Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
20.novembril 2008.a. kell 16.00 Kentmanni kohtumaja
Menetlusosalised ja nende esindajad
OÜ E hagi AOÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks, hagihind 278 218,50 krooni Hageja: OÜE (registrikood XXX; asukoht XXX) Hageja volitatud esindaja: S International OÜ, XXX)
Tšerepanov (Statam
Kostja: AOÜ(registrikood XXX; asukoht XXX), seaduslik esindaja juhatuse liige A Š (XXX) Hgai läbi vaadatud kohtuistungil
11.novembril 2008
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindajad D. Kuznetsova ja S. Tšerepanov
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista AOÜlt (XXX) OÜ E (XXX) kasuks 511 856 (viissada üksteist tuhat kaheksasada viiskümmend kuus) krooni.
3.Menetluskulud jäävad AOÜ kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
Hageja ja kostja sõlmisid 01.03.2006 üürilepingu, millega kostja sai oma kasutusse äriruumid Tallinnas XXX asuva hoone esimesel korrusel kogusuurusega 97,5 m2 tähtajaga kuni 31.03.2011.a. Kostja kohustus tasuma üüri 250 kr/m2. Kuigi leping oli sõlmitud pindalale suurusega 97,6 m2, kasutas kostja tegelikult 151 m2 ning maksis üüri vastavalt tegelikult
kasutatud pinnale 37 750 kr + käibemaks kuus. Pindala 151 m2 oli märgitud ka kostjale esitatud arvetes. Üürilepingu järgi kohustus kostja tasuma lisaks üürile ka kõrvalkulud proportsionaalselt vastavalt kostja kasutuses olnud ruumi suurusele ning üürniku tulevaste võimalike mõõdikute näitude alusel. 09.10.2007 hageja esitas kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja pankrotihoiatuse ning kohustas kostjat vabastama üüriruumid 15.10.2007 ja tasuma üürilepingujärgse võlgnevuse. Kostja vabastas ruumid, kuid jättis tasumata talle esitatud arved kokku summas 278 218,50 krooni, milles üür 200 452,50 krooni ja kõrvalkulud (kommunaalkulud) summas 77 766 krooni. Üürilepingu punktis 3.1.2. kohustus kostja tasuma üüri ja teenuste eest tasumisega viivitamisel hagejale viivist 0,5 % tasumisele kuuluvalt summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest. Hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivisesumma oli hageja arvestuste kohaselt 452 975,41 krooni. Tegutsedes heas usus ning arvestades kujunenud kohtupraktikat hageja vähendab viivisenõuet ning taotleb kostjalt välja mõista viivised põhinõude ulatuses. Hageja taotleb hagi rahuldada, välja mõista kostjalt põhivõlg ja viivised ning jätta menetluskulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
Kostja oma 12.08.2008 kirjalikus vastuses taotles tühistada hagi menetlusse võtmise määruse ning keelduda menetlusse võtmisest, sest hagile lisatud volikirja on allkirjastanud üks hageja juhatuse liikmetest, kuid hageja kahel juhatuse liikmel on äriregistrisse kantud ühine esindusõigus. Kostja märkis vastuses, et ta hagi ei tunnista ning tema vastuväited põhinevad hagis esitatud asjaolude ebaõigsusel, arvandmete ja summade valel arvestusel ning seaduste nõuete eiramisel; oma väidete tõendamiseks ja hageja väidete ümberlükkamiseks kasutatavad tõendid esitab kostja võimaliku kohtumenetluse käigus.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.11.11.2008 kohtuistungile kostja esindaja ei ilmunud ega teatanud kohtule ilmumist takistavate seaduslike asjaolude olemasolust. Kuna kohtu nõudmisel hageja kõrvaldas kostja vastuses nimetatud puuduse ja esitas täiendavaid tõendeid esindaja volituste tõendamiseks, siis 11.09.2008 kohtumäärusega kohus jättis rahuldamata kostja taotluse keelduda hagi menetlusse võtmisest. Sama määrusega kohus määras kindlaks kohtuistungi toimumise aja ning määras menetlusosalistele tähtpäeva avalduste, tõendite, taotluste ja vastuväidete esitamiseks. Kohtumäärus ja kohtukutse toimetati kostja seadusjärgsele esindajale A. Š isiklikult kätte 27.09.2008, s.o. enne tõendite esitamise tähtpäeva. Mingeid täiendavaid avaldusi ega tõendeid kostja kohtule ei esitanud..
