22. september 2008.a kell 16.00 Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-9187/34
Tsiviilasi
VM hagi OÜ-u Gja VJ vastu lepingu tühiseks tunnistamiseks, kahju 30 000 krooni saamiseks ja kahju tekitava käitumise keelamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja VM (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Sergei Suhhorukov (postiaadress XXX) kostja OÜ G(registrikood XXX, asukoht XXX, registriaadress XXX), seaduslik esindaja juhatuse liige Peeter Luik kostja VJ(isikukood XXX, elukoht XX)
Menetlus liik
Kirjalik menetlus poolte nõusolekul
RESOLUTSIOON
1.Jätta VM hagi OÜ-u G ja VJ vastu lepingu tühiseks tunnistamiseks, kahju 30 000 krooni saamiseks ja kahju tekitava käitumise keelamiseks rahuldamata.
2.Menetluskulude jaotus Välja mõista VM menetluskulu täies ulatuses G ja VJ kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Asjaolud
1.16.01.2007.a sõlmisid pooled broneerimislepingu korteriomandi asukohaga XXX, Tallinnas müümiseks (tl 7-9).
2-07-9187/34
2.13.02.2007.a esitas hageja VJ broneerimislepingust taganemisavalduse ( tl 10-11).
3.22.02.2007.a sõlmis hageja korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu JO ja AS-iga H korteriomandi aadressil XXX, Tallinnas ostmiseks hinnaga 1 580 000 krooni (tl 16-26). Hageja nõue ja põhjendused
4.Hageja palub tunnistada tühiseks 16.01.2007.a sõlmitud broneerimislepingu ning kostjatelt välja mõista kahjusumma 30 000 krooni eelnevalt määrates kindlaks kostjate süü ja vastutus eraldi ja palub keelata kostjal OÜ G kahju tekitav käitumine vastavalt. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. Hageja tugineb oma nõudes järgmistele sätetele VÕS § 11 lg 3, § 15 lg 1, § 33 lg 2, § 104, § 1043, § 1050, § 1055, TsÜS § 87, § 90 lg 2, § 91, § 92 lg 2, § 94, AÕS § 119.
5.Pooled sõlmisid 16.01.2007.a broneerimislepingu (tl 7-9). Hageja maksis kostjale peale broneerimislepingu sõlmimist ettemaksu 50 000 krooni. Hageja selgitab, et kostja VJ tunnistas peale 13.02.2007.a. taganemisavalduse saamist, et broneerimisleping ei kanna mingeid õigusi ja kohustusi (tl 15) ning tagastas ettemaksu summas 50 000 krooni hagejale alles peale taganemisavalduse saamist. Hageja, olles teadlik, et leping omab juriidilist jõudu, tegutses lähtuvalt broneerimislepingu tingimustest. Hageja leiab, et broneerimisleping sõlmiti temaga olulise eksitamise ja pettuse mõjul vastavalt TsÜS § 92 lg 2. Samuti on hageja seisukohal, et kostja sõlmis hagejaga lepingu järgimata VÕS § 33 lg 2 kohustuslikku vormi, et mitte kanda lepingust tulenevaid kohustusi. OÜ-u G pidi olema teadlik, et broneerimisleping oleks pidanud olema notariaalne. Kostja OÜ-u G tegevus põhjustab kahju heausksele kodanikule.
6.24.01.2007.a. Harju Maakohtu kohtumäärusega kanti korteriomandile, mida hageja soovis osta, müügitehingute keelumärge. Seega oli hageja sunnitud ostma samaväärse korteri samas rajoonis aadressil XXX, Tallinn kõrgema hinna eest (tl 16-26). Hageja on seisukohal, et ta kaotas sellega aega ja raha. Hageja soovis osta kostjate poolt pakutavat korterit. Hageja leiab, et kostjad on põhjustanud kahju ja teadvalt rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid vastavalt VÕS § 11 lg 3, § 1050.
7.Tulenevalt kostjate vastusest, märgib hageja, et ta sai teada notari juures, et korter on koormatud rendilepinguga ning ei soovinud osta rendilepinguga koormatud korterit. Hageja leiab, et kostjad oleks pidanud märkima juba broneerimislepingusse, et korter on koormatud rendilepinguga.
