Asjaõigus › Omandiasjad

Jätta Kirsti Tõnnismanni hagi Irina Vdovtšenko, Olga Vdovtšenko

vastu

korteriomandi

ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks rahuldamata. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsiooonkaebus rahuldada. Kohtukulude jaotus

Apellatsioonimenetluse kulud jätta Kirsti Tõnnismanni kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hageja nõue ja põhjendused Hagejale kuulub alates 22.12.2005 korteriomand Xxxxxxx xx-xx xxxxxxxxx. Rahvastikuregistri andmetel kasutavad kostjad nimetatud eluruumi elukohana alates 27.08.1986, kostjatega kirjalikku üürilepingut sõlmitud ei ole. Kuna kostjad elasid omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele tagastamisele kuulunud elamus, käsitles hageja kostjaid sundüürnikena. Kostjad on keeldunud kirjalikest kokkulepetest hagejaga. Kostjad Irina ja Olga Vdovtšenko on munitsipaalelamispinna järjekorras alates 2001 jaanuarist. Kostjad Olga Terletskaja ja Andrei Mihol on hagejale teatamata omaalgatuslikult asunud samuti elama nimetatud elamispinnale, Olga Terletskaja on kostja Irina Vdovtšenko määratud hooldaja. Kostjatele on esitatud korduvalt pretensioone seoses alumise korteri uputamisega ja loata võõraste isikute majutamisega ning probleemide osas üüri ja kommunaalkulude tasumisega. Pretensioonidele kostjad reageerinud ei ole. Kostjad on ise siiani tunnistanud üüri kuumakset summas 400 krooni kuus. 20.01.2007 maksti viimati tagantjärgi üüri 2000 krooni viie kuu eest korraga. Kostjatega on üürileping üles öeldud 23.04.2007 VÕS § 316 lg 1 ja 2 alusel, kuna kostjad ei ole tasunud rohkem üüri. Ülesütlemise seisuga olid kostjad võlgu elamuhalduse- kommunaalteenuste eest AS-ile Tallinna Küte 18.04.2007 seisuga 2031,74 krooni, AS-ile Eesti Gaas 16.04.2007 seisuga 994,20 krooni, AS-ile Eesti Energia ning OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus 16.04.2007 seisuga 5936,73 krooni. Kostjad lepingu ülesütlemise ajaks korterit ei vabastanud. Hageja on kostjaid hoiatanud, et võlgnevuse mittetasumisel esitab hageja kostjate vastu ka võlgnevuse väljamõistmise nõude. Kostjad on õiguse üürilepingu ülesütlemise avalduse vaidlustamiseks mööda lasknud. Irina ja Olga Vdovtšenko kasutasid korterit ühise üürilepingu alusel, seega ei saa väita, et ühega neist on ja teisega ei ole üürileping üles öeldud. Hagejal füüsilise isikuna ei ole kohustust esitada kostjatele üüriarveid, puudub selline kokkulepe ja seadusesäte. Hageja palus hagejale kuuluva korteriomandi kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda. Otsuse mittetäitmisel palus hageja selle sundtäitmise pööramise viisiks määrata kostjate ja nende vara väljatõstmine hageja korteriomandist. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostja Olga Vdovtšenko sai korteri Xxxxxxx xx-xx, xxxxxxxxx oma kasutusse 1986.a ja kasutab korterit suulise tähtajatu üürilepingu alusel seaduslikult. Omandireformi käigus tagastati korter hagejale kui omanikule ja Olga Vdovtšenkost sai sundüürnik. Tagastatud

