Kohtulahend

2(7)

kahjustati teadlikult ja süstemaatiliselt pikema perioodi vältel, tehingu teiseks pooleks oli võlgniku lähikondne, kes oli võlausaldajate huvide kahjustamisest teadlik ja pidi teadlik olema, tehing sõlmiti ligikaudu 4 aastat 10 kuud enne võlgniku pankroti väljakuulutamist, siis kuulub 21.09.1998 sõlmitud aktsiate ostu-müügileping kehtetuks tunnistamisele koos kõikide sellele järgnevate PankrS § 51 tulenevate õiguslike tagajärgedega. Tagastamisele kuuluvad korterid 73,74,75 ja 76 koos nende juurde kuuluvate õigustega. Korterite nr 73 ja nr 74 omanikuks on Elina Parker, kostja nõukogu liige alates 19.03.2003. ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ eksperthinnangu järgi on korteri 73 turuväärtus 540 000 kr. ja korteri nr 74 turuväärtus 330 000 kr., mille kostja peab hagejale hüvitama. Kuna korterite nr 75 ja 76 omanikuks on kostja, taotles hageja PankrS § 51 lg 1 alusel omandiõiguse tunnustamist, valduse üleandmist ja kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Tehingu tegemise ajal kehtinud TsK § 477 lg 5 alusel kuuluvad hagejale tagastamisele või hüvitamisele kõik tulud, mis kostja sai või pidi saama varalt ajast, mil kostja sai või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Kivila 38-73 on kostja kasutanud alates 1998 oma kontorina. Seda tõendab aktsionäride 27.04.1998 üldkoosoleku otsuse p 2 ja äriregistris märgitud asukoht. 28.04.2005 protokollist nähtuvalt on kostja vaidlusaluseid kortereid koostöölepingu alusel andnud kasutada spordiklubile Kuldkinnas. Hageja raamatupidamisdokumentide hulgas on üürileping, millega kostja on andnud üürile Ümera 18-46 üürimääraga 1000 kr. kuus. Sellest järeldab hageja, et sarnaste korterite üürimäär oli ca 30 kr/m2. Kivila 38 korterite nr 73, 74, 75, 76 kogupind on 211,7 m2. Korterite hageja käsutusest ja kasutusest väljumise ajast on möödunud 8 aastat e 96 kuud. Arvestades viidatud üürimäära, sai kostja või pidanuks saama minimaalselt 609 696 kr. 06.08.2007 avalduses pidas hageja ebatõenäoliseks aktsiate ostu-müügilepingu sõlmimist 30.06.1997. Tegemist on fiktiivse dokumendiga, mis on võltsing. Lepingule on alla kirjutanud ühelt poolt A. Hoolma ja teiselt poolt M. Zaitsev, kes mõlemad olid kostja pankrotimenetluse algatamise ajal kostja likvideerijad. 30.06.1997 leping on vastuolus kostja poolt äriregistrile esitatud dokumentidega - kostja 27.04.1998 otsus, mille protokolli kohaselt osalesid koosolekul 100% kostja aktsiate omanikud; hagejat osanike hulgas ei ole. 14.04.1999 üldkoosoleku otsusest nähtuvalt oli hageja juba kostja aktsionär. 30.06.1997 lepingu esitas kostja alles ringkonnakohtule. Kostja ei vaidlustanud ringkonnakohtu seisukohta, et hagi on esitatud PankrS järgi 5 aasta jooksul pankrotimenetluse algatamisest. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Tegelikult sõlmisid pooled aktsiate ostumüügilepingu 30.06.1997. 21.09.1998 lepingu variant koos muudatustega on variantidest viimane, kus sisu tehti natuke ümber ja see ei tühista varem sõlmitud lepingut. Seega tehti tehig aktsiatega kui 5 aastat enne pankrotti ja seda ei saa enam tühistada. Tegelikku müügiaega tõendavad hindamise akt, aktsiate 30.06.1997 müügi akt, kostja aktsiaraamat, millest nähtub sissekande tegemise aeg, kolmepoolne halduslepingu protokoll nr 1, millest nähtuvalt maksis kostja juba alates 01.09.1997 4 korteri hooldustasud, mistõttu ta pidi olema korterite omanik. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi aktsiate ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja lepingu järgi saadu tagastamiseks, saamata jäänud tulu hüvitamiseks, korteriomandite omandiõiguse

