Asjaõigus › Omandiasjad

milleks olid XXXasuvate korterite nr 73, 74, 75 ja 76 osamaksud ning valdamise õigused koos osaku juurde kuuluva elamu XXXmõttelise osaga. Tehingute tegemise ajal kehtinud PankrS § 43 lg 1 p 4 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mis oli tehtud viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui võlgnik tehinguga teadlikult kahjustas võlausaldaja huve ja tehingu teine pool oli tema lähikondne, kes sellest teadis või pidi teadma. Vaidlusalune leping sõlmiti 4 aastat ja 10 kuud enne pankrotimenetluse algatamist. PankrS § 49 lg 2 p 3 kohaselt on kostja pankrotivõlgniku EÜ (pankrotis) lähikondne. Võlgnik ise (enne äriregistrisse kandmist 15.03.1999 elamukooperatiiv ) ja tema juhtorganite liikmed omasid vaidlusaluse tehingu tegemise ajal 21.09.1998 valitsevat mõju kostja üle. Hageja juhtorganite liikmed on olnud kostja juhtorganite liikmeteks või aktsionärideks, samuti on hageja olnud kostja aktsionäriks, mistõttu tuleb kostja lugeda hageja lähikondseks ka PankrS § 117 lg 2 p 5 ja lg 3 alusel ühise olulise majandusliku huvi tõttu. AH, VV, AT, JI ja JP tegutsesid vaidlusalusel ajaperioodil elamukooperatiivi (hiljem elamuühistu) juhatuse liikmetena ning olid ka AS S aktsionärid kokku 58 % aktsiatega esindatud häälte ulatuses. AH, VV ja MZ olid samaaegselt EÜ likvideerijad ja AS S juhatuse liikmed. EÜ likvideerijad JI ja VI olid samaaegselt AS S nõukogu liikmed. PankrS § 49 lg 4 kohaselt eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et viimane teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga võlausaldajate huve teadlikult. Ekspertarvamuse kohaselt oli korterite väärtus tehingu tegemise ajal 620 000-710 000 krooni. Lepingu p 1.2 kohaselt oli 720 aktsia väärtuseks kokku 360 000 krooni. Audiitori 10.11.2006 raporti järgi oli kostja ühe aktsia raamatupidamislik väärtus 1998 lõpus vaid 87,66 krooni. Audiitori seisukoha kohaselt tuleb kostja aktsia väärtuse hindamisel lähtuda varade väärtuse hindamise metoodikast, kuna kostja jätkusuutlikkus sõltus vaid hagejast. Seda väidet tõendab asjaolu, et kostja lõpetas 2003 majandusaasta, mil hageja pankrot välja kuulutati, -572 450 kahjumiga ning 2004 majandusaastal oli kostja müügitulu 0 krooni. Kostja aktsionäride 14.04.1999 üldkoosoleku protokolli järgi anti kostja poolt hagejale üle 360 aktsiat, aktsiate väärtus kokku oli vaid 31 557,60 krooni (360x87,66). Seega tasus hageja aktsiate eest, mille õiglane väärtus oli 31 557,60 krooni, mitterahaliste vahenditega, mille väärtus oli ligikaudu 620 000-710 000 krooni. Kahju tekitati hagejale ja selle tulemusel ka võlausaldajatele minimaalselt 588 442,40 krooni. Analoogse korteri (osamaksu) müüs kostja hagejale 25.12.1998 190 000 krooniga. Seetõttu teadsid kostja juhtorganite liikmed või pidid teadma korterite hetkeväärtust. Lisaks lepiti lepingus kokku võlgniku poolt täiendavate kohustuste võtmises, millel ei ole aktsiate müügilepinguga mingit seost. Hageja võttis kohustus osta kogu majandustegevuses vajaminev kommunaal-, olme-, remondi- jm teenus kostjalt vähemalt 5 aasta jooksul aktsiate omandiõigus üleminekust. Kohustuse rikkumise puhuks lepiti kokku leppetrahv 25% suuruses tellitud teenuste kogumahust või 1 080 000 krooni. Kohustust põhjendati sellega, et kostja aktsiate tegelik väärtus on kokkulepitud müügihinnast ligi 2 korda suurem. See väide ei ole tõene. Suurem osa kostja sissetulekutest pärineski hagejale osutatavate teenuste eest laekuvatest summadest. Isegi kui aktsiate väärtus olnuks lepingus märgitust suurem, ei ole põhjendatud lepingu p-s 9.1 nimetatud kohustuse võtmine. Kokkuleppe eesmärgiks oli garanteerida hageja kui võlgniku lähikondse ning võlgniku juhtorganite liikmetele kuuluva ja/või nende tööandjaks oleva äriühingu tulubaas ning võlgniku varade varjatud väljaviimine kostjale.

