Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Heli Käpp
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
28. august 2008 kell 10:00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-08-14486
Tsiviilasi
S K hagi L Wvastu üürivaidluses Hageja: S K(isikukood xxx, elukoht xxx)
Menetlusosalised ja nende esjad
Hageja esja: L Ülper (OÜ Fontala) Kostja: L W (sünd. xxx; elukoht xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
Kostja esja: M Teder (OÜ Venteri Maja ) 05.august 2008
Kohtuistungil osalesid
Hageja esja L. Ülper ja kostja esja M. Teder
16.04.2008.a. saabus Harju Maakohtule S Khagi L Wvastu üürivaidluses. Hagiavalduse kohaselt elab hageja alates 31.03.1995.a. Tallinnas aadressil Xxx. Tähtajalise üürilepingu sõlmimise aluseks oli Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.06.1995.a. korraldus nr 596 ja tõend nr. 806. 16.03.1998.a. allkirjastasid hageja ja Kesklinna Valitsus korteri üürimise jätkamiseks parandatud redaktsiooniga tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 104/S. Vastavalt üürilepingu punktile 2.4. kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, pikeneb leping järgnevaks viieks aastaks. Käesoleva ajani ei ole üürilepingut lõpetatud.
Tallinna Linnavalitsuse 20.12.2006.a. korraldusega nr 2555-k otsustati elamu aadressil Xxx, Tallinn tagastada kostjale ning 23.05.2007.a. anti elamu kostjale üle. Hageja pöördus 31.12.2007.a. Tallinna Üürikomisjoni, paludes tunnustada, et 16.03.2008.a. sõlmitud üürileping on tähtajaline. Hageja avaldus jäeti rahuldamata. Hageja palub kohtul tunnustada, et S K ja Tallinna Linnavalitsuse vahel 31.03.1995.a. sõlmitud tähtajaline üürileping ja 16.03.1998.a. allkirjastatud eluruumi üürileping nr xxx Tallinn, korteri üürimise jätkamiseks on tähtajaline.
06.06.2008.a. vastuses hagile kostja hagi ei tunnista. Kostja väitel ei ole hageja tõendanud, et 1995.a. sõlmiti hagejaga üürileping ning leiab, et ainus üürileping on hagejaga sõlmitud 16.03.2008.a. Kostja leiab, et hagejaga 1998.a. üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg 1 järgi võib kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni seda vara üürile anda üksnes tähtajatult ning sellisele tähtajatule üürilepingule ei kohaldata ORAS § 121 sätteid. Kostja väitel pidi hageja olema teadlik, et sel ajal, kui ta registreeriti Xxx elanikuks, oli esitatud avaldus hoone tagastamiseks ning tagastamismenetlus oli käimas. Sellest tulenevalt on kostja seisukohal, et hageja pidi üürilepingut sõlmides teadma, et tegu on omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, mis võidakse õigusjärgsele omanikule tagastada. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
05.08.2008.a. toimunud kohtuistungil jäid menetlusosalised oma kirjalikult esitatud nõuete ja vastuväidete juurde. Hageja jäi selle juurde, et üürileping sõlmiti 1995.a. ning tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, mis on pikenenud uueks tähtajaks. Kostja leidis, et hagejal lubati elada ruumides linnavalitsuse loal ning ainus üürileping sõlmiti 16.03.2008.a., kui kehtis juba ORAS § 18 lg 1 uus redaktsioon, mistõttu on 1998.a. lepingus tähtaja tingimus tühine.
Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli väidetavalt vajalik tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid mingeid muid tingimusi peale üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varasemat kirjalikku üürilepingut ei olnud.
seadust ei ole oluliselt rikutud. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid ruumide kasutamist seejuures mitte täiesti välistada. Eelkõige õigustatud subjektide kaitseks on seadusandja pidanud vajalikuks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS § 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda mitmeid aastaid pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on oluliselt piiratumad, võrreldes tähtajatu üürilepinguga. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine on oluline seaduserikkumine. TsÜS § 68 järgi tehingu ühe osa kehtetus ei too kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Sarnaselt reguleerib seadusega vastuolus oleva tehingu või selle osa tühistust 01.01.2006.a. jõustunud TSÜS (§ -id 85 ja 87). Üürilepingu sõlmimise eesmärk on asja kasutusõiguse saamine. Võttes arvesse, et enne 1998.a. lepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, asub kohus seisukohale, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.