Asjaõigus › Omandiasjad

2-07-19439

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduses märgitu kohaselt kuulub hagejale alates 22.12.2005 korteriomand asukohaga Xxx Tallinnas. Rahvastikuregistri andmetel on kostjad kasutanud nimetatud eluruumi elukohana alates 27.08.1986 ning ühegi kostjaga kirjalikku üürilepingut sõlmitud ei ole. Kuna kostjad elasid omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele tagastamisele kuulunud elamus, siis hageja on käsitlenud kostjaid kui sundüürnikke. Kostjad on keeldunud kirjalikest kokkulepetest hagejaga, kuigi neid on üritatud korduvalt sõlmida. Vastavalt Põhja-Tallinna Valituses Sotsiaalhoolekande osakonna 19.02.2007 kirjale nr 634/396 on kostjad I ja O V munitsipaalelamispinna järjekorras alates 2001 jaanuarist. Kostjad O T ja A M on hagejale teatamata asunud samuti elama nimetatud elamispinnale, kusjuures O T on kostja I V määratud hooldajaks. Kostjatele on esitatud korduvalt pretensioone, seoses alumise korteri uputamisega ja ilma loata võõraste isikute majutamisega ning ka probleemidest üüri ja kommunaalkulude tasumisega. Pretensioonidele kostjad reageerinud ei ole. Kostjad on ise siiani tunnistanud üüri kuumakset summas 400 krooni kuus. 20.01.2007 maksti viimati tagantjärgi üüri 2000 krooni viie kuu eest korraga. Kostjatega on üürileping üles öeldud 23.04.2007 VÕS § 316 lg 1 ja 2 alusel, kuna kostjad ei ole tasunud rohkem üüri. Ülesütlemise seisuga olid kostjad võlgu elamuhalduse- kommunaalteenuste eest Tallinna Küttele seisuga 18.04.2007 2031,74 krooni, Eesti Gaasile seisuga 16.04.2007 994,20 krooni, Eesti Energiale ning OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus seisuga 16.04.2007 5936,73 krooni. Kostjad lepingu ülesütlemise ajaks korterit ei vabastanud. Hageja on kostjaid hoiatanud, et võlgnevuse mittetasumisel kavatseb hageja esitada kostjate vastu ka võlgnevuse väljamõistmise nõude. Hageja esitas nõude kostjate ebaseaduslikust valdusest hagejale kuuluv korteriomand väljanõudmiseks. Otsuse mittetäitmisel palub hageja selle sundtäitmise pööramise viisiks määrata kostjate ja nende vara väljatõstmine hageja korteriomandist. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kõikide kostjate kanda. 28.08.2007 kohtule esitatud avalduses on hageja seisukohal, et kostjate õigus üürilepingu ülesütlemise avalduse vaidlustamiseks on mööda lastud VÕS-is sätestatud tähtaegasid jälgimata. Samuti on hageja seisukohal, et I ja O V kasutasid korterit ühise üürilepingu alusel ning seega ei saa väita, et ühega neist on ja teisega mitte üürileping üles öeldud. Veel enam ei ole hagejal füüsilise isikuna kohustust esitada kostjatele üüriarveid, kuna puudub selline kokkulepe ja seadusesäte. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnista. O V sai korteri asukohaga XxxTallinnas oma kasutusse 1986 aastal ja seega kasutab korterit seaduslikul alusel, suulise ja tähtajatu üürilepingu alusel. Omandireformi käigus on korter tagastatud hagejale kui omanikule ja kostja O V sai sundüürnik. Tagastatud eluruumi üürnikuna ja vähekindlustatud isikuna võeti O V arvele munitsipaaleluruumi vajajate järjekorda. Tänaseks on O V 80-aastane pensionär ja tema tervis on väga nõrk. Korteris elab O V tütar I V ja seega on I V õigustatud perekonnaliikmena korterit kasutama. Kostja O T on määratud kostja I V eestkostjaks Tallinna Linnakohtu 17.06.2005 otsusega ning kuna I V vajab pidevat hooldamist, elab eestkostja enamasti ka xxx tn korteris. Samas on eestkostjal koos oma perega (9-aastane poeg ja elukaaslane A M ) üüritud korter xxx tänaval.

