Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

summas 32 209,20 krooni. Hageja suurendas 22.02.2008 avaldusega hagi nõuet 2008.a jaanuari ja veebruari eest tasumisele kuuluva sissenõutavaks muutunud üürinõude ulatuses s.o 32 209,20 krooni võrra. Kokku nõuab hageja kostjalt 64 418,40 krooni tasumist. Kohtukulud palub hageja jätta OÜ B kanda. Kostja vastuväited ja nende põhjendused Kostja hagi ei tunnista. Äriruumide üürilepingust tulenevalt pidi üürnikul olema võimalik kasutada üüriobjekti kaubandus- ja bürooruumidena. 07.05.2007 ilmnesid üüriobjektil puudused. Kostja teavitas hagejat tekkinud olukorrast 07.05.2007 elektronkirjaga. Kostja on korduvalt hagejat teavitanud üürilepingu üleütlemisest, kuna üüriobjekt oli muutunud kasutuskõlbmatuks. Üürileping on kostja poolt lõpetatud 30.10.2007 VÕS § 196, § 313 ja § 314 alustel. Kostjal ei olnud võimalik hagejaga üürilepingut jätkata, sest lepinguga üüritud asja ei olnud võimalik kasutada, kuna üürilepingu sõlmimise järel selgus asjaolu, et üüritud hoone kujutas potensiaalset ohtu nii hoones töötavate inimeste tervisele kui ka ruumides hoitavate materiaalsete väärtuste säilimisele. Ülesütlemisavaldus on saadetud tähtkirjaga hagejale 02.11.2007. Teade objekti üleandmisest on saadetud hagejale tähtkirjaga 09.11.2007. Hageja on kostja õiguslikel alustel tehtud lepingu ülesütlemisavalduse kätte saanud ja kostja on tagastanud 31.10.2007 lepingu objekti, seega loeb kostja lepingu lõppenuks Võlaõigusseaduse § 186 p 6 alusel. Kuna leping on lõppenud ei ole kostjal kohustust üüri tasuda alates 2007.a novembrist. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus, et pooled on 29.08.2006 sõlminud äriruumide üürilepingu Tallinnas, Xxx asuva kinnistu, koos sellel asuva hoonega, rentimiseks tähtajaga 2 aastat (t lk 7-14, 33-44). Puudub vaidlus, et kostja lahkus ruumidest 31.10.2007 (t lk 15, 28, 72) ning alates novembrist 2007 ei ole renti maksnud. Pooled ei vaidlusta, et kostja esitas lepingu ülesütlemisavalduse (t lk 30-32, 126). Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli ruumide kasutamiskõlbmatus. Nimelt toimus 05.05.2007 ehitise teise korruse lae osaline varing (t lk 87-88). Ka seda asjaolu pooled ei vaidlusta. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus, kas äriruumi üürileping on lõppenud või mitte. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 „mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.“ Tuginedes VÕS § 314 „kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.“