Sellest nähtub, et hageja võlausaldajate, eelkõige peamise võlausaldaja AS-i Tallinna Soojus, huve kahjustati teadlikult ja süstemaatiliselt pikema perioodi vältel, tehingu teiseks pooleks oli võlgniku lähikondne, kes oli võlausaldajate huvide kahjustamisest teadlik ja pidi teadlik olema, tehing sõlmiti ligikaudu 4 aastat 10 kuud enne võlgniku pankroti väljakuulutamist, mistõttu 21.09.1998 sõlmitud aktsiate ostu-müügileping kuulub kehtetuks tunnistamisele koos kõikide sellele järgnevate PankrS § 51 tulenevate õiguslike tagajärgedega. Tagastamisele kuuluvad korterid 73,74,75 ja 76 koos nende juurde kuuluvate õigustega. Korterite nr 73 ja nr 74 omanikuks on EP, kostja nõukogu liige alates 19.03.2003. PankrS § 42 lg 2 alusel on hagejal õigus nõuda nende korterite eest varalist hüvitist. ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ eksperthinnangu järgi on korteri 73 turuväärtus 540 000 krooni ja korteri nr 74 turuväärtus 330 000 krooni, kokku 870 000 krooni, mille kostja peab hagejale hüvitama. Kuna korterite nr 75 ja 76 omanikuks on kostja, taotleb hageja PankrS § 51 lg 1 alusel omandiõiguse tunnustamist, valduse üleandmist ja kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Tehingu tegemise ajal kehtinud TsK § 477 lg 5 alusel kuuluvad hagejale tagastamisele või hüvitamisele kõik tulud, mis kostja sai või pidi saama varalt ajast, mil kostja sai või pidi teada saama vara saamise alusetusest. XXXon kostja kasutanud alates 1998 oma kontorina. Seda tõendab aktsionäride 27.04.1998 üldkoosoleku otsuse p 2 ja äriregistris märgitud asukoht. 28.04.2005 protokollist nähtuvalt on kostja vaidlusaluseid kortereid koostöölepingu alusel andnud kasutada spordiklubile Kuldkinnas. Hageja raamatupidamisdokumentide hulgas on üürileping, millega kostja on andnud üürile XXX üürimääraga 1 000 krooni kuus. Sellest järeldab hageja, et sarnaste korterite üürimäär oli ca 30 kr/m2. XXX korterite nr 73, 74, 75, 76 kogupind on 211,7 m2. Korterite hageja käsutusest ja kasutusest väljumise ajast on möödunud 8 aastat e 96 kuud. Arvestades viidatud üürimäära, sai kostja või pidanuks saama minimaalselt 609 696 krooni ( 96x211,7x30). 06.08.2007 avalduses peab hageja ebatõenäoliseks aktsiate ostu-müügilepingu sõlmimist 30.06.1997. See on vormistatud tagantjärgi sooviga kohust eksitada. Tegemist on fiktiivse dokumendiga, mis on võltsing. Lepingule on alla kirjutanud ühelt poolt A. H ja teiselt poolt M. Z , kes mõlemad olid kostja pankrotimenetluse algatamise ajal kostja likvideerijad. 30.06.1997 leping on vastuolus kostja poolt äriregistrile esitatud dokumentidega - kostja 27.04.1998 otsus, mille protokolli kohaselt osalesid koosolekul 100% kostja aktsiate omanikud, Hagejat osanike hulgas ei ole. 14.04.1999 üldkoosoleku otsusest nähtuvalt oli hageja juba kostja aktsionär. 30.06.1997 lepingu esitas kostja alles Ringkonnakohtule. Kostja ei vaidlustanud Ringkonnakohtu seisukohta, et hagi on esitatud PankrS järgi 5 aasta jooksul pankrotimenetluse algatamisest. 13.05.2004 esitas kostja hagiavalduse nõude tunnustamiseks hageja pankrotimenetluses. Hagiavalduse täienduses märgib kostja, et teatud osa nõudest tuleneb 21.09.1998 sõlmitud aktsiate ostu-müügilepingust ja esitas tõendina nimetatud lepingu. Kostja 1998 majandusaasta aruandes on bilansikirjel „aktsiad ja muud väärtpaberid“ 0 krooni, majandusaasta lõpul on bilansikirjel 360 000 krooni. See viitab selgelt, et 1998 majandusaasta algul ei omanud hageja ühtki väärtpaberit, majandusaasta lõpul aga omas neid 360 000 krooni väärtuses. Korterite hindamiseaktina on esitatud kaks lahtist lehte – allkirjastamata. 21.09.1998

