Muud › Muud seaduses hagita asjana sätestatud tsiviilasjad

2(9)

üürikomisjonile üüritud asja tagastamiseks, mis üürikomisjoni otsusega rahuldati. Üürikomisjoni otsusega on tuvastatud, et üürileping lõppes 25.01.2005. Tulenevalt sellest, et hageja ei esitanud kostjale pärast 25.01.2005 enam üüriarveid, vaid nõudis kostjalt üüripinna vabastamist, on ta õigustatud nõudma kostjalt üüripinna tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitist VÕS § 335 alusel ning suuruses, mis on võrdne samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalise üüri suurusega. Kuna Raid ja Ko OÜ hindamisakti kohaselt olid 2005.a samaväärsete korterite keskmised üürihinnad samatüübiliste korterite puhul samas elamurajoonis 4 500–10 000 krooni, on hageja õigustatud nõudma kostjalt 36 750 krooni väljamõistmist. Tähtsust ei oma, millal jõustus üürikomisjoni otsus pooltevahelises üürivaidluses, oluline on see, millal lõppes pooltevaheline üürileping. Kuna kostja ei vaidlustanud seaduses sätestatud 30 päeva jooksul üürilepingu ülesütlemise avaldust, mille kostja sai kätte 20.01.2005, lõppes üürileping 25.01.2005, nagu kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduses teatati. Kostja väide, et pooltevahelised üürisuhted kestsid ka pärast 25.01.2005, ei ole õige. Asjaolu, et kostja ei tagastanud üüritud asja hagejale, ei tee üürisuhet kehtivaks. Hagejal puudus pärast 25.01.2005 kostjaga üürikokkulepe, kostja on tasunud pärast nimetatud kuupäeva kõrvalkulusid. Kostja väide, et hagejal puudus mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks, on kohatu. Hageja jäi ilma kogu oma varast, sealhulgas elukohast ning paigutati elama N. s. võimlemissaali eesruumi, kuni talle anti ajutine eluruum kolmeks kuus P. S.. Vastupidiselt hagejale oli hoopis kostja valduses hagejaga sõlmitud üürilepingu ajal ja pärast üürilepingu ülesütlemist korter XXXXXXXXX tänaval, mida ta välja üüris, ning XXXXXXXXXX, XXXXX XXX X omas kostja koos abikaasaga maja, kuhu kostja ennast ka 02.11.2005 sisse registreeris ning mida kostja ka pärast vaidlusaluse elamispinna vabastamist kasutama asus. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Õiguslikku tähendust ei oma hageja seisukoht, et kostja ei vaidlustanud varem üürilepingu lõpetamist. Kostja ei pidanud seda tegema, sest VÕS § 326 lg 1 kohaselt võib ülesütlemise vaidlustada vaid siis, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega, muudel juhtudel võib üürnik esitada vaid sellekohase vastuväite kohtuvaidluses. 07.04.2005 Üürikomisjoni otsus tõendab, et vaidlus oli selles, kas üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv või mitte. 07.04.2005 üürikomisjoni otsus ei jõustunud, sest kostja pöördus sama vaidluse lahendamiseks hagiga kohtusse. Menetlus selles vaidluses lõppes alles 20.12.2005, millest tulenevalt saab 07.04.2005 üürikomisjoni otsusele omistada õiguslikku tähendust alles pärast 20.12.2005. Hageja kahjuhüvitise nõue perioodi eest, mil puudus jõustunud üürikomisjoni otsus või muu kohtulahend, millega oleks tuvastatud üürisuhte lõppemine, on õigusliku ja faktilise aluseta. VÕS § 335 ei ole kohaldatav olukorras, kus pooled alles vaidlevad üürilepingu kehtivuse üle, mistõttu ei viivitanud kostja eluruumi vabastamisega, mis omakorda välistab hageja nõude rahuldamise tema suhtes. Kostja on jätkanud üüri maksmist vastavalt kokkulepitud suurusele kuni eluruumi faktilise vabastamiseni 30.09.2005. Hageja seda nõude esitamisel ei arvestanud. Nimetatu kinnitab, et üürilepingu lõppemine 25.01.2005 ei ole üheselt selge ning kuna hageja kostja üüri maksmisele vastu ei vaielnud ega üürisummasid ei tagastanud, oli üürisuhe endiselt kehtiv. Kostja kohustus eluruum vabastada sai tekkida alles pärast kohtumenetluse lõppemist.