2-07-19439 Kuna xxx tn elamus puudub lift ja korter asub neljandal korrusel ning hageja poolt on alates 2006 augustist välja lülitatud vannitoas vesi, siis on asunud kostjad I ja O V elama xxx tn korterisse. Kostjate I ja O V sissetulek koosneb ainult pensionitest kogusummas 6 500 krooni ning xxx tn korter on kostjate ainuke elukoht. Puudub võimalus üürida teist elukohta. Samas on kostjad nõus asuma elama Tallinna linna poolt eraldatavale munitsipaalpinnale. Kostjad vaidlevad vastu pretensioonidele, sest pretensioone kostjatele esitatud ei ole. Samuti ei ela xxx tn korteris kostja O T ega A M . Samuti vaidlevad kostjad vastu üürilepingu ülesütlemisele. Kostjad on tasunud 28.04.2007 hagejale veebruari 2007 kuni mai 2007 üüri summas 1600 krooni. Hageja väide 26.04.2007 on väljastatud üürilepingu ülesütlemise avalduse kohta on alusetu, sest see on väljastatud eestkostjale. Samas on korteri üürnikuks O V, mitte I V, kelle seaduslikuks esindajaks eestkostjana on O T. Seega ei ole üürnik üürilepingu ülesütlemise teadet kätte saanud. Samuti rõhutavad kostjad, et üürnik on alati vabatahtlikult tasunud üüri, sest hageja ei ole esitanud ühtegi üüriarvet. Üüriarvete esitamata jätmisel üürileandja poolt on üürnikul mõjuv põhjus üüri tasumata jätmiseks. Kuna hageja ei esitanud üüriarveid õigeaegselt, siis ei saanud kostjad taotleda eluasemetoetust, mis kostjate olukorras on väljapääsmatu. Kostja on seisukohal, et üüri maksmine iga 3-4 kuu tagant vastab poolte kokkuleppele ja tekkinud praktikale. Varem ei ole nimetatud asjaolule hageja pretensioone esitanud. Hagi paluvad kostjad jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku Tallinna linna seisukoht Tallinna linn ei näe põhjust enda iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasamiseks menetlusse, kuna kolmas isik ei saa olla eraõiguslike tsiviilõigussuhete subjektide vahelises vaidluses kohustuste võtja. Samuti on kostjale I V määratud eestkostja, et tagada eestkostetava varaliste, tervislike ja isiklike huvide õiguslik kaitse. Eestkostja on teadaolevalt täitnud oma kohustusi eestkostjana siiani kohusetundlikult. Nii I kui O V on Põhja-Tallinna Valitsuses arvel kui õigusjärglasele omanikule tagastatud elamu sündüürnikud ning 01.10.2007 seisuga on nad munitsipaaleluruumi taotlejate järjekorras numbriga 230. Aastal 2008 loodab Põhja-Tallinna Valitsus saada kokku ca 200 munitsipaalkorterit, et eluasemekomisjonis läbi arutada ja esmajärjekorras rahuldada sotsiaalabi vajavate ja lastega perede munitsipaaleluruumide taotlused. Tallinna linn on seisukohal, et kohtuvaidlus tuleks lõpetada kompromissiga. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, analüüsinud hageja ja kostjate väiteid ja uurinud esitatud dokumentaalseid tõendeid, ärakuulanud menetlusosalised kohtuistungil, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Vaidlus puudub selles, et: 1) hageja on Tallinnas, Xxx korteriomandi omanik (lk 10); 2) nimetatud eluruumi üürnikuks on kostja O. V ning tema perekonnaliikmena on eluruumi kasutamise õigus kostja I. Vl (lk 13), kuid mõlemad elavad xxx, Tallinnas, mille üürnik on O. T (lk 12); 3) hageja korteris elavad tegelikult kostjad A. M ja O. T ning nende alaealine poeg A. M ; 4) hageja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse toimetas hageja kätte O. Tle, kes on I. V eestkostja. Kõigepealt analüüsib kohus üürilepingu ülesütlemise avaldusega seonduvat. Hageja leiab, et see on kättetoimetatud kõigile kostjatele, kostja aga, et see on kättetoimetatud vaid O. T , kes on I. V eestkostja ja ei ole üürnik. Nimetatud isikule kättetoimetamine toimus tunnistajate juuresolekul, kes seda allkirjadega kinnitasid (lk 26).

2-07-19439 VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hageja esitas 23.04.2007 teate üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta teatesse märgitu kohaselt kõigile neljale täisealisele kostjale (lk 24-25). Kooskõlas VÕS § 313 lg 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige võlaõigusseaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Hageja poolt esitatud 23.04.2007 üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate kohaselt tingis lepingu ülesütlemise VÕS § 316 lg 1 p-s 2 sätestatud alus - kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Teates märgib hageja ka seda, et ei ole nõus üürilepingut pikendama, eluruumi vabastamise tähtaja ning ülesütlemise vaidlustamise tähtaja ja korra. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud. Kooskõlas TsÜS § 68 lg 1 võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 325 järgi peab üürilepingu ülesütlemisavaldus olema kirjalik, seda nõuet on hageja järginud. VÕS § 195 lg 1 järgi tuleb lepingu ülesütlemisavaldus teha teisele lepingupoolele. Arvestades aga üürilepingu erisusi, nimelt seda, et käesoleval juhul kirjalikku üürilepingut ei olegi sõlmitud tulenevalt kostjatest ja et üürilepingu puhul on kõigil üüritud eluruumi kasutajatel sarnased õigused (VÕS § 289, § 321), sest vastasel korral oleks eluruumi kasutamine piiratud, tuleb lähtuda ka TsÜS-is sätestatust. TsÜS § 69 lg 2 alusel loetakse tahteavaldus kätte saaduks, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Arvestades kõiki asjas tuvastatud asjaolusid, muu hus ka seda, et üürnik ja temaga kooselav perekonnaliige lahkusid eluruumist, mida nad hagejalt üürisid teise kohta ning majutasid enda poolt üüritud eluruumi hageja loata teised isikud (seda tõendab hageja pöördumine politseisse – lk 14, Põhja-Tallinna linnaosa vanemale – lk 15, et teha kindlaks, kes elavad tema korteris), kõik kostjad on omavahel tihedalt seotud (tõendab seda kasvõi A. M poolt I. V eest üüri tasumine – lk 20) – lepingu ülesütlemise teate sai kätte üürniku perekonnaliikme eestkostja, asub kohus seiskohale, et üürilepingu ülesütlemise teade on kättetoimetatud ka üürnikule – üürilepingu poolele. TsÜS § 138 lg 1 sätestatu kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. 2.lõike järgi ei ole lubatud õiguste teostamine seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Sama põhimõtte sätestab VÕS § 6 lg 1, millest tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostjad on käitunud nimetatud põhimõtte vastaselt hageja suhtes. Ka kohtule esitatud vastustes ja A M suulises seletuses kohtuistungil on vassitud ja esitatud valeandmeid. Kostjate tegevus on ilmselgelt suunatud sellele, et võimalikult kaua kasutada hageja korterit hagejat kahjustaval viisil. Vastuses hagiavaldusele märgivad kostjad, et O. V ja I. V kasutavad korterit, O. T elab korteris enamasti, sest on I. V eestkostja. Samas üürib ta koos abikaasa ja pojaga korterit xxx tänaval. O. V ja I. V peamiseks ja ainukeseks elukohaks on märgitud vastuses Xxx korter.

2-07-19439 Kohtuistungil ilmnes, et nimetatud asjaolud ei vasta tegelikkusele. xxx tänava korteris elavad hoopis O. V ja I. V ning hageja korteris ülejäänud kostjad. Kohus ei nõustu kostja kohtuistungil esitatud seisukohaga, et T ja M viibivad xxx tänava korteris seoses eestkoste teostamisega, sest eestkostetav selles korteris ei ela. Kostjad esitanud valeandmeid ka Rahvastikuregistri osakonnale (lk 17). Hansapanga tõendiga (lk 20) on tõendatud, et kostja A M tasus I. V eest jaanuaris 2007 üüri septembrist detsembrini 2006 ja 2007 jaanuari eest. Tõend on välja antud 20.04.2007 ning selle märgitu kohaselt rohkem maksekorraldusi A. M poolt tehtud ei ole. Õige on hageja väide, et kostjad ei ole eluruumi kasutamisega seonduvalt hagejale pretensioone esitanud. Esitatud tõenditest nähtuvalt ei ole kostjad tasunud ka gaasi tarbimise eest AS-le Eesti Gaas (lk 21), kommunaalteenuste eest OÜ B (lk 22), Tallinna Kütte AS-le (lk 23). Kostjate võlgnevust tõendab ka hageja poolt esitatud telefonikõne salvestus (lk 28-33, 35). Üürileandja võib üürilepingu VÕS § 316 1.lõike p 2 järgi üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Nagu ülal märgitud maksid kostjad viimati üüri jaanuaris 2007, sh jaanuari kuu eest. Hageja esitas hagi 21.05.2007, seega on kostjatel maksmata üür suuruses, mis andis hagejale viidatud VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Tegemist on VÕS § 166 sätestatud lepingust tuleneva kohustuse olulise rikkumisega (lg 1 p 4) kuna rikkumine annab hagejale mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kostjad ei ole tõendanud eluruumi kasutamise takistust veeväljalülitamise tõttu. Vee lülitasid nad ise tagasi. Seega on hageja tõendanud, et kostjatel on hageja eest võlg, mis võimaldab hagi rahuldamist, võla mitte eksisteerimist ei ole kostjad tõendanud. Kostja A. M kohtuistungil antud seletuses ei osanud ta öelda, millise eluruumi eest tasumist pangaväljavõte tõendab, kuna ta maksab eluruumide eest, mis asuvad Trapi põik, xxx ja xxx tänavatel. Kuna V , kes ORAS tulenevalt on sundüürnikud, vaidlusaluses korteris tegelikult ei ela, ei pea kohus asja lahendamisega ootama kuni Tallinna linn nende eluaseme küsimuse lahendab. Juhindudes VÕS § 334 lg 1 on hagejal õigus tagasi nõuda üüritud asi seoses üürilepingu lõppemisega. Kostjad kasutavad võõrast asja õigusliku aluseta, millega rikuvad hageja valdust takistades tal asja üle tegeliku võimu teostamist (AÕS § 40 lg 3). VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama. Korteri valduse taastamise õiguskaitse viisiks on seadusevastase valdaja korterist väljatõstmine. Kooskõlas hageja poolt taotletuga tuleb kooskõlas TsMS § 445 lg 1 kindlaks määrata otsuse täitmise viis ja kord ning täitmise tähtaeg. Juhul kui kostjad korteri valdust hagejale üle ei anna kuulub kohtuotsust täitmisele ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest kostjate väljatõstmisega vaidlusalusest eluruumist Tallinnas, xxx 24-12. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamisega menetluskulud jätta kostjate kanda solidaarselt. Kooskõlas § 174 lg 1 on hagejal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.