Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 17.11.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-05-16174/35
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 17.11.2008
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 2691

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2008. a., Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-16174

Tsiviilasi

Martin Knoli hagi Terje Mei vastu 334.000 krooni väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22. aprilli 2008. a. otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Martin Knoli apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

3. november 2008. a.

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant Martin Knol (sünd. xx.xx.xxxx., elukoht xxxxxxxx xxx xx, xxxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxxxx), esindaja adv. Alar Urm Vastustaja Terje Mei (end. Hekk, IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx-xxxxxxxxxx xxxx, xxxx xxxx, xxxxxxx xxxx, xxxxxxxx), esindaja adv. Andres Lusmägi

RESOLUTSIOON:

1.Tühistada Harju Maakohtu 22. aprilli 2008. a. otsus Martin Knoli hagis Terje Mei vastu 334.000 krooni väljamõistmiseks ja menetluskulude jaotamiseks. Tühistatud osas saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

2.Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

6.jaanuaril 2005. a. sai hageja kinnistu otsese valduse. 11. juulil 2005. a. pöördus naaberkinnistu (xxxxxxxxx xxx xx) omanik hageja poole piirdeaia nihutamise sooviga. Siis sai hageja teada, et kinnistuid eraldav piirdeaed ei asu kinnistu piiril, vaid naaberkinnistul. Xxxxxxxx xxx xx kinnistu omanikult sai hageja teada, et Terje Mei oli naaberkinnistu omanikuga pidanud kirjavahetust aia kinnistute piirile nihutamise küsimuses ja oli seega teadlik, et tema kasutuses olev maa on suurem tema omandis olevast kinnistust. Hageja toimetas kinnistu piiride ja pindala kontrollmõõtmise. Selle tulemusena selgus, et piirdeaed on kahel kinnistu küljel kinnistu piiridest väljaspool ja piirdeaia ümbertõstmise järel väheneb hageja kasutuses olev maa-ala 255 m2 võrra. Hageja käis kinnistuga enne müügitehingu toimumist tutvumas kahel korral. Müüja ei teavitanud teda sellest, et kinnistuna ettenäidatud maatüki suurus erineb ligikaudu neljandiku võrra kinnistu suurusest. Sellest ei olnud teadlik ka Terje Meid esindanud maakler Imre Liivrand. Hageja teostas kinnisasja ülevaatuse isiklikult, kasutamata spetsialisti abi ja eeldades, et müüja tegutseb heas usus ning näitab talle tegelikult müüdavat maatükki. Mõistlik isik eeldab, et kinnistul olevat elamut ja aeda ümbritsev piirdeaed on kinnistu piiridel. Müüja andis ostjale üle ettenähtud maatüki, kuid hiljem selgus, et ostja ei omandanud temale ettenähtud ja üleantud maatükki, vaid sellest ligikaudu neljandiku võrra väiksema maatüki. Piirdeaedade nihutamisega muutub krundi ja eramu pinna suhe ebaefektiivseks. Kinnistu suurus ning sellel asuv elamu ei ole omavahel proportsioonis. Hageja oli kinnistu ostmisel sisuliselt eksimuses tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 mõttes. Ta ei oleks kinnistut selle tegelikke piire teades ostnud, sest piirdeaia õigesse kohta nihutamisel on kinnistu välimus ja kvaliteet teistsugune ning lisaks kaasnevad piirdeaia nihutamisega suured kulud. võrra. Kinnistu müügihind oli 2.359.000 krooni ja kinnistu fikseeritud suurus 907 m2, seega ruutmeetri hinnaks kujunes 2600 krooni. Puudujääva osa hind lähtuvalt tehingu ruutmeetri hinnast on 663.000 krooni (2600 x 255), selle summa võrra tulebki võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 alusel müügihinda alandada. See summa kajastab turuhinna vähenemist ja Terje Mei poolt lepingu rikkumisega hagejale tekitatud lisakulutusi Vastavalt 14. detsembril 2004. a. sõlmitud võlaõiguslepingu punktile 4. 8 on leppetrahv lepingu punktis 4. 7 nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel 0, 025 % ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Lepingu eseme valdus anti ostjale üle 6. jaanuaril 2005. a., kuid selleks ajaks ei olnud müüja kõrvaldanud veekahjustusi elamu esiku seinalt ja laelt – neid ei olnud kõrvaldatud kuni 1. septembrini 2005. a. Leppetrahv on arvestatud 237 päeva eest summas 139.770 krooni. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hageja ei olnud eksituses, kui soovis osta ja ostis kinnistu suuruses 907 m2. Kinnistu suurus oli enne selle ostmist kajastatud maakatastris. Nimetatud asjaolu kajastab ka 20. novembri 2004. a. kuupäevaga dateeritud ostupakkumine. Müüja pole rikkunud ühtegi kokkulepet. Müügilepingu punktis 1. 1. 1 on nimetatud kinnistu pindalaks 907 m2. Seega viidi võlaõiguslik tehing läbi kooskõlas ostupakkumises nõutuga ja

