2-08-53539/5 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt hagejad sõlmisid 24.08.2005 kostjaga ühishüpoteegi alt vabastamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping). Lepingu esemeks oli Tallinnas Xxx asuv korteriomand, mille reaalosaks on korter nr 4. Vastava asjaõiguslepingu alusel kanti hagejad kinnistusraamatusse teise jakku omanikena sisse 13.09.2005. Lepingu p 5.1 kohaselt kohustus müüja tagama lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosaks oleva korteri täieliku valmimise hiljemalt 31.12.2005. Kostja andis korteri üle alles 19.02.2007. Hagejad ei andnud nõusolekut tähtaja muutmiseks, vaid talusid kostja suutmatust korter tähtaegselt valmis ehitada. Kostja tegi 10.04.2007 Tallinna notar L Laos büroos lepingust taganemise avalduse (edaspidi avaldus), mille kohaselt taganes kostja lepingust kohustuste vahekorra muutumise tõttu vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg 5 sätestatule. Avalduse p 1.7 kohaselt tegi kostja ettepaneku ilmuda 26.04.2007 kell 12.30 notar L Laose juurde konsultatsiooniks lepingust taganemise tagajärjel võlaõigusliku lepingu lõpetamise ning kinnistusraamatu kannete parandamisega seonduvalt. Kostja poolt tehtud avalduse tõttu ei ole hagejatel võimalik täiel määral korteri üle teostada omaniku õigusi kuna vastav avaldus on tehtud notariaalselt ning see on registreeritud notarite ametitoimingute raamatus. Kostja taganemine lepingust on tühine, sest täidetud ei ole VÕS § 97 kohaldamise eeldused. Kostja ei suutnud täita lepingut tähtaegselt, mistõttu lükkus korteri ehitamine edasi üle pooleteise aasta, mis omakorda tähendas täiendavaid kulusid, sest sellel ajal muutusid ehitus-, laenu- kui ka kinnisvaraturg. Kuna lepingu rikkumise ja ehituse edasilükkamise põhjustas kostja, siis tegelikult kahjustas kostja ennast ise. Kostja ei ole tõendanud lepingulise vahekorra muutuse suurust, mistõttu ei ole tõendatud ebamõistlike tagajärgede tekkimine. Taganemisavalduse formaalsed eeldused ei ole täidetud. Kostja tegi lepingust taganemisavalduse üle pooleteise aasta hiljem, mis ei ole mõistlik aeg. Õigusi ei tohi kuritarvitada ning õiguse pikaajalise kasutamata jätmisega võib kaasneda selle lõppemine. Hagejate arvates kuritarvitab kostja oma õigusi, kuna tugineb asjaolule, et majanduslik olukord turul on enam kui pooleteise aastaga muutunud. Hagejad ostsid korteri heas usus ja teadmises, et on korteri omanikud 2005.a septembris. Kostja taganemine lepingust on tühine, sest täidetud ei ole VÕS § 97 kohaldamise eeldused. Kostja ei suutnud täita lepingut tähtaegselt, mistõttu lükkus korteri ehitamine edasi üle poolteist aastat, mis omakorda tähendas täiendavaid kulusid, sest sellel ajal muutusid ehitus-, laenu- kui ka kinnisvaraturg. Kuna lepingu rikkumise ja ehituse edasilükkamise põhjustas kostja, siis tegelikult kahjustas kostja ennast ise. Kostja kannab asjaolude muutumise riisikot, ehk riski, et pärast müügilepingu sõlmimist võivad korterite hinnad turul tõusta või langeda. Kostja ei ole tõendanud lepingulise vahekorra muutuse suurust mistõttu ei ole tõendatud ebamõistlike tagajärgede tekkimine. Kostja võttis endale ise riski, et korteriomandi hagejatele enne korteri lõplikku valmimist maha müüs või sõlmis lepingu selliselt, et seal oli fikseeritud lõplik korteri hind ja üleandmise kuupäev. Kostja tegutses oma majandus- või kutsetegevuses, mistõttu ta pidi enne lepingu sõlmimist arvestama kõiki vastavas majandustegevuses ilmnevaid ohtusid. Kostja püüab taganemisavaldusega tekitada olukorda, mille raames tekiks tal õigus nõuda hagejatelt tema enda kohustuste rikkumise tõttu tekkinud kahjusid. Laenuturgude ning ehitushindade muutus ja kostja ebaprofessionaalsus ei saa olla alusteks, mille tõttu peavad kannatama hagejad. Kinnisvara ja ehitusturg on samuti üks ärivaldkond, kus on oma riskid ning kui neid ei suudeta õigesti ajastada, siis võimalikud kahjud jäävadki vastava isiku kanda. Muuhulgas märgivad hagejad, et kostja on teostanud oma õigusi ebaausalt, käitunud vastuoluliselt ning kostja on taganemise õiguse kaotanud.

