Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

alustamisel ja selle teostamisel ei saanud hagejale teada olla, et korter võib hiljem kuuluda tagastamisele endisele omanikule. Elamu, milles korter asub, tagastati õigusjärgsele omanikule 29.06.1993.a. Hageja loetleb hagiavalduses tööd, mille ta korteris teostas. Pärast seda, kui kostja teatas hagejale, et viimase kui sundüürniku üürilepingu tähtaeg hakkab lõppema ja ta ei soovi selle pikendamist, teatas hageja kostjale, et üürilepingu lõppemisel soovib hageja seaduses toodud alusel kostjalt hageja poolt tehtud parenduste väärtuse hüvitamist summas 300’000.- krooni. Hageja arvates on tema poolt korterile tehtud kapitaalse remondi kulutuste väärtus kokku suurem kui 300’000.- krooni, seda enam, et asja väärtus on tehtud kulutuste tõttu olulisel määral suurenenud mitme miljoni võrra. Antud juhul on korteri väärtus alates remondi lõpetamisest (seega alates 01.01.1993 .a-st) suurenenud keskmiselt 6 korda, siis on ka samavõrra suurenenud see osa korteri väärtusest, mis kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele. 300’000.- kr on hageja arvates see osa asjale korterile kasulike kulutuste hüvitamisele kuuluv minimaalne hagejat rahuldav osaväärtus, mis ületab hageja arvates tema poolt asja viljast saadud tulu. Kostja oli oma sellesisulise kohustuse tekkimise võimalusest teadlik juba enne elamu tagastamist, s.t kostja kohustus tekkis hetkest, mil hageja nõudis kulutuste hüvitamist. Kostja on oma esindaja vahendusel 14.01.2008.a kirjaga hagejale teatanud, et majaomanik ei ole nõus maksma mingit kompensatsiooni ega alustama ka vastavasisulisi läbirääkimisi. Hageja ei saa tehtud parendusi korterist ära võtta korterit ja tehtud parendusi kahjustamata. Samas ei oleks hagejale neid parendusi ka vaja, sest parendused omavad individuaalseid omadusi just selle korteri suhtes. Kostjal lasub korteris tehtud remondi kulutuste hüvitamise kohustus. Kostja on seda kohustust hageja ees ka pooltevaheliste läbirääkimiste käigus tunnistanud 17.12.2007.a, kostja pakkus hagejale 10’000.- krooni. Hageja sellise summaga nõus ei olnud. Nõude tunnustamist tõendab ka kostja 28.12.2007.a kiri hagejale, kus kostja pakkudes hagejale võimalust elada korteris kuni 01.02.2008.a, kuid tingimusel, kui hageja loobub oma rahalisest remondikulude kompenseerimise (hüvitamise) nõudest kostja vastu. Kostjapoolne võlanõude tunnustamine ei ole tagasivõetav ja oleks vastuolus heade kommetega. Hageja palub mõista välja kostjalt 100’000.- kr. 06.06.2008.a kohtusse laekunud hageja seisukohtade kohaselt ei ole hagi aegunud. Üürileandja teatas 29.05.2006.a. J.L , et ei soovi temaga üürilepingut pikendada ning et üürileping lõppeb 29.07.2006.a. Tallinna Ringkonnakohus leidis, et J.L üürisuhe lõppes 29.09.2006.a. Seega hakkas hagi aegumise tähtaeg kulgema alates 30.09.2006 ning praegu kehtiv kolme aastane hagi aegumise tähtaeg ei olnud kohtusse pöördumise ajaks saabunud. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 24.03.2008. kohtusse saabunud vastuses kostja hageja nõuet korteri parenduste hüvitamiseks ei tunnista. Hageja poolt väidetavate parendustööde teostamise aeg jääb ajavahemikku sügis 1990 - sügis 1992. Hagejal kostja või tema õiguseellase nõusolekut parendustööde tegemiseks ei olnud. Kostja õiguseellasele tagastati elamu, milles eluruum asub 29.07.1993.a. Kostja vaidlustab asjaolu nagu oleks eluruum hagejale üleandmise ajal, so 08.10.1990 olnud kasutuskõlbmatu, et hageja on teostanud kõik hagiavalduses ülesloetletud remonttööd, et hageja poolt teostatud remonttööde maksumuseks on vähemalt 100’000 krooni.