3(9)

Hageja ei põhjendanud, miks ta soovib just üüri maksmist turuhinnas ja mitte kokkuleppelise üüri suuruses, mida kostja vaidlusaluse aja eest tasus. Tulenevalt asjaolust, et kostja tasus kokkulepitud määras üüri edasi ka pärast väidetavat üürilepingu lõppemist 25.01.2005 ning juhindudes VÕS § 335 teisest lausest, oleks hagejal olnud õigus nõuda kahju hüvitamist vaid üürisummat ületavas osas, mida hageja ei teinud. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei tohi olla hagejal kostja arvel rikastumine või kohustust rikkunud poole karistamine. Kahju, mida kostjal oleks võimalik hagejale VÕS § 127 kohaselt hüvitada, ei ole hagejale tekitatud. VÕS § 127 lg 3 kohaselt kuulub hüvitamisele üksnes kahju, mida on võimalik ette näha rikkumise võimaliku tagajärjena. Kostja ei saanud ette näha, et üürileandjale võib tekkida kahju, sest üürileandja põhjendas üürilepingu ülesütlemist eluruumi endale vajaminemisega ning üürileandja aktsepteeris ka kostja poolt üüri jätkuvat maksmist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt ei saa kahju hüvitamise eesmärgiks olla rikastumine teise poole arvel. Üürileandja põhjendas eluruumi ülesütlemise vajadust sellega, et tal on seda endale elamiseks vaja. Seega ei oleks ta eluruumi välja üürinud ega üüritulu saanud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohustuste rikkumine ehk õigusvastasus ning seega ka põhjuslik seos ei ole tõendatud. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis Malle Tammlaanelt Helve Luige kasuks välja 27 109,25 krooni. Kohus jättis Helve Luige menetluskulud TsMS § 163 lg-s 1 sätestatust tulenevalt 73,77 % ulatuses Malle Tammlaane kanda ning Malle Tammlaane menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda. Kohus uuris kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja Tallinna Üürikomisjoni toimikus nr 2/121/06 asuvaid dokumentaalseid tõendeid ning käesoleva tsiviilasja juurde võetud tsiviiltoimikus nr 2-05-1421 asuvaid tõendeid. Vaidlust ei ole, et korteriomandi Xxxxxxxxxx x/xxxxxxxxxxx xx-x Tallinnas omanik on hageja. Kostja kasutas nimetatud eluruumi 16.04.1994 Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME-ga sõlmitud üürilepingu alusel. 20.01.2005 teavitas Helve Luik Malle Tammlaant, et ütleb üürnikule temaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles VÕS § 313 lg 1 alusel alates 25.01.2005 seoses asjaoluga, et üürileandja vajab korterit omale elamiseks. Malle Tammlaan andis eluruumi Xxxxxxxxxx x/xxxxxxxxxxx xx-x Tallinnas Helve Luigele üle 30.09.2005. Vaidlus on selles, kas üürileping poolte vahel lõppes 25.01.2005 või omas üürilepingu ülesütlemine õiguslikku tähendust kostja suhtes alles pärast seda, kui poolte vahel lõppes kohtuvaidlus üürilepingu kehtivuse üle; kas hageja on õigustatud kostjalt nõudma kahjuhüvitisena keskmist sama piirkonna üüri aja eest, mil kostja hagejale kuuluvat eluruumi kasutas, või üüri, mida üürnik oli tasunud üürileandjale enne üürilepingu ülesütlemist; kas vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda ka VÕS § 127 sätestatud kahju hüvitamise üldalustest või VÕS § 335 sätestatust, mis reguleerib üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevaid nõudeid. 19.01.2005 hageja poolt kostjale tehtud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus tõendab, et hageja ütles kostjale üürilepingu üles alates 25.01.2005. Kohus nõustus kostjaga, et kostja ei pidanudki hageja tehtud üürilepingu ülesütlemist vaidlustama tulenevalt VÕS § 326 lg 1 sätestatust ning kostjal oli õigus esitada ülesütlemisele vastuväide. Kohus ei nõustu kostjaga selles, nagu omaks

