Osaühingu Saare Peekon avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks
Vaidlustatud määrus
Pärnu Maakohtu 10. jaanuari 2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): Osaühing Saare Peekon (registrikood 10216014), lepinguline esindaja Kerli Leetsaar Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets Puudutatud isik II: Saaremaa vald Vallavalitsuse kaudu, lepinguline esindaja KM
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X 26. jaanuari 2023 taotlused ja võtta toimikusse kaebusele lisatud dokumentaalsed tõendid.
2.Pärnu Maakohtu 10. jaanuari 2023 määrus jätta muutmata.
3.Määruskaebus jätta rahuldamata.
4.Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta X kanda.
5.Rahuldada avaldaja Osaühingu Saare Peekon taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata avaldaja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 480 eurot ja mõista see summa puudutatud isikult X-lt avaldaja Osaühingu Saare Peekon kasuks välja. Puudutatud isikul tuleb väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda avaldajale alates määruse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Saare Peekon (avaldaja) esitas 21. septembril 2021 Pärnu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus kaasas menetlusse puudutatud isikutena X (puudutatud isik I) ja Saaremaa valla Vallavalitsuse kaudu (puudutatud isik II). Avaldaja palus: -
-
-
määrata, et Saaremaal Pähkla külas asuva FARMI kinnistu (registriosa nr 1570334, edaspidi: Farmi kinnistu) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega samas külas asuva Laratsi kinnistul (registriosa nr 1609234, edaspidi: Laratsi kinnistu) paiknevat juurdepääsuteed pindalaga 2544,14 m2; määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 1,02 eurot aastas, mis tuleb Farmi kinnistu igakordsel omanikul tasuda Laratsi kinnistu igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1. veebruariks; kohustada puudutatud isikut I tahteavalduse andmiseks, et kanda kinnistusraamatusse Laratsi kinnistut koormav märkus Farmi kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsutee kohta.
Avaldaja väitel -
-
-
-
avaldajale kuulub Farmi kinnistu, mis on ümbritsetud puudutatud isikule I kuuluva Laratsi kinnistuga. Avaldaja on oma kinnistul asuvasse farmi pääsemiseks kasutanud alates 1995. aastast Laratsi kinnistul asuvat teed. Farm võeti kasutusele juba 1974. aastast ning taotletava juurdepääsu asukohas ehitati tee juba kolhooside ajal seafarmi teenindamiseks. Avaldaja on teed hooldanud ja korrastanud; alates avaldaja tegevuse alustamisest kuni 2019. aastani ei olnud puudutatud isikul I tee kasutamise osas pretensioone, kuid viimastel aastatel on C (edaspidi: puudutatud isiku I poeg) teinud sellest probleemi. Avaldaja proovis leida tee kasutamiseks kokkulepet, kuid puudutatud isik I soovis seda lahendada koos hulga muude küsimustega viisil, mis ei ole mõistliku aja jooksul võimalik. Samuti ei ole tee kasutamine ja muud küsimused omavahel seotud; avaldaja esindaja saatis 14. septembril 2021 puudutatud isikule I ettepaneku probleemi lahendamiseks kohtuväliselt, kuid ettepanekule vastas puudutatud isiku I poeg, kes nõusolekut juurdepääsuõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse ei andnud; Farmi kinnistul toimub avaldaja peamine äritegevus ning kinnistuni on vaja jõuda nii avaldaja kui ka tema töötajate ja koostööpartnerite sõidukitel; avaldaja on valmis ise hooldama teed ja on seda ka teinud. Seega peaks juurdepääsu tasu arvestamisel lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu summast. Avaldajale väljastatud maamaksuteatise kohaselt on arvestatud Farmi maaüksusele suurusega 45 500 m2 maamaksuks 18,20 eurot, mis teeks Laratsi kinnistul asuva tee aluse maaga suurusega 2544,14 m2 seotud maamaksuks 1,02 eurot aastas. 2 (10)
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Ta ei nõustu olemasoleva juurdepääsutee kasutamise jätkamisega, vaid soovib uue vähem koormava tee rajamist tema pakutud viisil Laratsi kinnistul (edaspidi: uus tee). Puudutatud isiku I vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
-
-
-
-
