Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Reet Allikvere ja Ülle Jänes
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.oktoober 2008.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-44513
Tsiviilasi
Argo Pungase hagi Emerand Kinnisvara OÜ vastu 50 000 krooni väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. mai 2008.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Emerand Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15. oktoober 2008.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Emerand Kinnivara OÜ (registrikood 11082751, asukoht Paadi 14a-51, 10151 Tallinn), lepinguline esindaja Ivo Kallas Vastustaja Argo Pungas (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx xxx x, xxxxxxxx, xxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx), volitatud esindaja Priit Pungas, nõustaja Jüri Sulin
1.Jätta Harju Maakohtu 16. mai 2008.a otsus muutmata. 2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3.Apellatsiooniastmes kantud menetluskulu jätta Emerand Kinnisvara OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 22.10.2007.a esitas Argo Pungas maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Emerand Kinnisvara OÜ vastu. Kostja vaidles esitatud nõudele vastu ja 02.01.2008.a määrusega andis kohtunikuabi avalduse kohtunikule asja menetlemise jätkamiseks hagimenetluses. 28.01.2008.a esitas hageja kohtule hagiavalduse, milles nõudis kostjalt broneerimislepingu alusel tasutud broneerimistasu 50 000 krooni tagastamist ja leppetrahvi 50 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Igor Ruus (müüja), Argo Pungas (ostja) ja Emerand Kinnisvara OÜ (müüja esindaja) 25.09.2006.a broneerimislepingu. Hageja leidis, et tegemist oli VÕS § 33 lg 1 kohaselt eellepinguga, millega Igor Ruus ja Argo Pungas kohustusid sõlmima tulevikus kinnisasja asukohaga Xxxxx xx x-xx, Tallinn suhtes notariaalse müügilepingu. Kõnesolev korteriomand oli ehitamisjärgus ning broneerimislepingu kohaselt oli viimaseks võõrandamise kuupäevaks 31.12.2006.a. Broneerimislepingu p 3.1 kohaselt kohustus Argo Pungas tasuma broneerimistasuna 50 000 krooni Emerand Kinnisvara OÜ arveldusarvele pärast vastava lepingu allkirjastamist. Detsembri keskel 2006 tekkisid poolte vahel lahkarvamused, mil selgus kõnesoleva kinnisasja valmimise ja üleandmise edasilükkumine ehitaja poolt kaheks kuni kolmeks kuuks. Seejärel soovisid kostja ja müüja Igor Ruus broneerimislepingut pikendada, millega aga hageja ei nõustunud. Hageja avaldas soovi, et talle tagastataks tema tasutud broneerimistasu ühekordses suuruses ning seejärel võivad pooled pidada edasi läbirääkimisi kinnisasja võõrandamiseks. Broneerimisleping ei ole osadeks jagatav selliselt, et see sisaldaks üheaegselt nii broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut. Tegelikest asjaoludest nähtuvalt on leping tervikuna suunatud kinnisasja võõrandamisele tulevikus, sisaldades endas ka ettemaksu. Seega vaidlusalune leping kui eelleping kinnistu võõrandamiseks on vorminõude järgimata jätmise tõttu AÕS § 119 ja TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine, seetõttu oli kostja poolt alusetu nõuda ettemaksuna 50 000 krooni. Lisaks põhinõudele palus hageja kostjalt välja nõuda ka intressi ja viivise summas 6 091,50 krooni perioodi 01.01.2007 - 28.01.2008.a eest. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei nõustunud hageja väidetega. Kostjale teadaolevalt sõlmisid hagiavalduses nimetatud broneerimislepingu Igor Ruus ja hageja. Kostja oli nimetatud lepinguga liitunud ja võtnud endale kohustuse mitte müüa enne lepingus nimetatud tähtaega lepingus nimetatud vara kolmandatele isikutele, ega teostada kolmandatele isikutele nimetatud korteriomandi müümisele suunatud tegevust. Ühes lepingu dokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja või müüja esindaja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi kolmandatele isikutele võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Kostja täitis oma lepinguga võetud kohustust ning broneeris hageja kasuks nimetatud kinnisvara. Tehingu võib teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi (TsÜS § 77 lg 1). Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, seega ei ole alust pidada broneerimislepingut tühiseks. Kostja on lepinguga võetud kohustuse täitnud ja mitte võõrandanud korterit kolmandatele isikutele enne 31.12.2006.a, mistõttu sellekohased hageja väited on alusetud ja tõendamata ning hagi esitamisel ei ole hageja käitunud heas usus.
Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus 16.05.2008 otsusega rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ja kostja Igor Ruusi esindajana sõlmisid 25.09.2006.a broneerimislepingu, mille objektiks oli korteriomand asukohaga Xxxxx x-xx, Tallinnas. Hageja tasus kostjale 50 000 krooni ning vaidlusaluses broneerimislepingus märgitud korteriomandit hageja ei omandanud. Kohus leidis, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu näol oli tegemist kinnisasja omandamise eellepinguga, mis oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud asjaolu kinnitas broneerimislepingu sisu: lepingu p 1 kohaselt leppisid pooled kokku, et soovivad sõlmida korteriomandi notariaalse müügilepingu; lepingu p 3 leppisid pooled kokku kinnisvara müügihinnas; lepingu p 3.1 broneerimistasu tasumises kostjale; lepingu p 3.2 tulenevalt sisaldus broneerimistasu müügihinnas; lepingu p 4 on kokku lepitud, kes kannab lepingu tõestamise notaritasu ja riigilõivu; lepingu p 8 sätestab, et Argo Pungas kohustub notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 31.12.2006.a; lepingu p 9 sätestab, et kui kinnisvara notariaalne müügileping jääb sõlmimata müüja (Igor Ruus) süül, kohustub müüja esindaja (Emerand Kinnisvara OÜ) tagastama broneerijale 50 000 krooni broneerimistasu kahekordses suuruses; lepingu p 10 kohaselt, kui kinnisvara notariaalne müügileping jääb sõlmimata Argo Pungas`e süül, jääb Emerand Kinnisvara OÜ-le tasutud broneerimistasu 50 000 krooni leppetrahviks. Vaidlusalune broneerimisleping ei ole TsÜS § 85 kohaselt osadeks jagatav nii, et broneerimislepingu p 7 tulenev kokkulepe oleks kehtiv, mille kohaselt kostja kohustus kuni kinnisvara tegeliku võõrandamiseni hagejale seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, v.a juhul, kui see on vajalik notariaalse müügilepingu vormistamiseks. Kinnisasja müügilepingu olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise või omandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Kuna poolte vahel korteriomandi omandamiseks sõlmitud eelleping oli tühine, oli hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Tuvastamist ei leidnud hageja pahatahtlikkus kostja suhtes. Kohus jättis hageja 02.05.2008.a esitatud kõrvalnõude summas 6 091,50 krooni tähelepanuta, kuna vastavalt TsMS § 376 lg 1 tulnuks nimetatud nõue hagejal esitada enne kirjalike kokkuvõtete esitamiseks määratud tähtaega, so. enne 02.05.2008.a. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 16.05.2008.a otsuse ja jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. Apellant on seisukohal, et Igor Ruus, hageja ja kostja sõlmisid lepingu, mis sisaldas endas kahte eraldiseisvat kokkulepet: kinnisvara omandamise ja broneerimise kokkulepet. Kuna broneerimislepingule ei ole seaduses ettenähtud kohustuslikku vormi, ei saa lepingut broneerimislepingu punktide osas pidada tühiseks. Lisaks korteri omandamisele täidab broneerimisleping ka teisi eesmärke. Nimelt omavad broneerimislepingust tulenevad hageja õigused omaette väärtust ning broneerimislepingust tulenevaid õigusi on võimalik võõrandada, saades tehingust kasu, mistõttu ei ole broneerimisleping suunatud ainuüksi kinnisasja omandamiseks. Maakohus seevastu tõlgendas broneerimislepingu sõlmimise eesmärki kitsalt. Kohus käsitles poolte vahel sõlmitud lepingut tervikuna, jõudes järeldusele,
