02. detsember 2008.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-06-26770
Tsiviilasi
OÜ I hagi S L vastu maaüksuse eraldamiseks ja ostu-müügilepingu sõlmimiseks.
Menetlusosalised ja nende
Hageja OÜ I (registrikood xxx, asukoht xxx)
esindajad
Hageja esindaja A Nauts Kostja S L (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja esindaja T Vologžanina
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada täielikult.
2.Välja mõista S L alusetult saadud 90500 krooni ja kahjuhüvitis 909500 krooni, kokku 1 000 000 (üks miljon) krooni OÜ I kasuks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud S L kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 07.11.2001 notariaalse kinnistu ostu-müügi eellepingu moodustatava kinnistu asukohaga Xxx Tallinn võõrandamiseks. Lepingu kohaselt pidi hageja kinnistu ostjana tasuma maaüksuse mõõdistamise, detailplaneeringu kehtestamisega ja maaüksuse registreerimisega seotud kulud.
2.Hageja esitas 31. jaanuaril 2003 taotluse Tallinna linnale kinnistu suhtes detailplaneeringu algatamiseks. Tallinna linn algatas detailplaneeringu 11. juunil 2003. Hageja tellis 02.07.2003 kinnistu jagamiseks vajalikud ettevalmistustööd OÜ-lt H . Kostja OÜ H esindajaid oma kinnistule ei lubanud ning teatas hagejale, et korraldab ise maamõõdutööd.
3.Hageja palub kohustada kostjat eraldama talle kuuluvast kinnistust kinnistu suurusega 1100 m2 ja kohustada kostjat sõlmima kinnistu ostu-müügileping eellepingus toodud tingimustel.
4.Harju Maakohus oma 10. oktoobri 2006 määrusega tagas hagi ja seadis kostjale kuuluvale kinnistule asukohaga Sule 2 käsutamise keelumärke.
5.Hageja 13.07.2007 seisukoha kohaselt tegi kostja takistusi OÜ-le H maa mõõdistamisel. Hageja esitas kostjale selle kohta pretensiooni, kuid kostja vastas, et korraldab maa mõõdistamise ise. Kostja võis küll 06.05.2004 sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamiseks VA, kuid lõpetas lepingu 07.11.2005. Hageja järeldab, et kostja oli võimeline detailplaneeringu korraldamisega tegelema, kuid ei teinud seda ise ning tegi takistusi selleks OÜ-le H .
6.Eelistungil 12.11.2007 avaldas hageja, et on tasunud ettemaksu kostjale vastavalt eellepingule ja tasunud ka maa erastamise eest. Hageja arvates ei ole ta oma eellepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning avaldus lepingust taganemiseks oli põhjendamatu.
7.Eelistungil 12.12.2007 avaldas hageja, et on tasunud eellepingu kohaselt kõik nõutavad summad. Eellepingu p 5.1.5 kohaselt oleks kostja pidanud lammutama kinnistul asuva kuuri, kuid kostja ei ole seda teinud.
8.Hageja 11.12.2007 kirjaliku seisukoha kohaselt tasus hageja kostjale 19.04.2002 summa 5000 krooni, 22.01.2003 summa 3000 krooni.
9.Hageja 23.01.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt on kostja sõlminud sama kinnistu müügiks eellepingu kolmanda isikuga. Hageja selgitab, et isegi kui asuda seisukohale, et hageja on eellepingut rikkunud, siis ei kujutanud see endast olulist rikkumist ning et kostja ei ole hagejale lepingu täitmiseks täiendavat tähtaega andnud. Hageja ei ole süüdi maa mõõtmise venimisest, sest isegi kui hagejal oli maa mõõtmise kohustus, siis ei saanud hageja seda teha, sest kostja ei teinud maa mõõtmiseks vajalikke tegusid ehk ei lasknud maamõõtjaid kinnistule. Taganemine on toimunud vastuolus võlaõigusseaduse nõuetega.
10.Kohtuistungil 16.04.2008 esitas hageja taotluse hagi muutmiseks asendades vana hagieseme uuega.
