28. august 2008 kell 10:00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-08-14486
Tsiviilasi
S K hagi L Wvastu üürivaidluses Hageja: S K(isikukood xxx, elukoht xxx)
Menetlusosalised ja nende esjad
Hageja esja: L Ülper (OÜ Fontala) Kostja: L W (sünd. xxx; elukoht xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
Kostja esja: M Teder (OÜ Venteri Maja ) 05.august 2008
Kohtuistungil osalesid
Hageja esja L. Ülper ja kostja esja M. Teder
RESOLUTSIOON
1.Jätta S Khagi L Wvastu üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja S K(isikukood 44009120284) kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
16.04.2008.a. saabus Harju Maakohtule S Khagi L Wvastu üürivaidluses. Hagiavalduse kohaselt elab hageja alates 31.03.1995.a. Tallinnas aadressil Xxx. Tähtajalise üürilepingu sõlmimise aluseks oli Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.06.1995.a. korraldus nr 596 ja tõend nr. 806. 16.03.1998.a. allkirjastasid hageja ja Kesklinna Valitsus korteri üürimise jätkamiseks parandatud redaktsiooniga tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 104/S. Vastavalt üürilepingu punktile 2.4. kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, pikeneb leping järgnevaks viieks aastaks. Käesoleva ajani ei ole üürilepingut lõpetatud.
Tallinna Linnavalitsuse 20.12.2006.a. korraldusega nr 2555-k otsustati elamu aadressil Xxx, Tallinn tagastada kostjale ning 23.05.2007.a. anti elamu kostjale üle. Hageja pöördus 31.12.2007.a. Tallinna Üürikomisjoni, paludes tunnustada, et 16.03.2008.a. sõlmitud üürileping on tähtajaline. Hageja avaldus jäeti rahuldamata. Hageja palub kohtul tunnustada, et S K ja Tallinna Linnavalitsuse vahel 31.03.1995.a. sõlmitud tähtajaline üürileping ja 16.03.1998.a. allkirjastatud eluruumi üürileping nr xxx Tallinn, korteri üürimise jätkamiseks on tähtajaline.
KOSTJA VASTUVÄITED
06.06.2008.a. vastuses hagile kostja hagi ei tunnista. Kostja väitel ei ole hageja tõendanud, et 1995.a. sõlmiti hagejaga üürileping ning leiab, et ainus üürileping on hagejaga sõlmitud 16.03.2008.a. Kostja leiab, et hagejaga 1998.a. üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg 1 järgi võib kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni seda vara üürile anda üksnes tähtajatult ning sellisele tähtajatule üürilepingule ei kohaldata ORAS § 121 sätteid. Kostja väitel pidi hageja olema teadlik, et sel ajal, kui ta registreeriti Xxx elanikuks, oli esitatud avaldus hoone tagastamiseks ning tagastamismenetlus oli käimas. Sellest tulenevalt on kostja seisukohal, et hageja pidi üürilepingut sõlmides teadma, et tegu on omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, mis võidakse õigusjärgsele omanikule tagastada. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
KOHTUISTUNG
05.08.2008.a. toimunud kohtuistungil jäid menetlusosalised oma kirjalikult esitatud nõuete ja vastuväidete juurde. Hageja jäi selle juurde, et üürileping sõlmiti 1995.a. ning tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, mis on pikenenud uueks tähtajaks. Kostja leidis, et hagejal lubati elada ruumides linnavalitsuse loal ning ainus üürileping sõlmiti 16.03.2008.a., kui kehtis juba ORAS § 18 lg 1 uus redaktsioon, mistõttu on 1998.a. lepingus tähtaja tingimus tühine.
