Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Heli Käpp
Tsiviilasja number
2-08-12130
Määruse tegemise aeg ja koht
04.septmeber 2008, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ R hagi ZP ́i ja MP ́i vastu ostueesõiguse teostamise avalduse tühisuse tunnustamiseks
Menetlustoiming
Hagi läbi vaatamata jätmine, kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ R (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja I: ZP (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja II: MP (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostjate esindaja advokaat Meelis Masso (AB Ruus, Koch & Vabamets, City Plaxa, XXX)
Hageja esitas 02.04.2008 kohtule hagi Z ja M P vastu ostueesõiguse teostamise avalduse tühisuse tunnustamiseks. Hagiavalduse kohaselt 29.08.1994 tagastati A M Tallinnas, XXX asuv kinnistu. 05.12.2005.a. kinnistamisavalduse alusel ja pärimise teel läks XXX kinnistu omandiõigus üle G B M , K G M ja A L R . 13.02.2006 hageja ostjana ja eelnimetatud A. Mätliku pärijad müüjatena sõlmisid kinnistu võõrandamiseks müügi- ja asjaõiguslepingu ja kinnistu omand läks üle hagejale. 05.05.2006.a. esitasid kostjad müüjatele notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse lg 10 alusel, taotledes nendega kinnistu võõrandamiseks asjaõiguslepingu sõlmimist 09.juunil 2006.a. 14.09.2006 esitasid müüjad kostjate suhtes kinnistu müügilepingust taganemise avalduse. 14.09.2007 kostjad esitasid müüjate vastu müügilepingust taganemise avalduse tühisuse tunnustamiseks, eesmärgiga realiseerida ostueesõigust hagejale kuluva kinnistu suhtes. Hageja ei tunnista kostjate ostueesõigust. Kostjate ostueesõiguse eeldused ei ole täidetud: lg –s 10 sätestatud seadusjärgset ostueesõigust saab teostada vaid üürnik (nn sundüürnik), kes elas eluruumis elamu tagastamise hetkel ja kellel oli kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Kostja Z P oli XXX eluruumide üürniku J P abikaasana esitanud 20.02.1995.a. Kristiine Linnaosa Valitsusele avalduse munitsipaaleluruumide saamiseks ning 17.12.2003 Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 2949 – k alusel vabastasid kostjad ja J P XXX
eluruumid ja neile eraldati munitsipaaleluruumid Loometsa tn 6 – 84. Kostjate 05.05.2006 ostueesõiguse teostamise avalduse esitamiseks puudus õiguslik alus. Kostjad on endise üürniku pereliikmed, kellele laienesid üürnikuga võrdsed õigused eluruumide kasutamisel. ORAS § 121 lg 10 näeb tagastatud vara võõrandamisel ostueesõiguse ette üksnes üürnikule, mitte tema pereliikmetele. Kinnistu tagastamisel kehtinud üürisuhe, mille pooleks oli JP, XXX eluruumi kasutamiseks, on lõppenud seoses Tallinna Linnavalitsuse 17.12.2003 korraldusega üürnikule ja kostjatele munitsipaalkorteri eraldamisega tingimusel, et nad vabastavad XXX korteri. Rahvastikuregistris on kostjate ja JP elukohaks alates 19.01.2004 registreeritud XXX. Seega J P ei olnud elamu võõrandmise ajal XXX üürnikuks, kostjad ei ole üürnikuks olnud elamu tagastamise ega võõrandamise ajal. Eeltoodu alusel puudus kostjatel Z ja M P ostueesõiguse teostamiseks, mistõttu hageja taotleb kostjate 05.05.2006 ostueesõiguse teostamise avaldus tunnistada tühiseks. 08.05.2008 vastuses hagile kostjad leiavad, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel. Kostjad leiavad, et hagejal puudub õigus vaidlustada nende tahteavaldust, kuna tegemist on ühepoolse tehinguga ja hageja ei ole ega saagi olla tehingu pooleks. Kostjad on seisukohal, et nende tahteavaldus ei tekita, muuda ega lõpeta hageja tsiviilõigusi- ega kohustusi. Ostueesõiguse teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Lisaks kostjad leiavad, et mõistlik tähtaeg kostjate ostueesõiguse avalduse vaidlustamiseks on möödunud. Hageja 26.05.2008 kirjalikus seisukohas kostjate vastusele selgitab, et tal on tuvastushagi esitamiseks põhjendatud õiguslik huvi. Ostueesõiguse olemasolu tuvastamisel selgub, kas kostjatel on ostueesõigus hagejale kuuluva kinnistu suhtes. Samuti selgub, kas kostjate soovitud eesmärgid tsiviilasja 2-07-26087 raames on saavutatavad või langeb nõude õiguslik alus ära. Hageja tuvastusnõue on põhjendatud, kuna tuvastamisele järgneda võivad nõuded on ilmselgelt otsustavad hageja kinnistu suhtes. Lisaks õigustab hageja huvi temale kuuluvale kinnistule Kibuvitsa 20 kinnistusraamatusse kantud eelmärge kostjate kasuks. Hageja soovib seoses huviga oma majandus- ja kutsetegevuse vastu välistada tegurid, mis takistaksid antud kinnistut kasutada ja käsutada majanduslikult otstarbekalt. Praegu on kinnistu sisuliselt võõrandamatu, kuna eelmärke tõttu ei ole notaritel võimalik kinnistut korteriomanditeks jagada ja puuduvad ostjad, kes nõustuksid eelmärkega kinnistut ostma.
müüja vastu. Ostueesõiguslasel ostjana on õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 järgi. Müüjal on võimalik kohustus ostueesõiguslase ees täita, kui tal on võimalik ostetud asja valdus üle anda ja tagada ostueesõiguslasele omandi üleminek. Müüja ei saa aga omandit üle anda, kui selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja. Sel juhul jäävad ostueesõiguslasele müüja suhtes muud õiguskaitsevahendid. Ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel ostueesõiguse teostamisest võlasuhet ei teki, st ostueesõiguslasel puuduvad nõuded esialgse ostja vastu ja vastupidi. Seega hageja õiguste rikkumine ostueesõiguse teostamise avaldusega ei ole võimalik ning sellest tulenevalt hagejal ei saa olla õiguslikku huvi ostueesõiguse tühisuse tuvastamiseks.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.