aktsiate ostu-müügilepingu järgi on nimetatud akt olnud aluseks just 1998 sõlmitud lepingule. Aktsiaraamat ei ole usaldusväärne tõend, esitatud on vaid väljavõte, sissekanded on teinud kostja tänased juhatuse liikmed. Protokollis nr 1 on hageja kohta märgitud „omanik“, kostja kohta „hooldaja“ ja EÜ XXX kohta „haldaja“. Protokolli p 2 kohaselt kohustus haldaja esitama kostjale arved korter 4 kasutamise eest. Sellest saab järeldada, et kostja kasutas ka kortereid 73-76 ning hageja omanikuna andis nõusoleku esitada arved mitte omanikule, vaid otse kasutajale. Seetõttu ei tõenda arved, et kostja oli 1997 korterite omanik. Menetluskulud palub hageja kostjalt välja mõista. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidleb sellele vastu (lk 371-373). Menetlus käis 21.09.1998 aktsiate ostu-müügilepingu üle. Tegelikult sõlmiti leping varem. 21.09.1998 lepingu variant koos muudatustega on variantidest viimane, kus sisu tehti natuke ümber ja see ei tühista varem sõlmitud lepingut. Tegelikult sõlmisid pooled aktsiate ostu-müügilepingu 30.06.1997. Seega rohkem kui 5 aastat enne pankrotti ja seda ei saa enam tühistada. Tegelikku müügiaega tõendavad hindamise akt, aktsiate 30.06.1997 müügi akt, kostja aktsiaraamat, millest nähtub sissekande tegemise aeg, kolmepoolne halduslepingu protokoll nr 1, millest nähtuvalt maksis kostja juba alates 01.09.1997 4 korteri hooldustasud, mistõttu ta pidi olema korterite omanik. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ja menetluskulude poolte kanda jätmist. Menetluskulud palub kostja jätta poolte kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud esitatud avalduste, tõenditega ning ärakuulanud pooled kohtuistungil, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kohaldamisele kuulub tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Tehingu tegemise ajal kehtinud pankrotiseaduse § 43 lg 1 p 4 kohaselt oli tehing kehtetu, kui see oli tehtud viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui võlgnik tehinguga teadlikult kahjustas võlausaldajate huve ja tehingu teine pool oli tema lähikondne, kes sellest teadis või pidi teadma. Samasugune seaduse redaktsioon kehtis ka EÜ pankroti väljakuulutamisel 02.09.2003. Hinnangu andmisel tehingu kehtetusele tuleb juhinduda nimetatud seaduse redaktsioonist. PankrS § 42 lg 1 kohaselt tunnistab kohus tagasivõitmisel § 43, § 44, § 47 ja § 48 sätestatud alustel kehtetuks tehingud ja muud õigustoimingud ning mõistab pankrotivarasse nende tehingute ja muude õigustoimingutega ning § 45 ja § 46 sätestatud alustel võlgniku omandist väljaläinud vara. Sama paragrahvi 2.lõike järgi esitab tagasivõitmise nõude võlgniku nimel haldur. Kui tehingu teisel poolel ei ole tehingu järgi saadud vara alles, võib haldur tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamisel nõuda vara eest hüvitist. Hagi esitamisel on § 42 2.lõikes sätestatut järgitud. PankrS § 43 lg 1 p 4 tuleneb, et esitatud alustel tehingu kehtetuks tunnistamiseks tuleb tuvastada ja tõendada järgmised asjaolud: et tehing oli tehtud viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist; tehinguga teiste võlausaldajate huvide kahjustamine ja lepingupoolte lähikondsus.

