtaegse lõpetaise õigust. Üürilepingu üles ütlemine hageja poolt Kohtule esitatud hageja poolt kostjale esitatud üüriarvetest nähtub, et hageja on esitanud kostjale üüriarve 2021. a novembri eest summas 2042,71 eurot (hagi lisa 18) ja arve kõrvalkulude eest summas 2267,32 eurot (hagi lisa 19); arve 2021 detsembri eest summas 2042,71 eurot (hagi lisa 20) ja arve kõrvalkulude eest summas 2,865.60 eurot ( hagi lisa 21) ning 2022.a jaanuari kuu eest üüriarve summas 2042,71 eurot (hagi lisa 22) ja kõrvakulude arve summas 2717,52 eurot (hagi lisa 23). Kostja ei ole esitanud tõendeid, et oleks arved tasutud. Arvetel on tasumise tähtajaks märgitud järgneva kuu 20. kuupäev. Kohus järeldab sellest, et üüri ja kõrvalkohustuste ees kostja tasunud ei ole. Kohtu hinnangul ei ole võimalik kirjavahetusest välja lugeda, et hageja oleks andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks või kohustuse täitmise tähtaega pikendanud. Üürilepingu üldtingimuste p 3.1 ja 3.3 järgi oli kostjal kohustus tasuda üüri hiljemalt jooksva kuu 10.kuupäevaks ja kõrvalkulude eest järgneva kuu 20. kuupäevaks. Lepingu rikkumiseks ja ülesütlemise aluseks on üldtingimuste p 9.4.1. järgi üüri ja kõrvalkulude võlgnevus rohkem kui 30 päeva. Kostja ei ole tõendanud, et oleks oma kohustuse täitnud, järelikult oli hagejal õigus leping erakorraliselt üles öelda. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 järgi on hageja õigustatud nõudma viivist kohustuse täitmisega viivitamise eest. Pooled on lepingu üldtingimuste punktis 8.1 kokku leppinud viivise määras, milleks on 0,1% võlgnetavalt summalt iga viivituses oldud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hagi esitamis seisuga oli kostja viivise suuruseks 1270,29 eurot, hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni on viivise suuruseks 4400,40 eurot (14 916,60*22.04.22-10.02.23*0,1), kokku seega viivis 5670,69 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista üüri ja kõrvalkulude võlgnevus kuni lepingu ülesütlemiseni

kogusummas 14 916,60 eurot ning viivis 5670,69 eurot. Leppetrahv VÕS § 158 lg 1 järgi on võimalik lepingus kokku leppida leppetrahv lepingus kokkulepitud kohustuste täitmata jätmisel. Üürilepingu üldtingimuste punkt 9.5 järgi on üürileandjal õigus nõuda üürnikult lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel leppetrahvi summas, mis vastab üürimaksete kogusummale, mida üürnik oleks tasunud üürileandjale juhul, kui leping oleks kehtinud kuni eritingimuste punktis 3.2 sätestatud tähtaja lõpuni. Lepingu eritingimuste punkti 3.2 järgi kehtib üürileping kuni 30.08.2031. Hageja esitas kostjale 04.04.2022 lepingu ülesütlemise teate, mille järgi lõppes üürileping 05.04.2022 ning ülesütlemise aluseks oli üürilepingu üldtingimuste punkt 9.4.1. Kohtu hinnangul oli hageja õigustatud lepingu üles ütlema, kuna kostja oli viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Arvestades üürilepingu ülesütlemise aega, oli hageja õigustatud nõudma leppetrahvina 113 kuu üüri leppetrahvina. Hageja on vähendanud oma leppetrahvi nõuet 14 500 euroni. Üürilepingu üldtingimuste punkti 8.6 alusel kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi kolme kuu üüri suuruses summas, kui üürnik rikub lepinguga endale võetud kohustusi ega ole vastavat rikkumist kõrvaldanud või lõpetanud viie tööpäeva jooksul üürileandjalt vastava kirjalikus vormis nõude saamisest arvates. Kohtu hinnangul on ka see rikkumine leidnud tõendamist, järelikult oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi tasumist ka selle eest kogusummas 4926,78 (1642,26 x 3) eurot. Hagejal on leppetrahvinõude maksma pannud mõistliku aja jooksul, sest esitas leppetrahvi nõude 25.04.2022 kirja punktis 34.2. Kohtu hinnangul on leppetrahvi suurus proportsionaalne võrreldes lepingu rikkumise ja lepingust tulenevate kohustuste suurusega. Hageja on oma leppetrahvi tasaarvestanud üüri tagatisega ning lõplik leppetrahvi summa on 12 485,77 eurot. Tsiviilasja hinna määramine Hagi hind a on TsMS § 124 lg 1 järgi hageja põhinõue 14 916,60 eurot ning kõrvalnõuded TsMS § 133 lõike 2 kohaselt kokku 32 846,93 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks tehakse kohtulahend. TsMS § 175 lõike 1 alusel mõistab kohus välja põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud ning määrab kulude suuruse TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks kohtulahendis. Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Hageja esitas 9.12.2022 menetluskulude nimekirja, mille järgi osutati hagejale õigusabiteenust kokku 23 tunni ulatuses ning hageja tasus ka riigilõivu 1400 eurot, kokku kulud 4808 eurot. Hagejale on osutatud õigusabi tunnitasuga 90, 120, 144 ja 190 eurot, ilma käibemaksuta. Kohtu hinnangul on õigusabi kulud mõistlikud ja põhjendatud. Hageja kirjeldatud menetlustoimingud vastavad kohtuasja raskusele, kohtule esiautud menetlusdokumendid on olnud asjakohased ning tõendid vajalikud. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.