KOHTU PÕHJENDUSED
1.Kohus tegi kindlaks järgmised asjaolud, mille üle vaidlust ei ole: - S K elukohaks on rahvastikuregistris alates 31.03.1995.a. registreeritud Tallinn, Kesklinna linnaosa, xxx (toimiku lk 6). - 07.06.1995.a. Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldusest nr 596 (lk 32) ja selle lisast nr 1. 07.06.1995 (lk 37) nähtuvalt vormistati eluruumide kasutusõiguse vahetuse tulemusena hageja S K astujevale xxx-toalisest korterist 3 toa kasutusõigus. Hagejale väljastati selle kohta Tallinna Kesklinna Valitsuse Elamispinna osakonna poolt 07.06.1995.a. eluruumi asustamise tõend nr 806 (lk 34) - 16.03.1998.a. sõlmisid Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja J. Lump ja hageja kirjaliku üürilepingu tähtajaga kuni 16.03.2003.a. - 30.12.2006.a. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 2555-k tagastati Xxx elamu kostjale. - 23.05.2007 vara üleandmise - vastuvõtmise aktiga anti elamu Xxx üle kostjale. - 19.12.2007 hageja esitas koos teiste Xxx elamu üürnikega üürikomisjonile avalduse üürilepingu tähtajalisuse ning üüri tõstmise tühisuse tunnustamiseks. 28.03.20008 Tallinna Üürikomisjoni otsusega üürivaidlusasjas nr ÜK-2/199/07 jäeti rahuldamata nõue S. K sõlmitud üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks.
2.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, uurinud asjas kogutud tõendeid igakülgselt ja objektiivselt ning hinnanud neid kogumis, leidis, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
3.Õige on hageja viide, et 1995.a, kui hageja asus elama vaidlusalusesse korterisse xxx Tallinnas, kehtis omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 redaktsioon, mis keelas omandireformi esemeks oleva vara omandivormi muutmise, kuid ei keelanud tähtajaliste üürilepingute sõlmimist. Hageja väidetel ei olnud seetõttu 1995.a.hagejaga tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ja jätkuvalt tähtajalise üürilepingu nr 104/S uue redaktsiooni allkirjastamine 16.03.1998 varasema üürilepingu jätkuna seadusevastane ega keelatud. Hageja väidetel uue redaktsiooniga ei muudetud üürilepingu kehtivuse tähtaega. Seega hageja väidab, et 1995.a.sõlmiti temaga tähtajaline üürileping viieks aastaks. Vaidluse lahendamiseks peab kohus kindlaks tegema, kas hagejaga sõlmiti 1995.a tähtajaline üürileping, mis võis lepingust tulenevalt samaks tähtajaks pikeneda või sõlmiti 1998.a. esmakordselt, vastuolus sellel ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1, tähtajaline üürileping.
4.Kohus leiab 1995.a. kirjaliku tähtajalise üürilepingu sõlmimine hagejaga ei ole tõendamist leidnud.
4.1.01.07.1992 jõustunud ja 31.03.1995 – 25.06.1995 (s.o. ajal, mil hageja elukohaks registreeriti xxxning vormistati eluruumi asustamise tõend) kehtinud elamuseaduse (ES) redaktsiooni § 4 lg 1 järgi olid eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis, eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus. ES (viidatud redaktsioonis) § 8 lg 2 järgi kuulus munitsipaalomanduses olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra kehtestamine kohaliku omavalitsuse volikogu võimkonda. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et linnaosa valitsuse korraldusel vormistati hagejale eluruumi asustamise tõend ning hageja kasutas eluruumi 1995.aastast õiguslikul alusel. Seadusest tulenevalt määrati üüri suuruse Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest ja metoodikast lähtuvalt, mistõttu ei olnud kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks reaalset vajadust ning on tõenäoline, et kirjalikult üürisuhet tegelikult ei vormistatudki. Seejuures tuleb silmas pidada, et ka 1998.a. kirjalikus üürilepingus ei ole pooled konkreetses üürisummas kokku leppinud.