3(7)

tunnustamiseks ja valduse väljanõudmiseks ning kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohus mõistis välja AS-lt Svetero riigilõivu 90 180 kr. Kohus leidid, et kohaldamisele kuulub tehingu tegemise ajal kehtinud PankrS § 43 lg 1 p 4 ning TsK § 477 lg 5. Kohus luges tõendatuks lepingu sõlmimise 21.09.1998, kuna kostja ei ole usaldusväärselt tõendanud, et leping sõlmiti tegelikult 1997. Ühe ja sama eseme kohta erinevatel aegadel ostu-müügilepingute sõlmimine ei ole kooskõlas lepingute sõlmimise praktika ja tavaga. Mõlemale lepingutele on allakirjutanud hageja esindajana A. Hoolma ja kostja esindajana M. Zaitsev. Kostja esindaja väide, et 1998 lepinguga muudeti 1997 lepingut on meelevaldne. Lepingute tekstist see ei tulene. 21.09.1998 lepingus sätestatust ei ole võimalik järeldada, et see on 1997 lepingu muudatus. 1998 sõlmitud lepingus puuduvad igasugused viited sellele, et sellega muudetaks 1997 sõlmitud lepingut. Õige on hageja väide, et aktsiaraamatust on kostja poolt esitatud vaid kaks lehte, mistõttu see ei ole usaldusväärne tõend lepingu 1997 sõlmimise tõendamiseks. Kostja poolt esitatud saateleht arved ei tõenda lepingu sõlmimist 1997. Seda ei tõenda ka kostja poolt esitatud väljavõte hindamisaktist (II kd lk 367-368). Arvetel on maksjaks kommunaalteenuste eest märgitud küll kostja, kuid see ei tõenda, et korterite omanik on kostja. Hageja seletus, et arved esitati elamuühistu poolt mitte omanikule vaid kommunaalteenuste kasutajale (korterivaldajale) on tõepärane ja kooskõlas teiste tõenditega. Protokollist nr 1 halduslepingu täiendamise kohta (II kd, lk 378) nähtub, et elamuühistu esitas kostjale kui korteri kasutajale arved ka korteri nr 4 kommunaalteenuste kohta (p 2). Hindamisakti väljavõttest nähtuvalt on hindamise eesmärk nelja korteri (nr 73-76) turuväärtuse määramine. Väljavõte ei ole tsiviilkohtumenetluse seaduse (TsMS) sätetele vastav tõend – puuduvad allkirjad ja on ebaselge, millisest dokumendist väljavõte esitatud on. Kostja 27.04.1998 üldkoosoleku otsus (II kd lk 417-418) kinnitab samuti, et aktsiate ostumüügilepingut 1997 ei sõlmitud. Otsuses on märgitud 9 isiku nimed, kes on 100% aktsiate omanikud. Hagejat nende hulgas ei ole. EK Edu volinike 08.02.1997 koosolekul (protokoll II kd lk 287) aktsiate müügi arutamine iseenesest ei tähenda, et leping aktsiate ostmiseksmüümiseks sõlmiti 1997 ja mitte 1998. Ka majandusaasta aruanne tõendab lepingu sõlmimist 1998, kuna selle järgi majandusaasta alguses hageja väärtpabereid ei omanud, küll aga majandusaasta lõpus. 13.05.2004 kohtule esitatud hagiavalduses (II kd lk 394-396) viitab kostja ise 21.09.1998 aktsiate-ostumüügilepingule. Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2006 otsusega tuvastati, et tehing tehti viie aasta jooksul pankrotimenetluse algatamisest. Seda seisukohta kostja ei vaidlustanud. Kuna leping sõlmiti 21.09.1998 ja hageja pankrotimenetlus algatati 09.06.2003, on ülalmärgitud põhjendustel tuvastatud ja tõendatud, et vaidlustatud tehing tehti viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist. Hageja juhtorganite liikmed on olnud kostja juhtorganite liikmeteks või aktsionärideks, samuti on hageja olnud kostja aktsionäriks, mistõttu tuleb kostja lugeda hageja lähikondseks ka PankrS § 117 lg 2 p 5 ja lg 3 alusel ühise olulise majandusliku huvi tõttu. Et kostja on hageja lähikondne, on tõendatud ka Tallinna Linnakohtu 18.11.2005 otsusega tsiviilasjas 2/30-11676/03, mis on jõustunud. Kohtuotsusega tunnistati kostja hageja lähikondseks. Nimetatud otsusega tuvastatu tõttu loobus kostja kohtuistungil vastuväitest lähikondsuse kohta.