et tegemist on eellepinguga, mis on oma vorminõude puudumise tõttu tühine algusest peale. Nimetatud broneerimislepinguga võtsid kõik kolm osapoolt endale erinevaid kohustusi. Igor Ruusi ja hageja vahel eksisteeris eelleping, kostja ja hageja vahel broneerimisleping, millest tulenevad omapoolsed kohustused on kostja täitnud. Ei saa nõustuda kohtu käsitlusega, et kogu leping, sh. hageja ja kostja kohustused oleksid tühised algusest peale. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et kaevatav kohtuotsus on õige, mistõttu tuleb see kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks neid korrata. Kaebuse väitega, et vaidlusalune leping sisaldab endas kahte eraldiseisvat lepingut kinnisvara omandamise eellepingut ja broneerimislepingut- kolleegium ei nõustu. Lepingu pde 1 ja 2 kohaselt pooled kinnitasid ja tõendasid soovi sõlmida korteriomandi (kinnisvara) notariaalse ostu-müügilepingu ja käsitlesid lepingus kirjapandud sätteid sõlmitava ostumüügilepingu kohustuslike tingimustena. Pooled olid kokku leppinud ka kinnisvara müügihinnas ja lepingu p 3.2. kohaselt arvestanud broneerimistasu müügihinna osana. Kinnisasja müügilepingu olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise või omandamise eellepinguga, nagu maakohus õigesti leidis ja mis VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg-s 2 sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu on viidatud leping tühine ja TsÜS § 83 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu kuulub tagastamisele vastavalt alusetu rikastumise sätetele ja hagejal oli õigus VÕS § 1028 lg 1 alusel broneerimistasu tagastamist kostjalt nõuda. Kolleegium leiab, et kohus, käsitledes lepingut ühtse tervikuna, leidis õigesti, et see ei ole TsÜS § 85 kohaselt osadeks jagatav nii, et lepingu p-st 7 tulenev kokkulepe oleks kehtiv. Hageja tasus kinnisasja omandamise eellepingu alusel kostjale 50 000 krooni, millest tulenevalt võttis kostja endale müügiesindajana kohustuse kuni korteriomandi notariaalse ostu-müügitehingu vormistamiseni seda mitte kolmandatele isikutele võõrandada. Seega on õige käsitada broneerimistasu omandatava korteriomandi müügihinna ettemaksuna, kuna 50 000 krooni sisaldus kokkulepitud müügihinnas ja lepingu sisust tulenevalt leppisid pooled kokku korteriomandi omandamises tulevikus, mitte aga broneerimises, nagu kostja ekslikult leiab. Et leping oli sõlmitud ainuüksi korteriomandi omandamiseks, ei ole õige kaebuse väide, et lepingu sõlmimine hageja poolt oli ajendatud võimalusest võõrandada lepingust tulenevad õigused tasu eest kolmandale isikule. Hageja sõlmis ostu-müügi eellepingu just seetõttu, et selle sõlmimise hetkel oli korteriomand alles ehitamisjärgus ning müüja Igor Ruus ei olnud veel selle omanik. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-32-06 muuhulgas leidnud, et erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t. selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Käesoleval juhul leppisid pooled kokku korteriomandi omandamises, s.t. et tegemist oli kinnisasja müügi eellepinguga, mis peab aga olema
notariaalselt tõestatud ja tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe (antud juhul broneerimise) tühisuse. Kolleegiumi arvates märkis maakohus õigesti, et kostja tegevusvaldkonda kuuluvad tehingud kinnisvaraga, mistõttu on etteheited hagejale põhjendamatud ega vabasta seetõttu kostjat tühise tehingu järgi saadut hagejale tagastamast. Maakohus on seadust õigesti kohaldanud ning ükski kaebuses toodud väide ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostja.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Urmas Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.