Hinna alandamine sellel alusel, et hageja pidas kinnistu pindala tegelikkusest suuremaks, ei ole põhjendatud. Maakatastri ja kinnistusraamatu andmetel on kinnistu suuruseks 907 m2. Martin Knoli ja Terje Mei vahel sõlmitud müügilepingu järgi on hageja ostnud kinnistu suurusega 907 m2. Riigikohus on oma otsuses märkinud, et kinnistu suuruse mittevastavus aiaga piiratud maatüki suurusele ei ole käsitletav kinnistu mittevastavusena müügilepingu tingimustele. Hageja on väitnud, et kostjad tekitasid talle kahju lepingueelsete läbirääkimiste käigus, kuna varjasid olulisi kinnistut puudutavaid asjaolusid. VÕS § 14 lg. 2 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lepingu sõlmimist ettevalmistava isiku kohustuseks on arvestada mõistlikult üksteise huvide ja õigustega. Lepingueelselt tutvus hageja ostetava kinnistuga. Kinnistu piire tähistavad piirimärgid puudusid, mis on tunnistajate ütlustega tõendatud, piirdeaed aga asus naaberkinnistul. Asja arutamisel ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et Terje Mei oleks hagejale näidanud konkreetseid krundi piire, ostjal aga ei olnud põhjust eeldada, et müüja võinuks hoonet ümbritseva piirdeaia ehitada võõrale maatükile. Müüja kohustus oleks olnud anda teavet ostjale krundi tegelike piiride kohta, millest saab järeldada, et müüja oli rikkunud lepingueelsete läbirääkimiste käigus teatamiskohustust. Hageja ei ole aga tõendanud temal kahju tekkimist lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevalt. Hageja väite kohaselt on tema kahjuks piirdeaia ümberpaigutamise kulud vastavalt OÜ Roto Ehitus hinnapakkumisele. Tõendamata on aia ümberpaigaldamisega seonduvate kulude kandmine hageja poolt. 21. aprillil 2006. a. müüs Martin Knol vaidlusaluse kinnistu OÜ-le Suvelill, mistõttu ka edaspidiste kulude tekkimine hagejal seoses aia ümberpaigaldamisega on välistatud. Apellatsioonkaebus Martin Knol palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega mõista Terje Meilt apellandi kasuks välja 334.000 krooni. Tunnistaja I. L. ütlustest selgus üheselt, et vastustaja ei selgitanud maaklerile ega maakler apellandile, et ettenäidatud maatükk ei ole maatükk, mida müüakse. Maakler ega vastustaja ei täitnud enne lepingu sõlmimist kohustust anda müügieseme kohta õiget ja täilikku teavet. I. L. tunnistas, et tulenevalt T. Mei ütlustest oli temal ettekujutus, et aiaga piiratud maa-ala on müüdav kinnistu. Tunnistaja L. M. kinnitas samuti, et ei vastustaja ega maakler maininud, et müüdav maatükk on tegelikult väiksem. Tunnistaja L. K.i ütlustest selgus, et vastustaja seletus selle kohta, et katus oli enne maja apellandile üleandmist parandatud, on vale. Seega on tõendatud, et apellandile näidati kinnistu müügi eel müüdava kinnistuna tegelikust oluliselt suuremat maatükki. Apellant esitas kahju suuruse tõendamiseks Roto Ehituse hinnapakkumise, mis tõendab, kui palju maksavad krundipiirete nihutamise tööd, selleks vajalik ehitustöö ja materjal. Kinnistu tänavapoolse piirdeaia nihutamine toob kaasa kinnistul asuva eramu garaaži sissesõidutee osalise lammutamise ja ümberehitamise. Teise piirdeaia nihutamine vähendab oluliselt aia suurust, toob krundi piiri elamule ebanormaalselt lähedale ja muudab aia kasutusvõimalusi. Saamata jäänud asja hind, ehk vähem saadud maa maksumus on 51.000 krooni. 21. aprillil 2006. a. maksis apellant Alla Talule 20.000 krooni, et saada enda omandisse 52 m2 maast, mis oli vastustaja poolt müügiobjektina üle antud, kuid temale tegelikult ei kuulunud. Tõendamist ei vaja asjaolu, et kui müüja annab ostjale lubatust vähem või mittevastava asja, siis on see ostjale kahjulik. Kinnistu müümine ei saa lõpetada kahju hüvitamise kohustust ega muuta kahju summat. Maakohtu väide, et kahju summa on tõendamata ja kahju ei ole seoses kinnistu