4(9)

üürilepingu ülesütlemine kostja jaoks õiguslikku tähendust alles pärast 20.12.2005, s.o pärast seda, kui lõppes kohtuvaidlus üürilepingu kehtivuse üle. Üürivaidlus, mille käigus kontrollitakse üürilepingu kehtivust, ei loo ega lõpeta pooltevahelist lepingut. Lepingu kehtivust mõjutavad üksnes pooled nende tehtud tahteavalduste kaudu. Ka asjaolu, et kostja maksis hagejale üüri edasi kuni pinna tegeliku vabastamiseni 30.09.2005, ei tähenda, et pooltevaheline üürileping kehtis ka pärast üürilepingu ülesütlemist. Vaidluse lahendamisel kuulub kohaldamisele VÕS § 335 sätestatu, mis on erinorm ning millest tulenevalt VÕS § 127 käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldamisele ei kuulu. Osundatud sätte kohaselt võib üürileandja nõuda üürnikult viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist üürileandjale tagasi. VÕS § 335 kommentaari 3.2 kohaselt lihtsustab nimetatud säte oluliselt kahju hüvitamist, sest sellise nõude puhul ei pea üürileandja tõendama muud kui seda, kui palju on samas piirkonnas „tavaline” üür. Hageja esitas nimetatu tõendamiseks Raid ja Ko OÜ 23.05.2005 hindamisakti, mille kohaselt on samas piirkonnas samasuguse elamispinna puhul turuhinnaga üüri suurus 4500-10 000 krooni. Hagejal on õigus tulenevalt VÕS §-st 335 valida, kas ta soovib üürilepingus kokkulepitud üüri või samas asukohas samasuguse asja puhul tavalise üüri tasumist. Seadus ei sätesta, et üürileandja peaks selles osas nõuet täiendavalt põhistama. Hageja nõuab kostjalt niigi nn tavalist üüri selle minimaalses suuruses. Põhjendatud on hagetavast nõudest lahutada üürisummad, mis kostja tasus hagejale pärast üürilepingu ülesütlemist. Üüri tasumist hagejale tõendavad üürikomisjoni toimikus olevad maksekorraldused. Kuna kostja kasutas üüritud ruumi pärast lepingu ülesütlemist 8 kuud ja 5 päeva, s.o 25.01.2005–30.09.2005, tuleb hagetavast summast maha arvestada 1 180,50 krooni kuus (15 krooni x 78,7 m2) nimetatud perioodi eest, kokku 9 640,75 krooni. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 27 109,25 (36 750–9 640,75) krooni. Väited üürilepingu ülesütlemise põhjendatusest või põhjendamatusest ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ja kohus neid ei analüüsinud. Malle Tammlaane apellatsioonkaebuse põhjendused Malle Tammlaan palus apellatsioonkaebuses otsuse osaliselt tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hagi esemeks on kahjuhüvitise nõue perioodi eest veebruarist 2005 septembrini 2005, mil kostja hageja väitel üürilepingu eset ei vabastanud. Samal perioodil kestis kohtumenetlus üürivaidluses, milles vaieldi üksnes asjaolu üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv või mitte. Nimetatud perioodil tasus kostja hagejale üüri varasemalt kokkulepitud suuruses. Kohus märkis õigesti, et tulenevalt VÕS § 326 lg-st 1 ei pidanud kostja eraldi vaidlustama ülesütlemist, vaid võis esitada vastavasisulise vastuväite. Kostja seda ka tegi. Kostja ei nõustunud kohtu järeldusega, et sellise vastuväite esitamine omab lepingu lõppemise seisukohast õiguslikku tähendust. Kohus ei põhjendanud, millisele õiguslikule alusele selline järeldus tugineb. 07.04.2005 üürivaidluskomisjoni otsus ei jõustunud, kostja pöördus sama vaidluse läbivaatamiseks hagiavaldusega Tallinna Linnakohtusse. Menetlus selles tsiviilasjas lõppes alles 20.12.2005. Seega saab viidatud komisjoni otsusele omistada õiguslikku tähendust alles pärast 20.12.2005. Kohus ei põhjendanud oma seisukohta, et asjaolu, et kostja hagejale üüri edasi maksis kuni pinna tegeliku vabastamiseni 30.09.2005, ei tähenda, et pooltevaheline üürileping kehtis ka pärast

