lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-07-60045/21

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 28.11.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-07-60045/21
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
28.11.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2776
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 652 lg 1, 4Apellatsioonimenetluses arvestatavad asjaolud ja tõendidVÕS § 29 lg 1, 5Lepingu tõlgendamineTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 231Tõendamisest vabastamise alusedTsMS § 436 lg 1Otsuse seaduslikkus ja põhjendatusTsMS § 443 lg 8Tüüptingimuste kasutamise lõpetamiseks kohustava kohtuotsuse resolutsioonTsMS § 654 lg 6Ringkonnakohtu otsuse sisuTsÜS § 75 lg 1

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-07-60045/5Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja29.04.2008

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Osaühing BitBoard10766140(Kostja)Tesserae OÜ11026497(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiit Kollom, Mare Merimaa, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. november 2008, Tallinn

Tsiviilasja number

Vaidlustatud kohtulahend

2-07-60045 Helginvest OÜ hagi OÜ BitBoard vastu 144 941,40 krooni saamiseks Harju Maakohtu 29. aprilli 2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Helginvest OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

11.novembril 2008, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja Helginvest OÜ (registrikood 11026497, asukoht Tartu mnt 31, 10128, Tallinn), esindajad adv Jüri Leppik ja adv Üllar Aedna Kostja OÜ BitBoard (registrikood 10766140, asukoht Suur 22, 48306, Jõgeva), seaduslik esindaja Küllo Piibe

Tsiviilasi

RESOLUTSIOON

1.Jätta Harju Maakohtu 29. aprilli 2008 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Kõik menetluskulud jäävad hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja selle põhjendused

1.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 04.09.20262-26-15854/5Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 04.09.20262-26-118512/3Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 02.09.20262-25-17128/21Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Tahteavalduse tõlgendamine
VÕS § 101Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral
VÕS § 13Lepingu muutmine ja lõpetamine
VÕS § 16 lg 1Pakkumus
VÕS § 196Lepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 20 lg 1Nõustumus
VÕS § 313Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 314 lg 1Üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada
VÕS § 9 lg 2Lepingu sõlmimine
Helginvest OÜ esitas 31.12.2007 hagi OÜ BitBoard vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 32 209,20 krooni. Hageja suurendas 25.02.2008 avaldusega nõuet 64 418,40 kroonini ning palus mõista kostjalt välja ajavahemiku 01.03.-31.07.2008 eest igakuine üür 16 104,60 krooni tasumise tähtajaga iga kuu 7. kuupäevaks.
2.Hagi põhjenduste kohaselt andis hageja vastavalt poolte vahel 29.08.2006 sõlmitud äriruumide üürilepingule 2 aastaks kostja kasutusse Tallinnas Paldiski mnt 93 asuva kinnistu koos sellel asuva hoonega. Kostja kohustus tasuma üüri 23 000 krooni, millele lisandus käibemaks. Seoses 05.05.2007 toimunud laevaringuga ei olnud II korruse ruumid enam üürilepingu objektiks ning üüritasu vähenes alates 01.06.2007 võrdeliselt üüriobjekti pindala muutumisega 12 731 kroonini (lisaks käibemaks). Alates 01.09.2007 suurendas hageja üüri tarbijahinna indeksi võrra, seega oli üüri

suurus koos käibemaksuga 16 104,60 krooni. Kostja teatas 01.11.2007 hagejale, et lahkus eelmisel päeval äriruumidest. Alates 2007. a novembrist ei ole kostja üüri tasunud. Ebaõige on kostja arusaam, et üürileping on lõppenud temapoolse ülesütlemisega. Kostja ei andnud hagejale lepingu p-s 8.2.2 märgitud täiendavat tähtaega ega teatanud ülesütlemisest ette 1 kuu. Ükski lepingus toodud ülesütlemise materiaalsetest eeldustest ei ole täidetud. Arvestades, et kostja sai üüriobjekti väidetavast puudusest teada hiljemalt 07.05.2007, siis ei esitanud kostja ülesütlemisavaldust mõistliku aja jooksul ja vastav õigus on lõppenud võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 3 alusel. Kostja vastuväited

