Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

tema poolt juba osutatud teenuste eest. Kostja kirjutas omakäeliselt, et: „Soovin lõpetada lepingu seoses objekti kinnistus protsessiga ja alustatavate ehitustöödega objektil. Olen nõus tasuma maaklerile tasu tehtud töö eest summas 20 000 krooni.“ Hageja oli eeltoodud tingimusel nõus lepingu lõpetama ning väljastas 20.04.2006 arve nr 600157 summas 20 000 krooni. Maksetähtajaks oli 25.04.2006. Kostja võlgnevust ei tasunud. Hageja arvates peab kostja täitma kohustuse võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 30, § 76 lg-tele 1 ja 3, § 82 lg-le 1 ja § 108 lg-le 1 tuginedes, kuna kostja poolt 20.04.2006 allkirjastatud lepingu lõpetamise ja tasu maksmise kinnitus on sisult võlatunnistus hageja ees. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Pooled sõlmisid maaklerilepingu, mille eesmärgist tulenevalt kohustus hageja põhisooritusena otsima oma parimatele professionaalsetele oskustele tuginedes kostjale kuuluvale korterile kui vallasasjale omandaja. Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja saab tasu objekti võõrandamise korral. Kostja ei ole objekti võõrandanud hageja vahendusel ega iseseisvalt. Kuna lepingu eesmärki ei täidetud, siis puudub kostjal lepingust või seadusest tulenev kohustus maakleritasu maksmiseks. Hageja, kes tegutses oma majandus- ja kutsetegevuses ja kelle igapäevased toimingud olid seotud ehitiste või selle osade võõrandamise vahendamisega, pidi lepingu sõlmimise ajal teadma, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg 6 kohaselt oli ehitist või selle osa lubatud vallasasjana võõrandada kuni 01.03.2006. Pooled sõlmisid tähtajalise maaklerilepingu kehtivusega kuni 27.07.2006, kuigi pärast 01.03.2006 ei olnud võimalik lepingut täita. Kostja sai teada, et lepingu täitmine on võimatu ja esitas 20.04.2006 lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milleks tal asjaolusid ja VÕS §-s 631 sätestatut arvesse võttes õigus oli. Hagejal ei ole õigust tugineda lepingu rikkumisele kostja poolt, kuna VÕS § 101 lg-st 3 ja §-st 102 tulenevalt oleks ta pidanud teatama kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada, s. o hiljemalt alates 01.03.2006. Hageja seda ei teinud ning ei täitnud kohustust teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik (VÕS § 24 lg 2). Järelikult on hageja rikkunud hea usu põhimõtet ja tema tegevus oli suunatud kostjale kahju tekitamisele. Kostja ei saanud sõlmida võlatunnistust, sest puudus kohustus, mida võlana tunnistada. Maaklerilepingu järgi puudub kostjal kohustus maksta hagejale raha, kuna lepingu eesmärki ei saavutatud ja ükski lepingu punktis 2.9 nimetatud muudest tasu maksmise eeldustest ei täitunud. Kuna lepingu järgi puudub õigus nõuda tehtud töö eest raha, siis sellise kokkuleppe (võlatunnistuse) sõlmimine on tühine. Maakleritasu all lepingus ei ole silmas peetud käsundisaajale kulutuste hüvitamist, vaid maakleritasu sisaldab tehtud kulutusi. Kulutuste hüvitamises oleks VÕS § 667 lg 1 kohaselt tulnud eraldi kokku leppida. Hageja ei ole ka hagiavaldusele lisanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks tehtud kulutusi. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 20 000 krooni. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses kostja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 27.01.2006 on nende vahel sõlmitud maaklerileping nr 16 MAE/MJ korteri kui vallasasja võõrandamiseks. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama

teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 30 lg 1 kohaselt on võlatunnistus leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu. Kostja poolt 20.04.2006 esitatud lepingu lõpetamise avaldus on käsitletav deklaratiivse võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 tähenduses, millega kostja tunnistas kohustuse olemasolu ning kohustus maksma hagejale maakleritasu 20 000 krooni. Deklaratiivse võlatunnistuse eesmärk on olemasoleva kohustuse kinnitamine. Seega peab kostja tõendama, et 20 000 kroonilist võlga tal hageja ees ei ole või see on lõppenud. Antud juhul kostja seda teinud ei ole, mistõttu on tõendamata asjaolu, et sellist kohustust kostjal ei olnud. Samas tuleb ka eeldada, et hageja on teinud kulutusi, täitmaks endale maaklerilepinguga võetud kohustusi. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et 20.04.2006 lepingu lõpetamise avalduse näol on tegemist avaldusega lepingust taganemise kohta. Kostjal puudusid VÕS § 116 lg-tes 1 ja 2 sätestatud alused lepingust taganemiseks, kuna asja kohtuliku arutamise käigus ei leidnud tõendamist hagejapoolne lepingu oluline rikkumine. Kostjal tekkis maakleritasu maksmise kohustus pooltevahelise maaklerilepingu punkti 2.9.4 alusel, kuna teatud aja möödumisel pärast hagejaga lepingu sõlmimist ei soovinud kostja enam korterit müüa, kuivõrd alustas korteri kinnistamisprotsessi ning remonttöid. Kohus pidas ebaõigeks kostja väidet, et võlatunnistuse sõlmimine on tühine, kuna hageja, kes tegutses oma majandus- ja kutsetegevuses, teadis, et tal ei ole alates 01.03.2006 võimalik lepingut täita. Sellest ei saa teha järeldust, nagu puuduks kostjal hagejale 20 000 krooni tasumise kohustus. Maaklerilepingu sõnastusest tulenevalt nähtub, et hageja oli kostjat teavitanud asjaolust, et alates teatud kuupäevast ei ole võimalik korterit kui vallasasja võõrandada. Samas peab ka isik ise, kes soovib korterit võõrandada, olema hoolas oma vara suhtes ning tegema kõik, et ei tekiks olukordi, mis raskendaks kolmandate isikutega sõlmitud lepingute täitmist. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Esimese astme kohus pidi TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajama otsuse hageja esitatud asjaoludele ning andma sellest lähtudes õigusliku hinnangu hagi alusele. Hageja väitis menetluses, et nõude aluseks on konstitutiivne võlatunnistus. Konstitutiivse võlatunnistuse alusel esitatud nõude puhul lasub tõendamiskoormis hagejal. Kuna kohus tuvastas otsuses, et poolte vahel ei ole tegemist konstitutiivse võlatunnistusega, oleks tulnud hagi rahuldamata jätta. Rajades hagi rahuldava otsuse asjaolule, et 20.04.2006 kostja poolt esitatud lepingu lõpetamise avaldus oli deklaratiivne võlatunnistus, ületas kohus nõude piire (TsMS § 439) ning tugines asjaolule, mida ei olnud menetluses arutatud ja mille kohta ei olnud pooltel võimalik oma arvamust avaldada (TsMS § 436 lg 3 ja 4). TsMS § 436 lg 4 järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Samuti rikkus kohus TsMS § 199 lg 1 p-dest 4-6 tulenevat kostja õigust esitada menetluses deklaratiivsele võlatunnistusele vastuväiteid võla puudumise või selle lõppemise kohta. Apellant vaidleb ka materiaalõiguslikult vastu kohtu seisukohale, et 20.04.2006 sõlmisid pooled deklaratiivse võlatunnistuse. Kohus on sellise järelduse tegemisel ebaõigesti hinnanud tõendit ja vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi. Riigikohus on 24.04.2006 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06 andnud hinnangu, et VÕS § 30 reguleerib iseseisva kohustuse võtmist võlatunnistusega ehk konstitutiivset (abstraktset) võlatunnistust. Deklaratiivse võlatunnistuse andmise võimalus sisaldub esmajoones VÕS § 396 lg-s 2 sätestatud võlgnevuse tunnustamises laenuna.