5(9)

üürilepingu ülesütlemist. Kohus ei viidanud sellise järelduse tegemisel materiaalõiguse normile ega selgitanud, miks ta ei nõustunud kostja väidetega poolte faktilise käitumise hindamisel. Kostja väitis nii üürikomisjonile esitatud vastuses kui kohtule esitatud menetlusdokumentides, et tegelikkuses üürisuhe jätkus – kostja jätkas eluruumi kasutamist ning üüri maksmist. Hageja üüri maksmisele vastu ei vaielnud ja tasutud üürisummasid ei tagastanud. Seega oli üürisuhe kehtiv. Olukorras, kus faktiliselt pooled üürisuhte jätkumist aktsepteerivad, ei saa võlausaldaja väita, et üürisuhe lõppes ülesütlemisega. VÕS § 102 lg 1 p 2 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused muuhulgas tuleneda poolte vahel välja kujunenud praktikast. Kohus neile väidetele hinnangut ei andnud. Kohus kohaldas vääralt VÕS § 335. VÕS § 335 ei ole kohaldatav olukorras, kus pooled alles vaidlevad asjas tähtsust omavate faktiliste asjaolude üle. Kohustus eluruum vabastada sai tekkida alles pärast kohtumenetluse lõppemist. Kostja ei viivitanud eluruumi vabastamisega, mis on VÕS § 335 alusel esitatud nõude rahuldamise eeldus. Faktiliselt eksisteeris hageja ja kostja vahel üürisuhe ka pärast väidetavat üürilepingu lõpetamist 25.01.2005. Olukorras, kus üürisuhe faktiliselt kestab, ei ole VÕS § 335 kohaldatav. Seadusandja on VÕS § 335 regulatsiooni ette näinud juhuks, kus leping on lõppenud ja hüvitist nõutakse pärast lepingulise suhte lõppemist. Poolte käitumine kinnitab, et faktiliselt üürisuhe lõppenud ei olnud. Kuivõrd kostja jätkas kokkulepitud üüri maksmist vaidlusalusel perioodil pärast üürilepingu väidetavat lõppemist 25.01.2005, saaks hageja teoreetiliselt nõuda VÕS § 335 teise lause kohaselt üksnes üürisummat ületava kahju hüvitamist. Hageja sellist nõuet ei esitanud. Kuna kostja tasus üüri kokkulepitud määras, ei saaks hageja nõuda kostjalt veel täiendavat üüri turuhinnas. VÕS § 335 sõnastus viitab võimalusele, et hüvitis saaks olla kas kokkulepitud määras või turuhinnas. Lepinguline õigussuhe omab eraõiguslikes suhetes primaarset tähendust, seega nõude turuhinna tasumiseks saaks esitada juhul, kui vastavat varasemat kokkulepet ei oleks olnud. Lepingulise suhte olemasolul ei saa hageja nõuda samaaegselt kostjalt nii kokkulepitud üüri kui ka turuhinda või kokkulepitud üüri ning turuhinna vahe hüvitamist. Vastus apellatsioonkaebusele Helve Luik ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Helve Luige vastuapellatsioonkaebuse põhjendused Helve Luik palus vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osaliselt ning teha uue otsuse, millega mõista kostjalt välja täiendavalt 9 640,75 krooni. Hageja palus jätta tema menetluskulud kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse norme. Maakohus leidis, et VŌS § 335 alusel hagetavast kahjuhüvitisest s.o 36 750 kroonist tuleb lahutada summa, mida kostja on tasunud hagejale kõrvalkulude eest pärast üürilepingu ülesütlemist. Kohus asus seisukohale, et üüritud asja tagastamisega viivitamise perioodi 8 kuu ja 5 päeva eest tuleb hagetavast summast maha arvestada „üür“ suurusega 1 180 krooni kuus (15x78,7m2), kokku 9 640,75 krooni. Maakohtu otsus ei ole selles osas seaduslik ja põhjendatud. Kohtu põhjendustest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes maakohus järeldas, et hageja tasus üüri 15 krooni ruutmeetrilt. Kostja esitatud maksekorralduste koopiate alusel niisugust järeldust teha ei