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 414 lg 1 kohaselt juhul, kui pooled või üks pool kohtuistungilt puudub, võib kohus lahendada asja sisuliselt, kui hagi aluseks olevad asjaolud on kohtu arvates sellise otsuse tegemiseks piisavalt välja selgitatud. Kostjale oli kohtuistungi aeg nõuetekohaselt teatavaks tehtud. Kostjale oli teada, et võimaluse korral kohus lahendab asja lõplikult 11.11.2008.a. Kostja oma vastuväiteid ei täpsustanud ega täiendavaid tõendeid kohtule ei esitanud, kuigi selleks oli talle võimalus antud. Hageja esindaja kohtuistungil taotles asja sisulist lahendamist kostja osavõtuta. Eeltoodu alusel kohus vaatas asja kohtuistungil läbi kostja osavõtuta ja teeb sisulise otsuse.
3.Kohus, kuulanud ära hageja, tutvunud esitatud kirjalike seisukohtadega, uurinud ja hinnanud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
4.Vaidlust ei ole selle üle, et poolte vahel oli üürilepingust tulenev võlasuhe. Vaidlust ei ole selle üle, et üürilepingu on hageja kehtivalt üles öelnud ning kostja on üüritud ruumid vabastanud. Hagiavalduse kohaselt on kostjal hageja ees üüritasu ja kõrvalkulude võlgnevus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § -st 271 tulenevalt on üürniku põhikohustuseks maksta üürileandjale asja kasutamise eest tasu. Tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 on üürnik lisaks üüri maksmisele kohustatud maksma kõrvalkuludena tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja asja kasutamisega seotud tegude eest, kui selles on kokku lepitud. Pooltevahelise kirjaliku üürilepingu (tl 14 – 16) punktis 3.1. sisaldus kokkulepe tasuda iga kuu 5. kuupäevaks üüri määraga 250 krooni /m2, kõrvalkulud (ekspluatatsioonikulud, üldkasutatavate ruumide kasutamine ja korrashoid, valveteenus, prügivedu, kommunaal- ning muud teenused jms) eest proportsionaalselt vastavalt suurusele esimesest korrusest ja üürniku tulevaste võimalike mõõdikute alusel. Üürile ja teenustele lisandub käibemaks.
5.Hageja väidetel on poolte vahel kirjalik üürileping 97,6 m2 suuruse ruumi kasutamiseks. Lisaks sellele kasutas kostja pooltevahelise suulise kokkuleppe alusel kirjaliku üürilepinguga samadel tingimustel samas hoones samal korrusel asuvat teist ruumi pinnaga 53,4 m2. Hageja kohtuistungil leidis, et pooltel oli paralleelselt kaks üürilepingut – suuline ja kirjalik. Kokku oli kostja kasutuses üürilepingute alusel 151 m2 suurune pind. Kostja on üldsõnaliselt viidanud hagis nimetatud arvandmete ja faktiliste väidete tõele mittevastavusele, kuid ei ole oma vastuväiteid konkretiseerinud ega tõendanud.
6.Kohus leiab, et asjaolu, et poolte vahel oli lisaks kirjalikus üürilepingus kokkulepitule suuline kokkulepe samadel tingimustel 53,4 m2 suuruse ruumi kasutamiseks, on tõendatud hageja poolt kostjale esitatud ja kostja poolt tasutud arvetega. AS Hansapank 30.08.2008 tõendist nr 200.228100/704 (tl 41) nähtub, et 2006.a. juulist septembrini on kostja tasunud hagejale renti 44 545 krooni kuus. See summa vastab 151 m2 suuruse pinna rendisummale 250 kr/m2 koos käibemaksuga. Nende maksete selgitustes viidatud arved nr 26014 ja 26020 on esitatud ühe kuu renditasu maksmiseks 151 m2 suuruse pinna eest. 30.11.2006 on kostja tasunud hagejale 89 090 krooni selgitusega „arved 26032, 26028“. 2007.a. veebruarist 05.juunini 2007 on kostja tasunud talle esitatud arveid erinevate summadega osamaksetena, kuid lõpuks on kõik nimetatud arved on täies ulatuses tasutud. Kõik tasutud arved on kostjale esitatud renditasu maksmiseks samuti 151 m2 eest. Kirjaliku üürilepingu punkti 3.1.4. järgi kohustus kostja tasuma deposiidina (ettemaksuna) hageja pangakontole lepingu järgi tasumisele kuuluva 1 kuu üüri suuruse summa 24 400 krooni, millele lisandub käibemaks. See summa vastab kirjalikus üürilepingus kajastatud 97,6 m2 suuruse pinna ühe kuu üüritasule (ilma käibemaksuta). 03.07.2006 on hageja kostjale 1 kuu ettemaksu tasumiseks arve nr 26014 summas 44 545 krooni ( 37 750 kr + km) 151 m2 eest. Kostja on selle arve 24.07.2006 tasunud. See tõendab samuti, et poolte vahel oli kokkulepe üürilepingus kirjalikult fikseeritud pinnast suurema pinna kasutamiseks kirjaliku üürilepinguga samadel tingimustel.
