Harju Maakohus
Tsiviilasja number
2-07-27804
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
18.12.2008, kell 15.00, Kentmanni kohtumaja, Kentmanni 13, Tallinn Liili Lauri
Kohtuasi
OÜ U hagi JT vastu eluruumi tagastamise, kahjuhüvitise ja viivise nõudes Kirjalik menetlus
Menetluse liik Menetlusosalised
Resolutsioon
Hageja: OÜ U, registrikood xxx, xxx Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Heidi Rajamäe Kostja: JT, isikukood xxx, elukoht xxx Hagi rahuldada. Kohustada kostjat JT tagastama Tallinnas, Xxx asuv eluruum nr 1 koos päraldistega seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele hagejale OÜ U. Välja mõista kostjalt JT hageja OÜ U kasuks 239 882 krooni. Välja mõista kostjalt JT hageja OÜ U kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhinõudelt ( 239 882 krooni) kuni täieliku tasumiseni
Menetluskulude jaotus. Jätta asja menetluskulud täies ulatuses kostja, JT, kanda.
Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg
1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hagiavalduse asjaolud ja nõue. 25.07.2007 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid HAK kui üürileandja ja kostja kui üürnik 08.05.1997 tähtajalise üürilepingu eluruumi asukohaga XXX, Tallinn kasutamiseks. Lepingu punkti 2.2 kohaselt loetakse leping pikenenuks järgnevaks viieks aastaks enne kui üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kuivõrd kumbki pool ei teavitanud lepingu tähtaja, s o 07.05.2002, saabumisel teist lepingupoolt lepingu lõpetamise soovist pikenes leping tähtajani 07.05.2007. Lepingu p 2.2 kohaselt on lepingu automaatne pikenemine ühekordne ehk piiratud viieaastase perioodiga. Eeltoodut kinnitab ka lepingu punktis 4.4.5 sisalduv poolte kokkulepe kostjale uue üürilepingu sõlmimiseks õiguse andmise kohta. Hageja omandas 20.12.2006 HAK XXX, Tallinn asuva kinnistu ja VÕS § 291 lg 1 alusel läksid hagejale üle üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. 27.02.2007 teavitas hageja kostjat kirjalikult oma soovist üürisuhe lõpetada lepingu tähtaja saabumisel so 07.05.2007. Kostja sai nimetatud teate kätte kullerposti vahendusel 01.03.2007. Lepingu lõppemise päeval kostja hagejale vara üle ei andnud ega vabastanud korterit. 14.05.2007 esitas hageja kirjaliku nõude korteri viivitamatuks vabastamiseks ning teavitas, et kostjal tuleb tasuda eluruumi tagastamisega viivitamisel viivitatud aja eest hagejale üüri 13 000 krooni kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Nimetatud nõudekirja sai kostja kätte kullerposti vahendusel 15.05.2007. 07.06.2007 pöördus hageja e- kirja teel teist korda kostja poole samasisulise nõudega. Käesoleva ajani on eluruum vabastamata. Hageja leiab, et VÕS § 335 alusel on kostjal üüri tasumise kohustus 13 000 krooni kuus, mida kinnitab kinnisvaraportaali CITY24 väljavõte. Kostja on tasunud maikuus 1437 krooni ja kõrvalkulud. Üürileping on lõppenud, hageja on oma tahteavalduse nõuetekohaselt edastanud. Hagiavalduse esitamise päeval on põhivõlgnevus 21 952 krooni, viivis 22 101.18 krooni. Hageja palub kohustada JTi tagastama OÜ U, Tallinnas, XXX asuva eluruumi, üldpinnaga 95,8 m 2, koos päraldistega seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, välja mõista kostjalt kahjuhüvitis 21 952 krooni ja viivis. Menetluse käigus on hageja rahalist nõuet korduvalt suurendanud. Hageja palub kohustada kostjat JT tagastama OÜ U Tallinnas, XXX asuva eluruumi, üldpinnaga 95,8 m2 koos päraldistega seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele ja mõista kostjalt hageja kasuks välja üüritud asja tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitis igakuiselt 11 563 krooni alates 08.05.2007 kuni 01.07.2008. Hageja palub välja mõista ka kahjuhüvitise igakuiselt 13 000 krooni perioodi eest 01.07.2008 kuni eluruumi tagastamiseni ja viivis üüritud asja tagastamisega viivitamise eest tasumisele kuuluva kahjuhüvitise maksmisega viivitamise eest alates 15.06.2007 kuni kohustuse täieliku kohase täitmiseni ning jätta menetluskulud kostja täies ulatuses kostja kanda.
