2-06-17954/8 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

6.Kõik menetluskulud jätta L J kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. L J hagiavaldused ja nende aluseks olevad asjaolud L J esitas 14.07.2006.a kohtule hagi A Mi vastu. Hagiavalduse kohaselt sai L J 15.06.2006.a A Milt üürilepingu ülesütlemise teate Maardus asuva eluruumi suhtes. A M ütles üürilepingu üles alates 15.07.2006.a. Üürilepingu ülesütlemise aluseks toodi viivitamine üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. L J soovib ülesütlemist vaidlustada. A M ei ole talle esitanud mitte ühtki arvet. A M kasutab ka ise ühte tuba kõnealusest korterist ning on seega üürilepingut rikkunud. A Mi tegevuse tõttu on L J poolne korteri kasutamine olnud takistatud (pidev lukkude vahetamine, elektri väljalülitamine). Kuna üürilepingus ei ole maksetähtpäeva kokku lepitud, ei ole maksetähtpäev veel saabunud. Eeltoodust tulenevalt palus L J tunnistada 15.06.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja tuvastada selle tühisus. 15.12.2006.a esitas L J teise hagi A Mi vastu. Hagiavalduse kohaselt sai L J 16.11.2006.a üürilepingu ülesütlemise teate, millega A M ütles üürilepingu üles alates 20.01.2007.a. Kõnealune üürilepingu ülesütlemine on tühine, kuna selles puuduvad ülesütlemise alus ning ülesütlemisavalduse vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodu alusel palus L J tunnistada 16.11.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise tühiseks. Harju Maakohtu 18.01.2007.a määrusega liideti hagid ühte menetlusse. A M’i vastuväited hagidele A M hagisid ei tunnistanud. 14.07.2006.a esitatud hagiavalduse suhtes esitatud kirjalikus vastuses märkis A M, et paljasõnalised ja tõendamata on L J väited, et talle ei ole arveid esitatud. AS E saadab kütte arveid ning AS M K haldusteenuste arveid aadressile , Maardu. Samuti on A M korduvalt püüdnud L Jle arveid üle anda ning jätnud arveid postkasti. A M on teinud kõik endast oleneva arvete esitamiseks. L J väide nagu kasutaks A M ise ühte tuba kõnealusest korterist ning takistaks L Jl korteri kasutamist, on samuti väär. A M ei nõustu väitega, et üürilepingus ei ole maksetähtpäeva kokku lepitud. Üürilepingu punktis 12 on sätestatud, et üürileandjal on õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada ning nõuda üürniku väljakolimist muuhulgas juhul,

kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kahe kuu kommunaalteenuste (elektri, telefoni, gaasi jne) eest tasumata. Seega on üürilepingu mõte olnud selliste kulude igakuine tasumine. A M’i vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud A M esitas 09.02.2007.a L J vastu vastuhagi. Vastuhagi ja selle täpsustuste kohaselt ostis A M 16.09.2005.a OÜ-lt Š K korteriomandi asukohaga Maardu, . Pärast ostu-müügilepingu sõlmimist sai A M teada L J ja AS-i ALG Liising vahel sõlmitud üürilepingust. Üürilepingu pikkuseks oli kuus kuud. Kuna kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist ei taotlenud, loeti leping pikenenuks viieks aastaks. Viie aastane periood lõppes 19.12.2006.a. Vaatamata sellele, et üürileping kohustas L Jt tasuma kõik korteri kasutamisega seotud kommunaal- ja muud maksed ning maksud, ei tasunud L J neid korteriomandi A Mi omandisse üleminekust alates kordagi. Kuigi üürilepingus ei ole fikseeritud konkreetset kuupäeva, millal L J pidi nimetatud maksed tasuma, tuleb üürilepingu punktide 4, 5 ja 12 koosmõjus asuda seisukohale, et maksete tasumise tähtpäevaks on arvetel näidatud kuupäev. A M on saatnud L Jle teated üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta 15.06.2006.a ja 21.07.2006.a, kuna L J ei täida temale üürilepinguga pandud kohustusi. Samuti teatas A M soovist üürileping lõpetada 16.11.2006.a kirjaga, andes aega väljakolimiseks 20. jaanuarini 2007.a. 01.12.2007.a seisuga võlgneb L J A Mile 36 584,29 krooni. Eeltoodu alusel palus A M tunnistada üürileping lõppenuks, vabastada korteriomand L J valdusest ja välja mõista L Jlt 36 584,29 krooni. L J vastuväited vastuhagile L J vastuhagi ei tunnistanud. A M on rikkunud üürilepingu tingimusi ning võtnud enda valdusse ühe toa Maardus asuvast korterist. L J on nõus tasuma kõrvalkulusid selle pinna eest, mida ta reaalselt kasutab ning tema poolt tarbitud teenuste eest. Teise osa kõrvalkuludest peab tasuma A M. L J ei saa vaidlustada KÜ poolt esitatud ebaõigeid arveid, kuna ta ei ole korteri omanik. A M võttis maha veemõõtjad ja veearveid esitatakse arvestusliku, mitte tegeliku tarbimise järgi. L J ei pea tasuma arveid, mis korteriomaniku süül on mitmekordsed osas, mis ületavad tavapärast tarbimist. Tegemist on üürilepinguga, milles maksetähtpäev ei ole kokku lepitud ning seega tuleb üür ja kõrvalkulud tasuda lepingu lõppemisel. Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on AS A üürileandjana ja L J üürnikuna sõlminud 19.06.2001.a üürilepingu Maardus asuva korteri suhtes. Üürilepingu punkti 4 kohaselt oli üürnik kohustatud tasuma kõik korteri kasutamisega seotud kommunaal- ja muud maksed, samuti maksud. Üürilepingu punkti 13 kohaselt sõlmiti leping tähtajaga kuus kuud. Elamuseaduse § 32 lg 2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Seega pikenes üürileping 19. detsembrini 2006.a.