7.Kohus leiab aga, et poolte kokkulepe ei ole käsitatav iseseisva suulise üürilepinguna 53,4 m2 ruumi kasutamiseks. Kohtu hinnangul on tegemist kirjaliku üürilepingu poolte kokkuleppel muutmisega üüripinna ja ettemaksu suuruse osas. Seda seisukohta kinnitab asjaolu, et hageja esitas kostjale igakuuliselt ühe arve 151 m2 kasutamise eest tasumiseks, mitte kummagi väidetava lepingu järgi eraldi. Üürilepingu punkti 5.3 järgi on lepingu muid tingimusi (peale üüritasu ja kõrvalkulude suuruse) võimalik muuta kas Eesti Vabariigi õigusaktidega sätestatud korras või üürileandja ja üürniku vahelise kirjaliku kokkuleppega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3 teise lause kohaselt poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Kohtu hinnangul on pooltevaheline käitumine arvete
esitamisel ja tasumisel tõlgendatav selliselt, et pooled suulisel kokkuleppel otsustasid muuta kirjalikku üürilepingut suuliselt. Mõlemad pooled on üürilepingu suuliselt muudetud tingimusi täitnud, s.t. hageja andis kostja kasutusse lepingus kirjalikult fikseeritust suurema ruumi, esitas arved tegelikult kasutatava ruumi suuruse järgi ning kostja kuni 2007. maikuuni tasus arved.
8.Hagiavalduse kohaselt jättis kostja tasumata renditasu maksmiseks esitatud järgmised arved: 01.06.2007 arve nr 27019 (44 545 kr), 02.07.2007 arve nr 27023 (44 545 kr), 02.08.2007 arve nr 27026 (44 545 kr), 04.09.2007 arve nr 27033 (44 545 kr) ja 04.10.2007 arve nr 27038 (22 272,50 kr) ning kõrvalkulude eest esitatud arved: 31.07.2006 arve nr 26512 (1123,25 kr), 31.08.2006 arve nr 26515 (1356,13 kr), 30.09.2006 arve nr 26518 (4708,39 kr), 31.10.2006 arve nr 26521 (5966,73 kr), 30.11.2006 arve nr 26524 (6375,34 kr), 31.12.2006 arve nr 26527 (6444,92 kr), 31.01.2007 arve nr 27502 (6547,37 kr), 28.02.2007 arve nr 27503 (6833 kr), 31.03.2007 arve nr 27506 (6508,40 kr), 30.04.2007 arve nr 27509 (5156,41 kr), 31.05.2007 arve nr 27514 (4810,25 kr), 30.06.2007 arve nr 27515 (4405,68 kr), 31.07.2007 arve nr 27518 (4817,57 kr), 31.08.2007 arve nr 27522 (4968,46 kr), 30.09.2007 arve nr 27526 (4925,52 kr) ja 15.10.2007 arve nr 27532 (2791,59 kr). Kokku võlgneb kostja hagiavalduse kohaselt hagejale üüritasuna (renditasuna) 200 452,50 krooni ja kõrvalkuludena 77 766 krooni. Kõrvalkulude eest esitatud arvetel märgitud summade liitmisel on hageja ilmselt eksinud. Kohtu arvutuste kohaselt on tasumata arvetes näidatud kõrvalkulude summa kokku 77 739,01 krooni, s.o. hagis näidatust 26,99 krooni väiksem. Kohus vähendab hageja nõuet selle summa võrra.
