Võlaõigus › Muud

avalduse detailplaneeringu algatamiseks alles 31.01.2003. Kostjal tekkis ühel hetkel arvamus, et hageja ei soovi detailplaneeringu koostamisega tegeleda ja ta üritas ise leida isikuid, kes võiks detailplaneeringu koostada. Kostja sõlmis lepinguid mitmete isikutega, kuid detailplaneeringu koostamine kõigele vaatamata ebaõnnestus, seejärel soovis kostja lepingust taganeda, kuid ka see ebaõnnestus. Lepingust taganemine õnnestus alles 24.07.2007. Hageja ei ole põhistanud, milles seisneb tema väidetav kahju. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks saanud kinnisvaraarendusest tulu. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks 1 000 000 kr. ning jättis menetluskulud hageja kanda. Kohus kohaldas VÕS § 33 lg 1 ja § 115 lg 1. Pooltevahelise lepingu p 5.1.4 sätestas, et müüja on kohustatud mitte võõrandama või pidama läbirääkimisi maaüksuse võõrandamiseks kolmandatele isikutele. Samuti on ilmne, et igasugune tegevus, mis muudab võimatuks lepingu eesmärgi saavutamise, kujutab endast olulist lepingu rikkumist. Vaidlust ei ole selles, et kostja sõlmis 19.07.2006 M. V. ja A. K. võlaõigusliku müügilepingu kostjale kuuluvast kinnistust eraldatava osa suurusega 1012 m2 võõrandamiseks hinnaga 2 000 000 kr. ja et kinnistusraamatusse kanti sisse 17.08.2006 kostjale kuuluvale kinnistule eelmärge jagamisel tekkiva kinnistu ligikaudse suurusega 1012 m2 omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks A. K. 1/2 osas, M. V. 1/2 osas kasuks. Vaidlust ei ole ka selles, et nimetatud lepingu sõlmimisega ja eelmärke sissekandmisega on kostja rikkunud pooltevahelise lepingu p-s 5.1.4 ja muutnud võimatuks lepingu eesmärgi täitmise. Eelmärke sissekandmisega muutus pooltel võimatuks omandi ülekandmiseks vajaliku kinnistusraamatu kande tegemine. Riigikohus on otsuses 3-2-1-3108 märkinud, et kui isik võõrandab müügilepingu eseme kolmandale isikule, on ta muutnud lepingu täitmise võimatuks VÕS § 108 lg 1 p 1mõttes ja kahjustatud isikul tekib kahjunõue. Isegi kui kostja lepingust taganemine 24.07.2007 oli õiguspärane, siis ei vabasta see kostjat kohustusest hüvitada lepingu rikkumisega tekitatud kahju. VÕS § 115 lg 1 mõtte kohaselt tekib lepingu raames kahju hüvitamise võlasuhe alates kohustuse rikkumisest. Sama järelduse võib teha analoogia alusel Riigikohtu otsusega 3-2-1-54-08. Lepingulise kahju hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist vastavalt VÕS § 82 lg-le 3. Vastavalt VÕS § 188 lg 2 ls 2 taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Seega kuna lepingu rikkumine toimus 19.07.2006 ja kostja taganes lepingust alles 24.07.2007, siis oli lepingust taganemise hetkeks hagejal kahjunõue juba tekkinud ning taganemine ei mõjutanud kahjunõude kehtivust ega vabastanud kostjat kohustusest kahju hüvitada. Kostja lepingust taganemine ei oma seega tähtsust kahjunõude seisukohast. Samuti puudus kostjal õigus lepingust taganemiseks. Lepingus ei ole otseselt fikseeritud kelle kohustuseks on kostjale kuuluvast maatükist osa eraldamiseks vajalike toimingute korraldamine ega seda, milliseks tähtajaks tuleb see lõpetada. Neid kohustusi ei saa ka muul viisil lepingust tuletada, muuhulgas ei saa seda järeldada lepingu p-st 6.1.1. Põhimõtteliselt on majandusloogikaga kooskõlas sõlmida leping, kus selliste kohustuste täpne jagamine jäetakse tegemata ning lahtiseks jäetakse ka tähtaeg, kuivõrd miski ei sunni 3(7)

