Harju Maakohus
Kohtunik
Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
11.november 2008.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja, kirjalik menetlus
Tsiviilasja number
2-08-5048
Tsiviilasi
L P hagi OÜ Lvastu 110 000 krooni nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja L P isikukood xxx elukoht xxx Hageja lepinguline esindaja N Perova, OÜ Klassen Õigusbüroo, xxx Kostja OÜ L registrikood xx, asukoht xxx Kostja lepinguline esindaja F Koso, Incure Inkasso Agentuur OÜ, xxx
esindajad
Jätta rahuldamata L P hagi OÜ Lvastu 110 000 krooni nõudes Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.
Hageja ja kostja sõlmisid 24.11.2005.a. lepingu, mille kohaselt kohustus kostja müüma hagejale kuuluva korteri asukohaga Tallinn, Xxx hinnaga 950 000 krooni, mis sisaldab kostja vahendustasu 38 000 krooni. Pooled sõlmisid koos O J 28.11.2005.a. kolmepoolse korteriomandi ostu-müügitingimuste protokolli, mille kohaselt oli müügilepingu sõlmimise tähtajaks 20.01.2006.a. Tegelikkuses toimus müügilepingu notariaalne sõlmimine alles 14.03.2006.a. Selgus, et vahepeal olid korterite müügihinnad oluliselt tõusnud. Kostja kui kinnisvaraturul tegutsev professionaalne ettevõtja oleks pidanud seda teadma nagu ka seda, et hagejale kuuluva korteri müük poolte vahel sõlmitud lepingus sätestatud hinnaga võib
tuua hagejale varalise kahju. Seda, et kostja teadis hindade tõusust, kinnitab hageja arvates O J poolt samale korterile tellitud eksperthinnang nr 0345-06, mille kohaselt oli korteri väärtus 1 060 000 krooni. Nimetatud eksperthinnangust oli kostja teadlik, kuna kostja oli sõlminud ka O J lepingu. Hageja palub kostjalt välja mõista hagejale tekitatud kahju 110 000 krooni, mis seisneb hinnavahest tingitud saamata jäänud kasumis. Hageja leiab, et kostja täitis oma kohustusi vastavalt lepingule, rikkudes Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 ja § 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid. Samuti rikkus kostja VÕS § 624 lg 1 sätteid, jättes hagejale teatamata kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest, eelkõige nendest, mis võivad ajendada käsundiandjat juhist muutma. Lisaks rikkus kostja poolte vahel sõlmitud käsunduslepingu p 7, mille kohaselt pidi kostja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele hageja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise hageja varale, samuti toimima kinnisvaraettevõtjate poolt üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Hageja nõustus 25.03.2008.a tsiviilasja kirjaliku menetlusega (tl 57).
Kostja oma kirjalikus vastuses hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Kostja kohustus käsunduslepingu kohaselt leidma hageja korterile ostja tingimusel, et korteri müügihing on 950 000 krooni. Kostja leiab, et ta on täitnud käsunduslepingu ning leidnud hageja korterile, hinnaga 950 000 krooni, ostja. Kostja leidis korterile ostja juba 4 päeva pärast ning siis sõlmiti ka kolmepoolne Korteriomandi ostu-müügi protokoll, kuhu kirjutas alla ka hageja. Kostja leiab, et eksperthinnangus toodud korteri hind 1 060 000 krooni ei tähenda, et nimetatud hinnaga oleks korter ka maha müüa õnnestunud. Kostja leiab, et ta ei ole rikkunud hea usu või mõistlikkuse põhimõtet ega ole tekitanud hagejale kahju 110 000 krooni. Kostja leiab, et hageja pole kahju tõendanud. Kostja nõustus 11.03.2008.a. tsiviilasja kirjaliku menetlusega (tl 53).
