2-07-34503
Kohus
Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Merike Varusk
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
15. detsember 2008 kell 16:00, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-34503
Tsiviilasi
OÜ K G hagi OÜ K K vastu rendisuhte puudumise tuvastamise, mitteeluruumi vabastamise ja kinnistu valduse üleandmise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja OÜ K G (registrikood xxx; asukoht xxx); Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige J Š ; hageja lepinguline esindaja A Kiis (advokaadibüroo A.Kiis, xxx); kostja OÜ K K (registrikood xxx; asukoht xxx); kostja seaduslik esindaja juhatuse liige A Hallop; kostja lepinguline esindaja A Hellamaa (kontaktaadress xxx).
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
04. november 2008
Istungil osalenud isikud
hageja seaduslik esindaja juhatuse liige J Š ; hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat A Kiis; kostja seaduslik esindaja juhatuse liige A H ; kostja lepinguline esindaja A Hellamaa;
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda.
2-07-34503
Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest.
I Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt müüs AS(edaspidi AS) A OÜ K G (edaspidi OÜ K G) kinnistu Xxx (katastritunnus xxx) suurusega 2 750 m2, mis oli koormatud kitteeluruumide rendilepinguga. Rendileping oli sõlmitud 15.09.2005 tähtajaga 5 aastat. Lepingu järgi lõpeb rendileping 30.09.2010. Rentnikuks on K K OÜ. Kostja on avanud ruumides söögikoha ehk nn pubi. 11.04.2007 teatas hageja kostjale, et ütleb mitteeluruumide rendilepingu üles, kuna vajab ise tungivalt renditud ruume. Lepingu ülesütlemise kirjalikus teates nägi hageja rendilepingu lõppemise päevaks ette 12.07.2007. Ühtlasi teatas hageja kostjale, et on nõus hea tahte avaldusena nõus ise hüvitama kahjud, mis tekivad kostjal seoses rendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. Kahju tekkimist peab kostja usaldusväärselt tõendama. Kuivõrd hageja hinnangul rendisuhe hageja ja kostja vahel puudub, rendilepingu ülesütlemise tõttu, siis nõuab hageja kostjalt Xxx kinnistul asuva mitteeluruumi vabastamist ja kinnistu ning sellel asuva hoone valduse üleandmist. Hageja on esitanud oma väidete tõendamiseks äriühingute väljavõtted (tl 4-5), kinnistusraamatu väljavõtte (tl 6-7), mitteeluruumide rendilepingu (tl 8-11), rendilepingu ülesütlemise avalduse (tl 12), kostja vastuse ülesütlemise avaldusele (tl 13), hageja kirja kostjale 12.07.2007 (tl 14).
II Kostja OÜ K K vastuväited
III Kohtuistung
2-07-34503
IV Kohtu põhjendused
2-07-34503 põhjendab omavajadust asjaoluga, et toitlustamine on hageja äriregistrisse kantud tegevusala ja hageja kavatseb toitlustusettevõtte luua pereettevõttena. Hageja ainuosaniku J Š tütar J S on lõpetanud Tallinna Kaubandus- ja Kulinaariakooli, kus talle 1995.a omistati koka elukutse. Praegu töötab J. S administraatorina. Hageja ainuosaniku naise õetütar E S ja viimase abikaasa A S on mõlemad pikaajalise erialase staažiga toitlustusala spetsialistid ning töötavad praegu restoranis K . Mõlemad on valmis uues toitlustusettevõttes osalema. Samuti on hageja tellinud ehitusprojekti Sõstra tänav 2 asuva kohvik-pubi laiendamiseks ja taotlenud ehitusluba selle projekti realiseerimiseks. Hagejal on ühiskondliku toitlustamise ettevõtte avamiseks oma äriidee. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, väites, et hagi on esitatud pahas usus. Hageja on omandanud vaidlusalused ruumid 30.03.2007 (tl 6). Hageja esindajate kohtuistungil antud seletuste kohaselt ei ole hageja varem toitlustusega tegelenud. Kohus leiab, et hageja seisukoht, et ta soovib asuda tegelema toitlustusettevõtlusega vaidlusalustes ruumides ei põhjenda veenvalt hageja omavajadust. Hageja on isikuks, kes oli teadlik kostja ja AS A vahel sõlmitud rendilepingust ja seega ta pidi ette nägema, et vaidlusalused ruumid on seotud tähtajalise rendilepinguga. Tähtajalise rendilepinguga seotud kinnisasjal ettevõtlusega alustamine hageja poolt ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks rendilepingu ülesütlemist. Kuigi toitlustamine on äriregistri andmetel hageja tegevusalaks, ei ole hageja enda selgituste kohaselt toitlustamisega varem tegelenud. Hageja on teadlik sõlmitud rendilepingust ja sellest tulenevalt ta pidi oskama õigesti hinnata tulevikus tekkivaid riske. Ehitusprojekti tellimine ja ehitusloa taotlemine tähtajalise rendilepinguga seotud kinnisasjale ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks rendilepingu üleütlemist. Asjaolu, et hageja soovib pärast rendilepingu ülesütlemist tegelema asuda toitlustusega kohas, kus kostja on sama tegevusega tegelenud, ettevõttesse investeerinud ja saavutanud klientide usalduse, on hageja poolt pahatahtlik. Hageja soovib rendilepingu ülesütlemise teel omandada õigust tegeleda ettevõtlusega alal, kus kostja on panustanud ettevõtte ülesehitamisele ja sealhulgas kliendibaasi loomisele, mis toitlustusettevõtte puhul on üks olulisemaid ettevõtte edukuse tagatisi. Toitlustusettevõtte tulu tulenebki klientide arvukusest, s.t nende poolt ettevõttesse jäetud rahast. Asjaolu, et hageja soovib ilma kulutusi tegemata omandada toimivat toitlustusettevõtet rendilepingu ülesütlemise teel näitabki hageja poolset hea usu põhimõtete rikkumist.
2-07-34503 nimetatud vajadus tuleneb vaid vaidlusalusele pinnale toitlustusasutuse loomise vajadusest, siis langeb bürooruumide vajadus ära läbi selle, et kohus on asunud seisukohale, et hageja vaidlusaluste ruumide kasutamiseks sõlmitud rendilepingu ülesütlemine ei ole tingitud tungivast omavajadusest.
Merike Varusk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.