Hageja EOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX); hageja lepinguline esindaja Jürgen Kirsis (Attend Õigusbüroo OÜ, XXX); kostja LL(isikukood XXX, elukoht XXX); kostja lepinguline esindaja Reet Vokk (XXX). 26.09.2007.a.
Istungi toimumise aeg Istungil osalesid
Hageja esindaja Jürgen Kirsis Kostja esindaja Reet Vokk
Kohtuotsuse resolutsioon
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista kostjalt LL hageja EOÜ kasuks 20 000 krooni.
3.Jätta menetluskulud kogu ulatuses kostja kanda. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hageja nõue ja asjaolud
1.Hageja esitas 07.06.2006.a. hagi LL vastu 20 000 krooni nõudes.
EOÜ ja LL vahel sõlmiti 27.01.2006.a. maaklerleping nr 16 MAE/MJ korteri võõrandamiseks. Kostja avaldas lepingu sõlmimisega soovi, et hageja otsiks oma erialaseid oskuseid ja teavet kasutades korteri omandamisest huvitatud isiku, esindaks talle antud volituste piirides kostjat läbirääkimistel korteri omandmaisest huvitatud isikutega ning osutaks kostjale professionaalset abi korteri võõrandamise tehingu ettevalmistamisel ja läbiviimisel.
Pooled leppisid maakleritasu summana kokku 100 000 krooni.
Hageja asus lepingut täitma ning avaldas reklaami Eesti Ekspressis, Postimehes ja Molodjoz Estonii. Korteri müügiinfo oli väljas hageja koduleheküljel ning teistes kinnisvaraportaalides.
20.04.2006.a. teatas kostja, et ta soovib lepingu lõpetada. Põhjusena tõi kostja korteri kinnistamise ja remonditegemise vajaduse. Hageja teatas, et on nõus lõpetama lepingu ainult siis, kui saab tasutud tema poolt juba osutatud teenuste eest. Kostja kirjutas omakäeliselt, et: „Soovin lõpetada lepingu seoses objekti kinnistus protsessiga ja alustatavate ehitustöödega objektil. Olen nõus tasuma maakleri tasu tehtud töö eest summas 20 000 krooni.“ Hageja oli eeltoodud tingimusel nõus lepingu lõpetama ning väljastas 20.04.2006.a. arve nr 600157 summas 20 000 krooni. Maksetähtajaks oli 25.04.2006.a. Kostja võlgnevust ei tasunud.
Kostja seisukoht
6.Kostja esitas 01.08.2006.a. vastuse hagile. Kostja hagi ei tunnista.
Poolte vahel sõlmitud lepingu eesmärgist tulenevalt kohustus hageja põhisooritusena otsima oma parimatele professionaalsetele oskustele tuginedes korterile asukohaga Kentmanni 21-
6 Tallinn kui vallasasjale omandaja. Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja saab tasu objekti võõrandamise korral. Kostja ei ole objekti võõrandanud hageja vahendusel ega iseseisvalt.
Hageja väidab, et on teinud endast kõik oleneva lepingu täitmiseks ja ta oleks saavutanud lepingu eesmärgi. Kostja sellega ei nõustu, kuna vastavalt AÕSRaksS § 13 lg 6 alusel oli ehitist või selle osa võimalik vallasasjana võõrandada kuni 01.03.2006.a.
Kuna lepingu eesmärgiks oli objekti võõrandamine ja selle realiseerumise korral hagejale maakleritasu maksmine, kuid lepingu eesmärki ei täidetud, siis puudub lepingust või seadusest tulenev kohustus maakleritasu maksmiseks.
10.Pooles sõlmisid tähtajalise lepingu kehtivusega kuni 27.07.2006.a. Kostja soovis ühepoolselt lepingut lõpetada, esitades selle kohta vastava avalduse 20.04.2006.a.
11.Kostja sai teada, et lepingu täitmine on võimatu, kuna objekti kui vallasvara võõrandamine oli tulenevalt AÕSRakS § 13 lg 6 võimalik kuni 01.03.2006.a. Hageja, kes tegutses oma majandus- ja kutsetegevuses, kelle igapäevased toimingud olid seotud ehitiste või selle osade võõrandamise vahendamisega oli nimetatud asjaolust teadlik juba enne kostjaga lepingut sõlmides.
12.Kostja ei saanud sõlmida ka võlatunnistust, sest puudus kohustus, mida kostja oleks saanud võlana tunnistada. Kostja ei saanud endale luua uut kohustust, millega oleks kinnitatud olemasolevat kohustust. Maakleritasu all lepingus ei mõelda käsundisaajale kulutuste hüvitamist, vaid maakleritasu sisaldab tehtud kulutusi. Kuna lepingu järgi puudub õigus nõuda tehtud töö eest raha, siis sellise kokkuleppe (võlatunnistuse) sõlmimine on tühine.
13.Hageja ei ole ka hagiavaldusele lisanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks tehtud kulutusi ja nende eest tasumist.
14.Kuna lepingust tulenevalt tekkinuks kostjal maakleritasu maksmise kohustus lepingu p 2.9 aluste olemasolul, siis nende asjaolude puudumisel ei saanud tekkida kostjal maakleritasu maksmise kohustust s.h kulutuste hüvitamist. Kohtu põhjendused
15.TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuse esitamise, § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
16.Hageja esitas hagi LL vastu võlgnevuse 20 000 krooni nõudes, mis tuleneb poolte vahel sõlmitud maaklerlepingust ning kostja esitatud võlatunnistusest. Kostja lükkab ümber väite, et 20.04.2006.a. hagejale esitatud lepingust taganemise avaldus on käsitletav kui võlatunnistus, millega kostja kohustub hagejale tasuma 20 000 krooni. Kostja nimetatud summat hagejale tasunud ei ole.
