01. september 2008.a kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-06-33755/34
Tsiviilasi
RS hagi OÜ-u T vastu 97 040 kooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja RS(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Sergei Suhhorukov (XXX) kostja OÜ T(registrikood XX, asukoht XXX), seaduslik esindaja juhatuse liige V T , lepinguline esindaja Timo Ligi Kirjalik menetlus poolte nõusolekul
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata RS hagi OÜ-u T vastu 97 040 kooni saamiseks.
2.Menetluskulude jaotus Välja mõista RS menetluskulud täies ulatuses OÜ-u T kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
1.Hageja palub kostjalt välja mõista 97 040 krooni, millest leppetrahv 96 040 krooni ja kahju 1000 krooni ja menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes VÕS §-dele 8, 33, 76, 100, 158 lg 3, 161 lg 1.
2.Pooled allkirjastasid 2006. jaanuaris lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, mille kohaselt pooled saavutasid kokkuleppe tulevikus kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusel moodustuva korteriomandi, panipaiga ja parkimiskoha asukohaga XXX; C2 ostu-müügilepingu sõlmimiseks notari juures 2 kuu jooksul arvates kinnistu korteriomanditeks jagamise avalduse esitamisest ning asjaõiguslepingu korteriomandi omandiõiguse hagejale üleandmiseks hiljemalt C2 – 30.juuniks 2006. 3.Vastavalt protokolli p-le 9.3 oli hageja enne protokolli allkirjastamist tasunud kostjale osa ostuhinnast summas 164 000 krooni.
4.Hageja on kandnud kulu 1000 krooni hüpoteegilepingu muutmise eest Hansapangas kostja süül, kes omalt poolt ühepoolselt muutis mitteeluruumide numeratsiooni kehtivas läbirääkimiste protokollis hagejat teavitamata. Hageja tugines laenulepingu sõlmimisel 12.08.2005 lepingueelsete läbirääkimiste protokollis olevatele andmetele.
5.Lepingu punkti 12.4 ja VÕS 158 lg 3, 161 lg 1 alusel on hagejal õigus kostjalt nõuda leppetrahvi kuna kostja rikkus lepingu punktist 12.2.1 tulenevat kohustust s.o ehitis ja korteriomand ei valminud kokkulepitud ajaks 30.juuniks 2006. Kohustus täideti 29.09.2006 s.o kui pooled sõlmisid notariaalse lepingu.
6.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et ta tõesti ei teatanud soovist taganeda protokollist vastavalt punktile 12.2. Hageja leiab, et taganemine leppetrahvi saamiseks ei ole kohustus, vaid tema õigus. Kostjal oli kohustus ette valmistada korteriomandi müük hiljemalt lepingu punktis 12.2.1 toodud tähtajaks. Hageja leiab, et alates 30.06.2006 oli tal õigus nõuda leppetrahvi taganemata protokollist. Notari juures lepingu sõlmimise ajaks 29.09.2006 oli müügiobjekti hinda alandatud siseviimistluse puudumise tõttu 100 000 krooni võrra. Kostja tegi muudatusi, mis ei olnud ettenähtud protokolli 12.jaos st muudeti parkimiskoha ja panipaiga numbrit, millest sai hageja teada viisteist päeva enne müüki. Hageja oli sunnitud pangaga sõlmitud lepingud ümber vormistama, mis põhjustas täiendavat kulu. Hageja teavitas kostjat leppetrahvi nõudest vastavalt VÕS § 158, 159 ja protokolli punkti 12.4 alusel kontaktisiku kaudu. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnista, palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda.
8.Vastavalt lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktile 12.4 on hagejal õigus leppetrahvile juhul, kui hageja oleks taganenud kokkuleppest punkti 12.2 alusel. Protokollist taganemise õigus oli kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Pooled sõlmisid notariaalse asjaõiguslepingu 29.09.2006, mistõttu ei ole hagejal õigust leppetrahvile. Protokolli sõnastus on selge ja leppetrahvi nõudeõigus tekib ainult juhul kui ostja kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni nimetatud protokollist taganeb.
9.Kostja leiab, et kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, kuna pooled protokolli punktis 12.7 leppisid kokku, et kõik lepingu sõlmimisega seotud kulud (sh notari tasu müügilepingu tõestamisel ja sellest algärakirjade ning ärakirjade tegemisel, hüpoteegi seadmise kulud lepingu tõestamisel, riigilõivud uue omaniku kinnistamisel ja hüpoteegi kinnistamisel) tasub hageja. Sama kokkulepe on ka 12.08.2005.a läbirääkimiste protokolli punktis 8.15.
2-06-33755/34 Kohtuotsuse põhjendus
10.Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lahendab kohus poolte nõusolekul asja seda kohtuistungil arutamata.