2(8)

eluruumi üürnikuna ja vähekindlustatud isikuna võeti Olga Vdovtšenko arvele munitsipaaleluruumi vajajate järjekorda. Tänaseks on Olga Vdovtšenko 84-aastane pensionär ja tema tervis on väga halb. Korteris elab Olga Vdovtšenko tütar Irina Vdovtšenko, kes on õigustatud perekonnaliikmena korterit kasutama. Kostja Olga Terletskaja on määratud kostja Irina Vdovtšenko eestkostjaks Tallinna Linnakohtu 17.06.2005 otsusega ning kuna Irina Vdovtšenko vajab pidevat hooldamist, elab eestkostja enamasti xxxxxxx tn korteris. Eestkostjal on perega (9-aastane poeg ja elukaaslane Andrei Mihol) üüritud korter xxxx tänaval. Kuna Xxxxxxx xx elamus puudub lift ja korter asub neljandal korrusel ning hageja lülitas alates 2006 augustist välja vannitoas vee, on asunud kostjad Irina ja Olga Vdovtšenko elama Xxxx tn korterisse. Kostjate Irina ja Olga Vdovtšenko sissetulek koosneb ainult pensionist kogusummas 6500 krooni. Xxxxxxx tänava korter on kostjate ainus elukoht. Puudub võimalus üürida teist elukohta. Kostjad on nõus asuma elama Tallinna linna poolt eraldatavale munitsipaalpinnale. Pretensioone kostjatele esitatud ei ole. Xxxxxxx tänava korteris ei ela kostja Olga Terletskaja ega Andrei Mihol. Kostjad vaidlesid vastu üürilepingu ülesütlemisele. Kostjad tasusid 28.04.2007 hagejale veebruari 2007 kuni mai 2007 üüri summas 1600 krooni. Hageja väljastas 26.04.2007 üürilepingu ülesütlemise avalduse eestkostjale. Korteri üürnik on Olga Vdovtšenko, mitte Irina Vdovtšenko, kelle seaduslik esindaja eestkostjana on Olga Terletskaja. Seega ei ole üürnik üürilepingu ülesütlemise teadet kätte saanud. Üürnik on alati vabatahtlikult tasunud üüri, hageja ei ole üüriarveid esitanud. Üüriarvete esitamata jätmisel üürileandja poolt on üürnikul mõjuv põhjus üüri tasumata jätmiseks. Kuna hageja ei esitanud üüriarveid õigeaegselt, ei saanud kostjad taotleda eluasemetoetust. Üüri maksmine iga 3-4 kuu tagant vastab poolte kokkuleppele ja tekkinud praktikale. Varem ei ole hageja nimetatud asjaolu suhtes pretensioone esitanud. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostjate poolel Tallinna linna seisukoht Irina ja Olga Vdovtšenko on Põhja-Tallinna Valitsuses arvel õigusjärgsele omanikule tagastatud elamu sündüürnikena ning 01.10.2007 seisuga on nad munitsipaaleluruumi taotlejate järjekorras numbriga 230. 2008.a loodab Põhja-Tallinna Valitsus saada kokku ca 200 munitsipaalkorterit, et eluasemekomisjonis arutada ja esmajärjekorras rahuldada sotsiaalabi vajavate ja lastega perede munitsipaaleluruumide taotlused. Kohtuvaidlus tuleks lõpetada kompromissiga. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja kohustas Irina Vdovtšenkot, Olga Vdovtšenkot, Olga Terletskajat, Andrei Miholit ja Alex Miholit üle andma Xxxxxxx xx-xx xxxxxxxxx korteriomandi valdus Kirsti Tõnnismannile ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Korteri xxxxxxxxx Xxxxxxx xx-xx tagastamisest keeldumisel Kirsti Tõnnismannile kuuluvad Irina Vdovtšenko, Olga Vdovtšenko, Olga Terletskaja, Andrei Mihol ja Alex Mihol väljatõstmisele. Kohus jättis menetluskulud kostjate kanda solidaarselt. Puudub vaidlus, et hageja on Xxxxxxx xx-xx, xxxxxxxxx korteriomandi omanik. Eluruumi üürnikuks on kostja O. Vdovtšenko ning tema perekonnaliikmena on eluruumi kasutamise õigus kostja I. Vdovtšenkol, kuid mõlemad elavad xxxx xx-xx, xxxxxxxxx, mille üürnik on O. Terletskaja. Hageja korteris elavad kostjad A. Mihol ja O. Terletskaja ning nende alaealine poeg A. Mihol. Üürilepingu ülesütlemise avalduse toimetas hageja kätte O. Terletskajale, kes on I. Vdovtšenko eestkostja. Nimetatud isikule kättetoimetamine toimus tunnistajate juuresolekul, kes

