Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
kohtunik Meeli Kaur
Otsuse avalikult teatavaks
12. detsember 2008.a, Tallinn
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-57115
Tsiviilasi
I J
ja V K
hagi RKAS vastu tähtajalise üürilepingu
olemasolu tuvastamiseks Menetlusosalised ja nende
Hageja I I J (isikukood xxx, elukoht xxx)
esindajad
Hageja I lepinguline esindaja V J Hageja II V K (samuti V K , isikukood xxx) Hageja II lepinguline esindaja L K Kostja RKAS(registrikood xxx, asukoht xxx) Kostja seaduslik esindaja H Ojamaa (elektronpost xx) Kostja lepinguline esindaja A
Pikk (RKAS jurist,
elektronpost xxx) Kohtuistungi toimumise aeg
21. november 2008.a
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja I lepinguline esindaja V J Hageja II lepinguline esindaja L K Kostja seaduslik esindaja H Ojamaa Kostja lepinguline esindaja A Pikk
Jätta I J ja V K hagi RKAS vastu tähtajalise üürilepingu olemasolu tuvastamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta võrdsetes osades hagejate kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (12. detsember 2008.a). Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud I J (edaspidi hageja I) ja V K (edaspidi hageja II) esitasid 01.09.2008 maakohtule hagi RKAS(edaspidi kostja) vastu üürilepingu olemasolu tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt töötas hageja I isa N J Nõukogude Liidu piirivalves ohvitserina ning talle anti 09.12.1976 Nõukogude Liidu Julgeolekuteenistuse Sõjalise osakonna orderiga nr 125 korter Xxx alalise elukohana kasutamiseks. 1992.a lahkus N J Eestist ning korter jäi hageja I ja tema pereliikmete kasutusse. Hageja II sai Xxx korteri 08.09.1989 Nõukogude Liidu Julgeolekuteenistuse Sõjalise osakonna orderi nr 56 alusel alalise elukohana kasutamiseks. 1993.a arvati elamu Eesti Vabariigi varaks ning anti Politseiameti haldusalasse. Hagejad on alates 1993.a pöördunud mitmel korral Politseiameti poole avaldusega üürilepingu ümbervormistamiseks. Siiani ei ole üürilepingut sõlmitud. 26.10.2004 teatati hagejatele, et kinnistu on antud üle RKAS. 24.07.2008 tegi kostja hagejatele ettepaneku võimaldada korterid välja osta. Kostja õiguseellane on sõlminud teiste korterivaldajatega kirjalikud üürilepingud tähtajaga 30 aastat. Hagejaid on teisiti koheldud, vaatamata sellele, et nad on järjepidevalt üürilepingu sõlmimise sooviga kostja õiguseellase poole pöördunud. Kõrvalkorterisse elama asunud inimestega üürilepingute sõlmimisel 1996.a eeldasid hagejad heauskselt, et ka nendega sõlmitakse üürilepingud või leitakse neile asenduspind. Hagejate arvates on kostja rikkunud üürnike võrdse kohtlemise printsiipi, kuna korterid, mis on üürilepingutega koormatud, on turuväärtusest oluliselt madalamad kui hagejate korterid, mille kohta ei ole üürilepingute kitsendust kinnistusraamatusse märgitud. Hagejad on sisukohal, et nende ja kostja vahel on üürisuhe samadel tingimustel nagu teiste korterivaldajatega sõlmitud lepingutes. Hagejate suhtes on ebaõige lähtuda sellest, et üürilepingud on sõlmitud tähtajatult. Hagejate arvates saab ebaõigluse kõrvaldada sellega, et üürilepingu olulised tingimused tuvastatakse kohtu kaudu lähtudes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel. Hagejad leiavad, et nendega vaikimisi sõlmitud üürilepingu tingimused peavad olema samad, kui nendel isikutel, kellega on üürilepingud kirjalikult sõlmitud. Hagejate esindaja leiab, et hagi on esitatud õige kostja vastu, kuna õigused ja kohustused võivad minna üle ühelt isikult teisele. Seega on tuvastatava üürilepingu tingimused siduvad ka kostjale kui Riigi Politseiameti õigusjärglasele. Hagi aegumise suhtes on hagejate esindaja seisukohal, et õigussuhte olemasolu tuvastamisele aegumist kohaldada ei saa.
Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Hagejate nõuded on suunatud kinnistu endise omaniku vastu. Kostjaks peaks olema kinnistu endine omanik, e Eesti Vabariik Siseministeeriumi kaudu. Kuna kohus peaks tuvastama üürilepingu sõlmimise tahteavaldused, siis on oluline Eesti Vabariigi esindajana taganud Siseministeeriumi valitsemisalas oleva Politseiameti tahteavaldus, mitte kostja tahteavaldus. Kostja andmetel pole üürilepinguid Politseiameti poolt hagejatega sõlmitud. Kostja on need korterid sellise teadmisega ka vastu võtnud. Kostja
omandas korterid 07.09.2004 ning hagejad ei ole kordagi pöördunud kostja poole taotlusega mingite lepingute sõlmimiseks. Hagi on hagejate poolt esitatud pahatahtlikult. Hagejad ei tea nõuet esitades, millistele tingimustele vastavate üürilepingute olemasolu tuvastamist nad nõuavad. See on vastuolus materiaal- ja menetlusõiguse normidega. Kostjal ei ole kohustust hagejatega tähtajalise üürilepingute sõlmimiseks ning üürnike võrdse kohtlemise printsiip ei anna selleks ka alust. Hagejate tegelik eesmärk on mitte tuvastada üürilepingute olemasolu, vaid vähendada hagejatele tehtud eluruumide müügipakkumiste hinda, kuna müügipakkumisel tulnuks hagejate väite kohaselt arvestada pikaajalisi kehtivaid üürilepinguid. Hagi esitamine takistab kostjal kinnistu võõrandamise. Lisaks leiab kostja, et hagejate nõuded on aegunud. Hagejad on saanud teada juba Politseiameti kirjadest 08. ja 09.11.1995, et Politseiamet ei sõlmi hagejatega üürilepingut sarnastel tingimustel teiste samas elamus eluruume kasutatavate isikutega. Politseiamet pakkus hagejatele üksnes 1-aastase tähtajaga üürilepingu sõlmimist. Seega on õiguste rikkumine toimunud 13 aastat tagasi ja nõue on aegunud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: 1) Hageja I kasutab eluruumi asukohaga Xxx alates 09.12.1976 (t lk 8); 2) Hageja II kasutab eluruumi asukohaga Xxx alates 08.09.1989 (t lk 9); 3) xxx elamu anti 1993.a Riigi Politseiameti haldusalasse; 4) Kostja xx x asuvad vaidlusalused korterid 07.09.2004. Esmalt analüüsib kohus hagejate nõuet tuvastada, et nendega on sõlmitud tähtajaline üürileping 30 aastaks ning see kehtib kuni 15.07.2026. Hagiavalduse kohaselt saab lugeda väidetava tähtajalise üürilepingu sõlmimise ajaks 15.07.1996. Nimetatud ajal haldas vaidlusaluseid kortereid Riigi Politseiamet. Sellest tulenevalt leiab kohus, et hagi on esitatud vale kostja vastu, kuna lepingu olemasolu tuvastamiseks tulnuks hagejatel esitada hagi isiku vastu, kellega väidetav leping on sõlmitud. Sellist seisukohta toetab ka VÕS § 291 sätestatu. Kui leiaks tõendamist, et hagejate ja Riigi Politseiameti vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping, siis tulenevalt VÕS § 291 lg 1 läheksid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale (käesolevas asjas kostjale). Käesolevas asjas ei saanud kostja olla 1996.a üürilepingu sõlmimise pooleks. Kohtule esitatud materjalidest lähtuvalt ei ole nimetatud üürilepingut sõlmitud, kuna puuduvad tõendid, mis kinnitaksid Riigi Politseiameti lepingu sõlmimise tahteavaldust. Kohtule esitatud tõenditest tulenevalt sellist tahet Riigi Politseiametil ei olnud ning vaikimisi ei saa lugeda tähtajalisi üürilepinguid sõlmituks. Lähtuvalt 01.09.1995 esitatud eluruumi üürilepingu projektist ja 08.11.1995 ja 09.11.1995 kirjadest oli vastaspool nõus sõlmima üürilepingu 1 aastaks kuni 31.08.1996 või ajutiselt kuni 01.07.1997 (t lk 53-55, 58-61). Hagejad nimetatud ettepanekuga ei nõustunud (t lk 56-57, 62). Õige on kostja väide hagi põhjendamatuse kohta, et kuidas saab tuvastada üürilepingu olemasolu, kui isegi hagejad ei tea, millistel tingimustel üürilepingu olemasolu tuvastamist nad nõuavad. Hagejad väidavad, et neil peab olema sõlmitud üürileping samadel tingimustel kui teistel samas majas elavatel üürnikel. Selline seisukoht ei tulene kohtu hinnangul
seadusest. Kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 165 lg 1 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel - vastavatel juhtudel ka nõutavas vormis - on saavutatud kokkulepe kõigis selle olulistes punktides. Olulised on need lepingu punktid, mis on sellisteks tunnistatud seadusega või on vajalikud antud liiki lepingutes, samuti ka kõik need punktid, millede suhtes ühe poole avalduse põhjal peab olema saavutatud kokkulepe. Seega tulnuks hagejatel tõendada, et hagejate ja Riigi Politseiameti vahel on saavutatud kokkulepe kõigis üürilepingu olulistes punktides. Hagejate eeldamine, et nendega on 1996.a vaikimisi üürileping sõlmitud samadel tingimustel kui teiste üürnikega ning hagejate rõhumine üürnike võrdse kohtlemise printsiibile ei tõenda lepingu sõlmimist. Tulenevalt