3.Kostja hagi ei tunnistanud. Tulenevalt üürilepingust pidi üürnikul olema võimalik kasutada üüriobjekti kaubandus- ja bürooruumidena. 07.05.2007 vajus hoone II korrusel lagi osaliselt sisse, millest kostja teavitas koheselt hagejat elektronkirjaga. Sisuliselt hageja teatas kostjale, et ta ei kavatse muuta II korrust kasutamiskõlblikuks ja varisemisohutuks. Kostja ei nõustunud teist korrust üüriesemest välja jätma. Kostja avaldas korduvalt hagejale tahet üürileping üles öelda, kuna üüriobjekt oli muutunud kasutuskõlbmatuks. Kostja vormistas 30.10.2007 põhjaliku ülesütlemisavalduse ning edastas selle tähtkirjaga hagejale 02.11.2007. Leping on kostja poolt lõpetatud VÕS § 196, § 313 lg 2 ja § 314 lg 1 alusel. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
4.Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kostjal oli õigus leping ennetähtaegselt üles öelda. Lae varisemise tõttu ei olnud kostjal võimalik kasutada ehitise II korrust. Ruumide eksplikatsioonist nähtub, et tegemist oli ligi poolega ehitise üüripinnast. Kohus leidis, et ligi poole ehitise pinna kasutamiskõlbmatuse puhul võib eeldada, et üüripinna kasutamine ei paku üürnikule enam huvi. See väljendub ka pooltevahelises kirjavahetuses. Kostjale ei pakkunud enam huvi ka üüripinna ostmine muuhulgas tulenevalt II korruse olukorrast. Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus võib tuleneda otse seadusest. Seetõttu on VÕS § 313 ja 314 sätted sõltumata lepingu regulatsioonist kohaldatavad.
5.Hageja on kostjale ette heitnud, et kostja ei ole andnud hagejale mõistlikku aega puuduse kõrvaldamiseks. Kuigi kohus jõudis seisukohale, et kostja ei pidanudki puuduste kõrvaldamiseks tähtaega andma, märkis kohus, et kostja tundis huvi puuduste kõrvaldamise vastu pooltevahelises kirjavahetuses.
6.Poolte kirjavahetusega seondub hageja väide, et kostja ei teinud ülesütlemisavaldust mõistliku aja jooksul. Kohus selle väitega ei nõustunud, sest kirjavahetusest nähtub, et kostja püüdis enne lepingu ülesütlemist asjaolusid selgitada ja jõuda hagejaga pooli rahuldavale kokkuleppele. Samuti ei nõustunud kostja lepingut muutma, kuna vastav kostja allkiri lepingu lisadel on puudu. Kostja kinnitas ka kohtuistungil, et ta ei soovinud lepingut muuta. Kostja soov maksta üüri tegelikult kasutatava pinna pealt on igati loogiline ega tähenda, et kostja oli nõus lepingut muutma. Kostja oli sunnitud II korruse ruumidest lae osalise sisselangemise tõttu lahkuma ning ebamõistlik oleks nõuda temalt nende ruumide kasutamise eest tasu või talle ette heita tasu vähendamise taotlust, samuti tõlgendada tasu vähendamise soovi kostja kahjuks.
7.Kohus leidis, et lepingu p 8.2, mille kohaselt pidanuks erakorralisest ülesütlemisest teatama 1 kuu ette, ei kuulu kohaldamisele. Selles punktis ja vastavates alapunktides on pooled kokku leppinud täiendavates üürilepingu lõpetamise asjaoludes, mis on õiguslikult lubatav. Kohus asus eelnevalt seisukohale, et VÕS-i sätted on ka otsekohaldatavad ning VÕS § 313 ja 314 kohaldamisel seadus tähtaega ei sätesta.

Leping öeldakse üles tahteavaldusega, täites VÕS §-s 325 sätestatud vorminõudeid. Ülesütlemisavalduse vorminõuete üle pooled ei vaielnud.