11.Hagi muutmise 16.04.2008 avalduse kohaselt on kostaja 19.07.2006 sõlminud vaidlusaluse kinnistu suhtes võõrandamise eellepingu kolmanda isiku AK ja M V ja selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse (eelmärge). Seetõttu ei oleks võimalik hageja nõuet täita ning hageja asendab oma nõude uue nõudega välja mõista kahjuhüvitis 1000 000 krooni . Harju Maakohus oma 02.10.2006 määrusega täiendava riigilõivu määramiseks lähtus hagi hinna arvutamisel, et kinnistu väärtuseks on 1500 000 krooni. Hageja lähtub kahjuhüvitise määramisel samast hinnast ja leiab, et talle on tekkindu kahju turuhinna ja ostuhinna vahe ulatuses, so 1 500 000 – 340 000 = 1 160 000 krooni. Hageja palub välja mõista eellepingu alusel tasutud 90 500 krooni ja kahjuhüvitis 909500 krooni, kokku 1 000 000 krooni.
12.Kohtuistungil 05.06.2008 taotles hageja kinnisvaraekspertiisi. Kohus oma 11.08.2008 määrusega korraldas asjas kinnisvaraekspertiisi. 2(7)
13.Hageja 26.05.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt puudus hagejal õigus kuni müügihinna tasumiseni kinnistut vallata ja seetõttu vajas ta maa mõõdistamiseks kostja luba kinnistule pääsemiseks. Samuti puudus lepingus aeg, milleks tuleb kinnistu jagada. Lepingu p 5.1.3 kohaselt kohustus kostja mitte võõrandama või pidama läbirääkimisi maaüksuse võõrandamiseks kolmandatele isikutele ning kostja on nimetatud punkti rikkunud. Hageja leiab, et lepingu kohaselt ei olnud hagejal kohustust tegeleda maa mõõdistamisega, hagejal oli vaid selline õigus. Kostja teatas hagejale kinnistu erastamisest alles 2003 aasta jaanuaris. Hageja on tasunud OÜ-le H teenuste eest 14 785,40 krooni.
14.Hageja 07.11.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt on kostja 19.07.2006 sõlminud sama kinnistu võõrandamiseks eellepingu A K ja M V hinnaga 2 miljonit krooni ja selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse (eelmärge). Seoses sellega tegi hageja 07.11.2008 eellepingust taganemise avalduse ja edastas avalduse kostjale. Kahju suuruse määramisel tuleb lähtuda ajahetkest, mil kostja lepingut rikkus. Lepingu rikkumise hetkel oli kinnistu väärtuseks 2 miljonit krooni, seega jäi hagejal saamata kasu kinnistu hinnatõusust. Kostja seisukohad
15.Kostja 20.06.2007 vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja avaldab, et tema tervislik seisund ei ole hea ning et tal puuduvad oskused maa erastamiseks, mistõttu oli ta lepingu sõlmimisel huvitatud sellest, et ostja tegeleks ise maaküsimustega. Hageja venitas kinnistu jagamiseks vajalike toimingutega, mistõttu pidi kostja ise nendega tegelema hakkama. Kostja avaldas OÜ-le H soovi, et see tegeleks maa mõõdistamisega, kuid OÜ H seda ei teinud ja kohtles kostjat ebaviisakalt. Kostja informeeris hagejat 04.05.2004, et OÜ H ei ole detailplaneeringu dokumente koostanud. Kostja avaldab, et ta soovib eellepingust taganeda.
16.24.07.2007 tegi kostja eellepingust taganemise avalduse ning esitas selle kohtule 21.08.2007.
17.Kostja avaldas eelistungil, et jääb lepingust taganemise avalduse juurde, sest hageja on oma kohustusi rikkunud.
18.Kostja avaldas, et summa 160 000 krooni tasus hageja maa eest erastamisväärtpaberitega ja see summat ei tasutud läbi kostja konto.
19.Kostja 14.04.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt sai kostja 09.04.2008 teada, et detailplaneering on tegemata seoses Tallinna linna ehitusmääruse olulise muutmisega 10.06.2005. Kostja väitel on see käsitletav vääramatu jõuna. Kuna planeerimisseadus jõustus 01.01.2003 ja Tallinna linna ehitusmäärus alles 01.07.2003, siis ei olnud vahepealsel ajal vääramatu jõu tõttu võimalik lepingut täita. Vastaval eellepingu p 10.2 ja 10.4 leping lõpeb vääramatu jõu korral kui see kestab enam kui 90 päeva. Muudeti ka muid seadusi, mille tõttu muutus detailplaneeringu kehtestamise protseduur.
