Avaldaja Osaühing S P ( ), lepinguline esindaja Kerli Leetsaar Puudutatud isik I A L ( ), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets Puudutatud isik II Saaremaa vald Vallavalitsuse kaudu, lepinguline esindaja Kaire Müür 15.03.2022, kirjalik menetlus
Kohtuistungi toimumise aeg
Osaühing S P avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Osaühing S P avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.
2.Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr CCCCCC sisse kantud kinnistu (F) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul (L) asuvat juurdepääsuteed, mis on käesoleva määrusele lisatud kaardil tähistatud punasega, pindalaga 2544,14 m2.
3.Määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 420 eurot aastas, mis tuleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr CCCCCC sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul tasuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistu igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1. veebruariks.
Määrata, et juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud F kinnistu (registriosa nr CCCCCC) igakordne omanik.
5.Kohustada A Lit (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr DDDDDD kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr
CCCCCC sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval kaardil tähistatud punasega, pindalaga 2544,14 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
6.Käesoleva määruse osaks on kohtumäärusele lisatud juurdepääsu asukoha kaart, kus juurdepääsu asukoht on tähistatud punase joonega.
7.Edastada jõustunud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Menetluskulud
8.Jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Osaühing S P esitas 21.09.2021 Pärnu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks.
2.Avalduse aluseks olevate asjaolude kohaselt Osaühingule S P (edaspidi nimetatud ka kui Avaldaja) kuulub F kinnistu registriosa numbriga CCCCCC (Lisa 1 – F kinnistu väljatrükk). Nimetatud kinnistul toimub OÜ S P peamine äritegevus ning kinnistul asuvad seakasvatuseks vajalikud hooned. F kinnistu on ümbritsetud A L’ile (edaspidi nimetatud ka kui Puudutatud isik) kuuluva L kinnistuga, registriosa numbriga DDDDDD (Lisa 2 – L kinnistu väljatrükk) F kinnistule pääsemiseks on OÜ S P kasutanud juba alates 1995.a. L kinnistul asuvat teed (Lisa 3 – Aerokaart F juurde viivast teest). Ajalooliselt on teada, et farm võeti kasutusele juba aastast 1974 ning tee, mida praegu ka OÜ S P kasutab, ehitati juba kolhooside ajal farmi teenindamiseks. OÜ S P on teed ka alati hooldanud ja korrastanud. Alates OÜ S P poolt tegevuse alustamisest kuni aastani 2019.a. ei ole A L’i poolt tee kasutamise osas mingeid pretensioone tulnud, kuid viimastel aastatel on A L’i poeg tõstatanud tee kasutamise probleemi ning märkinud, et Puudutatud isik lubab Avaldajal teed kasutada üksnes käesoleva aasta lõpuni. OÜ S P on üritanud varasemalt suhtluses K Liga leida tee kasutamise osas kokkulepet, kuid antud küsimuse lahendamist on soovitud üksnes koos hulga muude küsimustega, mille lahendus ei ole ega saagi olla teostatav kõigest mõne kuuga. Samuti ei ole tee kasutamine ja muud tõstatatud küsimused omavahelises seoses. (Lisa 4 – Kirjavahetus 28.05.2021 – 28.06.2021 ja Lisa 5 – K Li 26.08.2021.a kiri). Avaldaja esindaja saatis ka ise 14.09.2021.a. Puudutatud isikule ettepaneku probleemi lahendamiseks kohtuväliselt (Lisa 6 – Avaldaja 14.09.2021.a. kiri), kuid ettepanekule vastas Puudutatud isiku poeg K L, kes nõusolekut juurdepääsuõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse ei andnud. (Lisa 7 – K L’i 15.09.2021 kiri). OÜ-l S P puudub muu ligipääs F kinnistule ning arvestades, et K L on teavitanud, et ligipääsu saab kasutada üksnes 2021.a. lõpuni, siis soovib Avaldaja leida püsiva lahenduse tee kasutamiseks ka edaspidiselt. 2 (12)
Kuivõrd F kinnistul toimub Avaldaja peamine äritegevus ning kinnistuni on vaja jõuda nii Avaldaja enda sõidukitel kui ka Avaldaja töötajate ja koostööpartnerite sõidukitel, palub Avaldaja kohtul määrata juurdepääsuõiguse nii avaldaja, kui kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega vastavalt manuses olevale joonisele 2 544,14 m2 ulatuses ning kanda vastav märge ka kinnistusraamatusse. Kehtiva õiguspraktika ja Riigikohtu juhiste kohaselt on selgitatud, et tasu/hüvitis eratee kasutamise eest ei ole ainuüks teeomaniku nii öelda vaba otsustus. Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada eelkõige tee omaniku kohustuste täitmiseks vaja minevaid kohustusi. Kuivõrd Avaldaja on valmis ise hooldama teed ja on seda ka senini teinud, siis oleme seisukohal, et teeservituudi seadmise tasu arvestamisel peaks lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu suurusest ning tee korrashoidmise kulutused kannaks Avaldaja. Avaldajale väljastatud maamaksuteatise kohaselt on arvestatud F maaüksusele suurusega 45 500 m2 maamaksu summas 18.20 eurot, mis teeks L kinnistul asuva tee aluse maaga suurusega 2 544,14 m2 seotud maamaksu summaks 1,02 eurot aastas. Asjaõigusseaduse § 641 kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega. Nimetatust tulenevalt palub Avaldaja kohustada Puudutatud isikut andma tahteavalduse Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr DDDDDD kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr CCCCCC sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud kollasega, pindalaga 2544,14 m2.