uue tee rajamine vähendab oluliselt puudutatud isiku I omandiõiguse riivet ja raiskavat maakasutust ning on avaldajale soodsam, ohutum ja majanduslikult perspektiivikam, samuti oleks mõistlik ja hooliv läheduses elavate külaelanike suhtes; avaldaja võttis ilma juurdepääsuta kinnistu äritegevuseks kasutamisel äririski, mille maandamine ei pea toimuma puudutatud isiku I arvel. Avaldaja on alati olnud teadlik oma kinnistu suurustest ja piiridest ning juurdepääsu kokkuleppe puudumisest. Puudutatud isik I ei pea leppima praeguse raiskava maakasutusega viisil, nagu see on toimunud senini omavoliliselt. Avaldaja kasutuses umbes 270 m pikkune tee, aga uue tee puhul oleks see kuni 73 m; juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks tuleb määrata tee alla jäävale maale kohalduv maamaks ning määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused, sh tee laius 5 m, teekate ja kohustus rajada uus tee kuue kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest. Teise võimalusena, kui avaldus rahuldatakse, määrata juurdepääsu tasu 400 eurot kuus ja panna avaldajale kohustus senine tee renoveerida ning määrata renoveerimise täpsemad tingimused, sh asfaltkate ja kohustus renoveerida tee kuue kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest; avaldaja aktiivses kasutuses on 3350 m2 praeguse juurdepääsuteena ja umbes 5800 m2 Farmi kinnistu jaoks paigaldatud õhuliini maana – kokku umbes 9150 m2. Sellele lisandub Farmi kinnistu kasutuses olev metsatee suurusega 1800 m2. Nimetatud alad kokku katavad peaaegu 1,1 ha. Farmi kinnistu suurus on umbes 4,55 ha, seega kasutab avaldaja enda huvides naaberkinnistust peaaegu veerandi jagu endale kuuluvast maast ja takistab Laratsi kinnistu omanikul endal seda vabalt kasutada. Kui avaldaja ei saa enda kinnistu piires tegutsemisega (töö organiseerimine jms) hakkama, ei anna see veel alust nõuda lisapinda naaberkinnistult; juurdepääsu määramisel uue tee asukohta saab Laratsi kinnistule rajada päikesepargi 5200 m2 suurusele maa-alale. Tegelikult isegi veel suuremale alale, kuid selleks on vaja kasutada praeguse juurdepääsutee alust ja teeäärset maad. Nii takistab praegune teekasutus maa Laratsi kinnistu omaniku enda huvides kasutamist. Nii tähendab tee kasutamine Farmi kinnistu huvides suuremat kahju, kui pelgalt teealuse maa kasutuse takistus. Päikesepargi rajamine on avalikes huvides, eriti arvestades käimasolevat energiakriisi ja riigi taastuvenergia kasutamise eesmärke; uue tee rajamine vastab avalikule huvile ka tee kasutamise aspektist. Praegune tee ristub külavaheteega. Avaldaja kasutab majandustegevuses suuri veokeid, mille pööramisel tekitatav müra, tolm ja lõhnad häirivad külaelanikke. Uue tee rajamisel väheneks külaelanike häirimine oluliselt; uue tee ehituse maksumus 23 082,54 eurot ei ole liiga suur. Avaldaja on suur tootmisettevõtja. Tema jaoks on juurdepääs igapäevase majandustegevuse jaoks vajalik pikaajaline lahendus, mille kohta tema kasuks tehakse kanne kinnistusraamatusse. Lisaks tõstab juurdepääsu kandmine kinnistusraamatusse Farmi kinnistu väärtust. Hinnapakkumine on tehtud 93 m pikkusele teele, kuid puudutatud isikule I pakutud viisil rajatava tee pikkus on 71,15 m. Seega oleks avaldaja kulud tegelikult isegi väiksemad. Uue tee rajamiseks tehtavad kulutused ei ole sellises suurusjärgus, mis ületaksid avaldaja võimekuse ja oleks ebamõistlikud. Ettenähtava kulu suurus ei kaalu üles puudutatud isiku I omandi vabalt kasutamise võimatusest tekkivat kahju, mis on olnud ja oleks jätkuvalt aastakümneid ebaproportsionaalselt suures ulatuses kallutatud puudutatud isiku I kahjuks. Ka oleks lühema juurdepääsutee hooldamine avaldajale märkimisväärselt odavam; 3 (10)
-
-
avaldaja harjumus ja mugavus ei õigusta naaberkinnistu ülemäärast koormamist ja sealse maakasutuse piiramist. Ajalooline omavoliline kasutus ei saa ka olla peamine kaalutlus juurdepääsu määramisel. Avaldaja huvidele ja kulutustele lisaks tuleb juurdepääsu lahendamisel kaaluda, kas uus tee oleks kinnisasja omanikku vähem koormav ning proportsionaalne. Eeskätt tuleb uue tee rajamiseks puhastada juurdepääsutrass võsast ja langetada mõned puid, kuid sellega ei kaasne suuri raietöid ega üleliia suuri kulutusi; avaldaja soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik renoveerimine avaldaja poolt. Farmi kinnistu kasutajad on lõhkunud puudutatud isikule I kuuluva senise tee, mis teenib üksnes avaldaja majandushuve. Avaldaja ei ole teed sisuliselt hooldanud. Ilma kogu tee ulatuses tehtavate parendustöödeta ei ole võimalik teed raskeveokitega sõitmiseks kasutada. Seega on ilmselge, et olemasoleva tee kasutamiseks on vaja teha olulisi kulutusi. Vastavalt hinnapakkumistele võib tee rekonstrueerimise hinnaks kujuneda 92 000 – 93 140 eurot (lisandub käibemaks).