Hagi esitades esitas hageja kohtule poolte vahel 21.09.1998 sõlmitud lepingu (I kd, lk 30-32), mille kehtetuks tunnistamist ta taotleb. Koos täiendusega apellatsioonkaebusele esitas kostja Tallinna Ringkonnakohtule 23.mail 2006 aktsiate ostu-müügilepingu, mille pooled väidetavalt sõlmisid 30.juunil 1997 (II kd lk 281). Koos vastusega (II kd lk 371-373) hagiavaldusele esitas kostja lepingu sõlmimise tõendamiseks 1997: 1) kostja aktsiaraamatu (alustatud 1995, II kd lk 376-377), mille sissekanne tõendab kostja vastuväidet lepingu sõlmimise aja kohta, 2) saateleht-arved (II kd lk 379, 380, 381), mis tõendab, et kommunaalmaksete tasumiseks 1997 oktoobri, novembri ja detsembri eest esitati arved kostjale korterite nr 73-76 kohta

EÜ XXX

poolt. Kohus loeb tõendatuks lepingu sõlmimise 21.09.1998, mitte 30.06.1997 ja seda põhjusel, et kostja ei ole usaldusväärselt tõendanud, et leping sõlmiti tegelikult 1997. Esitatud dokumentaalsed tõendid kostja väidet usaldusväärselt ei kinnita. Ühe ja sama eseme kohta erinevatel aegadel ostu-müügilepingute sõlmimine ei ole kooskõlas lepingute sõlmimise praktika ja tavaga. Mõlemale lepingutele on allakirjutanud hageja esindajana A. H ja kostja esindajana M. Z . Kostja esindaja väide, et 1998 lepinguga muudeti 1997 lepingut on meelevaldne. Lepingute tekstist see ei tulene. 21.09.1998 lepingus sätestatust ei ole võimalik järeldada, et see on 1997 lepingu muudatus. 1998 sõlmitud lepingus puuduvad igasugused viited sellele, et sellega muudetaks 1997 sõlmitud lepingut. Õige on hageja väide, et aktsiaraamatust on kostja poolt esitatud vaid kaks lehte, mistõttu see ei ole usaldusväärne tõend lepingu 1997 sõlmimise tõendamiseks. Kostja poolt esitatud saateleht arved ei tõenda lepingu sõlmimist 1997. Seda ei tõenda ka kostja poolt esitatud väljavõte hindamisaktist (II kd lk 367-368). Arvetel on maksjaks kommunaalteenuste eest märgitud küll kostja, kuid see ei tõenda, et korterite omanik on kostja. Hageja seletus, et arved esitati elamuühistu poolt mitte omanikule vaid kommunaalteenuste kasutajale (korterivaldajale) on tõepärane ja kooskõlas teiste tõenditega. Protokollist nr 1 halduslepingu täiendamise kohta (II kd, lk 378) nähtub, et elamuühistu esitas kostjale kui korteri kasutajale arved ka krt nr 4 kommunaalteenuste kohta (p 2). Hindamisakti väljavõttest nähtuvalt on hindamise eesmärk nelja korteri (nr 73-76) turuväärtuse määramine. Väljavõte ei ole TsMS sätetele vastav tõend – puuduvad allkirjad ja on ebaselge, millisest dokumendist väljavõte esitatud on. Kostja 27.04.1998 üldkoosoleku otsus (II kd lk 417-418) kinnitab samuti, et aktsiate ostu-müügilepingut 1997 ei sõlmitud. Otsuses on märgitud 9 isiku nimed, kes on 100% aktsiate omanikud. Hagejat nende hulgas ei ole. Elamukooperatiivi volinike 08.02.1997 koosolekul (protokoll II kd lk 287) aktsiate müügi arutamine iseenesest ei tähenda, et leping aktsiate ostmiseks-müümiseks sõlmiti 1997 ja mitte 1998. Ka majandusaasta aruanne tõendab lepingu sõlmimist 1998, kuna selle järgi majandusaasta alguses hageja väärtpabereid ei omanud , küll aga majandusaasta lõpus. 13.05.2004 kohtule esitatud hagiavalduses (II kd lk 394-396) viitab kostja ise 21.09.1998 aktsiate-ostumüügilepingule. Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2006 otsusega tuvastati, et tehing tehti viie aasta jooksul pankrotimenetluse algatamisest. Seda seisukohta kostja ei vaidlustanud. Esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohale, et hageja ostis kostja aktsiad 21.09.1998 poolte vahel sõlmitud lepinguga. Kuna leping sõlmiti 21.09.1998 ja hageja pankrotimenetlus algatati 09.06.2003, on ülalmärgitud põhjendustel tuvastatud ja tõendatud, et vaidlustatud tehing tehti viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist.