3.Vastuseks puudutatud isiku I A L väidetele märgib avaldaja seoses hüvitise määramisega omandiõiguse riive eest, et kohtul ei ole võimalik lähtuda hüvitise määramisel A Li 30.09.2022.a. seisukohas toodust, kuivõrd nimetatud kasutuseelise kujunemine on täiesti ebaselge ja kohaste tõenditega tõendamata. Avaldaja hinnangul on A L vastava seisukoha koostanud ja esitanud üksnes eesmärgiga näidata kohtule oma omandiõiguse riivet võimalikult suures summas, kuid antud seisukoht, arvutused ja tõendid ei ole kohased. Samuti on oluline märkida, et alles 30.09.022.a. seisukohas on A L asunud rääkima soovist rajada päikesepark viidates olemasolevale energiakriisile. Varasemalt on A L läbivalt olnud seisukohal, et soovib rajada tee asemele metsa. Avaldaja märgib esmalt, et hagiavaldusele lisatud kirjavahetusest (hagiavalduse lisad 4, 5 ja 7) ei nähtu kordagi, et A L soovib takistada avaldajal tee kasutamist just selle tõttu, et tema tegelik soov on teed ise muul otstarbel kasutada. Samuti ei ole sõnagi juttu sellest, et A L sooviks just nimelt tee peale rajada päikesepargi. Oma 13.10.2021.a. vastuses avaldaja avaldusele on A L märkinud punktis 27, et soovib enda kinnistul, mida läbib ka praegu avaldaja juurdepääsuna enda kinnistule, taastada metsa. Enda kinnistu väärtuse tõstmist metsa kasvatamisega ei ole vaid puudutatud isiku subjektiivne soov, vaid sellega soovib puudutatud isik parandada üleüldise looduse terviklikkust. Ka oma 20.12.2021.a. seisukoha punktides 11-13 on A L jäänud selle juurde, et soovib rajada tee asemele metsa ja märkinud, et raiskav maakasutus tuleb asendada L kinnistu omanikule, keskkonnale ja üleüldisele loodusele märksa kasulikuma maakasutusega. Samuti on A Li esindaja 15.03.2022.a. kohtuistungil (00:44:38) märkinud, „kui rajada praeguse tee asemel metsaala, siis see võtab mingil määral haisu ka vähemaks. Neid aspekte peaks kaaluma ka kogukonna huvides. Seega on selge, et A L on muutnud oma seisukohti vastavalt sellele, mis hetkel tundub kasulikum ning mõlema väite puhul on tuginetud nö avaliku huvi kasudes tegutsemisele. Avaldaja hinnangul 3 (12)
ei ole ülaltoodut arvesse võttes A Li väited päikesepargi rajamise kohta usutavad ega tõsiselt võetavad. Ühtlasi ei ole võimalik esitatud lisadest aru saada, kuhu täpselt päikeseparki rajatakse ja kas päikesepargi rajamine üldse oleks lubatav vastavas ulatuses. Samuti jääb kaardilt ebaselgeks, kas päikesepargi rajamiseks on vaja teha raietöid ning kas vastavateks raietöödeks saadaks luba või mitte. SE OÜ võib küll teha väga ümmarguse arvutuse ja öelda, et teatud maaalale pargi rajamise maksumus on summa x eurot ja kasum aastas summa y eurot, kuid antud elektronkirjast ei saa ühelgi juhul lähtuda kasutuseelisest ilmajäämise väärtust, sest sedavõrd palju tegureid on teadmata ning antud elektronkirjast ei nähtu üldse, millisele maaalale arvutused tehtud on ning mis arvutustes sisaldub või välja jääb. Samuti on teadmata, kas toodetavat energiat on võimalik müüa ja kellele. Puudub ka võimalik projekt ja info lubade olemasolu kohta. Samuti on arusaamatu, et A L plaanib päikeseparki rajada justkui metsa keskele kitsale ribale, mis tähendab, et suurel osal päevast on tegelikult päikesepaneelidel puude vari ees ning seda eriti sügis talvisel pimedal perioodil kui päike käib madalalt. A Li esitatud väidetav plaan päikesepargi rajamiseks on täiesti arusaamatu ja perspektiivitu. Avaldaja hinnangul on tegemist üksnes A Li poolt otsitud ja ebakohaste tõenditega, mis ei ole ega saa olla antud juhul kasutuseelise kaotamise hinna määramise aluseks. Ühtlasi on oluline märkida, et seisukoha lisaks 2 olev Simulatsioonidokument on võõrkeelne ning selle sisust ei ole võimalik täpsemalt aru saada. Lisaks märgib avaldaja, et A L on oma 17.10.2022.a. menetlusdokumendis toonud välja hinnangulise väärtuse 3500 m2 maa ala kohta, kuid kohtule esitatud avaldusest nähtub, et avaldaja poolt kasutatava maaala pikkus on 270,57 m ning pindala 2544,14 m2. Seega jääb arusaamatuks, miks A L räägib just 3500 m2 suurusest maa alast. Oma 17.10.2022.a. menetlusdokumendi punktis 14 on A L samas märkinud, et avaldaja poolt soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik renoveerimine OÜ S P poolt, kuna F kinnistu kasutajad on lõhkunud tee ning et olemasolevat teed enne korda tegemata ei ole võimalik seda jätkuvalt juurdepääsuna kasutada. Uue tee rajamisel ei soovi A L sellelt suuremat hüvitist, kui maamaks. Ka nimetatud seisukoht selle kohta, et tee on lõhutud ja teed on vaja taastada, on väga pahatahtlik. Samuti on seisukoht täielikus vastuolus A Li enda seisukohtadega, kus ta kord soovib teele istutada metsa, kord teha päikesepargi ning siis soovib hoopis, et rajatakse uus tee. Kohus on käesolevas tsiviilasjas 22.09.2022.a. läbi viinud paikvaatluse ning märkinud paikvaatluse protokollis, et tee on olnud kunagi asfaltkattega, kuid aja jooksul on see kohati kulunud. Tee on endiselt tugev ja ka laiuse osas nii väiksemate kui ka raskeveokitega sõitmiseks. Ühest kohast on