Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud 02.05.2007 esitasid Marika Tusti ja Salme Tusti Harju Maakohtule hagi Andrus Roosi, Anneli Roosi, Jan Andrews Roosi ja Cristman Roosi vastu eluruumi vabastamiseks. Hagiavalduse kohaselt otsustati Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993 korraldusega tagastada Tallinnas Xxxx x asuvad hooned omandireformi käigus Juhan Tustile. Hagejad on Juhan Tusti seadusjärgsed pärijad. Xxxx xx x asuvad hooned anti õigustatud subjektile üle 03.03.1994. Korterit Xxxx x-x kasutavad kostjad. 02.06.2006 saatis hageja M.Tusti lepinguline esindaja A.Roosile teate üürilepingu lõpetamiseks ning palus teatada hiljemalt 18.06.2006, kas kostja soovib sõlmida uut üürilepingut. Kui kostja ei soovi sõlmida uut üürilepingut, siis paluti tal vabastada vaidlusalune korter ning anda võtmed üle M.Tustile hiljemalt 06.08.2006. 12.09.2006 saadeti kostjatele uus teade üürilepingu lõpetamiseks seoses asjaoluga, et vahepeal oli selgunud, et xxxx xx. hooned anti üle õigustatud subjektile 03.03.1994, mitte 06.08.1993. Nimetatud teates teavitati kostjat asjaolust, et korteri kasutamiseks sõlmitud üürileping lõpetatakse 03.03.2007, samuti anti teada, et üürilepingu jätkumise korral saab see toimuda üksnes uue üürilepingu alusel. Kostja hageja poole uue üürlepingu sõlmimiseks pöördunud ei ole, kuigi üürileandja on talle esitanud uue üürilepingu projekti. Xxxx xx x-x asuvat eluruumi kostjad 03.03.2007 ei vabastanud. Hagejad palusid kohustada kostjaid vabastama Tallinnas Xxxx xx x-x asuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle hagejatele. Kui kostjad vabatahtlikult Tallinnas Xxxx xx x-x eluruumi 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates ei vabasta, paluvad hagejad kostjad nimetatud eluruumist välja tõsta. Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad leiavad, et üürileping on muutunud alates 03.03.2007 tähtajatuks, kuna üürileandja ei ole 2 nädala jooksul üürnikele teavitanud, et ei soovi üürisuhte jätkumist. 02.06.2006 teatis oli kostjate suhtes eksitav. Viga on hagejad hiljem tunnistanud. 2006 augustis saadetud nn. üüriprojektile ei saanud kostjad alla kirjutada, kuna üürileping ei omanud üürileandja allkirja, samuti ei olnud kostjad nõus üürileandja poolt nõutava üürisummaga. 12.09.2006 saadetud teatis oli saadetud liiga vara ning teatis ei vastanud teatisele VÕS § 310 lg 2 mõttes, kuna kostjaid ei teavitatud konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid viitasid sellele kui ühele alternatiivile. Kostjad avaldasid soovi üürisuhet jätkata ja jäid ootama hageja poolt uut üürilepingut. Samuti ei ole hagejad teavitanud alates 03.03.2007 kahe nädala jooksul, et nad sooviksid üürisuhet lõpetada. 19.09.2007 esitasid kostjad vastuhagi. Kostjad ei ole hagejaid teavitanud kahe nädala jooksul alates 03.03.2007 oma soovist üürisuhet lõpetada. Seega olid kostjad nõus üürisuhte jätkumisega ning seda senistel tingimustel. Kostjate 12.09.2006 saadetud teatis oli tingimuslik ja seetõttu ei saa seda käsitleda üürileandja tahteavaldusena üürilepingu lõpetamise kohta. Vastuhagejad palusid tunnustada üürisuhet Xxxx xx x-x, Tallinn asuva eluruumi omanike Marika Tusti ja Salme Tusti ning üürniku Andrus Roosi vahel alates 03.03.2007 tähtajatuna, üürimääraga 15 krooni/m2 kohta kuus + kommunaalmaksud. Hagejad vastuhagi ei tunnistanud. Hagejad ei nõustu kostjate seisukohaga, mille kohaselt on hagejate 12.09.2006 teade tingimuslik. Osundatud teates on selgelt ja tingimusteta väljendunud üürileandja tahe üürilepingu lõpetamiseks. Vastuhagejate seisukoht, mille kohaselt on üürileandja teavitanud vastuhagejaid üürilepingu mittejätkamisest 2(5)