Kostja vastuväited. Kostja ei tunnista hagi ja vaidles sellele vastu kogu ulatuses. Eesti Vabariigis puudub seadus,
mille alusel esitatud hagi rahuldada. Hageja ei saa väita, et ta on tagastatud elamu heauskne ostja, sest elamu on tagastatud vastuolus ORAS § 4 ja 7 lg 3 sätetega ja nõuetekohaste haldusaktideta. Tallinna linnal oli kohustus erastada vaidlusalune eluruum kostjale. Kostja esitas Tallinna Üürikomisjonile avalduse paludes tunnistada üürilepingu jätkuvat kehtivust põhjusel, et puudub haldusakt, mis annaks jõus oleva aluse üürilepingu kehtivuse üle otsustamiseks. Puudub kuupäev, mis ajast saaks hakata arvutama üürilepingu kehtivust. Komisjoni otsusest ei nähtu, et elamu tagastatakse A. K , otsus on tehtud vara kompenseerimiseks. Võlaõigusseadust ei kohaldata asjas, mida reguleerivad ORAS § 12`lg 1 ja 3 sätted. Kostja peab end sundüürnikuks tagastatud elamus, temaga koos elab seal poeg Joel. Kostja perekond on korteri saanud orderi nr 692, 03.05.1979 alusel. Esimese ülesütlemise üürilepingu lõpetamiseks sai kostja 27.02.2007, misjärel peeti läbirääkimisi. 06.07.2007 sai kostja teate hageja esindajalt HV, milles nõutakse korteri vabastamist. OÜ U puudub õigus temaga ühepoolselt üürilepingut lõpetada. Kostja üürisumma oli varieeruvalt 3000 krooni, kuivõrd hageja võttis kinnistu omandamisega üle kõik lepingust tulenevad kohustused, siis ei ole õige ka 13 000 krooni suurune nõue. Kostja on lepingut nõuetekohaselt täitnud ning tal on õigus p 4.4.5 kohaselt uue lepingu sõlmimiseks. Menetluse käik. Kostja on 16.11.2007 esitanud taotluse kaasata menetlusse kolmanda isikuna Tallinna linn. Harju Maakohtu 05.12.2007 ja 11.03.2008 määrustega on jäetud kostja taotlus rahuldamata ja Tallinna linn menetlusse kaasamata. 19.02.2008 on kostja esitanud taotluse menetluse peatamiseks, põhjendusel, et ta esitas Tallinna Halduskohtusse avalduse vaidlustades toiminguid XXX elamuga seonduvalt. Harju Maakohtu 17.06.2008 määrusega on kohus lahendanud taotluse ja jätnud menetluse peatamata. Pooled avaldasid soovi lahendada tsiviilasi kirjalikus menetluses ja 24.10.2008 määras kohus tsiviilasja menetlemise kirjalikus menetluses. Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud. Hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, vastavasisulise nõude on hageja esitanud. Puudub vaidlus, et kostja elab vaidlusaluses eluruumis XXX, Tallinn. Käesoleva tsiviilasja juurde on esitatud HAK ja JT vahel 08.05.1997 sõlmitud üürileping, millest nähtub kostja õigus kasutada eluruumi asukohaga XXX, Tallinn alates 08.05. 1997 kuni 07.05.2002. Lepingu punktis 2.2 kohaselt lepiti kokku lepingu pikenemine järgnevaks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist (tlk 8). Käesoleval ajal on kinnistu 20.12.2006 omandanud hageja (tlk 16) ning VÕS § 291 lg 1 alusel tuleb lugeda hagejale üle läinuks üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et nimetatud tähtajal 20.12.2006, leping ka pikenes viieks