3(8)

seda allkirjadega kinnitasid. Hageja esitas 23.04.2007 teate üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta teatesse märgitu kohaselt kõigile neljale täisealisele kostjale. Kooskõlas VÕS § 313 lg-ga 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Hageja 23.04.2007 üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate kohaselt tingis lepingu ülesütlemise VÕS § 316 lg 1 p-s 2 sätestatud alus – võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Teates märkis hageja ka seda, et ei ole nõus üürilepingut pikendama, eluruumi vabastamise tähtaja ning ülesütlemise vaidlustamise tähtaja ja korra. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud. Hageja järgis VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse kirjaliku vormi nõuet. VÕS § 195 lg 1 järgi tuleb lepingu ülesütlemisavaldus teha teisele lepingupoolele. Arvestades üürilepingu erisusi, et käesoleval juhul kirjalikku üürilepingut ei olnud sõlmitud tulenevalt kostjatest ja et üürilepingu puhul on kõigil üüritud eluruumi kasutajatel sarnased õigused (VÕS § 289, § 321), tuleb lähtuda ka TsÜS-is sätestatust. TsÜS § 69 lg 2 alusel loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Arvestades tuvastatud asjaolusid, muuhulgas seda, et üürnik ja temaga kooselav perekonnaliige lahkusid eluruumist, mida nad hagejalt üürisid, teise kohta ning majutasid enda üüritud eluruumi hageja loata teised isikud (seda tõendab hageja pöördumine politseisse – lk 14, Põhja-Tallinna linnaosa vanemale – lk 15), kõik kostjad on omavahel tihedalt seotud (tõendab nt A. Miholi poolt I. Vdovtšenko eest üüri tasumine – lk 20), lepingu ülesütlemise teate sai kätte üürniku perekonnaliikme eestkostja, asus kohus seiskohale, et üürilepingu ülesütlemise teade on kättetoimetatud ka üürnikule – üürilepingu poolele. Kostjad on käitunud hageja suhtes hea usu põhimõtte vastaselt. Ka kohtule esitatud vastustes ja Andrei Miholi suulises seletuses kohtuistungil esitati valeandmeid. Kostjate tegevus on suunatud sellele, et võimalikult kaua kasutada hageja korterit hagejat kahjustaval viisil. Vastuses hagiavaldusele märkisid kostjad, et O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko kasutavad korterit, O. Terletskaja elab korteris enamasti, sest on I. Vdovtšenko eestkostja. Samas üürib ta koos abikaasa ja pojaga korterit Xxxx tänaval. O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko peamiseks ja ainukeseks elukohaks märgiti vastuses Xxxxxxx xx-xx. Kohtuistungil ilmnes, et nimetatud asjaolud ei vasta tegelikkusele. Xxxx tänava korteris elavad hoopis O. Vdovtšenko ja I. Vdovtšenko ning hageja korteris ülejäänud kostjad. Kohus ei nõustunud kostja kohtuistungil esitatud seisukohaga, et O. Terletskaja ja A. Mihol viibivad Xxxxxxx tänava korteris seoses eestkoste teostamisega, sest eestkostetav selles korteris ei ela. Kostjad esitanud valeandmeid ka Rahvastikuregistri osakonnale (lk 17). Hansapanga tõendiga (lk 20) on tõendatud, et kostja Andrei Mihol tasus I. Vdovtšenko eest jaanuaris 2007 üüri septembrist detsembrini 2006 ja 2007 jaanuari eest. Tõend anti 20.04.2007 ning selle kohaselt rohkem maksekorraldusi A. Miholi poolt tehtud ei ole. Õige on hageja väide, et kostjad ei ole eluruumi kasutamisega seonduvalt hagejale pretensioone esitanud. Esitatud tõenditest nähtuvalt ei ole kostjad tasunud ka gaasi tarbimise eest AS-ile Eesti Gaas, kommunaalteenuste eest OÜ-le Brem Kinnisvarahooldus, Tallinna Küte AS-ile. Kostjate võlgnevust tõendab ka hageja esitatud telefonikõne salvestus (lk 28-33, 35).