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et hagejad ei ole hagiavalduses põhistanud lepingust taganemise tühisuse tuvastamise nõude asjaolusid. 24.08.2005 sõlmitud lepingu p 5.1 kohaselt kohustus müüja tagama lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosaks oleva korteri täieliku valmimise hiljemalt 31.12.2005. Sõlmitud lepingu p 4.1 kohaselt on lepingu eseme ostuhind 800 000 krooni. Samas on hagejad kostjale 02.02.2007 teatanud, et loevad korteri otsese valduse üleandmise hilisemaks ajaks 25.12.2006. Valduse üleandmise tähtaja pikenemisega on hagejad nõus olnud. Hagejatele müüdud korteriomandi ehituse kulu kasvas olulisel määral, mis tingiski 10.04.2007 avalduse esitamise. Ehitise valmimise ja valduse üleandmise tähtaeg pikenes asjaoludel, mida ei saanud müüja mõjutada ega lepingu sõlmimisel ette näha. Kostja oli sunnitud korterite väljaehitamiseks kasutama lisavahendeid summas 4 800 000 miljonit, kuna esialgselt plaanitud ehitushinnaks oli 10 122 krooni/1 m2 kohta, aga kujunes 20 771 krooni/1 m2 kohta, mis on kostja majandustegevust arvestades väga suur lepingulise vahekorra muutus. Lepingu sõlmimise ajal ei osanud kostjale ette näha, et lepingu täitmine kokkulepitud tingimustel muutub oluliselt koormavaks ning majanduslikult kahjulikumaks sellisel määral, mis tingiski lepingust taganemise avalduse esitamise. Kostja poolt esitatud tõenditest nähtub, et lepingu sõlmimise ajal kokku lepitud hagejate kohustuste tegelik tasakaal on oluliselt muutunud ja seda pooltest sõltumatutel asjaoludel. Käesoleval juhul olid põhjuseks majanduslikus sfääris toimunud ümberkorraldused. Lepingu täitmise kulud suurenesid määral, mida kostja ei saanud ette näha eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemisest, mis omakorda tõi endaga kaasa ehituse valmimise venimise ning kogu ehitise hinna märkimisväärse kallinemise. Kostja, kui kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad niivõrd suures ulatuses muutuda ning asjaolude muutust sellisel määral ei saanud samas olukorras olev heas usus tegutsev mõistlik isik ette näha. On ilmne, et kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut hagejatega sõlminud või oleks seda teinud teistsugustel tingimustel. VÕS § 97 eesmärk on anda õiguslik mehhanism ebaõigluse korrigeerimiseks juhul, kui lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud lepingu pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise ajal ettenägematute asjaolude muutumise tõttu. Põhimõte, mille kohaselt on lepingud pooltele täitmiseks kohustuslikud kehtib eelkõige olukorras, kus lepingu sõlmimise aluseks olnud ja pooltele teadaolevad või ettenähtavad asjaolud ei muutu. Olukorras, kus lepinguliste kohustuste tasakaal pooltest sõltumatute asjaolude tõttu oluliselt muutub, ei saa lepingu siduvuse põhimõte kehtida reservatsioonideta. Kostja ei saanud ega võinud ette näha lepingu sõlmimisel, millisel moel ja millise kiirusega muutub laenuturg, millised välismajanduse tegurid seda mõjutavad, kuidas ja kui kiiresti mõjutab see kinnisvaraturgu ja sellest tulenevalt nii ehitusmaterjalide kui ka ehitustööjõu turgu, millest oli absoluutses sõltuvuses hagejate ja kostja vaheline võlaõiguslik müügileping. Kostja on seisukohal, et lepingust taganemise avalduse esitamisega on täidetud kõik VÕS § 97 lg 2 sätestatud eeldused. Kostja leiab, et tegi avalduse lepingust taganemise kohta mõistliku aja jooksul, kuna sai 2006.a jooksul tehtud kulutuste kaudu lõplikest lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisest teadaolevaks alles 2007.a alguses. Samuti pidi kostja tegema hagejatele ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks. Seega esitas kostja avalduse lepingust taganemiseks mõistliku aja jooksul.