20.Kostja 07.05.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt oli poolte tegelik tahe eellepingus, et kogu erastamisega ja detailplaneeringu koostamisega seotud asjaajamise võtaks enda peale hageja. Maatükk XXX kanti kinnistusraamatusse 16.07.2002. Kostja teavitas hagejat maa kinnistamisest juulis 2002, kuid hageja esitas avalduse detailplaneeringu algatamiseks alles 31.01.2003. Kostjal tekkis ühel hetkel arvamus, et hageja ei soovi detailplaneeringu koostamisega tegeleda ja ta üritas ise leida isikuid, kes võiks detailplaneeringu koostada. Kostja väitel sõlmis ta lepinguid mitmete isikutega, kuid detailplaneeringu koostamine kõigele vaatamata ebaõnnestus, seejärel soovis kostja enda väitel lepingust taganeda, kuid ka see ebaõnnestus. Lepingust taganemine õnnestus alles 24.07.2007. Kostja leiab ka, et hageja ei ole põhistanud, milles seisneb tema väidetav kahju 3(7)
21.Kostja 07.11.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt jääb kostja varem esitatud vastuväidete juurde. Kostja lisab, et hageja ei ole tõendanud, et ta oleks saanud kinnisvaraarendusest tulu. Kostja on kinnistu jagamiseks teinud kulutusi maamaksu ja kandnud kulutusi 10 250 kr notaris ning detailplaneeringu koostamisega seoses 100 000 krooni.
22.Kohtuistungil 14.04.2008 kuulas kohus üle tunnistaja MV. Kohus kuulas üle tunnistaja J V .
23.Kohtuistungil 04.09.2008 arutab kohus pooltega kinnisvara eksperthinnangut. Pooled nõustuvad asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
24.Kostja esitas 03.11.2008 kohtule taotluse hagi tagamise tühistamiseks. Hageja 28.11.2008 kirjaliku vastuse kohaselt hageja hagi tagamise tühistamisega ei nõustu, kuid on nõus hagi tagamise asendamisega raha maksmisega. Kui kohus peaks hagi tagamise tühistama, siis taotleb hageja vaidlusalusele kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist.
KOHTU PÕHJENDUSED
25.Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
26.Kohus tuvastas, et kostjale kuulub elamu asukohaga XXX Tallinn, mille juurde erastas kostja maad ja mille alusel on 16.07.2002 moodustatud kinnistu suurusega 1612 m2. Hageja ja kostja sõlmisid 07.11.2001 notariaalse ostu-müügi eellepingu kostja kinnistust eraldatava osa suurusega 1000 m2, kuhu lisandub sissesõidutee ca 100 m2, võõrandamiseks hagejale hinnaga 340 000 krooni. Lepingu kohaselt pidi hageja tasuma maaüksuse mõõdistamise, detailplaneeringu kehtestamisega ja maaüksuse maakatastris registreerimisega seotud kulud kuni 40 000 krooni, mille võrra pidi vähendatama vastavalt müügihinda. Lepinguga kohustus kostja sõlmima kokkulepitud tingimustel müügilepingu ning mitte võõrandama kuni müügilepingu sõlmimiseni maatükki kolmandatele isikutele.
27.Lepingu alusel tasus hageja kostjale kohe 30 000 krooni ja maa erastamisel 60 500 krooni ning täiendavalt 19.04.2002 summas 5000 krooni ja 22.01.2003 summas 3000 krooni.
28.Kostja sõlmis 19.07.2006 M V ja A K ga võlaõigusliku müügilepingu kostjale kuuluvast kinnistust eraldatava osa suurusega 1012 m2 võõrandamiseks hinnaga 2 000 000 krooni. Kinnistusraamatusse kanti sisse 17.08.2006 kostjale kuuluvale kinnistule eelmärge jagamisel tekkiva kinnistu ligikaudse suurusega 1012 m2 omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks A K (isikukood XXX) 1/2 osas, M V (isikukood XXX) 1/2 osas kasuks.
29.Kostja tegi 24.07.2007 eellepingust taganemise avalduse. Hageja tegi 07.11.2008 eellepingust taganemise avalduse. Hagi muutmise avalduse kohaselt 16.04.2008 palub hageja kostjalt välja mõista lepingu rikkumisega tekitatud kahju 1 000 000 krooni.