4.2.Õige on hageja viide, et ES § 31 lg 1 kehtestas üürilepingule kohustusliku kirjaliku vormi. ES § 31 lg 2 kohaselt üürileping on tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Üksnes normi olemasolust ei saa kohtu hinnangul aga järeldada, et kuna linnavalitsus andis hagejale kasutada eluruumi, siis tingimata oli sõlmitud ka seaduse nõuetele vastavalt kirjalik üürileping. Ka hageja ise märgib hagiavalduses (lk 2), et 16.03.1998 allkirjastati lepingu parandatud redaktsioon tulenevalt vajadusest täpsustada ja viia kehtiva seadusega kooskõlla mõningaid tingimusi. Riigikohus on oma lahendites asunud seisukohale, et elamuseaduse § 31 lg 1 mõte ei olnud tuua kaasa seaduses nõutud kirjalikult vormistamata üürisuhete kehtetust ning üürisuhe võis kehtida ka suulise üürilepingu alusel. Suulise üürilepingu tingimusi peab tõendama pool, kes sellise lepingu olemasolule tugineb. Hageja ei ole suulisele üürisuhtele tuginenud ega üürisuhte tingimuste tõendamiseks tõendeid esitanud. Samuti ei ole hageja esitanud kohtule väidetavat 1995.a. kirjalikku lepingut. Hagejal oleks olnud võimalik teha lepingu olemasolu kohta järelepärimine linnavalitsusele kui üürilepingu teisele poolele, sellele võimalusele viitas ka kostja kohtuistungil, kuid hageja ei soovinud seda võimalust kasutada ega täiendavaid tõendeid esitada.
4.3.Hageja üürilepingute sõlmimisega seotud väited on vastuolulised. 1995.a. väidetavalt sõlmitud kirjalikku lepingut ei olevat säilinud. 1998.a. allkirjastati hageja sõnul üksnes parandatud redaktsiooniga kirjalik tähtajaline üürileping, mis asendas esialgse lepingu. 1998.a. sõlmitud leping on vormistatud Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993.a. määrusega nr 308 kinnitatud eluruumi üürilepingu blanketile, millele on käsitsi juurde kirjutatud poolte, üürilepingu sõlmimise alusdokumendi ja üüritava objekti andmed ning lepingu tähtaeg. Seega oli lepingublankett täpselt samal kujul olemas ka väidetavalt 1995.a. üürilepingu sõlmimise ajal ning 1998.a. vormistatud leping saab väidetavast varasemast lepingust erineda üksnes tähtaja poolest. Eluruumi asustamise tõendil on hageja kasutusse määratud 3-toaline korter, üürilepingus on üüripinnaks 2-toaline korter. Pooled kohtuistungil kinnitasid, et lepingule märgitud korter on sama, mis 1995.a. hageja kasutusse anti, vahepeal on vaheseina lammutamisega tubade arvu muudetud.
Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli väidetavalt vajalik tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid mingeid muid tingimusi peale üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varasemat kirjalikku üürilepingut ei olnud.
4.4.16.03.1998 on sõlmitud leping 5 aastaks tähtajaga 16.03.2003.a. Hageja on viidanud, et lepingu punkti 2.4. kohaselt pikenes leping viieks aastaks, kuna enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kuna lepingu blankett on 1993.aastast olnud samasugune, pidi ka 1995.a. väidetavalt sõlmitud tähtajaline kirjalik leping sisaldama samu tingimusi. Seega oleks ka 1995.a. leping tähtaja lõppemisel pikenenud järgmiseks viieks aastaks ning hageja väidetud parandatud redaktsiooni allkirjastamisel ei oleks olnud mõtet, kui varasemas lepingus oleks olnud tähtaeg määratud. Hageja ei ole esile toonud, milliseks konkreetseks tähtajaks oli väidetav varasem leping sõlmitud. Hageja arvates seadusest tulenevalt oli välistatud tähtajatu lepingu sõlmimine. Eeldades hageja väidete õigsust, pidanuks ka esialgne leping olema sõlmitud viie aastase tähtajaga, sest tingimusi olevat üksnes täpsustatud. Sellisel juhul jääb arusaamatuks, miks oli eluruumi elama asumisest kolme aasta möödumisel vajalik uuesti lepingu tähtaega määrata. Eelnev tõendab veelkordselt kohtu seisukohta, et tegelikult vormistati pooltevaheline üürisuhe kirjalikult 16.03.1998.a. esmakordselt ja määrati üürilepingu tähtaeg. Isegi juhul, kui 1995.a. oleks olnud olemas kirjalik tähtajaline leping, tuleb tulenevalt lepingu punkti
2.4.teise alternatiivi kohaselt lugeda 1998.a sõlmitud leping uueks lepinguks. Nimelt sätestab viidatud lepingupunkt, et leping loetakse pikenenuks viieks aastaks siis, kui kumbi pool ei teata lepingu lõpetamise või uue lepingu sõlmimise soovist. Kuna Tallinna linnavalitsus ei ole soovinud lepingu automaatset pikenemist, vaid on esitanud hagejale alla kirjutamiseks lepingu, millel puudub igasugune viide varasemale lepingule, on tegemist uue lepinguga. Seega on põhjendamata hageja seisukoht, et 16.03.1998 sõlmitud lepingule ORAS § 18 lg 1 02.03.1997 jõustunud redaktsioon ei laiene ning ei lõpeta hageja üürilepingu tähtajalisust.