tees augud ja seal on ilmselt kasutatud veidi ka sõitmiseks teepeenart, oletades et aukudest mööda saada. Tee viib F kinnistuni ja seal asuvasse farmi. Enamuses osas on tee korras, kasutuses ja sõidetav. Seega on kohus ise vaatluse käigus tuvastanud, et tee on suures osas korras ning esineb üksnes kulumise jälgi ning üksikud augud tees. Nimetatust tulenevalt on äärmiselt pahatahtlik A Li poolt väita, et avaldaja on lõhkunud A Lile kuulunud tee ning teed ei ole võimalik enam kuidagi kasutada. A Li 17.10.2022.a. seisukoha punktis 17 toodu, et avaldaja ei ole näidanud üles suutlikkust tee korrashoiuga tegeleda, on täiesti arusaamatu ja alusetu. Avaldaja on omalt poolt teed korrastanud kogu aeg ning A Li etteheide on põhjendamatu. Avaldaja on ka seisukohal, et A Li poolt nõutav tasu tee kasutamise eest summas 400 eurot kuus on täiesti ebamõistlik ega lähe kokku kehtiva kohtupraktikaga. Avaldaja rõhutab veel kord, et antud tee on kunagi rajatud ajalooliselt just nimelt S teenindamiseks ning seda juba aastakümneid tagasi. Antud asjaolu on kinnitanud, ka Saaremaa vallavalitsus oma 26.10.2022.a. seisukohas. Seega ei ole A L, kes sai L kinnistu enda valdusesse Y Vallavalitsuse 19.12.2000.a. korralduse nr 60 alusel, teinud tegelikult tee rajamiseks ega korrashoiuks mitte ühtegi kulutust. Oluline on rõhutada siinkohal ka, et vastavast Y Vallavalitsuse korraldusest tulenes A Lile kohustus kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele. Avaldaja on seisukohal, et antud juhul on avaldajal tee kasutamiseks õigus ning vajadus ja isegi võimalus uue alternatiivse tee rajamiseks A Li poolt pakutud viisil puudub. Uue tee rajamine A Li 4 (12)
poolt pakutud asukohta ei ole võimalik ega mõeldav ning tooks kaasa avaldajale äärmiselt ebamõistlikke kulutusi mitte ainuüksi tee ehitamiseks, vaid ka oma kinnistu siseselt parkimisalade, desinfitseerimisalade ja teede ümberehitamiseks, mida ei saa pidada ühelgi juhul mõistlikuks. Samuti ei ole füüsiliselt võimalik F kinnistul asuvate desinfitseerimisalade ümber ehitamine uue pakutava juurdepääsu tee asukohaplaani kohaselt. Avaldaja rõhutab veelkord ka seda, mida Saaremaa Vallavalitsus on märkinud, et vaidlusalune juurdepääsu tee on ka ajalooliselt olnud see tee, mis on alati F kinnistule viinud. Antud tee on kunagi rajatud just F kinnistul asuva S teenindamiseks ja nimetatud teed on Sle juurdepääsuks kasutatud aastakümneid. Ka Saaremaa Vallavalitsus on märkinud, et ei näe täna põhjust ega ka vajadust alternatiivse juurdepääsu rajamiseks, kuna olemasolev juurdepääs on rajatud konkreetselt S teenindamiseks. Puudutatud isikute seisukohad
4.Puudutatud isik I A L ei nõustu juurdepääsu määramisega avaldaja soovitud asukohas ega soovi olemasoleva juurdepääsutee kasutamise jätkamisega, vaid soovib uue vähem koormava tee rajamist tema poolt pakutud viisil L kinnistul, mis on 20.12.2021 esitatud menetlusdokumendi lisaks 4 oleval plaanil tähistatud punase joonega, pikkusega 71,5m (tlk 90). A L palub määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks nimetatud tee alla jäävale maale kohalduv maamaks, mis tuleb tasuda kord aastas, iga jooksva aasta 1. veebruariks ning määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused (so tee laius 5m, teekate ja kohustus rajada tee 6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest). Alternatiivselt, juhul kui kohus määrab juurdepääsu vastavalt avaldaja avalduse lisaks nr 3 olevale plaanile, palub A L määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 400 eurot kuus ja panna avaldajale kohustus tee renoveerida ning määrata renoveerimise täpsemad tingimused (so asfaltkate ja kohustus renoveerida tee 6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest). Menetluskulud palub A L jätta avaldaja kanda. A L leiab, et tema poolt pakutud uus tee on talle ja ka avaldajale vähem koormavam. Puudutatud isiku poolt väljapakutud juurdepääsu rajamine vähendaks oluliselt puudutatud isiku omandiõiguse riivet, vähendaks raiskavat maakasutust ja oleks avaldajale soodsam, ohutum ja majanduslikult perspektiivikam, samuti oleks mõistlik ja hooliv vahetus läheduses elavate külaelanike suhtes. Avaldaja teostab oma kinnistul äritegevust, mis ei pea toimuma naaberkinnistut liigselt koormavalt, kui on võimalik seda teha naaberkinnistut vähem koormavalt. Avaldaja on võtnud endale ilma juurdepääsuta kinnistu äritegevuseks kasutamisel äririskid, mille maandamine ei peaks toimuma puudutatud isiku arvel. Avaldaja on alati olnud teadlik oma kinnistu suurustest ja kinnistu piiridest ning juurdepääsu kokkuleppe puudumisest. Puudutatud isik ei saa leppida senise raiskava maakasutusega viisil, nagu see on toimunud ilma igasuguse nõusoleku palumiseta omavoliliselt tänaseni. Hetkel on kasutuses u 270m, aga puudutatud isiku poolt pakutud juurdepääsu puhul oleks see kuni u 73m. Avaldaja aktiivses kasutuses on 3350 m2 praeguse juurdepääsu näol ja u 5800 m2 F kinnistu privaatse õhuliini näol, mis kokku moodustab u 9150 m2. Sellele lisandub