4(8)

Üürileandja võib üürilepingu VÕS § 316 lõike 1 p 2 järgi üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kostjad maksid viimati üüri jaanuaris 2007, sh jaanuari eest. Hageja esitas hagi 21.05.2007, seega on kostjatel maksmata üür suuruses, mis andis hagejale õiguse VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Tegemist on VÕS § 166 sätestatud lepingust tuleneva kohustuse olulise rikkumisega (lg 1 p 4), kuna rikkumine annab hagejale mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kostjad ei tõendanud eluruumi kasutamise takistust vee väljalülitamise tõttu. Vee lülitasid nad ise tagasi. Hageja tõendas, et kostjatel on hageja eest võlg, mis võimaldab hagi rahuldamist, võla mitte eksisteerimist kostjad ei tõendanud. Kuna Vdovtšenkod, kes ORAS-est tulenevalt on sundüürnikud, vaidlusaluses korteris tegelikult ei ela, ei pea kohus asja lahendamisega ootama kuni Tallinna linn nende eluaseme küsimuse lahendab. Juhindudes VÕS § 334 lg-st 1 on hagejal õigus tagasi nõuda üüritud asi seoses üürilepingu lõppemisega. Kostjad kasutavad võõrast asja õigusliku aluseta, millega rikuvad hageja valdust, takistades tal asja üle tegeliku võimu teostamist (AÕS § 40 lg 3). Korteri valduse taastamise õiguskaitse viisiks on seadusevastase valdaja korterist väljatõstmine. Arvestades hageja taotletut, tuleb kooskõlas TsMS § 445 lg-ga 1 kindlaks määrata otsuse täitmise viis ja kord ning täitmise tähtaeg. Kui kostjad korteri valdust hagejale üle ei anna, kuulub kohtuotsust täitmisele ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest kostjate väljatõstmisega eluruumist Xxxxxxx xx-xx, xxxxxxxxx. Apellatsioonkaebuse põhjendused Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada neid puudutavas osas ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata või saata maakohtule uueks läbivaatamiseks või tühistada otsus osas, millega apellandid määrati vaidlusalusest eluruumist välja tõsta ja teha uue otsuse, millega kohustada kolmandat isikut andma apellantidele teise eluruumi. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ja hindas vääralt tõendeid. Väär on maakohtu seisukoht, et kirjalik üürileping on sõlmimata kostjatest tulenevalt. Hageja on esitanud kostjatele kirjaliku üürilepingu projekte, mis ei vasta kehtiva suulise üürilepingu tingimustele. Hageja üritas lepinguprojektidega fikseerida võimalikult lühikese üüritähtaja ja suurendada alusetult kehtivat üüri. Üürnik ei olnud nõus talle kahjuliku lepingu sõlmimisega. Üürnik oli nõus sõlmima kirjaliku üürilepingu, fikseerides selles kehtiva suulise lepingu tingimused, üürileandja sellega ei nõustunud. Kirjalik üürileping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Kohtule esitatud ülesütlemisavalduse esitas hageja Olga Terletskajale, kes ei ole üürilepingu pool ega üürniku perekonnaliige. Üürilepingu pool on Olga Vdovtšenko, Olga Terletskaja vanaema. Olga Vdovtšenko perekonnaliikmeks on tema tütar Irina Vdovtšenko. Olga Terletskaja on Irina Vdovtšenko õetütar ja eestkostja. Kohus luges vääralt TsÜS § 69 alusel ülesütlemisavalduse üürnikule kättetoimetatuks. 2006 augustist elavad Olga ja Irina Vdovtšenko Xxxx xx-xx, mida üürib Olga Terletskaja. Hageja oli sellest teadlik. Seadus ei kohusta Olga Terletskajat edastama Olga Vdovtšenkole dokumente. Kuna Olga Treletskaja ei ole üürnik, ei pööranud ta hagejalt saadud avaldusele tähelepanu ja viskas selle minema. Seega ei ole üürnik Olga Vdovtšenko üürilepingu ülesütlemisavaldust saanud ning tal puudus TsMS § 69 lg 3 kohaselt mõistlik võimalus selles sisalduva tahteavaldusega tutvuda. Alates 2006 augustist oli Olga Terletskaja sunnitud paigutama Olga ja Irina Vdovtšenko elama