4.5.Samuti tõendab varasema üürilepingu puudumist asjaolu, et 1998.a. üürilepingus on selle alusena viidatud Tallinna Linnavalitsuse 07.06.1995.a. korraldusele nr 596 ja tõendile nr 806. Puudub igasugune viide varasemale lepingule. Sellest kohus järeldab, et 1998.a. sõlmitud leping on ainus kirjalik üürileping, mis on hagejale antud eluruumi asustamistõendi alusel sõlmitud.
4.6.Nähtuvalt hageja seletusest kohtuistungil ning Tallinna LV 30.12.2006 korraldusest nr 2555-k on enne Xxx elamu tagastamist kohalik omavalitsus võtnud vastu otsuse õigusvastaselt võõrandatud vara kostjale kompenseerimise kohta ning ajavahemikus 08.01.1999 kuni 05.03.1999 erastasid üürnikud Xxx elamus asuvaid kortereid. Korteri nr 2 erastas hageja kaasüürnik, kuna hagejal puudusid erastamiseks vahendid. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 4 p 1 alusel kuulusid erastamisele üürilepingu alusel kasutatavad korterid. Seega võib oletada, et 1998.a. üürilepingu sõlmimise eesmärgiks oli eelkõige erastamiseks vajaliku dokumentatsiooni vormistamine, mitte niivõrd üürisuhte seaduse nõuetele vastavaks korraldamine. Nüüdseks on erastamistoimingud tühistatud.
5.16.03.1998 oli pooleli elamu tagastamise otsustamine. 02.03.1997.a., seega enne 16.03.1998 üürilepingu sõlmimist, jõustus ORAS § 18 lg 1 uus redaktsioon, mille kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib vara valdaja seda rentida või muul viisil valdusesse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Kostja õiguseelneja R – A G tunnistati Xxx ehitiste ja krundi suhtes õigustatud subjektiks 04.09.1995.a. Hageja ei ole kohtumenetluses ega üürikomisjonis tuginenud asjaolule, et kostja või tema õiguseelneja oleksid andnud nõusoleku tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks, vaid on leidnud, et A. G nõusolek tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei olnud vajalik.
6.Eelnevast tulenevalt on 16.03.1998 sõlmitud leping vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1. Lepingu sõlmimise ajal ja kuni 01.01.2006.a. kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 sätestab, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui
seadust ei ole oluliselt rikutud. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid ruumide kasutamist seejuures mitte täiesti välistada. Eelkõige õigustatud subjektide kaitseks on seadusandja pidanud vajalikuks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS § 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda mitmeid aastaid pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on oluliselt piiratumad, võrreldes tähtajatu üürilepinguga. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine on oluline seaduserikkumine. TsÜS § 68 järgi tehingu ühe osa kehtetus ei too kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Sarnaselt reguleerib seadusega vastuolus oleva tehingu või selle osa tühistust 01.01.2006.a. jõustunud TSÜS (§ -id 85 ja 87). Üürilepingu sõlmimise eesmärk on asja kasutusõiguse saamine. Võttes arvesse, et enne 1998.a. lepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, asub kohus seisukohale, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta.
7.Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata.
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1).
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.