võõrandamisega, on ekslik. Heas usus tegutsev müüja, kes teab, et müüdav asi on tegelikult erinev tehingu sõlmimisel ostjale müüdava asjana näidatud asjast, peab hea usu põhimõttest lähtuvalt ostjat sellest teavitama. Käesoleval juhul andis müüja ostjale üle ettenäidatud maatüki, kuid hiljem selgus, et tegelikult on müüdud maatükk ligi neljandiku võrra väiksem. Apellant ei tegutsenud ebamõistlikult, kui vaatas ise müüdava maatüki üle ja eeldas, et see on müüdav kinnistu. Müüja lõi kinnistut müües teadvalt vale ettekujutuse kinnistu piiride asukohast ning müügiobjektist tervikuna ja see mõjutas oluliselt ostja poolt ostmisotsustuse langetamist. TsÜS § 92 lg. 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama paragrahvi lg. 2 alusel on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud teistsugustel tingimustel. TsÜS § 94 lg. 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Apellant ei oleks kinnistut ostnud, kui oleks kinnistu tegelikke piire teadnud, sest piirdeaia nihutamisega on kinnistu välimus ja kvaliteet teistsugune. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada, Martin Knoli poolt Terje Mei vastu 334.000 krooni väljamõistmiseks esitatud hagi tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lõikega 2 ja § 657 lg. 1 punktiga 3 saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu otsuses sisalduvate järeldustega osas, mis puudutavad müüja kohustust anda ostjale teavet krundi tegelike piiride kohta, samuti osas, mis puudutab müügihinna alandamise põhjendamatust sellest tulenevalt, et hageja pidas ostetava kinnistu pindala tegelikkusest suuremaks. Siiski ei ole need järeldused piisavad asja lahendamiseks. TsMS § 656 lg. 2 lausest 2 tuleneb ringkonnakohtu õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka sama paragrahvi lõikes 1 loetlemata menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Kolleegium leiab, et otsuse tühistamist ja tsiviilasja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmist põhjustav menetlusõiguse normide rikkumine seisneb maakohtu poolt eelmenetluse ülesannete täitmata jätmises. Eelmenetluse ülesannete olulises osas täitmata jätmises seisnevat rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Riigikohus tühistas madalama astme kohtute otsused vaidlusaluses osas põhjendusel, et kuigi hageja nõudis makstu tagastamist seoses hinna alandamisega, tugines ta muuhulgas sellele, et rahasumma, mida ta nõuab, kajastab turuhinna vähenemist ja Terje Mei poolt lepingu rikkumisega hagejale tekitatud täiendavaid kulutusi (kahju, mis tekkis turuhinna vähenemise tõttu, kuna kinnistu piiri muutmise järel on selle kompaktsus, välimus, kasutusomadused, kvaliteet ja likviidsus muutunud; kahju, mis hagejal tekkis seetõttu, et ta peab kandma piirdeaia ümberpaigutamise kulusid, vana piirdeaia ning garaaži sissesõidutee lammutuskulusid ja uue piirdeaia ehitamise kulu; kahju, mis hagejal tekkis seoses temale üleantud maatüki naabrile jääval osal oleva haljastuse kaotusega). Riigikohus leidis, et kahju hüvitamise kohustus võib iseenesest tekkida lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumisest. Kohtutele pani Riigikohus pahaks, et maakohus jättis hageja väited kahju tekitamise kohta TsMS § 351 lõigetes 1 ja 2 sätestatut rikkudes tähelepanuta, ringkonnakohus jättis aga tähelepanuta selle rikkumise. Riigikohus leidis, et hageja väidete tähelepanuta jätmine on menetlusõiguse normi oluline rikkumine. Selle rikkumise