metsatee, mida F kinnistu samuti kasutab, suurusega u 1800 m2. Kõik kokku moodustab u 10 950 m2 ehk peaaegu 1,1 ha, mis on väga suur ala. Seega kasutab F kinnistu oma tegevuseks kõrvalasuvat L kinnistut oma huvides ja takistab L kinnistu omanikul endal seda vabalt kasutada üle 1 ha suuruses ulatuses. F kinnistu suurus on u 4,55 ha, seega kasutatakse enda huvides kõrvalkinnistust peaaegu veerandi jagu omaenda suurusest lisaks. Kui avaldaja ei saa enda kinnistu piires tegutsemisega (töö organiseerimine jms) hakkama, ei ole mitte mingit alust nõuda naaberkinnistult ülemäärast lisapinda. Puudutatud isiku hinnangul ei ole ühtegi põhjust, miks peab L kinnistu omanikku olemasoleva juurdepääsuga nii suures ulatuses koormama. Juurdepääsu määramisel puudutatud isiku poolt pakutud asukohta, oleks võimalik L kinnistule rajada päikesepark 5200m2 suurusele maa-alale. Tegelikult oleks võimalik päikesepark rajada veel suuremale maaalale, mis seisab kasutuseta, so täiendavalt alale, mis jääb F kinnistu ja olemasoleva juurdepääsutee vahele. Päikeseparki ei ole mõtet ega ka võimalik rajada ainult sellele maa-alale, 5 (12)
mis jääb juurdepääsutee ja F kinnistu vahele. Päikesepargi rajamiseks on vajalik kasutada ka praeguse juurdepääsutee alust ja teeäärset maad. Seega on praeguse teekasutuse taga kinni veel laiema maa-ala L kinnistu omaniku huvides kasutamise võimalused. Koos vabaneva teealuse ja selle teenindamiseks vajaliku teeäärse maaalaga avaneb L kinnistu omanikul võimalus majandada oma maad terviklikult suuremal alal. Seega on tee kasutamine F kinnistu huvides suurema kahjuga, kui pelgalt teealuse maa kasutuse takistamine. Päikesepargi rajamine on lisaks ka avalikes huvides, eriti arvestades käimasolevat energiakriisi ja riigi taastuvenergia kasutamise eesmärke. Uue juurdepääsutee rajamine on ka avalikes huvides. Olemasolev juurdepääsutee ristub külavaheteega. Avaldaja poolt majandustegevuses kasutatavad suured veokid, sh sigade läga vedavad, pööravad ristmikult külateele ja sõidavad külateed mööda selleks, et jõuda avalikule teele. Ristmiku vahetus läheduses asuvad külaelanike kodud, keda häirib veokite poolt pööramisel tekitatav müra, tolm ja läga hais. Uue juurdepääsutee rajamisel väheneks külaelanike häirimine oluliselt. Puudutatud isiku hinnangul ei ole uue tee ehituse maksumus 23 082,54 eurot (avaldaja poolt kohtule esitatud AS Z 29.03.2022 hinnapakkumise kohaselt) liiga suur, arvestades, et tegemist on suure tootmisettevõtja igapäevase majandustegevuse jaoks vajaliku pikaajalise lahendusega, mille kohta tema kasuks tehakse kanne kinnistusraamatusse. Lisaks tõstab juurdepääsu kandmine kinnistusraamatusse F kinnistu väärtust. Hinnapakkumine on tehtud pikemale teele, so 93m, kui puudutatud isikule kuuluvale kinnistule rajatava tee pikkus, mis on 20.12.2021 esitatud plaani kohaselt 71,15m. Käesolevat menetlust puudutab üksnes puudutatud isikule kuuluvale kinnistule rajatav tee. Seega oleks avaldaja kulud, mis puudutavad puudutatud isikut, tegelikult oluliselt väiksemad, kui 23 082,54 eurot. Uue tee rajamiseks tehtavad kulutused ei ole sellisesse suurusjärku jäävad, mis ületaksid avaldaja võimekuse ja oleksid ebamõistlikud. Puudutatud isiku hinnangul ei ole tegemist kulutustega, milliste suurus kaaluks üles puudutatud isiku omandi vabalt kasutamise võimatusest tekkiva kahju, mis on olnud ja oleks jätkuvalt aastakümneid ebaproportsionaalselt suures ulatuses kaldu puudutatud isiku kahjuks. Ka oleks lühema juurdepääsutee hooldamine avaldajale märkimisväärselt odavam. Puudutatud isik on seisukohal, et uue tee rajamisel avaldaja poolt vajalikud ümberkorraldused ei ole avaldaja jaoks liialt koormavad. Avaldaja sissejuurdunud mugavus ei kaalu üles naaberkinnistu ülemäärast koormamist ja maakasutuse piiramist. Ajalooline omavoliline kasutus ei saa olla peamiseks kaalutluseks juurdepääsu määramisel. Avaldaja huvidele ja kulutustele lisaks tuleb juurdepääsu küsimuse lahendamiseks kaaluda, kas alternatiivselt pakutud juurdepääs oleks kinnisasja omanikku vähem koormav ning proportsionaalne. Puudutatud isiku pakutava alternatiivse juurdepääsutee rajamine ei too kaasa massilisi raietöid. Eeskätt tuleb alternatiivse juurdepääsu rajamiseks puhastada juurdepääsutrass võsast ning langetada tuleb mõningaid puid, kuid alternatiivse juurdepääsu rajamine ei tooks kaasa suuri raietöid ega üleliia suuri kulutusi. Avaldaja poolt soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik renoveerimine avaldaja poolt, kuna F kinnistu kasutajad on lõhkunud puudutatud isikule kuuluva tee, mis teenindab üksnes avaldaja majanduslikke huve. Avaldaja ei ole sisulist hooldust olemasolevale teele teinud. Avaldaja on aastaid teed kasutatud hooletult, mille tõttu avaldaja raskeveokite kasutamise jätkamiseks vajab tee olulises mahus parendustöid. Puudutatud isik on kohtule esitanud fotod, mis tõendavad, et avaldaja tekitab teadlikult raskeveokitega sõites teele ja teega piirnevale maa-alale kahjustusi. Avaldaja sõidab olemasolevalt teelt väljaspool