ebamõistlikult vara, on arusaamatu. Varasema teate saatmisega on üürnikud seatud paremasse olukorda võrreldes seaduses sätestatuga. Hagejate poolt esitatud lepinguprojekti saamisel pidid kostjad aru saama, et hagejate tahe on suunatud üürilepingu sõlmimisele projektis nimetatud tingimustel. Maakohtu otsus 25.02.2008 otsusega Harju Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Ptsuse põhjenduste kohaselt puudus vaidlus selle üle, et hagejad on Juhan Tusti, kellele omandireformi käigus Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993 korralduse kohaselt tagastati Tallinnas Xxxx x asuvad hooned, seadusjärgsed pärijad. Hagejad on hagi esitamise ajal Tallinnas Xxxx xx x-x asuva korteriomandi kaasomanikud. Pooltel puudus vaidlus ka selles, et kostja Andrus Roosiga sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.03.1997. Seejärel pikenes üürileping viieks aastaks kuni 03.03.2002 ning veel kord kuni 03.03.2007. 02.06.2006 saadeti kostjale Andrus Roosile teade üürilepingu lõpetamiseks. Teade oli ekslik ning pooltele sellest teatest üürilepinguga seonduvalt mingeid õigusi ega kohustusi ei tekkinud. 12.09.2006 teates teavitati kostjatAndrus Roosi üürilepingu lõppemisest alates 03.03.2007 ning üürilepingu jätkamise võimalikkusest Tallinnas, Xxxx x-x uue üürilepingu tavapärastel eluruumide üürileandmiseks kasutatavatel tingimistel, tavapärase turuhinnaga. Poolte vahel oli vaidlus, kas pooltevaheline üürileping lõppes 03.03.2007 või muutus see tähtajatuks. Kohus leidis, et üürileandja 12.09.2006 teatega üürilepingu lõpetamiseks on üürileandja selgesõnaliselt väljendanud tahet, et ei soovi senise üürilepingu pikenemist. Asjaolu, et üürileandja tegi samal ajal üürnikule ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks, ei muuda üürileandja tahtevalduse sisu üürilepingu lõppemise kohta tingimuslikuks. VÕS § 310 lg 2 kohaselt peab üürileandja teavitama üürnikke lepingu lõppemisest ette vähemalt 2 kuud, s.t. seadusandja on kehtestanud üürileandjale minimaalse etteteatamise tähtaja. Varasemat üürilepingu lõpetamisest teavitamist ei saa käsitleda üürileandja õiguste kuritarvitamisena, vaid üürnikele soodsama olukorra loomisena. Menetluses esitatud ülejäänud kostjate väited ei lükanud ümber asjaolu, et hagejad on üürileandjatena kohases vormis ja seaduses sätestatud tähtaega järgides teavitanud kostjaid üürilepingu lõppemisest. Asjakohased ei olnud ka kostjate väited eluruumi elamiskõlblikkuse ja remondi kohta. Seetõttu pooltevaheline üürileping ei muutnud tähtajatuks, vaid lõppes tähtaja möödumisega 03.03.2007 ning alates nimetatud kuupäevast kasutavad üürnikud vaidlusalust eluruumi ilma õigusliku aluseta. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldas hagi ning kohustas kostjaid nimetatud eluruumi vabastama. Kuna kostjad ei vaidlustanud hagejate taotlust tõsta kostjad välja Tallinnas Xxxx xx x-x asuvast eluruumist, kui kostjad ei ole vabatahtlikult eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest alates, rahuldas kohus nõude ka selles osas. Kuivõrd kohus hagi rahuldas ja leidis, et üürileping lõppes 03.03.2007, siis jättis kohus vastuhagi rahuldamata.

3(5)

Apellatsioonkaebus Apellant palus tühistada Harju Maakohtu 25.02.2008 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Apellandid leiavad, et maakohtu otsuses on rikutud menetlusõiguse normi. Kohtuotsust ei ole seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja tõendeid on ebaõigesti hinnatud. Kohus on põhjendavas osas lähtunud vaid vastustajate väidetest ning ei ole põhjendanud, miks apellantide esitatud väited ja tõendid ei ole põhjendatud. Poolte vahel eksisteerib tahteavalduse tõlgendamise vaidlus, s.o. milline oli vastustajate tahe 12.09.2006 teatises ja kuidas sellest oleksid pidanud aru saama apellandid. Samas on kohus jätnud tähelepanuta ja analüüsimata kõik apellantide vastuväited nimetatud teatise tõlgendamise osas. Kohus asus põhjendamata seisukohale, et kuus kuud enne üürilepingu tähtaja lõppemist teate esitamine üürilepingute lõppemise korral on mõistlik. Apellandid seda seisukohta mõistlikuks ei pea, eriti olukorras, kus teade oli tingimuslik. Apellandid ei nõustu ka kohtu järeldustega osas, et kostjate väited eluruumi elamiskõlblikkuse ja remondi kohta ei ole asjakohased. 12.09.2006 teatises märkisid hagejad, et üürilepingu jätkamine saab toimuda uue üürilepingu alusel, mille Marika Tusti on valmis sõlmima tavapärase turuhinnaga. Arvestades eluruumi elamiskõlblikkust ei olnud üürilepingu projektis märgitud summa kuidagi proportsionaalne. Apellantide seisukohast peaks olema kõigi tõendite ja asjaolude hindamisel ilmne, et poolte vahel on üürisuhe jätkunud. Kuna üüriileandja ei ole 2 nädala jooksul teavitanud, et ei soovi üürisuhete jätkumist, on rakendunud VÕS § 310 lg 1 ja üürileping on muutunud tähtajatuks. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. VÕS § 309 lg.1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega. Antud juhul oli poolte vahel eluruumi üürileping tähtajaga üle kahe aasta. Sellisel juhul rakendub VÕS § 310 lg.2, mille järgi siis, kui eluruumi üürileping on sõlmitud vähemalt kaheks aastaks ja kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtja möödumisel tähtajatuks. Antud juhul teatas üürileandja üürilepingu (mille tähtaeg oli 03.03.1997) lõpetamisest 03.03.2007 ette 12.09.2006 teatisega. Seega oli täidetud üürileandja poolt tingimus teatada lepingu mittepikendamisest ette vähemalt 2 kuud enne tähtaja saabumist. Seda, et antud teatises pakuti võimalust uue üürilepingu sõlmimiseks teistsugustel tingimustel, tuleb hinnata ettepanekuna astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks, ning see ei 4(5)

tähenda, et üürileandja tahteavaldus senise üürilepingu pikendamisest keeldumiseks oleks olnud tingimuslik või mõisliku inimese arusaamise kohaselt eksitav. Eluruumi tehniline seisukord ei oma antud vaidluse puhul õiguslikku tähendust.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Ülle Jänes

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.