3.Puudutatud isik II esitas seisukoha, mille kohaselt on avaldus põhjendatud. Avaldajal puudub juurdepääs Farmi kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ja kinnistule pole olnud muid ajaloolisi juurdepääse peale selle, mida avaldaja taotleb. Ka uue tee rajamine ei ole võimalik ilma puudutatud isiku I kinnistuid kasutamata. Taotletud juurdepääs on olnud aastaid kasutuses ja mõistlikud alternatiivid puuduvad. Praegune tee on rajatud sigala teenindamiseks. Soovitud juurdepääs asub piirialal, mis ei tekita puudutatud isiku I õiguste ebamõistlikku riivet.
Farmi kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Laratsi kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määrusele lisatud kaardil tähistatud punasega, pindalaga 2544,14 m2; juurdepääsu kasutamise eest tuleb Farmi kinnistu igakordsel omanikul maksta Laratsi kinnistu igakordsele omanikule tasu 420 eurot iga aasta 1. veebruariks; juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud Farmi kinnistu igakordne omanik; kohustada puudutatud isikut I andma tahteavaldus Laratsi kinnistu kohta avatud registriosa kolmandasse jakku juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks.
Maakohus lisas määrusele juurdepääsu asukoha kaardi ja määras saata jõustunud kohtulahend kinnistusraamatu pidajale. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel iga menetlusosalise enda kanda.
4.1.Maakohus tuvastas, et Farmi kinnistu ei külgne ühegi sellise kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Seega avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
4.2.Maakohus lähtus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 ja Riigikohtu praktikast ning leidis, et juurdepääs Farmi kinnistule avalikult kasutatavalt Pähkla teelt tuleb määrata üle Laratsi kinnistu mööda olemasolevat teed (nn Sigala tee). Tegemist on kõige optimaalsema juurdepääsuga.
4.2.1.Juurdepääs on pikka aega toimunud mööda praegust teed, mille kasutamine on väljakujunenud tava. Laratsi kinnistu katastriüksused on tagastatud puudutatud isikule I Kaarma Vallavalitsuse 19. detsembri 2000 korralduse nr 660 (edaspidi: korraldus) alusel, registreeritud 4 (10)
maakatastris 2. detsembril 2001 ja 22. jaanuari 2002 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse kantud 17. aprillil 2002. Korralduse p-s 4.3 on märgitud, et I, II, III ja IV maatükil tuleb kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele. Nimetatud punkt hõlmab juurdepääsu ka Farmi kinnistule. Korralduse lisaks oleval katastriüksuse plaanil on II maatüki plaanil näidatud selge juurdepääs Pähkla külateelt Sigala maaüksusele (märgistusega 5A). Märgistus tähendab, et tee on 5 m laiune ja asfaltkattega. Seega teadis puudutatud isik I juba maa tagastamise ajal, et üle ühe tema maaüksuse kulgeb juurdepääs Farmi maaüksusele. Kuna Farmi maaüksuse juurdepääsu eraldi ei mõõdistatud ega lahendatud muul viisil, siis pidi tagastatava maa omanik taolise lahendusega nõus olema. Puudutatud isik I ei ole juurdepääsutee kasutamises aastate jooksul ka probleemi näinud, sh pole ta 20 aastat pidanud juurdepääsuteed ja selle kasutamist koormavaks ega enda huve eriliselt riivavaks.
4.2.2.Olemasolev juurdepääs on rajatud sigala teenindamiseks. Farmi kinnistul endiselt asuv sigala rajati ehitisregistri andmetel 1974. aastal. Maa-ameti kaardirakenduse ajalooliselt kaardilt aastatest 1978–1989 nähtub, et juurdepääs oli avaldaja taotletud asukohas. Nimetatud juurdepääs on olnud aastakümneid samas kohas.
4.2.3.Soovitud asukohas on asfaltkattega tee juba olemas, kusjuures tee olukord on piisavalt hea, et võimaldada liiklemist erinevate sõidukitega aastaringselt. Tee olemasolu tähendab, et puudub vajadus teha täiendavaid investeeringuid uue tee rajamiseks ning jääb ära ka selle eelduseks olev asjaajamine (sh projekteerimine, geodeetilised uuringud). Olemasoleva tee kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust, puid, võsa ega muutma või ehitama teerajatisi. Sõidukitega avaldaja kinnistule ligipääsemine on vajalik, et tagada kinnistul asuva seakasvatuse majandustegevuse toimimine ja teenindamine.