9.Hagile lisatud tõenditest nähtuvalt on kostja tasunud üürimakseid kuni 2007.a. maikuu eest 02.05.2007 esitatud arveni nr 27017 (kaasa arvatud). Hagis nõuab hageja üürivõlgnevust alates 2007.a. juunikuu eest. Seega ei ole hageja kostja võlgnevusest maha arvestanud deposiidina tasutud 44 545 krooni. Üürilepingu punkti 3.1.4. kohaselt üürilepingu lõppemisel on üürileandjal õigus summa tagastamisel maha arvestada kõik üürniku võlgnevused ja üürileandja varale tekitatud kahju. Kostja on ettemaksu tasunud 24.07.2006 (tl 41, 76). Võttes arvesse, et üürilepingu lõpetamisel oli kostja võlgnevus hageja ees deponeeritud summast oluliselt suurem, ei olnud hageja kohustatud ettemaksu kostjale tagastama. Hagile lisatud tõenditest ei nähtu ja hageja ei ole ka esile toonud, et ta tagastas ettemaksuna tasutud 1 kuu renditasu kostjale või kustutas selle arvelt kostja võlgnevust hageja ees. Eeltoodu alusel kohus leiab, et ettemaksu 44 545 krooni võrra tuleb hageja nõuet vähendada. Seega jääb hageja rahuldamisele kuuluva nõude suuruseks 233 646,51 krooni. Kohus mõistab selle summa kostjalt välja.
10.Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult viivist (VÕS § 113 lg 1). Üürilepingu punktis 3.1.2. leppisid kokku pooled viivise määras 0,5 % tasumisele kuuluvalt summalt maksmisega viivitatud iga päeva eest. Hageja on viiviseid arvestanud üksnes üüritasu summade maksmisega viivitamise eest. Hageja on hea usu põhimõttest lähtudes vähendanud viivisesummat hagis esitatud põhinõudeni, kuigi hagiavalduse esitamise ajaks olid viivised sissenõutavaks muutunud summas 452 975,41 krooni. Kohus leiab, et hageja põhinõudeni vähendatud viivisenõue on mõistlik. Kostja ei ole taotlenud viiviste vähendamist. Kohus leiab, et hageja viivisenõue tuleb rahuldada täies ulatuses, kuigi kohus põhivõlgnevuse osas nõuet vähendas. Võttes arvesse, et hagejal on seadusest tulenevalt õigus nõude viiviseid oluliselt suuremas summas, ei mõjuta hagis nõutud viiviste suurust kohtu hinnangul ka see, kui hageja oleks võlgnevuse tekkimisel deposiiti tasutud üürimakse arvelt võlgnevuse osaliselt kustutanud ning arvestanud viiviseid 44 545 krooni võrra väiksemalt summalt. Perioodil iga arve tasumise tähtpäevast kuni 22.04.2008 on hageja arvestanud iga arve osas viiviseid eraldi. Kui hageja oleks deposiidi arvestanud esimese võlgu jäänud arve katteks (mille tasumisega viivitamise aeg on kõige pikem), oleks viivisesumma seisuga 22.04.2008 väiksem maksimaalselt 71 494,93 krooni võrra. Perioodil 23.04.2008 kuni hagi esitamiseni seisuga
15.07.2008 on hageja arvestanud viiviseid 173 päeva eest 0,5 % üürivõla summast 200 452,50 krooni, 1002,26 krooni päevas, kokku 173 391,41 krooni. Kui arvestada 173 päeva eest viiviseid 44 545 krooni võrra väiksemalt summalt, s.o. 155 907,5 kroonilt, tuleks viivisesumma päevas 779,55 krooni, 173 päeva eest kokku moodustaks viivisesumma 134 859,98 krooni. Kokku oleks kostjale soodsamal viisil arvutatud viivisenõue hageja arvutatust väiksem 110 026,36 krooni (173 391,41 kr – 134 859,98 kr + 71 494,93 kr) võrra. Hageja on enda arvestatud viiviseid vähendanud 174 756,91 krooni võrra, so suuremas ulatuses kui suuremast lähtesummast tulenev võimalik viga viivisearvestuses.
11.Menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohtu poolt rahuldatud osa moodustab hageja nõudest 92 %. Võttes arvesse hagi rahuldamise suurt ulatust ja hagi asjaolusid, eelkõige seda, et kostjal on hageja ees pikaajaline võlgnevus, kostja ei ole esitanud hagile põhjendatud ja tõendatud vastuväiteid, jätab kohus menetluskulud täies ulatuses kostja kanda sellele vaatamata, et kohus hagi osaliselt rahuldas.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.