6(9)

saa. Selline järeldus vastuolus ka hageja esitatud tõendiga „Asja tagastamisega viivitamise arve VŌS § 335“ ja „Raid & Ko Hindamisakt 1-T050523-01“. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud hageja vastuväidete ja tõenditega. Hageja esitatud tõendil „Asja tagastamisega viivitamise arve VŌS § 335“ on eraldi välja toodud üür ja kõrvalkulud, millest tulenevalt on esitatud kahjuhüvitise nõue (25.01.2005-25.07.2005) 26 959,97 krooni. Nii Raid & Ko OÜ hindamisaktis kui ka äripäeva 08.08.2005 väljavõttes on turuüür esitatud ilma kõrvalkuludeta, mis lisanduvad üürile. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud, et kahjuhüvitise summast on juba kostja tasutud summa kõrvalkulude katteks maha arvatud. Maakohus arvas hageja kahjuhüvitise nõudest maha 9 640,75 krooni, samas kostja ei esitanud vastuhagi ega taotlust väidetava üürisumma tasaarveldamiseks esitatud kahjuhüvitisega. Maakohus ei võtnud seisukohta hageja 25.06.2007 avalduse osas, milles hageja suurendas kahjuhüvitist sama summa võrra, mille kohus hageja nõutud kahjuhüvitisest maha arvas. Maakohus ei põhjendanud, millisele õiguslikule alusele tuginedes kohus üüritud asja tagastamisega viivitamise kahjuhüvitist vähendas. Hageja nõutud kahjuhüvitis on niigi kaks korda väiksem, kui selles piirkonnas 3-toalise kõigi mugavustega (sh rõdu, kamina ja kõrgete lagedega) korteri eest makstav tavaline üür. VÕS § 335 alusel nõutud kahjuhüvitise vähendamine juhul, kui kahjuhüvitis ei ületa piirkonna tavalist üüri, ei ole põhjendatud ega seaduslik. Kostja kahjuhüvitise nõuet nimetatud alusel ei vaidlustanud. Vastus vastuapellatsioonkaebusele Malle Tammlaan vastuapellatsioonkaebusele kirjalikku vastust ei esitanud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium tutvunud käesoleva tsiviilasja ja juurdevõetud tsiviilasja nr 2-05-1421 ning Tallinna Üürikomisjoni toimiku ÜK-2/121/06 materjalidega, leiab, et kaebuste väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud vaidluse aluseks olevad asjaolud ja kohaldanud neile õigesti seadust. Maakohtu järeldus hagi osalise rahuldamise kohta on õige. Kuna kolleegium jätab maakohtu otsuse muutmata ja järgib maakohtu otsuse põhjendusi, siis TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi. Ebaõige on kaebuse väide, et pooltevaheline üürileping kehtis ka pärast üürilepingu ülesütlemist hageja poolt. VÕS § 309 lg 1 järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui üürilepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega lõpetab üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Vaidlust ei ole, et hageja on 20.01.2005 öelnud üürilepingu üles alates 25.01.2005. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja poolt algatatud kohtuvaidlus üürilepingu kehtivuse üle, mis lõppes esitatud hagist loobumise vastuvõtmisega, ei pikendanud üürilepingut kohtuvaidluse toimumise ajaks. Kolleegium leiab, et juhul, kui üürnik ei nõustu üürilepingu lõpetamisega ja vaidlustab selle ning nimetatud vaidlus lõpeb kas nõude rahuldamata jätmisega või üürniku poolt nõudest loobumisega, siis üürileping ei pikene vaidluse ajaks, vaid on lõppenud ajast, kui üürileping üles öeldi. Maakohus on eeltoodu õigesti tuvastanud ja kolleegium ei korda maakohtu sellekohaseid põhjendusi. Asjaolu, et üürnik jätkab pärast üürilepingu ülesütlemist eluruumi kasutamist vaatamata üürileandja nõudele see vabastada ja maksab edasi üüri, mille üürileandja ka vastu võtab, ei tähenda,