4(7)

Kooskõlas audiitor K. Kaasiku raportiga (II kd lk 295-296) sõlmiti kostjaga, mis kuulus hageja juhatuse liikmetele, hagejale kahjulikke ja tulevikus tingimuslikke lepinguid ning osutati teenuseid üle mõistliku turuhinna. Nende hulgas on audiitor nimetatud tööettevõtulepingut, kostja aktsiate soetamise lepingut, kostja aktsiate müügilepingut A. Hoolmale ja hoolduslepingut. Aktsiate eest kohustus hageja maksma korterite osamaksudega. Osamaksude väärtus oli 1998 AS Pindi Kinnisvara 10.11.2006 arvamuse (II kd lk 331-337) kohaselt järgmine: korter nr 73 – 180-215 000 krooni, korter nr 74 – 115 000120 000 krooni, korter nr 75 – 145 000-160 000 krooni ja korter nr 76 – 180 000-215 000 krooni, kokku 620 000-710 000 krooni. Lepingu p 1.2 järgi oli 720 aktsia väärtuseks 360 000 krooni. Audiitor K. Kaasiku 06.11.2006 raporti (II kd lk 338-340) järgi oli kostja ühe aktsia raamatupidamislik väärtus 1998 lõpus vaid 87,66 krooni. Aktsia tegeliku väärtuse hindamisel tuleb audiitori arvates lähtuda varade väärtuse hindamise metoodikast. Kostja üldkoosoleku 14.04.1999 otsusest (I kd lk 24) nähtuvalt oli hagejale 21.09.1998 aktsiate ostu-müügi lepingu alusel üle antud 360 aktsiat nimiväärtusega 1000 krooni, kokku väärtus 31 557,60 krooni. Seega maksis hageja 360 aktsia eest, mille õiglaseks väärtuseks olnuks 31 557,60 krooni, mitterahaliste vahenditega (osamaksud), mille väärtus oli 620 000710 000 krooni. Selle tulemusel sai hageja kahju minimaalselt 588 442,40 krooni. Kahju saamist kinnitab ka 25.12.1998 arve (II kd lk 356), mis tõendab, et kostja pidi hagejale maksma Kärberi 4 korteri 144 ostu-müügilepingu järgi 190 000 krooni. Maja on samas piirkonnas, kus asuvad vaidlusalused korterid 73-76). Seega pidid kostja juhtorganite liikmed teadma või teadsid aktsiate eest üleantavate osamaksete väärtust. Ka teadsid nad või pidid teadma aktsiate tegelikku väärtust ja seda, et tehing on hagejale kahjulik ja selle tegemisega kahjustatakse hageja võlausaldajate huve. Vaidlustatud aktsiate ostu-müügilepingu p-ga 9.1 võttis hageja kohustuse tellida kostjalt kogu pakutav kommunaal-, olme- jm teenus vähemalt 5 aasta jooksul aktsiate omanikuks saamisest ja nähti ette trahv 25% tellitud teenuse kogumahust. Nimetatud kohustuse võtmine on hageja majandustegevust kahjustav. Lepingu p-s 9.1 kokkulepitu välistab konkurentsi võimaluse. Sellise kohustuse võtmisega jäi hageja ilma võimalusest pakkuda oma liikmetele teenust parima võimaliku hinna ja kvaliteediga. See omakorda kahjustab hageja võlausaldajate huve. Et kostja poolt pakutud teenus olnuks hagejale ja isikutele, kellele hageja oli kohustatud kommunaalteenuseid vahendama, kasulikum (madalama hinnaga), ei ole kostja tõendanud. Tallinna Linnakohtu 02.09.2003 otsusega, millega kuulutati välja hageja pankrot, on tõendatud, et pankrotiavalduse esitas võlausaldajana AS Tallinna Küte. Pankrotiavalduse esitamise aluseks oli Tallinna Linnakohtu 27.01.2003 otsus, millega hagejalt mõisteti AS Tallinna Küte kasuks välja 10 357 449,55 krooni. Võlgnikul vara puudumise tõttu koostas kohtutäitur täitmise võimatuse akti. Kohtuotsuse kohaselt oli hageja võlgu hankijatele 12 733 740,86 krooni ja Sampo Liisingule 69 485,59 krooni. Nimetatud kohtuotsuses märgitud hageja võlgasid arvestades kahjustati vaidlustatud tehinguga vähemalt otsuses nimetatud võlausaldajate huve. Kuna osakutest, mille hageja kostjale aktsiate eest üle andis, on saanud korteriomandid, tuleb kostjal hagejale tagastada korteriomand korterite nr 75 ja 76 osas ning korterite nr 73 ja 74 väärtus hüvitada. Kuna kostja on Kivila 38 korterid 73 ja 74 võõrandanud, ei ole nende hagejale tagastamine võimalik ja nende väärtus tuleb hüvitada rahas. Hageja poolt esitatud tõendi (ERI Kinnisvara eksperthinnang, I kd lk 35-57) kohaselt on korterite nr 73 väärtus 540 000 krooni ja korteri nr 74 väärtus 330 000 krooni.