4.2.4.Avaldaja soovitud juurdepääs ei koorma naaberkinnistu omanikku liigselt. Juurdepääs võtab enda alla 2544,14 m2 suuruse ala 12,08 ha suurusest maaüksusest, kuid see ei välista juurdepääsu määramist. Kinnistu koormamisega seotud riivet saab kompenseerida tasuga. Laratsi kinnistu on maatulundusmaa, sellel ei paikne eluhooneid ja kinnistu tavakasutus ei ole olulisel määral takistatud. Puudutatud isiku I huve ebaproportsionaalselt seega ei riivata.
4.2.5.Puudutatud isik I väidab, et soovib rajada mh tee asemele päikesepargi, viidates olemasolevale energiakriisile. Menetluse alguses soovis ta rajada tee asemele metsa, viidades keskkonna ja looduse kaitsmise vajadusele, samuti sigalast lähtuva ebameeldiva lõhna tõkestamisele. Avaldaja ja puudutatud isiku I poja kirjavahetusest enne kohtusse pöördumist ei nähtu, et tee alust maad soovib puudutatud isik I ise muul otstarbel kasutada. Läbiv teema oli ebameeldiv lõhn ja keskkonnanõuete võimalik rikkumine. Nii ei ole puudutatud isiku I väited piisavalt veenvad päikesepargi rajamise põhjendatuse osas. Puudutatud isiku I esitatud simulatsioonidokument ja Sunergia OÜ e-kiri ei näita päikesepargi asukohta ja tehnilist võimalikkust või lubatavust. Simulatsioonidokument on lisaks võõrkeelne ja selle sisu ei ole täpselt arusaadav.
4.3.Juurdepääsutee määramisel tuleb kõrvutada avaldaja ja puudutatud isiku I huve. Puudutatud isiku I huvid ei kaalu üles avaldaja huve. Avaldaja huvi on omada ilma suuri kulutusi tegemata ligipääsu enda kinnistult avalikult kasutatavale teele, seevastu puudutatud isiku I huvi on teostada võimalikult suurel määral omandiõigust. Juurdepääsu seadmisel ei lõpe puudutatud isiku I omandiõigus vastavale kinnistu osale, samuti ei välista see ala sihtotstarbelist kasutamist. Koormatud kinnisasja omanik peab tee kasutust vaid taluma ja võimaldama. Selline piirang ei ole ebaproportsionaalne, arvestades, et tegelik juurdepääsutee on samas kohas olnud juba mitukümmend aastat.
4.4.Põhjendatud ei ole juurdepääsu määramine puudutatud isiku I pakutud uue tee asukohta, sest see eeldab Kuressaare-Võhma-Panga maanteelt uue mahasõidu ja sõidutee projekteerimist ning ehitamist, samuti geodeetilisi uuringuid. Eelnevalt tuleb 93 m pikkuselt ja 5 m laiuselt teealalt eemaldada haljastus, juurida kännud, koorida kasvupinnas. Kruusakattega tee ehituse 5 (10)
maksumus on ligikaudu 27 699 eurot (käibemaksuga), mis inflatsiooni arvestades võib suureneda. Seega on uue tee rajamine seotud suurte rahaliste kuludega ja keeruka asjaajamisega, mis on ebamõistlik olukorras, kus tegelikkuses on olemas tee, mille kaudu on aastakümneid pääsetud avaldaja kinnistule. Uue tee rajamine paneb saneeritava avaldaja ka majanduslikult keerulisse olukorda. Lisaks on usutavad avaldaja selgitused, et uue tee kaudu ei saaks sõidukid Farmi kinnistul mõistlikult liigelda. Kinnistu suurust ja hoonete paiknemist arvestades ei ole võimalik kohe sissesõidu juurde rajada uut parklat, mis oleks piisava suurusega ka veoautodele manööverdamiseks. Samuti peaks sissesõidu juurde jääma sõidukite desinfitseerimisala, kuid selle ehitamiseks pole seal ruumi. Emiselauda ja saepurukuuri ümber olev tee on kitsas ja suurte veoautodega seal liigelda on väga keeruline, kui mitte võimatu. Tulenevalt bioohutusnõuetest ei tohi sisenevate autodega emiselauda kõrval üldse liigelda.