8.Kokkuvõtvalt leidis kohus, et kostjal oli õigus leping ennetähtaegselt üles öelda VÕS §-de 313 ja 314 alusel, kuna kasutuskõlbmatuks muutus oluline osa lepingu objektist ja sellest tulenevalt ei pakkunud lepingu täitmine puudustega objekti puhul kostjale enam huvi ning seega ei saa ka eeldada tema poolt lepingu täitmise jätkamist. Kuivõrd leping on üles öeldud alates 30.10.2007 ja lepinguobjekt vabastatud, puudub hagejal õigus nõuda hilisema aja eest üüri. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
9.Hageja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Pooltevahelisest üürisuhtest tekkinud vaidluse põhiküsimus on see, kas pooled on üürilepingut muutunud või mitte. Maakohus on seda küsimust käsitlenud põgusalt ning lähtudes eelkõige kostja poolt kohtuistungil esitatud seisukohast ja asjaolust, et üürilepingu muutmise kokkulepet kirjalikult ei vormistatud. Maakohus on jätnud antud küsimuse igakülgselt analüüsimata.
10.Pooled saavutasid kokkuleppe üürilepingu muutmiseks. Maakohus jättis arvestamata kostja 03.03.2008 hagi vastuses omaks võetud asjaoludega ja esitatud tõenditega, millest nähtub, et kostja on 13.08.2007 nõustunud hageja poolt 30.07.2007 tehtud pakkumusega sulgeda II korruse ruumid ja jätkata üürilepingut I korruse ruumide osas. Nimetatud nõustumust on kostja kinnitanud 15.-16.08.2007. Kohtuotsusega on tuvastatud, et kostja soovis hagejaga jõuda pooli rahuldavale kokkuleppel ja kostja oli nõus üürima I korruse ruume. Kohtuistungil kostja kinnitas, et II korrus suleti tema nõusolekul. Seega on maakohus sisuliselt tuvastanud, et pooled jõudsid kokkuleppele. Eeltoodud kirjavahetusega on tõendatud hageja väide, et pooled jõudsid üürilepingu muutmises kokkuleppele. Maakohus jättis kirjavahetuse tähelepanuta ja analüüsimata, rikkudes sellega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1 ja § 442 lg 8. Ühtlasi on kohtuotsus TsMS § 436 lg 1 nõudeid rikkudes vastuoluline, kuna tuvastades kohtuotsuses poolte kokkuleppele vastavad asjaolud, asus kohus samas seisukohale, et poolte vahel puudus kokkulepe.
11.Lepingu sõlmimise ja muutmise eelduseks on poolte kokkulepe. Arvestades tsiviilõiguses kehtivat vormivabaduse põhimõtet, on kokkuleppe kirjalikult vormistamata jätmise sedastamine kokkuleppe puudumise põhjendusena ebapiisav. Ühtlasi ei ole maakohus sellega eristanud küsimust kokkuleppe olemasolust ja kehtivusest. Asjaolu, et kokkulepe ei olnud kirjalikult vormistatud, ei välista poolte vahel lepingutingimuste osas kokkuleppe olemasolu. Kostja tegi 13.08.2007 avalduse üürilepingu jätkamiseks uutel tingimustel. Arvestades, et hageja oli 30.07.2007 teinud samasisulise tahteavalduse, oli kostja tahteavaldusel hageja pakkumusele antud nõustumuse tähendus (VÕS § 16 lg 1, § 20 lg 1, § 9 lg 2). Isegi kui olla seisukohal, et kostja eeltoodud tahteavaldus ei olnud käsitatav nõustumusena VÕS § 20 lg 1 tähenduses, oli see tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72 järgi alates hagejale avaldamisest kostja jaoks siduv. Hageja avaldas 14.08.2007 elektronkirjas oma nõustumust kostja avaldusega. Seega kostja 13.08.2007 tahteavaldus vastab hageja 30.07.2007 pakkumusele üürisuhte jätkamiseks uutel tingimustel. Järelikult jõudsid pooled 13.08.2007 üürilepingu muutmises kokkuleppele. Alternatiivselt saab kokkuleppe lugeda sõlmituks hageja poolt kostja 13.08.2007 tahteavaldusele nõustumise andmisega 14.08.2007. Kostja osales oma aktiivse tegevuse kaudu (nii tahteavalduste kui reaaltoimingute tegemisega) II korruse sulgemisel. Elektronkirjade vahetamise teel 13.08.2007 saavutatud kokkuleppe sõlmimisele järgnenud kostja käitumisest, sh kokkuleppest tulenevate õiguste ja

kohustuste reaalsele täitmisele asumisest võis hageja üheselt aru saada, et kostja on nõus täitma üürilepingu muutmise kokkulepet ja peab kokkulepet siduvaks. Kostja on oma käitumisega lepingu muutmist aktsepteerinud, mistõttu lepingu kirjalikult vormistamata jätmisele tuginemine on tulenevalt VÕS § 13 lg-st 3 lubamatu. Maakohus jättis kostja lepingu muutmisele järgnenud käitumise tähelepanuta ja sellekohased tõendid hindamata.