ei ole tööasjus komandeering objektiivne mõjuv põhjus kohtuistungile ilmumata jätmiseks, mis tingiks istungi edasilükkamise. Reeglina on komandeeringud isiku poolt ette teada ja planeeritud. Samuti ei olnud taotlus kohtu jaoks veenev, kuna puudusid taotluse põhistused. Tulenevalt TsMS § 414 lg 1 kui pooled või üks pool kohtuistungilt puudub, võib kohus lahendada asja sisuliselt, kui hagi aluseks olevad asjaolud on kohtu arvates sellise otsuse tegemiseks piisavalt välja selgitatud. Kohus määras lahendada asi sisuliselt kostja osavõtuta. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) 24.08.2005 sõlmisid pooled ühishüpoteegi alt vabastamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas hagejatele korteriomandi (t lk 9-18); 2) Lepingus oli ostuhinnaks märgitud 800 000 krooni (lepingu p 4); 3) Kostja kohustus korteriomandi lepingu p 5.1 kohaselt valmis ehitama hiljemalt 31.12.2005 ning lepingu p 6.1 kohaselt korteriomandi valduse üle andma 31.12.2005; 4) Korteriomandi valdus anti kostja poolt hagejatele üle 19.02.2007 (t lk 25-26); 5) 26.01.2007 on kostja teinud ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks ostuhinna muutmiseks (t lk 82-85); 6) 10.04.2007 tegi kostja lepingust taganemise avalduse VÕS § 97 lg 5 tulenevalt (t lk 27-30); Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne lepingust taganemine on kehtiv või mitte. Esmalt kontrollib kohus lepingust taganemise formaalseid eeldusi. Kohtu hinnangul on lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud. VÕS § 188 lg 1 tulenevalt taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Puudub vaidlus, et kostja on vastavasisulise avalduse vastaspoolele teinud ning selle on hagejad kätte saanud. Kohtu hinnangul ei ole võimalik käesoleval juhul kohaldada VÕS § 118 lg 1 p 1 tulenevat mõistlikku tähtaega, kuna kummagi poole poolt ei ole olulist lepingurikkumist toimunud. Lepingust taganemisel lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise korral tuleks lähtuda VÕS § 97 lg 5 sätestatud regulatsioonist. VÕS § 97 lg 5 kohaselt kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine VÕS § 97 lg 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga VÕS § 196 sätestatud korras üles öelda. VÕS § 97 lg 1 tulenevalt kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Käesoleval juhul on kostja teinud hagejatele ettepaneku ostuhinna suuruse muutmiseks, millega hagejad ei ole nõustunud. Seega tuleb kohtul hinnata, kas kostjapoolse taganemise materiaalsed eeldused on täidetud. VÕS § 97 lg 2 kohaselt võib lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kostja toob lepingust taganemise põhjuseks asjaolu, et ehitise hind kallines märkimisväärselt ning korteriomandite väljaehitamiseks tuli kasutada lisavahendeid summas 4 800 000 krooni. Kostja

väidab, et vaidlusaluse korteriomandi väljaehitamiseks pidi ta kasutama omavahendeid 657 800 krooni (t lk 78). Kohtu hinnangul on kostja ebaõigesti jaotanud asjas poolte tõendamiskoormise. Kohus leiab, et kostjal tulnuks käesolevas asjas tõendada VÕS § 97 lg 1 ja 2 esinevate asjaolude esinemist. Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et kostja ei ole tõendanud lepingulise vahekorra muutuse suurust, mistõttu ei ole tõendatud kostjale ebamõistlike tagajärgede tekkimine. Kostja on väitnud, et hagejatele kuuluva korteriomandi väljaehitamine läks lisaks maksma omavahendite arvelt 657 800 krooni (t lk 78). Kostja on esitanud tabeli, mille kohaselt on muutunud korteriomandi ehitamise ruutmeetri hind, kasutatud omavahendeid ning võetud laenu. Objekt oli kostja märke kohaselt plaanitud ehitada laenudeta (t lk 112-115). Kohus leiab, et laenu võtmine ja teiste rahaliste vahendite kasutamine ei tähenda ilmtingimata kostjale majanduslikku raskust või koormust, mis oleks piisav, et esitada lepingu muutmise nõue. Kohtu hinnangul ei tõenda nimetatud asjaolud korteriomandi ehitushinna kallinemist. Tabelisse märgitud summad on dokumentaalselt tõendamata. Asjaolu, et kostja tahtis ehitada objekti laenudeta või teenida kasumit, ei anna kostjale õigust nõuda hagejatelt ostuhinda juurde. Kostja on vastuses märkinud, et „kostja ei saanud eeldada ja mõistlikult arvata, et lepingulised kohustused muutuvad sellises ulatuses. Kostja sõlmides hagejatega lepingu ei saanud ette näha kõrgelt kvalifitseeritud ehitustöölistele, nende suure nõudluse tõttu, töötasu hüppelist suurenemist. Kostja ei näinud ega saanudki ette näha ehitusmaterjalide olulist hinnatõusu, mis oli tingitud ehitusturu üleriigilise elavnemisega. Kostja ei saa kanda asjaolude muutumise riisikot, mis tulenes ehitusmaterjalide ja tööjõu hinna olulisest kallinemisest ehitusturu märkimisväärse elavnemise tõttu. Kostja kinnitab, et ta oleks muutunud asjaolusid ette teades sõlminud lepingu hoopis teistel tingimustel – teistsuguste tähtaegade ja kõrgema, s.o õiglasema hinnaga “ (t lk 108). Kohus leiab, et kostjal tulnuks tõendada, et lepingu sõlmimise aluseks olid teatud asjaolud (ehitus- ja kinnisvaraturg), mis pidid muutumatuna püsima. Kohtu hinnangul ei saa objektiivse mõistlikkuse seisukohalt eeldada, et need asjaolud (ehitus-, laenu- ja kinnisvaraturg) peavad ühiskonnas püsima muutumatuna. Kostja poolt tema enda majandustegevuses põhjendamatu äririski võtmist ehitus- ja kinnisvaraturul ei saa panna teise lepingupoole kanda. Kohtu hinnangul saab lugeda, et kostja võttis endale ehitus- ja kinnisvaraturul äriplaani ellu viies äririski, võõrandades hagejatele välja ehitamata korteriomandi, teadmata selle tegelikke valmisehitamise kulutusi ja tingimusi. Sellise riski realiseerumise negatiivseid tagajärgi ei ole mõistlik panna vastaspoole kanda. Korteriomand pidi olema valmis 31.12.2005 ja leping sõlmiti 24.08.2005. Seega pidid ettenägematud ja sõltumatud asjaolud ilmnema nelja kuu jooksul. Kohtu hinnangul sai kostja asjaolude muutumist mõjutada, täites lepingu selleks ettenähtud tähtajaks, s.o nelja kuu jooksul pärast lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, kas hagejad nõustusid lepingu täitmise tähtaja pikendamisega või mitte. Sellele vaatamata kandis kostja lepingust tulenevalt asjaolude muutumise riisikot. Samuti on kostjal tõendamata, et kui ta oleks ehitus- ja kinnisvaraturul toimunud muudatusi 2005.a ette näinud, ei oleks ta seda teades lepingut sellistel tingimustel sõlminud. Kohus leiab, et 10.04.2007 taganemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning taganemisavaldus on seetõttu tühine. Kuna materiaalne eeldus ei ole taganemisel täidetud, ei pea kohus hindama hageja väiteid, et kostja on teostanud oma õigusi ebaausalt, käitunud vastuoluliselt ning kostja on taganemise õiguse kaotanud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.