aastaks, kumbki pool ei avaldanud soovi lepingut lõpetada ning lepingu pikenemine tuleb lugeda eeltoodu alusel tähtajani 07.05.2007. Seega oli kostjal õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks kohtu hinnangul 07.05.2007, kuivõrd lepingu tähtaeg lõppes ja puuduvad edaspidised võlaõiguslikud, vms. kokkulepped korteri kasutamiseks. Võlaõigusseaduse § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Sama sätte teise lõike kohaselt kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kohus loeb tõendatuks, et 27.02.2007 teavitas hageja kostjat kirjalikult oma soovist üürisuhe lõpetada lepingu tähtaja saabumisel so 07.05.2007 (tlk 18). Kostja sai nimetatud teate kätte kullerposti vahendusel 01.03.2007 kell 19.02 (tlk 19). Kohus asub seisukohale, et selle teatega oli täidetud VÕS § - s 310 lg 1 sätestatud üürileandja poolne tahteavalduse teavitamine. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. TsMS § 229 loetleb tõendid, lg 1 kohaselt on tõendiks muuhulgas tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Kohus asub seisukohale, et kostja vastuväited ei ole põhjendatud, puuduvad tõendid kehtiva üürisuhte kohta ja kostjal lasub kohustus korter vabastada. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja viide uue üürilepingu sõlmimise õigusele ei tähenda iseenesest, et leping pikeneks samadel tingimustel. VÕS § 9 lg 1 kohaselt leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Hagiavalduses toodu kohaselt nõuab hageja üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, kostja kasutuses olev korter asub Tallinnas kesklinna piirkonnas ning on 95,8 m2. Hageja on arvestanud üüritud asja tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitise suuruseks igakuiselt 11 563 krooni alates 08.05.2007 kuni 01.07.2008. Hageja palub välja mõista ka kahjuhüvitise igakuiselt 13 000 krooni perioodi eest 01.07.2008 kuni eluruumi tagastamiseni. Keskmise üürimäära tõendamiseks on hageja esitanud internetiportaali City 24 üüripakkumustuste väljavõtte (tlk 22-23), mis kajastab analoogiliste eluruumide üürihindu. Kohus leiab, et esitatud väljavõte tõendab piisavalt turusituatsiooni korterite üürimisel VÕS § 335 lg mõttes. Rahalise nõude ja viivise arvutuslikku osa ei ole kostja vaidlustanud ega esile toonud välistavaid asjaolusid. Asjaolu, et Heino- August Kalmoga sõlmitud lepingu järgi oli kokkulepitud üürimäär 3000 krooni ei saa mõjutada keskmisi üürihindu turusituatsioonis. Keskmise turuhinna arvestamine ongi põhjusel, et lepinguline suhe eluruumi kasutamiseks puudub. Vastavalt VÕS § 335 lg 1, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks.
See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kohus loeb põhjendatuks ja tõendatuks hageja kahju nõude kuni otsuse tegemiseni mitte etteulatuvalt kuni korteri tagastamiseni. Seega tuleb kostjalt välja mõista kahjuhüvitis ühekordse summana alates 1997 aasta maikuust kuni kohtuotsuse tegemiseni ( 14 * 11 563 krooni, 6* 13 000 krooni) kokku 239 882 krooni. Hageja nõue viivise osas põhinõudelt üüritud asja tagastamisega viivitamise eest tasumisele kuuluva kahjuhüvitise maksmisega viivitamise eest alates 15.06.2007 kuni kohustuse täieliku kohase täitmiseni, loeb kohus põhjendatuks. Kostja vastuväited, mis on seotud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisega, jätab kohus tähelepanuta, kui asjasse mittepuutuvad. Vastavalt TsMS § 1 järgi tsiviilkohtumenetluses vaadatakse läbi tsiviilasi, mis on eraõigussuhtest tulenev vaidlus. Käesoleva vaidlus põhineb poolte vahel olnud üürisuhtel. Menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Menetluskulude lahendamisel lähtub kohus TsMS §-st 162 lg 1, mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda täies ulatuses.
Liili Lauri kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.