tsiviilkoodeksi sätetest on leping sõlmitud, kui vastaspool on ka ettepaneku vastu võtnud ja vastuvõtmisest ettepaneku tegijat teavitanud (TsK § 167-169). Kohtule esitatud tõendid tõendavad vastupidist – hagejate avaldustele on Riigi Politseiamet vastanud ning teinud 1995.a ettepaneku sõlmida üürileping kuni 01.07.1997 (t lk 58-61). TsK § 170 lg 1 kohaselt vastus nõusoleku kohta sõlmida leping teistsugustel tingimustel, kui oli esitatud, on ettepanekust loobumiseks ja samal ajal uueks ettepanekuks. Seega ei saanud hagejad eeldada, et 1996 aastal sõlmiti nendega tähtajalised üürilepingud 30 aastaks. Kuna hagejad pole tõendanud asjaolu, et hagejate ja Riigi Politseiameti vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping, siis ei saa õigusjärgluse korras olla sellist võlasuhet ka hagejate ja kostja vahel. Järgnevalt hindab kohus hagejate nõuet kohustada kostjat andma tahteavaldus tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks. Õige on hagejate esindaja seisukoht, et õigussuhte olemasolu tuvastamisele aegumist kohaldada ei saa. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 järgi aegub seaduses sätestatud tähtaja jooksul üksnes isiku õigus nõuda teiselt isiku teo tegemist või sellest hoidumist. Samas aga on hagejate esindaja jätnud tähelepanuta, et aegumisele allub õigussuhtest tulenev nõue. Hagejad on esitanud nõude TsÜS § 68 lg 5 alusel, et kohus tuvastaks kostja kohustuse teha kindla sisuga tahteavalduse. Käesoleval juhul nõuavad hagejad, et kostja sõlmiks nendega tähtajalised üürilepingud ning et kostja tahteavaldust asendaks kohtuotsus. TsÜS § 143 võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. 01.09.1994 kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 113 lg 1 kohaselt oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat. TsÜS § 116 kohaselt algas aegumistähtaja kulg päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Tulenevalt eeltoodust algavad aegumistähtajad hetkest, kui isik pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kohus leiab, et hagejad pidid 08.11.1995 ja 09.11.1995 kirjade saamisest aru saama, et nendega 30-aastase tähtajaga üürilepingut ei sõlmitud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕRS) § 9 lg 1 kohaselt tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut kohaldatakse ka enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. VÕRS § 9 lg 2 kohaselt kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse või võlaõigusseaduse kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 01.07.2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaega alates 01.07.2002. VÕRS § 9 lg 3 kohaselt kui enne 01.07.2002 kehtinud seaduses sätestatud aegumistähtaeg on pikem kui tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaeg ja selline aegumistähtaeg lõpeks varem kui vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 2 arvestatud aegumistähtaeg, kohaldatakse aegumisele enne 1. juulit 2002 kehtinud seadust.
01.09.1994 kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 113 lg 1 kohaselt oli hagi aegumistähtajaks 10 aastat. Kehtiva TsÜS kohaselt on hagi aegumistähtaeg 3 aastat (TsÜS § 146 lg 1). Kui hagejad leidsid, et üürileping on nendega sõlmitud 15.07.1996, siis sellest hakkas kulgema aegumistähtaeg. Tulenevalt VÕRS § 9 lg 2 tuleb nõude aegumisele kohaldada kehtivast tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevat aegumise regulatsiooni ning hagejate nõue aegus 01.07.2005. Isegi, kui nõue ei oleks aegunud, ei ole kohus tuvastanud, et kostjal tuleneks seadusest või lepingust kohustus teha hagiavalduses taotletud tahteavaldus. Tahteavalduse andmise kohustamise aluseks ei saa olla üürnike võrdse kohtlemise printsiip. Kuna tõendamata on hagejate poolt viidatud asjaolu, et vaidlusaluste korterite näol oli tegemist tööandja eluruumidega, siis kohus jätab tööraamatu väljavõtted tähelepanuta kui asjasse mittepuutuva (t lk 71-73). Tulenevalt esitatud asjaoludest ja tõenditest võis hagejatel olla kuni 30.07.2007 tähtajaline üürileping tulenevalt elamuseaduse (ES) § 67, ES § 32 lg 2, mis muutus pärast 30.07.2007 tähtajatuks, kuna pooled ei ole enne seda avaldanud teineteisele teistsugust soovi (t lk 81). Kuid kuna vastavasisulist nõuet ei ole menetluses esitatud, siis kohtul puudub alus poolte vahel võimaliku õigussuhte tuvastamiseks. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kui otsus on tehtud kaashagejate kahjuks, vastatavad kaashagejad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kuna käesolevas asjas osalevad hagejad menetluses võrdses ulatuses, jätab kohus kostja menetluskulud hagejate kanda võrdsetes osades. Kostja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.