4.5.Taotletud juurdepääsutee pindala on 2544,14 m2, Laratsi kinnistu kõnealuse maaüksuse kogusuurus on 12,08 ha, millest teealune maa hõlmab 2,12%. Maamaksu suurus teealuselt maalt on käesoleval ajal 0,76 senti. Seni on juurdepääsuteed korrastanud ja hooldanud avaldaja ning puudutatud isik I ei ole nõustunud kulude kandmises osalema. Seega kaasnevad avaldajale kulud tee korrastamiseks. Puudutatud isik I on toonud esile, et soovib rajada Laratsi kinnistule 5200 m2 suurusele maa-alale päikesepargi (sh juurdepääsuteele). Samas ei ole võimalik puudutatud isiku I arvutusi ja esitatud dokumente arvestada kasutuseelise kaotuse (saamata jäänud tulu) hüvitise määramisel, sest üheselt ei ole arusaadav, millisele maa-alale kavandatava päikesepargi järgi on arvutused tehtud, kas kõigi oluliste teguritega on arvestatud, kas planeeritavat päikeseparki on võimalik sellises asukohas (sh juurdepääsutee alal) tehniliselt elektrivõrku liita. Lisaks puudub projekt ja teave võimalike lubade olemasolu kohta. Laratsi kinnistul asuvad elektripaigaldised ja nende kaitsevööndid, samuti avalikult kasutatava tee kaitsevööndid ei ole seotud kohtu määratava juurdepääsuga. Eeltoodu alusel on määratava juurdepääsu puhul õiglaseks tasuks igakordsele Laratsi kinnistu omanikule 420 eurot aastas.
4.6.Korrastamis- ja hoolduskohustus ning sellega seotud kulude kandmine jääb avaldaja kanda, kuna puudutatud isik I ei ole kohustuses osalemisega nõustunud, kuid ta on kohustatud taluma juurdepääsu ja selle korrastamiseks ning korrashoiuks vajalike toimingute tegemist avaldaja ja tema volitatud isikute poolt. Kohus ei saa panna avaldajale kohustust tee renoveerida. Vastavat nõuet ei ole puudutatud isik I kohtule esitanud. Juurdepääsu määramine tähendab AÕS § 156 järgi eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsutasu ja tingimuste otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi või teha otsustusi, mis ei ole seotud juurdepääsu määramisega.
MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS MAAKOHTUS
5.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja uue määrusega: -
-
määrata Farmi kinnistule juurdepääs Kuressaare-Võhma-Panga teelt üle Laratsi kinnistu pikkusega 71,15 m; määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks tee alla jäävale maale kohalduv maamaks, mis tuleb Farmi kinnistu igakordsel omanikul tasuda Laratsi kinnistu igakordsele omanikule kord aastas, iga jooksva aasta 1. veebruariks; määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused (tee laius 5 m, teekate ja kohustus rajada tee kuue kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest).
Menetluskulud palub puudutatud isik I panna avaldaja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
5.1.Esiteks kohaldas maakohus valesti AÕS § 156 lg 1, tegi kaalutlusvigu ega kaalunud piisavalt puudutatud isiku I huve. Maakohus eelistas ülemääraselt avaldaja huve ega hinnanud, 6 (10)
millised negatiivsed tagajärjed kaasnevad juurdepääsu määramisega puudutatud isikule I. Puudutatud isik I tugineb sisuliselt samadele argumentidele nagu maakohtus: -
-
avaldaja ei vaja juurdepääsu kodule, vaid tema huvi on teenida tulu, mida ei tuleks teha naaberkinnistut kahjustades ja liigselt koormavalt; maakohus määras juurdepääsu umbes 270 m pikkusele ja 2544 m2 suurusele alale, aga puudutatud isiku I pakutud uus tee oleks vastavalt 73 m ja 350 m2, st omandiõiguse riive oleks väiksem, väheneks raiskav maakasutust ja hooldus oleks avaldajale soodsam, lisaks oleks uus tee ohutum ja hoolivam läheduses elavate külaelanike suhtes; uue tee rajamine ei ole keerukas ega ebamõistlikult kulukas, kusjuures juurdepääsu kandmine kinnistusraamatusse niigi tõstab Farmi kinnistu väärtust; maakohus ei arvestanud puudutatud isiku I selgitustega, et uue juurdepääsutee rajamine on ka avalikes huvides; määratud juurdepääsutee ei ole tavaks, vaid omavoliline kasutus.
5.2.Teiseks andis maakohus asjaoludele ebaõige hinnangu ega võtnud arvesse, et määratud juurdepääsutee seisukord ei ole piisavalt hea. Ka selles osas heidab puudutatud isik sisuliselt ette tema maakohus esitatud järgmiste argumentidega mittenõustumist: -
-
-
puudub kindlus, et avaldaja juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab vajalikud kulud, sest avaldaja ei ole sisulist hooldust olemasolevale teele kunagi teinud ning raskeveokite kasutamise jätkamiseks vajab tee olulises mahus parendustöid; maakohus leidis põhjendamatult, et ei saa panna avaldajale tee renoveerimise kohustust, sest võimalik on määrata juurdepääsu täpsemad tingimused, sh tee laius, teekate ja mis aja jooksul juurdepääsutee rajatakse või renoveeritakse; uue tee rajamisel võib olla vaja teha mõningaid ümberkorraldusi, kuid avaldaja ei tõendanud, et need oleks talle liialt koormavad. Praegugi sõidavad suured masinad ümber farmi (sööda ja läga vedu), järelikult on manööverdus- ja parkimisruum piisav. Desinfitseerimisala ei ole ka praegu, see on otsitud põhjus. Emiselauda bioohutusnõuetele viitamine on samuti otsitud põhjus, sest lauda ümber on kogu aeg käinud lägaja söödavedu maanteelt tulevate masinatega.