12.Maakohus on kokkuleppe puudumise tuvastamisel tuginenud kostja poolt kohtuistungil esitatud kinnitusele, et ta ei soovinud lepingut muuta. Põhjendamata on, miks kohus ei arvestanud hageja vastupidist väidet. Samuti on kohus jätnud andmata hinnangu poolte kirjavahetusele üüritasu muutmise ja II korruse sulgemise kohta. Arvestades TsÜS § 75 lg 1 ja VÕS § 29 lg 1-3, ei ole iseenesest välistatud, et kohus lähtub kostja subjektiivsest tahtest lähtuvast tõlgendamisest, esitades otsuses sellekohase põhjenduse, aluseks võetud asjaolud, tõendid ning selgitades, miks muud vastupidisele viitavad tõendid ei ole usaldusväärsed või tuleb jätta arvestamata. Maakohus ei ole aga põhjendanud, miks tuleb lähtuda kostja kohtuistungil esitatud väitest ning lugeda, et hageja tahe 2007. a augustis oli just selline, nagu kostja seda kohtuistungil väitis olevat. Hageja avaldas 01.08.2007 elektronkirjas kostjale, et majandusliku otstarbekuse kaalutlustel ei kavatse ta II korrust remontima hakata. Kostja ei ole 13.08.2007 kokkuleppe saavutamisel ega sellele järgnenud II korruse sulgemisele suunatud toimingute käigus avaldanud, et ta peab üüripinna sulgemist ajutiseks või loodab, et saab seda tulevikus kasutada. Juhul, kui üürilepingut ei muudetud, tekib küsimus, miks ja millisel alusel esitas üürileandja pärast 14.08.2007 muudetud suuruses üüriarveid, mida kostja ka tasus. Seisukoht, et üürileandja ettepanekul muudeti vaid üüri ja mitte üürieset, tähendab, et hageja loobus vabatahtlikult ning vastusoorituseta ca 50% ulatuses igakuisest üürist. Nimetatud tõlgendus on ilmselgelt ebamõistlik. 13.08.2007 kokkuleppe sõlmimise mõte ja eesmärk oli, et üürisuhe jätkub uutel tingimustel, st üüri alandatakse ja ühtlasi üürieseme pindala vähendatakse. Seega on maakohus üürilepingu muutmise küsimuses lähtunud kostja poolt kohtuistungil esitatud kokkulepet eitavast väitest, jättes arvestamata lepingueelsetel läbirääkimistel hageja poolt avaldatu, poolte käitumise enne ja pärast kokkuleppe sõlmimist ning kokkuleppe eesmärgi. Sellega on kohus jätnud kohaldamata VÕS § 29 lg 5 p-d 1, 3 ja 4.
13.Kohus jättis tähelepanuta hageja 19.02.2008 vastuse p-des 3, 4.1-4.4 esitatud väited, rikkudes sellega TsMS § 443 lg-s 8 toodud nõuet põhjendada, miks kohus ei nõustu hageja väidetega. Kohus on tõenditele viitamata ja põhjendusi toomata asunud seisukohale, et kostjale ei pakkunud enam huvi ka üüripinna ostmine muuhulgas II korruse olukorrast tulenevalt. Ühtlasi jääb arusaamatuks, kuidas on kostja poolt ostuhuvi kadumine seotud üürilepingu ülesütlemise alustega.
14.Kostja esitatud ülesütlemise alused on vastuolus tema käitumise ja avaldustega. Kostja avaldas 2007. a augustis, et jääb I korruse ruume kasutama üürilepingu lõppemiseni, ning andis nõusoleku II korruse sulgemiseks. Samas 16.10.2007 elektronkirjas, samuti 30.10.2007 ülesütlemisavalduses tugineb kostja asjaolule, et II korrus on suletud ja kostja ei saa seda kasutada. Kostja tuginemine nendele asjaoludele on vastuolus VÕS § 101 lg-ga 3 ja § 6 lg-ga 1. Maakohus on jätnud kostja esitatud ülesütlemise põhjenduste vastuolu tema varasemate väidetega põhjendamatult tähelepanuta.
15.Kostja ülesütlemisavaldus ei vasta vorminõuetele. Üldjuhul on õiguskindluse tagamiseks välistatud tingimuslik ülesütlemisõiguse kasutamine. Ülesütlemine peab poole jaoks, kelle suhtes seda teostatakse, olema piisavalt selge. Hagejale ei ole arusaadav, millal ja millise avaldusega kostja lepingu üles ütles. Nähtuvalt kostja 23.01.2008 vastuse vastuolulistest seisukohtadest (kostja on viidanud ülesütlemise