Asja materjalidest selgub, et vaidlusalust korteriomandit on peale üürilepingu sõlmimist korduvalt võõrandatud. A M ostis Maardus asuva korteriomandi OÜ-lt Š K 16.09.2005.a sõlmitud ostu-müügilepinguga. Kinnistusraamatu väljatrükist nähtuvalt on A M kantud kinnistusraamatusse nimetatud korteri omanikuna. Vaidlust ei ole selles, et üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on üle läinud A Mile. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürnik pidi tasuma kõrvalkulude eest igakuiselt või üürilepingu lõppemisel. Kuigi üürilepingus ei olnud selgesõnaliselt märgitud kõrvalkulude tasumise tähtpäeva, oli üürilepingu punktis 12 sätestatud, et üürileandjal on õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta tasumata rohkem kui kahe kuu kommunaalteenuste (elektri, telefoni, gaasi jne) eest. See näitab, et poolte tahe oli suunatud kõrvalkulude igakuisele tasumisele. Ka üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse § 372 lg 1 kolmas lause sätestas, et kui üürilepingus pole üüri maksmise perioodi ära näidatud, loetakse üüri maksmise perioodiks kalendrikuu. Eeltoodust tulenevalt tuli kohtu hinnangul L Jl tasuda kõrvalkulude eest igakuiselt pärast vastava arve saamist. L J on väitnud, et temale ei ole arveid esitatud. Kohtu hinnangul on nimetatud väited paljasõnalised. Kohtu arvates ei ole usutav, et L J ei ole saanud maja haldaja poolt edastatud arveid. Seda, et L J ei ole hoopis soovinud arveid vastu võtta, kinnitab A Mi poolt esitatud 19.04.2007.a tõend, milles on kolmandad isikud kinnitanud, et L J on keeldunud vastu võtmast temale esitada püütud arvet. 15.06.2006.a on L J saanud A Milt üürilepingu ülesütlemise avalduse. Ülesütlemise avalduse kohaselt ütleb üürileandja üürilepingu ennetähtaegselt üles alates 15.07.2006.a, kuna tasumata arvete võlgnevus on 01.06.2006.a seisuga 11 126,46 krooni. Ülesütlemise alusena on A M viidanud VÕS § 316 lg 1 p 1. L J ei ole vaidlustanud A Mi väidet, et ta ei ole kõrvalkulude eest A Mile midagi tasunud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kuna L J on olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval kõrvalkulude maksmisega, siis oli 15.06.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemine põhjendatud. Seega tuleb jätta rahuldamata L J hagi 15.06.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks ning selle tühisuse tuvastamiseks. A M on saatnud L Jle 16.11.2006.a teate üürilepingu ülesütlemise kohta, milles palub üürniku korterist välja kolida 20. jaanuariks 2007.a ning tasuda ka kommunaalteenuste võlgnevuse. Kohus leiab, et kuna 15.06.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis ei olnud A Mil vaja uuesti üürilepingut üles öelda. Kuna üürileping oli selleks ajaks juba lõppenud, siis puuduvad sellel ülesütlemisel õiguslikud tagajärjed. Samas ei anna see alust L J hagi rahuldamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kuna 15.06.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis puudub L Jl 16.11.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks õiguslik huvi. Seega

tuleb jätta rahuldamata ka L J hagi 16.11.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt võlgneb L J A Mile kõrvalkulude eest 01.12.2007.a seisuga 36 584,29 krooni. A Mi väitel on L J vabastanud vaidlusaluse korteri 2007.a novembri lõpus. L J väide, et A M elab vaidlusaluse korteri ühes toas, on tõendamata. Samuti on tõendamata L J väide, et osaliselt ületavad arved teenuste tavapärast tarbimist. L J ei ole selgitanud, millisel ajavahemikul ja millisel määral oli tal takistatud korteri kasutamine A Mi tegevuse tõttu, mistõttu ei saa ka seda vastuväidet pidada põhjendatuks. Muid vastuväiteid kõrvalkulude suuruse osas L J esitanud ei ole. Vastavalt VÕS § 292 lg 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Käesoleval juhul oli kõrvalkulude tasumises kokku lepitud. Üürileping lõppes 15.07.2006.a, kuid L J kasutas korterit kuni 2007.a novembri lõpuni. Seega tuleb alates 16.07.2006.a kasutatud teenused hüvitada VÕS § 1043 alusel. Nimetatud sätte kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Seega tuleb vastuhagi 36 584,29 krooni väljamõistmise osas rahuldada ning L Jlt tuleb A Mi kasuks välja mõista 36 584,29 krooni. 01.10.2008.a toimunud istungil loobus A M üürilepingu lõppenuks tunnistamise nõudest ja korteriomandi vabastamise nõudest, kuna L J on korteri vabastanud. TsMS § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. Kohus leiab, et nimetatud nõuetest loobumine tuleb vastu võtta ning menetlus selles osas lõpetada. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 168 lg 5 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, võib kohus hageja taotlusel menetluse lõpetamise või hagi läbi vaatamata jätmise määrusega mõista hageja menetluskulud välja kostjalt. Arvestades, et L J hagid jäävad rahuldamata ning A Mi nõue 36 584,29 krooni väljamõistmiseks kuulub rahuldamisele, samuti seda, et A M on loobunud üürilepingu lõppenuks tunnistamise ja korteriomandi vabastamise nõuetest seetõttu, et L J on korteri vabastanud, siis tuleb kõik menetluskulud jätta L J kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.