selleks, et vältida auke sõiduteel, tampides ja kahjustades puudutatud isiku maad. Ilma kogu tee ulatuses tehtavate parendustöödeta ei ole võimalik teed raskeveokitega sõitmiseks kasutada. Seega on ilmselge, et olemasoleva sõidutee kasutamiseks F kinnistu juurdepääsu teena on vajalik teha olulisi kulutusi. Kuivõrd tegemist on olnud asfaltkattega teega, mille teekate on lõhutud ja kulunud, tuleb tee taastada algsesse asfaltkattega seisukorda vastavalt käesolevas tsiviilasjas esitatud hinnapakkumistele (katendi taastamine, aluse kordategemine, teeäärte kordategemine jms). Tee peaks rekonstrueerima selliselt, et see sobiks raskeveokitega liiklemiseks ja arvestaks kaasaegseid nõudeid. Olemasolevat teed enne korda tegemata ei ole võimalik seda jätkuvalt juurdepääsuna 6 (12)
kasutada. Puudutatud isik ei pea nõustuma lõhutud tee asemel kruusatee rajamisega. Seega peab avaldaja kindlasti arvestama lisaks olemasoleva tee taastamise kuluga, mis on oluliselt suurem, kui puudutatud isiku poolt pakutud tee rajamise kulu. Puudutatud isik on esitanud kohtule V OÜ 23.03.2022 hinnapakkumise olemasoleva tee rekonstrueerimiseks, mille kohaselt on selle hinnaks 92 000 eurot (lisandub käibemaks). Samuti on puudutatud isik esitanud kohtule OÜ K 14.04.2022 hinnapakkumise olemasoleva tee rekonstrueerimiseks, mille kohaselt on selle hinnaks 93 140 eurot (lisandub käibemaks). Puudutatud isik on esitanud kohtule väljavõtte teeregistrist, kust on näha, et olemasolev tee on olnud asfaltkattega, mis on praeguseks avaldaja poolt rikutud. Nagu esitatud hinnapakkumistest näha, on olemasoleva tee rekonstrueerimine oluliselt kallim, kui uue tee ehitamine. Juhul kui kohus otsustab mingil põhjusel olemasoleva juurdepääsutee kasuks, siis peab juurdepääsutee kasutamise eelduseks olema selle renoveerimine avaldaja poolt. Puudutatud isikule sobiv tasu olemasoleva juurdepääsutee kasutamise eest oleks siis 400€ kuus. Uue tee rajamisel avaldaja poolt ei soovi puudutatud isik sellelt suuremat hüvitist, kui maamaks. Puudutatud isikule peab olema selge temale juurdepääsuteest lähtuv mõju, mistõttu on Riigikohtu selgitustest tulenevalt vajalik määrata juurdepääsu täpsemad tingimused, sh juurdepääsutee laius, teekate ja mis aja jooksul juurdepääsutee rajatakse või renoveeritakse. Kohtul tuleb määrata puudutatud isikute poolt pakutud uue juurdepääsutee täpsemad tingimused, so tee laius 5m ja teekate vastavalt AS Z 29.03.2022 hinnapakkumisele. Puudutatud isik on seisukohal, et uus tee tuleks rajada mõistliku aja jooksul, mis on puudutatud isiku hinnangul 6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest käesolevas tsiviilasjas. Alternatiivselt, juhul kui kohus määrab juurdepääsu avaldaja poolt pakutud viisil, tuleb kohtul määrata olemasoleva juurdepääsutee renoveerimise tingimused, so asfaltkate vastavalt V OÜ 23.03.2022 või OÜ K 14.04.2022 hinnapakkumisele. Puudutatud isik on seisukohal, et olemasolev tee tuleks renoveerida 6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest käesolevas tsiviilasjas.
5.Saaremaa vallavalitsus (edaspidi vallavalitsus) on seisukohal, et avaldus on põhjendatud. Avaldajal puudub täna juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja vajab juurdepääsu temale kuuluvale kinnistule. Vallavalitsusele teadaolevalt ei ole P külas asuvale F kinnistule (katastritunnus 111111111) olnud muid ajaloolisi juurdepääse kui see, mida avalduses taotletakse. Vallavalitsus toetab avaldaja seisukohti ning rõhutab, et ka uue juurdepääsu rajamine ei ole antud juhul võimalik ilma, et ei kasutataks puudutatud isiku kinnistuid, kuna F kinnistut ümbritseb kogu ulatuses puudutatud isikule kuuluvad maaüksused (L 222222222ja Lmetsa 3333333333). Soovitud juurdepääs on olnud aastaid kasutuses ning võimalikud mõistlikud muud alternatiivid täna puuduvad. Maakorralduslikult on samuti soovitud juurdepääs mõistlikus asukohas. Vallavalitsus ei näe täna põhjust ega ka vajadust alternatiivse juurdepääsu rajamiseks, kuna olemasolev juurdepääs (vaatamata asjaolule, et seda kasutatakse ilma õigusliku aluseta) on rajatud konkreetselt S teenindamiseks. F maaüksusel asuv S on rajatud ehitisregistri andmetel 1974. aastal. Vaadates Maa-ameti kaardirakenduse ajaloolist kaarti aastast 1978-1989 on selgelt näha, et juurdepääs on näidatud täna soovitud asukohast. Nimetatud juurdepääs on vallavalitsusele teadaolevalt olnud aastakümneid soovitud asukohast. Vallavalitsus ei väida, et tugineda tuleks üksnes asjaolul, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuga, kuid see on üks kaalukas argument juurdepääsu määramisel, sest huvide kaalumisel tuleb arvestada väljakujunenud tavaga. Juurdepääs, mis kulgeb üle puudutatud isikule kuuluva L katastriüksuse on oma asukohalt suhteliselt piirialal, mis ei tekita puudutatud isikule ebamõistlikku õiguste riivet. Kohtumääruse põhjendused
6.Kohus olles tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega ning läbi viinud vaatluse, on seisukohal, et avaldus juurdepääsu nõudes tuleb rahuldada.