PankrS § 49 2.lõige sätestab juriidilisest isikust võlgniku lähikondsed. Nendeks on: 1) juhatuse või seda asendava organi liige, nõukogu liige, likvideerija, prokurist ja raamatupidamise eest vastutav isik; 2) aktsionär või osanik, kellele kuulub rohkem kui 1/10 aktsiate või osaga määratud häältest; 3) ema- või tütarettevõtja; 4) füüsiline või juriidiline isik, kellel on võlgnikuga ühine oluline majanduslik huvi; 5) punktides 1 ja 2 nimetatud isikute lõikes 1 loetletud lähikondsed. Hageja juhtorganite liikmed on olnud kostja juhtorganite liikmeteks või aktsionärideks, samuti on hageja olnud kostja aktsionäriks, mistõttu tuleb kostja lugeda hageja lähikondseks ka PankrS § 117 lg 2 p 5 ja lg 3 alusel ühise olulise majandusliku huvi tõttu. AH, VV, AT, JI ja JP tegutsesid vaidlusalusel ajaperioodil elamukooperatiivi (hiljem elamuühistu) juhatuse liikmetena ning olid ka AS S aktsionärid kokku 58 % aktsiatega esindatud häälte ulatuses. AH, VV ja MZ olid samaaegselt EÜ likvideerijad ja AS S juhatuse liikmed. EÜ likvideerijad JI ja VI olid samaaegselt AS S nõukogu liikmed. Et kostja on hageja lähikondne, on tõendatud ka Tallinna Linnakohtu 18.11.2005 otsusega tsiviilasjas nr 2/30-11676/03, mis on jõustunud. Kohtuotsusega tunnistati kostja hageja lähikondseks. Nimetatud otsusega tuvastatu tõttu loobus kostja kohtuistungil vastuväitest lähikondsuse kohta. Ülaltoodust tulenevalt on täidetud ka teine eeldus PankrS § 43 lg 1 p 4 kohaldamiseks. 21.09.1998 aktsiate ostu-müügi lepingu kohaselt võlgnik (hageja) ostis kostjalt 720 aktsiat, tasudes selle eest EÜ osakutega. Tulenevalt PankrS § 49 lg 4 võlgniku lähikondse puhul eeldatakse, et ta teadis, et võlgnik tehinguga teadlikult kahjustas võlausaldajate huve. Kooskõlas audiitor K. K raportiga (II kd lk 295-296) sõlmiti kostjaga, mis kuulus hageja juhatuse liikmetele, hagejale kahjulikke ja tulevikus tingimuslikke lepinguid ning osutati teenuseid üle mõistliku turuhinna. Nende hulgas on audiitor nimetatud tööettevõtulepingut, kostja aktsiate soetamise lepingut, kostja aktsiate müügilepingut A. H ja hoolduslepingut. Aktsiate eest kohustus hageja maksma korterite osamaksudega. Osamaksude väärtus oli 1998 AS Pindi Kinnisvara 10.11.2006 arvamuse (II kd lk 331-337) kohaselt järgmine: korter nr 73 – 180-215 000 krooni, korter nr 74 – 115 000-120 000 krooni, korter nr 75 – 145 000-160 000 krooni ja korter nr 76 – 180 000-215 000 krooni, kokku 620 000710 000 krooni. Lepingu p 1.2 järgi oli 720 aktsia väärtuseks 360 000 krooni. Audiitor K. K 06.11.2006 raporti (II kd lk 338-340) järgi oli kostja ühe aktsia raamatupidamislik väärtus 1998 lõpus vaid 87,66 krooni. Aktsia tegeliku väärtuse hindamisel tuleb audiitori arvates lähtuda varade väärtuse hindamise metoodikast. Kostja üldkoosoleku 14.04.1999 otsusest (I kd lk 24) nähtuvalt oli hagejale 21.09.1998 aktsiate ostu-müügi lepingu alusel üle antud 360 aktsiat nimiväärtusega 1000 krooni, kokku väärtus 31 557,60 krooni. Seega maksis hageja 360 aktsia eest, mille õiglaseks väärtuseks olnuks 31 557,60 krooni, mitterahaliste vahenditega (osamaksud), mille väärtus oli 620 000-710 000 krooni. Selle tulemusel sai hageja kahju minimaalselt 588 442,40 krooni. Kahju saamist kinnitab ka arve (II kd lk 356), mis tõendab, et 25.12.1998 arve järgi pidi kostja hagejale maksma XXX korteri 144 ostumüügilepingu järgi 190 000 krooni. Maja on samas piirkonnas ( XXX), kus asuvad vaidlusalused korterid 73-76). Seega pidid kostja juhtorganite liikmed teadma või teadsid aktsiate eest üleantavate osamaksete väärtust. Ka teadsid nad või pidid teadma aktsiate tegelikku väärtust ja seda, et tehing on hagejale kahjulik ja selle tegemisega kahjustatakse hageja võlausaldajate huve.