5.3.Kolmandaks rikkus maakohus uurimisprintsiipi ja selgitamiskohustust.
5.3.1.Maakohus ei teinud puudutatud isikule I ettepanekut täpsustada päikesepargi rajamise asjaolusid ja esitada täiendavaid tõendeid (selgitamiskohustuse rikkumine). Samuti ei kogunud kohus ise täiendavaid tõendeid, kuigi pidanuks kahtluse korral välja selgitama, kas planeeritavat päikeseparki on võimalik rajada ja elektrivõrku liita (uurimispõhimõtte rikkumine). Kui kohus ei saanud võõrkeelsest päikesepargi rajamist puudutavast dokumendist aru, siis tuli anda võimalus esitada tõlge.
5.3.2.Puudutatud isik I selgitas, et soovitud päikeseparki ei ole võimalik rajada mujale, sh uue tee asukohta, mis on kohe suure tee ääres. Uue tee asukohta ei ole võimalik ka midagi muud rajada, mistõttu just sinna tee rajamine sinna oleks puudutatud isikule I palju vähem koormav.
5.3.3.Maakohus ei selgitanud välja, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks puudutatud isik I juurdepääsualust maad veel kasutada. Kui päikesepargi rajamine juurdepääsu alla jäävale maale pole võimalik, soovis puudutatud isik I esitada tõendeid maa ladustamisplatsina kasutamise kohta.
5.4.Neljandaks ei ole jälgitav juurdepääsutasu kujunemine.
5.4.1.Tulenevalt Riigikohtu praktikast pidi maakohus tagama puudutatud isikule I juurdepääsutasu määramisel samasuguse seisundi, milles ta oleks, kui saab juurdepääsualust maad juurdepääsuta ise kasutada (sh muul otstarbel). Maakohus pidi välja selgitama, millised negatiivsed tagajärjed puudutatud isikule I juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. 7 (10)
5.4.2.Vaidlustatud määrusest ei ole aru saada, kuidas kujunes juurdepääsutasu 420 eurot aastas, milline on hüvitis omandiõiguse riive eest ning kuidas ja mille põhjal see on arvestatud. Maakohtu määratud juurdepääsutasu on põhjendamatult madal ja puudutatud isiku I suhtes ebaõiglane. Puudutatud isik I selgitas, et olemasoleva juurdepääsutee renoveerimise korral nõustuks puudutatud isik I juurdepääsutee talumise eest hüvitisega 400 eurot kuus, mis teeks tee pindala arvestades 0,16 eurot/m2 kuus.
5.5.Viiendaks jaotas maakohus menetluskulud ebaõiglaselt. Menetluskulud oleks pidanud jätma avaldaja kanda, kelle huvides lahend tehti. See on äärmiselt ebaõiglane, kui puudutatud isik I peab ise tasuma enda menetluskulud. Puudutatud isik I kasutas oma menetlusõigusi heauskselt, pakkudes välja uue tee, mis on nii avaldajale kui puudutatud isikule I soodsam ja mõistlikum lahendus. Puudutatud isik I püüdis kaitsta enda vara avaldaja hooletuse ja lõhkumise eest.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 27. veebruaril 2023.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse muutmata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 kaudu kohalduv § 657 lg 1 p 1). Määruskaebus jääb rahuldamata ja puudutatud isik I kannab sellega seonduvad menetluskulud.
8.Määruskaebuses vaidlustab puudutatud isik I maakohtu määrust üksnes juurdepääsutee tingimuste osas, kuid ei vaidlustanud määrust osas, millega tuvastati puudutatud isik I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendati tema nõusolek tehtava määrusega. TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
9.Puudutatud isik I esitas määruskaebuses taotluse täiendavate tõendite (avaldaja 2019. aasta majandusaasta aruanne ja enampakkumise teavitus) vastuvõtmiseks. Esitatud tõendid tuleb TsMS § 662 lg 3 alusel toimikusse võtta ja neid hinnata kaebuse lahendamisel.
10.Maakohus kohaldas põhjendatult AÕS § 156 lg 1. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 4. märtsi 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-17-12857, p 15; 13. veebruari 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161/207, p 17.1). Käesolevas asjas pole vaidlust, et Farmi kinnistul ei ole vahetut juurdepääsu avalikule teele, st ühel või teisel viisil tuleb sinna pääsemiseks läbida Laratsi kinnistut. Sellise olukorra tuvastamist ei ole kaebusega vaidlustatud.