7(9)

et pooled on kokku leppinud üürilepingu pikendamises. Tähtajalise üürilepingu pikendamine on võimalik pärast üürilepingu tähtaja möödumist VÕS § 310 lg 1 järgi siis, kui üürileandja ei avalda teistsugust tahet. Pärast üürilepingu ülesütlemist ei ole võimalik üürilepingut pikendada, võimalik on vaid poolte vahel sõlmida uus leping. Juhul, kui üürnik ei vabasta koheselt üüritud eluruumi, on ta kohustatud tasuma üürileandjale VÕS § 335 järgi kas kokkulepitud üüri või eluruumi asukohas samasuguse eluruumi eest tasutavat tavalist üüri. Ebaõige on kostja kaebuse väide, mille kohaselt ei ole VÕS § 335 kohaldatav olukorras, kus pooled vaidlevad üürilepingu lõpetamise seaduslikkuse üle. Seadus ei sätesta, et üürilepingu lõpetamise üle peetava vaidluse ajal on VÕS § 335 kohaldamine välistatud. Samuti on ebaõige kostja kaebuse väide, et seoses tema poolt kokkulepitud üüri maksmisega ei saanud hageja nõuda temalt pärast üürilepingu lõpetamist turuhinnas üüri tasumist. VÕS § 335 lg 1 annab üürileandjale õiguse valida, kas ta nõuab üürnikult üüritud asja tagastamisega viivitamisel viivitatud aja eest kahjutasuna kokkulepitud üüri või samas asukohas samasuguse eluruumi eest tavalisele tasutava üüri maksmist. Üürniku poolt kokkulepitud üüri tasumine ei välista üürileandja võimalust nõuda turuhinnas üüri tasumist. Hageja on kasutanud oma valikuõigust ja nõudnud turuhinnas üüri tasumist. Tavaliselt samas piirkonnas samasuguse eluruumi eest tasutava üüri suuruse tõendamiseks on hageja esitanud Raid & Ko OÜ hindamisakti nr 1-T050523-01 23.05.2005, mille kohaselt on Tallinna kesklinnas XXXXXXXXXX tänava viiekordse maja teisel korrusel paikneva 78,7 m 2 suuruse ja sama heakorra tasemega korteri üür keskmiselt 4 500 krooni kuus. Maakohus on hageja poolt nõutavast summast õigesti maha arvanud 9 640,75 krooni, arvestusega, et kostja on hagejale tasunud igakuiselt üürina 1 180,50 krooni. Asjaolu, et kostja on hagejale korteri kasutamise eest pärast üürilepingu ülesütlemist tasunud, on tõendatud üürikomisjoni toimikus olevate maksekorraldustega (üürikomisjoni toimik lk 42-22). Maksekorralduste kohaselt on tasutud üüri ja vee eest asjavahemikus 2005 jaanuar kuni september. Maksekorraldustest ei selgu, milline summa on tasutud üüri eest ja milline vee eest. Hageja kostjale pärast üürilepingu ülesütlemist igakuiselt arveid esitanud ei ole. Üürikomisjonile on esitatud hageja arved 2004. aasta oktoobri, novembri ja detsembri kohta, millel on näidatud lisaks kommunaalteenustele hoolduse ja remondi eest tasumisele kuuluva summana kokku 1 180,50 krooni kuus. Kolleegiumi arvates on arvele märgitud hoolduse ja remondi kulutused käsitatavad üürina. VÕS § 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üürile muid kõrvalkulusid kandma üksnes juhul, kui on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Remont ja hooldus ei ole kõrvalkuludeks VÕS § 292 lg 1 järgi. Vastavalt arvetele on eluruumi suurus 78,7 m. Hageja poolt nõutud 1 180,50 krooni jagatuna eluruumi pinnaga teeb kokkulepitud üüri määraks 15 krooni ruutmeetri kohta kuus. Kuna kostja on kasutanud eluruumi pärast üürilepingu lõppemist 8 kuud ja 5 päeva, siis on maakohus sellest lähtudes arvestanud, et selle ajavahemiku eest oli tasutud üürina 9 640,75 krooni. Hageja poolt asja tagastamisega viivitamise eest kostjale esitatud arvel (üürikomisjoni toimik lk 9) ei ole hageja arvestanud summasid, mille kostja on tasunud, mistõttu ei olnud kohtul võimalik kostja poolt tasutud üüri suuruse tuvastamisel sellest arvest lähtuda. Eksitav on hageja apellatsioonkaebuse väide, et kostja on tasunud pärast üürilepingu lõpetamist ainult kõrvalkulusid. Kõrvalkuluna on vastavalt arvetel olevatele selgitustele kostja tasunud hagejale vee eest. Muude kommunaalteenuste eest (näiteks küte) on kostja tasunud otse teenuse osutajale. Hageja ei ole kohtumenetluse käigus vastupidist väitnud ega käesolevas asjas nõudnud kostjalt kõrvalkulude tasumist.