5(7)

Vaidlusaluste korterite hageja valduses olles saanuks hageja korterite kasutamisest tulu. Kohtutoimikus olevate tõendite (aktsionäride 27.04.1998 üldkoosoleku otsuse p 2, äriregistri kaart) kohaselt kasutas korterit nr 73 kostja oma kontorina. Vaidlusaluseid kortereid on kostja andnud koostöölepingu alusel kasutada spordiklubile Kuldkinnas (28.04.2005 protokoll, I kd lk 147-148). Ümera 18-46 üürilepingust (II kd lk 357) nähtuvalt andis kostja 32,83 m2 korteri üürile 1999 üürimääraga 1000 krooni kuus. Hageja järeldas sellest lepingut üürimäära ca 30 kr/m2 ning arvestas vaidlusaluste korterite, mille kogupind on 211,7 m2 8 aasta üüriks 609 696 krooni. Kostja üürisuurust ümberlükanud ei ole. Hageja poolt nõutud üür on tunduvalt väiksem kui ERI Kinnisvara eksperthinnangus (I kd lk 41) märgitud 50-60 kr/m2. Hageja poolt esitatud Ümera 18-46 üürilepingu kajastab sama perioodi üüri. Teadaolevalt on üüritasu Tallinnas tõusnud. Ülalmärgitut arvestades ei ole see kostja jaoks põhjendamatult suur üürinõue. Apellatsioonkaebus ostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus on rikkunud tõendite objektiivse ja igakülgse hindamise kohustust. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja võimetuse enam kui viis aastat pärast hageja pankroti väljakuulutamist oma vastuväiteid nõuetekohaselt dokumenteeritult esitada, kuna oluline osa originaaldokumentidest on hageja valduses. Maakohtul tulnuks olemasolevate tõendite kohtuliku hindamise tulemusena argumenteeritult põhistada hageja ja kostja vahel sõlmitud aktsiate ostu-müügilepingu allkirjastamine ja seega lepingu sõlmimine kas siis hageja nägemuse kohaselt 21.09.1998 või siis kostja väidete kohaselt 30.06.1997. Kohus asus aga kõiki tema käsutuses olevaid tõendeid hindama eesmärgiga põhistada aktsiate ostu-müügilepingu sõlmimine 21.09.1998, milline tõendite hindamise metoodika ei luba arusaadavalt jälgida kohtu siseveendumuse kujunemist ja muudab kaevatava kohtuotsuse sisuliselt motiveerimatuks. Maakohus võttis asja uurde kostja poolt esitatud koopiad aktsiaraamatu kahest lehest, kuid märgib kohtotsuses, et tegemist ei ole TsMS sätetele vastav tõendiga ning seetõttu ei ole kohus nimetatud tõendit objektiivselt hinnanud. Kui kohtul tekkis kahtlusi esitatud aktsiaraamatu väljavõtte autentsusest, siis tulnuks arvestada võimalusega, et hageja sellekohasel nõudmisel oleks olnud võimalik kogu aktsiaraamatu esitamine. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et vaidlusalune aktsiate ostu-müügileping on koostatud eesti keeles isikute poolt, kelle eesti keele oskus 1997 oli küsitav ja lepingud valmistati ette ja allkirjastati venekeelses keskkonnas ja isikute poolt, kelle emakeel on vene keel ning seetõttu ei saa kohus hinnangu andmisel lähtuda tavapärasest lepingute sõlmimise tavast ja praktikast. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

6(7)

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on järginud TsMS § 442 lg.8 sätteid ja ammendavalt põhjendanud, miks ta ei arvesta ega loe tõendatuks kostja väidet, mille kohaselt aktsiate ostu-müügileping sõlmiti 1997.a. Kohus on analüüsinud kostja esitatud tõendeid ja põhjendanud, miks ta neid ei arvesta ja leiab, et vaidlustatud tehing sõlmiti 21.09.1998 , s.o. 5 aastat enne pankrotimenetluse algatamist. Kohus on ka õigesti leidnud, et tehing kahjustas võlausaldajate huve, mida tõendavad EÜ Edu miljonitesse ulatuvad võlad Tallinna Küttele ja teistele hankijatele. Kolleegium märgib, et 21.09.1998 sõlmitud aktsiate müügilepingu sisalduv EÜ Edu ja AS Svetero vaheline koostöökokkulepe on oma eesmärgilt eraldiseisev aktsiate müügilepingust, s.o. koostöökokkulepe, mis seisnes EÜ Edu kohustuses osta teenused vaid AS-lt Svetero, ei vajanud EÜ Edu poolt AS Svetero aktsiate ostmist. Seetõttu ei saa nimetatud koostöökokkuleppe kasumlikkusega EÜ Edu jaoks põhjendada 4 korteri osaku ja neile vastavate korterite müügiväärtuse üleandmist AS-le Svetero tühise väärtusega aktsiate vastu.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Jüri Paap

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.