5(8)

Xxxx tänava korterisse. Olga Vdovtšenko on 85.a ja tema tervis on väga halb, tal ja tema tütrel Irina Vdovtšenkol on tuvastatud töövõime kaotus 100%. Augustis 2006 lülitas hageja Xxxxxxx tänava korteris vee välja, korteri sihtotstarbeline kasutamine oli kitsendatud ning kaks 100% töövõime kaotusega inimest ei saanud seal elada, mistõttu paigutas Olga Terletskaja nad elama tema üüritud korterisse Xxxx tänaval. Olga Terletskaja koos elukaaslase Andrei Miholi ja pojaga oli sunnitud asuma elama Xxxxxxx tänava korterisse. Kaks perekonda ei mahu elama 2-toalisesse Xxxx tänava korterisse. Pealegi on Xxxx xx majas lift, Xxxxxxx tänava majas lifti ei ole, korter xx asub neljandal korrusel. Olga Terletskaja hoolitses abivajajate Olga ja Irina Vdovtšenko eest ja lõi neile vajalikud elamistingimused. Seega on Terletskaja ja Mihol sunnitud viibima Xxxxxxx tänava korteris seoses eestkoste teostamisega. Üürileandja ei esitanud üürnikule üüriarveid, mistõttu ei saanud üürnik taotleda eluasemetoetust. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-104-00 kohaselt, kui väljatõstetaval isikul puuduvad majanduslikud võimalused omal käel elamispinna muretsemiseks, on omavalitsusel ja riigil üldine kohustus tagada väljatõstetavale eluruum. Asjakohatu on maakohtu seisukoht gaasi, kommunaalteenuste ja kütte eest võlgnevuse osas. Teenuste osutajalt arvete saamisel tasuti need kohe ära. Arveid said üürnikud ebaregulaarselt, kas põhjusel, et postkastid Xxxxxxx xx majas on lõhutud või võttis hageja arved ära. Hageja eesmärgiks ei olnud lepingu kohane täitmine, vaid üüritasu tõstmine või lepingu ülesütlemine kõrgema üüritasu saamise eesmärgil. Hageja ei tõendanud, et apellandid on talle võlgu, ei ole selge, mille alusel kohus vastavale seisukohale jõudis. Hagi rahuldamiseks peab olema tõendatud, et ülesütlemisavalduse esitamise päeva seisuga oli üürnikul VÕS § 316 sätestatule vastav võlg. Üürnikule ülesütlemisavalduse esitamine ei ole tõendatud. Sellest tulenevalt ei ole võimalik kindlaks teha, millal üürnik avalduse sai ja see, kas sellel ajal oli üürnikul VÕS §-s 316 sätestatud võlg. Üüri tasumata jätmise aluseks oli ka asjaolu, et hageja ei esitanud üüriarveid. Kõrvalkulud tasus üürnik kolmandatele isikutele, mitte hagejale. Seega ei saa väita, et üürnik oli hagejale võlgu kõrvalkulude osas. On ebaselge, millele toetub kohtu seisukoht, et kui sundüürnikud vaidlusaluses korteris ei ela, ei pea kohus asja lahendamisega ootama, kuni Tallinna linn nende eluaseme küsimuse lahendab. Apellandid põhjendasid, et seoses hageja poolt vee väljalülitamise ja muude objektiivsete põhjustega olid nad sunnitud ajutiselt elama Xxxx xx-xx korteris. Selline võimalus tekkis üksnes tänu sellele, et Olga Terletskaja perekond läks ajutiselt elama Xxxx tänava korterist Xxxxxxx tänava korterisse. Kui kohus tõstab apellandid Xxxxxxx tänava korterist välja, läheb Olga Terletskaja perekond elama tagasi Xxxx tänava korterisse. Sellisel juhul ei oleks apellantidel kusagil elada. Kohus ületas hagi piire. Hageja taotles apellantide väljatõstmist Tallinna linna poolt näidatud elamispinnale. Kohus otsustas apellantide väljatõstmise ilma teist eluruumi andmata. Sellist nõuet hageja ei esitanud. Vastused apellatsioonkaebusele Hageja Kirsti Tõnnismann ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Kolmas isik kostja poolel Tallinna linn nõustus maakohtuga, et kohus ei pea ootama kuni Tallinna linn lahendab apellantide munitsipaaleluruumi andmise küsimuse. Apellantide tagasi kolimiseks vaidlusalusesse eluruumi või neile asenduspinnana sotsiaaleluruumi eraldamiseks puudub vajadus.