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Kohus lahendas asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses. Kohus, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendamata ja tõendamata ning tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 24.11.2005.a. käsunduslepingu, millega kostja kohustus müüma hagejale kuuluva asukohaga Xxx Tallinn hinnaga 950 000 krooni. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 28.11.2005.a. allkirjastasid pooled koos hilisema hageja korteri ostja O J kolmepoolse korteriomandi ostumüügitingimuste protokolli, milles sätestati korteri müügihinnaks 950 000 krooni ja et notariaalne müügileping sõlmitakse hiljemalt 20.01.2006.a. Pooled ei vaidle ka selle üle, et tegelik müügilepingu sõlmimine toimus 14.03.2006.a. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on tekitanud hagejale kahju, kas kostja oli teadlik või pidi teadlik olema sellest, et hageja korteri turuväärtuseks oli 02.03.2006.a. antud eksperthinnangu kohaselt 1 060 000 krooni, kas nimetatud hind oli kostjale ostja leidmisel siduv ja kas kostja oleks pidanud nimetatud väidetavast hinnatõusust teadlik olema ja sellest
hagejat teavitama. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas eksperdi poolt nimetatud hinnaga oleks õnnestunud hageja korterile ostjat leida ning kas käsunduslepingus täheldatud korteri hinna (950 000 krooni) ja 02.03.2006.a. antud eksperthinnangus täheldatud korteri turuväärtuse (1 060 000 krooni) vahe on käsitletav kostja poolt hagejale tekitatud kahjuna. Ning lõpuks vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Kohus analüüsib esmalt poolte vahel sõlmitud lepingut. Kohus asub seisukohale, et poolte vahel sõlmitud leping on maaklerileping. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maaklerilepingule kohaldatakse VÕS § 658 lg 2 kohaselt käsunduslepingu kohta sätestatut, kui VÕS 37. peatükis ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoole ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja ja kostja vaheline lepinguline suhe suunatud hageja korterile ostja leidmisele ja müügilepingu võimalikuks tegemisele. Käesolevas tsiviilasjas on korteriomandi ostu-müügitingimuste protokolliga (tl 15-16) ja hüpoteegi kustutamise avalduse, korteriomandi müügilepingu ja, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingutega (tl 17-28) tõendamist leidnud, et hageja ei andnud kostjale volitust müügitehingu teostamiseks tema nimel ja hageja sõlmis nimetatud lepingud isiklikult. Kohus leiab, et poolte ühine tahe oli suunatud hageja korterile ostja leidmisele ja müügilepingu sõlmimise võimaldamisele kostja poolt, mitte aga müügilepingus teise poole esindamisele. Seega vastab hageja ja kostja vahel 24.11.2005.a. sõlmitud leping maaklerilepingu tunnustele. Antud järeldust ei väära ka asjaolu, et pooled nimetavad lepingus teineteist käsundisaajaks ja käsundiandjaks, mitte maakleriks ja käsundisaajaks, samuti asjaolu, et maakler aitas lepingu sõlmimisele ka tehniliselt kaasa, broneerides näiteks notari juures vastuvõtuaja. Kohus leiab, et antud tegevus on suunatud müügilepingu sõlmimise võimalikuks tegemisele kostja poolt. Eeltoodud lepingulise suhte määratlemine on vajalik, piiritlemaks maakleri- ja käsunduslepingu ajalist kestvust ja lepingulise vastutuse ulatust müügitehingule, milline maakleri tegutsemise tulemusena sõlmitakse. VÕS § 186 p 1 kohaselt lõpeb võlasuhe kohase täitmisega. Tsiviilasjas on tuvastatud, et kostja on lepingust tulenevad kohustused kohaselt täitnud, kuna leidis hageja korterile kokkulepitud tingimustel ostja. Pooltevahelises lepingu p-st 2 nähtuvalt on käsundiandja kohustanud kostjat müüma hagejale kuuluva vaidlusaluse korteri hinnaga 950 000 krooni. Kohus leiab, et kuna tegemist on maaklerilepinguga, tuleb antud lepingu–s 2 täheldatud müüdava korteri hinda käsitleda hinnana, mida välja pakkudes maakler pidi leidma hageja korterile sobiva ostja. Antud asjaolu ei võtnud hagejalt õigust leppida kokku teistsuguses hinnas. Kohtu taoline seisukoht on kooskõlas ka VÕS §-ga 669 lg 1, mille kohaselt ei vastuta maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Tulenevalt VÕS §-ist 669 lg 1 ei vastuta kostja juba hilisema lepingu tingimuste muutumise eest, mistõttu hagi tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 115 lg 1 alusel kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et vaidlusalust korterit oleks võimalik olnud müüa hageja poolt märgitud hinnaga 1 060 000 krooni. Eksperthinnangust nr 0345-06 (tl 34-42) nähtuvalt oli hindamise eesmärgiks objekti turuväärtuse määramine pangalaenu tagatiseks. Sellest ei saa teha järeldust, et antud korteri osas oleks reaalne müügitehing sellise hinnaga teostatud. Seega ei ole hageja tõendanud temale kahju tekkimist, samuti asjaolu, et kostja oleks talle kahju tekitanud. Samuti ei ole hageja tõendanud asjaolu, et kostja teadis, kuid ei teavitanud teda korteri väidetavast hinnatõusust. Asjaolu, et kostja on professionaalne kinnisvaraturul tegutsev ettevõtja, ei ole iseenesest tõendiks selle kohta, et kostja oleks teadlik olnud sellest, et müügileping sõlmiti oluliselt hiljem või oleks teadlik olnud O J poolt tellitud eksperthinnangust. Haabersti Maja eksperthinnangust nr 0345-06 nähtuvalt oli eksperthinnangu tellijaks O J ja hindamise eesmärgiks korteri turuväärtuse määramine pangalaenu tagatiseks, eksperthinnangust ei nähtu seost kostjaga. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks rikkunud poolte vahel 24.11.2005.a. sõlmitud lepingu p 10 ja jätnud hagejat teavitamata võimalikust hinnatõusust, kuna ta pole tõendanud, et kostja teadis hageja korteri hinna muutumisest veel enne maaklerilepingu täitmist. Hageja ei ole esitanud kohtule mingeid tõendeid selle kohta, et kostja ei toiminud kinnisvaraettevõtjate poolt üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kohus leiab, et hageja ei ole toonud esile asjaolusid, millest võiks teha järelduse kostjapoolse hea usu või mõistlikkuse põhimõtete rikkumise kohta. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, mis võiksid tema väidet kinnitada. Kohus jätab hageja väited selle kohta, et hageja leidis tema korterile liiga kiiresti ostja, mis viitab asjaolule, et kostjal oli ostja juba enne olemas, kõrvale kui asjasse mittepuutuva. Eeltoodud põhjendustel tuleb hagi jätta täies ulatuses rahuldamata.
TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 173 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.