11.Maakohus kaalus vaidluse sisulisel lahendamisel kinnisasjade omanike huve, analüüsis menetlusosaliste väiteid ja hindas tõendeid. Valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu 16. jaanuar 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 9; 26. oktoobri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28;
27.septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Maakohus kaalumispiire ei ületanud. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud määruses esitatud maakohtu põhjendustega juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas ega kord neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
8 (10)
12.Avaldaja taotleb Farmi kinnistule juurdepääsu üle Laratsi kinnistu kulgeva Sigala tee kaudu, et jõuda avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isik I on alternatiivselt pakkunud välja, et avaldaja rajaks üle Laratsi kinnistu uue tee.
12.1.Vaidlustatud määrusest nähtub, et maakohus kaalus juurdepääsu mõlemaid variante, kuid ei pidanud võimalikuks määrata juurdepääsu puudutatud isiku I pakutud asukohas. Maakohus põhjendas asjakohaselt, et uus tee tuleks alles rajada, aga taotletud asukohas on tee olemas ja seda on seni juurdepääsuks kasutatud. Seega on maakohus arvestanud juurdepääsu määrates puudutatud isiku I pakutud alternatiivse uue teega, kuid leidnud, et selles asukohas ei ole põhjendatud juurdepääsu määrata. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna puudutatud isiku I esile toodud asjaolud alust teha maakohtust erinevat kaalutlusotsust.
12.2.Asjaolu, et avaldaja kasutab olemasolevat teed Farmi kinnistule pääsemiseks, ei takista puudutatud isikul I Laratsi kinnistule rajada päikeseparki või sellest muul viisil kasu saada. Maakohus tuvastas õigesti, et tee võtab enda alla väga väikese osa Laratsi kinnistu asjaomasest maaüksusest. Puudutatud isik I ei ole maakohtus ega ka kaebuses piisavalt põhjendanud, miks tuleks päikesepaneelid paigutada või ladustamisplats rajada just olemasoleva tee asukohta. Päikesepargi või ladustamisplatsi rajamiseks ja nende hooldamiseks vajab puudutatud isik I sama moodi teed. Seega, avaldaja poolt juba olemasoleva tee kasutamine enda kinnistule pääsemiseks, ei riiva oluliselt puudutatud isiku I õigust enda kinnistult kasu saada.
12.3.Põhjendatud ei ole väide, et uue tee rajamine on avalikes huvides. Laratsi kinnistu sihtotstarve on maatulundusmaa ja kasutatava tee ääres ei ole ühtegi elamut, mida võiks häirida avaldaja kasutatavad sõidukid. Uue tee rajamine ei välista avaldaja veoautode sõitmist elamutest mööda, mis asuvad avalikult kasutatava tee ääres. Puudutatud isikul I pole TsMS § 3 lg 2 järgset õigust kaitsta kohtus avalikku huvi.
12.4.Puudutatud isik I on määruskaebuses märkinud, et teed kasutatakse alates 70ndatest aastatest. See on kooskõlas maakohtu põhjendatud seisukohaga, et tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega, mida on kasutatud ligi 50 aastat. Maakohus tegi paikvaatluse, mille käigus tuvastas menetlusnorme rikkumata, et kasutatav tee on heas korras. Sellest järeldas maakohus õigesti, et uue tee rajamine ei ole otstarbekas.
13.Asjakohatu on kaebuse etteheide, et avaldaja ei ole siiani kasutatavat teed parandanud. Toimikust nähtub, et avaldaja on soovinud sõlmida kokkulepet tee kasutamiseks, aga puudutatud isik I sellega ei nõustunud. Nii ei ole avaldajal senini olnud kohustust teed korras hoida. Juurdepääsutee määramisel on maakohus ette näinud, et avaldajal või Farmi kinnistu igakordsel omanikul on kohustus teed enda kulul korras hoida. Tõenäoliselt soovib igapäevaselt teed kasutav isik sõita mööda korras teed. Seega on alusetu puudutatud isiku I kahtlus, et avaldaja ei täida tee korrashoiu kohustust.