kõrvaldamiseks saatiski Riigikohus tsiviilasja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kolleegium leiab, et asja uue läbivaatamise käigus maakohus kirjeldatud rikkumist ei kõrvaldanud. Et hageja oli varasemas menetluses nõudnud makstu tagastamist seoses hinna alandamisega, siis ei olnud ta oma makstud raha tagastamise nõuet sidunud nende asjaoludega, mis on seostatavad lepingueelsete läbirääkimiste käigus kostjal tekkinud kohustuste rikkumisega: hageja ei olnud esile toonud faktilisi asjaolusid iga väidetava kahju liigi ega selle suuruse kohta. Seega oli ebaselge, millist liiki ja kui suure varalise kahju hüvitamist hageja taotles. TsMS § 392 lg. 1 punktidest 1 ja 3 tuleneb kohtu kohustus selgitada eelmenetluses muuhulgas eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Maakohus ei teinud hagejale sõnaselget ettepanekut esile tuua asja lahendamiseks keskset tähendust omavad asjaolud – millist liiki ja millises suuruses kahju on ta kostja kohustuse väidetava rikkumise tõttu kandnud. See ei võimaldanud kohtul hinnata haginõude rahuldamise õiguslikku põhjendatust. Maakohut ei õigusta, et hageja ei esitanud asjaolusid selliselt, et need oleksid võimaldanud tema nõude korrektselt lahendada: kohus oleks pidanud hageja nõude kvalifitseerimisel selgeks tegema, milliseid asjaolusid peab hageja tõendama, ja seda pooltele ka selgitama (vt. Riigikohtu lahend 3-2-1-80-08). Alles pärast hageja poolt asjakohaste faktiliste asjaolude esiletoomist oleks olnud võimalik välja selgitada kostja seisukohad hageja väidete kohta ning teha pooltele ettepanek tõendite esitamiseks (TsMS § 392 lg. 1 p. 4), sest alles esiletoodud faktilistest asjaoludest lähtudes oleks olnud võimalik määratleda nende faktide kogum, mida vaidluses tuli tõendada. Maakohtus 13. märtsil 2008. a. toimunud istungi protokolli kohaselt on hageja esindaja tuginenud Roto-Ehituse hinnapakkumisele ning väitnud, et ülejäänud asjaolud jäävad samaks, protokollist ei nähtu aga, et kohus oleks arutanud pooltega asjas olulisi asjaolusid ja teinud hagejale ettepaneku nende faktiliste asjaolude esiletoomiseks (kd. II, tl. 88). Seega ei täitnud maakohus eespoolkirjeldatud eelmenetluse ülesandeid ega kõrvaldanud ka TsMS § 351 lõigete 1 ja 2 rikkumist, millele oli tähelepanu juhtinud Riigikohus. Sellest tulenevalt on ka otsus olulises ulatuses põhjendamata. Nõustuda ei saa maakohtu otsusest järelduvaga, nagu saaks asjaolust, et aed tuleb kooskõlas kinnistu piiridega ümber paigutada, iseenesest tekkida kahju üksnes juhul, kui aed tegelikkuses ümber paigutatakse, ja üksnes isikule, kes on selle kulutuse tegemise hetkel kinnistu omanik. Kolleegium leiab, et tegemist võib olla rahaliselt hinnatava kohustusega, mis võib mõjutada kinnistu väärtust. Sellest seisukohast ei ole maakohus asjaolu käsitlenud. Lisaks on maakohus otsuse sissejuhatuses ebaõigesti märkinud, nagu lahendataks hagi Terje Mei ja Nigul Hekki vastu, sest viimase vastu esitatud nõue on varasemate lahenditega lahendatud ja nimetatu vastu esitatud nõuet maakohtule uueks läbivaatamiseks ei ole saadetud. Sisuliselt maakohus nõuet Nigul Hekki vastu otsuses ka ei käsitlenud. Menetluskulud poolte vahel tuleb jaotada vastavalt asja lõpliku sisulise lahendamise tulemusele.