tegemisele erineval ajal erineva sisuga tehtud avaldustele) ei ole ka tema enda jaoks selge, millal ta ülesütlemisavalduse tegi. Ka otsuse põhjendustest ei selgu, millal kostja selle esitas. Selline ebaselge kujundusõiguse teostamine ei ole kooskõlas tsiviilkäibe ettenähtavuse ega õiguskindluse põhimõttega ning neile põhimõtetele rajanevate ülesütlemise vorminõuetega. Hageja ei ole kostja korduvate ebaselgete avalduste kontekstis kohustatud oletama, millal või millise avaldusega kostja soovis üürilepingut üles öelda ega välja töötama alternatiivseid käitumisviise kostja erinevate ülesütlemisavalduste kehtivuse juhuks.

16.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS §-e 313 ja 314. Tulenevalt kostja 13.08.2007 elektronkirjast pakkus üüripinna kasutamine I korruse osas kostjale jätkuvat huvi, mistõttu kohtu poolt esitatud eeldus üüripinna kasutamise huvi puudumise kohta ei ole asjakohane. Kohtuotsuse põhjendusi arvestades on kohus ilmselt viidanud VÕS § 313 lg-le 2 ja selle kaudu § 314 lg-e 1. VÕS § 314 lg 1 kohaldamine eeldab üürileandjast tuleneva asjaolu esinemist. II korruse kasutusvõimaluse puudumine võis olla käsitatav hagejast tuleneva asjaoluna ja ühtlasi üürilepingu ülesütlemisalusena seni, kuni kostja andis kirjalikus vormis sõnaselge nõusoleku II korruse kasutamise lõpetamiseks. Kuna II korrus ei olnud pärast poolte kokkuleppel üürilepingu muutmist enam üürilepingu esemeks, siis hiljemalt pärast kokkuleppe sõlmimist oli välistatud II korruse omadustele kui üürilepingu ülesütlemise alusele tuginemine. Samadel asjaoludel üürilepingu lõpetamisele tuginemisel peab kostja minimaalselt tõendama, et üürilepingu muutmisel jättis kostja endale õiguse üürieseme puuduse tõttu üürilepingu lõpetamiseks. Kostja ei ole sellele tuginenud ja endale sellist õigust jätnud. Kostja esitas nõude kas üürisuhte jätkamiseks üksnes I korruse osas või siis üürilepingu lõpetamiseks. Hageja otsustas madalama üüritasuga ja I korruse piires kostjaga üürilepingu jätkamise kasuks. Seega on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et II korruse kasutusvõimaluse puudumine oli lepingu ülesütlemist õigustav asjaolu. Vastus apellatsioonkaebusele
17.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
18.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
19.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et pooltevaheline üürileping lõppes 30.10.2007 kostjapoolse lepingu ennetähtaegse ülesütlemisega ning sellest tulenevalt puudub hagejal õigus nõuda kostjalt ajavahemiku eest 01.11.2007 kuni 31.07.2008 üüri tasumist. Maakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti ning asja lahendamisel menetlusnormi ei rikkunud.
20.Ekslik on apellatsioonkaebuse seisukoht, nagu oleks pooled saavutanud 13.08.2007 üürilepingu muutmises kokkuleppe selliselt, et üürileping jätkub I korruse ruumide osas. Kostja ei ole seda asjaolu omaks võtnud, nagu hageja apellatsioonkaebuses väidab. Tulenevalt TsMS § 231 lg-st 2 on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine. Kostja sellist nõustumust avaldanud ei ole. 13.08.2007 kostja kirja hagejale (t lk 58) ei saa tõlgendada kostja tingimusteta tahteavaldusena üürisuhte jätkamiseks uutel tingimustel. Nimetatud kirjas on kostja pakkunud olukorra lahendamiseks ka pinna vabastamist hiljemalt 30.09.2007, mille hageja jätab tähelepanuta. Nõustuda ei saa hageja seisukohaga, nagu oleks tal olnud õigus lugeda kostja tahteavalduseks üürilepingu muutmiseks kirja kontekstist väljarebituna ühte