Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja elas Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingu alusel korteris asukohaga XxxTallinnas alates 1981 aastast. Xxx elamu tagastati omandireformi käigus õigusjärgsele omanikule 19.07.1994. Korteri omandas 30.01.2007 kostja. Kostja on saatnud hagejale 08.02.2007 teate, et üürilepingu tähtaeg möödub 19.07.2007 ning et kostja ei soovi üürilepingu pikenemist. 2007 augustis võttis kostja korteri oma valdusse vahetades korteris lukud. Hageja pöördus 15.04.2008 kohtusse korteri valduse taastamiseks. Hageja on esitanud üürilepingu täitmise nõude. Vastavalt VÕS § 276 lg 1 üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vastvalt VÕS § 108 lg 2 kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohus peab hagi lahendamiseks tuvastama, kas poolte vahel on kehtiv üürileping. Vastavalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 3 käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Vastavalt elamuseaduse § 32 lg-le 2 kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 4 käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 12-1 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega pikeneb eluruumi üürileping elamu tagastamisel õigusjärgsele omanikule automaatselt 3+5 aastaks ORAS alusel ning pärast seda võib lepingu pikeneda veel 5 aastaks ES § 32 lg 2 alusel. Käesoleval juhul on elamu tagastatud omandireformi käigus õigusjärgsele omanikule 19.07.1994, seega pikenes leping kokku 13 aastaks ehk tähtajani 19.07.2007. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega tähtajalise üürilepingu tähtaja saabumisel üürileping lõppeb ja üürnik peab eluruumi andma üle üürileandjale. Seejuures eluruumi üleandmisega viivitamise korral tuleb üürnikul tasuda vastavalt VÕS § 335 üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline.

2(4)

Järgnevalt analüüsib kohus hageja väidet, et üürileping on pikenenud ES § 32 lg 3 alusel. ES § 32 lg 3 sätestab, et kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamise korral loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Nimetatud lõige reguleerib olukorda, kus üürileandja on teinud üürnikule ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks uutel tingimustel, kuid üürinik hoiab lepingu sõlmimisest kõrvale. Käesoleval juhul ei ole kostja teinud hagejale ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks, mistõttu on hageja viide nimetatud paragrahvile ebatäpne. ES § 32 kohaselt võis üürileping pikeneda kahel juhul: kui üürileandja ei teata enne tähtaja saabumist lepingu lõppemisest või kui üürileandja teeb ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks. Sama on leidnud Riigikohus oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-141-07. Käesoleval juhul ei ole kumbagi neist alustest, sest kostja on esitanud hagejale teate üürilepingu mittepikenemise kohta. Seejuures ei oleks antud juhul võimalik üürilepingut pikendada ES § 32 alusel muuhulgas põhjusel, et leping on ES alusel juba korra pikenenud. Võlaõigusseaduse jõustumisel 01.07.2002 tunnistati kehtetuks elamuseaduse üürilepingut reguleerivad sätted ning eluruumi üürilepingut hakkas reguleerima VÕS. ES koosseisu jäid vaid mõned üksikud erandid, mis olid seotud omandireformi lõpuleviimisega, näiteks nn sundüürnike piirmäär. VÕS jõustumisel täiendati ES-i §-32 lg-ga 4, mis sätestab, et käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 12-1 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega jäi pärast VÕS jõustumist ES mõtteks luua ühekordne VÕS-st erinev alus üürilepingu pikenemiseks. Kui VÕS § 310 lg 2 kohaselt enam kui 2 aastaks sõlmitud lepingu tähtaja lõppemise korral ja igasuguste tahteavalduste puudumise korral muutus üürileping tähtajatuks, siis ES § 32 lg 2 kohselt loeti leping pikenenuks veel 5 aastaks, mis on üürnikule oluliselt soodsam. Käesoleval juhul pidis ORAS § 12-1 lg 3 kohaselt üürileping lõppema 19.07.2002, kuid pikenes ES § 32 lg 2 alusel veel 5 aastaks (vt eespool). Seega on vaidlusalune üürileping juba korra ES § 32 alusel pikenenud, mistõttu ei saa ainuüks sel alusel kohaldada ES § 32 üürilepingu uueks pikenemiseks. Kuivõrd üürileping ei saanud pärast 19.07.2007 pikeneda ES § 32 alusel, siis käesoleval ajal puudub poolte vahel kehtiv üürileping ning hageja nõue üürilepingu täitmiseks tuleb jätta rahuldamata. Täiendavalt märgib kohus, et kohtu arvates ei ole hageja tõendanud väidet, et kostja omandas korteri valduse ilma hageja nõusolekuta. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et augusti alguses 2007 oli vaidlusalune korter tühi. Vastavalt TsMS § 231 lg 2 poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Hageja ei ole eitanud kostja väidet, et alates 2007 aastast hageja eluruumi isiklikult ei kasutanud ning eluruumi kasuta hageja allüürnik. Seega alates 2007 aastast jäi hageja eluruumi kaudseks valdajaks ja tema allüürnik otseseks valdajaks. Asjaolu, et korter oli augusti alguseks tühjaks tehtud tekitab juba iseenesest kahtluse, et hagejal või tema allüürilisel esines tahe anda valdus üle kostjale. Valduse ülemineku nõusoleku puudumise tõendamiseks oleks hageja pidanud tõendama seda, et allüürnikul puudus korteri tühjaks tegemisel tahe anda valdus üle kostjale. Hageja seda asjaolu tõendanud ei ole, seega ei saa lähtuda eeldusest, et kostja oleks hageja valdust rikkunud. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg 2 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse hageja kahjuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda. Kohus tegi otsuse kostja kasuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda.

3(4)

Peeter Pällin Kohtunik

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.