Kostja ei ole tunnustanud hageja nõuet parendustööde hüvitamiseks. 10’000 krooni pakkus kostja hagejale üksnes selleks, et kiirendada korteri vabastamist. Antud juhul ei ole sõlmitud eraldi selgesõnalist kokkulepet juba sissenõutavaks kohustuse ülevõtmiseks ning seega ei ole hagejal nõuet kostja vastu. Kohaldamisele ei kuulu hageja viidatud ORAS § 121 lg 8, kuivõrd antud säte kohaldus ainult juhtudele, kui üürileandja keeldus üürlepingu pikendamisest ORAS § 121 lg 3 alusel, st peale 3 aasta möödumist eluruumide tagastamisest õigusjärgsele omanikule. Samuti ei ole asjakohased viited asjaõigusseaduse vastavatele sätetele, kuivõrd üürilepingust tulenevaid elamusuhteid reguleerivad teised seadused (elamuseadus, tsiviilkoodeks). Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus. Hageja viited korteri väärtuse tõusule, mis tegelikult tulenes kinnisvara hindade üleüldisest tõustust, on asjakohatu ning ei oma mingit seost hageja poolt väidetavalt tehtud parendustega. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue kulutuste hüvitamiseks ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Käesolev otsus on tehtud vaheotsusena (TsMS § 449 lg 3) nõude aegumise kohta, et hinnata hageja korterile tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumist. Tegemist on osaotsusega (TsMS § 450 lg 1), kuna kohus ei võta seisukohta hageja ülejäänud nõuete osas. VÕSTsÜS ja RvEÕS RakS § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut ka enne 01.07.2002.a tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002.a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne 01.07.2002.a. Et otsustada hageja nõude aegumise üle, tuleb kõigepealt vastata küsimusele, mis nõue hagejal on ja millal muutus see sissenõutavaks. Hagiavalduse kohaselt tegi hageja üürisuhte alusel kasutatavas korteris remonti aastatel 1990-1992.a sügiseni, kuna korter oli elamiskõlbmatu. Riigikohus on leidnud, et tehingu, asjaolu ja toimingu suhtes kohaldatakse nende tegemise ajal kehtinud materiaalõigust ning tehingu ja toimingu tegemisest hiljem jõustunud materiaalõiguse kohaldamine varem tehtud tehingu ja toimingu suhtes on võimalik ainult erandkorras, kui selline tagasiulatuv jõud on selgelt väljendatud seaduse rakendussätetes (Riigikohtu 12.01.2007.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-126-06, p 16; 22.10.2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-03, p 19). Asjaõigusseadus jõustus 01.12.1993.a, seega hageja poolt vaidlusalusele korterile tehtud kulutuste tegemise ajal seadus ei kehtinud ja seda nimetatud õigussuhtele kohaldada ei saa. Vaidlust ei ole selles, et hageja poolt remonditööde tegemise ajal kasutas hageja korterit orderi (I kd, tl 55) ehk üürisuhte alusel. Eluruumi kasutamist eluruumi üürilepingu alusel reguleeris nimetatud perioodil ENSV Elamukoodeks. Kapitaalremondi tegemise kohustust hagejale ei olnud, kuid selle tegemisel hageja poolt tekkis kostjal seadusest tulenev kohustus hüvitada hagejale tehtud kulutused ENSV Elamukoodeks § 136 lg 3 alusel. TsK § 5 lg 1 ja § 163 alusel tekkisid kohustised muuhulgas ka seadusest. TsK § 86 alusel algas hagi aegumise tähtaja kulgemine hagemisõiguse tekkimise päevast; hagemisõigus tekib päeval, mil isik sai teada või oleks pidanud teada saama oma õiguste rikkumisest. Kulutused muutusid sissenõutavaks nende tegemise momendist ehk hiljemalt 1993.a sügisest. Nimetatud ajast hakkas hageja nõue ka aeguma. Hagi aegumise üldiseks tähtajaks TsK järgi oli kolm aastat (TsK § 81). Seega aegusid hageja nõuded kostja vastu sügisel 1996.a, so enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse vastuvõtmist, mis kehtestas hagi korras õiguste kaitse üldiseks tähtajaks 10 aastat (TsÜS § 113 lg 1).

Vaidlust ei ole selles, et elamu tagastati õigusjärgsele omanikule 29.06.1993.a. ORAS 121 ei saa kuuluda kohaldamisele, kuna nimetatud paragrahv võeti vastu omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega pärast hageja nõuete aegumist, so 29.01.1997.a. Lisaks ei ole norm kohaldatav käesolevas vaidluses ka seetõttu, et pooltevaheline üürileping pikenes peale ORAS § 121 lg-test 1 ja 3 tulenevat 3+5 aastat elamuseaduse sätete alusel veel täiendavalt kuni 29.09.2006.a, kuna üürileandja ei vaidlustanud üürilepingu pikenemist ORAS alusel. Kohus nõustub kostja vastuväitega, et ORAS § 121 lg 8 nimetatud õigussuhtele ei kohaldu. Kuivõrd kohus leiab, et hageja nõuded on aegunud, teeb kohus lõppotsuse ja asja edasi ei menetle (TsMS § 449 lg 3). Hageja nõue kostjalt 100’000.- krooni saamiseks jääb rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jääb hagi rahuldamata, seega on otsus tehtud hageja kahjuks. Kostjal on õigus esitada hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.