30.Hageja kahjunõude aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 ja § 115 lg 1. Vastavalt VÕS § 33 lg 1 eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vastavalt VÕS § 115 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 115 lg 3 kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks 4(7)
tulemust, samuti käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Nimetatud sätetest tuleneb, et kui eellepingu tingimused on piisavalt selged, on võimalik eellepingu rikkumisel esitada kas täitmisnõue või kahju hüvitamisnõue. Sellist seisukohta toetab ka Eesti õiguskirjandus (VÕS kommentaarid, 2006, lk 120). Samuti on eellepingust tuleneva positiivse kahju hüvitamise võimalust jaatatud Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08 (p 16).
31.Järgnevalt analüüsib kohus, kas kostja on lepingut rikkunud ja kui jah, siis kas hagejale on lepingu rikkumisest tekkinud kahju.
32.Pooltevahelise lepingu p 5.1.4 sätestas, et müüja on kohustatud mitte võõrandama või pidama läbirääkimisi maaüksuse võõrandamiseks kolmandatele isikutele. Samuti on ilmne, et igasugune tegevus, mis muudab võimatuks lepingu eesmärgi saavutamise, kujutab endast olulist lepingu rikkumist. Vaidlust ei ole selles, et kostja sõlmis 19.07.2006 M V i ja A K ga võlaõigusliku müügilepingu kostjale kuuluvast kinnistust eraldatava osa suurusega 1012 m2 võõrandamiseks hinnaga 2 000 000 krooni ja et kinnistusraamatusse kanti sisse 17.08.2006 kostjale kuuluvale kinnistule eelmärge jagamisel tekkiva kinnistu ligikaudse suurusega 1012 m2 omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks A K (isikukood XXX) 1/2 osas, M V (isikukood XXX) 1/2 osas kasuks. Vaidlust ei ole ka selles, et nimetatud lepingu sõlmimisega ja eelmärke sissekandmisega on kostja rikkunud pooltevahelise lepingu p-s 5.1.4 ja muutnud võimatuks lepingu eesmärgi täitmise. Eelmärke sissekandmisega muutus pooltel võimatuks omandi ülekandmiseks vajaliku kinnistusraamatu kande tegemine. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08 (p 16) samuti märkinud, et kui isik võõrandab müügilepingu eseme kolmandale isikule, on ta muutnud lepingu täitmise võimatuks VÕS § 108 lg 1 p 1mõttes ja kahjustatud isikul tekib kahjunõue.
33.Kostja ei ole lepingu rikkumist eitanud, kuid on leidnud, et kuivõrd kostja tegi 24.07.2007 eellepingust taganemise avalduse, siis puudub tal kohustus kahju hüvitada.
34.Kohus on seisukohal, et isegi kui kostja lepingust taganemine 24.07.2007 oli õiguspärane, siis ei vabasta see kostjat kohustusest hüvitada lepingu rikkumisega tekitatud kahju. VÕS § 115 lg 1 mõtte kohaselt tekib lepingu raames kahju hüvitamise võlasuhe alates kohustuse rikkumisest. Sama järelduse võib teha analoogia alusel Riigikohtu otsusega tsiviilasjas nr 3-21-54-08, p 10. Lepingulise kahju hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist vastavalt VÕS§ 82 g 3.
35.Vastavalt VÕS § 188 lg 2 ls 2 taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Seega kuna lepingu rikkumine to 19.07.2006 ja kostjapoolne lepingust taganemine alles 24.07.2007, siis oli lepingust taganemise hetkeks hagejal kahjunõue juba tekkinud ning taganemine ei mõjutanud kahjunõude kehtivust ega vabastanud kostjat kohustusest kahju hüvitada. Kostjapoolne lepingust taganemine ei oma seega tähtsust kahjunõude seisukohast.