11.Kohus, tutvunud esitatud hagiavalduse ja selle lisadega, hageja ja kostja poolt esitatud vastustega ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
12.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised.
13.VÕS § 11 lg l kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. VÕS § 33 lg 1 sätestab eraldi tehinguna eellepingu, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vastavalt VÕS §-le 29 lg 1 lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõike 5 p-de 1, 3 ja 4 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu olemust ja eesmärki, lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi aga samuti lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Sama paragrahvi 8. lõike kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Tulenevalt lepingueelsete läbirääkimiste protokolli vormistamisele eelnenud ja järgnevatest asjaoludest asub kohus seisukohale, et poolte vahel jaanuaris 2006 allkirjastatud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll (tl 8-10) on oma sisult eelleping. Pooltel ei ole vaidlust asjaolu osas, et neil oli ühine tahe jaanuaris 2006 nende poolt allkirjastatud protokolliga tagada tulevikus kostjale kuuluva kinnistu koosseisu kuuluva korteriomandi müük hagejale. Poolte nimetatud tahtele viitab lisaks nende endi kirjalikele seletustele ka protokollis märgitu, mille kohaselt pooled leppisid kokku nii ostu-müügilepingu sõlmimise lõpptähtaja (p.6), müügihinna (p. 9.1), ostuhinna ettemakse (p. 9.3) kui ka kummagi poole muud konkreetsed kohustused, mis pidid tagama tulevikus müügilepingu sõlmimise. Seega tuleneb kohtule esitatud tõenditest ja asjaoludest, et poolt ühine tahe ja eesmärk oli reguleerida protokollis kõik tulevikus nende vahel sõlmitava ostu-müügilepingu olulised küsimused. Selline tehing on vaadeldav VÕS §-s 33 lg 1 tähendatud eellepinguna, kuivõrd sisaldab poolte kohustust tulevikus sõlmida kinnistu müügileping eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kuivõrd poolte vahel 2006.a jaanuaris lihtkirjalikult vormistatud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimise tagamiseks on sisult kinnistu (korteriomandi) võõrandamiseks sõlmitud eelleping, mis vastavalt VÕS §-le 33 ja AÕS §-le 119 lg 1 peab olema notariaalselt tõestatud, siis on see tehing TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine vorminõude rikkumise tõttu. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega ei too 2006.a jaanuaris poolte vahel allkirjastatud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll kaasa pooltele kohustusi ja mille alusel oleks õigus nõuda nimetatud protokollis sätestatud sanktsioonide kohaldamist. Eeltoodust lähtudes asub kohus seisukohale, et hagi leppetrahvi nõudmiseks ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
14.Vaidlust ei ole, et pooled 29.09.2006 sõlmisid korteriomandi, panipaiga ja parkimiskoha asukohaga Tallinn XXX; C2 ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Samas lepingus on vormistatud ka hüpoteegiga koormamise leping (tl 13-17). Kostja on esitanud kohtule tõendid (tl 39-41) millest nähtub, et ta on hagejat ja pangatöötajat, kes vormistas hageja pangalaenu dokumente, alates 2006.a juuli lõpust kuni septembri keskpaigani korduvalt teavitanud elektronilises kirjas müüdava vara täpseid numbreid. Kohus leiab, et 2 kuud enne notariaalse lepingu sõlmimist on piisavalt pikk aeg, et dokumendid valmistada ette veatult.
2-06-33755/34
Kahju 1000 krooni nõue hüpoteegilepingu muutmise eest Hansapangas kuna kostja muutis ühepoolselt mitteeluruumide numeratsiooni kehtivas läbirääkimiste protokollis hagejat teavitamata ei ole põhjendatud. Kohus leib, et tühine tehing ei too kaas kohustusi müüa lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktis 1 loetletud vara sh vara, mille individuaaliseerimiseks märgitud konkreetne number. Juhul kui oleks lepingueelsete läbirääkimiste protokoll mittetühine, siis punkti 12.7 kohaselt leppisid pooled kokku, et kõik lepingu sõlmimisega seotud kulud (sh notari tasu müügilepingu tõestamisel ja sellest algärakirjade ning ärakirjade tegemisel, hüpoteegi seadmise kulud lepingu tõestamisel, riigilõivud uue omaniku kinnistamisel ja hüpoteegi kinnistamisel) tasub hageja, seega ka muutmise lepingu kulud. Kuna kohtuotsuse punktis 13 on kohus leidnud, et 2006.a jaanuari allkirjastatud protokoll on tühine tehing, siis tühisus kehtib ka eeltoodud punkti osas. Eeltoodust lähtudes asub kohus seisukohale, et hagi 1000 krooni nõudmiseks ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulud Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus kostja menetluskulud täielikult hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on kostjal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.