8.Hageja on nõus asja kirjaliku menetlemisega. Kostjate OÜ G ja VJ vastuväited
9.Kostjad ei tunnista hagi ja paluvad jätta see rahuldamata, menetluskulud hageja kanda. 10.Kostjatele jääb arusaamatuks 16.01.2007.a. broneerimislepingu tühiseks tunnistamise nõude vajalikkus ja eesmärk ning mida hageja üritab sellega saavutada. TsÜS § 84 kohaselt ei ole tühisel lepingul õiguslikke tagajärgi, seega ei saa tuvastushagi esitamine ning sellele järgnev lepingu tühisuse tunnistamine olla nõutud 30 000 krooni hüvitamise aluseks.
Kostjad ei ole kunagi lepingu kehtivusele ning vorminõuete vastavusele tuginenud. Et kostjad tunnistavad õiguslike tagajärgede puudumist nimetatud lepingul näitab see, et hagejale tagastati korteriomandi broneerimiseks tasutud 50 000 krooni. Tühist tehingut tühistada ei saa ning tagajärjed tühisest või tühistatud lepingust on samad, mistõttu oleks hagejal õigus vaid tasutud ettemaksu tagasi nõudmiseks, mis antud hetkel on juba tagastatud.
2-07-9187/34
11.Kostjad leiavad, et hageja väide, et broneerimisleping on sõlmitud eksitamise ja pettuse mõjul, on väär ja tõendamata. Kostjatele jääb selgusetuks, kuidas hageja väidetavalt eksimusse sattus ning kuidas kostjad ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest hagejale lõid. 19.02.2008.a. kostja OÜ G kirjaga (tl 13-14) selgitati hagejale, et broneerimislepingu näol on tegemist üksnes moraalselt siduva kokkuleppega, mille peamiseks eesmärgiks on fikseerida teatud asjaolud, millest olulisemad on ettemaksu tasumisega seonduv ning korteri kolmandatele isikutele müügist hoidumise tähtaja fikseerimine. Nimetatud seisukohti selgitati hagejale ka broneerimise ajal. Seega ei nõustu kostjad väitega, et kostja eiras hageja huve ning veenis hagejat oma aktiivsete toimingutega broneerimislepingu kehtivuses. Alusetu on hageja väide nagu ta ei teadnud fakti, et kostja VJ ja ST vahel oli sõlmitud antud korteri suhtes üüri/rendileping. Hageja kohtus korterit üle vaadates korduvalt üürnikega ning oli täiesti teadlik, et kuigi üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt kuni 01.07.2007.a. saavutas kostja VJ üürnikega kokkuleppe asenduspinna andmiseks kuni üürilepingu lõppemise tähtajani (tl 51-52). Asjaolu, et üürnikud keeldusid asenduspinnale minemast ning lasid kinnistusraamatusse kanda sisse üüritavale korteriomandile üürilepingu kohta märke, sai kostjatele teatavaks alles hagejaga 29.01.2007.a. notari juures kinnistusregistri väljavõttega tutvudes. Seepeale päris kostja VJ V T olukorra kohta, mispeale viimane saatis talle 29.01.2007.a. e-maili (tl 53), milles teatab, et VJ peaks pöörduma tema advokaadi poole. See tõendab, et kostjad ei tegutsenud pahauskselt.
12.Kostjate hinnangul ei ole hageja kannatanud mitte mingisugust kahju, veelgi enam ei ole väidetav kahju tekkimises süüdi kostjad. Hageja ostis vabatahtlikult XXX, Tallinn asuva korteri, makstes selle eest ilma igasuguse sunni ja kostjate tingitud tegevuseta 30 000 krooni enam, kui oleks maksnud kostjale VJ kuuluva korteri ostu korral. XXX, Tallinn korteri ostu tingis üksnes asjaolu, et läbirääkimised VJ ja hageja vahel ei andnud tulemusi ning see on käsitletav VÕS § 14 lepingueelsete läbirääkimistena. Samuti ei ole hageja tõendanud, et hageja poolt ostetud korteri ja VJ korteri näol on tegemist samaväärsete korteritega. Hageja ei ole esitanud tõendeid ka selle kohta, et ettemaksu tasumine summas 50 000 krooni piiras tema võimalusi osta kinnisvara kolmandate isikute käest ning, et see nõudis täiendavate kulutuste kandmist.