Vaidlustatud aktsiate ostu-müügilepingu p-ga 9.1 võttis hageja kohustuse tellida kostjalt kogu pakutav kommunaal-, olme- jm teenus vähemalt 5 aasta jooksul aktsiate

POSTIKULU,

PALJUNDAMISE

RIIGILÕIV

riigituludesse (Rahandusministeeriumi arvelduskonto number 10220034800017 Eesti Ühispangas või arvelduskonto nr 221023778606 Hansapangas, mõlemal viitenumber 2800049777, maksekorralduse selgitusse tuleb märkida: „Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja, kohtuotsus nr 2-05-12699 , menetluskulu”). omanikuks saamisest ja nähti ette trahv 25% tellitud teenuse kogumahust. Nimetatud kohustuse võtmine on hageja majandustegevust kahjustav. Lepingu p-s 9.1 kokkulepitu välistab konkurentsi võimaluse. Sellise kohustuse võtmisega jäi hageja ilma võimalusest pakkuda oma liikmetele teenust parima võimaliku hinna ja kvaliteediga. See omakorda kahjustab hageja võlausaldajate huve. Et kostja poolt pakutud teenus olnuks hagejale ja isikutele, kellele hageja oli kohustatud kommunaalteenuseid vahendama, kasulikum (madalama hinnaga), ei ole kostja tõendanud. Tallinna Linnakohtu 02.09.2003 otsusega, millega kuulutati välja hageja pankrot, on tõendatud, et pankrotiavalduse esitas võlausaldajana AS Tallinna Küte. Pankrotiavalduse esitamise aluseks oli Tallinna Linnakohtu 27.01.2003 otsus, millega hagejalt mõisteti AS-i Tallinna Küte kasuks välja 10 357 449,55 krooni, millest põhivõlg oli 5 793 694,50 krooni. Võlgnikul (hageja) vara puudumise tõttu koostas kohtutäitur täitmise võimatuse akti. Kohtuotsuse kohaselt oli hageja võlgu hankijatele 12 733 740,86 krooni ja Sampo Liisingule 69 485,59 krooni. Nimetatud kohtuotsuses märgitud hageja võlgasid arvestades kahjustati vaidlustatud tehinguga vähemalt otsuses nimetatud võlausaldajate huve. Kuna osakutest, mille hageja kostjale aktsiate eest üle andis, on saanud korteriomandid, tuleb kostjal hagejale tagastada korteriomand korterite nr 75 ja 76 osas ning korterite nr 73 ja 74 väärtus hüvitada. TsÜS § 84 lg 1 alusel ei ole kehtetul tehingul õiguslikke tagajärgi, mistõttu omand ei ole kostjale üle läinud. Kooskõlas TsÜS § 68 lg 4 tuleb tuvastada kostja kohustus nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks XXXkorterite 75 ja 76 omaniku kohta. Seoses hagi rahuldamisega kuuluvad kinnistusraamatu kanded muutmisele ja KRS § 341 lg 1 järgi on selleks vajalik õigustatud isiku nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 järgi asendab tahteavaldust kohtuotsus. Kuna kostja on XXXkorterid 73 ja 74 võõrandanud, ei ole nende hagejale tagastamine võimalik ja nende väärtus tuleb hüvitada rahas kooskõlas PankrS § 51 lg 1. Hageja poolt esitatud tõendi (ERI Kinnisvara eksperthinnang, I kd lk 