36.Kuigi kostjapoolne lepingust taganemine ei oma asjas tähtsust, märgib kohus siiski vastuseks kostja väidetele, et kostjal puudus õigus lepingust taganemiseks. Lepingus ei ole otseselt fikseeritud kelle kohustuseks on kostjale kuuluvast maatükist osa eraldamiseks vajalike toimingute korraldamine ega seda, milliseks tähtajaks tuleb see lõpetada. Neid kohustusi ei saa ka muul viisil lepingust tuletada, muuhulgas ei saa seda järeldada lepingu p-st 6.1.1. Põhimõtteliselt on majandusloogikaga kooskõlas sõlmida leping, kus selliste kohustuste täpne jagamine jäetakse tegemata ning lahtiseks jäetakse ka tähtaeg, kuivõrd miski ei sunni pooli saavutama lepingu eesmärki võimalikult kiiresti. Poolte huve kaitseb sel juhul see, et kummalgi poolel on võimalik ise vajalikud toimingud ära teha ning sel viisil kiirendada lepingu eesmärgi saabumist. Seega ei tule lepingu olemusest ega VÕS §-st 82 sundi lepingu 5(7)
tõlgendamisega tuvastada kohustuste jaotus ja täitmise tähtaeg. Seega ei rikkunud hageja kohustust tagada kostjale kuuluvast maatükist osa eraldamiseks vajalike toimingute korraldamine ja kostjal puudus õigus kas sel või mõnel muul alusel lepingust taganeda.
37.Vastuseks kostja väitele seoses vääramatu jõuga märgib kohus, et kinnistust osa eraldamisele kehtivate protseduurireeglite muutmine ei kujuta endast vääramatut jõudu ning et kostja ei ole tõendanud, et mingil ajahetkel oleks kehtinud regulatsioon, mis keelab või teeb võimatuks kinnistust osa eraldamise. Seadusega või rakendusseadusega kehtestatud ettenähtavad viivitused sellises protseduuris ei kujuta endast veel vääramatut jõudu, sest isegi kui sellised viivitused oleks esinenud, siis ei oleks nende eesmärgiks kinnistust osa eraldamise keelamine määramatuks ajaks. II Kahju ulatus
38.Eelnevalt on kohus jõudnud järeldusele, et kostjal tekkis kohustus hüvitada lepingu rikkumisega hagejale põhjustatud kahju. Järgnevalt hindab kohus, millises ulatuses tuleb kostjal kahu hüvitada.
39.Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-37-08 (p 16) ja 3-2-1-31-08 (p 16) asunud seisukohale, et lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist tuleb vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kinnistu omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille järgi juhul, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Seega tuleb kostjal hüvitada eraldatava kinnistu lepingujärgse hinna ja turuhinna vahe.
40.S K OÜ eksperthinnangust nr 3660 nähtub, et lepingu rikkumise hetkel 19.07.2006 oli eraldatava kinnistu turuhinnaks 1 480 000 krooni. Seda kinnitab ka asjaolu, et kostja võõrandas kinnistu veel suurema hinnaga, nimelt 2 000 000 krooni. Kuna lepingujärgseks hinnaks oli 340 000 krooni, siis on kostjal kohustus hüvitada kahju 1 120 000 krooni.
41.Õigustatud ei ole kostja seisukoht, et turuhind VÕS § 135 lg 2 kohaselt tuleb määrata hetkeseisuga. Eelnevalt on kohus selgitanud, et kahju hüvitamise suhe tekkib alates kohustuse rikkumisest, mitte kahju hüvitamisest või nõude esitamisest, seega tuleb ka kahju suurus määrata rikkumise aja seisuga.
42.Hüvitatavast kahjust on hageja palunud välja mõista osa, 909500 krooni. Lisaks kahju hüvitamisele on hageja palunud välja mõista lepingu alusel tehtud kulutused – lepingu alusel tasutud 30 000 krooni ja erastamisel kostja eest tasutud 60 500 krooni. Kostja ei ole nimetatud summade saamist eitanud. Kuivõrd hageja on kahjunõude esitamisega konkludentselt eellepingust taganenud, kuuluvad tehtud kulutused summas 90500 krooni kostjalt välja mõistmisele vastavalt VÕS § 189 lg 1. Kahjuhüvitis 909500 krooni kuulub kostjalt välja mõistmisele vastavalt VÕS § 115 lg 1. Menetluskulud
43.Vastavalt TsMS § 162 lg 2 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse kostja kahjuks, seega jäävad menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS § 143 lg 1 jätab kohus kostja kanda ka tunnistajatasu, mis on riigieelarvest tunnistajale J V välja makstud ning mis kuulub kostjalt välja nõudmisele Eesti Vabariigi kasuks. 6(7)
Peeter Pällin Kohtunik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.