17.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma, lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerlepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 27.01.2006.a. on sõlmitud maaklerleping nr 16 MAE/MJ (t lk 7-8) korteri kui vallasasja võõrandamiseks.
18.Kuivõrd kostja on 20.04.2006.a. esitanud hagejale lepingu lõpetamise avalduse (t lk 9) ning poolte vahel on vaidlus selle üle, kas nimetatud avalduse näol on tegemist võlatunnistusega või lepingust taganemisega, kontrollib kohus esmalt, kas on tegemist kostja poolt hagejale esitatud võlatunnistusega.
19.VÕS § 30 lg 1 kohaselt on võlatunnistus leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu. Antud juhul on hageja seisukohal, et 20.04.2006.a. kostja poolt esitatud lepingu lõpetamise avaldus on käsitletav võlatunnistusena. Kostja on seisukohal, et 20.04.2006.a. esitatud lepingu lõpetamise avaldus on käsitletav lepingust taganemisena. Kostja leiab, et ei saanud
sõlmida võlatunnistust, sest puudus kohustus, mida kostja oleks saanud võlana tunnistada. Kohus ei saa nõustuda kostja poolsete seisukohtadega ning seda järgmistel põhjustel. VÕS § 30 ei näe võlatunnistusena ette ainult konstitutiivseid vaid ka deklaratiivseid võlatunnistusi. Antud juhul tõepoolest ei saa kõne alla tulla konstitutiivne võlatunnistus, kuid lepingu lõpetamise avaldust võib käsitleda kui deklaratiivset võlatunnistust. Deklaratiivse võlatunnistuse eesmärk on olemasoleva kohustuse kinnitamine. Antud juhul kinnitas kostja 20.04.2006.a. avaldusega seda, et on nõus tasuma hagejale 20 000 krooni. Nimetatud summa maksmist ei olnud küll maaklerlepingus ette nähtud, kuid käsundiandjal võib olla võimalus ka hiljem nõustuda teatud summa maksmisega käsundisaajale. Kuivõrd lepingu lõpetamise avaldus on deklaratiivne võlatunnistus, siis on ka tõendamiskoormis muutunud. Seega peab kostja tõendama, et 20 000 kroonilist võlga hageja ees ei ole või see on lõppenud. Antud juhul kostja seda teinud ei ole ning järelikult on tõendamata ka asjaolu, et sellist kohustust kostjal ei olnud. Samas tuleb ka eeldada, et hageja on teinud kulutusi täitmaks endale maaklerlepinguga võetud kohustusi.
20.Kostja väited selle kohta, et lepingu järgi puudub hagejal õigus nõuda tehtud töö eest raha ning järelikult sellise kokkuleppe (võlatunnistuse) sõlmimine on tühine, kuna hageja, kes tegutses oma majandus- ja kutsetegevuses, teadis, et tal ei ole võimalik lepingut täita alates 01.03.2006.a., ei ole põhjuseks, miks puudub kostjal hagejale 20 000 krooni tasumise kohustus. Maaklerlepingu p 1.4 kohaselt objekti võõrandamise tehingu seaduses ettenähtud vormis kinnitamise kulud (notaritasu, riigilõiv, tõendite ja õiendite maksumus) ei sisaldu objekti hinnas. Sellised kulud kannavad müüja ja objekti omandaja vastavalt nendevahelisel kokkuleppele. Seega oli hageja ette näinud, et alates 01.03.2006.a. ei saa kostja korterit võõrandada kui vallasjas ning võõrandamistehing tuleb teostada notari juures ning korter tuleb kinnistada. Ka maaklerlepingu p 1.3. on viidatud notariaalse ostu-müügitehingu sõlmimisele. Järelikult oli hageja kostjat teavitanud asjaolust, et alates teatud kuupäevast ei ole võimalik korterit kui vallasasja võõrandada, kuigi kuupäeva otseselt ei olnud märgitud. Samas peab ka isik ise, kes soovib korterit võõrandada, olema hoolas oma vara suhtes ning tegema endast kõik, et ei tekiks olukordi, mis muudaks kolmandate isikutega sõlmitud lepingute täitmise raskemaks või sootuks võimatuks.
21.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 20.04.2006.a. lepingu lõpetamise avalduse näol on tegemist avaldusega lepingust taganemise kohta. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Sama paragrahvi lõikes 2 on toodud tingimused, millal on tegemist olulise lepingu rikkumisega. Antud juhul ei kohaldu ükski seaduse sätte punkt ning seega puudub tingimus, millisel juhul saaks kostja kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist.
22.Maaklerlepingu p 2.9 on toodud juhtumid, millal on käsundiandjal kohustus tasuda maakleritasu ning p 2.9. alapunkti 2.9.4 kohaselt on maakleritasu maksmise kohustus juhtumil, kui müüjal ei ole õigust või soovi objekti võõrandada või takistab maakleril lepingu täitmist. Käesoleval juhul ei soovinud kostja, teatud aja möödudes peale lepingu sõlmimist hagejaga, korterit müüa, kuivõrd kostja alustas korteri kinnistamisprotsessi ning remonttöid.
23.Asja kohtuliku arutamise käigus hageja poolne kõnealuse maaklerlepingu oluline rikkumine, mis annaks alust lepingust taganeda tuginedes VÕS § 116 lg 1, tõendamist leidnud ei ole.
24.Arvestades eeltoodut ning asja materjale, asub kohus seisukohale, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 20 000 krooni, kuivõrd 20.04.2006.a. esitatud lepingu lõpetamise avaldus on käsitletav deklaratiivse võlatunnistusena. Menetluskulu
25.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
26.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
27.Kuna hagi rahuldati, siis tuleb menetluskulud jätta kostja LLkanda.
Ene Tsefels Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.