pooli saavutama lepingu eesmärki võimalikult kiiresti. Poolte huve kaitseb sel juhul see, et kummalgi poolel on võimalik ise vajalikud toimingud ära teha ning sel viisil kiirendada lepingu eesmärgi saabumist. Seega ei tule lepingu olemusest ega VÕS §-st 82 sundi lepingu tõlgendamisega tuvastada kohustuste jaotus ja täitmise tähtaeg. Seega ei rikkunud hageja kohustust tagada kostjale kuuluvast maatükist osa eraldamiseks vajalike toimingute korraldamine ja kostjal puudus õigus kas sel või mõnel muul alusel lepingust taganeda. Ka ei kujuta kinnistust osa eraldamisel kehtivate protseduurireeglite muutmine endast vääramatut jõudu ning kostja ei ole tõendanud, et mingil ajahetkel oleks kehtinud regulatsioon, mis keelab või teeb võimatuks kinnistust osa eraldamise. Seadusega või rakendusseadusega kehtestatud ettenähtavad viivitused sellises protseduuris ei kujuta endast veel vääramatut jõudu, sest isegi kui sellised viivitused oleks esinenud, siis ei oleks nende eesmärgiks kinnistust osa eraldamise keelamine määramatuks ajaks. Eeltoodu alusel tekkis kostjal kohustus hüvitada lepingu rikkumisega hagejale põhjustatud kahju. Riigikohus on lahendites 3-2-1-37-08 ja 3-2-1-31-08 asunud seisukohale, et lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist tuleb vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kinnistu omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille järgi juhul, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Seega tuleb kostjal hüvitada eraldatava kinnistu lepingujärgse hinna ja turuhinna vahe. Õigustatud ei ole kostja seisukoht, et turuhind VÕS § 135 lg 2 kohaselt tuleb määrata hetkeseisuga. Simus Kinnisvara OÜ eksperthinnangust nr 3660 nähtub, et lepingu rikkumise hetkel 19.07.2006 oli eraldatava kinnistu turuhinnaks 1 480 000 kr. Kostja võõrandas kinnistu veel suurema hinnaga, nimelt 2 000 000 kr. eest. Kuna lepingujärgseks hinnaks oli 340 000 kr., siis on kostjal kohustus hüvitada kahju 1 120 000 kr. Kuivõrd hageja on kahjunõude esitamisega konkludentselt eellepingust taganenud, kuuluvad tehtud kulutused 90 500 kr. kostjalt välja mõistmisele vastavalt VÕS § 189 lg-le 1. Kahjuhüvitis 909 500 kr. kuulub kostjalt välja mõistmisele vastavalt VÕS § 115 lg-le 1. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on kahjuhüvitise 909 500 kr. väljamõistmise nõude rahuldamisel rikkunud protsessiõigusnorme ning ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. Samuti rikkus kohus protsessiõigusnorme, kuna jättis lahendamata kostja hagi tagamise tühistamise taotluse ja kostjale edastamata hageja vastuse taotlusele. Maakohus jättis hindamata ja tuvastamata poolte tahte 07.11.2001 eellepingu sõlmimisel. Kuna eelleping oli sõlmitud enne 01.07.2002, siis selle sisu tuleb tõlgendada eellepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 kohaselt ning lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Kohus ei hinnanud kõiki asjaolusid ja tõendeid ja ei andnud hinnangut esile toodud 4(7)