7.Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele ning kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusolekute andmiseks kohustamist. Sellise avalduse lahendab kohus 7 (12)
tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
8.Antud asjas on tegemist avalikult kasutatavale teele juurdepääsuõiguse vaidlusega, mistõttu kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu reguleerivad sätted. Asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
9.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-31-17 p-s 11 märkinud, et määrates juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-14-06, p 25; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16). Tulenevalt Riigikohtu juhistest peab kohus esmalt analüüsima, kas avaldajal puudub juurdepääs enda kinnisasjale avalikult teelt.
10.Avaldajale kuulub F kinnistu, registriosa nr CCCCCC, asukohaga P küla, Saaremaa vald, Saare mk (tlk 4 kinnistusraamatu väljavõte). Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserverist ei külgne avaldaja kinnistu ühegi sellise kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Vaidluse all ei ole asjaolu, et avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
11.Riigikohus on korduvalt väljendanud arvamust, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-06 p-s 28 märkinud, et juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-45-04 (RT III 2004, 11, 141)). Riigikohtu seisukohast tulenevalt on juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine kohtu diskretsiooniotsus. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka väljakujunenud tavaga (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16).
12.Kohus leiab, et juurdepääs avaldajale kuuluvale F kinnistule avalikult kasutatavalt P teelt tuleb määrata üle puudutatud isikule I kuuluva L kinnistu (registriosa nr EEEEEEE; tlk 5 – kinnistusraamatu väljavõte) mööda olemasolevat teed (nn S tee). Kohus leiab, et tegemist on kõige optimaalsema juurdepääsuga, arvestades, et: - juurdepääs on pikka aega mööda kõnealust teed toimunud ja tegemist on väljakujunenud tavaga. L kinnistu katastriüksused on tagastatud puudutatud isikule I Y Vallavalitsuse 19. detsembri 2000. a korralduse nr 660 alusel (edaspidi korraldus, tlk 63- 64), registreeritud maakatastris 02.12.2001 ning 22.01.2002 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse kantud 17.04.2002 (tlk 63 pöördel). Korralduse punktis 4.3 on märgitud, et maaüksuse I, II, III ja IV maatükil kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele. Nimetatud punkt hõlmab juurdepääsu ka F kinnistule. Korralduse lisaks oleval katastriüksuse plaanil (tlk 64) on II maatüki plaanil näidatud selge juurdepääs P külateelt S maaüksusele, märgistusega 5A. Märgistus tähendab, et tegemist on 5m laiuse teega ning asfaltkattega. Seega oli puudutatud isik I teadlik juba maa tagastamise ajal, et üle L ühe maaüksuse kulgeb juurdepääs F maaüksusele, mida ei tagastatud puudutatud isikule. Kuna F maaüksuse juurdepääsu tol korral eraldi ei mõõdistatud ega lahendatud muul viisil, siis pidi tagastatava maa omanik 8 (12)
-
-
taolise lahendusega nõus olema. Puudutatud isikule I ei ole sellise juurdepääsutee kasutamisest pikkade aastate jooksul ka probleeme tekkinud ning järelikult ta ei ole ca 20 aastat pidanud sellist juurdepääsuteed ja selle kasutamist koormavaks ega enda huve eriliselt riivavaks. Vaidlus puudub, et olemasolev juurdepääs on rajatud konkreetselt S teenindamiseks. F maaüksusel asuv S on rajatud ehitisregistri andmetel 1974. aastal. Vaadates Maa-ameti kaardirakenduse ajaloolist kaarti aastast 1978-1989 (tlk 65) on näha, et juurdepääs on näidatud täna soovitud asukohast. Nimetatud juurdepääs on olnud aastakümneid soovitud asukohas; kõnealuses kohas on asfaltkattega tee juba olemas, kusjuures vaatlusel kogetu põhjal on kohtu hinnangul tee olukord piisavalt hea, et võimaldada liiklemist erinevate sõidukitega aastaringselt (tlk 164, 165-166 fotod). Tee olemasolu tähendab, et puudub vajadus teha täiendavaid investeeringuid uue juurdepääsu rajamiseks ning jääb ära ka selle eelduseks olev asjaajamine (sh projekteerimine, geodeetilised uuringud). Olemasoleva tee kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust, puid, võsa ega muutma või ehitama teerajatisi. Sõidukitega avaldaja kinnistule ligipääsemine on vajalik, et tagada kinnistul asuva seakasvatuse majandustegevuse toimimine ja teenindamine; nimetatud juurdepääs ei koorma kinnistu omanikku liigselt. Kohus möönab, et juurdepääs võtab enda alla küll 2544,14 m2 suuruse ala 12,08 ha suurusest maaüksusest, kuid see ei tähenda, et juurdepääsu määramine oleks välistatud. Kohus saab kinnistu koormamisega seotud riivet kompenseerida tasu määramisel. L kinnistu on maatulundusmaa, mitte elamumaa ning sellel ei paikne eluhooneid ja kinnistu tavapärane kasutamine ei ole olulisel määral takistatud. Puudutatud isiku I huve ebaproportsionaalselt seega et riivata. Puudutatud isik I on menetluse ajal (17.10.2022 menetlusdokumendis) asunud väitma, et soovib rajada mh tee asemele päikeseparki, viidates olemasolevale energiakriisile, kuid menetluse alguses soovis ta rajada tee asemele hoopis metsa, viidades keskkonna ja looduse kaitsmise vajadusele ning Sst tuleva ebameeldiva lõhna tõkestamisele. Samas avaldusele lisatud avaldaja ja puudutatud isiku I poja kirjavahetusest enne kohtusse pöördumist, ei nähtu, et tee alust maad soovib puudutatud isik ise muul otstarbel kasutada. Läbivaks teemaks on hoopis Sst tulev ebameeldiv lõhn ja keskkonnanõuete võimalik rikkumine S poolt (tlk 7-15). Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isiku I väited piisavalt veenvad päikesepargi rajamise põhjendatuse osas justnimelt juurdepääsutee alale, samas kui maatüki suurus, millel vaidlusalune juurdepääs asub on 12,08 ha, lisanduvad veel teised L kinnistu maatükid. Puudutatud isiku I 17.10.2022 esitatud simulatsioonidokument ja SE OÜ 7.10.2022 e-kiri (tlk 180-182) ei näita päikesepargi asukohta ja tehnilist võimalikkust või lubatavust. Simulatsioonidokument on lisaks võõrkeelne ja selle sisu ei ole täpselt arusaadav.