8(9)

Juba tasutud üüri mahaarvamiseks ei pidanud kostja esitama tasaarvestuse avaldust ega vastuhagi. Kostjal ei ole nõuet hageja vastu, mida tasa arvestada või mille tasumist nõuda. Ebaõige on hageja kaebuse väide, et ta on 25.06.2007 avalduses oma nõuet suurendanud. Hageja on avalduse lõpus kirjutanud, et juhul, kui kohus leiab, et kostja poolt tasutud summat tuleb käsitleda üürina, mida saaks maha arvata kahjuhüvitisest, siis esitab hageja taotluse kahjuhüvitise nõude suurendamiseks sama summa võrra ja palub see summa kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja vaidles sellisel kujul esitatud nõude suurendamise avaldusele vastu, kuna see ei ole esitatud nõutavas vormis ja sellelt ei ole tasutud riigilõivu. 25.01.2008 hageja poolt esitatud lõplikes seisukohtades ei ole hageja nõude suurendamise taotlust esitanud. TsMS § 376 lg 4 järgi kohaldatakse hagi muutmise avaldusele hagiavalduse kohta sätestatut. TsMS § 363 lg 1 p 1 järgi peab hageja nõue olema väljendatud selgelt. Hageja esitas nõude suurendamise avalduse tingimuslikult ja ei tasunud sellelt ka riigilõivu. Eeltoodu tõttu on maakohus õigesti jätnud selle tähelepanuta. Ebaõige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on hageja poolt nõutavat kahjuhüvitist vähendanud ebaõigesti, kuna hageja on nõudnud niigi väga väikest üüri võrreldes piirkonnas tavalisega. Kolleegium leiab, et hageja on ise soovinud kahju hüvitamiseks saada turuhinnas üüri 4 500 krooni kuus ja kuna kostja on tasunud talle vähem, siis on maakohus õigesti välja mõistnud hageja poolt nõutu ja kostja poolt tasutu vahe. Maakohus sai nõuet lahendades lähtuda asjaoludest ja nõudest, mille oli hageja esitanud. Kuna nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, siis tulenevalt TsMS 162 lg 1 mõttest tuleb poolte menetluskulud jätta poolte kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.