asjaoludele ja poolte käitumisele enne pooltevahelise eellepingu sõlmimist ja pärast seda. Seejuures tuleb arvestada, et kostja on tarbija nii 07.11.2001 eellepingu sõlmimisel kehtinud tarbijakaitseseaduse (TKS), kui ka praegu kehtiva TKS ja VÕS sätete järgi. Seega vaidlusaluse eellepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka tarbijakaitse seaduse sätetega (lepingu sõlmimise aja redaktsioonis). TKS § 5 lg 3 kehtestas, et tarbija ja müüja vahelise lepingu ebatäpne või puudulik tingimus tõlgendatakse tarbija kasuks. Kostja on II gruppi invaliid alates 01.04.2000 ja ei enne eellepingu sõlmimist ega eellepingu sõlmimise ajal ei puutunud kokku maa erastamise/kinnistamise ja maatüki mitmeks osaks jagamiseks detailplaneeringu kehtestamise ja kinnistu jagamise protseduuridega. Ta oli huvitatud sõlmima lepingu sellise isikuga, kes võtaks enda peale kõikide vajalike protseduuride ajamise maatüki erastamiseks (kinnistamiseks), maamõõdistamise, detailplaneeringu kehtestamise ning jagatud maatüki kinnistusregistris registreerimise. Hageja, kes tegeles kinnisvara tehingutega, lubas võtta kogu asjaajamise seoses maa erastamisega ja kinnistusraamatusse kandmisega ning selle edaspidise jagamisega seotud protseduuride tegemise kuni maatüki jagamise tulemusel tekkinud kahe kinnistu kandmiseni kinnistusraamatusse ja sellega kaasnevad kulud enda kanda. Selle kostja jaoks väga olulise tingimuse täitmiseks nägid pooled 07.11.200. eellepingu p-s 6.1.1 ette hagejale õiguse sooritada kõik toimingud, mis on seotud Xxxx x asuva krundi mõõdistamise, detailplaneeringu kehtestamisega ja maaüksuse maakatastris registreerimisega. Puudub vaidlus asjaolu osas, et hageja korraldas maatüki esmakinnistamise kinnitusraamatus. VÕS § 115 ega VÕS § 82 lg 3 ei näe ette ühe lepingupoole kohustust täita lepingut sel juhul, kui vastaspool lepingut rikub. VÕS sätetest tulenevalt mõlemad lepingupooled peavad täitma lepingut ning kumbki pool ei tohi lepingut rikkuda. Sel juhul, kui üks lepingupool rikub lepingut võib teine lepingupool kasutada VÕS § 101 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Üheks õiguskaitsevahendiks on lepingupoole õigus oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, mida kostja kasutaski. Hageja ei täitnud kostja jaoks olulist tingimust teostada ja korraldada kõik maatüki kinnistamise ja jagamisega seotud toiminguid, mistõttu kostja eellepingust tulenevad ootused ei olnud täidetud ning lähtudes sellest oli kostjal õigus kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Kohtuotsusest ei selgu, mis seaduse sättest tulenevalt on õiguskaitse kasutamise tagajärjeks ette nähtud lepingu rikkumise eest vastutaval poolele kahju hüvitamine. Kohtuotsuses märgitud VÕS § 115 lg 1 mõtte järgi kahju hüvitamist võib nõuda kahjustatud lepingupool, kes lepingut ei rikkunud. Kui maakohus tuli järeldusele, et kostja eellepingust taganemine võis olla õiguspärane, siis pidi kohus kaaluma, kas sel juhul võis tekkida hagejal, kui eellepingut rikkunud poolel, kahjuhüvitise nõue. VÕS § 101 lg 2 sellist õigusliku tagajärge ette ei näe. Seoses eeltooduga on ekslik ja ebaõige maakohtu järeldus sellest, et hagejal tekkis VÕS § 115 lg 1 tulenevalt kahjuhüvitamise nõue kostja vastu. Eellepingus kokkulepitud poolte õigused ja kohustused on vastastikused. Antud juhul tuli analüüsida, mis lepingupool pidi täitma kohustusi esimesena ja kas esimesena täitmisele kuuluvast kohustusest sõltus teise lepingupoole poolt eellepingu täitmine. Esimesena pidi täitma kohustuse kinnistu jagamiseks ja selleks kõikide vajalike toimingute tegemiseks (sh detailplaneeringu eest tasumisest) hageja ning alles pärast selle tingimuse täitmist võis hageja nõuda kostjalt lepingust tuleneva kohustuse ehk eraldatud kinnistu suhtes asjaõiguslepingu sõlmimist. aga Täitmata oma kohustust, leidis hageja, et tal on sellest sõltumata õigus nõuda kostjalt vastastiku kohustuse täitmist ning hiljem kahju hüvitamist. VÕS sätted ei näe ette kostja 5(7)