35-57) kohaselt on korterite väärtus 870 000 krooni (krt nr 73 540 000 kr ja krt nr 74 330 000 kr). Rahuldamisele kuulub ka nõue majandamisest saamata jäänud kasu väljamõistmiseks 606 696 krooni suuruses. Vaidlusaluste korterite hageja valduses olles saanuks hageja korterite kasutamisest tulu. Kehtinud TsK § 477 lg 5 ja lg 6 alusel kuulub alusetult saadu kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Kohtutoimikus olevate tõendite (aktsionäride 27.04.1998 üldkoosoleku otsuse p 2, äriregistri kaart) kohaselt kasutas korterit nr 73 kostja oma kontorina. Vaidlusaluseid kortereid on kostja andnud koostöölepingu alusel kasutada spordiklubile Kuldkinnas (28.04.2005 protokoll, I kd lk 147-148). XXXüürilepingust (II kd lk 357) nähtuvalt andis kostja 1999 32,83 m2 korteri üürile üürimääraga 1000 krooni kuus. Hageja järeldas sellest lepingut üürimäära ca 30 kr/m2 ning arvestas vaidlusaluste korterite, mille kogupind on 211,7 m2 8 aasta (96 kuud) üüriks 609 696 krooni. Kostja üürisuurust ümberlükanud ei ole.

Hageja poolt nõutud üür on tunduvalt väiksem kui ERI Kinnisvara eksperthinnangus (I kd lk 41) märgitud 50-60 kr/m2. Hageja poolt esitatud XXXüürilepingu kajastab sama perioodi üüri. Teadaolevalt on üüritasu Tallinnas tõusnud. Kuna hageja nõue on kogu perioodi eest 30 kr/m2. Ülalmärgitut arvestades ei ole see kostja jaoks põhjendamatult suur üürinõue. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hagi rahuldada ning tunnistada kehtetuks poolte vahel 21.09.1998 sõlmitud aktsiate ostu-müügileping; tunnustada hageja omandiõigust korteriomanditele Tallinnas XXX (registriosad nr XXX ja nr XXX), kohustada kostjat nimetatud korteriomandite valdus hagejale üle andma 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest, sellest keeldumisel kuulub kostja väljatõstmisele (TsMS § 445 lg 1); välja mõista kostjalt XXXkorterite nr 73 ja nr 74 väärtus 870 000 krooni ning välja mõista kostjalt XXXkorterite nr 73, nr 74, nr 75 ja nr 76 majandamisest saamata jäänud kasu 606 696 krooni; tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse Tallinnas XXXja XXXkorteriomandite omanikuna. Kooskõlas TsMS ja TMS RakS § 3 kuuluvad kohtukulud väljamõistmisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS järgi. Hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivu seaduse alusel kuulub kostjalt väljamõistmisele riigilõiv kolmelt mittevaraliselt nõudelt 180 krooni (§ 37 lg 3) ja varalistelt nõuetelt (kokku 2 446 696 krooni) 90 000 krooni (§ 37 lg 1 ja lisa 2) riigituludesse kuna Kohtu 20.10.2004 määrusega vabastati hageja hagi esitamisel riigilõivu tasumisest TsMS § 57 lg 2, 3 alusel.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.