14.Samuti on põhjendamatud puudutatud isiku I etteheited, et maakohus rikkus uurimisprintsiipi ja ei täitnud selgitamiskohustust. Puudutatud isikul oli võimalus menetluse käigus muuta oma seisukohta ja esitada tõendeid asjaolu kohta, milleks ta tahab Laratsi kinnistut kasutada. Asjaolu, et maakohus kahtles päikesepargi rajamises, ei tähenda, et ta jättis puudutatud isiku I huvi oma kinnistut kasutada tähelepanuta. Maakohus märkis, et juurdepääsu seadmisel ei lõpe puudutatud isiku I omandiõigus kinnistule ja tal ei ole takistust kasutada maad sihtotstarbeliselt. Puudutatud isik I peab tee kasutust vaid taluma ja võimaldama. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et selline piirang ei ole ebaproportsionaalne, sest olemasolevat juurdepääsuteed on kasutatud mitukümmend aastat. Ülejäänud kinnistut võib puudutatud isik I kasutada vastavalt oma soovile. Ühtlasi jäid puudutatud isiku I etteheited maakohtule deklaratiivseks ja sisutuks. Hiljemalt maakohtu määrusest oli puudutatud isikule I arusaadav, millised tema väited ei olnud piisavalt tõendatud või milliseid asjaolusid tuluks veel kohtu ette tuua. Määruskaebuse väidetest ega lisadest ei nähtu asjaolusid, mis võimaldaks teha maakohtust erineva järelduse tee asukoha või juurdepääsu tingimuste kohta. 9 (10)
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku I soovitav tasu tee kasutamise eest 400 eurot kuus on ülemäärane. Tasu kindlaksmääramisel tuleb arvestada, et juurdepääsutee hoolduskulud tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks jäävad Farmi kinnistu omaniku kanda, puudutatud isik I võib kasutada sama teed ja hüvitis katab 400 kordselt juurdepääsutee aluse maa (2544 m2) maamaksu. Puudutatud isiku I kinnistu turuväärtus juurdepääsu ainukasutamise õiguse kaotusega ei vähene, sest juurdepääsuks määratav tee ei muutu avalikult kasutatavaks teeks, vaid seda kasutavad lisaks omanikule ainult Farmi kinnistuga seotud isikud. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus põhjendatult, et avaldajalt tuleb puudutatud isiku I kasuks välja mõista iga-aastase juurdepääsutee kasutamise tasuna 420 eurot. Kohus ei pea käesolevaga sarnases olukorras tasu määrates seda detailsemalt põhjendama ega tasu summat igal juhul matemaatiliselt komponentidest moodustama. Maakohtu kaalutlused on vaidlustatud määrusest nähtavad ja jälgitavad. Põhjendamatu on puudutatud isiku I võrdlus ladustusplatsi hinnaga, sest tee-kujulisele maale ei saa eeldatavasti mõistlikult rajada ladustusplatsi. Samuti ei ole juurdepääsutee kasutamise võimaldamine samaväärne maa teisele isikule üüri või muu kasutuslepingu alusel kasutusse andmisega.
16.Avaldaja menetluskulud jättis maakohus õigesti TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda. Samuti kohaldas maakohus puudutatud isiku I menetluskulude jaotamisel õigesti TsMS § 172 lg 1 teist lauset, sest tema väited ja taotlused ei olnud edukad.
17.Kokkuvõttes ei anna kaebuse väited ega sellele lisatud tõendid alust vaidlustatud määrust muuta.
18.Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.
19.Kaebemenetluse kulud saab ringkonnakohus rahaliselt kindlaks määrata. Maakohtul polnud vaja vastavaid otsustusi teha, sest asja esimeses astmes läbivaatamise kulud jäid õigesti iga menetlusosalise enda kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata avaldaja kulunimekirja alusel.
19.1.Avaldaja esitas 1. veebruaril 2023 tervikliku kulunimekirja, mis sisaldab kõiki seniseid menetluskulusid. Puudutatud isiku I kaebuse alusel ei saa ringkonnakohus muuta avaldaja kasuks soodsamaks maakohtus otsustatud kulude jaotust, st maakohtus kantud kulud ei ole vaidlustatud määruse järgi hüvitatavad. Seega jätab ringkonnakohus tähelepanuta avaldaja taotluse osas, mis käsitleb kulusid maakohtus asja sisulisel läbivaatamisel.
19.2.Kaebemenetluse kuluna taotles avaldaja 1038,33 euro hüvitamist, mis on tasu 7 t 25 min õigusteenuse eest (sh kaebusega tutvumine ning vastuse ja kulunimekirja koostamine) tasumääraga 140 eurot/t (käibemaksu hüvitamist avaldaja ei taotle). Puudutatud isik I palus kohtul kontrollida avaldaja kulude vajalikkust ja põhjendatust.
19.3.Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 6 t. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus määruskaebemenetluses oli sisuliselt sama nagu maakohtus ning menetlusosalised ei esitanud olulisel määral uusi väiteid ega tõendeid. Avaldaja esindaja tasu on põhjendatud määraga 80 eurot/t. Kohus võtab arvesse, et advokaadi tunnitasu on kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid kohustusi ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitte-advokaadist esindajate puhul nii ei ole. Neil kaalutlustel tuleb puudutatud isikul I avaldajale hüvitada määruskaebemenetluse kuluna 480 eurot (= 6 t × 80). Rahuldamata jääb avaldaja taotlus kaebemenetluse kuludest 558,33 euro (= 1038,33 – 480) hüvitamiseks.
19.4.Vastavalt avaldaja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab puudutatud isik I tasuma viivist.
20.Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 3 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) 10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.