13.Kostjatel on selgusetu VÕS § 1055 alusel nõue ja millise edasise kahjustava tegevuse lõpetamist hageja nõuab. Kostjad ei saa aru milles seisneb kestev kahju tekitamine.
14.VÕS § 127 lg 3 kohaselt tuleb lepingupoolel hüvitada üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema. Kostjad ei näinud ega saanud ette näha, et hageja pidi peale Virve Jõgevale kuuluva korteriomandi ostust loobumist ostma 30 000 krooni kallima korteri ning seetõttu kandma väidetavalt kahju. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kostjad leiavad, et põhjuslik seos kostjate väidetava tegevuse ja hageja väidetava kahju tekkimise vahel puudub.
15.Kostjad soovivad selgitada, et kohus ei kandnud Virve Jõgevale kuuluvale korteriomandile mitte müügitehingute keelumärget, vaid eelmärke tähtajalise üürilepingu kohta (tl 63).
16.Kostjad on nõus asja kirjaliku menetlemisega.
Kohtuotsuse põhjendus
17.Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lahendab kohus poolte nõusolekul asja seda kohtuistungil arutamata. Kohus, tutvunud esitatud hagiavalduse ja lisadega, hageja ja kostjate poolt esitatud vastustega ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
2-07-9187/34
18.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
19.Vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 16.01.2007.a. lihtkirjaliku broneerimislepingu, mille eesmärgiks oli fikseerida kavatsused ning nendevaheliste läbirääkimiste tulemused korteriomandi asukohaga Tallinna linn, Õismäe tee 144-32 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks müüja ja ostja vahel hinnaga 1 550 000 krooni (tl 7-9). Samuti ei ole vaidlust, et hageja tegi korteriomandi broneerimiseks ettemaksu 50 000 krooni ning see tagastati hagejale peale taganemisavaldust.
20.Käesoleva tsiviilasja lahendamisel kuulub kohaldamisele Võlaõigusseadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) ja Asjaõigusseadus (AÕS).
(VÕS),
21.VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Seega peab korteriomandi võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 11 lg 3 kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 141 kohaselt on kõrvalkohustusteks eelkõige:1) käendamisest ja garantii andmisest tulenevad kohustused; 2) käsiraha andmisest tulenevad kohustused; 3) leppetrahvi kokkuleppimisest tulenevad kohustused. Kohtule esitatud 16.01.2007.a. broneerimisleping korteriomandi võõrandamiseks on sõlmitud lihtkirjalikult. Seega on rikutud VÕS § 11 lg 3 nõuet, mille kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et 16.01.2007.a. sõlmitud broneerimisleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu algusest peale, mistõttu ei saa tühist tehingut enam tühiseks tunnistada. Seega nõue 16.01.2007.a. sõlmitud broneerimislepingu tühiseks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata. Tühisel tehingul algusest peale ei ole õiguslikke tagajärgi. Seega on tühised ka leppetrahvi kokkulepped. Tühise tehingu alusel saadu 50 000 krooni on kostja VJ hagejale tagastanud.
22.Kuna hageja ja kostja VJ pidasid läbirääkimisi korteriomandi omandamiseks ühelt poolt ja võõrandamiseks teiselt poolt, siis poolte vaheline suhe on kvalifitseeritav lepingueelsete läbirääkimistena VÕS §-is 14 sätestatud mõistes. Tulenevalt VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttest on läbirääkivatel pooltel kohustus käituda teineteise suhtes ausalt ja õiglaselt. Lepingueelsetest läbirääkimisest tekivad pooltel õigused ja kohustused sõltumata sellest, kas läbirääkimiste tulemusel leping sõlmitakse või mitte. Pooltel on kohustus edastada tõeseid andmeid. Kohtule esitatud materjalidest on nähtav, et hageja poolt osta soovitud korteriomand oli koormatud üürnikega. Kuna poolte vahel puudub vaidlus osas, et hageja käis vaidlusalust korterit üle vaatamas, siis on kohus veendunud, et eelmärgitud asjaolu ei saanud hagejale mitte teadmata olla. Kostja poolt esitatud tema ja üürniku vahel saadetud meilidest (tl 51-53) nähtub, et kostja VJ otsis üürnikule uut elamispinda ja kostjale ei olnud 16.01.2007 teada, et üürnike taotlusel tagas kohus hagi 24.01.2007 ja kohtumääruse alusel tehti 12.02.2007 eelmärge kinnistusraamatusse. Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et kostja ei varjanud tõeseid andmeid. Kostja ei saanud 16.01.2007 ette näha hiljem
2-07-9187/34
eelmärke tegemist kinnistusraamatusse. Meilidest nähtub, et eelmärke tegemine ei olnud kostjatele teada. Lepingueelseid läbirääkimisi pidavatel pooltel ei ole kohustust saavutada kokkulepet. Seega ei ole läbirääkimiste ebaõnnestumine iseenesest alus nõuete esitamiseks teise poole vastu. Samas leiab kohus, et pooltel oli tahe sõlmida ostu-müügitehing. Kohus ei tuvastanud, et kostjatel oleks olnud soovi hagejaga sõlmida leping pettuse teel nagu hageja hagis on väitnud. Samas kohus soovib rõhutada, et eelmärge kinnistusraamatus ei takista korteriomandi võõrandamist ja notariaalse lepingu vormistamist.