6(8)

Kostjad Olga Terletskaja, Andrei Mihol ja Alex Mihol apellatsioonkaebuse suhtes seisukohta ei esitanud. Ringkonnakohtu otsuse põhejndused Kuna apellatsioonkaebuses on maakohtu otsus edasi kaevatud ainult osas, millega hagi rahuldati Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko suhtes, siis tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 ei kontrolli kolleegium ülejäänud kostjate suhtes hagi rahuldamise õigsust. Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb edaskaevatud osas seoses materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi rikkumisega TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega jätta hagi Olga Vdovtšenko ja Irina Vdosvtšenko osas rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja on eluruumi Xxxxxxx xx-xx xxxxxxxxx omanik ja eluruumi üürnikuks on Olga Vdovtšenko, kelle perekonnaliikmeks on tütar Irina Vdovtšenko. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Pooled ei vaidle selles, et Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko elavad tegelikult korteris Xxxx xx-xx xxxxxxxxx ja Xxxxxxx tänava korterit kasutab elamiseks Irina Vdovtšenko eestkostja Olga Terletskaja, tema poeg Alex Mihol ja elukaaslane Andrei Mihol. Hageja on 23.04.2007 üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. Ülesütlemisavaldusele on hageja märkinud adressaadiks kõik täisealised kostjad. Ülesütlemisavaldus on 26.04.2007 kätte antud Olga Terletskajale. Üürilepingu ülesütlemine toimub ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Seega peab lepingu teine pool olema saanud ülesütlemisavalduse kätte. Kostjad on esitanud hagile vastuväite, mille kohaselt ei ole ülesütlemiseavaldust üürnikule kätte toimetatud. Tahteavalduse kättetoimetamisele tuleb kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätteid ja maakohus on õigesti lugenud TsÜS § 69 lg-tele 2 ja 3 tuginedes kostja Olga Vdovtšenko üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte saanuks. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendusega ja TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda neid. Kuna Olga Vdovtšenko on korteri Xxxxxxx xx-xx üürnik ja üüritud korter on tavapäraselt isiku elukohaks, siis sellel aadressil üürilepingu ülesütlemisavalduse kättetoimetamine ja üle andmine isikule, kes on Olga Vdovtšenko lähisugulane ja Olga Vdovtšenko tütre kostja Irina Vdovtšenko eestkostja, tuleb lugeda kohaseks kättetoimetamiseks Olga Vdovtšenkole. Arvestades eeltoodud asjaolusid, oli Olga Vdovtšenkol mõistlik võimalus ülesütlemisavaldusega tutvuda. Asjaolule, et Olga Terletskaja viskas ülesütlemisavalduse ära, ei ole kostjad maakohtu menetluse ajal tuginenud ja pole ka kaebuses põhistanud, miks nad selle asjaolu esitavad alles apellatsioonkaebuses. Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 jätab kolleegium esitatud asjaolu tähelepanuta. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, see tähendab, kas esinevad üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täimist jätkab. Sisuliselt sama tuleneb erakorralise ülesütlemisalusena VÕS § 196 lg-st 1. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314 kuni 319 nimetatud asjaoludel, kuid ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni muu VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvaks põhjuseks olev asjaolu. VÕS § 325 lg 1 kohaselt peab ülesütlemiseavaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja lg 2 kohaselt peavad sisalduma ülesütlemisavalduses järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ja vaidlustamise kord ja tähtaeg.