Kostja tugineb oma 30.10.2007 ülesütlemisavalduses lepingusätetele ja VÕS § 313 ja 314 ning põhjuseks oli hoone teise korruse lae varisemine. Kohus peab hindama, kas lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli alus või mitte. Kohus leiab, et kostjal oli õigus leping ennetähtaegselt üles öelda. Teise korruse lae varisemise tõttu ei olnud kostjal võimalik kasutada ehitise teist korrust. Ruumide eksplikatsioonist nähtub, et kui esimese korruse üldpind kokku on 106,8m2, siis teise korruse üldpind kokku on 97,8m2, st tegemist oli ligi poolega ehitise üüripinnast. Seejuures oli teisel korrusel tube 82,9m2 ja esimesel korrusel 47,1m2. Kohus leiab, et ligi poole ehitise pinna kasutamiskõlbmatuse puhul võib eeldada, et üüripinna kasutamine ei paku üürnikule enam huvi. See väljendub ka pooltevahelises kirjavahetuses. Kostjale ei pakkunud enam huvi ka üüripinna ostmine muuhulgas teise korruse olukorrast tulenevalt. Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus võib tuleneda otse seadusest. Seetõttu on VÕS § 313 ja 314 sätted sõltumata lepingu regulatsioonist kohaldatavad. Hageja on kostjale ette heitnud, et kostja ei ole andnud hagejale mõistlikku aega puuduse kõrvaldamiseks. Kuigi kohus jõudis seisukohale, et kostja ei pidanudki tähtaega andma, märgib kohus, et kostja tundis huvi puuduste kõrvaldamise vastu pooltevahelises kirjavahetuses. Kirjavahetus oli pooltevahel järgmine. Kõigepealt on kostja tundnud huvi, kuidas hageja üürileandjana lahendab laevaringu küsimuse – näiteks 23.05.2007 e-kirjaga ja 25.05.2007 kirjaga (t lk 89-91). Seejärel tegi kostja hagejale ettepaneku üüri vähendamiseks. Hageja on kostjale 05.06.2007 vastanud, et soovib ära oodata ehitusekspertiisi küsimuse (t lk 92). 06.07.2007 on hageja kostjale teatanud, et ehitusekspertiis on tehtud ning hageja ootab ehitustööde hinnapakkumist (t lk 94). Mõlemad dokumendid on hageja kostjale 26.07.2007 saatnud (t lk 95-98, 116-118). Järgnevalt on pooled arutlenud selle üle, kas üürilepingut jätkata või üüriobjekt kostjale müüa (t lk 99-100). Kostja üüriobjekti esialgu osta ei soovinud ning 13.08.2007 e-kirjas väljendas, et soovib üürita esimese korruse ruume hinnaga 12 731 krooni + käibemaks (t lk 101). Samas on kostja jätkanud hagejaga läbirääkimisi müügilepingu eellepingu sõlmimiseks, kuid kokkuleppele ei jõutud (t lk 103, 106-109). Seejärel teavitas kostja hagejat soovist leping üles öelda (t lk 125). Poolte kirjavahetusega seondub hageja väide, et kostja ei teinud ülesütlemisavaldust mõistliku aja jooksul. Kohus selle väitega ei nõustu, sest eeltoodud kirjavahetusest nähtub, et kostja püüdis enne sedavõrd kaalukat sammu, nagu seda on lepingu ülesütlemine, asjaolusid selgitada ja jõuda hagejaga pooli rahuldavale kokkuleppele. Samuti ei nõustunud kostja lepingut muutma kuna vastav kostja allkiri lepingulisadel on puudu (t lk 111-113). Kostja kinnitas ka kohtuistungil, et ta ei soovinud lepingut muuta. Kostja soovi maksta üüri tegelikult kasutatava pinna pealt on igati loogiline ega tähenda, et kostja oli nõus lepingut muutma. Kostja oli sunnitud teise korruse ruumidest lae osalise sisselangemise tõttu lahkuma ning ebamõistlik oleks nõuda kostjalt nende ruumide kasutamise eest tasu või tasu vähendamise taotlust talle ette heita, samuti tõlgendada tasu vähendamise soovi kostja kahjuks. Hageja leiab ka seda, et kostja pidanuks teatama erakorralisest ülesütlemisest hagejat 1 kuu ette tuginedes lepingu p 8.2. Lepingu p 8.2 järgi võib üürnik lepingus loetletud üürileandja süülisest tegevusest tulenevate lepingu rikkumise asjaolude ilmnemisel leping üles öelda teatades sellest üürileandjale 1 kuu ette /.../ Kohus leiab, et antud lepingu punkt ei kuulu kohaldamisele. Selles punktis ja vastavates alapunktides on pooled kokku leppinud täiendavates üürilepingu lõpetamise asjaoludes, mis on õiguslikult lubatav. Nende aluste

ilmnemisel kehtiks etteteatamistähtaeg 1 kuu. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et VÕS sätted on ka otsekohaldatavad ning VÕS § 313 ja 314 kohaldamisel seadus tähtaega ei sätesta. Leping öeldakse üles tahteavaldusega, täites VÕS § 325 sätestatud vorminõudeid. Ülesütlemisavalduse vorminõuete üle pooled ei vaidle. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kostjal oli õigus leping ennetähtaegselt üles öelda VÕS § 313 ja 314 kuna kasutuskõlbmatuks muutus oluline osa lepingu objektist ning sellest tulenevalt ei pakkunud lepingu täitmine puudustega objekti puhul kostjale enam huvi ega seega saa ka eeldada tema poolt lepingu täitmise jätkamist. Kuivõrd leping on üles öeldud alates 30.10.2007 ja lepinguobjekt vabastatud, puudub hagejal õigus nõuda hilisema aja eest üüri. Hagi jääb seetõttu rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad kohtukulud hageja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Meelis Eerik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.