Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
kohtunik Meeli Kaur
Otsuse tegemise aeg ja koht
16. mai 2008.a, Tallinn, kirjalik menetlus
Tsiviilasja number
2-07-44513
Tsiviilasi
xxx hagi xxx OÜ vastu 50 000 krooni nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja Argo Pungas (isikukood xxx, elukoht xxx)
esindajad
Hageja lepinguline esindaja Priit Pungas (Mere tee 1, 76901 Tabasalu, xxx OÜ (registrikood xxx, asukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja Ivo Kallas (Tallinna Õigusbüroo OÜ, Maakri 44-20, 10145 Tallinn, elektronpost xxx)
22.10.2008 esitas xxx maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse xxx OÜ vastu broneerimistasu 50 000 krooni tagastamise nõudes. 02.01.2008 määrusega andis kohtunikuabi xxx avalduse xxx OÜ vastu maksekäsu kiirmenetluses üle kohtunikule asja menetlemise jätkamiseks hagimenetluses.
28.01.2008 esitas hageja kohtule hagiavalduse, milles nõuab kostjalt broneerimislepingu alusel tasutud broneerimistasu 50 000 krooni tagastamist ja leppetrahvi 50 000 krooni. 18.03.2008 määrusega jättis kohus xxx hagi xxx OÜ vastu leppetrahvi 50 000 krooni nõudes läbi vaatamata. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid xxx (müüja), xxx (ostja) ja xxx OÜ (müüja esindaja) 25.09.2006 broneerimislepingu nr 25/09/06. Hageja leiab, et tegemist oli võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 kohaselt eellepinguga, millega xxx ja xxx kohustusid sõlmima tulevikus kinnisasja asukohaga xxx suhtes notariaalse müügilepingu. Kõnesolev korteriomand oli ehitamisjärgus ning broneerimislepingu kohaselt oli viimaseks võõrandamise kuupäevaks 31.12.2006. Broneerimislepingu p 3.1 kohaselt kohustus xxx tasuma broneerimistasuna 50 000 krooni xxx OÜ arveldusarvele pärast vastava lepingu allkirjastamist. Detsembri keskel 2006 tekkisid poolte vahel lahkarvamused, mil selgus kõnesoleva kinnisasja valmimise ja üleandmise edasilükkumine ehitaja poolt kaheks kuni kolmeks kuuks. Seejärel soovisid kostja ja müüja xxx broneerimislepingut pikendada, millega aga hageja ei nõustunud. Hageja avaldas soovi, et talle tagastataks tema tasutud broneerimistasu ühekordses suuruses ning seejärel võivad pooled pidada edasi läbirääkimisi kinnisasja võõrandamiseks. Broneerimisleping ei ole osadeks jagatav selliselt, et see sisaldaks üheaegselt nii broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut. Tegelikest asjaoludest nähtuvalt on leping tervikuna suunatud kinnisasja võõrandamisele tulevikus, sisaldades endas ka ettemaksu. Kokkulepitud broneerimistasu on lepingus käsitletud ostuhinna osaliseks tasumiseks ettemaksuna. Hageja on seisukohal, et vaidlusalune leping kui eelleping kinnistu võõrandamiseks on vorminõude järgimata jätmise tõttu asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Hageja viitab hagis lisaks VÕS § 15. Korteriomand võõrandati kolmandale isikule, seega asjaõiguslepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Hageja nõuab VÕS § 1028 lg 1 alusel 50 000 krooni kostjalt tagastamist. 02.05.2008 esitas hageja lisaks põhinõudele ka intressi ja viivise nõude summas 6 091.50 krooni, mis on arvestatud perioodil 01.01.2007 kuni 28.01.2008.
Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei nõustu hageja väidetega. Kostjale teadaolevate andmete põhjal sõlmisid hagiavalduses nimetatud broneerimislepingu nr 25/09/06 Igor Ruus ja hageja. Kostja oli nimetatud lepinguga liitunud ning oli kohustatud täitma endale võetud kohustust, milleks lepingu punkti nr 7 kohaselt kohustus kuni kinnisvara tegeliku võõrandamiseni hagejale seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellelaadseid läbirääkimisi, välja arvatud juhul, kui see on vajalik lepingu p 1 kirjeldatud müügitehingu vormistamiseks. Selle eest kohustus hageja kostjale tasuma 50 000 krooni. Ühes lepingu dokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja või müüja esindaja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi kolmandatele isikutele võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Kostja täitis oma lepinguga võetud kohustust ning broneeris hageja kasuks nimetatud kinnisvara. Tehingu võib teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi (TsÜS § 77 lg 1). Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, seega ei ole alust pidada broneerimislepingut tühiseks.
Kostja on seisukohal, et hageja ja kostja vahel eksisteeris broneerimisleping, mille kohaselt kohustus kostja mitte võõrandama korteriomandit kolmandatele isikutele ning hageja ja Ixxx vahel oli korteriomandi müügi eelleping. Kostja on lepinguga võetud kohustuse täitnud ja mitte võõrandanud korterit kolmandatele isikutele enne 31.12.2006. Kostja väidab, et lepingu osa, mis käsitleb hageja ja kostja vahelisi kokkuleppeid on kehtiv. Hageja pidas notariaalse lepingu sõlmimist kulukaks nii ajas kui ka rahas, siis lepiti kokku, et sõlmitakse lihtkirjalik eelleping ja broneerimisleping. Lisaks leiab kostja, et hagi on esitatud ebaõigetel asjaoludel, on tõendamata ning hageja ei ole käitunud heas usus. Kostja viitab oma kirjalikus vastuses Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-37-00, 3-2-1-35-07 ja nr 3-2-1-31-03, mis käsitlevad hea usu põhimõtet. Kostja palub jätta xxx hagiavalduse täies ulatuses rahuldamata ja kõik menetluskulud jätta hageja kanda.
Menetluse käik: käesolevas asjas toimus istung 24.03.2008 (t lk 58-59). Nimetatud istungil arutas kohus hageja nõuet kostjalt 50 000 krooni väljamõistmiseks. Kostja soovis esitada täiendavaid tõendeid ja kohus määras tõendite esitamise tähtajaks 07.04.2008. Hageja täiendavaid tõendeid ja taotlusi ei esitanud. Istungil andis hageja nõusoleku asja menetlemiseks kirjalikus menetluses (t lk 59). Kostja täiendavaid tõendeid ei esitanud ning andis 11.04.2008 nõusoleku asja menetlemiseks kirjalikus menetluses (t lk 60, 64). 17.04.2008 määras kohus menetlusosalistele kirjalike kokkuvõtete esitamise tähtajaks 02.05.2008 ja tegi teatavaks lahendi kuulutamise aja (t lk 6667). 02.05.2008 esitas hageja kirjaliku kokkuvõte, milles esitas kõrvalnõudena intressi ja viivise nõude summas 6 091.50 krooni (t lk 74-75). Kuna varem hageja ei olnud sellist nõuet esitanud, on tegemist hagi muutmisega. Hagi võib tulenevalt TsMS § 376 lg 1 muuta kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni. Kohus on seisukohal, et kõrvalnõuete nõue on esitatud hilinenult. Nimetatud nõue tulnuks hagejal esitada enne kirjalike kokkuvõtete esitamiseks määratud tähtaega, s.o enne 02.05.2008. Kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, ei ole menetlusosalisel õigust menetlustoimingut hiljem teha, kui kohus ei pikenda enda määratud tähtaega (TsMS § 66). Hageja ei ole nõude esitamisel põhjendanud, miks nõue hilinenult esitatakse ega taotlenud tähtaja pikendamist. Seega jätab kohus hageja 02.05.2008 esitatud kõrvalnõude summas 6 091.50 krooni tähelepanuta. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) Hageja ja kostja xxx esindajana sõlmisid 25.09.2006 broneerimislepingu nr 25/09/06, mille objektiks oli korteriomand asukohaga xxx (t lk 5); 2) Hageja tasus kostjale 50 000 krooni (t lk 58); 3) vaidlusaluses broneerimislepingus märgitud korteriomandit hageja ei omandanud. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel, eelleping. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne
kinnistusraamatusse. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. TsÜS § 83 lg 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud broneerimisleping on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Kostja ei ole vaidlustanud, et broneerimisleping koostati sellepärast, et hageja saaks korteri omandada. Kostja oli lepingu sõlmimisel xxx esindajaks (t lk 5). Seega on poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu näol tegemist kinnisasja omandamise eellepinguga, mis oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud asjaolu kinnitab broneerimislepingu sisu: lepingu p 1 kohaselt leppisid pooled kokku, et soovivad sõlmida korteriomandi notariaalse müügilepingu; lepingu p 3 leppisid pooled kokku kinnisvara müügihinnas 1 375 000 krooni; lepingu p 3.1 leppisid pooled kokku broneerimistasu tasumises kostjale; lepingu p 3.2 tulenevalt sisaldus broneerimistasu müügihinnas; lepingu p 4 on kokku lepitud, kes kannab lepingu tõestamise notaritasu ja riigilõivu; lepingu p 8 sätestab, et xxx kohustub notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 31.12.2006; lepingu p 9 sätestab, et kui kinnisvara notariaalne müügileping jääb sõlmimata müüja (xxx) süül, kohustub müüja esindaja (xxx OÜ) tagastama broneerijale 50 000 krooni broneerimistasu kahekordses suuruses; lepingu p 10 kohaselt, kui kinnisvara notariaalne müügileping jääb sõlmimata xxx süül, jääb xxx OÜ-le tasutud broneerimistasu 50 000 krooni leppetrahviks. Kohus leiab, et vaidlusalune broneerimisleping ei ole TsÜS § 85 kohaselt osadeks jagatav nii, et broneerimislepingu p 7 tulenev kokkulepe oleks kehtiv. Broneerimislepingu p 7 kohaselt kostja kohustub kuni kinnisvara tegeliku võõrandamiseni hagejale seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, v.a juhul, kui see on vajalik notariaalse müügilepingu vormistamiseks. Broneerimislepinguga on võtnud hageja endale kohustuse hiljem kinnisasi omandada ning samuti on kokku lepitud, et ette makstud broneerimistasu jääb teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel. Hinnates lepingus sätestatud tingimusi, leiab kohus, et hageja tasus 50 000 krooni kinnisasja omandamise eellepingu alusel, millega ühtlasi kaasnes kostjale ka kohustus mitte võõrandada korteriomandit kolmandatele isikutele kuni notariaalselt tõestatud põhilepingu sõlmimiseni. Seega on broneerimislepingus märgitud broneerimistasu käsitatav ettemaksuna, kuna see sisaldub kokku lepitud kinnisasja müügihinnas ja ei olnud tasutud kostjale broneerimise eest. Kinnisasja müügilepingu olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise või omandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kostja ei ole vaidlustanud, et on vaidlusaluse broneerimislepingu alusel hagejalt saanud 50 000 krooni (t lk 58). Kuna poolte vahel korteriomandi omandamiseks sõlmitud eelleping on tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kohus ei ole kostja poolt väljatoodud asjaoludel tuvastanud hageja pahatahtlikkust kostja suhtes. Kostja väited hageja pahatahtlikkuse kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus arvestab ka asjaolu, et kostja tegevusvaldkonda kuuluvad tehingud kinnisvaraga, mistõttu on kostja etteheited hagejale põhjendamatud ja ei vabasta kostjat tühise tehingu järgi saadut hagejale tagastamast.
Hageja viited VÕS § 15 on asjakohatud, kuna hageja ei ole kahju hüvitamise nõuet lepingu tühisuse tõttu esitanud. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.