kohustust täita oma kohustus, kui vastaspool endale võetud esmajärjekorras täitmisele kuuluvat kohustust ei täida. Asjassepuutuv ega analoogia korras kohaldatav ei ole Riigikohtu otsuses 3-2- 1-54-08 p-s 10 märgitu. Maakohus tõlgendas ekslikult VÕS § 103 lg-s 2 sätestatud vääramatu jõu olemust. Vääramatu jõud VÕS § 103 lg 2 3 mõttes võib olla püsiva ja ajutise iseloomuga. Seejuures püsiva iseloomuga vääramatu jõud on asjaolu, mille tõttu lepingu täitmine muutub üldse võimatuks. Ajutise iseloomuga vääramatu jõud kestab aga mingil ajavahemikul. Vääramatu jõuga VÕS § 103 lg 2 mõttes on tegemist siis, kui esinev asjaolu ei sõltu lepingupooltest ja nende mistahes toimingutest ehk asjaolu on objektiivne ning pooled ei saanud seda asjaolu ette näha lepingu sõlmimisel ega seda mõjutada. VÕS sätted ei seosta vääramatu jõu mõistet sellega kas objektiivne asjaolu, mida pooled ei saa mõjutada, on püsiva või ajutise iseloomuga. Seega VÕS § 103 sätete tõlgendamine sellisel viisil, et objektiivset asjaolu püsiva iseloomuga, mistõttu lepingu täitmine on üldse võimatu, tuleb käsitleda vääramatu jõu asjaoluna ning objektiivset asjaolu ajutise iseloomuga, mille tõttu lepingu täitmine on võimatu mingi ajavahemiku vältel, pole käsitletav vääramatu jõu asjaoluna, on ekslik. Kostja väitis vastuväidetes hagile, et 2003 esinesid vääramatu jõu asjaolud, mis ei võimaldanud 07.11.2001 eellepingut täita piisavalt pika aja jooksul ning see vääramatu jõu asjaolude toimimise ajavahemik oli pikem eellepingu p-s 10.4 märgitud ajavahemikust, mistõttu eellepingu kehtivus lõppes. Seega on ilmne, et 07.11.2001 kinnistu ostu-müügi eelleping lõppes p.10.4 alusel juba märksa varem kostja vastava avalduse saatmisest hagejale. Hageja kui selles valdkonnas tegutsev ettevõte teadis ja pidi olema teadlik vääramatu jõu asjaoludest ja lepingu lõppemisest. Sellest võib olla tingitud ka hageja käitumine ja soovimatus teha maatüki jagamiseks vajalike toiminguid. Hageja ei ole tõendanud, et OÜ-ga Hedolink sõlmitud leping kuulus täitmisele. OÜ Hedolink lepingu täitmise alustamise eelduseks oli ettemaksu tasumine. Mingeid tõendeid selle kohta, et hageja tasus OÜ-le Hedolink 02.07.2003 lepingus ettenähtud ettemaksu hageja ei esitanud. Selles osas on hageja väited paljasõnalised ja tõendamata. Menetluskulude osas ei ole kohus arvestanud, kas see on kostja suhtes õiglane. Asja pikaajaline kestvus oli tingitud sellest, et hageja pidevalt esitas uusi põhjendusi ja väiteid ning muutis hagi, millega tekitas kostjale liigsed menetluskulusid.

Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Apellandi poolt kaebuses toodud asjaolusid on maakohus otsuses käsitanud ja neile vastanud. Maakohtu otsus vastab TsMS §-de 436 ja 442 lg. 8 nõuetele. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Asjakohatu on küsimus sellest, kas hageja tasus detailplaneeringu koostamiseks palgatud OÜ-le Hedolink lepingutasu või mitte. Hageja ja nimetatud osaühingu vahelise lepinguga, osaühingu kirjaga (toimiku lk.19) ja juhatuse liikme, tunnistaja M. V. ütlustega on tõendatud, et hageja sõlmis OÜ-ga Hedolink Tallinnas, Xxxx x kinnistu detailplaneeringu 6(7)

tegemiseks lepingu. Tähendatud tunnistaja ütlustest ja märgitud kirjast nähtub, et kostja ei lasknud OÜ Hedolik töötajaid krundile selle mõõdistustööde tegemiseks. Tunnistaja ja kostja kohtumisel 2004.a. väitis kostja, et „tal on teisi mõtteid seoses kinnistuga“, et „Iroliniga on asi segane“ ja et „enne ei ole mõtet tegutseda, kuni asi selge“ (toimiku lk. 145-146). Järgnevalt kostja enam telefonikõnedele ei vastanud. Nimetatud tõenditega on kinnitust leidnud hageja väide, et kostja takistas detailplaneeringu koostamist hageja poolt, ehk siis seda, et hageja ei saanud detailplaneeringut kehtestada kostja tegevuse tõttu. Seetõttu puudub kostjal ka alus hagejapoolsele lepingurikkumisele tugineda. Õigusliku tähendust ei ole asjaolul, et esialgselt keeldus notar kostja taganemisavaldust tõestama (tunnistaja T. B. ütlused apellatsioonikohtu istungil). Apellant ei ole ka ise märkinud, millist õiguslikku tähendust nimetatud asjaolu tema arvates omab. Kuivõrd maakohus rahuldas hagi, siis vastab kohtuotsus menetluskulu jaotuse osas (maakohus jättis menetluskulu kostja kanda) TsMS §-le 162 lg.1. See, et kohus ei lahendanud kostja taotlust hagi tagamise tühistamiseks, ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Tiit Kollom

Margo Klaar

Imbi Sidok

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.