Maaklerilepingu punkte 1.3 ja 1.4 ei ole võimalik tõlgendada nii, et hageja oli teavitanud kostjat korteri kui vallasasja võõrandamise võimatusest alates 01.03.2006. Sellist maakohtu seisukohta võib põhjendada ainult asjaoluga, et kohtu arvates ei ole korteri vallasasjana võõrandamisel tehingu notariaalne vorm kohustuslik, mis ei ole õige. Kohus on märkinud otsuses, et isik, kes soovib korterit võõrandada, peab olema hoolas oma vara suhtes ning tegema kõik, et ei tekiks olukordi, mis muudaks kolmandate isikutega sõlmitud lepingute täitmise raskemaks või sootuks võimatuks. Samas ei nähtu kaevatavast otsusest põhjendust, milles seisnes kostjapoolne hoolimatus oma vara suhtes ning kuidas oleks pidanud kostja käituma, et tagada lepingu eesmärgi saavutamine. Apellant on seisukohal, et maaklerilepingu eesmärgi saavutamise välistas alates 01.03.2006 seadusest (AÕSRakS § 13 lg 6) tulenev takistus, mitte kostja loobumine soovist korterit võõrandada. Seega ei saa kostjale panna vastutust lepingu lõpetamise eest ning lepingu punkti 2.9.4 alusel ei tekkinud kostjal kohustust tasuda maakleritasu. Kostja soovis korterit müüa, kuid alates 01.03.2006 oli see seadusest tuleneval põhjusel muutunud objektiivselt võimatuks. Hageja aga ei teatanud kostjale lepingu täitmise takistusest või võimatusest, millega rikkus VÕS § 24 lg-s 2 ja §-s 102 sätestatut. Apellant põhjendab lepingust taganemist jätkuvalt asjaoluga, et kui ta oleks teadnud korterile kui vallasasjale seatud võõrandamise piirangust, siis ei oleks ta maaklerilepingut lepingu punktis 2.9.4 toodud tingimustel sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kostja väitis esimese astme kohtumenetluses, et kuna hageja käsitleb 20 000 krooni nõuet leppetrahvina lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest, siis tuleb kohaldada VÕS § 194 lg 3, mille kohaselt lepingutingimus, mis raskendab taganemisõiguse kasutamist, võrreldes käesolevas seaduses sätestatuga, eelkõige kokkulepe, millega taganemine seotakse käsiraha või leppetrahvi maksmisega, on tühine. Teiseks tugines kostja vastuväitele, et konstitutiivne võlatunnistus on tühine, kuna see on vastuolus heade kommetega. Kohus ei ole kummalegi kostja vastuväitele hinnangut andnud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja peab maakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsuse põhjendused vajavad muutmist. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ning kohtuotsuse lõppjärelduse muutmata. Kolleegium nõustub apellandiga, et tema poolt 20.04.2006 antud kinnitus tasu maksmise kohustuse kohta ei ole deklaratiivne võlatunnistus, nagu leidis kohus. Asja materjalist nähtuvalt sisaldub 20.04.2006 võlakirjas VÕS § 30 järgne võlatunnistus. Nimetatud sättega reguleeritakse iseseisva kohustuse võtmist võlatunnistusega ehk nn konstitutiivset (abstraktset) võlatunnistust. Sel juhul luuakse võlatunnistusega iseseisev kohustus kõrvuti kohustusega, mida tunnustatakse. Sellest tuleneva kohustuse täitmisega loetakse täidetuks ka algne kohustus. Sellisele võlatunnistusele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Kuna VÕS §-s 30 nimetatud võlatunnistus on abstraktne leping, ei saa sellest tulenevale nõudele esitada vastuväiteid, mis tulenevad võlatunnistuse aluseks olevast suhtest. Küll on võlgnikul võimalik esitada vastunõue võlatunnistuse tagastamiseks alusetu rikastumise tõttu, kui võlatunnistus on antud kohustuse täitmise tagamiseks ja seda kohustust ei ole või on see hiljem ära langenud (s.h täidetud). Kuna võlakirja sisust nähtuvalt on võlgnik selles väljendanud tahet võtta endale kohustus hüvitada maaklerifirmale viimase poolt tehtud kulutused ning võlgnik ei ole esitanud nõuet võlatunnistuse tagastamiseks ega väitnud kohustuse täitmist, siis kuulus hageja nõue rahuldamisele.

Kostja jättis talle esitatud arve tasumata. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele (VÕS § 76 lg 1). Kuigi maakohtu hinnang võlatunnistuse olemusele on ebaõige, ei ole ta sellele seisukohale asumisega rikkunud menetlusõiguse norme ega tuginenud asjaolule, mida hageja ei ole esile toonud. Kohus ei ületanud nõude piire, nagu väidab apellant. Kohtu õiguslik hinnang menetlusosalise poolt esitatud asjaoludele ei ole käsitatav kaebuses väidetud viisil. Küll on ebakohane otsuses sisalduv arutlus selle üle, kas maaklerilepingust võib järeldada kostja teadmist alates 01.03.2006 kehtivast piirangust ehitise (selle osa) kui vallasasja võõrandamisel. Nimetatud asjaolu ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Siinkohal peab ringkonnakohus vajalikuks siiski märkida, et korteri müümine ei osutunud alates 01.03.2006 võimatuks, nagu rõhutab apellant, vaid vajas eelnevalt teatud toiminguid. See, et kostja soovis leida ostjat (alustada ostja otsinguid) oma varale (Tallinnas Xxxxxxxxx xx-x asuvale korterile) enne kinnistamismenetluse lõpule viimist, ei viita hageja poolsele lepingu rikkumisele. Vaidlusalust võlatunnistust ei olnud kohtul alust hinnata lepingust taganemise avaldusena. Eeltoodud põhjustel ei ole õiged ka kostja väited võlatunnistuse tühisuse kohta. Tehtud töö eest tasu maksmise kohustuse kohta võlatunnistuse andmine ei ole vastuolus heade kommetega. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Ü. Jänes

G. Kivinurm

M. Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.