13.Juurdepääsutee määramisel tuleb kõrvutada nii avaldaja kui puudutatud isiku I huve ning kohtu hinnangul ei kaalu puudutatud isiku I huvid üles avaldaja huve. Avaldaja huvi on omada ilma suuri kulutusi tegemata ligipääsu enda kinnistult avalikult kasutatavale teele, seevastu puudutatud isiku I huvi on teostada võimalikult suurel määral oma kinnistu omandiõigust. Servituudi seadmisel ei lõpe puudutatud isiku I omandiõigus vastavale kinnistu osale, samuti ei välista see vastava ala sihtotstarbelist kasutamist. Servituudi alusel peab koormatud kinnisasja omanik tee kasutust vaid taluma ja võimaldama. Seega servituudi määramine üksnes mõnevõrra piirab koormatud kinnistu kasutamisvabadust, kuid mitte ebaproportsionaalselt, arvestades et juurdepääs on kinnistul olnud juba mitukümmend aastat.
14.Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine puudutatud isiku I pakutud asukohta (vt tlk 90 plaani) L kinnistul K -V -P riigimaanteele km 5,80 asukohta (vt tlk 122 tee skeem). Nimetatud variant eeldab K -V -P maanteelt uue mahasõidu ja sõidutee projekteerimist ning ehitamist, geodeetilisi uuringuid (vt Tantspordiameti 21.03.2022 L kinnistu ristumiskoha 9 (12)
ehitamise nõuded tlk 117). Eelnevalt tuleb 93 meetri pikkuse ja 5 meetri laiuse teealalt eemaldada haljastus, juurida kännud, koorida kasvupinnas (vt vaatluse fotod tlk 167, 168.) Kruusakattega tee ehituse maksumuseks on 29.03.2022 seisuga ca 27 699 eurot koos käibemaksuga (vt AS Z kalkulatsioon tlk 120-123), mis käesoleval ajal on inflatsiooni arvestades juba suurem. Seega on uue tee rajamine seotud suurte rahaliste kuludega ja keeruka asjaajamisega, mis on ebamõistlik olukorras, kus tegelikkuses on olemas tee, mille kaudu on aastakümneid pääsetud avaldajale kuuluvale kinnistule. Nimetatud kulu on suur ka äriühingule ning sellise kulu tegemise kohustus paneks avaldaja kinnitusel ta majanduslikult äärmiselt keerulisse olukorda. Avaldaja väidet kinnitab meedias kajastatu, mille kohaselt on Eesti seakasvatus sektor seoses majanduskriisiga väga raskes olukorras ja mitmed ettevõtted ei pruugi seda enam üle elada. Nii läks 2022.a novembris saneerimisele Saaremaa ettevõte S P (avaldaja), septembris OÜ V S (vt https://ari.geenius.ee/rubriik/uudis/olukord-on-kriitiline-eesti-seakasvatajad-kardavad-et-jarjestenam-ettevotteid-hakkab-uksi-sulgema/). Lisaks on usutavad avaldaja selgitused, et kui rajadagi uus tee vastavalt puudutatud isiku I poolt nõutule, siis tegelikkuses ei oleks avaldajal võimalik ilma suuremate ümberkorralduste ja kulutusteta ikkagi seda teed mööda sisenedes oma kinnistul liigelda. Kinnistu suurust ja hoonete paiknemist arvestades ei ole võimalik kohe sissesõidu juurde rajada uut parklat, mis oleks piisava suurusega ka veoautodele manööverdamiseks ja ümber pööramiseks. Samuti peaks sissesõidu juurde jääma ka sõidukite desinfitseerimisala, millise ehitamiseks sissesõidu juurde ei ole lihtsalt ruumi. Koheselt avaldaja kinnistule sisenedes ja paremale keerates jääks vasakut kätt emiselaut ja seejärel saepurukuur, kuid nimetatud hoonete ümber olev tee on küllaltki kitsas ning suurte veoautodega seal liigelda on väga keeruline, kui mitte võimatu. Lisaks ei tohiks maanteelt sisenevate autodega emiselauda kõrval üldse liigelda tulenevalt bioohutusnõuetest (vt ka paikvaatluse foto 166, Maa-ameti ortofoto tlk 6).
15.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldajale tuleb F kinnistule juurdepääsutee määrata viisil, et juurdepääsutee algab avalikult kasutatavalt P teelt ja kulgeb ca 270,57 m ulatuses mööda olemasolevat teed üle L kinnistu kuni F kinnistu piirini. Juurdepääsutee pindala on 2544,14 m2. Antud juhul on avaldaja kinnistu puhul tegemist tootmismaaga ning seal asub seakasvatuskompleks. Kohus on seisukohal, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui sõidukitega (sh kinnisasja teenindavate raskeveokitega). Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajale juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, leiab kohus, et juurdepääs peab olema tagatud igal ajal. Juurdepääsutee asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud punase joonega.