23.VÕS § 15 lg 1 kohaselt kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Vaidlust ei ole, et kostja OÜ G osutas pooltele maaklerteenust.
24.Kuna lepingueelsete läbirääkimiste alustamisega tekib poolte vahel eriline võlasuhe, mis oma olemuselt asub lepinguliste ja lepinguväliste võlasuhete vahepeal ja mille rikkumisel kohaldatakse lepingueelset vastutust, siis ei ole lepinguvälist ehk deliktilist vastutust reguleerivad sätted (VÕS § 1043 jj) vastavas ulatuses kohaldatavad. Seega deliktilist vastutust reguleerivad sätted ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Hageja saab nõuda VÕS §-s 101 lg 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid – nõuda kohustuse täitmist, võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist, taganeda lepingust või öelda leping üles, alandada hinda, rahaliste kohustuste täitmisega viivitamisel nõuda viivist. Hageja taganes broneerimislepingust ja sai tagasi ettemaksu 50 000 krooni.
25.VÕS § 127 lg 3 kohaselt lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Tuginedes eeltoodud sättele asub kohus seisukohale, et kostjad ei ole tekitanud kahju, kuna nad ei saanud ette näha, et hageja taganeb kokkuleppest ja loobub ostu-müügi vormistamisest notari juures põhjusel, et kinnistusraamatusse kanti sisse eelmärge üürilepingu olemasolu kohta. Eelmärge kinnistusraamatus ei saa olla takistuseks kinnisvara võõrandamiseks. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Hageja ostis 22.02.2007 s.o pärast broneerimislepingu taganemist 9 päeva hiljem teiselt isikult korteri, mille hind oli 30 000 krooni kallim, kui kostjatega kokkulepitu. Kinnisvara valik ja selle ostmine on hageja vaba valik ja see tegevus ei ole seotud kostjatega. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis annaks võimaluse võrrelda kortereid st millised omadused on korteritel, mis on olulised turuväärtuse moodustamisel. 30 000 krooni on summa mis ilmselt mahub samas piirkonnas müüdavate korterite turuväärtuste vahemikku. Kuna kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, siis kohus ei saa anda hinnangut, et tegemist on samaväärsete korteritega. Hageja esitatud tõend, et esialgselt oleks 22.02.2007 ostetud korteri müügihind olnud sama, mis kostjate poolt pakutud hind, ei ole kohane tõend (tl 70). Kohus asub seisukohale, et teise kinnisvara ostuhind ei saa olla seoses kostjate tegevusega, mis põhjustaks kahju, seega puudub põhjuslik seos.
26.Hageja nõue VÕS § 1055 alusel kohustada kostjat OÜ G lõpetama edasine kahjustav tegevus on tõendamata, mistõttu ei kuulu hagi selles osas rahuldamisele. Kostjad osalesid kolmepoolse broneerimislepingu sõlmimisel, mis on oma sisult hageja suhtes ühekordne tegevus, seega jääb selgusetuks milline on kostja poolt hageja suhtes edasine kahjustav tegevus. Samas soovib kohus rõhutada, et tühiste broneerimislepingute sõlmimine ei ole kohane käitumine juriidilisele isikule, kelle majandustegevuseks on maaklerteenuse osutamine.
2-07-9187/34
27.Tuginedes eeltoodule tuleb jätta hagi tervikuna rahuldamata. Menetluskulud
28.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus kostjate menetluskulud täielikult hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on kostjatel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.