7(8)

Hageja poolt 23.04.2007 tehtud ülesütlemisavalduse kohaselt on lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks asjaolu, et võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ja selgitanud, et ülesütlemise aja seisuga on üürnikud jätnud tasumata kolme kuu üüri summas 1 200 krooni. Ülesütlemiseavalduses on hageja esile toonud lisaks üürivõlale ka selle, et üürileandjale teada olevalt on üürnikud võlgu Tallinna Küttele 2 031,14 krooni, Eesti Gaasile 994,20 krooni, Eesti Energiale elektri eest ja OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus 5 936,73 krooni. Hagiavalduses on hageja selgitanud, et üürilepingu ülesütlemisel on aluseks võetud üksnes üürivõlg ja üürileping on üles öeldud VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel. Eeltoodu tõttu ei kontrolli kolleegium üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldusi VÕS § 316 lg 1 p 3 järgi. VÕS § 316 lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Hageja ja Olga Vdovtšenko ei ole küll sõlminud kirjalikku üürilepingut, kuid pooled ei vaidle selles, et igakuiselt tuli üüri maksta 400 krooni. Millisel kuupäeval üür maksta tuli, pooled kokku ei ole leppinud. Vaidlust ei ole selles, et 20.01.2007 on makstud üüri 2 000 krooni, mis vastavalt makse selgitusele (t lk 20) oli üür 2006 septembri, oktoobri, novembri ja detsembri ning 2007 jaanuari eest. Seega oli kostjatel üür tasumata alates 2007 veebruarist. VÕS § 294 sätestab, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisti. Seega tuli 2007 veebruarikuu eest maksta üüri märtsis, märtsikuu eest aprillis ja aprillikuu eest mais. Järelikult ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal 23.04.2007 muutunud sissenõutavaks üürniku kohustus tasuda üüri 2007 aprillikuu eest ja üürnik oli hagejale võlga üüri kahe kuu eest. Seega VÕS § 316 lg 1 p 2 sätestatud eeldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud täidetud ning üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, üürileping kehtib edasi ja pooltel tuleb seda täita. Kuna eluruumi üürileping on üles öeldud ainult VÕS § 316 lg 1 p-s 2 toodud alusel, siis asjaolusid, kes ja millistel tingimustel pidi maksma eluruumi kasutamise eest kõrvalkulud ja millises eluruumis ja millisel põhjusel Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko elavad, ei ole nõude üle otsustamisel vajalik tuvastada. Kuna üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ja üürileping kehtib edasi, siis tuleb jätta rahuldamata hagi Olga Vdovtšenko ja Irina Vdovtšenko kohustamiseks hagejale korteriomandi üleandmiseks ja korteri tagastamisest keeldumisel väljatõstmiseks. Seoses hagi rahuldamata jätmisega ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus osas, millega jäeti menetluskulud solidaarselt apellantide kanda. TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud seoses kaebuse rahuldamata jätmisega jätta vastustaja kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.