16.Riigikohus on selgitanud AÕS § 156 lõike 1 järgi koormatava kinnisasja omanikele juurdepääsu talumise kohustuse tasu määramise kohta, et omanikul on õigus saada maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest hüvitist, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (lahendid nr 2-16-3663 (punkt 18), 2-167011 (punkt 12)). Koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama. Puudutatud isikute õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ei välista see, et nad ja/või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks (Riigikohtu lahendid nr 2-14-60492 (punkt 16), 3-2-1-90-11 (punkt 12)). Juurdepääsutasu üheks komponendiks on hüvitis omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga 10 (12)
võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid.
17.Praeguses asjas on seonduvalt mööda olemasolevat teed kulgeva juurdepääsuga puudutatud isiku I omandiõigus riivatud 2544,14 m2 ulatuses. Juurdepääsutee kulgeb 270,57 m ulatuses paralleelselt K -V -P riigimaanteega. L kinnistu kõnealuse maaüksuse (katastritunnus 22222222) kogusuurus on 12,08 ha (tlk 5) ning teealune maa hõlmab sellest ca 2,12%. Maamaksu suurus teealuselt maalt on 0,76 senti (valla andmed tlk 124). Puudutatud isik I on toonud menetluse ajal esile, et soovib rajada L kinnistule 5200 m2 suurusele maa-alale päikeseparki sh juurdepääsuteele. Omanik ise seda juurdepääsu ei kasuta. Käesoleval juhul on avaldaja tasu suuruse osas leidnud, et õiglane tasu oleks 1,02 eurot aastas juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suuruse järgi. Puudutatud isik I on avaldanud, et kinnistut ületava juurdepääsutee eest tuleks tasuda 400 eurot kuus. Seni on juurdepääsuteed korrastanud ja hooldanud avaldaja ning puudutatud isik ei ole andnud nõusolekut nendes kuludes osalemiseks. Seega kaasnevad avaldajale kulud tee korrastamiseks (ei ole teada millises ulatuses korrastustöid on vaja teha). Kohtu hinnangul ei ole võimalik puudutatud isiku tehtud arvutusi ja esitatud dokumente (vt 17.10.2022 menetlusdokument, simulatsioonidokument tlk 180-181, SE OÜ 7.10.2022 e-kiri tlk 182) arvestada kasutuseelise kaotuse (saamata jäänud tulu) hüvitise määramisel, sest ei ole üheselt arusaadav millisele maaalale kavandatava päikesepargi järgi on arvutused tehtud, kas kõikide oluliste teguritega on arvestatud, kas sellist planeeritavat päikeseparki on võimalik sellises asukohas (sh juurdepääsutee alal) tehniliselt elektrivõrku liita, puudub vastav projekt ja teave võimalike lubade olemasolu kohta. Kohtu hinnangul ei ole L kinnistul asuvad elektripaigaldised ja nende kaitsevöödid, samuti avalikult kasutatava tee kaitsevööndid seotud kohtu määratava juurdepääsuga. Eeltoodu alusel leiab kohus, et määratava juurdepääsu puhul on õiglaseks tasuks igakordsele L kinnistu omanikule 420 eurot aastas.
18.Korrastamis- ja hoolduskohustus ning sellega seotud kulude kandmine jääb avaldaja kanda, kuna puudutatud isik I ei ole kohustuses osalemisega nõustunud, kuid ta on kohustatud taluma juurdepääsu ja selle korrastamiseks ning korrashoiuks vajalike toimingute tegemist avaldaja ja tema poolt volitatud isikute poolt.
19.Kohus ei saa panna puudutatud isiku I taotlusel avaldajale kohustust tee renoveerimiseks (vana teekatte eemaldamist ja uue asfaltkatte paigaldamist ca 100 000 euro ulatuses; vt hinnapakkumused tlk 143-144) ja selleks tähtaja määramist. Vastavat nõuet ei ole puudutatud isik kohtule esitanud. TsMS § 4 lõike 1 järgi menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui seaduses sätestatud korras on esitatud hagi või muu avaldus. Omal algatusel menetleb kohus asja üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Kohus ei või TsMS § 439 järgi ületada otsuses nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 477 lõike 1 järgi kohaldub eeltoodu ka hagita menetluses, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (Riigikohtu lahend nr 2-1910050, punkt 11). Ainuüksi puudutatud isiku vastuväite alusel ei saa kohus vastavat otsustust määruse resolutsioonis teha. See küsimus ei ole hõlmatud juurdepääsu vaidluse esemega AÕS § 156 alusel, mistõttu ei ole tegemist ka küsimusega, mille üle saaks kohus tulenevalt hagita menetluse põhimõtetest (TsMS § 477 lõige 5) otsustada ilma, et menetlusosalised oleksid esitanud sellekohase nõude. Juurdepääsu määramine tähendab AÕS § 156 järgi eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsutasu ja tingimuste otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi või teha otsustusi, mis ei ole seotud juurdepääsu määramisega (Riigikohtu lahend nr 217-12857, punkt 18).
20.Kohus juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et juhul, kui juurdepääsuteega ning selle eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus 11 (12)
pöörduda avaldusega kohtusse. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-41-08 p-s 21 ja lahendis nr 3-2-1-33-04 p-s 23 märkinud, et kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist.
21.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 p-s 22 märkinud, et kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb see kanda kinnistusraamatusse märkusena. Lähtuvalt Riigikohtu seisukohast tuleb juurdepääsuõigus kanda kinnisturaamatusse märkusena. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb puudutatud isiku I nõusolek kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega. Menetluskulud
22.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
23.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldaja huvides ning tema esitatud avalduse alusel, kuid puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja avaldus kuulus juurdepääsu osas rahuldamisele. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.