lauset ja jätta muu kirjas märgitu tähelepanuta. Asjaolu, et kostja nõustus sellega, et hageja sulgeb kasutuskõlbmatuks muutunud II korruse, mida kostjal ei olnud enam võimalik kasutada, ei saa samuti tõlgendada kui kostja nõustumust üürilepingu jätkamiseks I korruse osas lepingu tähtaja lõpuni. Ka hageja 14.08.2007 vastusega kostja 13.08.2007 kirjale ei saa lugeda hageja väidetud kokkulepet sõlmituks. Sellele räägib vastu hageja vastuses avaldatud soov allkirjastada lepingu lisa (t lk 59), samuti hageja poolt 04.06.2007 ja 13.08.2007 koostatud lepingu lisad (t lk 111-113), mille allkirjastamisest kostja keeldus. Poolte kirjavahetusest (t lk 92-95) nähtub, et nad pidasid läbirääkimisi ajutise üüri vähendamise üle kuni II korruse ruumide remontimiseni. 14.08.2007 teatas hageja kostjale, et ta suleb juurdepääsu II korruse ruumidesse nende kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu 16.08.2008 ( t lk 102). Kui algselt tugines hageja II korruse ruumide remontimise majanduslikule otstarbetusele (01.08.2007 kiri t lk 99), siis alles 23.08.2007 avaldas hageja kostjale selgesõnaliselt, et ta II korrust ei remondi (t lk 107). Kostja teatas 07.09.2007 kirjas (t lk 109), et ta otsib uue koha ja ütleb üürilepingu üles. Asjaolu, et kostja ei olnud nõus üürilepingut jätkama uutel tingimustel, nähtub üheselt ka kostja 10.09.2007 kirjast hagejale (t lk 110), kus kostja avaldab, et ta ei ole nõus lepingu lisa p-dega 3 ja 4 (t lk 12), so lepingu jätkamisega II korruse kasutamise võimaluseta. Kostja poolt kirjavahetuses korduvalt avaldatud soovi, et hageja ei arvestaks üüri II korruse ruumide eest, mida kostja tegelikult kasutada ei saanud ja teeks enammakstud summade osas tasaarvestuse, on mõistetav ega ole tõlgendatav hageja soovitud viisil, so kostja nõustumusena jätkata üürilepingut tähtaja lõpuni I korrusel, nagu leidis õigesti ka maakohus. Asja materjalid ei võimalda teha järeldust, et kostja oleks teinud otsese tahteavalduse või väljendanud teoga nõusolekut sõlmida leping uutel tingimustel (VÕS § 20 lg 1). Seega ei saa lugeda uutel tingimustel lepingut VÕS § 9 lg 2 alusel alates 13.08.2007 sõlmituks, nagu hageja ekslikult leiab. Hagejaga sarnane isik ei pidanud mõistma pooltevahelist kirjavahetust, mis kajastab olukorra lahendamise erinevate võimaluste arutamist (II korruse remontimine, kostja poolt üüripinna ostmine, üürilepingu lõpetamine) ja kostja käitumist selliselt, et kostja on teinud tahteavalduse lepingu muutmiseks hageja väidetud tingimustel. Maakohtu järeldus, et ligi poole üüripinna kasutamiskõlbmatuks muutumise tõttu ei olnud kostjal enam huvi üüripinda kasutada, ei põhine üksnes kostja väitel, vaid ka poolte kirjavahetusel (t lk 99, 110 jt). See, miks kostja hagejalt üüripinda ei ostnud, väljub käesoleva vaidluse raamidest. Ülesütlemisavalduse vorminõuete üle pooled esimese astme kohtus ei vaielnud ja ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse sellekohased väited TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. Maakohus tuvastas otsuses, et kostja esitas 10.10.2007 hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 31.10.2007 (t lk 126). Kuna hageja esitas sellele vastuväited (t lk 127), täpsustas kostja 30.10.2007 varem esitatud ülesütlemisavaldust põhjenduste osas (t lk 30-31).
21.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab apellatsioonimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so hageja.

T. Kollom

M. Merimaa

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja